Domov » Príroda

Spoločnosť zaoberajúca sa správou bytov. Byty na prenájom: správa dôvery. Doplnkové služby pre vás

Túto stránku si neprezerá žiadny registrovaný užívateľ

    • Od

      13.04.2015
      Dnes je podiel takzvaného duálneho prenájmu, kedy je vlastníkom nájomca aj prenajímateľ, asi 20 % z celkového počtu účastníkov trhu a stále rastie.
      „Tento jav sa vysvetľuje ekonomickou realitou: v súvislosti s posilňovaním negatívnych trendov v ruskej ekonomike a poklesom solventnosti obyvateľstva je dočasná výmena „extra“ štvorcových metrov za garantovaný mesačný príjem dobrou príležitosťou na prežiť ťažké obdobie, komentuje Galina Kiseleva, riaditeľka oddelenia prenájmu bytov v INCOM-Nedvizhimost. - Napríklad náklady na prenájom jednoizbového bytu ekonomickej triedy v Maryine možno teraz nájsť za 20 000 rubľov. "Dvushka", napríklad v rovnakom Maryino, je reálne prenajať si asi 35-42 tisíc rubľov. To znamená, že aj bez zohľadnenia úplne iných triednych návrhov, ako je presun z centra do Moskovskej oblasti, bude príjem z takejto operácie asi 70 - 100%.
      K „dvojitému prenájmu“ prispieva aj nejednoznačný stav hypotekárnych úverov: väčšia rodina si môže prenajať väčší byt.
      Pri takomto riešení nie sú s úverom spojené žiadne riziká a je tu možnosť „vybojovať si“ situáciu jednoduchým návratom do predchádzajúceho domova. Okrem toho si môžete prenajať vedľajší byt. Napríklad v oblasti stanice metra Yugo-Zapadnaya je priemerná sadzba za prenájom jednoizbového bytu 33 000 rubľov a podobný v triede „troch rubľov“ v okolí bude stáť 50 tis. rubľov za mesiac: došlo k výraznému zvýšeniu obytnej plochy za miernych 17 tisíc rubľov.
      Jednou zo stálych kategórií účastníkov „dvojitého prenájmu“ sú majitelia skromného bytu ekonomickej triedy (napríklad zdedeného), ktorí chcú zmeniť kvalitu života a prenajať si statusový životný priestor.
      Mobilnej mladej rodine „dvojité nájomné“ umožňuje nájsť si bývanie bližšie k práci a tráviť voľný čas zaujímavými voľnočasovými aktivitami alebo koníčkami namiesto státia v dopravných zápchach. Podľa INCOM-Nedvizhimost oddelenia prenájmu bytov sa v marci priemerná sadzba za jednoizbové nehnuteľnosti pohybovala od 27 000 rubľov v SEAD a SAD po 35 000 rubľov v centrálnom správnom obvode. Rozdiel v nákladoch na prenájom „kopeckých kusov“ bol 8 000 rubľov: sadzba v SEAD a SAD - 35 000 rubľov, v centrálnom správnom obvode - 43 000 rubľov. Ukazovatele priemernej ceny za „tri ruble“: 40 000 rubľov v SEAD a SAD, 56 000 rubľov v centrálnom správnom obvode.
      Ďalšiu skupinu tvoria v rámci uvažovaného trendu „unavení obyvatelia miest“, ktorí prenajímajú svoje byty, aby sa presťahovali do nájmu mimo mesta, bližšie k prírode. Zvyčajne sa ich počet zvyšuje od mája do októbra. Väčšinu majiteľov „letných“ bytov tvoria dôchodcovia alebo rodiny s malými deťmi. Za 40 - 60 tisíc rubľov si môžete prenajať malú chatu vo vzdialenosti 15 - 30 km od moskovského okruhu. Tradične sa hľadajú lacné možnosti v smere Gorky, Shchelkovsky, Egorevsky alebo Ryazan.
      vymazané

      Od

      Prenájom sa stáva koníčkom
      Z trhu odchádzajú nielen investori, ale aj realitky

      Kríza sklamala v oblasti prenájmu nielen súkromných investorov – doba návratnosti kapitálových bytov kúpených na prenájom sa zvýšila na 20 rokov, ale aj profesionálnych realitných kancelárií. Zníženie príjmu núti špecialistov, ktorí pracovali na trhu s prenájmom, rekvalifikovať sa na podporu transakcií pri kúpe a predaji bývania.
      Investície: nateraz je lepšie zabudnúť
      Je lepšie zabudnúť na nákup bytov v moskovskom regióne s cieľom následného prenájmu, hovoria realitné kancelárie. A pred krízou tento obchod prinášal dobre, ak 6-7% ročne, bez nákladov na údržbu bývania, a teraz, kvôli nižším nájomným, predĺženiu doby expozície atď., sa priemerná ziskovosť na trhu znížila. na približne 4 až 6 %.
      „Je výhodnejšie vložiť peniaze do banky,“ hovorí Roman Babichev, vedúci oddelenia prenájmu v Azbuka Zhilya. - V rokoch 2011-2014 Peniaze investované do bytu bolo možné získať späť prenájmom na 10-12 rokov. Teraz je to asi 20 rokov, bez ohľadu na lokalitu - Moskva alebo Moskovský región.
      A to je ešte celkom optimistické hodnotenie. Podľa výpočtov portálu World of Apartments je Moskva najvhodnejším regiónom pre podnikanie v oblasti prenájmu v krajine: doba návratnosti kapitálového bývania je 27 rokov, výnos je 3,7 % ročne. Moskovský región však podľa odborníkov portálu nie je taký beznádejný: ziskovosť prenájmu bývania pri Moskve odhaduje World of Apartments na 6,6% ročne, doba návratnosti je 15,3 roka. Tieto ukazovatele sa približujú priemernej ruskej úrovni: 6,4 % a 16,2 roka. Pre porovnanie: v roku 2013 bol podľa portálu výnos moskovských bytov 4,8 % ročne, pri Moskve 7,5 %.
      Najviac ziskové sú podľa portálu byty v Jekaterinburgu (7,9 % ročne), Kemerove (7,8 %), Soči (7,8 %), Magnitogorsku (7,8 %) a Komsomolsku na Amure (7,8 %).
      Aby ste získali predstavu o približnej výške príjmu z prenájmu konkrétneho bytu, riaditeľka MIEL-Arenda, Maria Zhukova, navrhuje použiť nasledujúci vzorec: investície). V tomto vzorci sa nezohľadňujú platby za energie a daň z nehnuteľnosti, ktorá sa od roku 2015 nevypočítava zo symbolického súpisu, ale z katastra, blízka trhovej hodnote nehnuteľnosti. Dodatočné investície zahŕňajú opravy, nákup nábytku a domácich spotrebičov. Kúpou trojizbového bytu ekonomickej triedy za 10 miliónov rubľov a jeho prenájmom v priemere 50 000 rubľov mesačne môžete získať ročný výnos 5,22% alebo 522 000 rubľov. Takáto investícia sa vráti približne za 19 rokov a 2 mesiace. Za 5 rokov bude výnos asi 2,6 milióna rubľov za predpokladu, že byt nie je nečinný.
      To druhé je však sotva možné: objem ponuky na trhu podľa rôznych odhadov teraz prevyšuje dopyt 1,5 až 2,5-krát, čo má najnebezpečnejší vplyv na dobu expozície bývania. Podľa INCOM-Nedvizhimost toto číslo v ekonomickej triede vzrástlo o 24-krát – v prípade bytov, ktoré sa nakoniec prenajímajú. V elitnom segmente sa podľa Blackwooda doba expozície pre tekuté byty v roku 2013 predĺžila z jedného na tri dni v súčasnosti na 1-2 týždne (pozri „Prenájom bytov v Moskve a Moskovskej oblasti: majitelia neprenajímajú, a byty sú prázdne“).
      Je pozoruhodné, že na rozdiel od iných segmentov trhu sa ziskovosť prenájmu luxusných bytov a apartmánov v Moskve v porovnaní s predkrízovým obdobím zvýšila, keďže nájomné kleslo menej ako ceny luxusných bytov. Ak sa teda priemerný rozpočet na dodávku na elitnom trhu v dolárovom vyjadrení od roku 2013 do druhého štvrťroka 2016 znížil o polovicu, potom priemerný rozpočet na prenájom - iba o 26 %, hovorí Alexander Shibaev, riaditeľ oddelenia poradenstva, analýzy a výskumu. v Blackwoode.
      Ale hra stále nestojí za sviečku. Podľa toho istého Blackwooda je ku koncu druhého štvrťroka 2016 priemerná ziskovosť prenájmu luxusných bytov v Moskve približne 4,6%. A ten skutočný, berúc do úvahy prestoje priestorov, je ešte menej - asi 4%. Pre porovnanie: aj superspoľahlivé a nízkopríjmové depozitné sadzby Sberbank teraz dosahujú 6,8 % ročne, iná štátna banka – VTB24 – ponúka až 8,65 % ročne, Gazprombank – až 9 %.
      Nie je prekvapujúce, že na trhu nie sú takmer žiadni čistí investori – tí, ktorí kupujú byty na prenájom a/alebo ďalší predaj. „Podiel súkromných investorov na trhu s prenájmom bývania, ako aj na celkovom trhu s nehnuteľnosťami má dnes tendenciu k nule: keďže ponuka vo všetkých segmentoch výrazne prevyšuje dopyt, je dnes mimoriadne ťažké predať objekt so ziskom, “ hovorí Oksana Polyakova, zástupkyňa riaditeľa oddelenia prenájmu bytov spoločnosti „INCOM-Real Estate“.
      Podľa Anny Rtishchevovej, vedúcej kancelárie "Century 21 Rimarkom, Troitsk" (partnera korporácie realitných kancelárií "Megapolis-Service"), "takéto podnikanie bolo ziskové pred krízou, to znamená niekde pred rokom 2014 a teraz, keď ceny bývania klesajú a je ťažké predpovedať presné načasovanie zmeny tohto trendu k opačnému, málokto považuje takéto investície za zaujímavé.“ Ako vysvetľuje Roman Babichev, skôr sa dalo zarobiť nielen na nájomnom, ale aj na rastúcich cenách bývania – najmä ak si kúpite byt v novom dome v počiatočnej fáze výstavby. V rokoch 2012-2013 nárast cien so zvyšujúcim sa štádiom dokončenia domu bol 25-40% - pozri "Čo robiť, ak naozaj chcete investovať do nehnuteľností." „A teraz neexistuje taký globálny nárast cien. Nová daň situáciu ešte zhoršuje: pri predaji vám nedovolí na ďalšom predaji nič zarobiť,“ dodáva Babichev.
      Hovoríme o zmene mechanizmu daňových stimulov pri predaji bývania, poskytovaného na základe držby nehnuteľnosti. Do roku 2016 bola minimálna lehota na ďalší predaj nehnuteľnosti bez zaplatenia dane z príjmu fyzických osôb tri roky alebo menej, ak cena transakcie uvedená v zmluve nepresiahla 1 milión rubľov. Teraz sa minimálna doba vlastníctva zvýšila na päť rokov (výnimku tvoria len nehnuteľnosti získané dedením alebo v dôsledku privatizácie). K vyhýbaniu sa dani nepomôže ani podhodnotenie výšky transakcie v zmluve. Ak je úradný príjem z predaja nehnuteľnosti nižší ako 70 % z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti, zistenej k 1. januáru roku, v ktorom je zapísaný prevod vlastníckeho práva, 70 % z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti k d. uvedený dátum sa zaúčtuje ako príjem podliehajúci dani z príjmov fyzických osôb.
      Samozrejme, že kríza nie je večná, jedného dňa sa zvýši dopyt na trhu s prenájmom, skráti sa doba expozície a ceny prenájmov a bytov sa zvýšia. Ale kedy sa tak stane a akým tempom nastanú pozitívne zmeny, zatiaľ nikto poriadne nevie. Preto je s kúpou bytov za účelom lízingu asi predsa len lepšie počkať.
      Ak ešte kúpite
      Ak je však z nejakého dôvodu takáto investícia potrebná – povedzme sa kupuje byt pre deti, a kým vyrastú, nehnuteľnosť sa plánuje prenajímať – pri výbere vhodnej možnosti si v prvom rade treba dbať na dopravnú dostupnosť. Totiž - blízkosť metra alebo v horšom prípade železničnej stanice.
      „Mnohým nájomníkom nejde o pohodlie bývania, ale o dopravnú dostupnosť, možnosť čo najskôr sa dostať do práce,“ vysvetľuje Anna Rtishcheva. "Samozrejme, ak je byt v úprimne hroznom stave, potom je nájomné nižšie, ale aj tak nakoniec bude existovať nájomník na takéto bývanie."
      Realitné kancelárie však neodporúčajú kupovať byty na prenájom, hoci sú lacnejšie ako byty za takmer rovnaké nájomné. Faktom je, že vzhľadom na nevysporiadaný právny stav sa byty ťažko predávajú.
      Realitné kancelárie opúšťajú trh s prenájmom
      Súkromní investori neboli jedinými „obeťami“ krízy. Pokles nákladov na nájomné bývanie, obrovský previs ponuky nad dopytom a ďalšie negatívne faktory zintenzívnili konkurenciu medzi profesionálnymi maklérmi. V dôsledku toho sa provízia realitnej kancelárie, ktorá sa predtým stabilne rovnala mesačnému nájomnému, znížila nielen absolútne, ale aj relatívne.
      „V podmienkach zníženého dopytu je veľkosť realitnej provízie spolu s priamym znížením nájomného jedným zo spôsobov, ako prilákať zákazníkov. Realitní makléri sú dnes v prístupe k tejto problematike flexibilnejší a sú pripravení ustúpiť v boji o klienta,“ hovorí Alexander Shibaev.
      Podľa Marie Zhukovej sa provízia na trhu s prenájmom môže v súčasnosti pohybovať od 100 % do 20 % nákladov na prenájom domu. „Náklady na služby realitnej kancelárie závisia od mnohých faktorov: čas strávený službou, zoznam služieb. Koniec koncov, vykonávanie celej škály služieb (vrátane vyhľadávania, vyjednávania, overovania, uzavretia zmluvy) alebo jednoducho predvádzanie bytu a vypracovanie zmluvy sú úplne odlišné služby, ktoré stoja inak, “poznamenáva Zhukova.
      Problémom je, že klienti sa stávajú nezávislejšími, čoraz menší záujem o služby realitných kancelárií. Potenciálni nájomníci sa čoraz častejšie obracajú na spoločnosť s formovanou požiadavkou na konkrétny obytný komplex, poznamenáva Shibaev.
      Výsledkom je, že príjmy realitných kancelárií klesajú, mnohé spoločnosti sú nútené prestať. Roman Babichev odhaduje pokles ziskovosti z odborných činností na 20-25% oproti roku 2014, "navyše počet transakcií sa prakticky neznížil."
      Najhoršie zo všetkého sú mimo Moskovského okruhu. V Novej Moskve a priľahlých mestách Moskovskej oblasti bola provízia realitných kancelárií znížená na 5 000 rubľov, hovorí Anna Rtishcheva. „Približne rovnaká situácia sa podľa kolegov vyvinula aj v iných mestách moskovského regiónu,“ pokračuje Rtishcheva. - Vo všeobecnosti platí, že pre väčšinu realitných spoločností v Novej Moskve a Moskovskej oblasti sa prenájom nehnuteľností zďaleka nestal súčasťou hlavného podnikania. Na trhu s prenájmom pre realitné kancelárie spravidla zostali jednorazové príjmy. Preto sa veľa NA prestalo vážne zaoberať a prešlo na sprevádzanie tradičných predajných transakcií ... “
      Prečítajte si celé: http://www.irn.ru/articles/39403.html
      Informácie prevzaté z
      vymazané

      Od

      Presne tak, a ešte: „Ak to nestihnete do týždňa, tak mám koho odovzdať aj bez vás, záujemcovia mali z prvého poschodia, alebo“ Moji príbuzní chcú prenajať, ale podľa mňa je to lepšie. odovzdať cudzím ľuďom, ale ak nikto pre Nenájdeš 50 tisíc, prídu o mesiac a ja im to prenajmem“, „je tu ešte jeden agent, ale stále je na dovolenke“ ... A tak ďalej.Niekedy to a podobne počujeme od majiteľov, ktorí sa prihlásili prvýkrát,tak aj tých, ktorí s nami už spolupracovali.Prečo to hovoria?Čo ich poháňa?Často je to pravda,niekedy takto majitelia bytov sa snažia agenta „poštvať". V každom prípade majiteľ robí veľkú chybu, keď takýto rozhovor začína. A ak by som predsa len, so škrípajúcimi zubami as úsmevom na perách, snažil sa po takýchto slovách urobiť všetko ľudským spôsobom, aj keď existujú myšlienky robiť to rýchlejšie, nie lepšie., a tí zlí odmietajú a strčia do kohokoľvek, ak sa len ty nevzdáš či váš domov kamarátovi z práce, ktorý ešte nič nevie, no aktívne hľadá. Tak vás prosím! Nepokúšajte agenta! Povedzte, že bude pracovať sám, BEZ KONKURENCIE. Nechajte ho robiť svoju prácu dobre. Odmietnuť tých, ktorí podľa neho môžu priniesť problémy a zaľudniť tých, ktorých považuje za dobrých ľudí. A na toto nám netreba veľa... Nám stačí vedieť (lepšie to povedať hneď), že si našu prácu vážite a pri správnom prístupe z našej strany doľava nepôjdete. Nebudete ľutovať vyhodiť päťtisíc, kvôli pokoju. Povedz: Sasha, Voloďa, Julia, Lyosha, Sveta, Yura atď. "Ak naozaj viete a viete prenajať môj byt dobrým ľuďom, za normálnu cenu - budete mať karty vo svojich rukách, bez vás nikto nedostane tu a budem pracovať LEN s vami“! Potom my zase urobíme všetko pre to, aby ste boli spokojní. Všetko pokojne a efektívne zorganizujeme s vedomím, že nás nikto nebude prenasledovať! Vyžeňme drzých ľudí a usaďme čestných ľudí, ktorí sa cítia vzadu chránení majiteľom. Nebojme sa poslať darmožráčov na výstavu preč a mať istotu, že ste na našej strane! Agent je predsa tiež človek, nie je stroj, ak ho klienti začnú v byte “tlačiť” o províziu, alebo z nejakého dôvodu nemá rád ľudí, musí vedieť, že majiteľ je na svoju stranu a nezradí ho, musí si byť istý, že majiteľa ho podporuje a posielajúc na neho nepríjemných zákazníkov, že im majiteľ bez neho neotvorí, ak sa vrátia. Agent bude pracovať ako pre seba. A aj pre seba s vedomím, že nabudúce sa zase obrátite na neho. Nechajte agenta v pokoji pracovať, neťahajte ho a nevydierajte. Navyše za naše služby nie vždy platíte (mimochodom, je to vítané, ale nie nevyhnutné). Tak aspoň nepokúšajte to správne slovo. Mnohokrat dakujem! Milujem všetko! Starajte sa o seba)
      Agent Ps, ako každý iný, môže urobiť chybu, no jej pravdepodobnosť bude mnohonásobne menšia, ak ho nebude prenasledovať strach, že o vás príde. Ďakujem za tvoju pozornosť.
      Poznámky nie teoretik, ale prax. S pozdravom Alexander.

    • Správa dôvery bytu v Moskve je rozdelenie vlastníckych práv. Vlastník nehnuteľnosti prevádza časť svojich práv do užívania iným subjektom, napríklad agentúre. Získa tak príjem z prenájmu svojho bývania a zachová si kontrolu nad všetkými právomocami.

    Prenájom bytu v Moskve nie je ľahká a problematická záležitosť. Nie vždy je možné sa s tým vyrovnať vlastnými silami. Často nie je čas, existuje riziko výberu bezohľadných nájomníkov. Preto kontaktovanie MSKSERVICE bude skvelou alternatívou! Môžete ušetriť čas pri hľadaní, podnikať s pokojným srdcom a získať dobrý príjem mesačne alebo raz ročne.

    Doplnkové služby pre vás

    Služba je poskytovaná na základe uzatvorených zmlúv. V prípade potreby:

    • Zabezpečíme kamerový dohľad a nainštalujeme EZS.
    • Postaráme sa o vašu nehnuteľnosť (čistota, poriadok).
    • Poskytneme podrobnú správu o všetkých výdavkoch.

    Prenájom bytu na správu dôvery je skvelá príležitosť zarobiť si príjem a nestarať sa o bezpečnosť svojho domova. Naša spoločnosť pristupuje ku všetkým problémom na profesionálnej úrovni. Upozorňujeme, že súvisiace služby si môžeme objednať. Poskytujeme najmä generálne alebo pravidelné upratovacie služby. Náklady na komplexnú údržbu domu sa dohodnú s majiteľom individuálne. Vždy vám radi pomôžeme!

    Prenajímateľ alebo prenajímateľ sa pri prenájme bytu (kancelárie) často nechce zaťažovať starosťami spojenými s prijímaním nájomného, ​​monitorovaním stavu priestorov, platením energií a inými problémami. A ak nebol odovzdaný jeden, ale niekoľko bytov a dokonca aj samotný prenajímateľ býva v inom meste a dokonca aj v krajine? Prichádza naozaj každý mesiac a nadväzuje kontakty so zamestnávateľmi, s ktorými sa mu niekedy nepodarí stretnúť sa hneď a ak sa mu to podarí, stretnutie môže dopadnúť nervózne a prázdno? Kontakty s nájomníkmi sú tým najnepríjemnejším momentom pre každého prenajímateľa, ktorý vo svojich snoch vidí len pokojný prúd peňazí tečúcich sa odniekiaľ, bez potreby zakaždým utekať proti prúdu riešiť dopravné zápchy, ak sa zrazu, nedajbože, prúd upchá. .

    Príjmy z prenájmu bez priameho kontaktu s nájomcom - túto túžbu je možné plne realizovať prenájmom bytu na správu dôvery. Správa zvereného nájomného bývania - čo to je a ako sa uzatvára zmluva o správe nehnuteľností?

    Na trhu s prenájmom je veľa realitných kancelárií, ale všetky poskytujú obmedzený rozsah služieb:

    • hľadať zamestnávateľa;
    • volanie potenciálnym zákazníkom;
    • organizácia predvádzania priestorov spolu s ich majiteľom;
    • uzatvorenie nájomnej zmluvy.

    V rámci exkluzívnej zmluvy nesie realitná kancelária o niečo väčšiu zodpovednosť a to len v prípade jednostranného ukončenia nájmu zo strany nájomcu: ak sa nájomca vysťahuje v predstihu, realitky si musia vyzdvihnúť nového klienta.

    Nemali by ste bežať k realitnej kancelárii, keď už bol kľúč daný nájomníkom, a fňukať, že sa ukázalo, že sú takí a takí, a kam ste sa pozreli a čo teraz robiť.

    Jednoduchí realitní makléri nenesú žiadnu zodpovednosť za výber „zlých“ nájomníkov a už vôbec nie za akékoľvek následky, ako napr.

    • poškodený majetok;
    • zaplavenie susedov;
    • oneskorená platba alebo odmietnutie platby;
    • odmietnutie vysťahovať sa atď.

    Úplne iná vec je, ak vlastník uzatvorí zmluvu o nájomnom bývaní so správou trustu.

    Transakcie s nájomným bývaním pod správou trustu v zahraničí tvoria 90 % z celkového počtu transakcií s prenájmom. Náš podiel na takýchto transakciách je zatiaľ len 10 % zo všetkých ročných nájomných zmlúv. Väčšina prenajímateľov stále neverí správe dôvery z nasledujúcich dôvodov:

    • správa dôvery pri prenájme je príliš drahá služba;
    • realitný maklér určite niečo pokazí;
    • nedostatok neustálej kontroly zo strany vlastníka môže viesť k nebezpečenstvu straty nehnuteľnosti alebo straty schopnosti s ňou na dlhý čas disponovať.

    Tento názor je ale úplne mylný a možno to dokázať aspoň na príklade realitnej kancelárie Akrus.

    Realitná kancelária Akrus

    Realitná kancelária Akrus sa zaoberá transakciami s prenájmom nehnuteľností od roku 1998. Za tento čas bolo v Moskve prevzatých viac ako 2000 bytov. Väčšina klientov k nim podľa Akrusa prichádza na radu známych, ktorí s agentúrou spolupracujú dlhé roky – je to výsledok takmer úplnej absencie reklamy.

    Pre prenajímateľa je veľmi dôležité vedieť nasledovné:

    Pri uzatvorení zmluvy s agentúrou na službu trust management vlastník nestráca právo kontrolovať celý proces prenájmu od samého začiatku a tým viac nestráca právo vlastníka ani teraz, ani v budúcnosti.

    Správa dôvery pri prenájme bytu vôbec nie je obdobou prevodu auta do vlastníctva nového majiteľa na základe generálnej plnej moci.

    Je navrhnutý tak, aby pomohol vlastníkovi nehnuteľnosti vykonávať plnú kontrolu nad prenájmom prostredníctvom inej osoby so zodpovednosťou vo všetkých fázach, od uzavretia zmluvy až po moment, keď sa nájomca vysťahuje, spočíva na správcovi. To je významná výhoda správy dôvery oproti iným typom mediácie – službám na základe štandardnej a exkluzívnej zmluvy.

    Môžete sa tu zoznámiť s celou ponukou služieb realitnej kancelárie Akrus.

    Funkcie realitnej kancelárie so správou dôvery

    Pri prenájme nehnuteľnosti pod správou trustu sa majiteľ nemusí s nájomcom ani stretnúť osobne. Hneď po uzavretí zmluvy agentúra spúšťa reklamnú kampaň na prenájom bytu a pripravuje potrebné dokumenty. Prenajímateľ sa samozrejme na želanie môže zúčastniť výberu potenciálneho klienta, rokovaní a predvádzania bývania, niekedy aj osobne navštíviť, aby sa uistil, že je v byte všetko v poriadku. Ale zvyčajne všetky obavy majiteľa, ako aj túžba osobne kontrolovať stav bytu, zmiznú po mesiaci, keď je človek presvedčený, že bez neho to ide ešte lepšie:


    1. Pre tých, ktorí si prenajímajú byt, je jednoduchšie spolupracovať s outsiderom – profesionálnym maklérom, ako s nervóznym, prehnane úzkostlivým majiteľom.
    2. Realitné kancelárie vykonávajú kontrolu nad nájomcom kultúrne nenápadnými spôsobmi, ale nie je ľahké uniknúť takémuto „oku“. Zodpovednosť za dodržiavanie podmienok zmluvy a za bezpečnosť majetku bytu núti agentúru úzko spolupracovať so susedmi, preto sa realitky okamžite dozvedia o nedodržiavaní pravidiel a pravidiel pobytu obyvateľmi, vysporiadaní neoprávnených osôb v bývaní.
    3. Realitná kancelária nielenže monitoruje stav bytu, ale aj eliminuje vzniknuté škody tým, že najskôr urobí inventarizáciu nehnuteľnosti, takže majiteľ na konci nájmu neuvidí upchaté a zanedbané bývanie.
    4. Nájsť spravodlivosť pre nedbanlivého nájomcu, ktorý ho prinúti zaplatiť za škodu spôsobenú realitnej kancelárii s trust managementom, je oveľa jednoduchšie ako samotnému majiteľovi, keďže spolupracuje s políciou aj justíciou.
    5. Za nedodržanie podmienok zmluvy realitná kancelária vysťahuje bezohľadného hosťa.
    6. Ak sa hosť odsťahuje skôr, kampaň vyberie iného nájomcu.
    7. Poplatky za energie stanovené v nájomnej zmluve ako povinné pre majiteľa hradí aj agentúra (sú zrážané z nájomného). Platby za energie splatné nájomcom, platby za elektrinu, internet, medzinárodné telefónne hovory sú kontrolované agentúrou. Kontrola platieb pre agentúru je jednoduchá úloha, pretože je v kontakte so všetkými inžinierskymi sieťami a mestskými službami a nemusí kontrolovať potvrdenky.
    8. Spolupráca s inžinierskymi sieťami vám tiež umožňuje rýchlo odstrániť poškodenie komunikácií a zariadení v byte.
    9. Realitná kancelária pravidelne prevádza nájomné na majiteľa a ako právnická osoba tak môže urobiť bankovým prevodom, čo je výhodné pre zamestnávateľa (súkromného aj zamestnanca firmy).
    10. Poistenie bytu a jeho oprava prebieha na náklady realitnej kancelárie - táto služba je zahrnutá v štandardnom balíku zmluvy o poskytovaní služieb správy dôvery.

    Agentúra tak môže prevziať kontrolu nad úplne každým, aj „zabitým“ bytom, dať ho do poriadku a následne nájsť nájomcu.

    Prenájom zanedbaného, ​​nevyhovujúceho bývania je pre majiteľa nesplniteľnou úlohou, no po uzavretí nájomnej zmluvy s trustovým manažmentom platí len náklady na správcovské služby a agentúra hradí opravy a poistenie. Aké sú zlé podmienky?

    Agentúra zvyčajne vykonáva kozmetické opravy na vlastné náklady. Ak majiteľ nehnuteľnosti súhlasí s náročnejšími prácami (preplánovanie, nové vybavenie kuchyne, kúpeľne), chýbajúce prostriedky si môže vziať na úver, platby za ktoré budú odpočítané z nájmu.

    Zmluva o správe majetku sa uzatvára v súlade s kapitolou 53 Občianskeho zákonníka AF „O správe majetku z fondu“.


    Podľa normatívneho aktu Ch. 53 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zriaďovateľ správy (vlastník nehnuteľnosti) prevedie nehnuteľnosť na správu trustu na dobu uvedenú v zmluve a zaväzuje sa spravovať majetok v záujme vlastník alebo iná ním určená osoba. Vlastnícke právo neprechádza zo zakladateľa na správcu.

    Realitná spoločnosť má právo po uzatvorení zmluvy o správe majetku s vlastníkom nehnuteľnosti samostatne vyhľadávať nájomcu, zabezpečovať prehliadky bytu a uzatvárať nájomné zmluvy. Vo všetkých týchto krokoch je účasť vlastníka nepovinná.

    Zmluva o správe trustu sa nevzťahuje na sprostredkovateľa, ale na zmluvu o poskytovaní služieb. Podlieha štátnej registrácii, čo vlastníkov bytov často brzdí: veď na základe takejto dohody budú musieť platiť dane. Čoraz viac vlastníkov však chce legalizovať prenájom a platiť dane z príjmu podľa očakávania.

    Niekedy však agentúry uzatvárajú takzvané provízne zmluvy:

    • Agentúra (provízny zástupca) sa zaväzuje voči vlastníkovi nehnuteľnosti (záväzok) za odplatu (províziu) vykonávať obchody vo svojom mene v záujme vlastníka a na jeho náklady.
    • Takáto dohoda nevyžaduje povinnú registráciu a je na klientovi, či bude platiť dane alebo nie.
    • Komisionárska zmluva dáva klientovi právo odovzdať do správy zverenca aj štátny alebo obecný byt.

    Koľko stojí služba správy dôvery?


    .V porovnaní s veľkým množstvom výhod a služieb poskytovaných správcami sú náklady na služby smiešne - jeden mesačný nájom ročne alebo 8,3 % z mesačného príjmu z prenájmu.

    Majitelia bytov, ktorí odchádzajú na dlhú dobu, často prenajímajú svoje bývanie. Mnohí z nich sú nútení vrátiť sa hneď, ako sa vyskytnú problémy s nájomníkmi alebo s bytom, a míňajú na to veľa peňazí. Teraz však na trhu s nehnuteľnosťami naberá na obrátkach taký typ bremena, akým je správa trustu bytu. Uzavretím zmluvy o správe bytového fondu už nemusíte míňať čas a peniaze na riešenie problémov spojených s prenájmom.

    Čo je to správa dôvery

    Správa trustu ako vecného bremena je venovaná 53. hlave Občianskeho zákonníka. Ak je byt zaťažený vecným bremenom, čo to môže znamenať? V súvislosti so správou trustu to znamená, že vlastník bytu (podľa zákona – „zriaďovateľ správy“) svoje práva nájomcu prevedie na inú osobu („správca“).

    Tento druh činnosti nie je licencovaný, takže byt môžete zveriť akejkoľvek osobe, napríklad právnikovi alebo realitnej kancelárii, môže to byť realitná kancelária, pričom táto osoba musí byť registrovaná ako fyzická osoba alebo obchodná organizácia.

    Byt je spravovaný za podmienok dohodnutých medzi zakladateľom a správcom, ktorí uzatvoria zmluvu o správe majetku. Takáto dohoda sa zapisuje do katastra.

    Zmluva o správe dôvery

    Na základe zmluvy konateľ uzatvára nájomné zmluvy vo svojom mene, avšak v záujme zriaďovateľa. Zriaďovateľ si tento byt nemôže prenajať sám, takýto zákaz obsahuje 1015 Občianskeho zákonníka.

    Zmluva o správe bytového fondu, ktorej vzor si môžete stiahnuť, musí byť vyhotovená v písomnej forme.

    Vo všetkých dokumentoch podpísaných správcom, napríklad v nájomnej zmluve, je potrebné za menom konateľa uviesť poznámku „D.U.“, čo znamená, že byt je zaťažený správou zvereneckého majetku - to vyžaduje zákon.

    Zmluva musí obsahovať tieto podmienky:

    • mená a podrobnosti o zmluvných stranách;
    • popis bytu (zahŕňa všetky údaje o byte uvedené v liste vlastníctva);
    • výška a forma platby podľa zmluvy (v Rusku je to 10-20 percent z mesačného nájomného, ​​ktoré sa tiež platí mesačne);
    • doba platnosti (až päť rokov).

    Ak nie je splnená aspoň jedna z uvedených podmienok, zmluva sa neuznáva ako platná, vyžaduje to článok 1016 Občianskeho zákonníka.

    Správca môže preniesť svoju riadiacu právomoc na inú osobu, ale za úkony správcu bude zodpovedať sám. Keď už hovoríme o zodpovednosti manažéra, stojí za zmienku, že straty spôsobené zriaďovateľovi kompenzuje v plnej výške, ale iba za podmienok uvedených v zmluve.

    Doba trvania manažérskej zmluvy nemôže presiahnuť päť rokov, ale ak žiadna zo strán nevyhlási jej ukončenie, bude sa považovať za predĺženú na rovnaké obdobie a za rovnakých podmienok.

    Zmluva sa ruší v týchto prípadoch:

    • ak je vlastník bytu vyhlásený za nesvojprávneho, vzatý do väzby alebo zomrie;
    • zriaďovateľ sa dostane do konkurzu;
    • ak z nejakého dôvodu odmietne, zaplatiť konateľovi požadovanú odmenu.

    Nuansy manažérskej zmluvy

    Zmluva zvyčajne zahŕňa nasledujúce povinnosti manažéra:

    • hľadanie nájomníkov;
    • platba za dobu nečinnosti bytu;
    • vypracovanie a uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy;
    • prevod bytu a majetku v ňom obsiahnutého prevzatím a prevodom s povinným súpisom majetku a jeho stavu;
    • pravidelné overovanie plnenia podmienok nájomnej zmluvy (návšteva bytu, rozhovory so susedmi);
    • príjem nájomného;
    • platba účtov za energie alebo overenie ich platby nájomcom;
    • poistenie bytu;
    • vykonávanie bežných opráv bytu alebo majetku, ktorý sa v ňom nachádza, napríklad domácich spotrebičov;
    • platenie daní za vás a podanie priznania, ak ste občan, ktorý dodržiava zákony.

    V zmluve musí byť presne uvedené, aké požiadavky na nájomníkov kladiete, výšku nájomného, ​​ako často musíte nájomníkov kontrolovať. Uveďte tiež, ako a v akej výške vám bude prevedené nájomné, výška odmeny za správu.

    Osobitnú pozornosť venujte spôsobu a výške náhrady škody, ak sa tak môže stať zo strany nájomníkov.

    V zmluve si zafixujte podmienku, za akej vám bude konateľ hlásiť – lehoty hlásení a spôsob ich doručovania (napríklad e-mailom).

    Správa dôvery bytu síce z vašej strany prináša určité náklady, no odbremeňuje vás od riešenia všetkých problémov, ktoré s nájomníkmi vznikajú.

    Navyše s takýmto manažmentom nebudete musieť míňať peniaze na cestovanie, aby ste vyriešili problémy s prenájmom.