Dom » Priroda

Koja je razlika između stanova i stanova. Stan ili stan: Što kupiti? Zašto su stanovi jeftiniji od stanova

Danas se stanovi ne mogu pronaći samo u luksuznom segmentu - na tržištu je sve više ponuda. Stanovi su traženi i postali su dostupni širokom krugu kupaca. Međutim, stjecanje takvih nekretnina puno je osobitosti.

Prvo pitanje koje se postavlja laiku je što je stan? Mnogi ne znaju da ih niz važnih detalja razlikuje od stanova. I ako su se ranije veliki studio apartmani smatrali stanovima, sada ova vrsta stanovanja dobiva preciznija pravna obilježja, a stanovi se mogu naći u po 30 četvornih metara. metara. Zapravo, ovo je isti hotel u kojem možete kupiti sobu s kuhinjom, a u cijenu je uključena i hotelska infrastruktura. Možda već postoje mjesta za rekreaciju, fitness sobe, restorani i toplice, kao i uredski prostori i konferencijske sobe, napominju stručnjaci tvrtke Azbuka Zhilya. Stanovi su nestambeni prostori, teoretski su to poslovne nekretnine. Zato su mnogi stambeni kompleksi pretvorene poslovne zgrade. U Moskvi, u područjima gdje je zabranjen razvoj stambenih zgrada, sasvim je legalno graditi stanove i prodavati ih kao stambene prostore. Neće se uspjeti registrirati na takvom mjestu, ali moguće je izvršiti privremenu registraciju, pa čak i tada ne svugdje i ne uvijek. Odnosno, glavna razlika između stanova i stanova u Rusiji je njihov različit pravni status.

Daria TretyakovaVoditeljica odjela za konzalting i analitiku, Azbuka Zhilya“Za obitelj s djecom, na primjer, nemogućnost upisa u stan značajan je životni nedostatak. U skladu s tim, bit će poteškoća s korištenjem okružnih klinika, vrtića i škola. Dosta je teško dobiti hipotekarni kredit za kupnju stana. A programi usmjereni na potporu kupnji stanova ne odnose se na stanove. Za razliku od stana, stan može zajmodavac povući od vlasnika, čak i ako mu je to jedini dom. "

Međutim, vlasnici stanova malo zanimaju boravišnu dozvolu, napominju analitičari Hospitality Incomea. U pravilu se takvi objekti kupuju kao druga ili treća kuća za bogate ljude. Obično skupe stanove kupuju zaposlenici stranih tvrtki, top menadžeri, poslovni ljudi - za njih su važna lokacija i hotelska usluga, kaže Daria Tretyakova, voditeljica odjela za savjetovanje i analitiku u Azbuka Zhilya. Osim toga, status nestambenih prostora omogućuje vlasnicima stanova da registriraju pravne osobe, što bi moglo biti prikladno za tvrtku.

Elena Lysenkova Generalni direktor prihoda hotelijerstva“Ovaj format stambenih nekretnina, prerušen u hotelski format, koji nam je došao sa Zapada, provodi se u mnogim ruskim gradovima i općenito je postao uobičajen. A to što je registracija u njima nemoguća nikome ne smeta. Ako govorimo o razvoju tržišta stanova općenito, tada se smjer stambenih nekretnina razvija u dva formata. U formatu apart-hotela, kada je hotelski kompleks izvorno stvoren za iznajmljivanje soba za privremeni smještaj gostiju, ali te sobe imaju prostranije karakteristike u odnosu na klasične hotelske sobe. I uslužni stanovi, koji predstavljaju kompleks stanova, koji se prvo prodaju tržištu krajnjim korisnicima, koji pak te stanove mogu prenijeti na upravljanje profesionalnoj centraliziranoj tvrtki za upravljanje koja će iznajmljivati ​​i servisirati stanove. "

Nedostaci uključuju operativne troškove i povećani porez. Danas je to pet puta više za stan nego za stan, a mjesečne naknade za usluge mogu varirati od 15.000 do 40.000 mjesečno ili više. No stanovi su mnogo jeftiniji - 15-20% niži od stanova iste razine. To je uvelike posljedica nedostatka infrastrukture - investitor nije dužan graditi klinike, vrtiće i škole, kao što je to učinjeno u slučaju stanova. Na primjer, centar Moskve doživljava napetost - škole i vrtići su prenapučeni, a broj stambenih kompleksa raste. Osim toga, takvim objektima može nedostajati parkirnih mjesta, što također povećava opterećenje urbane infrastrukture.

Unatoč manjim nedostacima, stanovi imaju niz važnih prednosti. I ovdje je, kako kažu, stvar ukusa i prioriteta: izbor bi se trebao temeljiti na svrsi za koju se stambeni prostor kupuje. Prema riječima stručnjaka Hospitality Income Consultinga, u sljedeće tri godine potražnja za stanovima samo će rasti.

Izraz "stanovi" aktivno se koristi u Rusiji posljednjih deset godina. I ako je ranije ovaj koncept bio nejasan i nejasan, danas znači apsolutno specifičan tip nekretnine. "Apartmani" se zovu:

  • Luksuzne hotelske sobe;
  • Prostrani stanovi smješteni u prestižnim stambenim kompleksima;
  • Apartmani s panoramskim prozorima.

Unatoč činjenici da rusko zakonodavstvo već dugo daje jasnu definiciju pojma "stanovi", neki stručnjaci još uvijek dovode u pitanje njihov pravni status.

"Razmotrimo koje su prednosti i nedostaci novog formata nekretnina i pokušajmo dati točnu definiciju njegovog pravnog statusa"

S pravnog gledišta, izraz "stan" je prema postojećim zakonima prilično dešifriran. Do travnja 2011. bila je na snazi ​​naredba Savezne agencije za turizam broj 86 od 21. srpnja 2005. (sada više ne vrijedi) prema kojoj je stan označavao broj s površinom od najmanje 40! četvornih metara, koji se sastoji od dvije ili više dnevnih soba i opremljen je punom kupaonicom i kuhinjskom opremom.

U siječnju 2011. godine izdana je naredba Ministarstva sporta i turizma Ruske Federacije broj 35 (koja je stupila na snagu 15. travnja 2011.) prema kojoj se stan ne može smatrati zasebnom vrstom nekretnine. Ova riječ znači jednu od najviših kategorija soba koje se nalaze u smještajnim objektima. U potonje spadaju hoteli, hoteli, kuće za odmor, pansioni, moteli, sanatoriji i drugi sadržaji. Drugim riječima, stan je udobna soba u bilo kojem od smještajnih objekata koja je opremljena namještajem i opremom odgovarajuće klase i namijenjena je privremenom boravku.

Ovako situacija izgleda s pravnog gledišta. No, prema stručnjacima, danas u praksi postoje četiri glavne vrste stanova:

  • Uslužni stanovi;
  • Apart-hoteli;
  • Kondo hoteli.

Prostori koji se nalaze u prve tri kategorije nekretnina daju se u zakup (dugoročni i kratkoročni). Bez obzira na razdoblje na koje se sobe iznajmljuju, svim stanovnicima pružaju se hotelske usluge. No postoji i ova vrsta hotela u kojima se nekretnine mogu kupiti. Ovo su stambeni hoteli. U pravilu se neke sobe u njima iznajmljuju, a neke se prodaju.

Glavni razlog njihovog pojavljivanja u Rusiji (posebice u Moskvi) bio je nedostatak mjesta za stambenu izgradnju, kao i niska potražnja za uredskim prostorima koji se nisu oporavili od krize. Nekoliko čimbenika, uključujući uredbu moskovske vlade br. 714-PP, kojom se uvodi zabrana izgradnje na licu mjesta, natjeralo je prijestolničke programere da traže rješenja za spas svojih ulaganja.

Prijelaz na novi format nekretnina (stanova) postao je najbolja opcija za programere glavnog grada. Danas mnogi programeri pretvaraju poslovne zgrade u male blokove, koji su opremljeni svime potrebnim za ugodan život, nakon čega takve blokove iznajmljuju ili prodaju. Tako, u okviru jednog projekta, developer uspijeva kombinirati uredske, stambene i maloprodajne i zabavne prostore. Ali vrijedi uzeti u obzir da se stanovi mogu nazvati stambenim prostorijama samo uvjetno.

Koja je razlika između stanova i klasičnih stanova?

Glavna razlika između stanova i klasičnih stanova je njihov pravni status. U skladu s člankom 16. RF LC -a, sljedeći objekti pripadaju stambenim prostorijama:

  • Stambena zgrada (dio stambene zgrade);
  • Stan (dio stana);
  • Soba.

Nužna karakteristika bilo koje vrste stanovanja je njegova funkcionalna namjena. Prema ruskim zakonima, stambeno područje je izolirana soba koja je pogodna za stalni boravak građana i zadovoljava utvrđene sanitarne i tehničke standarde, kao i druge zakonske zahtjeve.

Hoteli (apartmani), kuće za odmor, sanatoriji, pansioni, hoteli i drugi smještajni kapaciteti imaju drugačiju funkcionalnu namjenu. Koriste se za privremeni boravak građana, za razliku od mjesta njihovog stalnog boravka.

Dakle, s pravnog gledišta, stanovi su nestambeni prostori, čak i unatoč činjenici da se tijekom izgradnje objekta programer može pridržavati svih potrebnih tehničkih i sanitarnih standarda.

Nedostaci stanova

Valja napomenuti da prisutnost takvih negativnih čimbenika kao što su status nestambenih prostora i nemogućnost registracije ne plaše potencijalne kupce iz stanova. To je zbog činjenice da je njihov kontingent prilično specifičan - top menadžeri velikih tvrtki, zaposlenici stranih tvrtki, poslovni ljudi koji većinu svog vremena provode na poslovnim putovanjima.

Za takve ljude lokacija objekta i dostupnost hotelskih usluga su od najveće važnosti, a uopće nisu problem registracije. Osim toga, kupci koji već imaju vlastiti stan, ponekad čak i više njih, često pokazuju interes za kupnju stanova.

Prednosti stanova

Naravno, osim minusa, stanovi imaju i svoje pluse. Glavne prednosti takvih nekretnina uključuju njihov povoljan položaj (vlasnici stanova mogu živjeti u neposrednoj blizini mjesta rada, ponekad čak i u istoj zgradi). Stanovnici apartmana imaju priliku koristiti hotelsku uslugu i usluge trgovačkih i zabavnih objekata uključenih u strukturu kompleksa.

Nesumnjive prednosti stanova uključuju slobodu u dizajnu takvih prostora. Osim toga, kategorija nestambenih prostora omogućuje registraciju pravnih osoba u njoj. To je vrlo prikladno za neke tvrtke jer vam omogućuje da organizirate reprezentativni "front office" sa sobama za sastanke u stanovima.

Posljednje ažuriranje: 10.10.2017

Pitanje:

Kupit ću stan u Moskvi. Osim običnih stanova, nude i drugu vrstu stanovanja - stanove. Koja je razlika između stana i stana? Što je bolje i isplativije za život?

Odgovor:

Ukratko i općenito, bolje je kupiti običan stan za stalno prebivalište prosječne obitelji. Isplativije je kupiti stanove kao objekt ulaganja - uložiti slobodna sredstva i ostvariti mali stabilan prihod.

Ali ovo je generalizirano. Zapravo, stvari su malo složenije. Za one koji se žele dublje pozabaviti - razmotrite pitanje detaljnije.

Što je bolje odabrati za kupnju - stan ili stan- ovisi o ciljevima i mogućnostima Kupca. Ključne razlike između ova dva formata stanovanja su u njihovom cijena i pravni status ... Cijena stana u pravilu je znatno niža od cijene stana slične veličine na istom području ( ako ne govorimo o elitnim stanovima u sklopu uredskih i hotelskih kompleksa). A pravni status stanova uopće ih ne klasificira kao stambene prostore. Legalno stanovi su poslovne nekretnine... I upravo se taj status puno mijenja sa stajališta kupnje, u usporedbi s tradicionalnim stambene nekretnine (više o ovome u nastavku).

Prvo morate objasniti koja je razlika između stana i stana. u pravnom smislu , i po čemu se razlikuju tehnički .

Što su stanovi? Koja je njihova razlika od običnog stana?

Izvana su obje urbane stambene jedinice. Odnosno, prostorije koje su fizički namijenjene ljudima da u njima žive. Fizički, ali ne i pravno! Vizualno može biti teško razlikovati običnu stambenu zgradu sa stanovima od stambene zgrade. Tu njihove sličnosti prestaju i počinju Razlike.

Stanovi kao vrsta prostora za stanovanje tipični su samo za velike gradove u kojima je aktivna izgradnja već u tijeku. U takvim je gradovima u pravilu razvoj teritorija prilično gust ( osobito bliže centru), a tamo nije uvijek moguće izgraditi nove stambene četvrti. Oskudica zemlje i ograničenja urbanističkog planiranja ne dopuštaju izgradnju stambenih zgrada na tim mjestima. I za čišćenje stambenog prostora, na primjer, bivše gradske industrijske zone ( rušenje kapitalnih zgrada, prijenos komunikacija, promjena statusa zemljišne čestice) je preskupo.

Nakon upisa vlasništva, vlasnik stana može ubuduće s njim obavljati sve iste transakcije kao i sa običnim stanom ( dati, oporučiti, prodati). Iako će u njemu biti napisano - "nestambeni prostor" .

Tko kupuje stan?

U Moskvi, na primjer, stanove obično kupuju oni koji već imaju stanovanje s dozvolom za stalni boravak. Zatim se koriste kao drugi dom (za "fizičku prisutnost") - prikladnije na lokaciji, ugodno u izgledu i prestižno u statusu ( ako se radi o skupom kompleksu).

Stanovi su u vlasništvu Moskovljana i gostujućih gospodarstvenika ( uključujući i strane iseljenike), za koje je i ovaj format vrlo prikladan. Također se naziva "Stan za jaknu" , čime se naglašava njegova vrsta poslovne svrhe. Takvi poslovni stanovi nisu baš prikladni za cijelu obitelj ( osobito ako je obitelj velika i ima djecu), ali izvrsno za osamljeni život i za različite sastanke ( posao a ne tako ...).

Stanovi se kupuju i kreativni ljudi , navikli razmišljati izvan okvira i živjeti na neobičan način. Ove prostore mogu koristiti istovremeno kao studio, mjesto za sastanke i zabave, radionicu, rekreacijsko područje, skladište za svoja djela, osobno predstavništvo, spavaću sobu, svlačionicu i još mnogo toga što mogu razmisli. Srećom, status "nestambenog" omogućuje vam da tamo radite što god želite.

I naravno, stanove uzimaju oni koji su odlučili uložiti besplatan novac u nekretnine. Zatim se iznajmljuju po cijenama usporedivim s cijenom najma iste klase stanova. A budući da je otkupna cijena tada bila znatno niža komercijalna korist od ulaganja u stanove - veće nego u obične stanove.

Za pravila o pripremi transakcije kupoprodaje stana pogledajte interaktivnu kartu. Otvara se u skočnom prozoru. "> KORAK PO KORAK UPUTE (otvorit će se u skočnom prozoru).

Ne tako davno, na domaćem tržištu nekretnina pojavio se novi segment stanovanja pod nazivom stanovi. Taj nam je koncept došao iz Europe, gdje se apartmani nazivaju prostorima prema vrsti hotelskih soba s površinom od najmanje 40 četvornih metara. m. Stan se sastoji od 1-2 sobe, kupaonice i kuhinje.

Apartmani - što je to?

Budući da stanovi na ruskom tržištu nekretnina postoje tek nekoliko godina, ne razumiju svi što su.

Dakle, mogu se razlikovati sljedeće značajke stana:

  • Dnevni boravak preko 40 m2 m s kuhinjskim prostorom i kupaonicom;
  • U fazi stavljanja nekretnine u funkciju, stanovi su već opremljeni minimalnim namještajem, a ponekad i kućanskim aparatima;
  • Građani koji žive u stanu mogu dobiti dodatne usluge, na primjer:
  1. Čišćenje soba;
  2. Naručivanje i dostava hrane izravno u stan;
  3. Pružanje parkirnih mjesta i sigurnosne usluge;
  4. Naručivanje taksija.

Stanovi ne pripadaju stambenim prostorijama. Prve stambene zgrade izgrađene su u ruskoj prijestolnici prije 10 -ak godina. Stanovi se mogu podijeliti u nekoliko klasa:

  • ekonomska opcija;
  • klasa udobnosti;
  • poslovna razina;
  • elitni objekti.

U zapadnim zemljama stanovi se shvaćaju kao stanovanje hotelskog tipa sa servisom.

Naredbom Ministarstva kulture broj 1488 od 03. prosinca 2012. godine stanovi se tumače na sljedeći način - radi se o dvije ili više dnevnih soba ukupne površine najmanje 40 četvornih metara. m, opremljen za privremeni boravak i smješten u hotelu, sanatoriju i sličnim ustanovama.

Stoga formalno stanovi nisu namijenjeni stalnom boravku i imaju niz značajnih razlika u odnosu na uobičajene stambene prostore. O tome će se dalje raspravljati.

U međuvremenu, sve više stanova ulazi na tržište nekretnina. Posebno su popularni među stanovnicima velikih gradova. Prilikom odabira stanovanja ljudi procjenjuju prednosti i nedostatke ove vrste nekretnina.

Nedostaci stanova

Budući da se stanovi kupuju za život ili iznajmljivanje, važno je biti svjestan nedostataka prije dogovora. Nedostaci uključuju:

  • Nedostatak mogućnosti za odabir ili ponovni izbor društva za upravljanje... U pravilu stambenom zgradom upravlja društvo za upravljanje koje je odabrao investitor;
  • Stanari su prisiljeni plaćati komunalne račune prema tarifnoj ljestvici, predviđeno za nestambene prostore. Sukladno tome, troškovi komunalija bit će nešto veći u usporedbi s uobičajenim stanovima. U prosjeku, razlika je 2 - 3 tisuće rubalja u usporedbi sa stanom sličnog područja;
  • Veći porez na nekretnine u usporedbi sa standardnim stanom;
  • Nemogućnost izdavanja trajne registracije;
  • Ograničenje u izboru hipotekarnih programa u slučaju kupnje stana na hipoteku... Danas nisu sve banke spremne financirati stjecanje takvih nekretnina;
  • Nemogućnost primanja porezne olakšice;
  • Prilikom izgradnje višestambenih zgrada, investitor se zakonski ne može pridržavati niza zahtjeva koji moraju biti ispunjeni tijekom izgradnje stambenih zgrada. Konkretno, stanari možda nemaju vlastito igralište za djecu ili dovoljno parkirnih mjesta.

Najviše su osjetljivi na nedostatke oni koji stalno žive u stanovima. Ljudi koji koriste stanove kao privremeni smještaj ili kupuju nekretnine u svrhu iznajmljivanja i imaju druge nekretnine za stalni boravak, možda praktički neće osjetiti navedene nedostatke.

U međuvremenu, postoje i prednosti.

Prednosti stanova

Glavni i često definirajući plus nekretnina u višestambenim zgradama je njihova cijena. Cijena izgradnje višestambene zgrade niža je od cijene stambene zgrade. U skladu s tim, cijena po kvadratnom metru je niža. Prosječna razlika je 10-15%.

Osim cijene, mogu se istaknuti sljedeće prednosti stanova:

  • Izvrsna lokacija.

Na primjer, luksuzne i poslovne apart-zgrade grade se u središnjem dijelu grada. To su objekti koji su od interesa za one kupce koji kupuju nekretnine radi ulaganja ili radi isticanja vlastitog statusa.

Takvi su objekti od interesa za vrhunske menadžere, čije obitelji zapravo žive izvan grada ili u mirnijem području, ili za tvrtke koje kupuju stanove za svoje osoblje.

  • Jedinstvenost.

Budući da stanovi još nisu dovoljno promovirani na tržištu nekretnina, svaki programer nastoji učiniti svoj vlastiti projekt jedinstvenim i izdvojiti se iz pozadine drugih objekata.

  • Blizina infrastrukturnih objekata i mogućnost dobivanja dodatnih usluga.

Zgrade s stanovima podižu se uzimajući u obzir zahtjeve za hotelske prostore, njihovi stanovnici mogu računati na dodatne usluge.

Koja je razlika između stana i stana?

Važno je razumjeti razliku između uobičajenog stambenog prostora i stana. Sastoji se u sljedećem:

  • Stanovi nemaju nikakve veze sa stambenim fondom i zapravo se koriste za život i za organizaciju uredskog prostora;
  • Minimalna površina stana je 40 "kvadrata", stanovi - mnogo manje;
  • Kako bi izvršio preuređenje stambenog prostora, vlasnik će morati proći kroz brojne slučajeve kako bi se dogovorio o promjenama. Preuređenje stana manje je radno intenzivno;
  • Kupnja stana, vlasnik i članovi njegove obitelji mogu se stalno prijaviti u prostorije. U stanove je moguća samo privremena registracija;
  • Norme i SNiP -ovi za izgradnju stambenih zgrada i stanova donekle su različiti... Konkretno, povećani zahtjevi zaštite od požara nameću se stambenim zgradama: zgrade su opremljene dodatnim ljestvama za požar. Osim toga, moguća je izgradnja zgrade sa stanovima na onim zemljištima koja iz bilo kojeg razloga nisu prikladna za stambenu izgradnju;
  • Različiti zahtjevi za projektiranje lokalnog područja... Standardi za izgradnju stambenih zgrada predviđaju obvezno poboljšanje teritorija uz kuću do trenutka stavljanja u funkciju. To znači da bi za stanovnike kuće trebalo organizirati dječje pješačke i rekreacijske prostore, parkirna mjesta i zelene površine. Budući da zgrada sa stanovima pripada nestambenim objektima, može se staviti u funkciju, a da investitor ne izvede cijeli niz gore navedenih radova na uređenju okoliša. U međuvremenu, kako bi povećali konkurentnost, mnogi programeri dodatno oplemenjuju teritorij u blizini apart-objekta;
  • Stambenim zgradama i višestambenim zgradama upravlja specijalizirana tvrtka. Istodobno, važna je razlika u tome što stanari stanova ne mogu ponovno izabrati društvo za upravljanje. Iznos plaćanja režije u stanu je nekoliko tisuća rubalja veći od plaćanja stana jednake veličine. Osim toga, stavka “Troškovi upravljanja zgradom” dodatno je uključena u troškove.

Pravni status stanova

U ovom trenutku pojam "stanova" nije ugrađen na zakonodavnoj razini. Formalno se radi o nestambenim nekretninama. Zapravo, stanovi su stambeni, rjeđe - poslovni prostori.

- novi objekt na tržištu nekretnina, pri njihovoj kupnji mogu nastati određene poteškoće. Brojni programeri prodaju stanove prema ugovorima o učešću u kapitalu.

Kupci takvih prostora moraju imati na umu da u praksi sudovi stanove smatraju nestambenim objektima - izvor prihoda od ulaganja... Iz tog razloga, u slučaju suđenja, zakon o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji (214-FZ) ne može se primijeniti, a nije lako ni vratiti novac usmjeren na kupnju stanova.

28.03.18 126 622 13

S gledišta prava i prava

Zadnji put kad smo počeli razgovarati, vrijeme je da razgovaramo o zakonima: shvatimo kako se stanovi razlikuju od stanova.

Ekaterina Miroshkina

ekonomista

Sa stajališta zakona, stan nije isto što i stan. Čak i ako tamo živi obitelj s troje djece i ovo im je jedini dom. Privremena registracija također ne čini stan stambenim nekretninama. Stambena zgrada se ne smatra stambenom zgradom, čak i ako ima društvo za upravljanje, poštanske sandučiće u trijemovima i ljuljačku u dvorištu. Za državu su stanovi vrsta poslovnih nekretnina. Ovo je glavna stvar, po čemu se apartmani razlikuju od stanova.

Prilikom kupnje možete uštedjeti milijun rubalja, a zatim izgubiti mnogo više ako sve ne izračunate unaprijed. Gubici se ne mjere uvijek novcem i mogu biti nepovratni.

Svako je odgovoran za sebe

Reći ćemo vam najvažnije stvari o stanu sa stanovišta prava i ekonomije, a vi sami odlučite treba li vam to ili ne. U svakom slučaju, kupnja nekretnine stvar je u kojoj se bolje obratiti za pomoć stručnjacima. Velika je pogreška misliti da će vam sada sve reći na internetu. U ovom pitanju postoje mnoge nijanse. Posavjetujte se sa stručnjakom.

Namjena prostora

Zakon sadrži poseban popis koji se prostori mogu smatrati stambenim. Prema zadanim postavkama, stanovi ne odgovaraju ovoj definiciji. Čak i ako zgrada hotelskog tipa izgleda kao stambena zgrada, ipak nije stambena.

Posjedujete li stan, najvjerojatnije ste vlasnik poslovnih nekretnina, a ne stana. U ovom slučaju, zakoni koji se odnose na stanovanje neće se primjenjivati ​​na stan. Ako pročitate pravila državne potpore, uvjete hipoteke ili zahtjeve za korisnike i postoje riječi "stanovanje, stambeni prostori" - to vas vjerojatno neće zabrinuti.

Primjerice, država je utvrdila zahtjeve za sigurnost stambenih prostora, visinu zgrada, njihovu opskrbu dizalom, lokaciju kupaonica, pojačanje stropova, prirodnu rasvjetu, visine stropova, zvučnu izolaciju pa čak i nagib stepenica. Ovi se zahtjevi ne odnose na nestambene stanove.

Teoretski postoje stanovi koji se nalaze u stambenoj zgradi. To se može saznati iz dokumenata za određeni projekt, gdje vam se nudi kupnja nekretnine. Na primjer, namjenu zgrade i prostora u njoj lako je pronaći u deklaraciji projekta, koja će definitivno biti na web stranici razvojnog programera.



Apartman. Kada kupujete stan u običnoj stambenoj zgradi, automatski postajete suvlasnik zajedničke nekretnine. Iako certifikat o tome ne govori, prema zadanim postavkama posjedujete dio krova, fasade, zajedničke balkone, ulaz, podrum, stubišta, dizala, pa čak i dvorište. Taj se udio ne može razlikovati u naravi, prodati ili napustiti.

Apartman. Ovdje je sve komplicirano. Režim zajedničkog zajedničkog vlasništva nad zajedničkom imovinom u nestambenoj zgradi nije izravno reguliran zakonom. Neki stručnjaci smatraju da vlasnici stanova nemaju vlasništvo nad zajedničkom imovinom. No, Vrhovni arbitražni sud pojasnio je da vlasnici prostora u nestambenim zgradama imaju ista prava i obveze kao i u višestambenim zgradama - posjeduju udio u zajedničkoj imovini i dužni su platiti njegovo održavanje.

Ovaj pristup ima i prednosti i nedostatke. S višestambenom zgradom sve je manje -više jasno - postoje ulazi, stepenice i dizala, kojima se na ovaj ili onaj način koriste svi stanovnici. Logično je da svi plate za njih. U nestambenoj zgradi, osim stanova, mogu postojati uredi, maloprodajni prostori, predvorja, fontane, ulazni holovi - sve je to zajednička imovina koju će morati održavati vlasnici ne samo ureda, već i stanova.

Čak i ako je obitelj kupila stan, živi s djecom i nikada ne posjećuje predvorje poslovnog centra, teoretski se od njih može tražiti da plate za održavanje ovog dijela zgrade. Određeno društvo za upravljanje može uspostaviti vlastiti režim, ali prema zadanim postavkama pojašnjenja HAC -a rade na ovaj način, a sudska praksa je dvosmislena. Sutra će doći još jedno društvo za upravljanje i promijeniti sve.

Država ne regulira popis usluga društava za upravljanje za nestambene zgrade. Ako klasa poslovnog objekta zahtijeva usluge vrtlara, batlera i vračara, vlasnici stanova će ih platiti. S jedne strane, to vam omogućuje izgradnju stanova nemoguće ljepote i udobnosti. S druge strane, možete dobiti usluge koje vam zapravo ne trebaju.

Upravljanje kućom

Kuća ima mnogo posla osim onoga što se događa iza željeznih vrata stanova. Potrebno je očistiti ulaze, popraviti dizala i krovove, uvrnuti žarulje; na lokalnom području morate izgraditi mjesta i postaviti klupe, pokositi travnjake i postaviti stupove, obojiti ograde, pomesti lišće. Tko će, kako i za koji novac zaraditi - otvoreno je pitanje.

Apartman. U višestambenoj zgradi društvo za upravljanje ili HOA bavi se pitanjima upravljanja. Društvo za upravljanje bira skupština vlasnika. Također donosi ključne odluke o upravljanju domom. Skupština vlasnika je demokracija na djelu: svaki vlasnik ima neku vrstu "težine" ovisno o površini svog stana i može glasati s tom "težinom".

Aktivni stanari mogu voditi kampanju, okupljati grupe vlasnika nekretnina i utjecati na glasove - baš kao u normalnom demokratskom procesu. Ako mlada majka ima vremena i želje, sve će organizirati, a na ulazima će se pojaviti rampe za invalidska kolica. Umirovljenici se mogu udružiti i glasovati da u dvorištu nema parkirališta. A ako vlasnici automobila imaju više glasova, tada će samo umirovljenici ostati bez klupa i zelenih površina, a parkiranje će se proširiti - i sve to na zajednički trošak.

Da biste zajamčeno riješili probleme višestambene zgrade na svoj način, morate biti vlasnik više od polovice četvornih metara u ovoj zgradi ili kontrolirati odluke takvih vlasnika. U životu je to, naravno, nemoguće, pa svi stanari mogu utjecati na zajedničke odluke.

Apartman. U nestambenoj zgradi s uredima i trgovinama može se dogoditi sljedeća situacija: programer ne prodaje urede, već ih iznajmljuje, zadržavajući vlasništvo. Ili cijeli uredski i maloprodajni dio kupuje razvojna tvrtka. Tako se pojavljuje većinski vlasnik - onaj koji posjeduje većinu glasova. A tko ima većinu glasova, ima pravo sam odlučivati ​​o kući.

To je malo vjerojatno ako se kompleks sastoji samo od stanova. Ali to se ne može isključiti: ne znate kome pripadaju. Možda je polovicu zgrade kupio poslovni čovjek i tamo će otvoriti hotel. Prihvatljivo: termin dopušta.

Ako ispred sebe imate kompleks ureda i stanova ili, na primjer, stan iz višekatnica viri iz utrobe trgovačkog centra, postoji rizik. I vrlo visok.

Većinski vlasnik može glasovati za veće tarife, imenovati prikladno društvo za upravljanje, angažirati vrtlara s Rublevke, podići spomenik u njegovu čast u središtu dvorišta ili iznajmiti prvi kat za karaoke klub koji će sadržavati samo pjesme Grigorij Leps. Stanari neće imati pravne mehanizme za rješavanje ove situacije. Čak ni dokaz da je većinski vlasnik istovremeno s društvom za upravljanje neće pomoći. To se ne smatra zloupotrebom prava.

Odnosi sa susjedima

Apartman. Prema zakonu, niti vi niti bilo tko drugi ne možete koristiti stambeni prostor za poslovanje. Ne možete legalno organizirati ured ili mini-hotel u stanu, ne možete u njemu otvoriti kafić, saunu, studio za snimanje ili rap bojno polje. Prostorije je potrebno prenamijeniti u nestambene, a to nije uvijek moguće.

Razlika između stana i stana je u tome što postoji režim tišine za stambene zgrade: nakon određenog vremena u stanovima nije dopuštena buka. Ako živite u pravoj stambenoj zgradi, a jeftini udarci neprestano dolaze iza zida noću, imate zakonske mehanizme na to utjecati.

Apartman. Vlasnici ih mogu koristiti na bilo koji zakonit način, ako su u skladu s tehničkim propisima i zahtjevima nadzornih tijela. Ti zahtjevi nisu isti kao za stanove. Stanovi mogu imati različite namjene, ali su uvijek nestambeni. U stanu hotelskog tipa možete živjeti kao u stanu, a netko će otkupiti nekoliko susjednih kako bi ih iznajmio poslovnim putnicima, strancima i zaljubljenim parovima - to je legalno.

Za stanove nema zahtjeva za tišinom i zvučnom izolacijom - susjedi kroz zid mogu noću svirati bubnjeve.

U prizemlju mogu otvoriti bar bez vašeg dopuštenja, dok ruše dio zida i blokiraju vam pogled. Razlika između stana i stana je u tome što bi u običnoj kući tražili dopuštenje od stanara, ali u stambenom naselju možda ne bi. Ljudi mogu proći kroz vaš ulaz u ured mrežne tvrtke. Štoviše, stražari će im biti dužni izdati propusnice.

To ne znači da ćete se pri kupnji stana sigurno susresti s takvim problemima. Možda će pokraj vas živjeti mirne obitelji i općenito će cijeli kompleks biti naseljen običnim ljudima. I samo će se prvi kat iznajmljivati ​​za urede i trgovine, a bit će tu i bilježnik, ljekarne, namirnice, poslovnica banke i dječji centar - sve o čemu ste sanjali. No pri kupnji morate biti svjesni da apartmansko naselje nije višestambena zgrada. To nije obuhvaćeno Stambenim zakonikom, a stanovnici imaju manje prava.

Otkup za dugove

Apartman. Prema zakonu, jedino se stanovanje ne može preuzeti zbog dugova. Čak i ako vlasnik stana duguje mnogo novca banci, susjedu, mikrofinansijskoj organizaciji ili bilo kome drugom, neće im oduzeti imovinu i ostaviti svoju obitelj na ulici. Jedina iznimka je za hipotekarne stanove, koje je banka već dala u zalog.

Apartman. Stanovi nisu stambeni, pa za njih nema ograničenja naplate. Nije važno što tamo živi obitelj koja je kupila stan za stalno nastanjenje, nemaju drugih nekretnina i kredit nije uzet protiv sigurnosti stana. Za ovršitelje stan je uobičajena imovina koja se može oduzeti i staviti na prodaju protiv duga. Na primjer, ako je vlasnik individualni poduzetnik, nagomilao je dugove prema vjerovnicima i poreznim vlastima. U stanu žive njegova obitelj i djeca, ali ova nekretnina nije zaštićena od ovrhe.

Odbici za kupnju nekretnine

Apartman. Razlika između stana i stana je u tome što kada ga kupite možete zatražiti odbitak i povrat poreza. Ako kupite stan u braku, a nitko od supružnika prije nije koristio odbitak, obitelj će moći vratiti do 520 tisuća rubalja. Osim toga, država će vratiti 13% plaćenih kamata na hipoteku - najviše 390 tisuća rubalja svakom supružniku.

Apartman. Nema odbitaka za nestambene nekretnine, čak i ako ih kupuje obična obitelj s djecom i tamo će stalno živjeti.

Apartman. Stanovnici stanova ne spominju se na popisu potrošača, koji su izjednačeni sa stanovništvom. Unatoč činjenici da u stanovima žive obični ljudi, vjeruje se da se tamo električna energija isporučuje u komercijalne svrhe.

Porez na imovinu

Apartman. Porez na nekretnine obračunava se po stopama za stambene prostore. Mogu se razlikovati ovisno o regiji i cijeni stana, ali postoje savezni propisi. Za stan će stanari platiti 0,1% katastarske vrijednosti. U ovom slučaju možete koristiti odbitak poreza na imovinu - 20 četvornih metara. Ne morate plaćati porez na nekretnine s ovog područja - samo iz razlike.

Ova naknada ne ovisi o društvenom statusu i prihodu - daje se za stanove u bilo kojoj regiji. Na primjer, ako je površina stana 39 četvornih metara, tada će se porez naplaćivati ​​samo s 19 kvadrata i po stopi od 0,1%. Za stanove veće od 10 milijuna rubalja u Moskvi, stopa raste na 0,15%, ali je još uvijek znatno niža nego za stanove. Postoje i koeficijenti snižavanja - oni također mogu smanjiti porez, međutim, vrijede ograničeno razdoblje.

Apartman. Za apartman hotelskog tipa morat ćete platiti oko pet puta više poreza na nekretnine u odnosu na stan - 0,5%. Možda će se zbog niže katastarske vrijednosti moći malo uštedjeti. A ako je stan u upravnom i poslovnom kompleksu, tada će stopa biti još veća - 2%.

Vlasnici stanova ne dobivaju savezni porezni odbitak: oni će platiti porez na cijelo područje.

Usporedba poreza na nekretnine za stan i stan od 39 m²

Na primjeru podataka s web stranice kompleksa u Filiju, pod uvjetom da su stanovi 20% jeftiniji od stanova

Cijena za 1 m²

Apartman

336.000 rubalja

Apartman

269.000 rubalja

Cijena

Apartman

336.000 rubalja

Apartman

269.000 rubalja

Cijena

Apartman

13 milijuna kuna

Apartman

10,5 milijuna R

Porezni odbitak

Apartman

Apartman

Porezna osnovica

Apartman

19 m2 × 336.000 = 6,38 milijuna R

Apartman

39 m2 × 269.000 = 10,5 milijuna R

Stopa poreza na nekretnine

Apartman

Apartman

Godišnji porez na imovinu

Apartman

9576 RUB

Apartman

52.500 RUB

Moskva ima svoj faktor smanjenja stanova, ali vrijedi samo za one komplekse koji su uključeni u službeni registar stanova i ispunjavaju druge zahtjeve. U ožujku 2018. ovaj je registar proširen na 16 stambenih kompleksa. Ako kompleks nije u registru, za njega nema koristi.

Ostale porezne olakšice u regijama, na primjer, za umirovljenike, osobe s invaliditetom i velike obitelji, ne odnose se ni na stanove.

Birate li između stana i stana, saznajte stopu za određeni objekt i sami izračunajte porez uz pomoć stručnjaka. Nemojte ni vjerovati izračunima na web stranicama programera. Tada se može pokazati da je porez zapravo veći, stopa nije 0,5%, već 2%. Štoviše, katastarska vrijednost raste, a nitko neće uvrstiti kompleks u registar.

Veliki remont

Apartman. Vlasnici stambenih prostora u višestambenim zgradama uplaćuju obvezne doprinose u fond za remont. Zatim, s tim novcem, izvode veliki remont zajedničke imovine. Rekli smo, Minimalni doprinos za remont u Moskvi od 1. srpnja 2017. iznosi 17 rubalja po četvornom metru.

Apartman. Vlasnici poslovnih nekretnina u nestambenim zgradama po zakonu ne moraju uplaćivati ​​doprinose u fond za kapitalne popravke svaki mjesec. No, kada dođe vrijeme za popravak zajedničke imovine, također će biti nemoguće računati na akumulirane doprinose i financiranje. No, u pravilu se stanovi kupuju u novim zgradama, što će dugo zahtijevati velike popravke.

Usporedba plaćanja za remont stana i stana od 39 m²

Minimalna rata po m²

Apartman

17 R.

Apartman

0 R.

Obavezno plaćanje mjesečno

Apartman

663 RUB

Apartman

0 R.

Doprinosi za remont godišnje

Apartman

7960 RUB

Apartman

0 R.

Društvena infrastruktura i tehnički zahtjevi

Apartman. Država mora kontrolirati parametre stambenog razvoja. Postoje zahtjevi za broj škola, vrtića, klinika, cesta i drugih infrastrukturnih objekata. Programer ih mora izgraditi o svom trošku ili uz potporu države.

Nažalost, zapravo, mnogi programeri ne poštuju ove parametre: dogovaraju se sa službenicima, primaju odobrene projekte bez škola i klinika ili beskrajno odgađaju isporuku infrastrukturnih objekata. No, vlasnici stanova imaju barem neka jamstva i prava. Oni su zaštićeni ne samo pravilima gradskog planiranja, već i saveznim zakonima.

U stambenom području ne mogu se graditi bučni proizvodni objekti i opasni objekti. A ako se pojavi čak i mini produkcija, oko nje bi trebala biti sanitarna zona. Ulaz u trgovinu u stambenoj zgradi trebao bi biti zaseban, a ne kroz ulaz. Razina buke u stanovima mora biti u skladu s GOST -om, za stanove su uspostavljeni sanitarni standardi. Ako postoji odstupanje, možete zahtijevati odštetu ili natjerati programera da ispravi nedostatke.

Apartman. Za komercijalna područja ne postoje takvi urbanistički kodovi. Može se ispostaviti da na području gdje se nalazi apartmansko naselje uopće nema škole ili ambulante. Grad ih nije dužan graditi.

Broj stanovnika u stanu ne uzima se u obzir pri planiranju razvoja. Na primjer, 200 djece može živjeti u stanu, ali za njih neće biti izgrađen zasebni vrtić i neće se planirati mjesta u najbližoj školi.

Za stanove ne postoje strogi zahtjevi za sanitarne standarde, karakteristike materijala, rasporede i zvučnu izolaciju. Kvaliteta gradnje se ne prati na isti način kao u slučaju stanovanja - to je već na savjesti investitora.

Prijenos stana u stambeni prostor

Nestambeni prostori teoretski se mogu smatrati stambenim. Da biste to učinili, cijela zgrada mora se službeno pretvoriti u stambenu zgradu. Odvojeni stan ne može se priznati kao stan. Iako takav mehanizam postoji na papiru, nemoguće je da ga pojedini vlasnik stana primijeni u praksi.

Koje su prednosti pri kupnji stana

Mjesto.Često je nemoguće izgraditi stambenu zgradu na nekom prikladnom i zanimljivom mjestu, ali zgrada sa stanom može. To se događa kada u urbanističkom planu postoji mjesto za poslovni centar ili hotel, ali nema dovoljno prostora za mikrokrug s parkiralištima, školama, klinikama i sanitarnim zonama. Ili mjesto nije prikladno za stambeni razvoj zbog blizine industrijskih objekata. Stanovi mogu biti jedina prilika za kupnju nekretnine za život na pravom mjestu, na primjer, blizu posla ili u centru grada.