Сдача в аренду коммерческой недвижимости и заключение договора по такой сделке – дело не слишком сложное . Однако, в сравнении с арендой жилых помещений, эта сфера рынка недвижимости руководствуется другими законами и правилами. Сдача коммерческой недвижимости – прибыльный бизнес, но многие владельцы больших офисных зданий и коммерческих объектов, имеющих небольшую площадь, часто сталкиваются с проблемой поиска добросовестных арендаторов. Если решение данного вопроса для вас актуально, то наша будет для вас весьма полезной: в ней речь пойдет о том, как сдать помещение в аренду, сделать это в кратчайшие сроки и с наибольшей выгодой.
Правовая основа аренды коммерческой недвижимости
Прежде чем, разбирать, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду остановимся на законодательных актах, регламентирующих данные действия. Процесс передачи в возмездное пользование коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ (ст. 34). В соответствии с этим законодательным актом условия, возникающие в процессе оформления соглашения, отражаются в арендном договоре – основном документе, подтверждающем соглашение собственника и арендатора.
Аренда коммерческой недвижимости
Главной обязанностью владельца недвижимого имущества является поддержание порядка и должного состояния в сдаваемом помещении. Так, например, ст. 616 Гражданского кодекса обязывает арендодателя самостоятельно проводить капремонт в определенные сроки. Эта же статья обозначает и обязанности, возлагаемые на арендатора, в том числе, косметический ремонт помещения, своевременное внесение текущих коммунальных платежей, обеспечение порядка внутри помещения.
За арендодателем закрепляется право сдавать коммерческие объекты и на иных условиях , которые обязательно прописываются в арендном договоре. Допустим, арендодателем могут быть переложена обязанность проведения капремонта на лицо, пользующееся помещением на правах аренды, либо принять на себя обязанности арендатора.
Этапы сдачи недвижимости
При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.
При сдаче недвижимости главное – установить оптимальную цену, найти добросовестного арендатора и грамотно подготовить документы по передаче объекта в аренду!
Определяемся со стоимостью аренды
Это первый и крайне важный этап. В случае, если арендодатель лично ведет сделку , установление арендной стоимости, как правило, будет не вполне объективным. Поскольку любым арендодателем планируется получение максимальной выгоды. Но завышенная цена отпугивает потенциальных арендаторов, при этом заниженная цифра будет вызывать определенные сомнения. Многие владельцы коммерческих объектов адресуются за помощью специалистов (риэлтор/оценщик), хотя сегодня многие анализирую похожие предложения, размещенные на специальных сайтах, к примеру, Avito, Циан и другие интернет-площадки. Это позволяет разобраться в существующей на рынке ситуации и справедливо оценить собственное помещение.
Помните! Снимая помещение для ведения собственного бизнеса, потенциальный арендатор рассчитывает получать с него прибыль. Вот почему, оценивая помещение, следует учитывать ориентировочный вероятный доход, который он сможет получать.
Кроме этого, при оценке сдаваемого помещения целесообразно учитывать ряд важных факторов, в том числе :
- площадь сдаваемого помещения;
- существующая планировка;
- состояние объекта;
- наличие предметов мебели и коммуникаций;
- месторасположение объекта;
- наличие обустроенных парковок;
- транспортная и иная доступность для бизнес-партнеров и клиентов арендатора;
- трафик посетителей (особенно это касается больших торговых, развлекательных и офисных центров).
Учтя вышеизложенные моменты и проанализировав аналогичные варианты, можно установить оптимальную, взаимовыгодную цену на сдаваемое помещение.
Поиск арендатора
Поиск вероятных арендаторов является не менее значимым этапом при сдаче недвижимого имущества. Важно определиться, кому сдать помещение в аренду, ведь встретить добросовестного арендатора зачастую бывает весьма сложно.
После определения размера ежемесячной платы надо подготовить текст объявления.
Обычно в нем в деталях указываются основные параметры объекта – размер помещения, этаж, географическое положение, развитость инфраструктуры, состояние помещения и его оснащение. В тексте целесообразно выделить имеющиеся достоинства помещения. Но не стоит скрывать и возможные минусы сдаваемого объекта, дабы при осмотре не оказаться в неловкой ситуации и не вспугнуть вероятного арендатора.
Следует рассказать поподробнее о вариантах поиска потенциальных арендаторов .
Поиск через друзей/знакомых считается наиболее простым способом найти добросовестного арендатора. Обычно, при наличии обширных «связей» в бизнес-сообществе, собственники коммерческой недвижимости могут достаточно легко и быстро сдать свое помещение.
Публикация объявления на специальных интернет-порталах , коих в сети работает большое количество. Преимущество данного способа состоит в том, что актуальное предложение аренды видит огромная аудитория пользователей, которые заинтересованы в подборе максимально выгодного варианта. Но для привлечения их внимания немаловажно составить хорошее объявление с подробным описанием помещения, указав в тексте имеющиеся плюсы и, не забыв отметить минусы. Правдивая информация об объекте поможет быстрее найти арендатора.
Сопроводите объявление несколькими фото предлагаемого помещения. Это поможет потенциальным арендаторам быстрее сориентироваться – интересен ли им ваш объект.
Отправка предложения по e- mail . Кафе и бары, большие и малые торговые точки, салоны красоты и иные заведения, а также организации часто ищут помещения для открытия новых точек либо переезда в более удобный район. Разузнать e-mail собственников или управляющих бизнеса, которых может заинтересовать ваше помещение, получится на официальном сайте фирмы.
Особенности сдачи больших и маленьких помещений
Сдать нежилое помещение в аренду, в зависимости от площади сдаваемого объекта, помогут рекомендации профессионалов рынка недвижимости .
Для сдачи помещения небольшой площади :
Организовать поиск потенциальных арендаторов можно лично или через риэлторское агентство
- Воспользовавшись помощью профессионалов, надо будет подписать договор на предоставление услуги. После заключения арендного договора, потребуется оплатить услуги агентства. Конечно, можно сотрудничать, опустив формальности, тогда потребуется написать письмо, содержащее коммерческое предложение с указанием риэлторского вознаграждения, и разослать его по агентствам, которые работают с коммерческими объектами. Обычно риэлторское вознаграждение составляет половину месячной арендной платы (разовый платеж).
- Решив заняться поиском арендаторов самостоятельно, опубликуйте объявления на бесплатных интернет-площадках, организуйте адресную электронную рассылку, кроме того, эффективным будет размещение баннера на фасаде (платная услуга) в окне сдаваемого помещения (бесплатно).
Сдача помещения большой площади :
Если к сдаче в аренду планируется большое помещение, а значит, оно будет иметь высокую предполагаемую доходность, то можно сделать простой сайт со своим коммерческим предложением. Обычно интернет-сайт продвигается контекстной рекламой, с использованием ключевых запросов. Это позволяет выйти на целевую аудиторию, при этом, в данном варианте можно управлять стоимостью объявления. В этом варианте вы сможете разрекламировать свой объект и сэкономить на агентском вознаграждении.
Подписание договора
Грамотная презентация сдаваемого помещения – гарантия успешного проведения сделки. При показе объекта постарайтесь предоставить максимум информации, обратив внимание потенциального арендатора на преимуществах и вероятной прибыли, которую он сможет получать при аренде данного объекта.
Подписание соглашения – завершающий и самый главный этап сделки. Профессионально подготовленный и оформленный арендный договор выступает защитой для арендодателя от недобросовестного арендатора. В арендном договоре надо прописать:
- идентификационные данные собственника объекта и арендатора;
- адрес нахождения объекта, его площадь и ключевые характеристики;
- регистрационная информация;
- срок действия договора;
- размер арендной платы и регламент ее внесения.
К сведению! Законом запрещается увеличение арендной платы собственником помещения больше одного раза в 12 месяцев. А потому в документе надо прописать наибольший размер вероятного увеличения, уточнив срок обязательного извещения арендатора.
Документ должен содержать детальное описание прав/обязанностей участников договора, а также ответственность сторон за нарушение разделов документа. Не помешает включить в документ опись имущества, которое есть в помещении. Так после окончания аренды собственник может истребовать финансовую компенсацию за испорченное имущество.
Как быстро найти арендатора
Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.
Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.
Впрочем , в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.
Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.
Возможные риски при сдаче помещения в аренду
Любой собственник переживает за состояние сдаваемого помещения и хочет иметь доход от сделки. Приведем главные риски собственников коммерческой недвижимости и расскажем, как от них защититься.
Нецелевое пользование помещением
В любом правильно подготовленном арендном договоре указываются цели его использования и условия эксплуатации. Это относится к оборудованию, сдаваемому с помещением.
Допустим, при заключении сделки арендатор обещал пользоваться помещением, как складом, а открыл в нем магазин. Арендодатель имеет право потребовать аннулирования соглашения, не возмещая внесенную арендную плату и наложения штрафа на арендатора.
Повреждение имущества
Объект был передан арендатору в хорошем состоянии, с техникой и оборудованием. Но однажды обнаруживается, что помещение пребывает в состоянии разрухи, оборудование сломано и т.д. В таком случае арендодатель может истребовать полного возмещения нанесенного ущерба. При этом возмещению подлежат не только расходы на ремонтные работы, но и стоимость (рыночная) сломанного оборудования.
Ответственность не предусматривается в тех случаях, когда помещение и имущество были испорчены при форс-мажорных обстоятельствах (пожар и т.д.).
Арендатор отказывается вносить арендную плату
Неаккуратные плательщики обычно наказываются материально. Хотя это осуществимо только при правильном оформлении/составлении арендного договора — в нем четко прописаны сроки, порядок и размер ежемесячной арендной платы.
Для предприятий малого и среднего бизнеса аренда недвижимости у Департамента городского имущества Москвы - один из лучших способов сэкономить на арендной плате и высвободить деньги для решения бизнес-задач. Участвуя в торгах, предприниматели могут получить помещение по ставке ниже среднерыночной, а впоследствии выкупить на выгодных условиях. О том, как арендовать помещение у города Москвы и принять участие в спецпрограммах поддержки малого и среднего бизнеса, рассказывают эксперты Smart Choice.
Пошаговая инструкция, как снять помещение в аренду у города
- Выберите подходящий объект . Они представлены на сайте mos.ru . Обратите внимание на ключевую лотовую информацию: дату проведения торгов, срок аренды, стартовую сумму арендной платы.
- Осмотрите недвижимость . Заявку на осмотр можно подать вплоть до срока в несколько дней до окончания принятия заявок на участие в торгах. Как снять помещение в аренду у города и быть уверенным в том, что объект вам идеально подходит? Посетите его самостоятельно или доверьте осмотр специалисту. Тщательная экспертиза, включающая проверку состояния ремонта, коммуникаций, оценку транспортной доступности, инфраструктуры и т.д., позволит избежать проблем с эксплуатацией недвижимости в дальнейшем.
- Зарегистрируйтесь на площадке, которая будет проводить торги. Сегодня все они производятся в электронном формате. Для регистрации потребуется предоставить учредительные документы и цифровую подпись, установить несколько сертификатов и систему криптозащиты данных.
- Соберите пакет документов . Необходимы будут выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (ее нужно получить не ранее, чем за 6 недель до начала аукциона), копии учредительных бумаг, решение об одобрении сделки, документ, подтверждающий полномочия человека, подающего заявление. Также нужно приложить заявление, в котором предприниматель подтверждает: в отношении компании не открыто дело о банкротстве или ликвидации, а его деятельность не приостановлена.
- Оплатите задаток. Изучите документацию лота, чтобы узнать, как арендовать помещение у города и какую сумму нужно перевести, чтобы принять участие в аукционе. Как правило, задаток составляет 5 % от суммы лота.
- В день аукциона зайдите на площадку проведения торгов и примите участие в аукционе . Правила проведения торгов вы сможете изучить на сайте или в документации к лоту. Если вы единственный участник аукциона, то автоматически будете признаны его победителем.
- Подпишите протокол об итогах аукциона. Как правило, его публикуют в тот же день, когда проводились торги. В течение 10-20 дней после аукциона необходимо обратиться в ДГИ для заключения договора.
- Оплатите начальную сумму и подпишите договор. После этого вы сможете пользоваться помещением.
Обратите внимание: стоимость аренды за год, которая указывается в договоре, будет пересмотрена через 12 месяцев. Сумма будет умножена на индекс потребительских цен (коэффициент инфляции). Учтите это, узнавая, как получить помещение в аренду от города: впоследствии помещение обойдется дороже. Однако изменить ставку в одностороннем порядке Департамент городского имущества не имеет права.
Как арендовать помещение у города Москвы ? Анализируем лотовую документацию
Лучший способ узнать, как взять помещение в аренду у города, - изучить лотовую документацию. Здесь будет указана вся ключевая информация для принятия решения и планирования действий на аукционе. В документе указаны:
- детальное описание нежилого объекта с указанием номера в ЕГРН, целевого назначения, адреса, площади и т.д.;
- срок договора;
- начальная цена, с которой стартуют ставки;
- задаток для участия в торгах;
- сумма, которую должен будет заплатить победитель аукциона, и сроки выплаты;
- минимальный шаг аукциона;
- документы для участия;
- дата начала и окончания приема заявок, проведения аукциона и другая информация.
Также в документации к лоту можно изучить договор аренды (особое внимание обратите на права и обязанности арендатора), образец заявления на участие в торгах и доверенности на представление интересов третьим лицом.
Важно: в Москве действуют несколько программ помощи предпринимателям. Например, предусмотрена имущественная поддержка субъектов малого бизнеса, которые работают в области здравоохранения, социального питания, образования, бытового обслуживания и т.д. Чтобы понять, может ли ваша компания рассчитывать на льготы, обратитесь к специалистам Smart Choice: они досконально знакомы с законодательством по программам помощи предпринимателям и позаботятся о правильном оформлении документов.
Подводные камни при аренде муниципального имущества
Прежде чем узнавать, как получить помещение в аренду у города и принимать участие в торгах, нужно убедиться, что вы готовы к аукциону. Есть несколько сложностей:
- Необходимо отслеживать новые предложения. Чтобы не упустить выгодный лот, нужно регулярно следить за предложениями ДГИ. Кроме того, придется тратить время на осмотр недвижимости.
- Процесс регистрации на площадке, проводящей аукцион, может растянуться на несколько дней . Лучше всего зарегистрироваться до того, как вы решите арендовать конкретное помещение у города Москвы, чтобы точно успеть стать участником торгов до старта. Особенно важно начать подготовку заранее, если у вашего предприятия еще нет электронной подписи. Для того, чтобы не разбираться с регламентом проведения торгов и не тратить время на самостоятельную регистрацию, вы можете воспользоваться помощью юристов Smart Choice.
- Победитель должен в течение короткого времени заключить договор и, главное, внести оплату . Как правило, первоначальный взнос составляет 25 % от минимальной суммы договора. Учитывая, что торги ведутся не на месячную, а на годовую арендую ставку, сумма получится весомой. Сроки ее перевода на счет ДГИ небольшие - до 3 дней. Если победитель аукциона не успеет собрать нужную сумму или пропустит срок заключения договора, то результаты торгов аннулируются, притом задаток победителю возвращен не будет.
Как арендовать коммерческую недвижимость у города без проблем?
Smart Choice предлагает услуги
предпринимателям, которые хотят получить городскую недвижимость на привлекательных условиях. Мы оказываем широкий спектр услуг:
- Подбор объекта под требования заказчика среди предложений ДГИ, мониторинг новых предложений.
- Осмотр недвижимости, оценка выгоды предложения, расчет приблизительной рыночной стоимости объекта.
- Консультации по возможности участия в государственных программах.
- Регистрация клиента на площадке для проведения торгов.
- Сбор пакета документов, внесение задатка.
- Проработка стратегии участия в аукционе, расчет максимальной суммы, которую имеет смысл заплатить за помещение.
- Участие в аукционе от вашего имени.
- Подписание протокола, перевод начальной суммы на счет ДГИ, подписание договора.
- Оценка возможности выкупа недвижимости, подача документов в ДГИ.
- Анализ договора на выкуп недвижимости, проведение независимой оценки.
- Оспаривание стоимости недвижимости в суде.
- Заключение договора о выкупе арендуемой недвижимости.
В Smart Choice работают юристы с опытом более 5 лет, многократно сотрудничавшие с ДГИ по различным вопросам. Мы поможем арендовать идеально подходящее для вашего бизнеса помещение у города с возможностью последующего выкупа в Москве или Московской области, убедившись, что условия - самые выгодные.
Вы ищете информацию об аукционах по аренде муниципальной собственности в Москве, потому что это недорого и надёжно? Возможно, что у вас по тем или иным причинам существует потребность в том, чтобы подписать договор аренды жилого или нежилого помещения, находящегося в собственности городских властей или даже государства. В этом случае муниципальная аренда помещений в Москве - это то, что позволит вам снять подходящий объект.
В то же время ГлавУпДК при МИД России предлагает вашему вниманию информацию об аукционах по аренде федерального имущества - т.е. находящегося в собственности государства Секрет заключается в том, что государственные объекты нежилой недвижимости практически не попадают в базы данных агентств недвижимости. По этой причине многие просто не знают, что возможность получить в аренду объект по более низкой цене существует. Следует также различать аренду федеральной недвижимости от аренды недвижимости, полученной в ходе аукциона по аренде муниципального помещения.
Компания ГлавУпДК при МИД России на постоянной основе организует и проводит аукционы по аренде федерального недвижимого имущества, переданного ей в управление на праве хозяйственного ведения. Если вы ищете помещение под офис, обязательно посетите наш сайт, где вы сможете ознакомиться с предложениями по аренде и станьте участником аукциона - выгода подписания договора аренды вполне очевидна, ведь вы сможете заключить абсолютно легальный договор аренды, который будет защищать ваши интересы как арендатора.
Правила проведения аукциона:
Аукцион проводится в соответствии с действующим законодательством, которое обязывает ФГУПы выставлять все предлагаемые к аренде помещения на аукцион. В случае если подана только одна заявка, аукцион признается несостоявшимся, и договор подписывается с подавшим единственную заявку потенциальным арендатором по минимальной (стартовой) арендной ставке. В случае, если на одно помещение претендует несколько участников, проводится аукцион, во время которого в ходе торгов ставки могут существенно увеличиваться.
Для того чтобы стать участником аукциона по аренде недвижимости, необходимо заполнить заявку, где будут указаны ваши данные, а также приложить учредительные документы и документ об оплате задатка. До начала аукциона клиент вправе отказаться от участия и отозвать поданную заявку.
Если вы стали победителем аукциона, то вам необходимо заключить договор аренды в течение 20 дней с момента проведения аукциона. В таком случае, задаток победителю аукциона будет возвращен или принят в счет исполнения обязательств по этому договору.
Но если договор по тем или иным причинам не будет подписан победителем, в указанные сроки, то задаток ему не возвращается.
При возникновении вопросов о правилах проведения аукциона, вы можете обратиться к нашим консультантам по телефону или по электронной почте, указанной на сайте.
