Perusahaan pengelola apartemen. Apartemen disewakan: manajemen kepercayaan. Layanan tambahan untuk Anda

Dari

13.04.2015
Saat ini, bagian dari apa yang disebut sewa ganda, ketika pemiliknya adalah penyewa dan juga pemilik, adalah sekitar 20% dari total jumlah pelaku pasar dan terus bertambah.
“Fenomena ini dijelaskan oleh realitas ekonomi: sehubungan dengan penguatan tren negatif dalam ekonomi Rusia dan penurunan solvabilitas populasi, pertukaran sementara meter persegi “ekstra” untuk pendapatan bulanan yang dijamin adalah peluang bagus untuk bertahan masa sulit, komentar Galina Kiseleva, Direktur Departemen untuk menyewa apartemen di INCOM-Nedvizhimost . - Misalnya, biaya menyewa apartemen satu kamar kelas ekonomi di Maryino sekarang dapat ditemukan untuk 20 ribu rubel. "Dvushka", misalnya, di Maryino yang sama, realistis untuk menyewa sekitar 35-42 ribu rubel. Artinya, bahkan tanpa memperhitungkan proposal kelas yang sama sekali berbeda, seperti pindah dari pusat ke wilayah Moskow, pendapatan dari operasi semacam itu akan menjadi sekitar 70-100%.
Keadaan pinjaman hipotek yang ambigu juga berkontribusi pada "penyewaan ganda": keluarga dewasa dapat menyewa apartemen yang lebih besar.
Dengan solusi seperti itu, tidak ada risiko yang terkait dengan pinjaman, dan ada peluang untuk "memenangkan kembali" situasi hanya dengan kembali ke rumah Anda sebelumnya. Selain itu, Anda dapat menyewa apartemen di sebelah. Misalnya, di area stasiun metro Yugo-Zapadnaya, tarif sewa rata-rata untuk apartemen satu kamar adalah 33 ribu rubel, dan yang serupa di kelas "tiga rubel" di dekatnya akan menelan biaya 50 ribu rubel. rubel sebulan: ada peningkatan signifikan dalam ruang hidup untuk 17 ribu rubel moderat.
Salah satu kategori permanen peserta dalam "sewa ganda" adalah pemilik apartemen kelas ekonomi sederhana (misalnya, warisan), yang ingin mengubah kualitas hidup dan menyewa ruang hidup yang lebih berstatus.
Untuk keluarga muda yang bergerak, "sewa ganda" memungkinkan Anda menemukan perumahan yang lebih dekat dengan tempat kerja, dan menghabiskan waktu luang Anda untuk kegiatan rekreasi atau hobi yang menarik, daripada berdiri di tengah kemacetan. Menurut INCOM-Nedvizhimost Department of Apartment Leasing, pada bulan Maret tarif rata-rata untuk properti satu kamar berkisar dari 27.000 rubel di SEAD dan SAD hingga 35.000 rubel di Distrik Administratif Pusat. Perbedaan biaya menyewa "potongan kopeck" adalah 8 ribu rubel: tarif di SEAD dan SAD - 35 ribu rubel, di Distrik Administratif Pusat - 43 ribu rubel. Indikator harga rata-rata untuk "tiga rubel": 40 ribu rubel di SEAD dan SAD, 56 ribu rubel di Distrik Administratif Pusat.
Sebagai bagian dari tren yang sedang dipertimbangkan, kelompok lain dibentuk oleh “penduduk kota yang lelah” yang menyewakan apartemen mereka untuk pindah ke rumah kontrakan di luar kota, lebih dekat dengan alam. Biasanya jumlah mereka meningkat dari Mei hingga Oktober. Sebagian besar pemilik apartemen "musim panas" adalah pensiunan atau keluarga dengan anak kecil. Untuk 40-60 ribu rubel, Anda dapat menyewa pondok kecil pada jarak 15-30 km dari Moscow Ring Road. Secara tradisional, opsi murah dicari di arah Gorky, Shchelkovsky, Egorevsky atau Ryazan.
dihapus

Dari

Bisnis sewa menjadi hobi
Tidak hanya investor, tetapi juga agen penjual meninggalkan pasar

Krisis membuat tidak hanya investor swasta kecewa dalam bisnis sewa - periode pengembalian modal apartemen dibeli untuk sewa meningkat menjadi 20 tahun, tetapi juga Realtors profesional. Pengurangan pendapatan memaksa spesialis yang bekerja di pasar sewa untuk melatih kembali untuk mendukung transaksi pembelian dan penjualan perumahan.
Investasi: untuk saat ini lebih baik lupakan
Lebih baik melupakan membeli apartemen di wilayah Moskow untuk tujuan leasing berikutnya, kata agen penjual. Dan sebelum krisis, bisnis ini berhasil jika 6-7% per tahun, tidak termasuk biaya pemeliharaan perumahan, dan sekarang, karena tarif sewa yang lebih rendah, peningkatan periode eksposur, dll., profitabilitas rata-rata di pasar telah menurun menjadi sekitar 4-6%.
“Lebih menguntungkan menyimpan uang di bank,” kata Roman Babichev, kepala departemen persewaan di Azbuka Zhilya. - Tahun 2011-2014 Dimungkinkan untuk mendapatkan kembali uang yang diinvestasikan di apartemen dengan menyewa selama 10-12 tahun. Sekarang sekitar 20 tahun, terlepas dari lokasinya - Moskow atau wilayah Moskow.
Dan ini masih penilaian yang cukup optimis. Menurut perhitungan portal World of Apartments, Moskow adalah wilayah yang paling tidak cocok untuk bisnis persewaan di negara itu: periode pengembalian modal untuk perumahan adalah 27 tahun, hasilnya adalah 3,7% per tahun. Tetapi wilayah Moskow, menurut para ahli portal, tidak begitu putus asa: profitabilitas menyewakan perumahan di dekat Moskow diperkirakan oleh World of Apartments sebesar 6,6% per tahun, periode pengembalian adalah 15,3 tahun. Indikator-indikator ini mendekati tingkat rata-rata Rusia: 6,4% dan 16,2 tahun. Sebagai perbandingan: pada 2013, menurut portal, hasil apartemen Moskow adalah 4,8% per tahun, yang dekat Moskow - 7,5%.
Yang paling menguntungkan, menurut portal, adalah apartemen di Yekaterinburg (7,9% per tahun), Kemerovo (7,8%), Sochi (7,8%), Magnitogorsk (7,8%) dan Komsomolsk-on-Amur (7,8%).
Untuk mendapatkan gambaran tentang perkiraan tingkat pendapatan dari menyewa apartemen tertentu, direktur MIEL-Arenda, Maria Zhukova, menyarankan untuk menggunakan rumus berikut: investasi). Pembayaran utilitas dan pajak properti, yang sejak 2015 dihitung bukan dari inventaris simbolis, tetapi dari kadaster, dekat dengan nilai pasar real estat, tidak diperhitungkan dalam formula ini. Investasi tambahan termasuk perbaikan, pembelian furnitur dan peralatan rumah tangga. Dengan demikian, membeli apartemen kelas ekonomi tiga kamar seharga 10 juta rubel dan menyewakannya dengan tarif rata-rata 50 ribu rubel per bulan, Anda bisa mendapatkan hasil tahunan 5,22%, atau 522 ribu rubel. Investasi seperti itu akan terbayar dalam waktu sekitar 19 tahun dan 2 bulan. Selama 5 tahun, hasilnya akan menjadi sekitar 2,6 juta rubel, asalkan apartemen tidak menganggur.
Namun, yang terakhir hampir tidak mungkin: volume pasokan di pasar, menurut berbagai perkiraan, sekarang melebihi permintaan 1,5-2,5 kali, yang memiliki efek paling fatal pada waktu pemaparan perumahan. Menurut INCOM-Nedvizhimost, di kelas ekonomi angka ini telah tumbuh 24 kali lipat - untuk apartemen yang akhirnya disewakan. Di segmen elit, menurut Blackwood, periode eksposisi untuk apartemen cair telah meningkat dari satu menjadi tiga hari pada 2013 menjadi 1-2 minggu saat ini (lihat "Menyewakan perumahan di Moskow dan wilayah Moskow: pemilik tidak menyewakan, dan apartemen kosong").
Patut dicatat bahwa, tidak seperti segmen pasar lainnya, profitabilitas menyewakan flat dan apartemen mewah di Moskow meningkat dibandingkan dengan periode sebelum krisis, karena tarif sewa turun lebih rendah daripada harga apartemen mewah. Jadi, jika anggaran pasokan rata-rata di pasar elit dalam dolar dari 2013 hingga kuartal II 2016 turun setengahnya, maka anggaran sewa rata-rata - hanya sebesar 26%, catat Alexander Shibaev, direktur departemen konsultasi, analitik, dan penelitian di Blackwood.
Tapi permainannya masih belum sepadan dengan lilinnya. Menurut Blackwood yang sama, pada akhir kuartal kedua 2016, profitabilitas rata-rata menyewakan apartemen mewah di Moskow adalah sekitar 4,6%. Dan yang asli, dengan mempertimbangkan waktu henti tempat, bahkan lebih sedikit - sekitar 4%. Sebagai perbandingan: bahkan suku bunga deposito Sberbank yang sangat andal dan berpenghasilan rendah sekarang mencapai 6,8% per tahun, bank milik negara lainnya - VTB24 - menawarkan hingga 8,65% per tahun, Gazprombank - hingga 9%.
Tidak mengherankan bahwa hampir tidak ada investor murni - mereka yang membeli apartemen untuk disewakan dan / atau dijual kembali - di pasar. “Hari ini, di pasar sewa perumahan, serta di pasar real estat secara keseluruhan, pangsa investor swasta cenderung nol: karena pasokan di semua segmen secara signifikan melebihi permintaan, sangat sulit untuk menjual objek secara menguntungkan hari ini, ” kata Oksana Polyakova, Wakil Direktur departemen persewaan apartemen perusahaan "INCOM-Real Estate".
Menurut Anna Rtishcheva, kepala kantor "Century 21 Rimarkom, Troitsk" (mitra Perusahaan agen penjual "Megapolis-Service"), "bisnis seperti itu menguntungkan sebelum krisis, yaitu, di suatu tempat sebelum 2014, dan sekarang, ketika harga perumahan menurun dan sulit untuk memprediksi waktu yang tepat dari perubahan tren ini menjadi kebalikannya, hanya sedikit orang yang menganggap investasi seperti itu menarik.” Seperti yang dijelaskan Roman Babichev, sebelumnya dimungkinkan untuk menghasilkan tidak hanya dari sewa, tetapi juga dari kenaikan harga rumah - terutama jika Anda membeli apartemen di gedung baru pada tahap awal konstruksi. Pada 2012-2013 kenaikan harga sebagai tahap penyelesaian rumah meningkat adalah 25-40% - lihat "Apa yang harus dilakukan jika Anda benar-benar ingin berinvestasi di real estat." “Dan sekarang tidak ada kenaikan harga global seperti itu. Pajak baru memperburuk situasi: ketika menjual, itu tidak memungkinkan Anda untuk mendapatkan apa pun dari penjualan kembali, ”tambah Babichev.
Kita berbicara tentang mengubah mekanisme insentif pajak untuk penjualan perumahan, disediakan atas dasar kepemilikan real estate. Hingga 2016, periode minimum untuk penjualan kembali real estat tanpa membayar pajak penghasilan pribadi adalah tiga tahun atau kurang jika harga transaksi yang ditentukan dalam kontrak tidak melebihi 1 juta rubel. Sekarang masa kerja minimum telah ditingkatkan menjadi lima tahun (pengecualian hanya dibuat untuk real estat yang diterima melalui warisan atau sebagai akibat dari privatisasi). Mengecilkan jumlah transaksi dalam kontrak juga tidak akan membantu menghindari pajak. Jika pendapatan resmi dari penjualan real estat kurang dari 70% dari nilai kadaster properti, ditentukan pada 1 Januari tahun di mana transfer kepemilikan terdaftar, 70% dari nilai kadaster properti pada tanggal tertentu diakui sebagai penghasilan yang dikenakan pajak penghasilan pribadi.
Tentu saja, krisis tidak abadi, suatu saat permintaan di pasar sewa akan meningkat, periode pameran akan berkurang, dan tarif sewa dan harga apartemen akan naik. Tetapi kapan ini akan terjadi dan seberapa cepat perubahan positif akan terjadi, belum ada yang benar-benar tahu. Oleh karena itu, dengan pembelian apartemen untuk tujuan leasing, mungkin lebih baik menunggu.
Jika Anda masih membeli
Namun, jika karena alasan tertentu ada kebutuhan untuk investasi seperti itu - katakanlah, sebuah apartemen dibeli untuk anak-anak, dan sampai mereka dewasa, properti itu direncanakan untuk disewakan - ketika memilih opsi yang sesuai, pertama-tama, Anda harus memperhatikan aksesibilitas transportasi. Yaitu - dekat dengan kereta bawah tanah atau, paling buruk, ke stasiun kereta api.
“Banyak penyewa tidak peduli tentang kenyamanan hidup, tetapi tentang aksesibilitas transportasi, kemampuan untuk pergi bekerja sesegera mungkin,” jelas Anna Rtishcheva. "Tentu saja, jika apartemen itu dalam keadaan yang benar-benar mengerikan, maka sewanya lebih sedikit, tetapi bahkan di perumahan seperti itu, pada akhirnya, masih akan ada penyewa."
Tapi Realtors tidak menyarankan membeli apartemen untuk disewakan, meskipun mereka lebih murah daripada apartemen dengan harga sewa yang hampir sama. Faktanya karena status hukum yang belum mapan, apartemen sulit untuk dijual.
Realtors meninggalkan pasar sewa
Investor swasta bukan satu-satunya "korban" krisis. Turunnya biaya perumahan sewa, kelebihan besar pasokan atas permintaan dan faktor negatif lainnya telah mengintensifkan persaingan di antara pialang profesional. Akibatnya, komisi real estat, yang sebelumnya stabil sama dengan tarif sewa bulanan, menurun tidak hanya secara absolut, tetapi juga secara relatif.
“Dalam kondisi penurunan permintaan, besarnya komisi real estat, bersama dengan penurunan langsung dalam tarif sewa, adalah salah satu cara untuk menarik pelanggan. Saat ini, agen penjual lebih fleksibel dalam pendekatan mereka terhadap masalah ini dan siap untuk menyerah dalam memperjuangkan klien, ”kata Alexander Shibaev.
Menurut Maria Zhukova, komisi di pasar sewa saat ini dapat berkisar dari 100% hingga 20% dari biaya menyewa rumah. “Biaya layanan makelar tergantung pada banyak faktor: waktu yang dihabiskan untuk layanan, daftar layanan. Lagi pula, melakukan berbagai layanan (termasuk pencarian, negosiasi, verifikasi, kesimpulan kontrak) atau sekadar menunjukkan apartemen dan menyusun kontrak adalah layanan yang sama sekali berbeda dengan biaya yang berbeda, ”catat Zhukova.
Masalahnya adalah klien menjadi lebih mandiri, menunjukkan minat yang semakin berkurang dalam layanan agen real estat. Semakin, penyewa potensial beralih ke perusahaan dengan permintaan yang dibentuk untuk kompleks perumahan tertentu, Shibaev mencatat.
Akibatnya, pendapatan Realtors turun, banyak perusahaan terpaksa melakukan dumping. Roman Babichev memperkirakan penurunan profitabilitas dari aktivitas profesional sebesar 20-25% dibandingkan tahun 2014, "apalagi, jumlah transaksi praktis tidak menurun."
Yang terburuk adalah di luar Moscow Ring Road. Di Moskow Baru dan kota-kota yang berdekatan di wilayah Moskow, komisi agen penjual dikurangi menjadi 5 ribu rubel, kata Anna Rtishcheva. "Tentang situasi yang sama, menurut rekan-rekan, telah berkembang di kota-kota lain di wilayah Moskow," lanjut Rtishcheva. - Secara umum, untuk sebagian besar perusahaan real estat di Moskow Baru dan wilayah Moskow, persewaan real estat telah jauh dari menjadi bagian dari bisnis inti. Di pasar sewa untuk agen penjual, biasanya ada penghasilan satu kali. Oleh karena itu, banyak NA tidak lagi serius terlibat dalam hal ini, beralih ke pendampingan transaksi penjualan tradisional ... "
Baca selengkapnya: http://www.irn.ru/articles/39403.html
Informasi diambil dari
dihapus

Dari

Itu benar, dan juga: "Jika Anda tidak dapat melakukannya dalam seminggu, maka saya memiliki seseorang untuk diserahkan bahkan tanpa Anda, orang-orang tertarik dari lantai pertama, atau" Kerabat saya ingin menyewa, tetapi saya pikir itu lebih baik untuk menyerahkan kepada orang asing, tetapi jika tidak ada orang untuk Anda tidak akan menemukan 50 ribu, mereka tiba dalam sebulan dan saya akan menyewakannya kepada mereka”, “ada agen lain, tetapi dia masih berlibur” ... Dan seterusnya. Terkadang kami mendengar ini dan sejenisnya dari pemilik yang melamar untuk pertama kali, begitu dan mereka yang telah bekerja dengan kami. Mengapa mereka mengatakan ini? Apa yang mendorong mereka? Seringkali ini benar, terkadang dengan cara ini pemilik apartemen mencoba untuk "memacu" agen. Bagaimanapun, pemilik membuat kesalahan besar memulai percakapan seperti itu. Dan jika saya masih, berderit gigi dan dengan senyum di wajah saya, saya mencoba, setelah kata-kata seperti itu, untuk melakukan semuanya dengan cara manusia, meskipun ada pemikiran untuk melakukannya lebih cepat, tidak lebih baik. , dan yang buruk menolak dan akan mendorong siapa pun, jika saja Anda tidak menyerah apakah rumah Anda ke teman dari pekerjaan yang belum tahu apa-apa, tapi aktif mencari. Jadi saya mohon! Jangan menggoda agen! Katakan bahwa dia akan bekerja sendiri, TANPA KOMPETISI. Biarkan dia melakukan pekerjaannya dengan baik. Menolak mereka yang menurutnya dapat membawa masalah dan mengisi mereka yang dianggapnya orang baik. Dan untuk ini kami tidak perlu banyak... Cukup bagi kami untuk mengetahui (lebih baik mengatakan ini segera) bahwa Anda menghargai pekerjaan kami dan dengan pendekatan yang tepat di pihak kami, Anda tidak akan pergi ke kiri. Anda tidak akan menyesal membuang lima ribu, demi ketenangan pikiran. Katakan: Sasha, Volodya, Yulia, Lyosha, Sveta, Yura, dll. "Jika Anda benar-benar tahu dan dapat menyewakan apartemen saya kepada orang-orang baik, dengan harga normal - Anda akan memiliki kartu di tangan Anda, tanpa Anda tidak ada yang akan mendapatkannya di sini dan saya HANYA akan bekerja dengan Anda"! Kemudian kami, pada gilirannya, akan melakukan segalanya untuk memastikan bahwa Anda puas. Kami akan mengatur semuanya dengan tenang dan efisien, mengetahui bahwa kami tidak dikejar dari belakang! Mari kita usir orang-orang yang kurang ajar dan menetapi orang-orang jujur, perasaan di belakang dilindungi oleh pemiliknya. Jangan takut untuk mengirim freeloader ke pertunjukan, pastikan Anda ada di pihak kami! Lagi pula, agen juga manusia, dia bukan mesin, jika klien mulai "menekan" dia di apartemen tentang komisi, atau karena alasan tertentu dia tidak menyukai orang, dia harus tahu bahwa pemiliknya aktif sisinya dan tidak akan mengkhianatinya, dia harus yakin bahwa pemilik mendukungnya dan, mengirimkan pelanggan yang tidak menyenangkan kepadanya, bahwa pemilik tidak akan membukakan pintu untuk mereka tanpa dia jika mereka kembali. Agen akan bekerja seperti untuk dirinya sendiri. Dan untuk diri sendiri juga, mengetahui bahwa lain kali Anda akan berpaling padanya lagi. Biarkan agen bekerja dengan tenang, jangan menarik atau memerasnya. Selain itu, Anda tidak selalu membayar untuk layanan kami (omong-omong, ini diterima, tetapi tidak perlu). Jadi setidaknya jangan menggoda kata yang tepat. Terima kasih banyak! Saya cinta semua! Merawat satu sama lain)
Agen Ps, seperti orang lain, dapat membuat kesalahan, tetapi kemungkinannya akan berkali-kali lebih kecil jika dia tidak dihantui oleh rasa takut kehilangan Anda. Terima kasih atas perhatian Anda.
Catatan bukan teori, tapi praktik. Hormat kami, Alexander.