تحلیلگران Colliers International یک تحقیق بازار انجام دادند املاک تجاریمسکو و روندهای کلیدی در بازار اداری را تشریح کرد.
عرضه در بازار اداری پایتخت
حجم عرضه موجود در سه ماهه سوم به 17.23 میلیون متر مربع، که 3.96 میلیون متر مربع - کلاس "A" بالغ شد. در سه ماهه سوم، بازار با 75000 متر مربع دوباره پر شد که تقریبا 3.5 برابر بیشتر از نیمه اول سال است. دو مورد از چهار شی ظاهر شده متعلق به کلاس "A" هستند، بقیه - به بخش "B +" / "B-". در عین حال، از ابتدای سال، حجم راه‌اندازی به میزان کم سابقه (95000 مترمربع) عرضه دفتر راه‌اندازی شده در سه فصل اول سال طی پنج سال گذشته تبدیل شده است.
در واقع، نرخ رشد نهایی به راه اندازی دو برج به عنوان بخشی از MIBC شهر مسکو بستگی دارد، زیرا آنها 70 درصد از حجم راه اندازی برنامه ریزی شده تا پایان سال را تشکیل می دهند.
در صورت دریافت اسناد راه اندازی برای کلیه اشیاء اعلام شده قبل از پایان سال 2017، کل افزایش سالانه ممکن است به 450-465 هزار متر مربع برسد.
تقاضا برای دفاتر در مسکو
علیرغم فعالیت ضعیف نیمه اول سال، پویایی و کیفیت معاملات منعقد شده در سه ماهه سوم به ما اجازه می دهد در مورد احیای تقاضا صحبت کنیم.
در سه فصل اول، حجم کل فضای اداری اجاره و خریداری شده بالغ بر 826000 مترمربع بوده که نسبت به مدت مشابه سال 1395 30 درصد افزایش داشته است.
تعداد کل معاملات اجاره و خرید دو برابر شد: هم شرکت‌های کوچکی که دفاتر کمتر از 200 مترمربع اجاره می‌کنند و هم شرکت‌های بزرگ که بیش از 10000 مترمربع نیاز دارند، از نظر اجاره و خرید فعالیت داشتند.
سهم معاملات در مورد مذاکره مجدد و تجدید نظر در شرایط اجاره همچنان در حال کاهش است. بیش از 80 درصد از کل حجم مربوط به جابجایی های شرکت است.
از جمله بزرگترین معاملات در سه ماهه سوم سال 2017 می توان به اجاره 23000 متر مربع توسط Eksmo در مرکز تجاری Poklonka Place، اجاره دفتری به مساحت 13100 متر مربع توسط Tele2 در پارک اداری Comcity اشاره کرد. اجاره 12000 متر مربع توسط Technoserv در منطقه تجاری "Novospassky Dvor"، اجاره دویچه بانک 8200 متر مربع در مرکز تجاری "Aquamarine III" و اجاره اولیه توسط شرکت "Europlan" به مساحت 8000 متر مربع. متر در مرکز تجاری "واحه".
فضای اداری خالی در مسکو
میانگین ارزش مشاغل خالی در بازار دستخوش تغییرات عمده ای نشده است. مقدار عرضه آزاد معرفی شده با جذب خالص متوسط جبران شد. به طور متوسط، نرخ جای خالی بازار 11.2 درصد بود. به صورت مطلق 1.9 میلیون متر مربع برای اجاره و فروش ارائه می شود. در ساختار عرضه آزاد، 32 درصد کلاس «الف»، 50 درصد - «ب +» و 17 درصد «ب-» را تشکیل دادند.
با توجه به کمبود بلوک‌های اداری بزرگ (بیش از 10000 متر مربع) در ساختمان‌های باکیفیت با موقعیت‌های مناسب، رویه عقد قراردادهای اجاره اولیه توسط شرکت‌های بزرگ در تأسیسات در حال ساخت برقرار شده است: حدود 30 درصد از دفتر فضایی در مراکز تجاری که از ابتدای سال راه اندازی شده و برای راه اندازی تا پایان سال برنامه ریزی شده است، دیگر در بازار عرضه نمی شود. در عین حال، مالکان برخی از اشیاء همچنان تاریخ راه اندازی را تا امضای پیش اجاره با مستاجر لنگر به تعویق می اندازند.
مقدار موجود فضای اداری خالی به طور نابرابر توزیع شده است و برخی از بازارهای فرعی با کمبود عرضه با کیفیت مشخص می شوند.
قیمت فروش دفاتر در پایتخت
در بخش فروش، روندهای ابتدای سال حفظ می شود: حجم عرضه با کیفیت رایگان کم است، قیمت های فروش نمایش داده شده ثابت است. در عین حال، از اواسط سال، قبلاً سود موجود به معاملات واقعی تبدیل شده است - تعداد معاملات خرید فضای اداری کمتر از 200 متر مربع نسبت به مدت مشابه در سال 2016 افزایش یافته است. .
شاخص های هزینه در مناطق دور از CBD، نزدیک جاده حلقه سوم، 180000 روبل در متر مربع برای کلاس A و 150000 روبل در متر مربع برای کلاس B+ است. اشیایی که در فاصله ای از جاده حلقه سوم به سمت جاده کمربندی مسکو قرار دارند، امروزه به طور متوسط 170000 روبل در متر مربع در کلاس "A" و 115،000 - 130،000 روبل / متر مربع در کلاس "B +" / " ارائه می شوند. ب" -".
دفاتر گران قیمت ارائه شده در مناطق مرکزیشهرها با هزینه متوسط 315000 روبل در متر مربع برای کلاس A و 265000-275000 روبل در متر مربع برای کلاس های B+/B-. در برج های MIBC شهر مسکو، پیشنهادات از 245000 تا 450000 روبل در هر متر مربع است.
نرخ اجاره فضای اداری در مسکو
سه ماهه سوم 2017 با نرخ ثابت اجاره مشخص شد. به طور سنتی، نوساناتی در شاخص داده شده نرخ به دلیل نوسانات نرخ ارز مشاهده می شد. بازار همچنان روبل است.
یک تغییر محلی جزئی در نرخ‌های اجاره روبل درخواستی به تفکیک مناطق و طبقات وجود داشت، اما این مقدار متوسط سطح بازار را کمی افزایش داد - در محدوده 1-3٪. در CDR، نرخ اجاره تعدیل شده برای دفاتر کلاس A به 30785 روبل در متر مربع در سال و برای دفاتر کلاس B + 20240 روبل در متر مربع در سال بالغ شد.
نرخ اجاره دفتر پایه به دلار آمریکا برای کلاس A 440 دلار در متر مربع در سال، به روبل - 25831 روبل / متر مربع در سال است. نرخ اجاره اولیه داده شده به دلار آمریکا برای کلاس "B+"/"B-" 219 دلار در متر مربع در سال است، به روبل - 12817 روبل / متر مربع در سال.
روندها و پیش بینی ها برای توسعه بازار دفتر مسکو
توسعه دهندگان 370000 متر مربع را برای راه اندازی در سه ماهه چهارم اعلام کردند که 340000 متر مربع آن مربوط به کلاس A است. در صورت اجرای برنامه های اعلام شده، حجم سالانه ساخت و سازهای جدید در سال 1396 نسبت به سال 1395 50 درصد افزایش می یابد.
تسهیلات کلیدی برای راه اندازی در سه ماهه چهارم سال 2017 اعلام شده است
ظاهر اشیاء کلاس A تأثیر قابل توجهی بر حجم عرضه رایگان در این بخش نخواهد داشت، با توجه به این واقعیت که امروزه در سه مرکز تجاری کلاس A، به طور متوسط، بیش از 10٪ رایگان نیست. .
اگر راه اندازی تاسیسات MIDC Moscow-City به سال 2018 موکول شود، برعکس، افزایش عرضه جدید 40 درصد کمتر از رقم سال گذشته (یعنی 197000 متر مربع) خواهد بود که بر افزایش جای خالی نیز تأثیر می گذارد. نرخ از 10٪ تا 11.5٪ انتظار می رود.
با توجه به اینکه در دو سه ماهه اخیر افزایش حجم معاملات 65 و 75 درصد بوده و معمولاً فضای قابل توجهی در پایان سال بسته می شود، حجم کل تقاضا می تواند 1.0-1.1 میلیون باشد. متر مربع علیرغم این واقعیت که حجم تقاضای مورد انتظار ممکن است بیشتر از مقادیر 2014-2016 باشد، همچنان کمتر از مقادیر قبل از بحران است.
در پایان سال، بازار شاهد کاهش چشمگیر فضای خالی و افزایش تدریجی نرخ اجاره خواهد بود.
کاهش حجم عرضه با کیفیت بالا، به‌ویژه در بخش بلوک‌های بزرگ، در مقابل پویایی مثبت تقاضا، به تدریج نرخ‌ها را در کلاس‌های A و B+ افزایش می‌دهد، که با این حال، در سال 2018 بیشتر محسوس خواهد بود.
در مرداد ماه 1396 تعداد 2766 ملک تجاری به مساحت 1461 هزار متر مربع اجاره داده شد. متر حجم عرضه در ماه از نظر کمیت 5 درصد و از نظر کل مساحت 10 درصد افزایش یافته است.
متوسط نرخ اجاره ماهانه 4 درصد کاهش یافت و به 17295 روبل در هر متر مربع رسید. گوشم. نرخ دلار در مرداد ماه تغییری نکرد، بنابراین از نظر دلاری نیز با کاهش 4 درصدی به 290 دلار در مترمربع در سال رسید. در طول سال، از آگوست 2016، نرخ روبل تغییر نکرده است، در حالی که نرخ دلار 8٪ کاهش یافته است.
افزایش حجم عرضه و کاهش نرخ اجاره در مرداد ماه متوسط است که برای فصل تابستان معمول است. در حال حاضر هیچ عامل کلان اقتصادی و سایر عوامل برای تغییر قابل توجه در بازار املاک تجاری وجود ندارد.
به طور سنتی، فضای اداری با سهم 48 درصدی از نظر مساحت، پیشتاز از نظر عرضه است. بعد تولید و ذخیره سازی (42%) و اماکن تجاری (10%).
ملک خرده فروشی
در آگوست 2017، 559 شی با مساحت 155000 متر مربع در بازار به نمایش گذاشته شد. متر در مقایسه با ماه قبل، تعداد به نمایش گذاشته امکانات خرده فروشی 1٪ افزایش یافته است، و کل منطقه -- 5٪.
از این تعداد 35 شی با مساحت 8 هزار متر مربع در مرکز به نمایش گذاشته شد. متر که از نظر تعداد 10 درصد و در کل مساحت 29 درصد کمتر از ماه جولای است. میانگین نرخ اجاره درخواستی برای این تسهیلات در طول ماه 5 درصد کاهش یافت و به 58973 روبل در هر متر مربع رسید. متر در سال، در حالی که نرخ اشیاء طولانی مدت تقریباً بدون تغییر باقی ماند. کاهش نرخ اجاره به ویژه به دلیل خروج در ماه ژوئیه دو شی گران قیمت - در خیابان Staryi Gai (270 متر مربع، 119000 روبل / متر مربع / سال) و Ul. Tverskaya (173 متر مربع، 131261 روبل / متر مربع / سال).
تعداد املاک خرده فروشی ارائه شده برای اجاره در خارج از مرکز در اوت 2017 2٪ و مساحت کل آنها 8٪ افزایش یافته است. حجم عرضه بالغ بر 524 شی با مساحت 147 هزار متر مربع است. متر متوسط نرخ برای ماه 8٪ کاهش یافت و به 26671 روبل در متر مربع در سال رسید.
از نظر تغییرات نرخ ماهانه، تفاوت بین اشیاء در مرکز و خارج قابل توجه نیست، اما در میان مدت، تقاضا برای اماکن در مرکز بیشتر است.
| تجارت در داخل انگلستان | تعداد | کل GAP، میلیون ₽ | مساحت کل، هزار متر مربع متر | مساحت متوسط، هزار متر مربع متر | نرخ متوسط، ₽/sq. گوشم | معنی | 29 | 394 | 6,937 | 0,239 | 63 215 |
|---|---|---|---|---|---|
| تا جولای 2017 | -12% | -16% | -29% | -20% | +3% | تا آگوست 2016 | -33% | -2% | -15% | +26% | +18% |
املاک اداری
در مرداد 1396، عرضه املاک اداری برای اجاره، هم از نظر تعداد و هم از نظر مساحت کل، 2 درصد افزایش یافت و به 1623 ملک با مساحت 698000 متر مربع رسید. متر
در طول ماه، تعداد ساختمان های اداری در مرکز 8 درصد افزایش یافت در حالی که مساحت کل تغییری نکرد. متوسط نرخ اجاره 1% افزایش یافت و به 24751 روبل در متر مربع در سال رسید.
حجم عرضه فضای اداری خارج از حلقه باغ از نظر تعداد و مساحت کل 2٪ افزایش یافت در حالی که میانگین نرخ 1٪ افزایش یافت و به 15896 روبل / متر مربع در سال رسید.
تغییر در نرخ‌های املاک اداری چه در مرکز و چه در خارج از آن همچنان ناچیز است، که نشان‌دهنده فعالیت کم تجاری مرتبط است، از جمله. با دوره تابستان
RRG مطالعه ای از بازار املاک تجاری در منطقه پایتخت در سه ماهه سوم سال 2017 انجام داد. اطلاعات این مطالعه از بیش از 30 منبع تخصصی و موضوعی در بازار املاک تجاری مسکو به دست آمده است. از جمله منابع می توان به پایگاه های الکترونیکی املاک، رسانه های چاپی و الکترونیکی، آژانس های املاک و شرکت های مشاور اشاره کرد.
به عنوان مواردی برای تحقیق در بازار فروش املاک تجاری، دفتر، محل تولید و انبار (PSP) و اماکن تجاری رایگان (PSN) به ارزش 36 میلیون روبل یا بیشتر، و همچنین محل های خرده فروشی به ارزش 26 میلیون روبل یا بیشتر، یا محوطه هایی با مساحت کل حداقل 100 متر مربع. متر
به عنوان اشیاء برای مطالعه بازار اجاره املاک تجاری، اشیاء ارائه شده در منابع باز انتخاب شدند - محل های خرده فروشی، اداری، تولیدی و انبار (PSP) با مساحت کل حداقل 50 متر مربع. متر
حجم پیشنهادات املاک و مستغلات در هر دو بخش -- فروش و اجاره -- کاهش یافته است.
فروش
بازار به عنوان یک کل
حجم عرضه
در 3 متر مربع در سال 2017 حجم عرضه از نظر کمیت 1 درصد و از نظر مساحت کل 4 درصد کاهش داشته است. برای سال، در مقایسه با سه ماهه سوم. عرضه در سال 2016 از نظر کمیت 5 درصد و در کل مساحت 28 درصد کاهش داشته است.
در مجموع 2164 ملک با مساحت 2960000 متر مربع در سه ماهه سوم برای فروش گذاشته شد.
شاخص های قیمت
میانگین وزنی قیمت در 3 متر مربع. در سال 2017 1٪ کاهش یافت و به 176936 روبل در متر مربع رسید. با توجه به اینکه نرخ دلار طی سه ماهه 3 درصد افزایش و در سال 9 درصد کاهش داشته است، قیمت دلاری در سه ماهه 2 درصد افزایش و در طول سال 19 درصد کاهش یافته است به 2998 دلار در متر مربع ارزش کل املاک تجاری در طول سه ماهه 5 درصد و در طول سال 35 درصد کاهش یافت و به 523 میلیارد روبل رسید.
کاهش قیمت ها به روبل و دلار در طول سال نشان دهنده کاهش تقاضا است. در عین حال، کاهش عرضه فضای خالی، خروج آنها از بازار این امید را به وجود می آورد که به زودی نقطه تعادل جدیدی در بازار پیدا شود.
| همه بخش ها | تعداد | هزینه کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | |
| معنی | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
حجم عرضه
حجم عرضه بر اساس کل مساحت در سه ماهه سوم نسبت به فصل دوم املاک تجاریکاهش 14٪، برای محل های اداری - 5٪، برای محل های تولید و انبار - 5٪، و برای اماکن با استفاده آزاد - 14٪ افزایش یافته است.
حجم عرضه بر حسب مساحت کل در سال نسبت به 3 متر مربع. در سال 2016، برای املاک و مستغلات خرده فروشی 29٪ کاهش یافت، برای دفتر - 35٪، برای صنعتی و انبار - 17٪، و برای اماکن با استفاده آزاد 35٪ کاهش یافت.
تغییراتی در ساختار بخش ها بر اساس منطقه ایجاد شده است. سهم اشیاء اداری 59 درصد بود. محل های بعدی برای استفاده رایگان (21٪)، تولید و ذخیره سازی (13٪) و محل های خرده فروشی (7٪).
شاخص های قیمت
برای سه ماهه سوم سال 2017، قیمت املاک خرده فروشی با 2٪ افزایش به 245,510 روبل / متر مربع، برای املاک اداری 4٪ کاهش یافت و به 202,521 روبل / متر مربع 63,439 روبل / متر مربع رسید. .، و برای مکان های استفاده رایگان - 5٪ به 210068 روبل در متر مربع.
میانگین موزون قیمت در مقایسه با سه ماهه سوم سال 1395 برای خرده فروشی 9 درصد، املاک اداری 4 درصد، املاک صنعتی و انباری 17 درصد و برای اماکن با کاربری آزاد 1 درصد افزایش داشته است.
تنها بخشی که قیمت ها در سه ماهه سوم 2017 کاهش یافت، املاک اداری بود، اما افزایش قیمت در سایر بخش ها ناچیز بود و در طول سال قیمت ها در همه بخش ها به جز اماکن صنعتی و انبار کاهش یافت.
| تجارت | تعداد | هزینه کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | میانگین وزنی قیمت، روبل/متر مربع. |
| معنی | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| دفتر | تعداد | هزینه کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | میانگین وزنی قیمت، روبل/متر مربع. |
| معنی | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| PSP | تعداد | هزینه کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | میانگین وزنی قیمت، روبل/متر مربع. |
| معنی | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| PSN | تعداد | هزینه کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | میانگین وزنی قیمت، روبل/متر مربع. |
| معنی | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
ملک خرده فروشی
حجم عرضه
در سه ماهه سوم 348 شی خرده فروشی به مساحت 186 هزار متر مربع به نمایش گذاشته شد که 32 شی در داخل رینگ باغ و 316 شی در خارج از آن قرار داشت.
در سه ماهه، حجم عرضه تسهیلات خرده فروشی در مرکز از نظر تعداد 9 درصد کاهش و از نظر مساحت کل بدون تغییر باقی ماند. حجم عرضه تسهیلات خرده فروشی خارج از مرکز از نظر کمی 16 درصد و از نظر مساحت کل 15 درصد کاهش داشته است.
شاخص های قیمت
میانگین وزنی قیمت اشیاء خرده فروشی در مرکز برای سه ماهه سوم سال 2017 16 درصد کاهش یافت و به 824912 روبل در متر مربع رسید. (2،586 متر مربع، 2،200،000 روبل / متر مربع)، و همچنین ورود به بازار املاک ارزان در Raushskaya nab. (398 متر مربع، 282518 روبل / متر مربع)، تولماچفسکی در هر. (680 متر مربع، 262500 روبل / متر مربع)، Kazarmenny در هر. (720 متر مربع، 305556 روبل / متر مربع).
میانگین موزون قیمت برای اماکن خرده فروشی خارج از مرکز با 4 درصد افزایش به 219283 روبل در متر مربع رسید. افزایش قیمت با ورود به بازار در سه ماهه سوم یک مرکز خرده فروشی گران قیمت در Ryazansky Prospekt (9747 متر مربع، 359064 روبل در هر متر مربع) همراه بود.
علیرغم این واقعیت که قیمت اماکن در مرکز در طول سه ماهه کاهش یافته است و برعکس در خارج از آن افزایش یافته است، وضعیت در طول سال معکوس شده است، بنابراین در میان مدت می توان گفت که تقاضا برای اماکن در مرکز بیشتر است. ، اما تا همین اواخر چنین مکان هایی تا حدودی بیش از حد ارزیابی می شد.
| تجارت | تعداد | هزینه کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | میانگین وزنی قیمت، روبل/متر مربع. |
| معنی | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| تجارت در داخل انگلستان | تعداد | هزینه کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | میانگین وزنی قیمت، روبل/متر مربع. |
| معنی | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| تجارت خارج از انگلستان | تعداد | هزینه کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | میانگین وزنی قیمت، روبل/متر مربع. |
| معنی | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
خرده فروشی خیابانی
حجم عرضه
در سه ماهه سوم سال 1396 تعداد 107 شیء خرده فروشی خیابانی به مساحت 29000 متر مربع برای فروش گذاشته شد که از این تعداد 10 شی در داخل رینگ باغ و 97 شی در خارج از آن قرار دارد.
حجم عرضه تسهیلات خرده فروشی در مرکز از نظر کمی 9 درصد و از نظر مساحت کل 10 درصد کاهش یافته است. حجم عرضه تسهیلات خرده فروشی خارج از مرکز از نظر کمی 14 درصد و از نظر مساحت کل 20 درصد کاهش یافته است.
شاخص های قیمت
میانگین موزون قیمت املاک خرده فروشی خیابانی در مرکز با 8 درصد افزایش به 960183 روبل در متر مربع رسید، در حالی که قیمت املاک قدیمی 10 درصد کاهش یافت. افزایش قیمت به دلیل ورود به بازار یک شی گران قیمت در M. Kozikhinsky در هر بود. (100 متر مربع، 1،459،550 روبل / متر مربع).
در خارج از مرکز، میانگین وزنی قیمت 2 درصد افزایش یافت و به 275718 روبل در متر مربع رسید که به دلیل افزایش 5 درصدی قیمت اشیایی بود که برای مدت طولانی به نمایش گذاشته شده اند.
| خرده فروشی خیابانی | تعداد | هزینه کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | |
| معنی | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| خرده فروشی خیابانی در داخل بریتانیا | تعداد | هزینه کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | میانگین وزنی قیمت، RUB/m2 |
| معنی | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| خرده فروشی خیابانی در خارج از بریتانیا | تعداد | هزینه کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | میانگین وزنی قیمت، RUB/m2 |
| معنی | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
اجاره دادن
بازار به عنوان یک کل
حجم عرضه
حجم عرضه در بازار اجاره در 3 متر مربع. 2017 از نظر تعداد 7 درصد و در کل مساحت 10 درصد کاهش داشته است. به طور کلی برای 4 فصل، حجم عرضه از نظر کمی 19 درصد و از نظر مساحت کل 3 درصد افزایش یافته است.
در مجموع 4452 شی با مساحت 2260 هزار مترمربع در سه ماهه سوم به نمایش گذاشته شد.
شاخص های قیمت
میانگین نرخ هم برای سه ماهه و هم برای 4 فصل گذشته 3 درصد کاهش یافته و به 17969 روبل در متر مربع در سال رسیده است. با توجه به افزایش 3 درصدی نرخ دلار در سه ماهه سوم، قیمت بر حسب دلار برای سه ماهه تغییری نکرد و به 304 دلار در مترمربع در سال رسید. سالانه اجاره دادنبرای سه ماهه 12 درصد کاهش یافت و به 32.4 میلیارد روبل رسید.
کاهش متوسط نرخ اجاره به دلار و روبل در سال نشان می دهد که عوامل منفی همچنان در بازار املاک و مستغلات حاکم است.
| همه بخش ها | تعداد | شکاف کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | |
| معنی | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
معیاربندی بخش
حجم عرضه
حجم عرضه از نظر مساحت کل برای سه ماهه سوم سال 1396 نسبت به فصل دوم 19 درصد برای خرده فروشی، 11 درصد برای املاک اداری و 4 درصد برای املاک صنعتی و انباری کاهش داشته است.
حجم عرضه برای مساحت کل املاک خرده فروشی در طول سال 5٪ کاهش یافته است، برای املاک اداری - 4٪، و برای املاک صنعتی و انباری - 17٪ افزایش یافته است.
فضای اداری با سهم 50 درصدی، از نظر مساحت کل، پیشتاز عرضه است. در مرحله بعدی تولید و ذخیره سازی (38٪) و محل های خرده فروشی (12٪) قرار دارند.
شاخص های قیمت
متوسط نرخ اجاره برای سه ماهه سوم سال 2017 برای املاک خرده فروشی 2٪ کاهش یافت و به 30,808 روبل / متر مربع در سال رسید، برای املاک اداری - همچنین با 2٪ کاهش به 17,327 روبل / متر مربع / سال رسید. سال، و برای تولید و انبار - 2٪ افزایش یافت و به 6656 روبل در هر متر مربع در سال رسید.
نسبت به سه ماهه سوم سال 1395، تغییر نرخ اجاره برای خرده فروشی -3 درصد، برای ادارات +1 درصد و برای املاک صنعتی و انباری تغییری نداشته است.
تغییر در نرخ ها هم برای سه ماهه و هم برای سال همچنان ناچیز است، که برای مرحله رکود بازار معمول است.
| تجارت | تعداد | شکاف کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | میانگین نرخ، روبل / متر مربع / سال |
| معنی | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| دفتر | تعداد | شکاف کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | میانگین نرخ، روبل / متر مربع / سال |
| معنی | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| PSP | تعداد | شکاف کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | میانگین نرخ، روبل / متر مربع / سال |
| معنی | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
ملک خرده فروشی
حجم عرضه
حجم عرضه املاک خرده فروشی در سه ماهه سوم از نظر کمی 10 درصد و از نظر مساحت کل 19 درصد کاهش یافته است. حجم عرضه در سال از نظر کمی 11 درصد افزایش و از نظر کل مساحت 5 درصد کاهش داشته است.
در مجموع 922 شی به مساحت 254 هزار متر مربع در سه ماهه سوم به نمایش گذاشته شد که از این تعداد 51 شی در مرکز و 871 محوطه در خارج از آن قرار داشت.
حجم عرضه برای کل منطقه در سه ماهه سوم 18 درصد در مرکز و 19 درصد در خارج از آن کاهش یافته است.
شاخص های قیمت
میانگین نرخ اجاره برای تسهیلات خرده فروشی در حلقه باغ در 3 متر مربع. در سال 2017 1٪ کاهش یافت و به 58889 روبل / متر مربع / سال رسید.
میانگین نرخ اجاره برای املاک خرده فروشی خارج از حلقه باغ تغییری نکرد و به 29164 روبل در متر مربع در سال رسید.
بی اهمیت بودن تغییرات نرخ تسهیلات خرده فروشی نشان دهنده رکود بازار در مقابل کاهش عرضه است.
| تجارت در داخل انگلستان | تعداد | شکاف کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | میانگین نرخ، روبل / متر مربع / سال |
| معنی | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| تجارت خارج از انگلستان | تعداد | شکاف کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | میانگین نرخ، روبل / متر مربع / سال |
| معنی | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
خرده فروشی خیابانی
حجم عرضه
حجم عرضه اشیاء خرده فروشی خیابانی در سه ماهه سوم سال 2017 از نظر کمی 10 درصد و از نظر مساحت کل 19 درصد کاهش یافته است. در طول سال، حجم عرضه از نظر کمی 13 درصد و از نظر مساحت کل 4 درصد افزایش یافته است. در سه ماهه سوم در مجموع 353 شی به مساحت 76 هزار متر مربع به نمایش گذاشته شد که از این تعداد 17 شی در مرکز و 336 شی در خارج از آن عرضه شد.
| خرده فروشی خیابانی در داخل بریتانیا | تعداد | شکاف کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | میانگین نرخ، روبل / متر مربع / سال |
| معنی | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| خرده فروشی خیابانی در خارج از بریتانیا | تعداد | شکاف کل، میلیون روبل | مساحت کل، هزار متر مربع | مساحت متوسط، هزار متر مربع | میانگین نرخ، روبل / متر مربع / سال |
| معنی | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| تا سه ماهه دوم 2017 | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| تا سه ماهه سوم 2016 | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
وضعیت عمومی بازار
در سه ماهه سوم 2017، بانک روسیه به کاهش نرخ کلیدی به 8.5 درصد در سال (سپتامبر 2017) ادامه داد.
میانگین نرخ مبادله دلار برای سه ماهه سوم 2017 به 58.9 روبل رسید که نسبت به میانگین سه ماهه دوم 2017 3.0 درصد افزایش داشت. 2017
در نیمه اول سال 2017، حجم کل بازار فضای اداری مسکو 0.3 درصد رشد کرد و به 16.0 میلیون متر مربع رسید که 14.8 میلیون متر مربع آن بخش های A، B+ و B بود.
ارائه می دهد
حجم ورودی در 3 متر مربع 2017 بالغ بر 48.2 هزار متر مربع (GLA) بوده که نسبت به فصل قبل 23 درصد و نسبت به مدت مشابه در سال 2016 3 برابر کمتر است. در مجموع برای 3 فصل، عرضه 163.0 هزار متر مربع افزایش یافته است.
در 3 متر مربع 2017 اشیاء جدید در محدوده مسکو "قدیمی" ظاهر شدند. کل حجم وارد شده متعلق به کلاس A است. ساختار حجم کل عرضه به طبقه تغییر نکرده است.
تقاضا
در پایان Q3 در سال 2017، میانگین نرخ جای خالی در کلاس های A، B+، B نسبت به دوره قبل تغییری نداشته و به 15.9 درصد رسیده است. با این حال، دینامیک نشانگر بسته به کلاس چند جهتی است:
افزایش سطح جای خالی کلاس A به میزان 0.5 p.p. - تا 21.5٪، از جمله. با معرفی اشیاء جدید افزایش تعداد اماکن خالی در تأسیسات داخل جاده کمربندی سوم وجود دارد، جای خالی مراکز تجاری خارج از جاده کمربندی سوم اندکی کاهش یافته است (0.1 p.p.)
در کلاس های B+ و B، میزان جای خالی 0.4 p.p کاهش یافت. (به طور متوسط و در هر کلاس) - به ترتیب تا 13.4٪ و 8.8٪. در همان زمان، اشغال بدون توجه به مکان افزایش یافت. میانگین نرخ جای خالی در کلاس های B+/B به 12.2 درصد رسید.
کلاس C کاهش جزئی در جای خالی (0.1 p.p.) نشان داد.
به طور کلی، برای 9 ماه سال 2017، جای خالی در همه کلاس ها کاهش یافته است: در کلاس A - 1.1 p.p.، در کلاس B + - 2.9 p.p.، در کلاس B - 1.2 p.p. .p، کلاس C - 0.9 p.p.
3 متر مربع سال 2017 با معاملات اجاره بزرگ مشخص شد. 3 تراکنش برتر سه ماهه متعلق به شرکت‌های بخش مخابرات و فناوری اطلاعات است. حجم معاملات کلان (از 1 هزار متر مربع) بالغ بر 53 هزار متر مربع است که 62 درصد آن کلاس A است.
با در نظر گرفتن رشد نمایشگاه فضای اداری، فرمت های جدید متمرکز بر نیازهای مشاغل کوچک مرتبط می شوند: دفاتر کوچک 15 تا 80 متر مربع (شامل آنهایی که مشاغل آماده دارند) و به طور فعال کار مشترک را توسعه می دهند. فضاها
پیشنهاد تجاری
با توجه به نتایج سه ماهه سوم سال 2017، تغییرات قابل توجهی در شرایط تجاری رخ نداده است؛ به طور کلی می توان در مورد تثبیت نرخ اجاره صحبت کرد.
در دوره گزارش، نوسانات نرخ اجاره در کلاس های B +، B، C بین 0.9-2.2٪ ثبت شد. در کلاس A، میانگین نرخ اجاره تغییر نکرده است.
در پایان سه ماهه سوم سال 2017، میانگین نرخ اجاره عبارتند از: در کلاس A - 1980 روبل / متر مربع / ماه ⁱ. در کلاس B + - 1350 روبل / متر مربع / ماه. در کلاس B - 1110 روبل / متر مربع / ماه؛ در کلاس C - 930 روبل / متر مربع / ماه.
میانگین وزنی نرخ اجاره در کلاس +/В اندکی کاهش یافت (0.8٪) و به 1260 روبل در متر مربع در ماه رسید.
در نتیجه پویایی قیمت، فاصله بین کلاس های B+ و A از 30٪ به 32٪ افزایش یافت. بین B و B + - از 20٪ به 18٪ کاهش یافته است. بین C و B - در همان سطح باقی ماند.
نتیجه گیری و پیش بینی توسعه
در سه ماهه سوم، بازار با دو شی کلاس A با مساحت کل 48.2 هزار متر مربع GLA تکمیل شد که 3 برابر کمتر از حجم دوره مشابه در سال 2016 است.
خروج مکان های جدید بر سطح جای خالی کلاس A تأثیر داشت (رشد 0.5 p.p. در سه ماهه)، با این حال، از ابتدای سال، جای خالی 1.1 p.p کاهش یافته است.
طبق نتایج سه ماهه، در کلاس های B+، B و C افزایش اشغال اشیاء وجود دارد، اما میزان کاهش جای خالی کمتر از سه ماهه اول سال 2017 است.
تغییرات قابل توجهی در نرخ اجاره نسبت به سه ماهه دوم سال 2017 وجود نداشت.
تا پایان سال، ما باید انتظار راه اندازی حدود 275000 متر مربع فضای اداری را داشته باشیم که 72 درصد آن در برج های شهر مسکو است. تعویق راه اندازی بخشی از تسهیلات پیش بینی شده به سال 2018 منتفی نیست.
با انتشار اشیاء جدید، افزایش جای خالی کلاس A امکان پذیر است، اما از آنجایی که برخی از اشیا در مرحله ساخت و ساز تا حدی پر می شوند، افزایش قابل توجهی در جای خالی کلاس A وجود نخواهد داشت.
در کلاس‌های B+/B، جای خالی در برابر پس‌زمینه‌ی حجم کم عرضه‌ی آینده به کاهش ادامه خواهد داد.
هیچ تغییر قابل توجهی در میانگین نرخ اجاره در سه ماهه چهارم 2017 انتظار نمی رود.
1 تا 4 سه ماهه 2015 - نرخ اجاره به دلار/متر مربع/سال نشان داده شده است، دینامیک نیز به دلار آمریکا محاسبه می‌شود. در سه ماهه 2015، مقدار دینامیک در RUВ در پرانتز نشان داده شده است. از 4Q2015، به دلیل انتقال بازار به روبل، نرخ اجاره و پویایی آنها در RUV محاسبه می شود، ارزش در براکت ها بر حسب USD/sq.m/year - با نرخ فعلی است.
