Kúpa akéhokoľvek bytu na sekundárnom trhu so sebou nesie riziko získania bývania s nelegálnou prestavbou. V najlepšom prípade na to predávajúci kupujúceho najskôr upozorní, potom sa nekoná žiadne prekvapenie. Stáva sa však aj to, že nepresnosti v pláne a v pasoch sa vyjasnia po uzavretí transakcie.
Realitné kancelárie a stavitelia rozdeľujú všetky prestavby na drobné a významné ako aj na prijateľné a neprijateľné... Významné a menšie prestavby je možné kedykoľvek zlegalizovať, alebo ich jednoducho opustiť a vrátiť obytný priestor do pôvodného stavu. Najťažším prípadom je nemožnosť vrátenia a zároveň nemožnosť legalizácie zmeny. Nelegálna prestavba ohrozuje kupujúceho v budúcnosti veľkými problémami.
Kedy sa dá legalizovať prestavba
Pokušenie niečo prerobiť v dispozičnom riešení bytu je vždy veľké. Našťastie, dnes sú na to všetky možnosti, stačí najať tím remeselníkov a každá práca pôjde rýchlo a efektívne. Málokto si myslí, že výsledok by sa mal prejaviť v dokladoch k bývaniu. Kúpno-predajný obchod je možné uskutočniť za podmienky, že kupujúci na vlastné náklady opraví doklady a legalizuje zmenu v lehote do 6 mesiacov.
Neoznámenie kupujúceho, že v byte sú riadne neskolaudované prerábky, je pádnym dôvodom na jednostranné ukončenie kúpno-predajnej zmluvy a neplatnosť transakcie.
Schvaľovací proces zahŕňa predloženie dokladov bytovému inšpektorátu. Všetko, čo potrebujete zhromaždiť a odoslať:
- Nový plán bytu, objednajte si ho od ZINZ alebo inej organizácie;
- Vyhlásenie;
- Kópia pasu majiteľa bytu;
- Kópie kúpnej zmluvy na byt;
- osvedčenie o registrácii bytu;
- Písomný súhlas každého z ostatných vlastníkov bytov.
V závislosti od konkrétneho vyrovnanie schvaľovací proces môže trvať v priemere od 2 mesiacov do 6 mesiacov, no na portáli verejných služieb môžete všetky dokumenty predložiť v elektronickej podobe a potrebný súhlas získate v lehote 20 až 45 dní. Ťažkosti nenastanú, ak budú zmeny v súlade so stavebnými predpismi a predpismi.
Naši právnici vedia Odpoveď na vašu otázku
alebo telefonicky:
Nie každá prestavba sa dá zlegalizovať. Napríklad pri búraní nosných stien, sťahovaní kúpeľne na iné miesto alebo iných zmenách v dizajnových parametroch bytu nie je možné takúto prestavbu vopred legalizovať a ani spätne pôsobiť.
Zároveň by ste si nemali zamieňať sanáciu s prestavbou. Napríklad výmena liatinových radiátorov za hliníkové alebo výmena ohrievača vody z 30 litrov na 50 litrov je reorganizácia, ale urobiť dvere v priečke medzi susednými miestnosťami je prestavba. Reorganizáciu netreba dokladovať a aj tá najnepodstatnejšia prestavba si automaticky vyžaduje zapísanie do dokladov k bytu.
Podľa Kódexu bývania RF by sa mala prestavba vykonať až po tom, čo majiteľ bytu vydá všetky potrebné povolenia, a až potom osobitná komisia vykoná kontrolu a potvrdí, že vykonané opravy boli vykonané presne podľa dohodnutého plánovať. Prítomnosť zmeny, ktorá nebola vopred dohodnutá, vyžaduje, aby vlastník vykonal kolaudáciu so spätnou platnosťou, čo nie je vždy možné.
Nelegálna prestavba hypotekárneho bytu
Najväčšie problémy číhajú na kupujúcich, ktorí sú pripravení na kúpu na hypotéku. Zároveň sa banke predkladajú na schválenie podklady k vybraným štvorcovým metrom. Ak sa po registrácii hypotéky zistí, že v byte prebiehajú nekoordinované prestavby, môže dohoda s bankou hroziť vypovedaním.
Všetko je to o likvidite takýchto nehnuteľností. Banka nemá záujem registrovať nelegálne úpravy za vlastné peniaze a spôsobovať straty. Oveľa ochotnejšie sa hypotekárne úvery poskytujú proti zabezpečeniu nadobudnutej nehnuteľnosti s dokonalým balíkom dokumentov. Preto súhlasom s kúpou bytu s nekoordinovanými úpravami hypotéky sa kupujúci vystavuje veľkému riziku.
Naši právnici vedia Odpoveď na vašu otázku
alebo telefonicky:
Koľko bude stáť pokuta za nelegálnu prestavbu?
Malo by sa okamžite objasniť, že za nelegálnu prestavbu môže byť vlastník bytu potrestaný pokutou z dôvodu vzniku administratívnej zodpovednosti, ale iba ak nikto - nájomcovia tohto bytu alebo susedia, netrpeli následkami tejto prestavby. . V opačnom prípade môže v závislosti od závažnosti následkov vzniknúť závažnejšia zodpovednosť, vrátane trestnoprávnej zodpovednosti.
Pokuta za nelegálnu prestavbu v rámci administratívnej zodpovednosti bez spôsobenia škody tretím stranám sa rovná:
- Pre občanov - 2-2,5 tisíc rubľov;
- Pre úradníkov - 4-5 tisíc rubľov;
- Pre právnických osôb- 40-50 tisíc rubľov.
Ak dôjde k poškodeniu majetkových záujmov alebo zdravia tretích osôb, budú pokuty prísnejšie:
- Pre občanov - až 5 000 rubľov;
- Pre úradníkov - až 50 tisíc rubľov;
- Pre právnické osoby - až 300 tisíc rubľov.
Ak je škoda vážna a poškodení dokážu, že konanie vlastníka bytu bolo úmyselné, nebude možné vyviaznuť len s pokutou, nehovoriac o tom, že náhrada škody v plnej výške bude v každom prípade treba zaplatiť.
Ako sa zistí nelegálna prestavba?
Mnohí sa neboja, že dokumenty k bytu nie sú dokonalé, pretože veria, že sa o to nikto nestará. V skutočnosti vždy existuje riziko odhalenia nelegálnej prestavby. Detekcia sa zvyčajne vyskytuje takto:
- V procese prestavby môže dôjsť k zmenám charakteristík priľahlých štruktúr. Napríklad sa zvýši zvuková priepustnosť steny susediacej so susedmi, alebo sa zhorší vetranie, alebo inak budú môcť susedia predpokladať, že v susednom byte prebehla prestavba a podajú podnet na bytovú inšpekciu. . Po kontaktovaní bytu bude zaslaná komisia, ktorá skontroluje plán bytu so skutočným stavom a v prípade zistenia nezrovnalostí uloží pokutu a vydá príkaz na odstránenie nezrovnalostí v dokladoch do 6 mesiacov alebo pristavenie bytu. späť do pôvodného stavu.
- V dôsledku hrubého porušenia stavebných predpisov dôjde k havárii, prípadne poruche v prevádzke spoločných stavebných komunikácií, ktorá si vyžiada zásah inžinierskych sietí a následne sa úplne zopakuje predchádzajúci scenár s tým rozdielom, že výška pokuty bude väčšia, samotná zmena nemusí byť odstránená, rovnako ako súhlasiť.
- Počas overovania odpočtov meračov môže pracovník verejnoprospešných služieb zistiť sanáciu, po ktorej bude žiadosť v mene verejnoprospešných služieb prijatá na inšpektorát bývania.
Všetky najdôležitejšie vlastnosti bytu sa odrážajú v jeho pase ZINZ, ako aj v katastrálnom pase. Tieto pasy je potrebné vydať pri vstupe do vlastníckych práv. Bez nich nemôžete robiť žiadne transakcie s nehnuteľnosťami. Keď sa vlastnosti bytu zmenia, automaticky zruší platnosť jeho pasov.... Následne sa vlastník pri akomkoľvek úmysle zbaviť sa majetku môže dostať do zložitej situácie.
Ak necháme všetko tak a nebudeme vydávať nové pasy, tak v budúcnosti nebude možné byt len tak predať, kúpiť, dať do hypotéky, ani zdediť. Ak kupujúci dokonca súhlasí s dokončením obchodu touto formou, bude požadovať vážnu zľavu, aby tieto peniaze použil na dokončenie zmluvy sám.
Inými slovami, bývanie stráca likviditu, zlacňuje a môže sa predávať len so zľavou, čo je pre majiteľa, ktorý doň vložil svoje peniaze, mimoriadne nerentabilné. Zatiaľ čo správne vykonaná prestavba dramaticky zvyšuje likviditu bytu, pretože byty s úspešnými prestavbami sú zvyčajne cenovo dostupné, na rozdiel od štandardných možností so štandardným súborom nevýhod.
Zariadiť alebo ...?
Zhrnutím vyššie uvedeného je dôležité poznamenať, že povinnosť vykonať registráciu prestavby má vždy samotný vlastník. Obytný priestor môžete využívať, ako dlho chcete, bez toho, aby ste trpeli nepresnosťami v dokumentoch, no v budúcnosti dá tento problém o sebe určite vedieť a koľko bude stáť jeho odstránenie, sa teraz nedá povedať.
Ak máte akékoľvek otázky týkajúce sa kúpy bytu s nelegálnou prestavbou, náš službukonajúci právnik je pripravený vám ich promptne zodpovedať.
Mnohí ani neuvažujú o potrebe prestavby. A tí, ktorí to robia, nie vždy vedia, že to treba riadne zaregistrovať.
Vážení čitatelia! Článok hovorí o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, no každý prípad je individuálny. Ak chcete vedieť ako vyriešiť presne svoj problém- kontaktujte konzultanta:
PRIHLÁŠKY A VOLANIA PRIJÍMAME 24/7 a BEZ DNÍ.
Je to rýchle a JE ZADARMO!
Preto, keď príde zástupca vládnej agentúry, vznikajú konflikty a nedorozumenia.
Čo to je?
Bytové organizácie by teraz mali kontrolovať proces prestavby. Často sa to stáva, keď vlastník informuje ZINZ už po vykonaní všetkých zmien.
Ale v niektorých prípadoch prestavba nie je možná v súlade s platnou legislatívou.
Pri registrácii zmien zostáva pas pre nehnuteľnosť rovnaký. Ak však organizáciu bývania riadne neoznámite, môžete dostať sankcie a dôsledky nezákonnej prestavby.
Preto mnohí chcú vedieť, čo je to nelegálna prestavba a kedy to je. V prvom rade ide o zmenu priestoru obydlia bez získania povolenia.
- montáž vstavaného nábytku, výmena jeho prvkov, demontáž;
- renovácia stien, maľovanie stropov, tapety;
- inštalácia nových priečok - nie nosná stena;
- správna výmena vodovodného potrubia;
- inštalácia strojov a zariadení zo strany ulice;
- výmena sporáka, digestora, batérie;
- výmena zariadenia za nové;
- výmena balkóna;
- inštalácia vitrín a dverí, často sa kladie otázka pri zdobení obchodov;
- vybúranie zádveria alebo priečky - nenosné.
Nelegálne má významný vplyv na pevnosť konštrukcie. Je to nebezpečné pre život majiteľa a obyvateľov tohto obytného priestoru.
Okrem toho to môže viesť k poškodeniu a zničeniu celej konštrukcie, z ktorej môžu trpieť občania iných bytov.
Prestavby môžu sťažiť život ostatným obyvateľom z hľadiska prístupu do určitých oblastí.
Nasledujúce akcie sa stávajú nelegálnou prestavbou:
- prestavba, ktorá zhorší životné podmienky vlastníkov a ostatných obyvateľov;
- odstránenie nosnej steny, ktorá oslabí pevnosť budovy ako celku;
- inštalácia vykurovania na balkóne;
- inštalácia balkóna nad druhým poschodím z vlastnej iniciatívy;
- zjednotenie viacerých území naraz;
- inštalácia podlahového vykurovania zo spoločnej vykurovacej siete;
- zjednotenie nebytového priestoru (sklad) s obytným;
- zmenšenie veľkosti potrubí a odstránenie vetrania ich zakrytím;
- inštalácia priečok, kde sa vytvorí miestnosť, ktorá nespĺňa normy;
- zvýšenie dodatočného zaťaženia konštrukcie obytného priestoru;
- vnútorná inštalácia plynového potrubia;
- zväčšenie územia spojením spoločného koridoru;
- práca v technickej miestnosti alebo v núdzových budovách;
- inštalácia odpájacieho zariadenia, čo ovplyvní spotrebu zdrojov v inom obytnom priestore.
zákon
Túto otázku upravuje aj zákon o bývaní Ruskej federácie.
Konkretizujú pojem nelegálne plánovanie a práce, ktorých výsledok je potrebné zaevidovať alebo odsúhlasiť s bytovou inšpekciou.
Nezákonná prestavba
Môžete žiť celý život s nelegálnym usporiadaním, kým nepríde zástupca vládneho orgánu a neobzrie si priestory.
Stojí to niekoľko tisíc rubľov. Registrácia však zaberie veľa času – asi dva mesiace. Ak sa to však neurobí včas, pri predaji majetku nastanú určité problémy.
Ako sa to zisťuje?
Nelegálnu prestavbu môžete identifikovať:
- v prípade sťažnosti od iných vlastníkov priestorov, ak oprava susedov narušila pohodlné bývanie, majú právo sťažovať sa na inšpekciu bývania, najčastejšie sa to stane s poškodenou zvukovou izoláciou alebo nedostatkom vetrania;
- v prípade nehôd a porúch v práci technických komunikácií budovy;
- pri uzatváraní nákupných a predajných transakcií s touto obytnou oblasťou;
- meranie územia zamestnancom ZINZ;
- obchádzanie bytov inžinierskymi sieťami za účelom kontroly komunikácií a meračov.
Účinky
Mnohí občania chcú poznať dôsledky nelegálnej prestavby.
Ako už bolo spomenuté, každá osoba sa bude zodpovedať za takýto trestný čin. A nelegálna prestavba je porušením.
Existuje niekoľko spôsobov, ako potrestať porušovateľov:
- Dobre. Inštalované v súlade s platnými zákonmi.
- Vrátenie priestorov do ich predchádzajúcej podoby na žiadosť zástupcu ZINZ. Stanovia sa aj podmienky tejto akcie.
- Predaj bytu vo verejnej dražbe v rozpore so zákonom a nerešpektovaním pokynov úradov.
Neoprávnené opravy budú stáť majiteľa 2 500 rubľov. Ide o správnu pokutu, ktorá sa ukladá osobe, aby sa minimalizovalo riziko zlyhania konštrukcie.
V súlade s platným právnym aktom nelegálne prestavby vedú k poškodzovaniu komunikácií a ovplyvňujú aj prevádzku bytov vo všeobecnosti. Pre právnické osoby bude pokuta o niečo vyššia.
V zákone o bývaní nie sú stanovené žiadne pevné pokuty. Preto budú závisieť od konkrétnej situácie.
Správnu pokutu bude treba zaplatiť aj v prípade súdneho sporu. Požiadavky miestnej správy nemajú žiadny vplyv na podanie reklamácie.
Ďalšie akcie
Občan po upozornení musí byť riadne. Ak tak neurobí, môže sa prípad obrátiť na súd.
Existujú aj ďalšie opatrenia na ovplyvnenie vlastníka. To zaisťuje, že transakcia je riadne legalizovaná, inak môžu byť práva predané.
Vlastnosti uzatvárania transakcií
V roku 2019 nelegálna prestavba ohrozuje jej majiteľa ťažkosťami pri uzatváraní akýchkoľvek transakcií.
Mnohí majitelia sa neboja sankcií za takéto konanie, ale pri ďalšom predaji sa táto skutočnosť ukáže. A mnohí kupujúci odmietajú nákup práve kvôli neoznačeným značkám v technickom pase.
zľava
Veľa ľudí chce vedieť, ako takúto nehnuteľnosť predať a aké sú riziká. Ale predajcovia bez známok majú stále šancu zrealizovať byt bez legalizácie chovu.
Otázka zostáva otvorená, ak zmeny v ZINZ nie sú upresnené a nevedia o nich.
V tomto prípade je možné byt bez problémov predať, ak je kupujúci so všetkým spokojný.
Malo by sa však chápať, že teraz je za registráciu prestavby zodpovedný kupujúci.
Nákup
Mnohí chcú tiež vedieť, či sa oplatí kúpiť takúto nehnuteľnosť. A v prípade zistenia tejto skutočnosti bude novému majiteľovi uložená pokuta.
Majiteľ-predávajúci po predaji nič neriskuje. Mohol by predať priestory so starou dispozíciou. Tu však kupujúci získa výhodu - môže požiadať o výraznú zľavu.
V hypotéke
V prípade kúpy bytu s nelegálnou prestavbou je veľa problémov. Takže napríklad kúpiť nehnuteľnosť na vlastné náklady je takmer nemožné.
Nákup na úver, aj keď nie výhodná pozícia, umožňuje splniť si sen v krátkom čase.
Ale pri nelegálnej prestavbe nie je takáto akcia realizovateľná. Úverová inštitúcia starostlivo kontroluje nehnuteľnosť, či nedošlo k porušeniu transakcie.
Niektorým poskytovateľom pôžičiek to však nevadí. Predávajúci nič neriskuje. Jeho hlavnou úlohou je nájsť kupujúceho, ktorý bude s týmito podmienkami súhlasiť.
O nelegálnej prestavbe sa vždy dozvie veriteľ, ktorý si vyžiada všetku potrebnú dokumentáciu.
Ak už je to dlžník, kto vykonáva všetky úkony na prestavbu hypotekárneho bytu, bude zodpovedný aj on. Ak sa rozhodne pre tento úkon, musí ukázať byt odborníkovi a určiť náročnosť prác.
Realitné kancelárie často zahŕňajú zástupcov oddelenia prestavby. Práve tento orgán môže poskytnúť informácie o type prestavby a približný odhad takejto akcie.
Je tiež potrebné pripomenúť, že hypotekárne úvery sa poskytujú iba vtedy, ak je byt úplne v súlade s technickou dokumentáciou.
Vyžaduje sa hodnotenie?
Prerobená nehnuteľnosť je rentabilným riešením, avšak len v prípade, ak je dokumentácia po právnej stránke v úplnom poriadku. Legálnou prestavbou môžete zvýšiť náklady o 10%.
Nelegálna prestavba zhorší finančnú situáciu strany o 10 % nákladov.
Mnoho kupujúcich sa nezávisle obracia na odhadcov, aby presne vypočítali hodnotu nehnuteľnosti. To umožňuje mierne znížiť cenu nehnuteľnosti.
Jeho cena závisí od individuálnych charakteristík.
Ako legalizovať?
Všetky sanačné práce musia byť legalizované v ZINZ. Za týmto účelom sa zhromažďuje balík dokumentov a prináša sa do prezentovanej organizácie.
Rekonštrukcia obytných priestorov je v posledných rokoch veľmi populárna. Ale predaj bytu s prestavbou alebo iným obytným priestorom má svoje vlastné charakteristiky. Ak vlastník a zmeny boli vykonané na listoch vlastníctva a katastrálnom pase, potom bude môcť nehnuteľnosť predať bez problémov a drahšie asi o 10% z obvyklých nákladov.
Skutočnosť zákonnosti zmeny konfigurácie priestorov musí byť overená kupujúcim pred podpisom zmluvy, hoci nezákonná prestavba nie je prekážkou predaja alebo kúpy. V prípade absencie záznamov v dokumentoch bude musieť nový majiteľ prevziať zodpovednosť a zariadiť bývanie v súlade so skutočným pôdorysom. V opačnom prípade môže vrátiť priestory v súlade s pôvodným plánom.
Vážení čitatelia! Článok hovorí o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, no každý prípad je individuálny. Ak chcete vedieť ako vyriešiť presne svoj problém- kontaktujte konzultanta:
PRIHLÁŠKY A VOLANIA PRIJÍMAME 24/7 a BEZ DNÍ.
Je to rýchle a JE ZADARMO!
V každom prípade, aby sa predišlo problémom, by mal kupujúci skontrolovať pôdorys priestorov v ZINZ, červené čiary zvyčajne označujú odchýlky od normy. Ak však plán vyzerá obvyklým spôsobom, neznamená to, že nedošlo k žiadnej prestavbe, možno to nebolo odhalené. Najlepšie je prechádzať miestnosťami s pôdorysom.
Ak v dôsledku sanácie neboli ovplyvnené nosné steny, inžinierske systémy, podlahy, plynový sporák, potom je možné schválenie ľahko vykonať spätne. Ale keď sa pôvodný zámer výrazne líši od skutočného, boli zasiahnuté nosné konštrukcie, kupujúcemu po získaní priestorov nelegálnou prestavbou budú vysoké náklady na dohodu. V prípade porušenia štandardov bývania, ktoré sú schválené zákonom, bude schválenie v každom prípade nemožné.
Neodporúča sa kupovať bývanie s nelegálnou prestavbou, pretože kolaudácia alebo vrátenie priestorov do pôvodná forma môžu byť pre nového majiteľa drahé. Aj to je prekážkou pri získaní úveru na kúpu prerobeného bývania.
Výkonná moc má právo na zákl rozsudok zabaviť bývanie, ktorého prestavbu vlastník odmieta legitimovať, preto banky naň najčastejšie nechcú vydať hypotéku a ak banka predsa len poskytne úver, dlžník bude povinný podpísať dokument o zákonnom postupe. v blízkej budúcnosti
Prečo je to potrebné
Znížiť náklady na bývanie musia najčastejšie predajcovia, ktorí včas nedokončili doklady na schválenie. Pred predajom sa však treba opýtať, či je potrebné prestavbu zlegalizovať. V opačnom prípade musíte vedieť predať byt bez kolaudácie.
Podľa zákona sa akékoľvek zmeny v pôvodnom pláne nazývajú prestavba, môžu byť 2 typov:
Právne Nevyžadujú špeciálne povolenia alebo sa vyžadujú. Sú spojené s vložením, odstránením, menším premiestnením:
- batérie;
- zásuvky;
- vstavané skrine;
- plynová pec;
- vyhrievané vešiaky na uteráky;
- inštalatéri;
- ďalší.
Ak sa majiteľ rozhodol pre zasklenie lodžie, vybúranie nenosnej priečky medzi kúpeľňou a WC, tak zmeny považuje za nepodstatné, čiže nie je potrebné robiť úpravy v dokumentoch k bytu.
Ak sa ale zbúrajú priečky medzi miestnosťami, bez ohľadu na to, či sú nosné alebo nie, tak sa zmení pôdorys (počet miestností), čo znamená, že budete musieť koordinovať úkony na príslušných úradoch. V iných prípadoch možno zmeny nazvať zákonnými, ak vlastník dostal povolenie na ich vykonanie.
Nelegálne Nebolo pre nich získané žiadne povolenie. Dohodu nebolo možné legalizovať, pretože došlo k zmenám, ktoré zákon zakazuje. Napríklad vlastník:
- radiátory presunuli na zasklený balkón;
- inštalované podlahové kúrenie pomocou systému vykurovania a zásobovania vodou;
- postavil krb v byte v panelovom dome;
- umiestnil kuchyňu a kúpeľňu pod alebo nad obývaciu izbu;
- kombinované tam, kde je plynové zariadenie a miestnosť;
- vybavené oblúky, výklenky, otvory v nosných stenách.
Ak je zmena v obydlí nezákonná, musí sa pri predaji odstrániť. V inom prípade bývalá resp nového majiteľa je povinný uzavrieť dohodu. Ak sa tak nestane, pri najbližšej kontrole bytu zo strany bytového dozoru bude musieť majiteľ zaplatiť pokutu a potom sa ešte dohodnúť na prestavbe.
Keď inšpektori zistia rozsiahle zmeny, ktoré nie je možné legalizovať, vlastník je povinný vrátiť priestorom pôvodný vzhľad. Okrem toho je dosť ťažké predať byt s nelegálnou prestavbou, budete musieť vydať osvedčenie o registrácii a všetky zmeny budú zaznamenané v ňom.
V každom prípade budú nároky regulačných úradov smerovať k novému vlastníkovi, aj keď byt dostal dedením a prerábka bola vykonaná pred mnohými rokmi.
Pokyny a základné dokumenty
Rekonštruované priestory, ktorých zmeny neboli včas legalizované, môžu byť po predaji uznané ako tovar nedostatočnej kvality na základe:
- Zákon o ochrane spotrebiteľa č. 2300-1 (článok 19);
- Občiansky zákonník (čl. 477).
V dôsledku toho môže byť predávajúci privedený nielen k administratívnej zodpovednosti, ale súd ho zaviaže zaplatiť kupujúcemu náklady na presťahovanie a nahradiť mu morálnu ujmu.
Ak už bol prerobený byt predaný, nový vlastník bude musieť na legalizáciu zmien predložiť tieto dokumenty:
- váš vlastný občiansky pas a kupujúci;
- vlastnícke dokumenty pre priestory;
- zmluva o predaji;
- potvrdenie o zaplatení poplatku za registráciu domu pre nového vlastníka;
- akt prevzatia a odovzdania priestorov.
Ak sa plánuje predaj bývania s nelegálnou prestavbou, potom, aby sa predišlo znehodnoteniu transakcie, je potrebné dohodnúť sa na zmenách podľa čl. 25-29 LCD.
Majiteľ potrebuje:
- Požiadajte ZINZ o výpis z katastrálneho pasu, kde musia byť uvedené všetky vykonané zmeny. Musíte tiež získať certifikát o technické vlastnosti byty a kópiu katastrálneho pasu.
- S dokumentmi by ste sa mali obrátiť na okresné oddelenie urbanizmu a architektúry a zavolať architekta. Špecialista musí vypracovať projekt a náčrt zmien, ktoré už existujú. Tento projekt musí byť koordinovaný s hasičmi, bytovými oddeleniami a SES, s miestnymi úradmi.
- Ak regulačné úrady zmeny schvália, musíte zaplatiť pokutu, pretože prestavbu predtým majiteľ nelegalizoval.
- Potom by ste mali získať povolenie od hlavného architekta a zavolať špecialistu zo ZINZ, ktorý je povinný skontrolovať priestory a vypracovať novú technickú dokumentáciu. Je potrebné vykonať opravy pôdorysu a katastrálneho pasu, z ktorých budú potrebné nové výpisy s prihliadnutím na vykonané zmeny.
- Potom môžete uskutočniť predaj a nákup obvyklým spôsobom. Na uzavretie transakcie u notára budete navyše potrebovať:
- zmluva o predaji;
- povolenie od iných vlastníkov priestorov, ak existujú;
- súhlas poručníckeho a poručníckeho orgánu, ak je jedným z vlastníkov maloletý;
- výpis z domovej knihy, ktorý by mal obsahovať informácie o prítomnosti alebo neprítomnosti osôb prihlásených v miestnosti;
- potvrdenie o stave osobného účtu.
- Po notárskom overení dokladov je potrebné sa zaregistrovať na FUGRTS, kde o mesiac neskôr dostane nový majiteľ osvedčenie o zápise.
Za akých podmienok je predaj bytu s prestavbou
Predaj bytu s prerábkou je možný aj bez zákonného povolenia, ale kupujúceho treba upozorniť, že si s dokladmi bude musieť prejsť sám. Na tento účel predajcovia zvyčajne znižujú náklady na byt, čo umožňuje prilákať viac kupujúcich vrátane tých, ktorí sú pripravení problém vyriešiť sami.
Ak sa ukáže, že platnosť katastrálneho pasu vypršala, potrebné výpisy nie je možné získať. Neochotne budeme musieť vydať pas, čo znamená legitimizovať prestavbu. Ak už boli vykonané zmeny v priestoroch, predaj na aukcii má niekoľko zvláštností. Taktiež nie každá banka bude súhlasiť s poskytnutím úveru na kúpu takéhoto bývania.
Bez koordinácie
Priestory v bytovom dome je možné prerobiť aj bez súhlasu príslušných úradov. Prestavba síce zahŕňa zmenu v rozlohe miestností, búranie múrov a ďalšie globálne zmeny, ktoré si vyžadujú povolenia a prípravu nového projektu, no ak je potrebná rekonštrukcia priestorov, tak sa dá zrealizovať bez schválenia. Opätovné vybavenie alebo generálna oprava znamená výmenu alebo úplnú demontáž niektorých inžinierskych stavieb vo vnútri bytu.
Vlastník nemôže koordinovať svoje kroky so ZINZ a inými dozornými orgánmi, ak sa rozhodne:
- nahradiť staré inžinierske komunikácie alebo nainštalovať ďalšie;
- vykonávať kozmetické opravy (zarovnať steny, lepiť tapety, maľovať, vymieňať otvory dverí a okien);
- presunúť plynový alebo elektrický sporák pre domácnosť;
- nainštalovať nové vykurovacie zariadenie;
- iné zmeny.
Ak je na prestavbu potrebné povolenie, tak si ho musia uplatniť všetci vlastníci bytov, keď ich je viacero. Pre súkromný dom sa schválenie vydáva iba raz vo fáze jeho výstavby.
Ak chce majiteľ jednoposchodového súkromného domu v budúcnosti vykonať rekonštrukciu vnútorných priestorov, môže to urobiť bez súhlasu. Pre vlastníkov bytov je potrebné povolenie na prerábku, pretože zmeny sa nesmú dotknúť nosných konštrukcií, aby nedošlo k závažným narušeniam architektúry celého objektu.
Ak bola prestavba obytných priestorov vykonaná bez povolenia, potom sa na súd v mieste staveniska môže obrátiť:
- jeden z vlastníkov bytu, ak na to nedal súhlas;
- inšpekcia bývania alebo ZINZ;
- občania žijúci v susedných bytoch;
- iné osoby.
Pri predaji bytu s nelegálnou prestavbou ho bude musieť súčasný alebo budúci vlastník zlegalizovať, inak sa priestory vrátia do pôvodného stavu, niekedy však príslušné orgány nemôžu vydať povolenie, pretože došlo k porušeniu bytových noriem. počas rekonštrukcie
Z ponuky
Ak vlastník vykonal neoprávnenú prestavbu a vybavenie, v dôsledku čoho došlo k zničeniu bytu, ako aj poškodeniu majetku iných občanov, môže byť rozhodnuté o nútenom predaji priestorov. Podľa ZP (§ 29 ods. 5), ak vlastník neuvedie priestory do predchádzajúceho stavu, môžu sa príslušné orgány alebo iné osoby obrátiť na súd.
Na základe rozhodnutia súdu je potrebné priestory predať v dražbe. Po predaji bytu budú finančné prostriedky vynaložené na:
- splatenie trov právneho zastúpenia;
- obnovenie priestorov iným vlastníkom;
- vyplatenie zostatku bývalému vlastníkovi.
Podobné požiadavky obsahuje Občiansky zákonník (článok 292), kde sa uvádza, že súkromný priestor možno dať do verejnej dražby na základe rozhodnutia súdu, ak vlastník:
- užíva byt na iné účely;
- porušuje záujmy občanov žijúcich v susedstve;
- umožňuje zničenie domova;
- sa dopúšťa iného protiprávneho konania.
Výkonný orgán má tiež právo určiť vlastníkovi lehotu na opravu. Ak nie sú splnené požiadavky miestnych úradov a súdu, súdni exekútori byt zabavia, predajú v dražbe a výťažok po odpočítaní trov konania vrátia vlastníkovi.
Víťaz dražby uplatňuje nárok na vysťahovanie občana až po pridelení vlastníctva priestorov. Toto opatrenie sa v praxi uplatňuje veľmi zriedkavo, ak vlastník preukáže, že priestory sú pre neho jediné, kde môže bývať, tak súd žalobe na predaj bytu nevyhovie.
Hypotéka
Banky často obmedzujú parametre bývania, ktoré si možno požičať. Preto potenciálni dlžníci musia kupovať byty, ktoré potrebujú prestavbu. V iných prípadoch sa dlžníci snažia kúpiť presne ten re-plánovaný byt.
Kúpa takéhoto bytu má svoje vlastné charakteristiky, predovšetkým preto, že sa stane predmetom záložného práva. Ak sa dlžník nevyrovná s bankou, musí sa nehnuteľnosť predať, aby bol dlh splatený.
V tomto prípade existujú 2 koncepty:
- požičiavanie hypotekárnych úverov;
- hypotéku.
V prípade hypotekárneho úveru sa kupované bývanie stáva zábezpekou. Ale konvenčná hypotéka môže byť vystavená na zabezpečenie existujúcej nehnuteľnosti. V oboch prípadoch si banka musí byť istá, že ak si berie do zástavy byt, tak všetky doklady o ňom musia byť v poriadku, vrátane prípadnej prerábky.
To by malo zahŕňať aj skutočnosť, že nového majiteľa môže vykonať nelegálnu prestavbu ešte pred splatením úveru. Na poistenie bánk preto slúži poistenie hypoték.
Pri vykonávaní zákonného plánovania musí vlastník (dlžník) informovať nielen ZINZ, ale aj banku a poisťovňu, pretože vzhľadom na rekonštrukciu sa cena priestorov (zábezpeka) môže zmeniť.
Niekedy banky vopred zavedú do zmluvy o úvere osobitnú klauzulu zakazujúcu prerobiť byt, ktorý je založený až do splatenia úveru. Zodpovedný inšpektor na tento účel každoročne navštevuje priestory, aby sa uistil, že dlžník nevykonal nelegálne renovácie.
Ak sa ukáže, že dlžník vykonal prestavbu a neinformoval o tom žiadnu organizáciu, banka má právo požiadať o schválenie povolenia. V inom prípade môže žalovať, keďže v skutočnosti jeho klient porušil zmluvu. Banka má zároveň plné právo odmietnuť splniť svoje záväzky voči dlžníkovi.
Ako legalizovať dohodu
Často je potrebné vypracovať dokumenty na prestavbu priestorov priamo pri predaji bytu. Predtým si občan myslel, že s nehnuteľnosťami na bývanie sa dá robiť čokoľvek, a preto nežiadal o povolenie ZINZ a iných úradov.
Ak kupujúci nesúhlasí s prevzatím zodpovednosti za seba, tak vlastník bude musieť pred uzavretím kúpno-predajnej zmluvy v roku 2019 najskôr riadne vypracovať technickú dokumentáciu k bytu.
Jednou z možností, ako sa vyhnúť plateniu pokuty, je legitimizácia prestavby, ktorá sa síce neuskutočnila, ale je vraj plánovaná. K tomu je potrebné rokovať s odborníkom z krajského odboru architektúry, ktorý pomôže vypracovať návrh zmien.
Malo by to byť koordinované s Bytovým inšpektorátom a po vydaní povolenia budete musieť počkať na termín ukončenia navrhovaných sanačných prác a vypracovať akt o ich ukončení. Až potom je možné v ZINZ získať nové osvedčenie o registrácii. Legalizácia „spätne“ pomôže vyhnúť sa zníženiu nákladov na predávaný byt, ale otázka dokončenia obchodu sa oneskorí.
Predaj bytu s nelegálnou prestavbou je náročná úloha, ale riešiteľná. Veľa závisí od typu samotnej prestavby (v niektorých prípadoch nie je potrebné ju legalizovať). Taktiež je dôležité túto skutočnosť prediskutovať s kupujúcim. V závislosti od dosiahnutých dohôd bude.
Typy prestavby
Nie všetky typy prestavby znamenajú potrebu legitimizovať tento postup a vykonať príslušné zmeny v údajovom liste. Prestavbu možno podmienečne rozdeliť na jednu, ktorá nevyžaduje povolenie, a na jednu, ktorú možno vykonať až po získaní povolenia od BTI (Bureau of Technical Inventory).
Majitelia domov len veľmi zriedkavo pristupujú k procesu prestavby zodpovedne, pričom si pamätajú, že je stále potrebné legalizovať ho iba pri predaji.
Nevyžaduje sa žiadne povolenie
Aké prestavby možno vykonať bez povolenia:
- Výmena dverí za novšie.
- Demontáž vstavaných medziposchodí a skríň.
- Montáž antén, klimatizácií a nových batérií.
Je dôležité, aby sa takáto prestavba uskutočnila tak, aby nedošlo k narušeniu plánu bytu a vnútornej komunikácie.
Okrem toho nie je potrebné žiadne povolenie nasledujúce typy Tvorba:
- Preskupenie vane alebo umývadla za predpokladu, že sa práca vykonáva v rámci kúpeľne.
- Montáž plastových okien.
- Montáž ľahkých priečok.
- Usporiadanie dodatočných dverí v stene tam, kde predtým neboli (stena by nemala byť nosná).
V týchto prípadoch sa povolenie nevyžaduje, ale je nevyhnutné informovať orgány o vykonaných (alebo plánovaných zmenách).
Vyžaduje povolenie
Iné typy prác vyžadujú povolenie a príslušné zmeny v údajovom liste:
- Zmena umiestnenia toalety a kúpeľne alebo usporiadanie ďalších podobných miestností.
- Demontáž vodovodného potrubia.
- Spojenie balkóna alebo lodžie s izbami.
- Zmeny v štruktúre podlahy (napríklad výmena dreva za betónové potery).
Všetky vyššie uvedené zmeny vyžadujú povolenie, ale ak nebolo prijaté vopred, existuje veľká šanca, že sa už „v skutočnosti“ na zmenách dohodne a zapíše sa do údajového listu. Zároveň existuje množstvo možností prestavby, ktoré sú prísne zakázané a jediným východiskom je návrat do predchádzajúceho stavu:
- Kombinácia chodby a kuchyne.
- Vykonávanie zmien na nosných prvkoch domu.
- Vykonávanie zmien v inžinierskych komunikáciách.
- Rekonštrukcia technických priestorov domu.
- Usporiadanie plnohodnotných krbov v panelových domoch.
- Demontáž nenosných priečok v panelových domoch.
Príklad: Ak sa majiteľ bytu rozhodol vylepšiť kúrenie a pridať novú batériu, ako aj namontovať klimatizáciu, nemusí sa to považovať ani za prestavbu. Ale premiestnenie kúpeľne na iné miesto už vyžaduje povolenie a zmeny v údajovom liste. Preto sa v prvom prípade predaj bytu uskutoční o všeobecné pravidlá, a v druhom budete musieť rokovať s budúcim vlastníkom.
Neoprávnená prestavba je zakázaná a zahŕňa pokutu vo výške 2 až 2,5 tisíc rubľov.
Je možné predať byt s nelegálnou prestavbou?
Byt je možné predať aj s prerábkou bez koordinácie s príslušnými úradmi. Neexistujú žiadne priame zákazy. Treba však pamätať na to, že kupujúci často kontrolujú umiestnenie rôznych predmetov v byte pomocou osvedčenia o registrácii. Akékoľvek nezrovnalosti, ak na ne predávajúci vopred neupozornil, môžu byť interpretované nie v jeho prospech a nakoniec môže kupujúci jednoducho odmietnuť kúpu potenciálne problematického bytu.
Bez ohľadu na to, kto presne prestavbu vykonal, nový vlastník ju bude musieť zaregistrovať alebo vrátiť všetko späť. Je logické, že ľudia na takéto podmienky len tak nepristúpia. Je len jedna možnosť – znížiť náklady na bývanie.
Podľa štatistík nelegálna prestavba automaticky znižuje náklady na byt asi o 10%. Predpokladá sa, že táto suma je kompenzáciou kupujúcemu za nepríjemnosti spojené s ďalšou legalizáciou prestavby alebo vykonaním veľkých opráv s cieľom vrátiť všetko, ako je uvedené v údajovom liste.
Je veľmi dôležité, aby celková a obytná plocha bytu zostala v dôsledku prestavby nezmenená. Musíte tiež venovať pozornosť požiadavkám sanitárnej, stavebnej a požiarnej kontroly.
Vlastnosti nákupu a predaja bytov s nelegálnou prestavbou
Ak v byte dôjde k nelegálnej prestavbe, zvyčajne sa ho snažia predať až do okamihu, keď potrebujú získať nové osvedčenie o registrácii (do 5 rokov od doručenia starého). V opačnom prípade bude pre aktualizáciu dokumentu potrebné vpustiť do domu inšpektora, ktorý samozrejme okamžite zistí vykonané zmeny.
Takéto transakcie sa tiež zvyčajne vykonávajú v hotovosti. Minimalizuje sa tak dohľad rôznych úradov a znižuje sa pravdepodobnosť, že sa predávajúci dostane do problémov. Na druhej strane mnohí kupujúci odmietajú kupovať bývanie za „hotovosť“, takže táto schéma drasticky obmedzuje okruh potenciálnych zákazníkov.
Ako predať byt s nelegálnou prestavbou
Samotný postup predaja za predpokladu, že predávajúci a kupujúci dospeli k dohode o tom, kto a ako sa bude ďalej zaoberať prestavbou, nie je nijak zvlášť náročný a je vlastne zhodný s bežnou kúpou a predajom bývania.
Postup
- Diskutujte s kupujúcim o skutočnosti prestavby... Odporúča sa vopred uviesť všetky kontroverzné body, ktoré môžu byť z pohľadu zákona uznané za nelegálnu prestavbu. Zmysluplné je aj okamžité hrubé vyčíslenie možných nákladov ako na legalizáciu (ak je to možné), tak aj na vrátenie štátu „tak ako bolo“. Ak je prijatá suma nižšia ako 10% z ceny bytu, je pravdepodobné, že kupujúci bude súhlasiť s nižšou zľavou.
- Vypracujte kúpno-predajnú zmluvu... Odporúča sa doň zahrnúť doložku o sanácii v tom zmysle, že kupujúci si je vedomý a je povinný vykonať všetky potrebné kroky na odstránenie problému.
- Podpísať zmluvu... V prípade potreby to môže byť overené notárom, ale nie je to tak povinná požiadavka... Avšak dokument.
- Vypracujte akt o prijatí a prevode a podpíšte ho... Platby za bývanie sa zvyčajne vyplácajú súčasne. V tomto momente predávajúci jednoducho vezme peniaze, odovzdá doklady a s bytom už nemá nič spoločné.
- Registrovať vlastníctvo... Kupujúci sa do toho už zapája. Na základe kúpnej zmluvy a iných dokumentov sa v Rosreestr.
Dokumenty
Pri uzatváraní kúpnej zmluvy sú potrebné tieto dokumenty:
- Pasy strán (kupujúceho a predávajúceho).
- Registračný list bytu.
- Výpis z USRN.
- Osvedčenie od správcovskej spoločnosti o absencii dlhov za verejné služby.
- Výpis z domovej knihy o osobách prihlásených v byte.
- Akékoľvek dokumenty súvisiace s prestavbou, ak existujú.
- Akt o prevzatí a prevode bývania (vyhotovený a podpísaný po podpise zmluvy).
Náklady a podmienky
Ak sa dosiahnu hlavné dohody, samotná transakcia sa môže uskutočniť v priebehu niekoľkých hodín. Od nájdenia potenciálneho kupca až po prevod bytu na nového majiteľa to v priemere trvá niekoľko dní až niekoľko týždňov.
Okrem nákladov na samotnú kúpu bytu, ako aj prípadných nákladov na „spätnú“ prerábku, ktoré sa pre rozdiel v cenách nedajú ani približne naznačiť, vzniknú kupujúcemu ďalšie náklady na zaplatenie štátnej povinnosti pri registrácia vlastníctva: 2 000 rubľov od každého nového vlastníka.
Ako môžete legalizovať prestavbu
Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, že časť ceny bytu kupujúci prevedie na predávajúceho ako zálohu a ten následne prestavbu zlegalizuje alebo vráti všetko do pôvodného stavu. Okrem toho môže kupujúci túto otázku riešiť sám po uzavretí obchodu.
Dokumenty na legalizáciu prestavby v byte:
- Aplikácia prestavby.
- Legenda a plán miestností v byte.
- Doklady potvrdzujúce vlastníctvo bývania.
- Súhlas všetkých spoluvlastníkov bytu, ak sú.
- Osvedčenie o registrácii na bývanie.
- Povolenie od dozorných orgánov na prestavbu (treba ho získať vopred).
Po predložení všetkých dokladov vyšle bytová inšpekcia k vlastníkovi bytu špecialistu. Potvrdí nezrovnalosť medzi plánom a skutočným dispozičným riešením bytu a následne informácie odovzdá svojej obhliadke. Tam sa dohodnú na vykonaných zmenách (ak je to vôbec možné), po ktorých bude možné vykonať príslušné zmeny v údajovom liste.
Predaj bytu s nelegálnou prestavbou je reálny, no pomerne náročný. Skúsení odborníci na bezplatnej konzultácii objasnia všetky hlavné kontroverzné body, ktoré si zaslúžia pozornosť. Okrem toho môžu vystupovať aj ako zástupcovia klienta, ktorí sprevádzajú celú transakciu od začiatku do konca (vrátane procesu legalizácie). To pomáha prakticky eliminovať a výrazne urýchľuje proces.
(1 odhady, priemer: 5,00 z 5)
