Dom » Natura

Firma zarządzająca mieszkaniami. Mieszkania do wynajęcia: zarządzanie zaufaniem. Dodatkowe usługi dla Ciebie

Żaden zarejestrowany użytkownik nie przegląda tej strony

    • Z

      13.04.2015
      Dziś udział tzw. podwójnego najmu, w którym właścicielem jest zarówno najemca, jak i wynajmujący, stanowi około 20% ogólnej liczby uczestników rynku i nadal rośnie.
      „Zjawisko to tłumaczą realia gospodarcze: w związku z nasileniem się negatywnych tendencji w rosyjskiej gospodarce i spadkiem wypłacalności ludności, tymczasowa wymiana „dodatkowych” metrów kwadratowych na gwarantowany miesięczny dochód jest dobrą okazją do przetrwać trudny okres, komentuje Galina Kiseleva, dyrektor departamentu wynajmu mieszkań w INCOM-Nedvizhimost . - Na przykład koszt wynajmu jednopokojowego mieszkania klasy ekonomicznej w Maryino można teraz znaleźć za 20 tysięcy rubli. „Dvushka”, na przykład, w tym samym Maryino, realistyczne jest wynajęcie za około 35-42 tysięcy rubli. Oznacza to, że nawet bez uwzględnienia zupełnie innych propozycji klasowych, takich jak przeniesienie z centrum do regionu moskiewskiego, dochód z takiej operacji wyniesie około 70-100%.
      Niejednoznaczny stan udzielania kredytów hipotecznych również przyczynia się do „podwójnego wynajmu”: dorosła rodzina może wynająć większe mieszkanie.
      Dzięki takiemu rozwiązaniu nie ma ryzyka związanego z pożyczką, a istnieje możliwość „odzyskania” sytuacji po prostu wracając do poprzedniego domu. Dodatkowo można wynająć mieszkanie obok. Np. w rejonie stacji metra Yugo-Zapadnaya średni czynsz za jednopokojowe mieszkanie to 33 tys. rubli, a podobny w pobliskiej klasie „trzech rubli” będzie kosztował 50 tys. rubli miesięcznie: znaczny wzrost przestrzeni życiowej za umiarkowane 17 tysięcy rubli.
      Jedną ze stałych kategorii uczestników „podwójnego najmu” są właściciele skromnego mieszkania klasy ekonomicznej (na przykład dziedziczone), którzy chcą zmienić jakość życia i wynająć bardziej prestiżową przestrzeń życiową.
      Mobilnej młodej rodzinie „podwójny czynsz” pozwala znaleźć mieszkanie bliżej pracy i spędzać wolny czas na ciekawych zajęciach rekreacyjnych lub hobby, zamiast stać w korkach. Według Departamentu Najmu Mieszkań INCOM-Nedvizhimost, w marcu średnia stawka za mieszkania jednopokojowe wahała się od 27 000 rubli w SEAD i SAD do 35 000 rubli w Centralnym Okręgu Administracyjnym. Różnica w kosztach wynajmu „kopejek” wyniosła 8 tys. rubli: stawka w SEAD i SAD - 35 tys. rubli, w Centralnym Okręgu Administracyjnym - 43 tys. rubli. Średnie wskaźniki cen za „trzy ruble”: 40 tys. rubli w SEAD i SAD, 56 tys. rubli w Centralnym Okręgu Administracyjnym.
      W ramach rozważanego trendu kolejną grupę tworzą „zmęczeni mieszkańcy miast”, którzy wynajmują swoje mieszkania, aby przenieść się do wynajmowanych mieszkań poza miastem, bliżej natury. Zwykle ich liczba wzrasta od maja do października. Większość właścicieli „letnich” mieszkań to emeryci lub rodziny z małymi dziećmi. Za 40-60 tysięcy rubli możesz wynająć mały domek w odległości 15-30 km od obwodnicy Moskwy. Tradycyjnie poszukuje się niedrogich opcji w kierunkach Gorky, Shchelkovsky, Egorevsky lub Riazan.
      usunięty

      Z

      Wynajem staje się hobby
      Nie tylko inwestorzy, ale i pośrednicy odchodzą z rynku

      Kryzys spowodował rozczarowanie nie tylko prywatnymi inwestorami w branży wynajmu – okres zwrotu kapitału kupionego na wynajem wydłużył się do 20 lat, ale także profesjonalnych pośredników w handlu nieruchomościami. Spadek dochodów zmusza specjalistów pracujących na rynku najmu do przekwalifikowania się do obsługi transakcji kupna i sprzedaży mieszkań.
      Inwestycje: na razie lepiej zapomnieć
      Lepiej zapomnieć o kupowaniu mieszkań w regionie moskiewskim w celu późniejszego leasingu, mówią pośrednicy w handlu nieruchomościami. A przed kryzysem ten biznes przynosił dobrze, jeśli 6-7% rocznie, nie licząc kosztów utrzymania mieszkań, a teraz ze względu na niższe czynsze, wzrost okresu ekspozycji itp. średnia rentowność na rynku spadła do około 4-6%.
      „Bardziej opłaca się wpłacać pieniądze do banku” – mówi Roman Babichev, szef działu wynajmu w Azbuka Zhilya. - W latach 2011-2014 Pieniądze zainwestowane w mieszkanie udało się odzyskać poprzez wynajem na 10-12 lat. Teraz jest to około 20 lat, niezależnie od lokalizacji - Moskwa czy region moskiewski.
      I to wciąż dość optymistyczna ocena. Według wyliczeń portalu World of Apartments Moskwa jest najbardziej nieodpowiednim regionem dla branży wynajmu w kraju: okres zwrotu za mieszkania kapitałowe wynosi 27 lat, rentowność 3,7% rocznie. Ale region moskiewski, zdaniem ekspertów portalu, nie jest tak beznadziejny: opłacalność wynajmu mieszkań pod Moskwą jest szacowana przez World of Apartments na 6,6% rocznie, okres zwrotu to 15,3 roku. Wskaźniki te są zbliżone do średniego poziomu rosyjskiego: 6,4% i 16,2 lat. Dla porównania: według portalu w 2013 roku rentowność mieszkań moskiewskich wynosiła 4,8% rocznie, podmoskiewskich 7,5%.
      Według portalu najbardziej dochodowe są mieszkania w Jekaterynburgu (7,9% rocznie), Kemerowie (7,8%), Soczi (7,8%), Magnitogorsku (7,8%) i Komsomolsku nad Amurem (7,8%).
      Dyrektor MIEL-Arenda Maria Żukowa, aby zorientować się, jaki jest przybliżony poziom dochodów z wynajmu konkretnego mieszkania, sugeruje zastosowanie wzoru: inwestycje). W tej formule nie uwzględnia się opłat komunalnych i podatku od nieruchomości, który od 2015 r. naliczany jest nie z inwentarza symbolicznego, ale z katastru, zbliżonego do wartości rynkowej nieruchomości. Dodatkowe inwestycje obejmują remonty, zakup mebli i sprzętu AGD. Tak więc kupując trzypokojowe mieszkanie w klasie ekonomicznej za 10 milionów rubli i wynajmując je po średniej stawce 50 tysięcy rubli miesięcznie, możesz uzyskać roczną wydajność w wysokości 5,22%, czyli 522 tysięcy rubli. Taka inwestycja zwróci się za około 19 lat i 2 miesiące. Przez 5 lat wydajność wyniesie około 2,6 miliona rubli, pod warunkiem, że mieszkanie nie będzie bezczynne.
      To ostatnie jest jednak prawie niemożliwe: wielkość podaży na rynku, według różnych szacunków, przewyższa obecnie popyt 1,5-2,5-krotnie, co ma najbardziej fatalny wpływ na czas ekspozycji mieszkań. Według INCOM-Nedvizhimost w klasie ekonomicznej liczba ta wzrosła 24 razy - w przypadku mieszkań, które są ostatecznie wynajmowane. W elitarnym segmencie, według Blackwood, okres ekspozycji płynnych mieszkań wydłużył się z jednego do trzech dni w 2013 r. do 1-2 tygodni obecnie (patrz „Wynajem mieszkań w Moskwie i regionie moskiewskim: właściciele nie wynajmują i mieszkania są puste" ).
      Warto zauważyć, że w przeciwieństwie do innych segmentów rynku, rentowność wynajmu luksusowych mieszkań i apartamentów w Moskwie wzrosła w porównaniu z okresem przedkryzysowym, gdyż stawki czynszu spadły mniej niż ceny luksusowych apartamentów. Jeśli więc średni budżet dostaw na elitarnym rynku w dolarach od 2013 r. do II kwartału 2016 r. zmniejszył się o połowę, to średni budżet na wynajem - tylko o 26%, zauważa Alexander Shibaev, dyrektor działu konsultingu, analityki i badań w Blackwood.
      Ale gra nadal nie jest warta świeczki. Według tego samego Blackwooda, na koniec II kwartału 2016 r. średnia rentowność wynajmu luksusowych apartamentów w Moskwie wynosi około 4,6%. A realny, biorąc pod uwagę przestoje lokalu, to jeszcze mniej - około 4%. Dla porównania: nawet w super niezawodnym i ubogim Sbierbanku stopy depozytowe sięgają obecnie 6,8% rocznie, inny bank państwowy – VTB24 – oferuje do 8,65% rocznie, Gazprombank – do 9%.
      Nic dziwnego, że na rynku prawie nie ma czystych inwestorów – tych, którzy kupują mieszkania na wynajem i/lub odsprzedaż. „Dzisiaj na rynku wynajmu mieszkań, jak i na całym rynku nieruchomości, udział inwestorów prywatnych zmierza do zera: ponieważ podaż we wszystkich segmentach znacznie przewyższa popyt, dziś niezwykle trudno jest z zyskiem sprzedać obiekt, ” mówi Oksana Polyakova, zastępca dyrektora działu wynajmu mieszkań firmy „INCOM-Real Estate”.
      Według Anny Rtiszczewej, szefowej biura „Rimarkom XXI wieku, Troick” (partner Korporacji Pośredników w Obrocie Nieruchomościami „Megapolis-Serwis”), „taki biznes był opłacalny przed kryzysem, czyli gdzieś przed 2014 r., a teraz gdy ceny mieszkań spadają i trudno przewidzieć dokładny moment zmiany tego trendu na odwrotny, mało kto uważa takie inwestycje za interesujące”. Jak wyjaśnia Roman Babichev, wcześniej można było zarabiać nie tylko na czynszu, ale także na rosnących cenach mieszkań – zwłaszcza jeśli kupujesz mieszkanie w nowym budynku na początkowym etapie budowy. W latach 2012-2013 wzrost cen wraz ze wzrostem etapu realizacji domu wyniósł 25-40% - patrz "Co zrobić, jeśli naprawdę chcesz zainwestować w nieruchomości." „A teraz nie ma takiego globalnego wzrostu cen. Nowy podatek pogarsza sytuację: przy sprzedaży nie pozwala zarobić na odsprzedaży – dodaje Babichev.
      Mówimy o zmianie mechanizmu zachęt podatkowych do sprzedaży mieszkań, udzielanych na podstawie prawa własności nieruchomości. Do 2016 r. minimalny okres odsprzedaży nieruchomości bez płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych wynosił trzy lata lub mniej, jeśli cena transakcji określona w umowie nie przekraczała 1 miliona rubli. Teraz minimalny okres użytkowania został wydłużony do pięciu lat (wyjątek stanowią nieruchomości otrzymane w drodze dziedziczenia lub w wyniku prywatyzacji). Zaniżanie kwoty transakcji w umowie również nie pomoże uniknąć podatku. Jeżeli oficjalny dochód ze sprzedaży nieruchomości jest niższy niż 70% wartości katastralnej nieruchomości, ustalonej na dzień 1 stycznia roku, w którym zarejestrowano przeniesienie własności, 70% wartości katastralnej nieruchomości podana data jest uznawana za dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
      Oczywiście kryzys nie jest wieczny, pewnego dnia wzrośnie popyt na rynku najmu, skróci się czas ekspozycji, wzrosną czynsze i ceny mieszkań. Ale kiedy to nastąpi i w jakim tempie nastąpią pozytywne zmiany, tak naprawdę nikt jeszcze nie wie. Dlatego z zakupem mieszkań w celu leasingu chyba lepiej jednak poczekać.
      Jeśli nadal kupujesz
      Jeśli jednak z jakiegoś powodu zaistnieje potrzeba takiej inwestycji – powiedzmy, że mieszkanie jest kupowane dla dzieci, a do czasu gdy dorosną planowana jest nieruchomość do wynajęcia – wybierając odpowiednią opcję przede wszystkim Ty powinni zwracać uwagę na dostępność transportową. Mianowicie - bliskość metra lub w najgorszym przypadku dworca kolejowego.
      „Wielu najemców nie troszczy się o komfort życia, ale o dostępność komunikacyjną, możliwość jak najszybszego dotarcia do pracy” – wyjaśnia Anna Rtiszczewa. „Oczywiście, jeśli mieszkanie jest w naprawdę okropnym stanie, czynsz jest niższy, ale nawet w takim mieszkaniu w końcu nadal będzie najemca”.
      Ale pośrednicy nie zalecają kupowania mieszkań na wynajem, chociaż są one tańsze niż mieszkania o prawie takich samych stawkach czynszu. Faktem jest, że ze względu na nieuregulowany stan prawny mieszkania są trudne do sprzedania.
      Pośrednicy opuszczają rynek najmu
      Prywatni inwestorzy nie byli jedynymi „ofiarami” kryzysu. Spadek kosztów wynajmu mieszkań, ogromna nadwyżka podaży nad popytem i inne negatywne czynniki nasiliły konkurencję wśród profesjonalnych brokerów. W efekcie prowizja pośrednika, dotychczas stabilnie równa miesięcznej stawce czynszu, obniżyła się nie tylko w ujęciu bezwzględnym, ale także względnym.
      „W warunkach zmniejszonego popytu wysokość prowizji od nieruchomości wraz z bezpośrednim obniżeniem czynszów to jeden ze sposobów na przyciągnięcie klientów. Dziś pośrednicy są bardziej elastyczni w swoim podejściu do tej kwestii i są gotowi ustąpić w walce o klienta – mówi Alexander Shibaev.
      Według Marii Żukowej prowizja na rynku wynajmu może obecnie wynosić od 100% do 20% kosztów wynajmu domu. „Koszt usługi pośrednika zależy od wielu czynników: czasu spędzonego na usłudze, listy usług. W końcu przeprowadzenie pełnego zakresu usług (w tym wyszukiwanie, negocjacje, weryfikacja, zawarcie umowy) lub po prostu pokazanie mieszkania i sporządzenie umowy to zupełnie inne usługi, które kosztują inaczej ”- zauważa Żukowa.
      Problem w tym, że klienci stają się coraz bardziej niezależni, wykazują coraz mniejsze zainteresowanie obsługą agencji nieruchomości. Coraz częściej potencjalni najemcy zwracają się do firmy z uformowaną prośbą o konkretny kompleks mieszkaniowy, zauważa Shibaev.
      W rezultacie dochody pośredników w handlu nieruchomościami spadają, wiele firm jest zmuszonych do dumpingu. Roman Babichev szacuje spadek rentowności z działalności zawodowej na 20-25% w porównaniu do 2014 roku, „ponadto liczba transakcji praktycznie się nie zmniejszyła”.
      Najgorsze rzeczy są poza obwodnicą Moskwy. W Nowej Moskwie i sąsiednich miastach regionu moskiewskiego komisja pośredników w handlu nieruchomościami została zmniejszona do 5 tysięcy rubli, mówi Anna Rtiszczewa. „O tej samej sytuacji, według kolegów, rozwinęła się w innych miastach regionu moskiewskiego”, kontynuuje Rtiszczewa. - Ogólnie rzecz biorąc, dla większości firm zajmujących się obrotem nieruchomościami w Nowej Moskwie i regionie moskiewskim wynajem nieruchomości stał się daleki od głównego biznesu. Na rynku wynajmu pośredników w handlu nieruchomościami z reguły występowały jednorazowe zarobki. Dlatego wiele NA przestało się w to poważnie angażować, przechodząc na akompaniament tradycyjnych transakcji sprzedaży ... ”
      Przeczytaj w całości: http://www.irn.ru/articles/39403.html
      Informacje zaczerpnięte z
      usunięty

      Z

      Zgadza się, a także: „Jeśli nie możesz tego zrobić w tydzień, to mam kogoś do przekazania nawet bez ciebie, ludzie byli zainteresowani z pierwszego piętra, lub” Moi bliscy chcą wynająć, ale myślę, że lepiej wydać obcym, ale jak nikt dla Ciebie nie znajdzie 50 tys to przyjeżdżają za miesiąc i wynajmę im”, „jest inny agent, ale jest jeszcze na wakacjach”… I tak dalej. Czasami słyszymy to i tym podobne od właścicieli, którzy zgłosili się po raz pierwszy, a więc i tych, którzy już z nami pracowali. Dlaczego tak mówią? Co ich napędza? Często tak jest, czasami w ten sposób właściciele mieszkań starają się "pobudzić" pośrednika. W każdym razie właściciel popełnia duży błąd rozpoczynając taką rozmowę. A jeśli ja nadal, skrzypiąc zębami i z uśmiechem na twarzy, staram się po takich słowach zrobić wszystko po ludzku, chociaż są myśli, żeby zrobić to szybciej, a nie lepiej, a źli odmawiają i popychają każdego, jeśli tylko się nie poddasz czy twój dom do koleżanki z pracy, która jeszcze nic nie wie, ale aktywnie poszukuje. Więc błagam! Nie kuś agenta! Powiedz, że będzie pracował sam, BEZ KONKURENCJI. Niech dobrze wykonuje swoją pracę. Odmówić tym, którzy jego zdaniem mogą przysporzyć problemów i zaludnić tych, których uważa za dobrych. A do tego nie potrzebujemy wiele... Wystarczy, że wiemy (lepiej od razu to powiedzieć), że cenisz naszą pracę i przy odpowiednim podejściu z naszej strony nie pójdziesz w lewo. Nie pożałujesz wyrzucenia pięciu tysięcy, w trosce o spokój ducha. Powiedz: Sasza, Wołodia, Julia, Łyosza, Swieta, Jura itd. „Jeśli naprawdę znasz i możesz wynająć moje mieszkanie dobrym ludziom, za normalną cenę - będziesz miał karty w rękach, bez Ciebie nikt nie dostanie tutaj i będę pracował TYLKO z Tobą"! Wtedy my z kolei zrobimy wszystko, abyś był zadowolony. Wszystko zorganizujemy spokojnie i sprawnie, wiedząc, że nie jesteśmy ścigani z tyłu! Wypędźmy bezczelnych i osiedlmy uczciwych, czując się za plecami chronionymi przez właściciela. Nie bójmy się wysyłać na targi freeloaderów, mając pewność, że jesteście po naszej stronie! Przecież agent to też osoba, nie jest maszyną, jeśli klienci zaczynają go „wciskać” w mieszkaniu o prowizję, albo z jakiegoś powodu nie lubi ludzi, musi wiedzieć, że właściciel jest na po swojej stronie i nie zdradzi go, musi mieć pewność, że właściciel go wspiera i wysyłając mu nieprzyjemnych klientów, że właściciel nie otworzy im drzwi bez niego, jeśli wrócą. Agent będzie działał jak dla siebie. I dla siebie też, wiedząc, że następnym razem zwrócisz się do niego ponownie. Pozwól agentowi pracować w spokoju, nie ciągnij go ani nie szantażuj. Co więcej, nie zawsze płacisz za nasze usługi (swoją drogą jest to mile widziane, ale nie konieczne). Więc przynajmniej nie kuś właściwego słowa. Wielkie dzięki! Kocham wszystko! Dbać o siebie nawzajem)
      Agent Ps, jak każda inna osoba, może popełnić błąd, ale jego prawdopodobieństwo będzie wielokrotnie mniejsze, jeśli nie nawiedza go strach przed utratą Ciebie. Dziękuję za uwagę.
      Zauważa nie teoretyka, ale praktykę. Z poważaniem, Aleksandrze.

    • Zarządzanie powiernicze mieszkania w Moskwie to podział praw majątkowych. Właściciel nieruchomości przenosi część swoich praw na inne podmioty np. agencji. W ten sposób otrzyma dochód z wynajmu mieszkania i zachowa kontrolę nad wszystkimi władzami.

    Wynajem mieszkania w Moskwie nie jest łatwym i kłopotliwym biznesem. Nie zawsze można sobie z tym poradzić samemu. Często brakuje czasu, istnieje ryzyko wyboru najemców pozbawionych skrupułów. Dlatego kontakt z MSKSERVICE będzie świetną alternatywą! Możesz zaoszczędzić czas na poszukiwaniach, ze spokojnym sercem zajmować się biznesem i uzyskiwać dobre dochody co miesiąc lub raz w roku.

    Dodatkowe usługi dla Ciebie

    Usługa świadczona jest na podstawie zawartych umów. W razie potrzeby:

    • Zapewnimy nadzór wideo oraz zainstalujemy alarm antywłamaniowy.
    • Zadbamy o Twoje mienie (czystość, porządek).
    • Dostarczymy szczegółowy raport o wszystkich wydatkach.

    Wynajem mieszkania w celu zarządzania zaufaniem to świetna okazja do zarabiania pieniędzy i nie martwienia się o bezpieczeństwo swojego domu. Nasza firma podchodzi do wszystkich zagadnień na profesjonalnym poziomie. Należy pamiętać, że możemy zamówić usługi powiązane. W szczególności świadczymy usługi sprzątania ogólnego lub regularnego. Koszt kompleksowego utrzymania domu ustalany jest indywidualnie z właścicielem. Zawsze chętnie Ci pomożemy!

    Często wynajmujący mieszkanie (biuro) nie chce obciążać się zmartwieniami związanymi z otrzymaniem czynszu, monitorowaniem stanu lokalu, opłacaniem rachunków za media i innymi kłopotami. A jeśli nie jeden, ale kilka mieszkań zostało wynajętych, a nawet sam właściciel mieszka w innym mieście, a nawet kraju? Czy rzeczywiście przychodzi co miesiąc i nawiązuje kontakty z pracodawcami, z którymi czasami nie spotyka się od razu, a jeśli mu się uda, spotkanie może okazać się nerwowe i puste? Kontakty z lokatorami to najbardziej nieprzyjemna chwila dla każdego wynajmującego, który w snach widzi tylko spływający skądś spokojny strumień pieniędzy, bez konieczności biegania za każdym razem pod prąd, aby rozwiązać korki, jeśli nagle, nie daj Boże, strumień się zatka .

    Zarobki na czynszu bez bezpośredniego kontaktu z najemcą – to pragnienie można w pełni zrealizować wynajmując mieszkanie w celu zarządzania zaufaniem. Zarządzanie powiernicze mieszkania na wynajem – co to jest i jak zawiera się umowę o zarządzanie najmem nieruchomości?

    Na rynku wynajmu jest wielu pośredników, ale wszyscy oferują ograniczony zakres usług:

    • szukać pracodawcy;
    • dzwonienie do potencjalnych klientów;
    • organizacja pokazywania lokalu wraz z jego właścicielem;
    • zawarcie umowy najmu.

    Zgodnie z umową na wyłączność pośrednik w obrocie nieruchomościami ponosi nieco większą odpowiedzialność i tylko w przypadku jednostronnego rozwiązania umowy najmu przez najemcę: jeśli najemca wyprowadzi się wcześniej, pośrednicy muszą odebrać nowego klienta.

    Nie powinieneś biegać do pośrednika po tym, jak klucz już został oddany lokatorom, i jęczeć, że okazali się tacy a tacy i gdzie szukałeś i co teraz robić.

    Prości pośrednicy w handlu nieruchomościami nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za wybór „złych” najemców i za jakiekolwiek konsekwencje, takie jak:

    • uszkodzona własność;
    • powódź sąsiadów;
    • opóźnienie w płatności lub odmowa zapłaty;
    • odmowa wyprowadzki itp.

    Zupełnie inaczej jest, jeśli właściciel zawiera umowę najmu mieszkania z zarządem powierniczym.

    Transakcje z wynajmem mieszkań pod zarządzaniem powierniczym za granicą stanowią 90% całkowitej liczby transakcji najmu. Do tej pory nasz udział w takich transakcjach to tylko 10% wszystkich rocznych umów najmu. Większość właścicieli nadal nie ufa zarządzaniu zaufaniem z powodu następujących obaw:

    • zarządzanie powiernicze dzierżawą jest zbyt kosztowną usługą;
    • pośrednik na pewno zrobi coś złego;
    • brak stałej kontroli właściciela może prowadzić do niebezpieczeństwa utraty nieruchomości lub utraty możliwości dysponowania nią na długi czas.

    Ale ta opinia jest całkowicie błędna, o czym świadczy choćby przykład agencji nieruchomości Akrus.

    Agencja nieruchomości Akrus

    Agencja nieruchomości Akrus zajmuje się transakcjami najmu nieruchomości od 1998 roku. W tym czasie w Moskwie powierzono zaufanie ponad 2000 mieszkań. Większość klientów, według Akrus, przychodzi do nich za radą znajomych, którzy od wielu lat współpracują z agencją - to wynik prawie całkowitego braku reklamy.

    Bardzo ważne jest, aby wynajmujący wiedział, co następuje:

    Zawierając z agencją umowę o usługę zarządzania zaufaniem, właściciel nie traci prawa do kontrolowania całego procesu najmu od samego początku, a tym bardziej nie traci prawa właściciela ani teraz, ani w przyszłości.

    Zarządzanie powiernicze najmu mieszkania wcale nie jest analogiczne do przejścia samochodu na własność nowego właściciela na mocy pełnomocnictwa ogólnego.

    Ma on na celu umożliwienie właścicielowi nieruchomości sprawowania pełnej kontroli nad najmem za pośrednictwem innej osoby, na której odpowiedzialność na wszystkich etapach, od zawarcia umowy do momentu wyprowadzenia się najemcy, spoczywa na syndyku. Jest to istotna przewaga zarządzania zaufaniem nad innymi rodzajami mediacji – usługami w ramach umowy standardowej i na wyłączność.

    Możesz zapoznać się z pełnym zakresem usług agencji nieruchomości Akrus.

    Funkcje pośrednika z zarządzaniem zaufaniem

    Wynajmując nieruchomość pod zarządem powierniczym, właściciel może nawet nie spotkać się z najemcą osobiście. Po zawarciu umowy agencja rozpoczyna akcję reklamową wynajmu mieszkania i przygotowania niezbędnych dokumentów. Oczywiście wynajmujący w razie potrzeby może wziąć udział w wyborze potencjalnego klienta, w negocjacjach i wskazaniu mieszkania, czasem osobiście odwiedzić, aby upewnić się, że wszystko jest w porządku z mieszkaniem. Ale zwykle wszystkie zmartwienia właściciela, a także chęć osobistej kontroli stanu mieszkania znikają po miesiącu, gdy osoba jest przekonana, że ​​bez niego wszystko idzie jeszcze lepiej:


    1. Tym, którzy wynajmują mieszkanie, łatwiej jest pracować z outsiderem - profesjonalnym pośrednikiem w handlu nieruchomościami, niż z nerwowym, nadmiernie niespokojnym właścicielem.
    2. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami sprawują kontrolę nad najemcą w kulturowo nienarzucający się sposób, ale nie jest łatwo uciec przed takim „okiem”. Odpowiedzialność za przestrzeganie warunków umowy oraz za bezpieczeństwo mienia mieszkania zmusza agencję do ścisłej współpracy z sąsiadami, dlatego pośrednicy od razu dowiadują się o nieprzestrzeganiu przez mieszkańców regulaminu i zasad pobytu, rozliczenia osób nieuprawnionych w mieszkaniu.
    3. Pośrednik nie tylko monitoruje stan mieszkania, ale także likwiduje szkody spowodowane uprzednim wykonaniem inwentaryzacji nieruchomości, dzięki czemu właściciel nie zobaczy zagraconego i zaniedbanego domu po zakończeniu najmu.
    4. Znalezienie sprawiedliwości dla niedbałego najemcy, zmuszenie go do zapłaty za szkody wyrządzone pośrednikowi z zarządzaniem powierniczym, jest znacznie łatwiejsze niż sam właściciel, ponieważ współpracuje zarówno z policją, jak i wymiarem sprawiedliwości.
    5. Za nieprzestrzeganie warunków umowy pośrednik eksmituje pozbawionego skrupułów gościa.
    6. Jeśli gość wyprowadzi się wcześniej, kampania wybiera innego najemcę.
    7. Opłaty za media określone w umowie najmu jako obowiązkowe dla właściciela są również opłacane przez agencję (są potrącane z czynszu). Płatności rachunków za media należne najemcom, opłaty za prąd, internet, rozmowy międzynarodowe są kontrolowane przez agencję. Kontrolowanie płatności dla agencji jest prostym zadaniem, ponieważ ma ona kontakt ze wszystkimi usługami komunalnymi i miejskimi i nie wymaga sprawdzania paragonów.
    8. Współpraca z mediami pozwala również szybko wyeliminować uszkodzenia łączności i sprzętu w mieszkaniu.
    9. Pośrednik regularnie przekazuje czynsz właścicielowi i jako osoba prawna może to zrobić przelewem bankowym, co jest wygodne dla pracodawcy (zarówno prywatnego, jak i pracownika firmy).
    10. Ubezpieczenie mieszkania i jego remont odbywa się na koszt agencji nieruchomości – usługa ta wchodzi w skład standardowego pakietu umowy o świadczenie usług zarządzania powierniczego.

    W ten sposób agencja może przejąć kontrolę nad absolutnie każdym mieszkaniem, nawet „zabitym”, uporządkować je, a następnie znaleźć najemcę.

    Wynajmowanie zaniedbanego, nieodpowiedniego mieszkania jest dla właściciela zadaniem niewykonalnym, ale po zawarciu umowy najmu z zarządem powierniczym płaci tylko koszty usługi zarządzania, a agencja płaci za naprawy i ubezpieczenie. Jakie są złe warunki?

    Agencja zazwyczaj wykonuje naprawy kosmetyczne na własny koszt. Jeżeli właściciel nieruchomości wyrazi zgodę na bardziej pracochłonne prace (przeprojektowanie, doposażenie kuchni, łazienki), wówczas brakujące środki można zaciągnąć na kredyt, za który wpłaty zostaną potrącone z czynszu.

    Umowa o zarządzanie powiernictwem zawierana jest zgodnie z rozdziałem 53 Kodeksu Cywilnego AF „O powierniczym zarządzaniu majątkiem”.


    Zgodnie z aktem normatywnym Ch. 53 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej założyciel zarządu (właściciel nieruchomości) przekazuje nieruchomość zarządowi powierniczemu na czas określony w umowie i zobowiązuje się do zarządzania nieruchomością w interesie właściciel lub inna wskazana przez niego osoba. Prawo własności nie przechodzi z założyciela na syndyka.

    Po zawarciu umowy o zarządzanie powiernicze z właścicielem nieruchomości, firma zajmująca się obrotem nieruchomościami ma prawo do samodzielnego poszukiwania najemcy, organizowania pokazów mieszkania oraz zawierania umów najmu. We wszystkich tych krokach udział właściciela jest opcjonalny.

    Umowa o zarządzanie zaufaniem nie odnosi się do pośrednika, ale odnosi się do umowy o świadczenie usług. Podlega rejestracji państwowej, co często wstrzymuje właścicieli mieszkań: w końcu na mocy takiej umowy będą musieli płacić podatki. Jednak coraz więcej właścicieli chce zalegalizować dzierżawę i zgodnie z oczekiwaniami płacić podatki od dochodu.

    Czasami jednak agencje zawierają tak zwane umowy prowizyjne:

    • Agencja (agent prowizji) zobowiązuje się wobec właściciela nieruchomości (zobowiązanie) za opłatą (prowizją) do przeprowadzania transakcji we własnym imieniu w interesie właściciela i na jego koszt.
    • Taka umowa nie wymaga obowiązkowej rejestracji, a klient decyduje o tym, czy płacić podatki.
    • Umowa prowizyjna daje klientowi prawo do przekazania nawet mieszkania państwowego lub komunalnego do zarządzania powierniczego.

    Ile kosztuje usługa zarządzania zaufaniem?


    .W porównaniu z dużą liczbą świadczeń i usług świadczonych przez powierników, koszt usług jest śmieszny - jeden miesięczny czynsz rocznie lub 8,3% miesięcznego dochodu z najmu.

    Dość często właściciele mieszkań, którzy wyjeżdżają na długi czas, wynajmują swoje mieszkania. Wielu z nich jest zmuszonych do powrotu, gdy tylko pojawią się problemy z lokatorami lub mieszkaniem, wydając na to dużo pieniędzy. Jednak obecnie na rynku nieruchomości takie obciążenie jak zarządzanie powiernictwem mieszkania nabiera rozpędu. Zawierając umowę o zarządzanie powiernictwem mieszkania, nie musisz już tracić czasu i pieniędzy na rozwiązywanie problemów związanych z wynajmem.

    Czym jest zarządzanie zaufaniem

    Zarządzaniu powiernictwem, jako obciążeniem, poświęcono rozdział 53 Kodeksu Cywilnego. Jeśli mieszkanie jest obciążone, co to może oznaczać? W odniesieniu do zarządu powierniczego oznacza to, że właściciel mieszkania (zgodnie z prawem – „założyciel zarządu”) przenosi swoje prawa najemcy na inną osobę („powiernik”).

    Ten rodzaj działalności nie jest licencjonowany, więc możesz powierzyć mieszkanie dowolnej osobie, na przykład prawnikowi lub pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, może to być agencja nieruchomości, natomiast osoba ta musi być zarejestrowana jako indywidualny przedsiębiorca lub organizacja handlowa.

    Mieszkanie jest zarządzane na warunkach ustalonych przez założyciela i zarządcę, którzy zawierają umowę o zarządzanie powiernicze. Taka umowa jest zarejestrowana w Izbie Katastralnej.

    Umowa o zarządzanie powiernictwem

    Na podstawie umowy zarządca zawiera umowy najmu we własnym imieniu, ale w interesie założyciela. Założyciel nie może sam wynajmować tego mieszkania, taki zakaz zawiera art. 1015 Kodeksu Cywilnego.

    Umowa o zarządzanie powiernictwem mieszkania, której wzór możesz pobrać, musi być sporządzona na piśmie.

    We wszystkich dokumentach podpisanych przez zarządcę, np. w umowie najmu, po nazwisku zarządcy należy umieścić adnotację „D.U.”, co oznacza, że ​​mieszkanie jest obciążone zarządzaniem powierniczym – jest to wymagane prawem.

    Umowa musi zawierać następujące warunki:

    • nazwa i dane stron umowy;
    • opis mieszkania (w tym wszystkie dane o mieszkaniu zawarte w dowodzie własności);
    • wysokość i formę płatności z tytułu umowy (w Rosji jest to 10-20 proc. miesięcznego czynszu, który również płaci się co miesiąc);
    • okres ważności (do pięciu lat).

    W przypadku braku choćby jednego z wymienionych warunków umowa nie jest uznawana za ważną, wymaga tego art. 1016 Kodeksu Cywilnego.

    Powiernik może przenieść swoje uprawnienia zarządcze na inną osobę, ale sam będzie odpowiadał za działania powiernika. Mówiąc o odpowiedzialności managera, warto zaznaczyć, że wynagradza on wyrządzone założycielowi straty w całości, ale tylko na warunkach określonych w umowie.

    Okres obowiązywania umowy o zarządzanie nie może przekroczyć pięciu lat, ale w przypadku, gdy żadna ze stron nie zgłosi jej wypowiedzenia, zostanie ona uznana za przedłużoną o ten sam okres i na takich samych warunkach.

    Umowa ulega rozwiązaniu w następujących przypadkach:

    • jeżeli właściciel lokalu zostanie uznany za niekompetentnego, aresztowany lub umrze;
    • założyciel bankrutuje;
    • jeśli z jakiegoś powodu odmówi, wypłata kierownikowi wymaganego wynagrodzenia.

    Niuanse umowy o zarządzanie

    Zazwyczaj umowa obejmuje następujące obowiązki kierownika:

    • poszukiwanie najemców;
    • opłata za czas bezczynności mieszkania;
    • sporządzenie i zawarcie umowy najmu lub dzierżawy;
    • przekazanie mieszkania i znajdującego się w nim majątku na podstawie aktu przyjęcia i przekazania wraz z obowiązkową inwentaryzacją nieruchomości i jej stanu;
    • regularna weryfikacja realizacji warunków umowy najmu (wizyta w mieszkaniu, rozmowy z sąsiadami);
    • otrzymywanie czynszu;
    • opłacanie rachunków za media lub weryfikacja ich zapłaty przez najemcę;
    • ubezpieczenie mieszkania;
    • przeprowadzanie bieżących remontów mieszkania lub mienia, które się w nim znajduje, na przykład sprzętu AGD;
    • płacąc za Ciebie podatki i składając deklarację, jeśli jesteś obywatelem przestrzegającym prawa.

    Umowa musi jasno określać, jakie wymagania stawiasz najemcom, poziom czynszu, jak często musisz sprawdzać najemców. Określ również w jaki sposób iw jakiej wysokości zostanie Ci przekazany czynsz, wysokość wynagrodzenia za zarządzanie.

    Zwróć szczególną uwagę na sposób i wysokość odszkodowania za szkody, jeśli może się to zdarzyć po stronie najemców.

    Ustal w umowie warunek, pod jakim menedżer będzie Ci raportował - okresy raportów i sposób ich dostarczenia do Ciebie (np. e-mailem).

    Choć zarządzanie powiernictwem mieszkania wiąże się z pewnymi kosztami z Twojej strony, to odciąża Cię od ciężaru rozwiązywania wszelkich problemów, które pojawiają się z najemcami.

    Ponadto przy takim zarządzaniu nie będziesz musiał wydawać pieniędzy na podróże, aby rozwiązać problemy z wynajmem.