Для современного общества характерна высокая мобильность. Мы не сидим на месте: после школы едем учиться в другой регион, меняем места работы, создаем семью подальше от родителей, переезжаем из города в город в поисках самореализации и личных перспектив. Поговорка: «Где родился, там и пригодился», - давно считается анахронизмом. Легко меняя место жительства, люди вынуждены искать жилье на длительный и очень длительный срок. Речь пойдет о том, как правильно арендовать квартиру…
1.Обратиться к профессионалам
Конечно, правильней всего было бы обратиться в агентство, где специально обученный человек поможет вам с подбором квартиры и оформлением первичных документов. Только услуги агентства могут равняться 50% или 100% месячной оплаты за найденную квартиру. И не забывайте, что на рынке недвижимости существует масса агентств-однодневок, которые работают по схеме «предоплата - информация». То есть вы платите за некую бумажечку с адресами сдаваемых квартир, хозяева которых, зачастую даже не знают, что их квартира «сдается». Квартирных аферистов, особенно в мегаполисе, пруд пруди, и все время возникают новые схемы арендного мошенничества.
2.Проверить документы
Если вам посчастливилось самостоятельно, без посредников найти арендодателя, то сразу же поинтересуйтесь, согласен ли он оформить договор найма и предоставить все необходимые документы? Если хозяин квартиры мнется и пытается уверить вас в своей порядочности, лучше откажитесь от такой сделки. Объясню почему…
В первую очередь необходимо выяснить, реальный ли перед вами хозяин квартиры. Часто бывает, что в квартире прописаны несколько человек, и когда один решает без ведома другого сдать эту жилплощадь, то второй имеет полное право в любое время поставить вопрос о вашем выселении. Кстати, хозяин сдаваемой квартиры, отнюдь, не царь и бог в одном лице. Все его и ваши права и обязанности отрегулированы в законодательных актах.
Во-вторых, существует мошенническая схема субаренды, на которую попадаются те, кто не проверяет хозяйские документы и верит на слово. Представьте, что некий гражданин Х арендует квартиру на неделю у гражданина Y. И через пару дней повторно сдает ее на полгода в аренду гражданину Z. Просит у него предоплату за три-четыре месяца вперед (например на погашение коммунальных долгов) и исчезает. А через некоторое время приходит Y и абсолютно законно и со скандалом выгоняет несчастного и недальновидного Z на улицу. Поэтому, первым делом попросите показать документы на право собственности или акт купли-продажи, коммунальные счета на имя арендодателя и проверить его личные документы (не только паспорт, а и, например водительские права). Потому что подделать один документ не сложно, а несколько – слишком хлопотно. Нечистый на руку делец, скорее всего, откажет вам в просьбе о проверке документов.
3.Познакомиться с соседями
Обязательно попросите хозяина познакомить вас с соседями. Тут уж точно выяснится, его ли это квартира. Узнайте у них историю этого жилья: кто жил до вас, как часто здесь меняются квартиранты – поверьте, соседи часто обладают очень интересной информацией. Если же дом новый, то абсолютно не страшно, если вы зайдете в местный ЖЕК и уточните имя владельца у строгих, но отзывчивых на шоколад и комплименты тетушек.
4.Составить договор
Если все вопросы по праву собственности и личности хозяина урегулированы, обязательно предложите составить договор аренды квартиры. Даже собственноручно написанный документ и подписанный двумя сторонами (а, в идеале при свидетеле) имеет юридическую силу. Совет: если арендодатель боится походов к нотариусу, то в договоре укажите сроком аренды не более 364 дней, то есть менее года.
В договоре найма жилья обязательно должны быть паспортные данные обеих сторон, информация о квартире (адрес, метраж, состояние), срок аренды, стоимость и способ оплаты. Часто хозяева просят заплатить на месяц вперед. Об этом тоже следует написать. Неизменность размеров платы юридически подразумевается на весь срок, прописанный в договоре.
5.Описать имущество
Не забудьте сделать в дополнении к договору опись имущества и его состояния. Иначе, потом сложно будет доказать, что телевизора на кухне не было, а диван ободрали не ваши дети, а время и предыдущие жильцы. Если вы решили поселиться всерьез и надолго, попросите у хозяина письменное разрешение на небольшие изменения интерьера (например, вбивание гвоздей в стену для любимой картины), это избавит вас от множества недоразумений.
6.Права и обязанности сторон
Согласно отечественному законодательству, всяческий поточный ремонт жилья, например, протекшие краны, отвалившиеся обои или треснувший унитаз, ложится на плечи арендодателя. Поэтому обязательно укажите, что устранение неисправностей будет проводиться за счет хозяина квартиры, например, в счет ежемесячной оплаты. В противном случае вы вынуждены будете устранять течь в ванной за свои кровные, или ждать этой милости от арендодателя. Хозяин вправе проверять состояние своего дома, но это не значит, что он может приходить без вашего ведома или когда ему вздумается – уточните, когда и как вы будете контактировать.
7.Окончание аренды
И, конечно же, оговорите условия досрочного прекращения договора. Как правило, речь идет о предупреждении про выселение за месяц. Кстати, выселить вас до окончания срока даже такого самодельного договора во время отопительного сезона нет никаких оснований. Ну, разве что вы разгромили квартиру, не платите за аренду и вообще большой социопат, опасный для окружающих. Тогда, через суд(!) вас можно выставить за дверь на мороз. Содержать жилье в порядке, не задерживать оплату, считаться с правилами человеческого общежития и придерживаться законов – ваша обязанность.
Снять квартиру не сложно, сложно сделать это грамотно. Будьте бдительны, терпеливы и уважайте друг друга!
В газетах очень часто можно найти объявления с таким содержанием: «Сдам квартиру без посредников», «Сниму жилье без агентства» или «Сдача квартир в аренду от собственника». Что это означает и что имеют ввиду их податели?
Чтобы сэкономить время и деньги, многие собственники предпочитают обращаться к риэлторам. Такое решение часто основывается на желании не только поскорее сдать жилье, но и найти ответственного и добросовестного нанимателя.
Как показывает практика, помощь агента не всегда гарантирует быстрое заключение сделки и подбор съемщика , который будет соответствовать требованиям владельца.
Важно! что при заключении сделки с риэлтором клиенту придется платить ему комиссию, а это от 50 до 100% от стоимости жилья. На такие условия пойдет не каждый соискатель, а значит, часть потенциальных съемщиков будет отсеяна.
По этой же причине многие люди ищут жилье от собственника, чтобы не переплачивать за заключение договора с риэлтором. Сдать и снять квартиру без посредников можно. И главная задача собственника – найти такого человека.
Многие владельцы наивно полагают, что юридическую силу имеет только тот договор, который составляют агентства. Поэтому, чтобы обезопасить себя и свое имущество они идут на сделку с риэлтором. Однако договор, оформленный без участия посредника, имеет такую же силу, как документ от агента. А значит сдать квартиру без агентства реально и договор можно заключить самостоятельно.
С чего начать?
Процесс ведения сделки состоит из нескольких этапов. Чтобы быстро найти клиента, вам необходимо уделить каждому шагу максимум внимания.
Определение размера арендной платы
Сдача квартиры от собственника начинается с назначения цены ежемесячного платежа. Многие собственники, желая выгодно сдать свой объект, слишком завышают цену. В результате объявление о сдаче жилья висит месяцами.
Для определения оптимальной рыночной цены необходимо учитывать несколько факторов:
Прежде чем сдать квартиру в аренду без посредников не лишним будет узнать об аналогичных ценовых предложениях в интернете.
Посмотреть, за сколько сдаются похожие объекты, можно на сайтах агентств вашего города или на сайте avito.ru .
Если при анализе своей жилплощади вы пришли к выводу, что стоимость аренды будет невысокой, можно улучшить качество жилья. Например, сделать косметический ремонт или купить недостающую технику и мебель. Как правило, такие вложения окупаются достаточно быстро – за 1-2 месяца.
Как и где искать клиентов?
Прежде чем сдать квартиру без агентов, необходимо решить для себя: кого вы рассматриваете как потенциального квартиросъемщика? Женщин, мужчин, семейные пары, иностранцев, жильцов с детьми и домашними животными?
Если вам принципиально, кто будет проживать на вашей территории, то это необходимо указать в объявлении.
Поисками клиентов можно заняться через знакомых и родственников. Сообщите им, что вы хотите сдать квартиру без риэлторов и укажите цену. Такой вариант наиболее безопасный для собственников, так как по знакомству чаще всего находятся ответственные и добросовестные люди.
Самый эффективный способ найти арендатора – подать объявления на интернет-ресуры, такие, как avito.ru или iir.ru .
Чтобы быстро найти заинтересованных людей, объявление должно быть подробным. Важно описать все характеристики объекта:
- адрес (достаточно указать улицу);
- общую площадь;
- ее состояние;
- наличие мебели и техники;
- стоимость;
- свой номер телефона для связи.
Текст желательно сопроводить подробными фотографиями всех комнат, чтобы у клиента было меньше вопросов во время переговоров.
Если в квартире низкие коммунальные платежи, то это одно из достоинств вашего предложения, поэтому его нужно также указать в объявлении.
Как сдать квартиру в аренду без посредников мы разобрались, но теперь более подробно поговорим о самом заключении договора.
Как заключить договор?
Чтобы сдать квартиру самостоятельно нужно найти образец договора и распечатать его в двух экземплярах.
Один остается у собственника, другой у квартиранта.
Грамотное оформление и учет всех нюансов в содержимом договора является залогом безопасности недвижимости и имущества владельца. Итак, что необходимо указать в соглашении:
- дата;
- данные обеих сторон, а именно: ФИО, дата рождения, серия и номер паспорта, регистрация и место фактического проживания;
- предмет соглашения: наименование недвижимости (квартира), ее адрес, площадь, состояние;
- стоимость ежемесячной оплаты и порядок ее передачи;
- указание об обязанности платить коммунальные платежи. На какого лягут эти расходы – на собственника или жильца;
- сроки оплаты;
- обязанности по выполнению ремонта и устранению неисправностей мебели и техники;
- срок аренды;
- указание лиц, которые будут еще проживать в этой квартире (если есть);
- права и обязанности сторон;
- штрафные санкции при несоблюдении обязанностей;
- условия, при которых одна из сторон может расторгнуть соглашение.
Чтобы сдать квартиру самому и обезопасить недвижимость, рекомендуется также прописать о невозможности квартиранта сдавать жилье в субаренду.
Для сохранности имущества (бытовой техники, мебели и пр.) желательно составить опись, в которой перечислить все ценное, что находится в квартире. Также нужно указать состояние перечисленных вещей. В приложении можно прописать компенсацию и ее размеры в случае потери или порчи тех или иных предметов и техники.
Документы
При заключении договора найма владельцу необходимо предоставить паспорт и свидетельство о владении недвижимостью.
Особо опытные арендаторы могут потребовать при заключении сделки присутствие всех людей, имеющих долю в данной площади, чтобы исключить недовольство со стороны остальных дольщиков.
Квартиросъемщику достаточно предоставить паспорт.
ВАЖНО! Если право на владение недвижимостью имеет еще одно лицо, то потребуется его согласие в виде письменной доверенности или личного присутствия.
Нужно ли платить налоги?
В соответствии с п. 1, ст. 208 Налогового кодекса РФ прибыль, полученная от сдачи в аренду недвижимости, облагается налогом. Однако тут есть и свои нюансы. Договор, заключенный на 11 месяцев, можно не регистрировать в Росреестре, а значит, и налоги платить тоже не требуется.
Если документ подписан на срок от года и более, то он подлежит регистрации. Данные при регистрации могут попасть в налоговую, в результате скрыть свои доходы уже не получится. В налоговую службу необходимо предоставить декларацию о доходах с недвижимости. Платится сумма раз в год и составляет 13% от прибыли.
Если в собственности у вас находится много недвижимости, которую вы сдаете, то лучше оформить себя как юридическое лицо. Налог при этом будет значительно ниже, чем у физического лица. Есть и свои минусы – придется вести бухгалтерию, делать пенсионные взносы и открывать счет.
Как правильно сдать квартиру в аренду без посредников?
Самые частые ошибки собственников:
Таким образом, сдать квартиру самостоятельно без участия третьих лиц вполне реально. Главное, поставить адекватную стоимость, найти добросовестного клиента и оформить подробный договор.
Постоянным читателем Лайфхакера.
Несколько слов о посредниках. Когда у владельца квартиры появляется желание ее сдать, ему достаточно позвонить агенту и тот быстро организует весь процесс. Посредник чаще всего берет с соискателя 50% или 100% комиссии от месячной стоимости найма. При этом агент не становится стороной в договоре и не несет ни за что ответственности .
На сегодняшний день, когда интернет-сервисы напрямую сводят продавцов и покупателей самых разных товаров и услуг, выглядит диковато, что человеческому фактору на рынке аренды квартир еще есть место. Но сила инерции и банальная лень определят такое положение вещей, найти объявление о сдаче квартиры напрямую от владельца очень сложно. Действительно, нужно же заставить себя зарегистрироваться на сайте бесплатных объявлений, ввести описание и выложить фото своей квартиры.
Вместе с теми, кто принципиально не готов платить крупные суммы денег непонятным людям непонятно за что, может разобраться в способах поиска «прямых» объявлений. Буду рад за дополнения к этой статье в ваших комментариях, попробуем собрать максимум информации.
Одноклассники
«Прямые» объявления найти трудно.
Поиск в публикациях пользователей по запросам «сдам квартиру» выдается слишком мало результатов. Но обратите внимание на следующие группы: facebook.com/kvartira.msk ,
facebook.com/norealestateagent .
ВКонтакте
1. Группы
Обратите внимание на крупные закрытые группы:
2. Глобальный поиск ВКонтакте
Самое интересное…
Вбиваем в поиск «сдам квартиру» и в полученных результатах выбираем вкладку «новости». Здесь выдаются все публикации со стен пользователей сети. Дальнейший поиск «прямых» объявлений похож на намывание золота из речного песка. Очень помогли бы тонкие настройки поиска, но их нет. Придется пробираться сквозь многочисленные объявления от риэлторских компаний, частных агентов, объявлений из других городов, многочисленных дубликатов шуток юмора, содержащих поисковые слова, десятков одинаковых объявлений от людей, засоряющих весь поиск. Но в итоге вы точно будете находить искомое.
Другие сайты
Avito.ru
На сайте довольно много объявлений, притворяющихся частными, но размещенных агентами. Но тем не менее я бы порекомендовал там искать, потому что «прямые» объявления тоже есть. Часто это видно по стилю текста и его подробности. Не забудьте на странице результатов поиска в правом верхнем углу выбрать «частные» объявления.
Thelocals.ru
Сайт позиционирует себя как площадку для прямого съема жилья, но объявлений очень мало.
Posrednikovzdes.net
Сайт похож на ЦИАН (база квартир от агентов), объявлений мало.
Удачи в поиске и будьте внимательны!
Искать квартиру можно везде, где найдется хоть какое-то объявление содержащее «Сдам квартиру от хозяина» или «Посредникам просьба не обращаться». То есть, Вы можете обратить свое внимание на сайты недвижимости в Интернете, объявления в газетах, через знакомых и даже в объявлениях на остановках. Тут все зависит от Вашего желания.
Если Вы обратили свой взор в сторону сети Интернет, то искать ТОЛЬКО на сайтах недвижимости не всегда продуктивно. Ставлю сто против одного, что у Вас есть аккаунты в социальных сетях! Так вот, воспользуйтесь поисковиком ВКонтакте, Однокласcниках, Facebook. Все это можно использовать в поиске квартиры.
Так же можно попробовать поиск на сайтах бесплатных объявлений. Например, Avito.ru. Конечно, там тоже могут быть посредники, но и прямые объявления тоже можно найти. При желании. Кстати, просмотреть варианты вы можете в этом разделе - снять квартиру в Москве без посредников (есть и по другим городам).
Ну и наконец, Вы сами можете дать объявление о том, что хотите снять квартиру без посредников. Опять же пользуемся сайтами бесплатных объявлений, опрашиваем знакомых или расклеиваем объявления в приглянувшемся Вам районе. Конечно, стопроцентной уверенности в этом варианте быть не может.
Подводные камни поиска квартиры без посредников
Вам удалось найти подходящий вариант, но как убедиться в том, что сделка пройдет без посредников? Какими бывают арендодатели?
- Очень небольшая группа собственниц жилья, которые не обращаются в агентство потому, что им жалко клиентов отдающих бешеные деньги за услуги. В основном это женщины пожилого возраста, сдающие комнаты студентам.
Вполне добросовестные сдатчики жилья, которым тоже жалко. Только не клиентов, а их деньги. От первой категории они отличаются тем, что сдают варианты лично по завышенным ценам или с залогом, который не возвращается никогда!
Сюда же можно отнести арендодателей, которые не хотят обременять себя никакими договорными отношениями или у них есть свой собственный договор аренды по которому у арендаторов много обязанностей и никаких прав. Может быть и стандартный договор, срок действия которого один месяц.
- Если вы снимали квартиру без залога, то, скорее всего, вам просто значительно поднимут цену, причем не сразу, а с сентября. Выбора у вас не будет-придется платить. Осенью клиенты готовы платить агентствам и 100% и 150% по услугам за относительно доступное жилье, но как раз в это время таких квартир нет (в августе и начале сентября все уже заняли студенты, гастарбайтеры и опытные арендаторы).
- Если в договоре заключенным на месяц есть залог, то до сентября Вы недоживете: максимум три месяца. Хозяева сделают все, что бы Вы выехали (залог естественно не вернут) - ведь за дверями еще много желающих снять дешевую квартиру без посредников.
- Преимущественно пожилые женщины (за редким исключением) напуганные соцреализмом или налогами. В этом случае договора, скорее всего, не будет и Вас попросят говорить соседям, что Вы родственники хозяев. Но залога не попросят, и повышать резко не будут. Эта категория владельцев старается найти квартирантов через знакомых.
Мошенники!
Их действия просты и понятны. Они снимают квартиру (посуточно, на месяц - не важно) и за этот период стараются пересдать как можно большему количеству клиентов. Обычно в таких случаях оговаривается небольшая отсрочка перед заездом, примерно в несколько дней. И даже представляют документы, например, украденный паспорт или военный билет, ксерокопия купли-продажи квартиры (необязательно той же самой).
Свеженький ремонт, чистота, улыбчивый и приветливый хозяин и, главное, очень привлекательная цена - все это отнюдь не повод для арендатора, ищущего себе жилье, сразу вселяться в квартиру, а тем более выплачивать задаток за три месяца вперед. Сайт "РИА Недвижимость " собрал пять советов экспертов, которые позволят вам узнать о тонкостях аренды и не остаться с носом, да к тому же и на улице.
Проверьте документы на квартиру
Существует несколько видов мошеннических действий со стороны наймодателей, о которых нужно помнить всем тем, кто пребывает в поиске съемного жилья .
Например, рассказывает руководитель отдела аренды компании "Азбука Жилья" Мария Баскова, в арендных отношениях имеет место быть такое явление, как субаренда жилья - когда наниматель пересдает квартиру третьим лицам, разумеется, не ставя в известность владельца. По словам собеседницы агентства, в данном случае мошенник снимает квартиру посуточно, скажем, дней на семь. За это время он успевает пересдать ее нескольким нанимателям по цене значительно ниже рыночной, но, получив при этом предоплату за несколько месяцев, скрывается. Несостоявшиеся же наниматели квартиры остаются и без денег, и без жилья.
Средства "самозащиты" в данном случае довольно банальны и просты. Чтобы не попасться на удочку мошенника, перед тем, как платить деньги, убедитесь, что квартира принадлежит собственнику, настаивает старший юрист практики "Земля. Недвижимость. Строительство" юридической фирмы "Клифф" Вадим Черданцев. "Такую информацию можно получить на основе выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Чтобы ее получить, нужно подать соответствующий запрос в территориальное подразделение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии или (Росреестр), оплатить 200 рублей госпошлины и подождать всего 5 дней. В Москве также можно обратиться в многофункциональный центр, они имеются в каждом районе. Выписку может запросить любой гражданин", - объясняет юрист.
При найме квартиры наниматель имеет право также требовать у хозяина паспорт, и, проверив документы на квартиру, заключить с собственником квартиры договор найма, в котором должны быть прописаны основные пожелания, требования и обязанности сторон, добавляет Баскова. Ну и, конечно, отдавать деньги нужно только под расписку, подчеркивает она.
Как правильно оформить договор аренды жилья. Совет >>>
Укажите срок аренды в договоре
"В весенне-летний период с появлением на рынке аренды сезонных квартир, встречаются собственники, которые выдают сдачу своей сезонной квартиры, за квартиру, которая сдается на длительный срок. В итоге наниматель вынужден через несколько месяцев снова искать себе жилье и переезжать", - приводит Баскова еще один пример обмана квартиросъемщика.
Для того, чтобы избежать подобной неприятной ситуации, нужно сразу настаивать на заключении договора в письменной форме с указанием сроков найма.
Кстати, отмечает Черданцев, если в договоре найма срок не отражен, он считается заключенным на пять лет. После заключения договора собственник уже не сможет просто так выгнать нанимателя и расторгнуть договор. В случае каких-то разногласий между сторонами, договор расторгается только в судебном порядке, уточняет юрист.
Не ходите на осмотр квартиры в одиночку
Будьте дружелюбны, но держите дистанцию с хозяином
Что касается поведения нанимателя, то, по мнению Басковой, не надо ничего придумывать или специально подстраиваться под наймодателя, главное быть спокойным и дружелюбным. "Никогда не реагируйте бурно на возможные изменения в цене или сроках аренды, если правильно и спокойно построить беседу, то результат, как правило, будет в вашу пользу", - убеждена Баскова.
Гуцу же советует нанимателю относиться к съемной квартире, как к своей, не бояться прибить полку или вызвать лишний раз сантехника. А вот чего не надо точно, по ее мнению, так это излишнего внимания, чаепитий и подарков хозяину квартиры. Как и в любом деле, в арендных отношениях важно показать себя ответственным, старательным, с хорошей памятью, но при этом "держать дистанцию", замечает риелтор.
