Domov » Příroda

Společnost zabývající se správou pronájmu bytů. Pronájem bytu: správa svěřenství. Doplňkové služby pro vás

Tuto stránku si neprohlíží žádný registrovaný uživatel.

    • Z

      13.04.2015
      Dnes je podíl tzv. dvojitého pronájmu, kdy vlastníkem je nájemce i pronajímatel, zhruba 20 % z celkového počtu účastníků trhu a stále roste.
      „Tento jev je vysvětlen ekonomickou realitou: v souvislosti s posilováním negativních trendů v ruské ekonomice a snižováním platební schopnosti obyvatelstva je dočasná výměna„ extra “metrů čtverečních za garantovaný měsíční příjem dobrou příležitostí přežít těžké období,“ komentuje Galina Kiseleva, ředitelka oddělení pronájmů bytů, INKOM-Real Estate ... - Například náklady na pronájem jednopokojového bytu ekonomické třídy v Maryinu lze nyní nalézt za 20 tisíc rublů. "Dvoupokojový byt", například ve stejném Maryino, může být skutečně předán za asi 35-42 tisíc rublů. To znamená, že i bez zohlednění zcela odlišných třídních návrhů, jako je přesun z centra do moskevské oblasti, bude příjem z takové operace asi 70-100%.
      K „dvojitému nájemnému“ přispívá i nejednoznačná situace v oblasti hypotečních úvěrů: větší rodina si může pronajmout větší byt.
      S takovým rozhodnutím nejsou s úvěrem spojena žádná rizika a je zde možnost „přehrát“ situaci zpět, pouhým návratem k předchozímu bydlení. Kromě toho si můžete pronajmout byt v sousedství. Například v oblasti stanice metra Yugo-Zapadnaya je průměrná sazba pronájmu za jednopokojový byt 33 tisíc rublů a podobná ve vedlejší třídě „tří rublů“ bude stát 50 tisíc rublů. za měsíc: došlo k výraznému nárůstu obytné plochy za mírných 17 tisíc rublů.
      Jednou ze stálých kategorií účastníků „dvojitého pronájmu“ jsou majitelé skromného bytu ekonomické třídy (například zděděného), kteří chtějí změnit kvalitu života a pronajmout si kvalitnější obytný prostor.
      Mobilní mladé rodině „dvojitý nájem“ umožňuje najít bydlení blíže k práci a trávit volný čas zajímavým odpočinkem nebo koníčky, než stát v dopravních zácpách. Podle odboru pronájmů bytů INKOM-Real Estate se v březnu průměrná sazba jednopokojových nemovitostí pohybovala v rozmezí od 27 tisíc rublů v SEAD a jižní správní oblasti do 35 tisíc rublů v centrální správní oblasti. Rozdíl v nákladech na pronájem „kusů kopeck“ byl 8 tisíc rublů: sazba v SEAD a jižním správním obvodu - 35 tisíc rublů, v centrálním správním obvodu - 43 tisíc rublů. Průměrné cenové ukazatele „tří rublů“: 40 tisíc rublů v Jihovýchodní správní oblasti a Jižní správní oblasti, 56 tisíc rublů v Centrální správní oblasti.
      Další skupinu tvoří v rámci zvažovaného trendu „unavení měšťané“, kteří pronajímají své byty za účelem přestěhování do nájemního bydlení mimo město, blíže přírodě. Jejich počet se obvykle zvyšuje mezi květnem a říjnem. Většina majitelů „letních“ bytů jsou důchodci nebo rodiny s malými dětmi. Za 40–60 tisíc rublů si můžete pronajmout malou chatu ve vzdálenosti 15–30 km od moskevského okruhu. Tradičně se hledají levné možnosti ve směru Gorkého, Ščelkovského, Jegorjevského nebo Rjazaně.
      smazáno

      Z

      Z půjčovny se stává koníček
      Z trhu odcházejí nejen investoři, ale i realitní kanceláře

      Krize způsobila rozčarování nejen soukromých investorů z pronájmů - doba návratnosti bytů v hlavním městě zakoupených k pronájmu se zvýšila na 20 let, ale také profesionálních realitních kanceláří. Pokles příjmů nutí specialisty, kteří pracovali na trhu s nájemním bydlením, k rekvalifikaci na podporu transakcí na nákup a prodej bydlení.
      Investice: Na teď raději zapomeňte
      Na nákup bytů v Moskevské oblasti za účelem následného pronájmu je zatím lepší zapomenout, říkají realitní kanceláře. A před krizí tento obchod přinášel dobře 6–7 % ročně, bez nákladů na údržbu bydlení, a nyní, kvůli poklesu nájemného, ​​prodloužení doby expozice atd., průměrná ziskovost na trhu se snížil na přibližně 4–6 %.
      „Výnosnější je dát peníze do banky,“ říká Roman Babichev, vedoucí oddělení pronájmu Azbuka Zhilya. - V letech 2011-2014. peníze vložené do bytu by se mohly vrátit odevzdáním za 10-12 let. Nyní je to asi 20 let, bez ohledu na místo - Moskva nebo moskevská oblast."
      A to je stále spíše optimistické hodnocení. Podle výpočtů portálu "World of Apartments" je Moskva nejvíce nevhodným regionem pro pronájem v zemi: doba návratnosti bydlení hlavního města je 27 let, výnos je 3,7% ročně. Na druhou stranu moskevská oblast podle expertů portálu tak beznadějná není: The World of Apartments odhaduje rentabilitu pronájmu bydlení u Moskvy na 6,6 % ročně, doba návratnosti je 15,3 roku. Tyto ukazatele se blíží celostátnímu průměru: 6,4 % a 16,2 roku. Pro srovnání: v roce 2013 byla podle portálu ziskovost moskevských bytů 4,8 % ročně a v moskevském regionu 7,5 %.
      Nejvýnosnější jsou podle portálu investice do bytů v Jekatěrinburgu (7,9 % ročně), Kemerovu (7,8 %), Soči (7,8 %), Magnitogorsku (7,8 %) a Komsomolsku na Amuru (7,8 %).
      Abychom si udělali představu o přibližné výši příjmů z pronájmu konkrétního bytu, ředitelka MIEL-Arenda, Maria Zhukova, navrhuje použít následující vzorec: (měsíční náklady na pronájem X 12 - 13 % z daně z příjmu fyzických osob) X 100 / (pořizovací cena + náklady na další příslušenství). Poplatky za energie a daň z nemovitosti, která se od roku 2015 nepočítá ze symbolické inventární hodnoty, ale z katastrální hodnoty blízké tržní hodnotě nemovitosti, nejsou v tomto vzorci zohledněny. Mezi další investice patří opravy, nákup nábytku a domácích spotřebičů. Nákupem třípokojového bytu ekonomické třídy za 10 milionů rublů a jeho pronájmem v průměru 50 tisíc rublů za měsíc můžete získat roční výnos 5,22% nebo 522 tisíc rublů. Taková investice se vrátí zhruba za 19 let a 2 měsíce. Po dobu 5 let bude ziskovost asi 2,6 milionu rublů za předpokladu, že byt není nečinný.
      To druhé je však stěží možné: objem nabídky na trhu je podle různých odhadů nyní 1,5–2,5krát vyšší než poptávka, což má fatální dopad na dobu trvání expozice bydlení. Podle společnosti "INKOM-Real Estate" v ekonomické třídě tento ukazatel vzrostl 24krát - u těch bytů, které jsou nakonec pronajímány. V elitním segmentu se podle Blackwooda expoziční doba pro likvidní byty prodloužila z jednoho na tři dny v roce 2013 na 1-2 týdny v současnosti (viz „Pronájmy v Moskvě a Moskevské oblasti: majitelé nepronajímají, ale byty jsou prázdné“).
      Je pozoruhodné, že na rozdíl od jiných segmentů trhu se ziskovost pronájmu elitních bytů a apartmánů v Moskvě ve srovnání s obdobím před krizí zvýšila, protože nájemné kleslo méně než ceny elitních bytů. Pokud se tedy průměrný rozpočet na dodávky na elitním trhu v dolarovém vyjádření od roku 2013 do druhého čtvrtletí roku 2016 snížil o polovinu, pak průměrný rozpočet na pronájem - pouze o 26 %, říká Alexander Shibaev, ředitel poradenské, analytické a výzkumné oddělení v Blackwoodu.
      Ale hra stále nestojí za svíčku. Podle stejného Blackwoodu je ke konci druhého čtvrtletí 2016 průměrný výnos z pronájmu luxusních bytů a apartmánů v Moskvě asi 4,6%. A ta skutečná je s přihlédnutím k prostojům areálu ještě méně – asi 4 %. Pro srovnání: i superspolehlivá a málo výnosná Sberbank má nyní úrokové sazby z vkladů 6,8 % ročně, další státní banka - VTB24 - nabízí až 8,65 % ročně, Gazprombank - až 9 %.
      Není divu, že na trhu nejsou téměř žádní čistí investoři – ti, kteří kupují byty k pronájmu a/nebo dalšímu prodeji. „Dnes na trhu s nájemním bydlením, stejně jako na trhu nemovitostí jako celku, se podíl soukromých investorů blíží nule: protože nabídka ve všech segmentech výrazně převyšuje poptávku, je dnes extrémně obtížné prodat objekt se ziskem. “ říká Oksana Polyakova, zástupkyně ředitele oddělení pronájmu bytů společnosti INCOM-Real Estate.
      Podle Anny Rtischevové, vedoucí kanceláře Century 21 Rimarkom Troitsk (partner Megapolis-Service Realtors Corporation), „takový obchod byl ziskový před krizí, to znamená někde před rokem 2014, a nyní, když jsou ceny bydlení klesá a je těžké předvídat přesné načasování změny tohoto trendu k opačnému, málokdo takové investice považuje za zajímavé.“ Jak vysvětluje Roman Babichev, dříve bylo možné vydělávat nejen na nájmu, ale také na růstu cen bydlení – zvláště pokud si koupíte byt v novostavbě v počáteční fázi výstavby. V letech 2012-2013. růst cen s tím, jak se zvyšoval stupeň dokončení domu, byl 25-40% - viz "Co dělat, když opravdu chcete investovat do nemovitosti." „A nyní k žádnému takovému globálnímu nárůstu cen nedochází. Nová daň situaci ještě zhoršuje: při prodeji nedává vůbec nic, co by vydělalo na dalším prodeji,“ dodává Babichev.
      Hovoříme o změně mechanismu daňových pobídek při prodeji bydlení, poskytovaných na základě doby vlastnictví nemovitosti. Do roku 2016 byla minimální doba pro další prodej nemovitosti bez placení daně z příjmu fyzických osob tři roky nebo méně, pokud cena transakce uvedená ve smlouvě nepřesáhla 1 milion rublů. Nyní se minimální držba zvýšila na pět let (výjimku tvoří pouze nemovitosti zděděné nebo v důsledku privatizace). K vyhnutí se dani nepomůže ani podhodnocení částky transakce ve smlouvě. Je-li úřední příjem z prodeje nemovitosti nižší než 70 % z katastrální hodnoty nemovitosti, zjištěné k 1. lednu roku, ve kterém byl zapsán převod vlastnictví, 70 % z katastrální hodnoty nemovitosti jako tohoto data je uznána jako příjem zdanitelný daní z příjmů fyzických osob.
      Krize samozřejmě nebude trvat věčně, jednoho dne se zvýší poptávka na nájemním trhu, zkrátí se expoziční doba a porostou nájemné i ceny bytů. Kdy se tak ale stane a v jakém tempu budou pozitivní změny probíhat, zatím nikdo pořádně neví. Proto je asi lepší nákup bytů za účelem jejich pronájmu odložit.
      Pokud ještě koupíte
      Pokud je však z nějakého důvodu taková investice potřeba - řekněme, že se koupí byt pro děti, a dokud nevyrostou, plánuje se nemovitost pronajmout - při výběru vhodné varianty nejprve je třeba věnovat pozornost dopravní dostupnosti. Totiž – blízkost metra nebo v horším případě nádraží.
      „Mnoho nájemníků se neobává o komfort bydlení, ale o dopravní dostupnost, možnost co nejdříve se dostat do práce,“ vysvětluje Anna Rtischeva. - Samozřejmě, že pokud je byt v upřímně hrozném stavu, pak je nájem nižší, ale i na takové bydlení nakonec stále bude existovat nájemník.
      Realitní kanceláře ale nedoporučují kupovat byty k pronájmu, přestože jsou levnější než byty s prakticky stejnými nájemnými. Byty se totiž pro jejich nevypořádaný právní stav těžko prodávají.
      Realitní kanceláře opouštějí trh s nájemním bydlením
      Soukromí investoři nebyli jedinou „obětí“ krize. Pokles nákladů na nájemní bydlení, obrovský převis nabídky nad poptávkou a další negativní faktory zintenzivnily konkurenci mezi profesionálními makléři. Tím se snížila provize z nemovitosti, která se dříve trvale rovnala měsíční sazbě nájmu, nejen absolutně, ale i relativně.
      „Vzhledem ke snížené poptávce je výše provize realitní kanceláře spolu s přímým snížením nájemného jednou z cest, jak přilákat klienty. Dnes jsou realitní kanceláře v této otázce flexibilnější a jsou připraveny ustoupit v boji o klienta, “říká Alexander Shibaev.
      Podle Marie Zhukové se provize na trhu s nájemním bydlením v současnosti může pohybovat od 100 % do 20 % nákladů na pronájem bydlení. „Náklady na služby realitní kanceláře závisí na mnoha faktorech: čas strávený službou, seznam služeb. Koneckonců, provádět celou řadu služeb (včetně vyhledávání, vyjednávání, ověřování, uzavření smlouvy) nebo jednoduše ukázat byt a sepsat smlouvu, to jsou úplně jiné služby, které stojí jinak, “poznamenává Zhukova.
      Problémem je, že klienti jsou stále více nezávislí, o služby realitních kanceláří projevují stále menší zájem. Potenciální nájemníci se stále častěji obracejí na společnost s vytvořenou žádostí o určitý obytný komplex, poznamenává Shibaev.
      V důsledku toho klesají příjmy realitních kanceláří a mnoho společností je nuceno propouštět. Roman Babichev odhaduje pokles ziskovosti z odborných činností na 20-25 % oproti roku 2014, "a počet transakcí se prakticky nesnížil."
      Nejhorší ze všeho je to mimo moskevský okruh. V Nové Moskvě a přilehlých městech Moskevské oblasti byla provize realitních kanceláří snížena na 5 tisíc rublů, říká Anna Rtischeva. "Stejná situace se podle kolegů vyvinula v dalších městech moskevského regionu," pokračuje Rtischeva. - Obecně platí, že pro většinu realitních společností v Nové Moskvě a Moskevské oblasti se pronájem nemovitostí stal daleko od hlavní činnosti. Na trhu s nájemním bydlením pro realitní kanceláře zpravidla zůstaly jednorázové výdělky. Proto se mnoho z Akademie věd přestalo vážně zabývat tím, že přešlo na podporu tradičních transakcí pro prodej a nákup ... “
      Přečtěte si úplně: http://www.irn.ru/articles/39403.html
      Informace převzaty z
      smazáno

      Z

      Je to tak a také: „Když si s tím za týden nevíte rady, tak to mám komu předat bez vás, lidé měli zájem z prvního patra, nebo“ Moji příbuzní to chtějí pronajmout, ale myslím je lepší to předat cizím lidem, ale když nikdo za Nenajdeš 50 tisíc, přijedou za měsíc a já jim dám "," je tu další agent, ale je ještě na dovolené ".. .A tak dále.To a podobně občas slýcháme od majitelů, kteří se přihlásili poprvé,tak i těch, kteří s námi již spolupracovali.Proč to říkají?Co je motivuje?Často je to pravda,někdy v tomto způsob, jakým se pronajímatelé snaží agenta „pobídnout". Majitel každopádně udělá velkou chybu, když takovou konverzaci zahájí. A když přesto, vrzající zuby a s úsměvem na tváři, snažím se po takových slovech, stejně dělat všechno lidsky, i když se zdají myšlenky udělat to co nejdříve, a ne lépe., a ti špatní odmítnou a strčí do kohokoli, pokud se nevzdáte zda kamarád z práce, který zatím nic neví, ale aktivně hledá bydlení. Proto se vás ptám! Nepokoušej agenta! Řekněte mu, že bude pracovat sám, BEZ KONKURENCE. Ať dělá svou práci dobře. Popírat ty, kteří podle jeho názoru mohou přinášet problémy a zalidňovat ty, které považuje za dobré lidi. A k tomu nepotřebujeme mnoho... Nám stačí vědět (je lepší to říci hned), že si naší práce vážíte a při správném přístupu z naší strany nepůjdete doleva . Nebudete litovat přihození pěti tisíc kvůli klidu. Řekni: Sasha, Volodya, Julia, Lesha, Sveta, Yura atd. "Pokud opravdu víte a můžete pronajmout můj byt dobrým lidem, za normální cenu, máte karty v rukou, nikdo se sem bez vás nedostane a budu pracovat POUZE s vámi“! Pak zase uděláme maximum pro to, abyste byli spokojeni. Vše zorganizujeme v klidu a efektivně s vědomím, že nás nebudou vozit vzadu! Vyženeme drzé lidi a usadíme poctivé lidi s pocitem, že za zády je týl chráněný majitelem. Nebojme se poslat na výstavu darmožrouty a buďte si jisti, že jste na naší straně! Agent je přeci také člověk, není stroj, pokud na něj klienti na bytě začnou "tlačit" kvůli provizi, nebo nemá nějakým způsobem rád lidi, měl by vědět, že je majitel na jeho straně a nezradí ho, měl by si být jistý, že je majitel oporou a posílá na něj nepříjemné klienty, že jim majitel bez něj neotevře dveře, pokud se vrátí. Agent bude pracovat jako pro sebe. A pro sebe také s vědomím, že se na něj příště obrátíte znovu. Nechte agenta v klidu pracovat, netahejte ho a nevydírejte. Navíc ne vždy za naše služby platíte (mimochodem, je to vítané, ale není to nutné). Tak alespoň nepokoušejte to správné slovo. Díky moc! Mám rád všechny! Starejte se o sebe)
      Agent Ps, jako každý jiný člověk, může udělat chybu, ale její pravděpodobnost bude několikanásobně menší, pokud ho nebude pronásledovat strach, že vás ztratí. Děkuji za pozornost.
      Poznámky není teoretik, ale praxe. S pozdravem, Alexander.

    • Trust management bytu v Moskvě je rozdělení vlastnických práv. Vlastník nemovitosti převádí část svých práv do užívání jiným subjektům, např. agentuře. Získá tak příjem z dodávky svého bydlení a zachová si kontrolu nad všemi pravomocemi.

    Pronájem bytu v Moskvě není snadný a problematický obchod. Ne vždy je možné se s tím vyrovnat vlastními silami. Často není čas, jsou zde rizika výběru bezohledných nájemníků. Proto je vynikající alternativou kontaktovat MSKSERVICE! Můžete ušetřit čas na vyhledávání, podnikat s klidným srdcem a získat dobrý příjem měsíčně nebo jednou ročně.

    Doplňkové služby pro vás

    Služba je poskytována na základě uzavřených smluv. V případě potřeby:

    • Zajistíme video dohled a nainstalujeme EZS.
    • Postaráme se o Vaši nemovitost (úklid, pořádek).
    • Předložíme podrobnou zprávu o všech výdajích.

    Pronájem bytu v důvěře je skvělou příležitostí, jak získat příjem a nestarat se o bezpečnost svého domova. Naše společnost přistupuje ke všem problémům na profesionální úrovni. Upozorňujeme, že související služby si u nás můžete objednat. Poskytujeme zejména generální nebo pravidelný úklid. Náklady na komplexní údržbu domu se dohodnou s majitelem individuálně. Vždy vám rádi pomůžeme!

    Často se majitel nebo pronajímatel, který byt (kancelář) pronajímá, nechce zatěžovat starostmi spojenými se získáváním nájemného, ​​sledováním stavu prostor, placením energií a dalšími potížemi. A pokud není pronajat jeden, ale několik bytů, a dokonce i sám pronajímatel žije v jiném městě nebo dokonce na zemi? Přichází opravdu každý měsíc a navazuje kontakty se zaměstnavateli, se kterými se někdy nestihne hned sejít, a pokud se mu to podaří, může schůzka dopadnout nervózně a prázdnotou? Kontakty s nájemníky jsou nejnepříjemnějším okamžikem pro každého pronajímatele, který ve svých snech vidí poklidný pramínek peněz, který se jen odněkud řine, aniž by pokaždé musel běhat korytem řeky, aby uklízel zácpu, když najednou, nedej bože, pramínek ucpe se.

    Výdělek na nájemném bez přímého kontaktu s nájemcem - tato touha může být plně realizována pronájmem bytu v důvěře. Správa svěřenského nájemního bydlení - co to je a jak se uzavírá smlouva o správě nájmu?

    Na trhu s pronájmy je mnoho realitních kanceláří, ale všechny poskytují omezený rozsah služeb:

    • hledat zaměstnavatele;
    • telefonní hovory potenciálním zákazníkům;
    • organizování vystavení prostor společně s jejich vlastníkem;
    • uzavření nájemní smlouvy.

    V rámci exkluzivní smlouvy nese realitní kancelář o něco větší odpovědnost a to pouze v případě jednostranného ukončení nájmu ze strany nájemce: pokud se nájemce odstěhuje předčasně, musí si realitní kanceláře vyzvednout nového klienta.

    Neměli byste běžet k realitní kanceláři poté, co byl klíč již předán nájemníkům, a fňukat, že se ukázalo, že jsou takoví a takoví, a kde jste hledali a co teď dělat.

    Běžní realitní makléři nenesou žádnou odpovědnost za výběr „špatných“ nájemců a za jakékoli obecné důsledky, jako např.

    • poškozený majetek;
    • zaplavení sousedů;
    • pozdní platba nebo odmítnutí platby;
    • odmítnutí odhlášení atd.

    Zcela jiná věc je, pokud majitel uzavře nájemní smlouvu s trust managementem.

    Transakce s nájemním bydlením pod správou svěřenského fondu v zahraničí tvoří 90 % z celkového počtu nájemních transakcí. Stále máme podíl na takových transakcích – pouze 10 % všech ročních leasingových smluv. Většina pronajímatelů stále nedůvěřuje správě důvěry kvůli následujícím obavám:

    • správa důvěry k pronájmu je příliš drahá služba;
    • realitní makléř určitě udělá něco špatně;
    • nedostatek neustálé kontroly ze strany vlastníka může vést k nebezpečí ztráty majetku nebo ztráty schopnosti s ním na dlouhou dobu nakládat.

    Tento názor je ale zcela mylný a lze to doložit alespoň na příkladu činnosti realitní kanceláře Akrus.

    Realitní kancelář Akrus

    Realitní kancelář Akrus se zabývá pronájmem nemovitostí od roku 1998. Během této doby bylo v Moskvě převzato do správy svěřenského fondu více než 2000 bytů. Většina klientů k nim podle Akruse přichází na radu přátel, kteří s agenturou spolupracují již řadu let – je to důsledek téměř úplné absence reklamy.

    Pro pronajímatele je velmi důležité vědět následující:

    Majitel při uzavření smlouvy s agenturou o službě trust management neztrácí právo kontrolovat celý proces pronájmu od samého počátku a tím spíše neztrácí právo vlastníka ani v současnosti, ani v budoucnu. .

    Trust management pronájmu bytu není vůbec obdobou převodu automobilu do vlastnictví nového majitele na základě generální plné moci.

    Vznikl proto, aby pomohl vlastníkovi nemovitosti vykonávat plnou kontrolu nad nájmem prostřednictvím jiné osoby, přičemž odpovědnost ve všech fázích, od uzavření smlouvy až do okamžiku, kdy se nájemce vystěhuje, spočívá na správci. To je značná výhoda správy důvěry oproti jiným typům zprostředkování – službám na základě standardní a exkluzivní smlouvy.

    Můžete se zde seznámit s celou nabídkou služeb realitní kanceláře Akrus.

    Funkce svěřenského realitního makléře

    Předáním nemovitosti do svěřenského fondu majitel nemusí nájemníkovi nikdy ani vidět do tváře. Jakmile je smlouva uzavřena, agentura zahájí reklamní kampaň na pronájem bytu a připraví potřebné dokumenty. Pronajímatel se samozřejmě může na přání zúčastnit výběru potenciálního klienta, jednání a předvádění bydlení, někdy i osobně navštívit, aby se ujistil, že je v bytě vše v pořádku. Ale obvykle všechny úzkosti majitele, stejně jako touha osobně kontrolovat stav bytu, zmizí do měsíce, když je člověk přesvědčen, že bez něj je všechno ještě lepší:


    1. Pro toho, kdo si pronajímá byt, je snazší spolupracovat s cizím člověkem – profesionálním realitním makléřem, než s nervózním, přehnaně úzkostlivým majitelem.
    2. Realitní kanceláře ovládají nájemce kulturně nenápadnými způsoby, ale takovému „oku“ není snadné uniknout. Odpovědnost za dodržování podmínek smlouvy a za bezpečnost majetku bytu nutí agenturu k úzké spolupráci se sousedy, proto se realitní kanceláře okamžitě dozví o nedodržování pořádku a pravidel pobytu obyvateli a vypořádání neoprávněných osob v bydlení.
    3. Realitní makléř nejen hlídá stav bytu, ale také odstraňuje vzniklé škody tím, že nejprve provede inventarizaci nemovitosti, takže majitel na konci nájmu neuvidí nepořádné a zanedbané obydlí.
    4. Je mnohem snazší najít spravedlnost pro nedbalého zaměstnavatele, donutit ho uhradit škodu způsobenou realitnímu makléři s trust managementem než samotnému majiteli, protože spolupracuje jak s policií, tak se soudními orgány.
    5. Za nedodržení podmínek smlouvy realitní kancelář bezohledného hosta vystěhuje.
    6. Pokud se host odstěhuje v předstihu, kampaň bude hledat jiného zaměstnavatele.
    7. Platby za energie, stanovené v nájemní smlouvě jako závazné pro vlastníka, hradí rovněž agentura (jsou sráženy z nájemného). Platby účtů nájemníkům, elektřina, internet, mezinárodní telefonní hovory jsou kontrolovány agenturou. Kontrola plateb pro agenturu je jednoduchý úkol, protože kontaktuje všechny veřejné služby a městské služby a nemusí kontrolovat útržky účtenek.
    8. Spolupráce s inženýrskými sítěmi také umožňuje rychle odstranit poškození komunikací a zařízení v bytě.
    9. Realitní kancelář pravidelně převádí nájemné na majitele a jako právnická osoba tak může učinit bankovním převodem, což je výhodné pro zaměstnavatele (soukromého i zaměstnance společnosti).
    10. Byt je pojištěn a opraven na náklady realitní kanceláře - tato služba je součástí standardního balíčku smlouvy o poskytování služeb správy důvěry.

    Agentura tak může vzít do správy naprosto jakýkoli byt, dokonce i "zabitý", dát jej do pořádku a pak najít nájemníka.

    Pronajímat zanedbané, nevyhovující bydlení k pronájmu je pro majitele nemožným úkolem, ale po uzavření nájemní smlouvy s trust managementem platí pouze náklady na správcovské služby a agentura hradí opravy a pojištění. Jaké jsou nevzhledné podmínky?

    Agentura většinou provádí kosmetické opravy na vlastní náklady. Pokud majitel nemovitosti souhlasí s pracnějšími pracemi (přestavba, převybavení kuchyně, koupelny), lze chybějící prostředky vzít na úvěr, platby za které budou odečteny z nájmu.

    Smlouva o správě svěřenského fondu se uzavírá v souladu s kapitolou 53 občanského zákoníku divize Polar „O správě majetku ve svěřenském fondu“.


    Podle normativního aktu Ch. 53 Občanského zákoníku Ruské federace zakladatel správy (vlastník nemovitosti) převádí na dobu uvedenou ve smlouvě o správě svěřenského majetku druhou stranu (realitní makléře do svěřenského fondu) a zavazuje se spravovat majetek v zájmy vlastníka nebo jiné jím určené osoby. V tomto případě vlastnické právo ze zakladatele na správce nepřechází.

    Po uzavření smlouvy o správě svěřenského majetku s vlastníkem nemovitosti má realitní společnost právo samostatně vyhledávat nájemce, zajišťovat vystavení bytu a uzavírat nájemní smlouvy. Ve všech těchto krocích je účast vlastníka nepovinná.

    Smlouva o správě svěřenství se nevztahuje na správu zprostředkovatele, ale odkazuje na smlouvu o poskytování služeb. Podléhá státní registraci, což majitele bytů často odrazuje: vždyť podle takové dohody budou povinni platit daně. Stále více majitelů nemovitostí však chce legalizovat pronájmy a platit daně z příjmu podle očekávání.

    Někdy však agentury uzavírají takzvané provizní smlouvy:

    • Agentura (provize) se zavazuje vůči vlastníkovi nemovitosti (zmocnitele) za úplatu (provizi) provádět transakce vlastním jménem v zájmu vlastníka a na jeho náklady.
    • Taková dohoda nevyžaduje povinnou registraci a je na klientovi, zda bude platit daně či nikoliv.
    • Komisionářská smlouva dává klientovi právo předat do svěřenectví i státní nebo obecní byt.

    Kolik stojí služba správy důvěry?


    V porovnání s mnoha výhodami a službami poskytovanými správci jsou náklady na služby směšné – jeden měsíční nájem ročně, neboli 8,3 % měsíčního příjmu z pronájmu.

    Docela často majitelé bytů, kteří odcházejí na dlouhou dobu, pronajímají své domy. Mnoho z nich je nuceno se vrátit, jakmile nastanou problémy s nájemníky nebo s bytem, ​​a utrácejí za to spoustu peněz. Tento typ věcného břemene však nabírá na trhu s nemovitostmi, jako je svěřenská správa bytu. Po uzavření smlouvy o svěření bytu již nemusíte ztrácet čas a peníze řešením problémů spojených s nájmem.

    Co je správa důvěry

    Správa svěřenského fondu jako věcného břemene je věnována kapitole 53 občanského zákoníku. Pokud je byt zatížen, co to znamená? V případě správy svěřenství to znamená, že vlastník bytu (podle zákona „zřizovatel správy“) převádí svá nájemní práva na jinou osobu („správce“).

    Tento typ činnosti není licencován, takže byt můžete svěřit jakékoli osobě, například právníkovi nebo realitnímu makléři, možná realitní kanceláři, a tato osoba musí být registrována jako fyzická osoba nebo obchodní organizace.

    Byt je spravován za podmínek dohodnutých zakladatelem a správcem, kteří uzavřou smlouvu o správě svěřenského majetku. Taková dohoda je zapsána u Katastrální komory.

    Smlouva o správě důvěry

    Na základě smlouvy uzavírá nájemní smlouvy jednatel svým jménem, ​​avšak v zájmu zřizovatele. Zřizovatel sám tento byt pronajímat nemůže, takový zákaz je obsažen v § 1015 občanského zákoníku.

    Smlouva o svěření bytu, jejíž vzor si můžete stáhnout, musí být sepsána písemně.

    Ve všech dokumentech podepsaných správcem, např. v nájemní smlouvě, je potřeba za jménem správce uvést označení "D.U.", což znamená, že byt je zatížen správou svěřenského fondu - to vyžaduje zákon.

    Podmínky musí být součástí smlouvy:

    • jméno a podrobnosti o smluvních stranách;
    • popis bytu (to zahrnuje všechny informace o bytě obsažené v listu vlastnictví);
    • výše a forma platby podle smlouvy (v Rusku je to 10-20 procent měsíčního nájemného, ​​které se také platí měsíčně);
    • doba platnosti (až pět let).

    V případě neexistence alespoň jedné z uvedených podmínek není smlouva uznána za platnou, to vyžaduje čl. 1016 občanského zákoníku.

    Správce může přenést své řídící pravomoci na jinou osobu, ale za jednání správce bude odpovídat samostatně. Když už mluvíme o odpovědnosti manažera, stojí za zmínku, že hradí ztráty vzniklé zakladateli v plné výši, ale pouze za podmínek uvedených ve smlouvě.

    Doba platnosti manažerské smlouvy nesmí přesáhnout pět let, ale pokud žádná ze stran neprohlásí její ukončení, bude se považovat za prodlouženou na stejnou dobu a za stejných podmínek.

    Smlouva je ukončena v těchto případech:

    • je-li vlastník bytu prohlášen za nezpůsobilého, vzat do vazby nebo zemře;
    • zakladatel zkrachuje;
    • odmítne-li z nějakého důvodu, poté, co zaplatil vedoucímu splatnou odměnu.

    Nuance manažerské smlouvy

    Smlouva obvykle zahrnuje následující povinnosti manažera:

    • hledání nájemníků;
    • platba za odstávku bytu;
    • sepsání a uzavření nájemní nebo nájemní smlouvy;
    • převod bytu a majetku v něm obsaženého podle aktu převzetí a převodu s povinným soupisem majetku a jeho stavu;
    • pravidelná kontrola plnění podmínek nájemní smlouvy (prohlídka bytu, dotazování sousedů);
    • příjem nájemného;
    • platby účtů za energie nebo ověření jejich platby nájemcem;
    • pojištění bytu;
    • provádění běžných oprav bytu nebo majetku, který se v něm nachází, například domácích spotřebičů;
    • placení daní za vás a podání daňového přiznání, pokud jste občanem dodržujícím zákony.

    Ve smlouvě je nutné jasně specifikovat – jaké přesné požadavky na nájemníky kladete, výši nájemného, ​​jak často je potřeba nájemníky kontrolovat. Stanovte si také, jak a v jaké výši vám bude převedeno nájemné, výši poplatku za správu.

    Zvláštní pozornost věnujte způsobu a výši náhrady škody, pokud se tak může ze strany nájemců stát.

    Ve smlouvě si zafixujte podmínku, podle které vám bude vedoucí referovat - lhůty výkazů a způsob jejich doručování vám (například e-mailem).

    Správa důvěry bytu, přestože nese z vaší strany určité náklady, vás zbaví břemene řešení všech potíží, které s nájemníky vznikají.

    Navíc s takovým managementem nebudete muset utrácet peníze za cestování, abyste vyřešili problémy s pronájmem.