Byty dnes nenájdeme len v luxusnom segmente - ponúk je na trhu stále viac. Byty sú žiadané a stali sa dostupnými pre široký okruh kupujúcich. Nadobudnutie takejto nehnuteľnosti je však spojené s mnohými zvláštnosťami.
Prvá otázka, ktorá vzniká od laika, je, čo je to byt? Mnohí nevedia, že ich od bytov odlišuje množstvo dôležitých drobností. A ak sa predtým za byty považovali veľké štúdiové byty, teraz tento typ bývania získava presnejšie právne vlastnosti a byty sa nachádzajú v každom 30 metroch štvorcových. metrov. V skutočnosti je to ten istý hotel, kde si môžete kúpiť izbu s kuchyňou a v ktorej cene je zahrnutá hotelová infraštruktúra. Špecialisti spoločnosti Azbuka Zhilya už môžu existovať miesta na rekreáciu, fitnescentrá, reštaurácie a kúpele, ako aj kancelárske priestory a konferenčné miestnosti. Byty sú nebytové priestory, teoreticky ide o komerčné nehnuteľnosti. Preto sú mnohé bytové komplexy prestavanými kancelárskymi budovami. V Moskve je v oblastiach, kde je zakázaný rozvoj obytných budov, legálne stavať byty a predávať ich ako obytné priestory. Registrácia na takom mieste nebude fungovať, ale môžete vykonať dočasnú registráciu, a aj tak nie všade a nie vždy. To znamená, že hlavným rozdielom medzi bytmi a bytmi v Rusku je odlišné právne postavenie.
Daria TretyakovaVedúci oddelenia konzultácií a analytiky, Azbuka Zhilya„Pre rodinu s deťmi je napríklad neschopnosť prihlásiť sa do bytu významnou životnou nevýhodou. V dôsledku toho budú problémy s používaním okresných kliník, materských škôl a škôl. Získať hypotekárny úver na kúpu bytu je pomerne náročné. A programy zamerané na podporu nákupu bývania sa nevzťahujú na byty. Na rozdiel od bytu môže byt prenajímateľovi byt odobrať od majiteľa, aj keď je to jeho jediný domov. “
Analytici oznámenia o príjmoch z pohostinstva však hovoria, že majitelia bytov majú malý záujem o povolenie na pobyt. Spravidla sa tieto predmety kupujú ako druhý alebo tretí domov pre bohatých ľudí. Obvykle drahé byty kupujú zamestnanci zahraničných spoločností, vrcholoví manažéri, podnikatelia - pre nich je dôležitá poloha a hotelové služby, hovorí Daria Tretyakova, vedúca oddelenia poradenstva a analytiky v Azbuka Zhilya. Status nebytových priestorov navyše umožňuje majiteľom bytov registrovať právnické osoby, čo môže byť pre spoločnosť výhodné.
Elena Lysenková Generálny riaditeľ príjmu z pohostinstva"Tento formát obytných nehnuteľností, maskovaný ako hotelový formát, ktorý k nám prišiel zo Západu, sa implementuje v mnohých ruských mestách a vo všeobecnosti sa stal bežným." A to, že registrácia v nich je nemožná, nikomu neprekáža. Ak hovoríme o vývoji trhu s bytmi vo všeobecnosti, potom sa v súčasnosti smerovanie bytových nehnuteľností vyvíja v dvoch formátoch. Vo formáte apartmánového hotela, keď bol hotelový komplex pôvodne vytvorený na dodávku izieb na dočasné ubytovanie hostí, ale tieto izby majú v porovnaní s klasickými hotelovými izbami priestrannejšie vlastnosti. A servisné byty, predstavujúce komplex bytov, ktoré sú najskôr predané na trh koncovým užívateľom, ktorí zase môžu tieto byty previesť do správy profesionálnej centralizovanej správcovskej spoločnosti, ktorá byty prenajme a bude ich obsluhovať. “
Medzi nevýhody patrí prevádzkové náklady a zvýšená daň. Dnes je to päťkrát viac za byt ako za byt a mesačné poplatky za služby sa môžu líšiť od 15 000 do 40 000 mesačne alebo viac. Byty sú však oveľa lacnejšie - o 15 - 20% nižšie ako byty na rovnakej úrovni. Je to do značnej miery spôsobené nedostatočnou infraštruktúrou - developer nie je povinný stavať kliniky, škôlky a školy, ako sa to robí v prípade bytov. Napríklad centrum Moskvy zažíva napätie - školy a škôlky sú preplnené a počet bytových komplexov rastie. Takýmto zariadeniam navyše môžu chýbať parkovacie miesta, čo tiež zvyšuje zaťaženie mestskej infraštruktúry.
Napriek menším nevýhodám majú byty niekoľko dôležitých výhod. A tu, ako sa hovorí, je to vec vkusu a priorít: výber by mal byť založený na účele, na ktorý sa bývanie kupuje. Podľa expertov Hospitality Income Consulting v najbližších troch rokoch bude dopyt po bytoch len rásť.
Pojem „byty“ sa v Rusku aktívne používa za posledných desať rokov. A ak bol predtým tento koncept nevýrazný a vágny, dnes znamená absolútne špecifický typ nehnuteľnosti. „Apartmány“ sa nazývajú:
- Luxusné hotelové izby;
- Priestranné apartmány umiestnené v prestížnych obytných komplexoch;
- Apartmány s panoramatickými oknami.
Napriek tomu, že ruská legislatíva už dlho dáva jasnú definíciu pojmu „byty“, ich právny status niektorí odborníci stále spochybňujú.
„Zvážme, aké sú výhody a nevýhody nového formátu nehnuteľností, a taktiež sa pokúsme poskytnúť presnú definíciu jeho právneho stavu.“
Z právneho hľadiska je pojem „byt“ súčasnou legislatívou dešifrovaný dosť zle. Do apríla 2011 platila vyhláška Federálnej agentúry pre cestovný ruch č. 86 z 21. júla 2005 (dnes už neplatná), podľa ktorej byt znamenal číslo s rozlohou najmenej 40! metrov štvorcových, ktoré pozostávajú z dvoch alebo viacerých obývacích izieb a sú vybavené kompletnou kúpeľňou a kuchynským vybavením.
V januári 2011 bolo vydané nariadenie Ministerstva športu a cestovného ruchu Ruskej federácie č. 35 (nadobudlo účinnosť 15. apríla 2011), podľa ktorého byt nemožno považovať za samostatný druh nehnuteľnosti. Toto slovo označuje jednu z najvyšších kategórií izieb umiestnených v ubytovacích zariadeniach. Medzi tie posledné patria hotely, hotely, prázdninové domy, penzióny, motely, sanatóriá a ďalšie zariadenia. Inými slovami, byt je pohodlná izba v ktoromkoľvek z ubytovacích zariadení, ktorá je vybavená nábytkom a vybavením príslušnej triedy a je určená na prechodný pobyt.
Takto vyzerá situácia z právneho hľadiska. Podľa odborníkov však v praxi dnes existujú štyri hlavné typy bytov:
- Servisné byty;
- Apart-hotely;
- Bytové hotely.
Priestory nachádzajúce sa v prvých troch kategóriách nehnuteľností sú prenajaté (dlhodobé aj krátkodobé). Bez ohľadu na obdobie, na ktoré sa izby prenajímajú, sú všetkým obyvateľom poskytované hotelové služby. Existuje však aj tento typ hotelov, v ktorých sa dajú kúpiť nehnuteľnosti. Jedná sa o bytové hotely. Niektoré miestnosti v nich sú spravidla prenajaté a niektoré sú ponúkané na predaj.
Hlavným dôvodom ich výskytu v Rusku (najmä v Moskve) bol nedostatok miest na výstavbu bytov a nízky dopyt po kancelárskych priestoroch, ktoré sa z krízy nedostali. Niekoľko faktorov, vrátane dekrétu moskovskej vlády č. 714-PP, ktorým sa zavádza zákaz výstavby na mieste, prinútilo developerov hlavného mesta hľadať riešenia, ako ušetriť svoje investície.
Prechod na nový formát nehnuteľností (bytov) sa stal najlepšou možnosťou pre developerov hlavného mesta. Dnes mnoho developerov robí z kancelárskych budov malé bloky, ktoré sú vybavené všetkým potrebným na pohodlné bývanie, po ktorom si takéto bloky prenajmú alebo predajú. V rámci jedného projektu sa teda developerovi darí kombinovať kancelárske, bytové a maloobchodné a zábavné oblasti. Stojí však za zváženie, že byty možno nazvať obytnými časťami iba podmienečne.
Aký je rozdiel medzi bytmi a klasickými bytmi?
Hlavným rozdielom medzi bytmi a klasickými bytmi je ich právny status. V súlade s článkom 16 RF LC patria do obytných priestorov tieto objekty:
- Bytový dom (súčasť bytového domu);
- Apartmán (súčasť bytu);
- Izba.
Nevyhnutnou charakteristikou akéhokoľvek typu bývania je jeho funkčný účel. Podľa ruských zákonov je obytná štvrť izolovanou miestnosťou, ktorá je vhodná na trvalý pobyt občanov a spĺňa stanovené hygienické a technické normy, ako aj ďalšie zákonné požiadavky.
Hotely (apartmány), prázdninové domy, sanatória, penzióny, hotely a ďalšie ubytovacie zariadenia majú iný funkčný účel. Používajú sa na prechodný pobyt občanov, na rozdiel od miest ich trvalého pobytu.
Z právneho hľadiska sú teda byty nebytovými priestormi, a to aj napriek tomu, že pri stavbe objektu môže developer dodržať všetky potrebné technické a hygienické normy.
Nevýhody bytov
Je potrebné poznamenať, že prítomnosť takých negatívnych faktorov, ako je stav nebytových priestorov a nemožnosť registrácie, neodrádza potenciálnych kupujúcich od bytov. Dôvodom je skutočnosť, že ich kontingent je dosť špecifický - vrcholoví manažéri veľkých spoločností, zamestnanci zahraničných firiem, podnikatelia, ktorí trávia väčšinu času na pracovných cestách.
Pre týchto ľudí je rozhodujúce umiestnenie zariadenia a dostupnosť hotelových služieb a už vôbec nie problém registrácie. Navyše, zákazníci, ktorí už majú vlastné bývanie, niekedy dokonca viac ako jedno, často prejavujú záujem o kúpu bytov.
Výhody bytov
Byty majú samozrejme okrem mínusov aj svoje plusy. Medzi hlavné výhody takejto nehnuteľnosti patrí jej výhodná poloha (majitelia bytov môžu bývať v bezprostrednej blízkosti pracoviska, niekedy dokonca v tej istej budove). Obyvatelia apartmánov majú možnosť využiť hotelové služby a služby nákupných a zábavných zariadení zahrnutých v štruktúre komplexu.
Medzi nepochybné výhody bytov patrí sloboda v navrhovaní takýchto priestorov. Kategória nebytových priestorov navyše umožňuje registráciu právnických osôb v nej. To je pre niektoré spoločnosti veľmi výhodné, pretože vám to umožňuje zorganizovať reprezentatívnu „front office“ so zasadacími miestnosťami v bytoch.
Posledná aktualizácia: 10.10.2017
Otázka:
Chystám sa kúpiť bývanie v Moskve. Okrem bežných bytov ponúkajú aj iný typ bývania - byty. Aký je rozdiel medzi bytom a bytom? Čo je lepšie a výnosnejšie pre život?
Odpoveď:
Stručne a všeobecne povedané, je lepšie kúpiť obyčajný byt na trvalý pobyt priemernej rodiny. Je výhodnejšie kupovať byty ako investičný objekt - investovať bezplatné finančné prostriedky a získať malý stabilný príjem.
Ale to je zovšeobecnené. V skutočnosti sú veci trochu komplikovanejšie. Pre tých, ktorí sa chcú ponoriť hlbšie - zvážte problém podrobnejšie.
Čo je lepšie zvoliť na nákup - byt alebo byt- závisí od cieľov a možností kupujúceho. Kľúčové rozdiely medzi týmito dvoma formátmi bývania sú v ich cena a právny stav ... Cena bytu je spravidla výrazne nižšia ako cena bytu podobnej veľkosti v tej istej oblasti ( ak nehovoríme o elitných bytoch ako súčasti kancelárskych a hotelových komplexov). A právny status bytov ich vôbec neklasifikuje ako obytné priestory. Legálne byty sú komerčné nehnuteľnosti... A práve tento stav sa z hľadiska nákupu v porovnaní s tradičným veľmi mení obytná nehnuteľnosť (viac o tom nižšie).
Najprv musíte vysvetliť, aký je rozdiel medzi bytom a bytom. v právnom zmysle a ako sa líšia technicky .
Čo sú to byty? Aký je ich rozdiel od bežného bytu?
Navonok sú obaja mestským bývaním. To znamená, že priestory sú fyzicky určené na to, aby v nich mohli žiť ľudia. Fyzicky, ale nie právne! Vizuálne môže byť ťažké odlíšiť bežnú bytovú budovu od bytov od bytového domu. Tu sa ich podobnosť končí a začína rozdiely.
Byty ako typ priestorov na bývanie sú typické iba pre veľké mestá, v ktorých už prebieha aktívna výstavba. V takýchto mestách je rozvoj území spravidla dosť hustý ( obzvlášť bližšie k centru) a nie je vždy možné tam postaviť nové obytné štvrte. Nedostatok pôdy a obmedzenia územného plánovania neumožňujú v týchto miestach výstavbu bytových domov. A vyjasniť si od bývania napríklad bývalú mestskú priemyselnú zónu ( demolácia kapitálových budov, prevod komunikácií, zmena stavu pozemkov) je príliš drahý.
Po registrácii vlastníctva môže vlastník bytu s ním v budúcnosti vykonávať všetky rovnaké transakcie ako s bežným bytom ( dávať, odkazovať, predávať). Aj keď v ňom bude napísané - „nebytové priestory“ .
Kto kupuje byt?
Napríklad v Moskve kupujú byty spravidla tí, ktorí už majú bývanie s povolením na trvalý pobyt. Potom sa použijú ako druhý domov
(za „fyzickú prítomnosť“) - pohodlnejšie umiestnenie, pohodlné rozloženie a prestížny stav ( ak je to drahý komplex).
Apartmány sú vo vlastníctve Moskovčanov aj hosťujúcich podnikateľov ( vrátane zahraničných emigrantov), pre ktorý je tento formát tiež veľmi vhodný. Hovorí sa tomu aj „Byt pre sako“ , čím sa zdôrazňuje jeho druh obchodného účelu. Takéto obchodné byty nie sú veľmi vhodné pre celú rodinu ( najmä ak je rodina veľká a má deti), ale skvelé pre odľahlý život a pre rôzne stretnutia ( podnikanie a nie tak ...).
Byty sa kupujú a kreatívnych ľudí , zvyknutý myslieť mimo škatuľky a žiť neobvyklým spôsobom. Tieto priestory môžu využívať súčasne ako ateliér, miesto na schôdze a večierky, dielňu, rekreačnú oblasť, sklad svojich diel, osobnú reprezentačnú kanceláriu, spálňu, šatňu a oveľa viac, ako môžu rozmýšľať o. Našťastie stav „nebytový“ vám umožňuje robiť tam, čo chcete.
A samozrejme, byty si berú tí, ktorí sa rozhodli investovať voľné peniaze do nehnuteľností. Potom sa prenajmú za ceny porovnateľné s cenou za prenájom rovnakej triedy bytov. A keďže kúpna cena bola oveľa nižšia, potom komerčný prospech z investovania do bytov - vyššie ako v bežných bytoch.
Pravidlá prípravy transakcie nákupu a predaja bytu nájdete na interaktívnej mape. Otvára sa vo vyskakovacom okne. "> NÁVOD NA KROK ZA KROKOM (sa otvorí vo vyskakovacom okne).
Nie je to tak dávno, čo sa na domácom realitnom trhu objavil nový segment bývania s názvom byty. Tento koncept k nám prišiel z Európy, kde sa byty nazývajú priestorové podľa typu hotelových izieb s rozlohou najmenej 40 metrov štvorcových. m. Byt pozostáva z 1-2 izieb, kúpeľne a kuchyne.
Apartmány - čo to je?
Keďže byty existujú na ruskom realitnom trhu len niekoľko rokov, nie každý rozumie tomu, čo je.
Možno teda rozlíšiť nasledujúce vlastnosti bytu:
- Obývacia izba nad 40 m2 m s kuchynským kútom a kúpeľňou;
- Vo fáze uvedenia nehnuteľnosti do prevádzky sú byty už vybavené minimom nábytku a niekedy aj domácimi spotrebičmi;
- Občania žijúci v byte môžu získať ďalšie služby, napríklad:
- Upratovanie miestností;
- Objednávanie a dodávka jedla priamo do bytu;
- Poskytovanie parkovísk a bezpečnostných služieb;
- Objednávka taxi.
Apartmány nepatria do obytných priestorov. Prvé bytové domy boli postavené v ruskom hlavnom meste zhruba pred 10 rokmi. Apartmány je možné rozdeliť do niekoľkých tried:
- ekonomická možnosť;
- komfortná trieda;
- obchodná úroveň;
- elitné objekty.
V západných krajinách sa pod apartmánmi rozumie bývanie hotelového typu so servisom.
Nariadenie ministerstva kultúry č. 1488 z 3. decembra 2012 interpretuje byty nasledovne - jedná sa o dve alebo viac obývacích izieb s celkovou rozlohou najmenej 40 m². m, vybavené na prechodný pobyt a umiestnené v hoteli, sanatóriu a podobných inštitúciách.
Byty teda formálne nie sú určené na trvalý pobyt a od bežných obytných priestorov majú niekoľko významných rozdielov. O tomto sa bude diskutovať ďalej.
Medzitým na trh s nehnuteľnosťami vstupuje stále viac bytov. Sú obzvlášť obľúbené u obyvateľov megacities. Pri výbere bývania ľudia hodnotia výhody a nevýhody tohto typu nehnuteľnosti.
Nevýhody bytov
Keďže sa byty kupujú na bývanie alebo na prenájom, je dôležité, aby ste si pred uzavretím zmluvy uvedomili nevýhody. Medzi nevýhody patrí:
- Nedostatok príležitosti na výber alebo opätovné zvolenie správcovskej spoločnosti... Bytový dom je spravidla spravovaný správcovskou spoločnosťou zvolenou developerom;
- Obyvatelia bytov sú nútení platiť účty za energie podľa sadzobníka, zabezpečené pre nebytové priestory. V súlade s tým budú náklady na verejné služby v porovnaní s bežným bývaním o niečo vyššie. V priemere je rozdiel 2 - 3 tisíc rubľov v porovnaní s obydlím v podobnej oblasti;
- Vyššia daň z nehnuteľnosti v porovnaní so štandardným bytom;
- Neschopnosť vydať trvalú registráciu;
- Obmedzenie vo výbere hypotekárnych programov v prípade kúpy bytu na hypotéku... Dnes nie sú všetky banky pripravené financovať kúpu takejto nehnuteľnosti;
- Neschopnosť získať odpočítanie dane;
- Pri výstavbe bytových domov môže developer zo zákona nedodržať množstvo požiadaviek, ktoré musia byť pri výstavbe obytných budov splnené. Obyvatelia bytov najmä nemusia mať vlastné ihrisko pre deti alebo dostatočné parkovacie miesta.
Na nedostatky sú najviac náchylní tí, ktorí bývajú v bytoch trvalo. Ľudia, ktorí používajú byty ako dočasné bývanie alebo si kupujú nehnuteľnosť za účelom prenájmu a majú inú nehnuteľnosť na trvalý pobyt, uvedené nevýhody prakticky nemusia pociťovať.
Medzitým existujú aj výhody.
Výhody bytu
Hlavným a často definujúcim plusom nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v bytových domoch sú jej náklady. Náklady na stavbu budovy s bytom sú nižšie ako v prípade obytnej budovy. Preto sú náklady na meter štvorcový nižšie. Priemerný rozdiel je 10-15%.
Okrem ceny je možné vyzdvihnúť aj nasledujúce výhody apartmánov:
- Skvelá poloha.
Napríklad, v centrálnej časti mesta sa stavajú luxusné a obchodné samostatné budovy. Toto sú predmety, ktoré sú zaujímavé pre tých kupujúcich, ktorí kupujú nehnuteľnosť na investíciu alebo s cieľom zdôrazniť svoj vlastný stav.
O tieto objekty má záujem vrcholoví manažéri, ktorých rodiny skutočne žijú mimo mesta alebo v tichšej oblasti, alebo firmy, ktoré kupujú bývanie pre vlastných zamestnancov.
- Jedinečnosť.
Keďže byty ešte nie sú dostatočne propagované na realitnom trhu, každý developer sa snaží, aby bol jeho vlastný projekt jedinečný a vyčnieval z pozadia ostatných objektov.
- Blízkosť infraštruktúrnych zariadení a možnosť získania doplnkových služieb.
Budovy s bytmi sa stavajú s prihliadnutím na požiadavky na priestory hotela, ich obyvatelia môžu počítať s doplnkovými službami.
Aký je rozdiel medzi bytom a bytom?
Je dôležité pochopiť rozdiel medzi bežným obytným priestorom a bytom. Pozostáva z nasledujúceho:
- Byty nemajú nič spoločné s bytovým fondom a v skutočnosti slúžia na bývanie a na organizáciu kancelárskych priestorov;
- Minimálna plocha bytu je 40 "štvorcov", byty - oveľa menej;
- Na vykonanie prestavby obytného priestoru bude musieť vlastník prejsť niekoľkými inštanciami, aby mohol súhlasiť so zmenami. Prestavba bytu je menej náročná na prácu;
- Kúpa bytu, vlastník a jeho rodinní príslušníci sa môžu v priestoroch trvale prihlásiť. V apartmánoch je možná iba dočasná registrácia;
- Normy a SNiP pre výstavbu obytných budov a bytov sú trochu odlišné... Na bytové domy sa kladú predovšetkým zvýšené požiadavky na požiarnu bezpečnosť: budovy sú vybavené ďalším požiarnym únikovým rebríkom. Navyše, stavba budovy s bytmi je možná na tých pozemkoch, ktoré z akéhokoľvek dôvodu nie sú vhodné na výstavbu bytových domov;
- Rôzne požiadavky na dizajn miestnej oblasti... Normy pre výstavbu obytných budov zabezpečujú povinné zlepšenie územia susediaceho s domom až do uvedenia bývania do prevádzky. To znamená, že pre obyvateľov domu by mali byť organizované detské pešie a rekreačné oblasti, parkovacie miesta a zelené plochy. Keďže budova s bytmi patrí k nebytovým objektom, je možné ju uviesť do prevádzky bez toho, aby developer vykonával celý rozsah uvedených terénnych úprav. Medzitým, aby sa zvýšila konkurencieschopnosť, mnoho vývojárov dodatočne zušľachťuje územie susediace s objektom;
- Obytné budovy a bytové domy sú v správe špecializovanej spoločnosti. Zároveň je dôležitým rozdielom to, že nájomcovia bytov si nemôžu znova zvoliť správcovskú spoločnosť. Výška platby za energie v byte je o niekoľko tisíc rubľov vyššia ako platba za byt rovnakej veľkosti. Okrem toho je do nákladov dodatočne zahrnutá aj položka „Náklady na správu budovy“.
Právny stav bytov
V súčasnosti nie je pojem „byty“ zakotvený na legislatívnej úrovni. Formálne ide o nebytové nehnuteľnosti. V skutočnosti sú byty obytné, menej často - kancelárske priestory.
- nový objekt na realitnom trhu, pri ich kúpe môžu nastať určité ťažkosti. Niekoľko developerov predáva byty na základe dohôd o účasti na základnom imaní.
Kupujúci týchto priestorov si musia uvedomiť, že v praxi súdy považujú byty za nebytové objekty - zdroj príjmu z investície... Z tohto dôvodu v prípade súdneho konania nemožno uplatniť zákon o účasti na zdieľanej stavbe (214-FZ) a vrátiť peniaze smerujúce na kúpu bytov nie je jednoduché.
28.03.18 126 622 13
Z pohľadu práva a práva
Minule sme začali hovoriť o tom, že je čas hovoriť o zákonoch: poďme zistiť, ako sa byty líšia od bytov.
Ekaterina Miroshkina
ekonóm
Z pohľadu zákona nie je byt to isté ako byt. Aj keď tam žije rodina s tromi deťmi a toto je ich jediný domov. Dočasná registrácia tiež nerobí z bytu obytnú nehnuteľnosť. Bytový dom sa nepovažuje za bytový dom, aj keď má správcovskú spoločnosť, schránky vo verandách a hojdačku na dvore. Pre štát sú byty druhom komerčných nehnuteľností. To je hlavná vec, čím sa byty líšia od bytov.
Pri nákupe môžete ušetriť milión rubľov a potom oveľa viac stratiť, ak všetko nevypočítate vopred. Straty nie sú vždy merané v peniazoch a môžu byť nevratné.
Každý je zodpovedný za seba
Povieme vám to najdôležitejšie o byte z pohľadu práva a ekonomiky a vy sa môžete sami rozhodnúť, či to potrebujete alebo nie. V každom prípade je kúpa nehnuteľnosti záležitosťou, v ktorej je lepšie obrátiť sa o pomoc na profesionálov. Je veľkou chybou myslieť si, že teraz vám všetko povedia na internete. V tejto záležitosti existuje veľa nuancií. Poraďte sa s odborníkom.
Účel priestorov
Zákon obsahuje konkrétny zoznam, ktoré priestory je možné považovať za obytné. Byty štandardne nevyhovujú tejto definícii. Aj keď budova hotelového typu vyzerá ako obytná budova, stále to nie je bývanie.
Ak vlastníte byt, s najväčšou pravdepodobnosťou ste vlastníkom komerčných nehnuteľností, nie bytu. V takom prípade sa na byt nebudú vzťahovať zákony, ktoré sa týkajú bývania. Ak si prečítate pravidlá štátnej podpory, hypotekárne podmienky alebo požiadavky na príjemcov a tam sú slová „bývanie, obytné miestnosti“ - je nepravdepodobné, že by vás to zaujímalo.
Štát napríklad stanovil požiadavky na bezpečnosť obytných priestorov, výšku budov, ich vybavenie výťahmi, umiestnenie kúpeľní, spevnenie stropov, prirodzené osvetlenie, výšky stropov, zvukovú izoláciu a dokonca aj sklon schodiska. Tieto požiadavky sa nevzťahujú na nebytové byty.
Teoreticky existujú byty, ktoré sa nachádzajú v bytovom dome. To sa dá zistiť z podkladov ku konkrétnemu projektu, kde sa vám ponúka kúpa nehnuteľnosti. Účel budovy a priestorov v nej je napríklad možné ľahko nájsť v projektovom vyhlásení, ktoré bude určite na webovej stránke vývojára.
Apartmán. Kúpou bytu v obyčajnom bytovom dome sa automaticky stávate spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti. Aj keď to certifikát nehovorí, v predvolenom nastavení vlastníte časť strechy, fasády, spoločných balkónov, vchodov, suterénu, schodísk, výťahov a dokonca aj nádvoria. Tento podiel nemožno rozlíšiť v naturáliách, predať ani zanechať.
Apartmán. Tu je všetko komplikované. Režim spoločného spoluvlastníctva k spoločnému majetku v nebytovom dome zákon priamo neupravuje. Niektorí odborníci sa domnievajú, že vlastníci bytov nevlastnia spoločný majetok. Ale najvyšší rozhodcovský súd spresnil, že vlastníci priestorov v nebytových budovách majú rovnaké práva a povinnosti ako v bytových domoch - vlastnia podiel na spoločnej nehnuteľnosti a sú povinní platiť za jej údržbu.
Tento prístup má výhody aj nevýhody. Pri bytovom dome je všetko viac -menej jasné - existujú vchody, schody a výťahy, ktoré všetci obyvatelia používajú tak či onak. Je logické, že za ne platí každý. V nebytovej budove môžu byť okrem bytov kancelárie, maloobchodné priestory, haly, fontány, vstupné haly - to všetko je spoločný majetok, ktorý budú musieť vlastníci nielen kancelárií, ale aj bytov udržiavať.
Aj keď si rodina kúpila byt, žije tam s deťmi a nikdy nenavštívi vstupnú halu obchodného centra, teoreticky sa môže stať, že bude musieť zaplatiť za údržbu tejto časti budovy. Konkrétna správcovská spoločnosť si môže vytvoriť vlastný režim, ale v predvolenom nastavení objasnenie HAC funguje týmto spôsobom a súdna prax je nejednoznačná. Zajtra príde ďalšia správcovská spoločnosť a všetko zmení.
Štát neupravuje zoznam služieb správcovských spoločností pre nebytové budovy. Ak trieda obchodného majetku vyžaduje služby záhradníkov, lokajov a radcov, vlastníci bytov za ne zaplatia. Na jednej strane vám to umožní postaviť byty nemožnej krásy a pohodlia. Na druhej strane môžete získať služby, ktoré v skutočnosti nepotrebujete.
Správa domu
Dom má čo robiť okrem toho, čo sa deje za železnými dverami bytov. Je potrebné vyčistiť vstupy, opraviť výťahy a strechy, zaskrutkovať žiarovky; v miestnej oblasti musíte vybudovať stanovištia a postaviť lavičky, pokosiť trávniky a postaviť stĺpiky, natrieť ploty, pozametať lístie. Kto, ako a za aké peniaze zarobí - otvorená otázka.
Apartmán. V bytovom dome sa správcovská spoločnosť alebo HOA zaoberá problémami riadenia. Správcovskú spoločnosť volí schôdza vlastníkov. Robí tiež kľúčové rozhodnutia o správe domu. Zhromaždenie vlastníkov je demokracia v praxi: každý vlastník má nejakú „váhu“ v závislosti od plochy svojho bytu a s touto „váhou“ môže hlasovať.
Aktívni nájomníci môžu viesť kampane, zhromažďovať skupiny vlastníkov nehnuteľností a ovplyvňovať hlasovanie - rovnako ako v normálnom demokratickom procese. Ak má mladá matka čas a chuť, všetko zorganizuje a pri vchodoch sa objavia rampy pre invalidné vozíky. Dôchodcovia sa môžu zjednotiť a hlasovať za to, aby nemali parkovanie vo dvore. A ak budú mať majitelia automobilov viac hlasov, potom len dôchodcovia zostanú bez lavičiek a zelených plôch a parkovanie sa rozšíri - a to všetko za spoločné náklady.
Aby ste zaručene vyriešili problémy bytového domu vlastným spôsobom, musíte byť vlastníkom viac ako polovice metrov štvorcových v tejto budove alebo ovládať rozhodnutia takýchto vlastníkov. V živote je to samozrejme nemožné, takže všetci nájomníci môžu ovplyvňovať bežné rozhodnutia.
Apartmán. V nebytovom dome s kanceláriami a obchodmi môže nastať nasledujúca situácia: developer kancelárie nepredáva, ale prenajíma a zachováva si vlastníctvo. Alebo celú kancelársku a maloobchodnú časť kúpi developerská spoločnosť. Takto sa javí väčšinový vlastník - ten, kto vlastní väčšinu hlasov. A kto má väčšinu hlasov, má právo rozhodovať o dome sám.
Je to nepravdepodobné, ak komplex pozostáva iba z bytov. To však nemožno vylúčiť: neviete, komu patria. Možno polovicu budovy kúpil podnikateľ a otvorí tam hotel. Spôsobilé: vymenovanie umožňuje.
Ak máte pred sebou komplex kancelárií a bytov, alebo napríklad výškový byt trčí z útrob nákupného centra, hrozí to. A veľmi vysoký.
Väčšinový vlastník môže hlasovať za vyššie tarify, vymenovať pohodlnú správcovskú spoločnosť, najať si záhradníka z Rublevky, postaviť na jeho počesť pamätník v strede nádvoria alebo prenajať prvé poschodie karaoke klubu, ktorý bude obsahovať iba piesne od Grigory Leps. Obyvatelia bytov nebudú mať žiadne právne mechanizmy na riešenie tejto situácie. Nepomôže ani dôkaz, že väčšinový vlastník je súčasne so správcovskou spoločnosťou. Toto sa nepovažuje za zneužitie práva.
Vzťahy so susedmi
Apartmán. Podľa zákona ani vy, ani nikto iný nemôže využívať obytný priestor na podnikanie. V byte nemôžete legálne organizovať kanceláriu alebo mini-hotel, nemôžete v ňom otvoriť kaviareň, saunu, nahrávacie štúdio ani rapové bojisko. Priestory je potrebné prerobiť na nebytové, a to nie je vždy možné.
Rozdiel medzi bytom a bytom je ten, že pre obytné budovy existuje tichý režim: po určitom čase nie je v bytoch povolený žiadny hluk. Ak žijete v skutočnej činžiakovej budove a v noci vám spoza múru neustále vychádzajú lacné diery, máte zákonné mechanizmy, ako to ovplyvniť.
Apartmán. Vlastníci ich môžu používať akýmkoľvek legálnym spôsobom, ak dodržiavajú technické predpisy a požiadavky dozorných orgánov. Tieto požiadavky nie sú rovnaké ako pre byty. Byty môžu mať rôzne účely, ale vždy sú nebytové. Môžete žiť v apartmáne hotelového typu ako v apartmáne a niekto kúpi niekoľko susedných, aby ich prenajal obchodným cestujúcim, cudzincom a zamilovaným párom - je to legálne.
Na byty nie sú kladené žiadne požiadavky na ticho a zvukovú izoláciu - susedia môžu v noci hrať na bubny cez stenu.
Na prízemí môžu otvoriť bar bez vášho súhlasu, pričom demolujú časť steny a blokujú váš výhľad. Rozdiel medzi bytom a bytom je ten, že v bežnom dome by pýtali povolenie od nájomníkov, ale v bytovom komplexe možno nie. Ľudia môžu prejsť vašim vchodom do kancelárie sieťovej spoločnosti. Zabezpečenie bude navyše povinné vydávať im preukazy.
To neznamená, že pri kúpe bytu sa určite stretnete s takýmito problémami. Možno budú vedľa vás žiť tiché rodiny a vo všeobecnosti bude celý komplex osídlený bežnými ľuďmi. A bude sa prenajímať iba prvé poschodie pre kancelárie a obchody a bude tam notár, lekárne, potraviny, pobočka banky a detské centrum - všetko, o čom ste snívali. Pri kúpe si však musíte uvedomiť, že bytový komplex nie je bytovým domom. Nie je upravený bytovým kódexom a obyvatelia majú menej práv.
Splatenie dlhov
Apartmán. Jediné bývanie podľa zákona nemožno vymáhať pre dlhy. Aj keď vlastník bytu dlží veľa peňazí banke, susedovi, organizácii mikrofinancovania alebo komukoľvek inému, neodvezie im majetok a nenechá rodinu na ulici. Jedinou výnimkou sú hypotekárne byty, ktoré už banka založila.
Apartmán. Byty nie sú bývaním, takže pre ne neexistujú žiadne obmedzenia zberu. Nezáleží na tom, že tam žije rodina, ktorá si kúpila byt na trvalý pobyt, nemá inú nehnuteľnosť a pôžička nebola vzatá proti zaisteniu bytu. Pre súdnych exekútorov je byt spoločným majetkom, ktorý je možné zaistiť a predať na dlh. Ak je napríklad vlastník individuálnym podnikateľom, nahromadil dlhy voči veriteľom a daňovým úradom. V byte žije jeho rodina a deti, tento majetok však nie je chránený pred exekúciou.
Zrážky pri kúpe nehnuteľnosti
Apartmán. Rozdiel medzi bytom a bytom je ten, že pri jeho kúpe si môžete uplatniť odpočet a vrátenie dane. Ak si kúpite manželský byt a žiaden z manželov predtým nepoužil odpočet, rodina bude môcť vrátiť až 520 tisíc rubľov. Štát navyše vráti 13% zaplatených úrokov z hypotéky - maximálne 390 tisíc rubľov každému z manželov.
Apartmán. Na nebytové nehnuteľnosti sa nevzťahujú zrážky, aj keď ich kúpi bežná rodina s deťmi a chystá sa tam trvale bývať.
Apartmán. Obyvatelia bytov nie sú uvedení v zozname spotrebiteľov, ktorí sú stotožnení s počtom obyvateľov. Napriek tomu, že v bytoch žijú obyčajní ľudia, verí sa, že elektrina je tam dodávaná na komerčné účely.
Daň z nehnuteľnosti
Apartmán. Daň z nehnuteľnosti je vypočítaná podľa sadzieb pre obytné priestory. Môžu sa líšiť v závislosti od regiónu a ceny bytu, ale existujú federálne predpisy. Za byt zaplatia nájomníci 0,1% z katastrálnej hodnoty. V takom prípade môžete použiť odpočet dane z nehnuteľnosti - 20 metrov štvorcových. Z tejto oblasti nie je potrebné platiť daň z nehnuteľnosti - iba z rozdielu.
Táto dávka nezávisí od sociálneho postavenia a príjmu - poskytuje sa v prípade bytov v akomkoľvek regióne. Ak je napríklad plocha bytu 39 metrov štvorcových, daň sa bude účtovať iba z 19 štvorcov a vo výške 0,1%. Pri bytoch nad 10 miliónov rubľov v Moskve sa miera zvýši na 0,15%, ale stále je oveľa nižšia ako pri bytoch. Existujú aj znižujúce koeficienty - môžu tiež znížiť daň, sú však platné obmedzený čas.
Apartmán. Za apartmán hotelového typu budete musieť zaplatiť asi päťkrát väčšiu daň z nehnuteľnosti v porovnaní s bytom - 0,5%. Snáď sa bude dať trochu ušetriť kvôli nižšej katastrálnej hodnote. A ak je byt v administratívnom a obchodnom komplexe, potom bude sadzba ešte vyššia - 2%.
Majiteľom bytov sa neposkytuje federálny odpočet dane z majetku: zaplatia daň z celej oblasti.
Porovnanie dane z nehnuteľnosti za byt a byt s rozlohou 39 m²
Na príklade údajov z webovej stránky komplexu vo Fili za predpokladu, že byty sú o 20% lacnejšie ako byty
Cena za 1 m²
Apartmán
336 000 RUR
Apartmán
269 000 rubľov
cena
Apartmán
336 000 RUR
Apartmán
269 000 rubľov
cena
Apartmán
13 miliónov R.
Apartmán
10,5 milióna R.
Daňový odpočet
Apartmán
Apartmán
Základ dane
Apartmán
19 m2 × 336 000 = 6,38 milióna R
Apartmán
39 m2 × 269 000 = 10,5 milióna R
Sadzba dane z majetku
Apartmán
Apartmán
Ročná daň z nehnuteľnosti
Apartmán
9576 RUB
Apartmán
52 500 RUB
Moskva má svoj vlastný redukčný faktor pre byty, ale platí iba pre tie komplexy, ktoré sú zahrnuté v oficiálnom registri bytov a spĺňajú ďalšie požiadavky. V marci 2018 bol tento register rozšírený o 16 bytových komplexov. Ak komplex nie je v registri, neexistujú pre neho žiadne výhody.
Na byty sa nevzťahujú ani ďalšie výhody dane z majetku v regiónoch, napríklad pre dôchodcov, zdravotne postihnutých a viacdetné rodiny.
Ak sa rozhodujete medzi bytom a bytom, zistite si sadzbu pri konkrétnom objekte a sami si s pomocou odborníka vypočítajte daň. Neverte ani výpočtom na stránkach vývojárov. Potom sa môže ukázať, že daň je skutočne vyššia, sadzba nie je 0,5%, ale 2%. Katastrálna hodnota navyše rastie a komplex sa nikto nezapíše do registra.
Generálna oprava
Apartmán. Vlastníci bytových priestorov v bytových domoch povinne prispievajú do fondu generálnych opráv. Potom za tieto peniaze vykonajú zásadnú opravu spoločného majetku. Povedali sme, minimálny príspevok na generálnu opravu v Moskve od 1. júla 2017 je 17 rubľov za meter štvorcový.
Apartmán. Majitelia komerčných nehnuteľností v nebytových budovách nie sú zo zákona povinní každý mesiac prispievať do fondu opráv kapitálu. Ale keď príde čas na opravu spoločného majetku, nebude tiež možné počítať s nahromadenými príspevkami a financovaním. Ale spravidla sa byty kupujú v nových budovách, ktoré si budú dlho vyžadovať veľké opravy.
Porovnanie platieb za generálnu opravu bytu a bytu 39 m²
Minimálna splátka na m²
Apartmán
17 R.
Apartmán
0 R.
Povinná platba mesačne
Apartmán
663 RUB
Apartmán
0 R.
Príspevky na generálne opravy za rok
Apartmán
7960 RUB
Apartmán
0 R.
Sociálna infraštruktúra a technické požiadavky
Apartmán.Štát musí ovládať parametre bytovej zástavby. Existujú požiadavky na počet škôl, škôlok, kliník, ciest a ďalších zariadení infraštruktúry. Developer ich musí postaviť na vlastné náklady alebo s podporou štátu.
Mnoho vývojárov bohužiaľ v skutočnosti tieto parametre nedodržiava: dohodnú sa s úradníkmi, získajú schválené projekty bez škôl a kliník alebo donekonečna zdržujú dodávku zariadení infraštruktúry. Ale majitelia bytov majú aspoň nejaké záruky a práva. Chránia ich nielen pravidlá mestského plánovania, ale aj federálne zákony.
V obytnej štvrti nemožno stavať hlučné výrobné zariadenia a nebezpečné zariadenia. A ak sa objaví čo i len miniprodukcia, mala by byť okolo nej hygienická zóna. Vstup do obchodu v obytnej budove by mal byť samostatný, a nie cez vchod. Hladina hluku v bytoch musí byť v súlade s GOST, pre byty boli stanovené hygienické normy. Ak dôjde k odchýlke, môžete požadovať prepadnutie alebo prinútiť vývojára, aby nedostatky odstránil.
Apartmán. Pre komerčné oblasti neexistujú žiadne také kódy územného plánovania. Môže sa ukázať, že v oblasti, kde sa nachádza bytový komplex, nie je vôbec žiadna škola ani klinika. Mesto nie je povinné ich postaviť.
Pri plánovaní rozvoja sa neberie do úvahy počet obyvateľov v byte. V byte môže žiť napríklad 200 detí, ale samostatná materská škola pre nich nepostaví a miesta v najbližšej škole sa neplánujú.
Na byty neexistujú žiadne prísne požiadavky na hygienické normy, vlastnosti materiálov, usporiadanie a zvukovú izoláciu. Kvalita stavby sa nesleduje tak, ako v prípade bývania - to už má na svedomí developer.
Prevod bytu do obytnej zóny
Nebytové priestory možno teoreticky považovať za bytové. Na to musí byť celá budova oficiálne prerobená na bytový dom. Samostatný byt nemožno uznať ako byt. A hoci takýto mechanizmus existuje na papieri, je nemožné, aby ho individuálny vlastník bytu v praxi implementoval.
Aké sú výhody pri kúpe bytu
Miesto.Často nie je možné postaviť obytnú budovu na nejakom pohodlnom a zaujímavom mieste, ale budova s bytom môže. Stáva sa to vtedy, keď v pláne urbanistického plánovania je miesto pre obchodné centrum alebo hotel, ale nie je dostatok miesta pre mikrodistrikt s parkoviskami, školami, klinikami a hygienickými zónami. Alebo miesto nie je vhodné na bytovú výstavbu kvôli blízkosti priemyselných zariadení. Byty môžu byť jedinou šancou na kúpu nehnuteľnosti na bývanie na správnom mieste, napríklad v blízkosti práce alebo v centre mesta.
