شرکت مدیریت آپارتمان. آپارتمان برای اجاره: مدیریت اعتماد. خدمات اضافی برای شما

از جانب

13.04.2015
امروزه سهم به اصطلاح اجاره مضاعف که مالک هم مستاجر و هم موجر است حدود 20 درصد از کل فعالان بازار بوده و همچنان رو به رشد است.
"این پدیده با واقعیت های اقتصادی توضیح داده می شود: در ارتباط با تقویت روندهای منفی در اقتصاد روسیه و کاهش توان پرداخت بدهی جمعیت، مبادله موقت "اضافی" متر مربع برای درآمد تضمین شده ماهانه فرصت خوبی است. گالینا کیسلوا، مدیر بخش اجاره آپارتمان در INCOM-Nedvizhimost اظهار داشت که از یک دوره دشوار جان سالم به در ببرید. - به عنوان مثال، هزینه اجاره یک آپارتمان یک اتاقه کلاس اقتصادی در Maryino اکنون 20 هزار روبل است. به عنوان مثال، "Dvushka"، در همان Maryino، اجاره بهای حدود 35-42 هزار روبل واقعی است. یعنی حتی بدون در نظر گرفتن پیشنهادهای کلاسی کاملاً متفاوت، مانند انتقال از مرکز به منطقه مسکو، درآمد حاصل از چنین عملیاتی حدود 70-100٪ خواهد بود.
وضعیت مبهم وام های رهنی نیز به «اجاره مضاعف» کمک می کند: یک خانواده بزرگ می تواند آپارتمان بزرگ تری اجاره کند.
با چنین راه حلی، هیچ خطری در ارتباط با وام وجود ندارد و فرصتی برای "بازگرداندن" وضعیت با بازگشت به خانه قبلی وجود دارد. علاوه بر این، می توانید یک آپارتمان همسایه اجاره کنید. به عنوان مثال، در منطقه ایستگاه مترو یوگو-زاپادنایا، متوسط ​​نرخ اجاره برای یک آپارتمان یک اتاقه 33 هزار روبل است و مشابه آن در کلاس "سه روبل" در نزدیکی 50 هزار هزینه خواهد داشت. روبل در ماه: افزایش قابل توجهی در فضای زندگی برای متوسط ​​17 هزار روبل وجود دارد.
یکی از دسته های دائمی شرکت کنندگان در "اجاره دوبل" صاحبان یک آپارتمان متوسط ​​​​کلاس اقتصادی (به عنوان مثال، ارثی) هستند که می خواهند کیفیت زندگی را تغییر دهند و فضای زندگی با وضعیت بیشتری را اجاره کنند.
برای یک خانواده جوان متحرک، "اجاره مضاعف" به شما این امکان را می دهد که مسکنی نزدیک به محل کار پیدا کنید و به جای ایستادن در ترافیک، اوقات فراغت خود را صرف فعالیت های تفریحی یا سرگرمی های جالب کنید. طبق گزارش اداره اجاره آپارتمان INCOM-Nedvizhimost، در ماه مارس میانگین نرخ املاک یک اتاق از 27000 روبل در SEAD و SAD تا 35000 روبل در ناحیه اداری مرکزی متغیر بود. تفاوت در هزینه استخدام "قطعات کوپک" 8 هزار روبل بود: نرخ در SEAD و SAD - 35 هزار روبل، در ناحیه اداری مرکزی - 43 هزار روبل. شاخص های میانگین قیمت برای "سه روبل": 40 هزار روبل در SEAD و SAD، 56 هزار روبل در ناحیه اداری مرکزی.
به عنوان بخشی از روند مورد بررسی، گروه دیگری توسط "شهرنشینان خسته" تشکیل می شود که آپارتمان های خود را اجاره می دهند تا به خانه های اجاره ای خارج از شهر و نزدیک به طبیعت نقل مکان کنند. معمولا تعداد آنها از ماه می تا اکتبر افزایش می یابد. اکثر صاحبان آپارتمان های "تابستانی" مستمری بگیران یا خانواده هایی با فرزندان کوچک هستند. برای 40-60 هزار روبل، می توانید یک کلبه کوچک در فاصله 15-30 کیلومتری از جاده کمربندی مسکو اجاره کنید. به طور سنتی، گزینه های ارزان قیمت در جهت های گورکی، شچلکوفسکی، اگورفسکی یا ریازان جستجو می شود.
حذف شده

از جانب

کسب و کار اجاره تبدیل به یک سرگرمی می شود
نه تنها سرمایه گذاران، بلکه مشاوران املاک نیز بازار را ترک می کنند

این بحران نه تنها سرمایه گذاران خصوصی را در کسب و کار اجاره ناامید کرد - دوره بازپرداخت آپارتمان های سرمایه ای که برای اجاره خریداری می شوند تا 20 سال افزایش یافت، بلکه همچنین مشاوران املاک حرفه ای. کاهش درآمد متخصصانی را که در بازار اجاره کار می کردند مجبور می کند برای حمایت از معاملات خرید و فروش مسکن آموزش ببینند.
سرمایه گذاری: در حال حاضر بهتر است فراموش کنید
مشاوران املاک می گویند بهتر است خرید آپارتمان در منطقه مسکو را به منظور اجاره بعدی فراموش کنید. و قبل از بحران، این تجارت سالانه 6 تا 7 درصد بدون احتساب هزینه های نگهداری مسکن به خوبی به ارمغان می آورد و اکنون به دلیل کاهش نرخ اجاره، افزایش دوره مواجهه و غیره، میانگین سودآوری در بازار کاهش یافته است. به حدود 4 تا 6 درصد.
رومن بابیچف، رئیس بخش اجاره در آزبوکا ژیلیا، می گوید: «پرداخت پول در بانک سودآورتر است. - در سال 2011-2014 امکان بازپس گیری پول سرمایه گذاری شده در آپارتمان با اجاره به مدت 10-12 سال وجود داشت. اکنون حدود 20 سال است، صرف نظر از مکان - مسکو یا منطقه مسکو.
و این هنوز یک ارزیابی کاملاً خوش بینانه است. طبق محاسبات پورتال World of Apartments، مسکو نامناسب ترین منطقه برای تجارت اجاره در کشور است: دوره بازپرداخت مسکن سرمایه 27 سال است، بازده سالانه 3.7٪ است. اما منطقه مسکو، به گفته کارشناسان پورتال، چندان ناامید نیست: سودآوری اجاره مسکن در نزدیکی مسکو توسط World of Apartments 6.6٪ در سال تخمین زده می شود، دوره بازپرداخت 15.3 سال است. این شاخص ها نزدیک به میانگین سطح روسیه هستند: 6.4٪ و 16.2 سال. برای مقایسه: در سال 2013، طبق پورتال، بازده آپارتمان های مسکو 4.8٪ در سال بود، آپارتمان های نزدیک مسکو - 7.5٪.
طبق این پورتال، بیشترین سودآوری آپارتمان ها در یکاترینبورگ (7.9٪ در سال)، کمروو (7.8٪)، سوچی (7.8٪)، Magnitogorsk (7.8٪) و Komsomolsk-on-Amur (7.8٪) است.
به منظور دریافت ایده از سطح تقریبی درآمد حاصل از اجاره یک آپارتمان خاص، مدیر MIEL-Arenda، ماریا ژوکوا، استفاده از فرمول زیر را پیشنهاد می کند: سرمایه گذاری). پرداخت های آب و برق و مالیات بر دارایی که از سال 1394 نه از روی موجودی نمادین، بلکه از کاداستر نزدیک به ارزش بازار املاک محاسبه می شود، در این فرمول لحاظ نمی شود. سرمایه گذاری های اضافی شامل تعمیرات، خرید مبلمان و لوازم خانگی است. بنابراین، با خرید یک آپارتمان سه اتاقه در کلاس اقتصادی به قیمت 10 میلیون روبل و اجاره آن با نرخ متوسط ​​50 هزار روبل در ماه، می توانید بازدهی سالانه 5.22٪ یا 522 هزار روبل دریافت کنید. چنین سرمایه گذاری در حدود 19 سال و 2 ماه نتیجه خواهد داد. به مدت 5 سال، بازده حدود 2.6 میلیون روبل خواهد بود، مشروط بر اینکه آپارتمان بیکار نباشد.
با این حال، دومی به سختی امکان پذیر است: حجم عرضه در بازار، طبق برآوردهای مختلف، در حال حاضر 1.5-2.5 برابر بیشتر از تقاضا است، که بیشترین تأثیر را بر زمان قرار گرفتن در معرض مسکن دارد. به گفته INCOM-Nedvizhimost، در کلاس اقتصادی این رقم 24 برابر افزایش یافته است - برای آپارتمان هایی که در نهایت اجاره داده می شوند. طبق گفته بلک وود، در بخش نخبگان، دوره قرار گرفتن در معرض آپارتمان های مایع از یک تا سه روز در سال 2013 به 1-2 هفته در حال حاضر افزایش یافته است (به "اجاره مسکن در مسکو و منطقه مسکو مراجعه کنید: مالکان اجاره نمی دهند، و آپارتمان ها خالی هستند").
قابل ذکر است که برخلاف سایر بخش های بازار، سودآوری اجاره آپارتمان ها و آپارتمان های لوکس در مسکو نسبت به دوره قبل از بحران افزایش یافته است، زیرا نرخ اجاره کمتر از قیمت آپارتمان های لوکس کاهش یافته است. بنابراین، اگر متوسط ​​بودجه عرضه در بازار نخبگان بر حسب دلار از سال 2013 تا سه ماهه دوم سال 2016 به نصف کاهش یابد، میانگین بودجه اجاره - فقط 26٪، الکساندر شیبایف، مدیر بخش مشاوره، تجزیه و تحلیل و تحقیقات اشاره می کند. در بلک وود
اما بازی هنوز ارزش شمع را ندارد. به گفته همین بلک وود، تا پایان سه ماهه دوم سال 2016، میانگین سودآوری اجاره آپارتمان های لوکس در مسکو حدود 4.6 درصد است. و واقعی، با در نظر گرفتن زمان خرابی محل، حتی کمتر است - حدود 4٪. برای مقایسه: حتی در Sberbank بسیار قابل اعتماد و کم درآمد، نرخ سپرده اکنون به 6.8٪ در سال می رسد، یکی دیگر از بانک های دولتی - VTB24 - تا 8.65٪ در سال، Gazprombank - تا 9٪ ارائه می دهد.
جای تعجب نیست که تقریباً هیچ سرمایه گذار خالص - کسانی که آپارتمان برای اجاره و / یا فروش مجدد می خرند - در بازار وجود ندارد. «امروزه در بازار اجاره مسکن و همچنین در کل بازار املاک و مستغلات، سهم سرمایه‌گذاران خصوصی به صفر می‌رسد: از آنجایی که عرضه در همه بخش‌ها به طور قابل‌توجهی از تقاضا بیشتر است، امروز فروش سودآور یک شی بسیار دشوار است. اوکسانا پولیاکوا، معاون بخش اجاره آپارتمان شرکت "INCOM-Real Estate" می گوید.
به گفته آنا رتیشچوا، رئیس دفتر "قرن 21 ریمارکوم، ترویتسک" (شریک شرکت مشاوران املاک "Megapolis-Service")، "چنین تجارتی قبل از بحران سودآور بود، یعنی جایی قبل از 2014، و اکنون، زمانی که قیمت مسکن در حال کاهش است و پیش‌بینی زمان دقیق تغییر این روند به عکس دشوار است، افراد کمی چنین سرمایه‌گذاری‌هایی را جالب می‌دانند.» همانطور که رومن بابیچف توضیح می دهد، پیش از این امکان کسب درآمد نه تنها از طریق اجاره، بلکه در افزایش قیمت مسکن وجود داشت - به خصوص اگر در مرحله اولیه ساخت و ساز یک آپارتمان در یک ساختمان جدید خریداری کنید. در سال 2012-2013 افزایش قیمت ها با افزایش مرحله تکمیل خانه 25-40٪ بود - به "اگر واقعاً می خواهید در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید چه باید کرد." و اکنون چنین افزایش جهانی قیمت وجود ندارد. بابیچف می افزاید: مالیات جدید وضعیت را تشدید می کند: هنگام فروش، به شما اجازه نمی دهد در فروش مجدد چیزی به دست آورید.
ما در مورد تغییر مکانیسم مشوق های مالیاتی برای فروش مسکن، ارائه شده بر اساس تصدی املاک صحبت می کنیم. تا سال 2016، حداقل دوره برای فروش مجدد املاک و مستغلات بدون پرداخت مالیات بر درآمد شخصی سه سال یا کمتر بود اگر قیمت معامله مشخص شده در قرارداد از 1 میلیون روبل تجاوز نمی کرد. اکنون حداقل مدت تصدی به پنج سال افزایش یافته است (یک استثنا فقط برای املاک و مستغلات دریافت شده توسط ارث یا در نتیجه خصوصی سازی وجود دارد). کم بیان کردن مبلغ معامله در قرارداد نیز کمکی به اجتناب از مالیات نخواهد کرد. در صورتی که درآمد رسمی حاصل از فروش املاک کمتر از 70 درصد ارزش کاداستری ملک باشد که از اول ژانویه سالی که انتقال مالکیت به ثبت رسیده است، 70 درصد ارزش کاداستری ملک در تاریخ تاریخ مشخص شده به عنوان درآمد مشمول مالیات بر درآمد شخصی شناسایی می شود.
البته بحران ابدی نیست، روزی تقاضا در بازار اجاره افزایش می یابد، دوره نمایشگاه کاهش می یابد و نرخ اجاره و قیمت آپارتمان ها افزایش می یابد. اما چه زمانی این اتفاق می افتد و با چه سرعتی تغییرات مثبت رخ می دهد، هنوز هیچ کس واقعا نمی داند. بنابراین، با خرید آپارتمان به منظور لیزینگ، احتمالا بهتر است صبر کنید.
اگر باز هم بخرید
با این حال، اگر به دلایلی نیاز به چنین سرمایه‌گذاری وجود داشته باشد - مثلاً یک آپارتمان برای کودکان خریداری شود و تا زمانی که آنها بزرگ شوند، قرار است ملک اجاره داده شود - هنگام انتخاب گزینه مناسب، اول از همه، شما باید به دسترسی حمل و نقل توجه کرد. یعنی - نزدیکی به مترو یا در بدترین حالت به ایستگاه راه آهن.
آنا رتیشچوا توضیح می دهد: "بسیاری از مستاجران نگران راحتی زندگی نیستند، بلکه نگران دسترسی به حمل و نقل، توانایی رسیدن به محل کار در اسرع وقت هستند." "البته، اگر آپارتمان در وضعیت وحشتناکی باشد، اجاره کمتر است، اما حتی در چنین مسکنی، در نهایت، باز هم مستاجر وجود خواهد داشت."
اما مشاوران املاک خرید آپارتمان برای اجاره را توصیه نمی کنند، اگرچه آنها ارزان تر از آپارتمان ها با نرخ اجاره تقریباً یکسان هستند. واقعیت این است که به دلیل وضعیت نامناسب حقوقی، فروش آپارتمان ها دشوار است.
مشاوران املاک بازار اجاره را ترک می کنند
سرمایه گذاران خصوصی تنها «قربانیان» این بحران نبودند. کاهش قیمت اجاره مسکن، مازاد عرضه نسبت به تقاضا و سایر عوامل منفی، رقابت میان دلالان حرفه ای را تشدید کرده است. در نتیجه، کمیسیون املاک، که قبلاً به طور ثابت با نرخ اجاره ماهانه برابری می کرد، نه تنها به صورت مطلق، بلکه به صورت نسبی نیز کاهش یافت.
«در شرایط کاهش تقاضا، اندازه کمیسیون املاک و مستغلات در کنار کاهش مستقیم نرخ اجاره، یکی از راه‌های جذب مشتری است. الکساندر شیبایف می‌گوید امروزه مشاوران املاک در رویکرد خود نسبت به این موضوع انعطاف‌پذیرتر هستند و آماده هستند تا در مبارزه برای مشتری تسلیم شوند.
به گفته ماریا ژوکوا، کمیسیون در بازار اجاره در حال حاضر می تواند از 100٪ تا 20٪ هزینه اجاره خانه متغیر باشد. "هزینه خدمات مسکن به عوامل زیادی بستگی دارد: زمان صرف شده برای خدمات، لیست خدمات. از این گذشته ، انجام طیف گسترده ای از خدمات (از جمله جستجو ، مذاکره ، تأیید ، انعقاد قرارداد) یا صرفاً نشان دادن یک آپارتمان و تنظیم یک قرارداد خدمات کاملاً متفاوتی هستند که هزینه متفاوتی دارند."
مشکل این است که مشتریان مستقل تر می شوند و علاقه کمتری به خدمات آژانس های املاک نشان می دهند. شیبایف خاطرنشان می کند که مستاجران بالقوه به طور فزاینده ای با درخواست تشکیل شده برای یک مجتمع مسکونی خاص به شرکت روی می آورند.
در نتیجه، درآمد ملکی ها در حال کاهش است، بسیاری از شرکت ها مجبور به تخلیه هستند. رومن بابیچف کاهش سود حاصل از فعالیت های حرفه ای را 20-25٪ در مقایسه با سال 2014 تخمین می زند، "علاوه بر این، تعداد معاملات عملا کاهش نیافته است."
بدتر از همه چیز خارج از جاده کمربندی مسکو است. آنا رتیشچوا می گوید: در مسکو جدید و شهرهای مجاور منطقه مسکو، کمیسیون معاملات ملکی به 5 هزار روبل کاهش یافت. رتیشچوا ادامه می دهد: "به گفته همکاران، تقریباً همین وضعیت در سایر شهرهای منطقه مسکو ایجاد شده است." - به طور کلی، برای اکثر شرکت های املاک و مستغلات در نیومسکو و منطقه مسکو، اجاره املاک و مستغلات به عنوان بخشی از تجارت اصلی فاصله گرفته است. در بازار اجاره برای مشاوران املاک، به عنوان یک قاعده، درآمد یک بار باقی مانده است. بنابراین، بسیاری از NA این کار را به طور جدی متوقف کرده اند و به همراهی معاملات فروش سنتی روی آورده اند ... "
کامل بخوانید: http://www.irn.ru/articles/39403.html
اطلاعات گرفته شده از
حذف شده

از جانب

درست است و همچنین: "اگر نمی توانی در یک هفته این کار را انجام دهی، پس من کسی را دارم که حتی بدون تو تحویل دهم، مردم از طبقه اول علاقه مند بودند، یا" اقوام من می خواهند اجاره کنند، اما فکر می کنم بهتر است به غریبه ها بسپارم، اما اگر هیچ کس برای تو 50 هزار پیدا نکرد، یک ماه دیگر می رسند و من آن را به آنها اجاره می دهم، "عامل دیگری وجود دارد، اما او هنوز در تعطیلات است" ... و غیره. ما گاهی این و مانند آن را از صاحبانی می شنویم که برای اولین بار درخواست داده اند، و کسانی که قبلاً با ما کار کرده اند. صاحبان آپارتمان ها سعی می کنند نماینده را "تحریک" کنند، در هر صورت، مالک اشتباه بزرگی را در شروع چنین گفتگوی مرتکب می شود. همه چیز به روشی انسانی، اگرچه فکر انجام سریع‌تر، نه بهتر، وجود دارد، و بدها امتناع می‌کنند و کسی را هل می‌دهند، فقط اگر تسلیم نشوید. آیا خانه شما به یک دوست از محل کار که هنوز چیزی نمی داند، اما به طور فعال به دنبال. پس التماس می کنم! عامل را وسوسه نکنید! بگو که او به تنهایی و بدون رقابت کار خواهد کرد. بگذارید کارش را به خوبی انجام دهد. امتناع از کسانی که به عقیده او می توانند مشکلاتی را به همراه داشته باشند و کسانی را که به نظر او افراد خوب می داند، جمعیت کنند. و برای این کار خیلی نیاز نداریم... کافی است بدانیم (بهتر است همین الان بگوییم) که برای کار ما ارزش قائل هستید و با رویکرد درست ما، چپ نمی روید. برای آرامش خاطر از دور انداختن پنج هزار پشیمان نخواهید شد. بگویید: ساشا، ولودیا، یولیا، لیوشا، سوتا، یورا، و غیره. "اگر واقعا می دانید و می توانید آپارتمان من را با قیمت معمولی به افراد خوب اجاره کنید - کارت ها را در دست خواهید داشت، بدون شما هیچ کس نمی تواند دریافت کند. اینجا و من فقط با شما کار خواهم کرد"! سپس ما به نوبه خود هر کاری را انجام خواهیم داد تا اطمینان حاصل کنیم که شما راضی هستید. ما همه چیز را با آرامش و کارآمد سازماندهی خواهیم کرد، زیرا می دانیم که از پشت تعقیب نمی شویم! بیایید مردم گستاخ را بیرون کنیم و افراد صادق را جابجا کنیم و احساس کنیم پشت سر از طرف مالک محافظت می شود. بیایید از فرستادن مفت خورها به نمایشگاه نترسید، مطمئن باشید که شما در کنار ما هستید! از این گذشته ، یک نماینده نیز یک شخص است ، او یک ماشین نیست ، اگر مشتریان شروع به "فشار دادن" او در آپارتمانی در مورد کمیسیون کنند ، یا به دلایلی از مردم خوشش نمی آید ، باید بداند که مالک در حال انجام است. طرف اوست و به او خیانت نمی کند، باید مطمئن باشد که صاحب تکیه گاهش و با فرستادن مشتریان ناخوشایند به او، در صورت بازگشت مالک بدون او در را به روی آنها باز نمی کند. نماینده برای خودش کار خواهد کرد. و برای خودت نیز، بدانی که دفعه بعد دوباره به او مراجعه می کنی. بگذارید مامور در آرامش کار کند، او را بکشید یا باج ندهید. علاوه بر این، شما همیشه هزینه خدمات ما را پرداخت نمی کنید (به هر حال، این مورد استقبال است، اما الزامی نیست). پس حداقل کلمه درست را وسوسه نکنید. خیلی ممنون! من عاشق همه هستم! مواظب هم باشید)
عامل Ps، مانند هر شخص دیگری، ممکن است اشتباه کند، اما اگر ترس از دست دادن شما را درگیر نکند، احتمال آن چندین برابر کمتر می شود. با تشکر از توجه شما.
یادداشت های نظریه پرداز نیست، بلکه عمل است. با احترام، اسکندر.