në shtëpi » Natyra

Kompania e menaxhimit të apartamenteve me qira. Qiraja e apartamentit: menaxhimi i besimit. Shërbime shtesë për ju

Asnjë përdorues i regjistruar nuk po e shikon këtë faqe.

    • Nga

      13.04.2015
      Sot, pjesa e të ashtuquajturës qira e dyfishtë, kur pronari është edhe qiramarrësi, edhe qiradhënësi, është rreth 20% e numrit të përgjithshëm të pjesëmarrësve në treg dhe vazhdon të rritet.
      "Ky fenomen shpjegohet nga realitetet ekonomike: në lidhje me forcimin e tendencave negative në ekonominë ruse dhe një ulje të aftësisë së popullsisë për të paguar, një shkëmbim i përkohshëm i "ekstra" metra katrorë për një të ardhur të garantuar mujore është një mundësi e mirë për të. mbijetoni një periudhë të vështirë,” komenton Galina Kiseleva, Drejtoreshë e Departamentit të Qirave të Banesave, INKOM-Real Estate ... - Për shembull, kostoja e marrjes me qira të një apartamenti me një klasë ekonomike në Maryino tani mund të gjendet për 20 mijë rubla. "Apartamenti me dy dhoma", për shembull, në të njëjtin Maryino, me të vërtetë mund të dorëzohet për rreth 35-42 mijë rubla. Kjo do të thotë, edhe pa marrë parasysh propozimet krejtësisht të ndryshme të klasës, siç është lëvizja nga qendra në rajonin e Moskës, të ardhurat nga një operacion i tillë do të jenë rreth 70-100%.
      Situata e paqartë në fushën e kredidhënies hipotekore kontribuon gjithashtu në "qiranë e dyfishtë": një familje e rritur mund të marrë me qira një apartament më të madh.
      Me një vendim të tillë, nuk ka rreziqe të lidhura me një kredi dhe ka një mundësi për të "luajtur" situatën, thjesht duke u kthyer në banesën e mëparshme. Përveç kësaj, ju mund të merrni me qira një apartament në lagje. Për shembull, në zonën e stacionit të metrosë Yugo-Zapadnaya, norma mesatare e qirasë për një apartament me një dhomë është 33 mijë rubla, dhe një e ngjashme në klasën "tre rubla" në vendin fqinj do të kushtojë 50 mijë rubla. një muaj: ka një rritje të konsiderueshme të hapësirës së jetesës për një mesatare prej 17 mijë rubla.
      Një nga kategoritë e përhershme të pjesëmarrësve në "qiranë e dyfishtë" janë pronarët e një apartamenti modest të klasës ekonomike (për shembull, i trashëguar), të cilët duan të ndryshojnë cilësinë e jetës dhe të marrin me qira një hapësirë ​​jetese më të statusit të lartë.
      Për një familje të re të lëvizshme, "qiraja e dyfishtë" ju lejon të gjeni strehim më afër punës dhe të kaloni kohën tuaj të lirë në kohë të lirë ose hobi interesante, në vend që të qëndroni në bllokime trafiku. Sipas Departamentit të Qirave të Apartamenteve INKOM-Real Estate, në mars norma mesatare e pronave me një dhomë ishte në rangun nga 27 mijë rubla në SEAD dhe në Qarkun Administrativ Jugor në 35 mijë rubla në Qarkun Administrativ Qendror. Diferenca në koston e punësimit të "copave kopeck" ishte 8 mijë rubla: norma në SEAD dhe Rrethin Administrativ Jugor - 35 mijë rubla, në Rrethin Administrativ Qendror - 43 mijë rubla. Treguesit mesatarë të çmimeve të "tre rubla": 40 mijë rubla në Rrethin Administrativ Juglindor dhe Rrethin Administrativ Jugor, 56 mijë rubla në Rrethin Administrativ Qendror.
      Në kuadrin e tendencës në shqyrtim, një grup tjetër formohet nga “qytetarë të lodhur” që japin me qira apartamentet e tyre për të kaluar në banesa me qira jashtë qytetit, më afër natyrës. Numri i tyre zakonisht rritet midis majit dhe tetorit. Shumica e pronarëve të apartamenteve “verore” janë pensionistë apo familje me fëmijë të vegjël. Për 40-60 mijë rubla, mund të merrni me qira një vilë të vogël në një distancë prej 15-30 km nga Unaza e Moskës. Tradicionalisht, opsionet e lira kërkohen në drejtimet Gorky, Shchelkovsky, Yegoryevsky ose Ryazan.
      fshihet

      Nga

      Biznesi me qira po kthehet në një hobi
      Nga tregu largohen jo vetëm investitorët, por edhe sekserët

      Kriza bëri që jo vetëm investitorët privatë të zhgënjyen nga biznesi i qirasë – periudha e shlyerjes së apartamenteve në kryeqytet, të blera me qira, u rrit në 20 vjet, por edhe sekserët profesionistë. Rënia e të ardhurave po i detyron specialistët që punonin në tregun e qirave të rikualifikohen për të mbështetur transaksionet për blerjen dhe shitjen e banesave.
      Investimet: Më mirë Harrojeni Tani për tani
      Për momentin, është më mirë të harrosh blerjen e apartamenteve në rajonin e Moskës me qëllim të dhënies me qira të mëvonshme, thonë sekserët. Dhe para krizës, ky biznes sillte mirë nëse 6-7% në vit, duke përjashtuar kostot e mirëmbajtjes së banesave, dhe tani, për shkak të uljes së tarifave të qirasë, rritjes së periudhës së ekspozimit, etj., përfitueshmërinë mesatare në treg. është ulur në rreth 4-6%.
      "Është më fitimprurëse të vendosësh para në një bankë," thotë Roman Babichev, kreu i departamentit të qirasë Azbuka Zhilya. - Në 2011-2014. Paratë e investuara në apartament mund të rikuperohen me dorëzim në 10-12 vjet. Tani janë rreth 20 vjet, pavarësisht nga vendndodhja - Moska apo rajoni i Moskës.
      Dhe ky është ende një vlerësim mjaft optimist. Sipas llogaritjeve të portalit "Bota e apartamenteve", Moska është rajoni më i papërshtatshëm për biznesin me qira në vend: periudha e shlyerjes së banesave të kryeqytetit është 27 vjet, rendimenti është 3.7% në vit. Nga ana tjetër, rajoni i Moskës, sipas ekspertëve të portalit, nuk është aq i pashpresë: Bota e Apartamenteve vlerëson përfitimin e dhënies me qira të banesave afër Moskës në 6.6% në vit, periudha e shlyerjes është 15.3 vjet. Këta tregues janë afër mesatares kombëtare: 6.4% dhe 16.2 vjet. Për krahasim: në vitin 2013, sipas portalit, përfitimi i apartamenteve në Moskë ishte 4.8% në vit, dhe ato në rajonin e Moskës ishin 7.5%.
      Më shumë fitimprurëse, sipas portalit, janë investimet në apartamente në Yekaterinburg (7.9% në vit), Kemerovë (7.8%), Soçi (7.8%), Magnitogorsk (7.8%) dhe Komsomolsk-on-Amur (7.8%).
      Për të pasur një ide mbi nivelin e përafërt të të ardhurave nga marrja me qira e një apartamenti të caktuar, drejtoresha e MIEL-Arenda, Maria Zhukova, sugjeron përdorimin e formulës së mëposhtme: (kostoja mujore e qirasë X 12 - 13% e tatimit mbi të ardhurat personale) X 100 / (kostoja e blerjes + kostoja e bashkëngjitjeve shtesë). Në këtë formulë nuk merren parasysh faturat e shërbimeve komunale dhe taksa e pronës, e cila që nga viti 2015 llogaritet jo nga vlera simbolike e inventarit, por nga ajo kadastrale, afër vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme. Investimet shtesë përfshijnë riparime, blerje mobiljesh dhe elektroshtëpiake. Kështu, duke blerë një apartament me tre dhoma të klasës ekonomike për 10 milion rubla dhe duke e marrë me qira me një normë mesatare prej 50 mijë rubla në muaj, mund të merrni një rendiment vjetor prej 5.22%, ose 522 mijë rubla. Një investim i tillë do të shlyhet në rreth 19 vjet e 2 muaj. Për 5 vjet, përfitimi do të jetë rreth 2.6 milion rubla, me kusht që apartamenti të mos jetë boshe.
      Megjithatë, kjo e fundit vështirë se është e mundur: vëllimi i ofertës në treg, sipas vlerësimeve të ndryshme, tani është 1,5-2,5 herë më i lartë se kërkesa, gjë që ka një efekt më fatal në kohëzgjatjen e ekspozimit të banesave. Sipas kompanisë “INKOM-Real Estate”, në klasën ekonomike ky tregues është rritur 24 herë – për ato apartamente që jepen përfundimisht me qira. Në segmentin elitar, sipas Blackwood, periudha e ekspozimit për apartamente të lëngshme është rritur nga një në tre ditë në 2013 në 1-2 javë në kohën e tanishme (shih "Qiratë në Moskë dhe Rajonin e Moskës: pronarët nuk marrin me qira, por apartamentet janë bosh" ).
      Vlen të përmendet se, ndryshe nga segmentet e tjera të tregut, përfitimi i marrjes me qira të apartamenteve dhe apartamenteve elitare në Moskë u rrit në krahasim me periudhën para krizës, pasi normat e qirave ranë më pak se çmimet për apartamentet elitare. Pra, nëse buxheti mesatar për furnizim në tregun elitar në terma dollarë nga 2013 deri në tremujorin e II të 2016 u ul me gjysmën, atëherë buxheti mesatar i qirasë - vetëm me 26%, thotë Alexander Shibaev, drejtor i konsulencës, analitikës dhe kërkimit. departamenti në Blackwood.
      Por loja ende nuk ia vlen qiri. Sipas të njëjtit Blackwood, në fund të tremujorit të dytë të vitit 2016, rendimenti mesatar i qirasë së apartamenteve dhe apartamenteve luksoze në Moskë është rreth 4.6%. Dhe e vërteta, duke marrë parasysh kohën e joproduktive të lokaleve, është edhe më pak - rreth 4%. Për krahasim: edhe Sberbank super i besueshëm dhe me rendiment të ulët ka norma interesi për depozitat që tani arrijnë në 6.8% në vit, një tjetër bankë shtetërore - VTB24 - ofron deri në 8.65% në vit, Gazprombank - deri në 9%.
      Nuk është për t'u habitur që nuk ka pothuajse asnjë investitor të pastër - ata që blejnë apartamente me qira dhe / ose rishitje - në treg. “Sot në tregun e banesave me qira, si dhe në tregun e pasurive të paluajtshme në tërësi, pjesa e investitorëve privatë priret në zero: duke qenë se oferta në të gjitha segmentet tejkalon ndjeshëm kërkesën, është jashtëzakonisht e vështirë të shesësh një objekt me fitim sot. ” thotë Oksana Polyakova, Zëvendës Drejtoreshë e departamentit të marrjes me qira të apartamenteve të kompanisë INCOM-Real Estate.
      Sipas Anna Rtischeva, drejtuese e zyrës së Century 21 Rimarkom Troitsk (partner i Megapolis-Service Realtors Corporation), "një biznes i tillë ishte fitimprurës para krizës, domethënë diku para vitit 2014 dhe tani, kur çmimet për banesat janë në rënie dhe është e vështirë të parashikohet koha e saktë e ndryshimit të kësaj tendence në të kundërtën; pak i konsiderojnë investime të tilla interesante." Siç shpjegon Roman Babichev, më parë ishte e mundur të fitonit jo vetëm me qira, por edhe në rritjen e çmimeve të banesave - veçanërisht nëse blini një apartament në një ndërtesë të re në fazën fillestare të ndërtimit. Në 2012-2013. rritja e çmimeve me rritjen e fazës së përfundimit të shtëpisë ishte 25-40% - shihni "Çfarë të bëni nëse vërtet dëshironi të investoni në pasuri të paluajtshme". “Dhe tani nuk ka një rritje të tillë globale të çmimeve. Taksa e re e përkeqëson situatën: kur shet, nuk jep asgjë për të fituar nga rishitja, "shton Babichev.
      Fjala është për ndryshimin e mekanizmit të stimujve tatimorë për shitjen e banesave, të parashikuara në bazë të periudhës së pronësisë së pasurive të paluajtshme. Deri në vitin 2016, periudha minimale për rishitjen e pasurive të paluajtshme pa paguar tatimin mbi të ardhurat personale ishte tre vjet ose më pak nëse çmimi i transaksionit i specifikuar në marrëveshje nuk kalonte 1 milion rubla. Tani mandati minimal është rritur në pesë vjet (përjashtim bëhet vetëm për pasuritë e paluajtshme të trashëguara ose si rezultat i privatizimit). Nënvlerësimi i shumës së transaksionit në marrëveshje gjithashtu nuk do të ndihmojë në shmangien e tatimit. Nëse të ardhurat zyrtare nga shitja e pasurisë së paluajtshme janë më pak se 70% e vlerës kadastrale të pronës, e përcaktuar më 1 janar të vitit në të cilin është regjistruar kalimi i pronësisë, 70% e vlerës kadastrale të pronës si. e asaj date njihet si e ardhur e tatueshme me tatimin mbi të ardhurat personale.
      Sigurisht, kriza nuk do të zgjasë përgjithmonë, një ditë kërkesa në tregun e qirave do të rritet, periudha e ekspozimit do të ulet dhe çmimet e qirave dhe çmimet e apartamenteve do të rriten. Por kur do të ndodhë kjo dhe me çfarë ritme do të ndodhin ndryshimet pozitive, askush nuk e di ende. Prandaj, ndoshta është më mirë të shtyhet blerja e apartamenteve me qëllim dhënien me qira të tyre.
      Nëse akoma blini
      Sidoqoftë, nëse për ndonjë arsye ka nevojë për një investim të tillë - të themi, blihet një apartament për fëmijët, dhe derisa ata të rriten, prona planifikohet të jepet me qira - kur zgjidhni një opsion të përshtatshëm, para së gjithash, ju duhet t'i kushtojë vëmendje aksesit të transportit. Gjegjësisht - afërsia me metronë ose, në rastin më të keq, me stacionin hekurudhor.
      "Shumë qiramarrës nuk shqetësohen për komoditetin e jetesës, por për aksesin në transport, aftësinë për të shkuar në punë sa më shpejt të jetë e mundur," shpjegon Anna Rtischeva. - Sigurisht, nëse apartamenti është në një gjendje sinqerisht të tmerrshme, atëherë qiraja është më e ulët, por edhe për strehim të tillë, në fund të fundit, do të ketë ende një qiramarrës.
      Por sekserët nuk rekomandojnë blerjen e apartamenteve me qira, megjithëse ato janë më të lira se apartamentet me pothuajse të njëjtat tarifa qiraje. Fakti është se apartamentet janë të vështira për t'u shitur për shkak të statusit të pazgjidhur ligjor.
      Sekserët po largohen nga tregu i qirave
      Investitorët privatë nuk ishin të vetmet “viktima” të krizës. Rënia e kostos së banesave me qira, një tepricë e madhe e ofertës mbi kërkesën dhe faktorë të tjerë negativë kanë intensifikuar konkurrencën midis ndërmjetësve profesionistë. Si rezultat, komisioni i pasurive të paluajtshme, i cili më parë ishte vazhdimisht i barabartë me tarifën mujore të qirasë, u ul jo vetëm në terma absolut por edhe në terma relativë.
      “Duke pasur parasysh kërkesën e reduktuar, madhësia e komisionit të sekserit, së bashku me uljen e drejtpërdrejtë të tarifave të qirasë, është një nga mënyrat për të tërhequr klientët. Sot, sekserët janë më fleksibël për këtë çështje dhe janë të gatshëm të dorëzohen në luftën për një klient, "thotë Alexander Shibaev.
      Sipas Maria Zhukova, komisioni për tregun e qirave aktualisht mund të variojë nga 100% në 20% të kostos së marrjes me qira të banesave. “Kostoja e shërbimit të sekserit varet nga shumë faktorë: koha e kaluar në shërbim, lista e shërbimeve. Në fund të fundit, të kryesh një gamë të plotë shërbimesh (përfshirë kërkimin, negociatat, verifikimin, përfundimin e një marrëveshjeje) ose thjesht të tregosh një apartament dhe të hartosh një marrëveshje janë shërbime krejtësisht të ndryshme që kushtojnë ndryshe, "vë në dukje Zhukova.
      Problemi është se klientët po bëhen gjithnjë e më të pavarur, duke shfaqur gjithnjë e më pak interes për shërbimin e agjencive imobiliare. Gjithnjë e më shumë, qiramarrësit e mundshëm i drejtohen kompanisë me një kërkesë të formuar për një kompleks të caktuar banimi, vëren Shibaev.
      Si rezultat, të ardhurat e sekserëve po bien dhe shumë kompani janë të detyruara të hedhin poshtë. Roman Babichev vlerëson rënien e përfitueshmërisë nga aktivitetet profesionale në 20-25% krahasuar me vitin 2014, "dhe numri i transaksioneve praktikisht nuk është ulur".
      Më e keqja nga të gjitha është jashtë Unazës së Moskës. Në Moskën e Re dhe qytetet fqinje të rajonit të Moskës, komisioni i sekserëve është ulur në 5 mijë rubla, thotë Anna Rtischeva. “E njëjta situatë, sipas kolegëve, është zhvilluar edhe në qytete të tjera të rajonit të Moskës, - vazhdon Rtischeva. - Në përgjithësi, për shumicën e kompanive të pasurive të paluajtshme në Moskën e Re dhe në rajonin e Moskës, qiraja e pasurive të paluajtshme është bërë larg pjesës së biznesit kryesor. Në tregun e qirave për sekserët, si rregull, fitimet një herë mbetën. Prandaj, shumë prej Akademisë së Shkencave kanë pushuar së angazhuari seriozisht në këtë, duke kaluar në mbështetjen e transaksioneve tradicionale për shitje dhe blerje ... "
      Lexoni plotësisht: http://www.irn.ru/articles/39403.html
      Informacioni i marrë nga
      fshihet

      Nga

      Ashtu është, dhe gjithashtu: "Nëse nuk mund ta përballosh për një javë, atëherë kam dikë që ta dorëzoj pa ty, njerëzit u interesuan nga kati i parë, ose" Të afërmit e mi duan ta marrin me qira, por mendoj është më mirë t'ua dorëzosh të huajve, por nëse askush për Ty nuk do të gjejë 50 mijë, ata do të mbërrijnë brenda një muaji dhe do t'i jap "," ka edhe një agjent, por ai është ende me pushime ".. Dhe kështu me radhë. Ne ndonjëherë dëgjojmë këtë dhe të ngjashme nga pronarët, të cilët aplikuan për herë të parë, kështu dhe ata që kanë punuar tashmë me ne. Pse e thonë këtë? Çfarë i motivon ata? Shpesh kjo është e vërtetë, ndonjëherë në Në këtë mënyrë pronarët përpiqen të "nxitin" agjentin. Në çdo rast, pronari bën një gabim të madh duke filluar një bisedë të tillë. Dhe nëse unë ende, duke kërcitur me dhëmbë dhe me një buzëqeshje në fytyrë, përpiqem, pas fjalëve të tilla. , për të bërë gjithçka në mënyrë njerëzore gjithsesi, megjithëse mendimet duket se do ta bëjnë sa më shpejt të jetë e mundur, dhe jo më mirë. qoftë një mik nga puna, i cili ende nuk di asgjë, por në mënyrë aktive kërkon një vend për të jetuar. Prandaj, ju pyes! Mos e tundoni agjentin! Thuaji se do të punojë vetëm, PA KONKURENTE. Lëreni të bëjë mirë punën e tij. Mohoni ata që, sipas tij, mund të sjellin probleme dhe popullojnë ata që ai i konsideron si njerëz të mirë. Dhe për këtë nuk na duhet shumë ... Mjafton që ne të dimë (më mirë të themi për këtë menjëherë) se ju vlerësoni punën tonë dhe me qasjen e duhur nga ana jonë, nuk do të shkoni majtas. . Nuk do të pendoheni që keni hedhur pesë mijë për hir të paqes shpirtërore. Thuaj: Sasha, Volodya, Julia, Lesha, Sveta, Yura, etj. "Nëse vërtet e dini dhe mund t'ua jepni me qira banesën time njerëzve të mirë, për një çmim normal, keni karta në duart tuaja, askush nuk do të arrijë këtu pa ju. dhe unë do të punoj VETËM me ju"! Atëherë ne, nga ana tjetër, do të bëjmë çmos për t'ju bërë të kënaqur. Ne do të organizojmë gjithçka me qetësi dhe efikasitet, duke e ditur se nuk do të na përzënë pas shpine! Ne do të dëbojmë njerëzit e pafytyrë dhe do të vendosim njerëz të ndershëm, duke e ndjerë pas shpine të pasmet të mbrojtur nga pronari. Le të mos kemi frikë të largojmë pa pagesë në shfaqje, duke qenë të sigurt që jeni në anën tonë! Në fund të fundit, një agjent është gjithashtu një person, ai nuk është një makinë, nëse klientët fillojnë t'i bëjnë "presion" atij në apartament për komisionin, ose ai nuk i pëlqen njerëzit për ndonjë arsye, ai duhet të dijë që pronari është në të. krah dhe nuk do ta tradhtojë, ai duhet të jetë i sigurt se pronari është mbështetës dhe, duke dërguar klientë të pakëndshëm tek ai, se pronari nuk do t'ua hapë derën pa të, nëse ata kthehen. Agjenti do të punojë si për veten e tij. Dhe për veten tuaj gjithashtu, duke e ditur që herën tjetër do t'i drejtoheni përsëri atij. Lëreni agjentin të punojë me qetësi, mos e tërhiqni apo shantazhoni. Për më tepër, ju nuk paguani gjithmonë për shërbimet tona (nga rruga, kjo është e mirëpritur, por jo e nevojshme). Pra të paktën mos e tundoni fjalën e duhur. Faleminderit shume! I dua të gjithë! Kujdesuni për njëri-tjetrin)
      Agjenti Ps, si çdo person tjetër, mund të bëjë një gabim, por probabiliteti i tij do të jetë disa herë më i vogël nëse ai nuk është i përhumbur nga frika se mos ju humb. Faleminderit per vemendjen.
      Shënon jo një teoricien, por praktikë. Sinqerisht, Aleksandër.

    • Menaxhimi i besimit të një apartamenti në Moskë është ndarja e të drejtave pronësore. Pronari i pasurive të paluajtshme transferon një pjesë të të drejtave të tij në subjekte të tjera për përdorim, për shembull, një agjenci. Kështu, ai do të marrë të ardhura nga dorëzimi i banesave të tij dhe do të mbajë kontrollin mbi të gjitha fuqitë.

    Marrja me qira e një apartamenti në Moskë nuk është një biznes i lehtë dhe i mundimshëm. Nuk është gjithmonë e mundur të përballosh këtë vetë. Shpesh nuk ka kohë, ka rreziqe të zgjedhjes së qiramarrësve të paskrupullt. Kjo është arsyeja pse një alternativë e shkëlqyer do të ishte të kontaktoni MSKSERVICE! Mund të kurseni kohë në kërkime, të bëni biznesin tuaj me zemër të qetë dhe të merrni të ardhura të mira çdo muaj ose një herë në vit.

    Shërbime shtesë për ju

    Shërbimi ofrohet në bazë të marrëveshjeve të lidhura. Nëse është e nevojshme, ne:

    • Ne do të ofrojmë mbikëqyrje video dhe do të instalojmë alarme për vjedhje.
    • Ne do të kujdesemi për pronën tuaj (pastrimi, porosia).
    • Ne do të paraqesim një raport të detajuar për të gjitha shpenzimet.

    Marrja me qira e një apartamenti në mirëbesim është një mundësi e shkëlqyer për të marrë të ardhura dhe për të mos u shqetësuar për sigurinë e shtëpisë tuaj. Kompania jonë i qaset të gjitha çështjeve në nivel profesional. Ju lutemi vini re se ju mund të porosisni shërbime të ngjashme nga ne. Në veçanti, ne ofrojmë shërbime të përgjithshme ose të rregullta pastrimi. Kostoja e mirëmbajtjes komplekse të shtëpisë bie dakord me pronarin individualisht. Ne jemi gjithmonë të lumtur t'ju ndihmojmë!

    Shpesh, një pronar ose qiradhënës, duke marrë me qira një apartament (zyrë), nuk dëshiron ta rëndojë veten me shqetësimet që lidhen me marrjen e qirasë, monitorimin e gjendjes së lokaleve, pagesën e shërbimeve komunale dhe telashe të tjera. Dhe nëse jo një, por disa apartamente janë dhënë me qira, dhe madje edhe vetë pronari jeton në një qytet tjetër dhe madje edhe në një vend? Vërtet ai vjen çdo muaj dhe lidh kontakte me punëdhënësit, me të cilët ndonjëherë nuk arrin të takohet menjëherë dhe nëse ia del, takimi mund të dalë nervoz dhe bosh? Kontaktet me qiramarrësit janë momenti më i pakëndshëm për çdo pronar që sheh në ëndrrat e tij një rrjedhje të qetë parash që sapo derdhet nga diku, pa qenë nevoja të vrapojë lart shtratit të lumit për të pastruar mbipopullimin çdo herë, nëse befas, Zoti na ruajt, rrjedhin. bllokohet.

    Fitimet me qira pa kontakt të drejtpërdrejtë me qiramarrësin - kjo dëshirë mund të realizohet plotësisht duke marrë me qira një apartament në mirëbesim. Menaxhimi i besimit i banesave me qira - çfarë është dhe si lidhet një marrëveshje e menaxhimit të qirasë?

    Ka shumë sekserë në tregun e qirave, por të gjithë ofrojnë një gamë të kufizuar shërbimesh:

    • kërkimi i një punëdhënësi;
    • thirrje telefonike për klientët e mundshëm;
    • organizimi i ekspozimit të lokalit, së bashku me pronarin e tij;
    • lidhja e një marrëveshje qiraje.

    Sipas një marrëveshjeje ekskluzive, sekseri mban pak më shumë përgjegjësi dhe vetëm në rast të përfundimit të njëanshëm të qirasë nga qiramarrësi: nëse qiramarrësi largohet para kohe, sekserët duhet të marrin një klient të ri.

    Ju nuk duhet të vraponi te sekserja pasi çelësi u është dhënë tashmë qiramarrësve dhe të ankoheni se ata doli të ishin filani, dhe ku po shikonit dhe çfarë të bëni tani.

    Sekserët e zakonshëm nuk mbajnë asnjë përgjegjësi për zgjedhjen e qiramarrësve "të këqij" dhe për çdo pasojë të përgjithshme, si p.sh.

    • pronë e dëmtuar;
    • përmbytja e fqinjëve;
    • pagesa e vonuar ose refuzimi për të paguar;
    • refuzimi për të kontrolluar, etj.

    Është një çështje krejtësisht tjetër nëse pronari lidh një marrëveshje qiraje me menaxhmentin e besimit.

    Transaksionet me banesa me qira nën administrim besimi jashtë vendit përbëjnë 90% të numrit total të transaksioneve me qira. Ne kemi ende një pjesë të transaksioneve të tilla - vetëm 10% të të gjitha kontratave vjetore të qirasë. Pjesa më e madhe e pronarëve ende nuk i besojnë menaxhimit të besimit për shkak të shqetësimeve të mëposhtme:

    • menaxhimi i besimit i qirasë është një shërbim shumë i shtrenjtë;
    • sekseri patjetër do të bëjë diçka të gabuar;
    • mungesa e kontrollit të vazhdueshëm nga ana e pronarit mund të sjellë rrezikun e humbjes së pronës ose humbjes së aftësisë për ta disponuar atë për një kohë të gjatë.

    Por ky mendim është krejtësisht i gabuar dhe kjo mund të vërtetohet të paktën me shembullin e aktiviteteve të agjencisë së pasurive të paluajtshme Akrus.

    Agjenci imobiliare Akrus

    Agjencia e pasurive të paluajtshme Akrus ka qenë e angazhuar në transaksione me qira të pasurive të paluajtshme që nga viti 1998. Gjatë kësaj kohe, më shumë se 2000 apartamente janë marrë në menaxhim besimi në Moskë. Shumica e klientëve, sipas Akrus, vijnë tek ata me këshillën e miqve që kanë punuar me agjencinë për shumë vite - ky është rezultat i mungesës pothuajse të plotë të reklamave.

    Është shumë e rëndësishme që qiradhënësi të dijë sa vijon:

    Kur lidh një marrëveshje me një agjenci për një shërbim të menaxhimit të besimit, pronari nuk humb të drejtën për të kontrolluar të gjithë procesin e qirasë që nga fillimi, dhe aq më tepër, nuk humbet të drejtën e pronarit as në të tashmen dhe as në të ardhmen. .

    Menaxhimi i besimit i një apartamenti me qira nuk është aspak i ngjashëm me transferimin e një makine në pronësi të një pronari të ri me një autorizim të përgjithshëm.

    Ai u krijua për të ndihmuar pronarin e pronës që të ushtrojë kontroll të plotë mbi qiranë nëpërmjet një personi tjetër, ndërsa përgjegjësia në të gjitha fazat, nga lidhja e kontratës deri në momentin kur qiramarrësi largohet, i takon administruesit të besuar. Ky është një avantazh i rëndësishëm i menaxhimit të besimit ndaj llojeve të tjera të ndërmjetësimit - shërbimeve sipas një kontrate standarde dhe ekskluzive.

    Ju mund të njiheni me gamën e plotë të shërbimeve të agjencisë së pasurive të paluajtshme Akrus.

    Funksionet e sekserit fiduciar

    Duke dorëzuar pasurinë e paluajtshme nën besim, pronari mund të mos e shohë kurrë qiramarrësin në fytyrë. Sapo të lidhet kontrata, agjencia fillon një fushatë reklamuese për marrjen me qira të një apartamenti dhe përgatitjen e dokumenteve të nevojshme. Sigurisht, qiradhënësi, nëse dëshiron, mund të marrë pjesë në zgjedhjen e një klienti të mundshëm, në negociata dhe ekspozim të banesave, ndonjëherë të vizitojë personalisht për t'u siguruar që gjithçka është në rregull me apartamentin. Por zakonisht të gjitha ankthet e pronarit, si dhe dëshira për të kontrolluar personalisht gjendjen e banesës, zhduken brenda një muaji, kur personi është i bindur se gjërat janë edhe më mirë pa të:


    1. Është më e lehtë për ata që marrin me qira një apartament të punojnë me një të huaj - një sekser profesionist, sesa me një pronar nervoz, tepër të shqetësuar.
    2. Sekserët e kontrollojnë qiramarrësin në mënyra të pavëmendshme nga ana kulturore, por nuk është e lehtë t'i shmangesh një "syri" të tillë. Përgjegjësia për respektimin e kushteve të kontratës dhe për sigurinë e pronës së banesës e detyron agjencinë të punojë ngushtë me fqinjët, prandaj, sekserët ndërgjegjësohen menjëherë për mosrespektimin e rendit dhe rregullave të qëndrimit nga banorët, dhe zgjidhjen. të personave të paautorizuar në banesa.
    3. Sekseri jo vetëm monitoron gjendjen e banesës, por largon edhe dëmin e shkaktuar nga inventarizimi i pronës, në mënyrë që pronari të mos shohë banesën e rrëmujshme dhe të lënë pas dore në fund të qirasë.
    4. Është shumë më e lehtë të gjesh drejtësi për një punëdhënës të pakujdesshëm, për ta bërë atë të paguajë dëmin e shkaktuar ndaj një sekseri me menaxhim besimi sesa vetë pronarit, pasi ai bashkëpunon si me policinë ashtu edhe me autoritetet gjyqësore.
    5. Për mosrespektim të kushteve të kontratës, sekseri dëbon të ftuarin e paskrupullt.
    6. Nëse një mysafir largohet përpara afatit, fushata do të kërkojë një punëdhënës tjetër.
    7. Pagesat e shërbimeve komunale, të përcaktuara në qira si të detyrueshme për pronarin, paguhen edhe nga agjencia (mbahen nga qiraja). Pagesa e faturave të shërbimeve për qiramarrësit, rryma, interneti, telefonatat ndërkombëtare kontrollohen nga agjencia. Kontrolli i pagesave për agjencinë është një detyrë e thjeshtë, pasi ajo kontakton të gjitha shërbimet komunale dhe shërbimet e qytetit, dhe nuk ka nevojë të kontrollojë cungët e faturave.
    8. Bashkëpunimi me shërbimet komunale gjithashtu ju lejon të eliminoni shpejt dëmtimet e komunikimeve dhe pajisjeve në apartament.
    9. Sekseri ia kalon rregullisht qiranë pronarit dhe, si person juridik, mund ta bëjë këtë me transfertë bankare, gjë që është e përshtatshme për punëdhënësin (si privat ashtu edhe punonjësi i kompanisë).
    10. Apartamenti është i siguruar dhe riparuar me shpenzimet e një agjencie imobiliare - ky shërbim përfshihet në paketën standarde të kontratës për ofrimin e shërbimeve të administrimit të besimit.

    Kështu, agjencia mund të marrë në menaxhim absolutisht çdo apartament, madje edhe "të vrarë", ta vendosë atë në rregull dhe më pas të gjejë një qiramarrës.

    Është një detyrë e pamundur që pronari të marrë me qira banesa të lënë pas dore, të papërshtatshme, por pasi ka hyrë në një qira me menaxhimin e besimit, ai paguan vetëm koston e shërbimeve të menaxhimit, dhe agjencia paguan për riparime dhe sigurime. Cilat janë kushtet e pakëndshme?

    Agjencia zakonisht kryen riparime kozmetike me shpenzimet e saj. Nëse pronari i pronës pajtohet për punë më intensive të punës (rizhvillimi, ri-pajisja e kuzhinës, banjës), atëherë fondet që mungojnë mund të merren me kredi, pagesat për të cilat do të zbriten nga qiraja.

    Marrëveshja e administrimit të besimit është lidhur në përputhje me kreun 53 të Kodit Civil të Divizionit Polar "Për administrimin e mirëbesimit të pasurisë".


    Sipas aktit normativ të Ch. 53 i Kodit Civil të Federatës Ruse, themeluesi i menaxhimit (pronari i pasurive të paluajtshme) transferon palën e dytë (sekserin për besim) për periudhën e specifikuar në kontratën për administrimin e besimit, dhe ai merr përsipër të menaxhojë pronën në interesat e pronarit ose të një personi tjetër të përcaktuar prej tij. Në këtë rast, e drejta e pronësisë nga themeluesi te kujdestari nuk kalon.

    Pas përfundimit të një marrëveshjeje për menaxhimin e besimit me pronarin e pasurive të paluajtshme, kompania e pasurive të paluajtshme ka të drejtë të kërkojë në mënyrë të pavarur një qiramarrës, të organizojë ekspozita të apartamenteve dhe të lidhë marrëveshje qiraje. Në të gjitha këto hapa, pjesëmarrja e pronarit është fakultative.

    Një marrëveshje e menaxhimit të mirëbesimit nuk zbatohet për menaxhmentin ndërmjetës, por i referohet një marrëveshje shërbimi. Ai i nënshtrohet regjistrimit shtetëror, gjë që shpesh i pengon pronarët e apartamenteve: në fund të fundit, sipas një marrëveshjeje të tillë, ata do të detyrohen të paguajnë taksa. Megjithatë, gjithnjë e më shumë pronarë të pronave duan të legalizojnë qiratë dhe të paguajnë taksat mbi të ardhurat siç pritej.

    Sidoqoftë, ndonjëherë agjencitë hyjnë në të ashtuquajturat marrëveshje komisioni:

    • Agjencia (agjenti i komisionit) merr përsipër detyrimin ndaj pronarit të pasurisë së paluajtshme (principalit) kundrejt një tarife (komisioni) që të kryejë transaksione në emër të saj në interes të pronarit dhe me shpenzimet e tij.
    • Një marrëveshje e tillë nuk kërkon regjistrim të detyrueshëm dhe i takon klientit të paguajë ose jo taksat.
    • Marrëveshja e komisionit i jep klientit të drejtën të dorëzojë në besim qoftë edhe një apartament shtetëror apo komunal.

    Sa kushton shërbimi i menaxhimit të besimit?


    Krahasuar me përfitimet dhe shërbimet e shumta të ofruara nga administratorët, kostoja e shërbimeve është qesharake - një qira mujore në vit, ose 8.3% e të ardhurave mujore nga qiraja.

    Shumë shpesh, pronarët e apartamenteve, duke u larguar për një kohë të gjatë, japin me qira shtëpitë e tyre. Shumë prej tyre janë të detyruar të kthehen sapo lindin probleme me qiramarrësit ose me një apartament, duke shpenzuar shumë para për këtë. Megjithatë, kjo lloj barre po merr vrull në tregun e pasurive të paluajtshme, siç është administrimi i besimit të një apartamenti. Pasi të keni lidhur një marrëveshje besimi apartamentesh, nuk keni më nevojë të humbni kohë dhe para për zgjidhjen e problemeve që lidhen me qiranë.

    Çfarë është menaxhimi i besimit

    Menaxhimi i Trustit, si barrë, i kushtohet kapitullit 53 të Kodit Civil. Nëse banesa është e ngarkuar, çfarë do të thotë kjo? Në lidhje me menaxhimin e besimit, kjo do të thotë që pronari i banesës (sipas ligjit - "themeluesi i menaxhimit") transferon të drejtat e tij të qiramarrësit te një person tjetër ("kujdestari").

    Ky lloj aktiviteti nuk është i licencuar, kështu që apartamentin mund t'ia besoni çdo personi, për shembull, një avokati ose sekseri, ndoshta një agjenci imobiliare, dhe ky person duhet të jetë i regjistruar si një sipërmarrës individual ose një organizatë tregtare.

    Apartamenti menaxhohet sipas kushteve të dakorduara nga themeluesi dhe menaxheri, të cilët lidhin një marrëveshje administrimi besimi. Një marrëveshje e tillë është e regjistruar në Odën Kadastrale.

    Marrëveshja e menaxhimit të besimit

    Sipas marrëveshjes, menaxheri lidh marrëveshje qiraje në emër të tij, por në interes të themeluesit. Vetë themeluesi nuk mund ta marrë me qira këtë apartament, një ndalim i tillë gjendet në nenin 1015 të Kodit Civil.

    Një marrëveshje besimi apartamentesh, një mostër e së cilës mund të shkarkoni, duhet të hartohet me shkrim.

    Në të gjitha dokumentet e nënshkruara nga menaxheri, për shembull, në marrëveshjen e qirasë, pas emrit të menaxherit, duhet të vendosni shenjën "D.U.", që do të thotë se apartamenti është i ngarkuar nga menaxhimi i besimit - kjo kërkohet me ligj.

    Termat dhe kushtet duhet të përfshihen në marrëveshje:

    • emrin dhe detajet e palëve në marrëveshje;
    • përshkrimi i banesës (kjo përfshin të gjitha informacionet në lidhje me apartamentin që përmban certifikata e pronësisë);
    • shuma dhe forma e pagesës sipas marrëveshjes (në Rusi është 10-20 përqind e qirasë mujore, e cila gjithashtu paguhet çdo muaj);
    • periudha e vlefshmërisë (deri në pesë vjet).

    Në mungesë të të paktën një prej kushteve të renditura, kontrata nuk njihet si e vlefshme, këtë e kërkon neni 1016 i Kodit Civil.

    Administratori i besuar mund t'i transferojë kompetencat e tij të menaxhimit te një person tjetër, por ai do të jetë përgjegjës në mënyrë të pavarur për veprimet e administratorit të besuar. Duke folur për përgjegjësinë e menaxherit, vlen të theksohet se ai kompenson humbjet e bëra nga themeluesi në tërësi, por vetëm në kushtet e përcaktuara në kontratë.

    Afati i marrëveshjes së menaxhimit nuk mund të kalojë pesë vjet, por nëse asnjëra nga palët nuk deklaron zgjidhjen e saj, ajo do të konsiderohet e zgjatur për të njëjtën periudhë dhe me të njëjtat kushte.

    Kontrata zgjidhet në rastet e mëposhtme:

    • nëse pronari i banesës shpallet i paaftë, merret në paraburgim ose vdes;
    • themeluesi falimenton;
    • nëse ai refuzon për ndonjë arsye, duke i paguar menaxherit shpërblimin e duhur.

    Nuancat e kontratës së menaxhimit

    Në mënyrë tipike, kontrata përfshin përgjegjësitë e mëposhtme të menaxherit:

    • kërkimi i qiramarrësve;
    • pagesa për pushimin e banesës;
    • hartimin dhe lidhjen e një marrëveshjeje qiraje ose qiraje;
    • transferimi i banesës dhe i pasurisë që ndodhet në të sipas aktit të pranimit dhe kalimit me inventar të detyrueshëm të pronës dhe gjendjes së saj;
    • kontrollimi i rregullt i përmbushjes së kushteve të marrëveshjes së qirasë (vizita e një apartamenti, intervistimi i fqinjëve);
    • marrja e qirasë;
    • pagesën e faturave të shërbimeve komunale ose verifikimin e pagesës së tyre nga qiramarrësi;
    • sigurimi i apartamenteve;
    • kryerja e riparimeve aktuale të një apartamenti ose prone që ndodhet në të, për shembull, pajisje shtëpiake;
    • duke paguar taksat për ju dhe duke paraqitur një deklaratë tatimore nëse jeni një qytetar që i bindet ligjit.

    Është e nevojshme të shkruhet qartë në kontratë - cilat kërkesa të sakta u bëni qiramarrësve, nivelin e qirasë, sa shpesh duhet të kontrollohen qiramarrësit. Përcaktoni gjithashtu se si dhe në çfarë shume do t'ju transferohet qiraja, shumën e tarifës së menaxhimit.

    Kushtojini vëmendje të veçantë metodës dhe masës së kompensimit të dëmit, nëse kjo mund të ndodhë nga qiramarrësit.

    Rregulloni në kontratë kushtin sipas të cilit menaxheri do t'ju raportojë - periudhat e raporteve dhe mënyra e dorëzimit të tyre tek ju (për shembull, me postë elektronike).

    Menaxhimi me besim i një apartamenti, edhe pse mbart disa kosto nga ana juaj, ju çliron nga barra e zgjidhjes së të gjitha halleve që lindin me qiramarrësit.

    Për më tepër, me një menaxhim të tillë, nuk do të keni nevojë të shpenzoni para për udhëtime për të zgjidhur problemet e qirasë.