Analistët e Colliers International kryen një studim tregu pasuri të paluajtshme komerciale Moska dhe përshkroi tendencat kryesore në tregun e zyrave.
Furnizimi në tregun e zyrave të kryeqytetit
Vëllimi i furnizimit ekzistues në tremujorin e tretë arriti në 17.23 milionë metra katrorë, nga të cilët 3.96 milionë katrorë M - klasi "A". Në tremujorin e tretë, tregu u rimbush me 75 mijë metra katrorë, gati 3.5 herë më shumë se në gjysmën e parë të vitit. Dy nga katër objektet që janë shfaqur i përkasin klasës "A", pjesa tjetër - në segmentin "B +" / "B-". Në të njëjtën kohë, që nga fillimi i vitit, vëllimi i komisioneve ka rezultuar të jetë një rekord i ulët (95,000 m2), vlera e furnizimit të zyrave të komisionimit në tre tremujorët e parë të vitit gjatë pesë viteve të fundit. .
Në fakt, shkalla përfundimtare e rritjes do të varet nga vënia në punë e dy kullave si pjesë e MIBC-së Moskë-City, pasi ato përbëjnë 70% të vëllimit të komisioneve të planifikuara deri në fund të vitit.
Në rast të marrjes së dokumentacionit për vënien në punë për të gjitha objektet e shpallura deri në fund të vitit 2017, rritja totale vjetore mund të jetë 450-465 mijë metra katrorë.
Kërkesa për zyra në Moskë
Megjithë aktivitetin e ulët në gjysmën e parë të vitit, dinamika dhe cilësia e marrëveshjeve të lidhura në tremujorin e tretë sugjerojnë se kërkesa është rigjallëruar.
Në tre tremujorët e parë, vëllimi i përgjithshëm i hapësirave të zyrave të marra me qira dhe të blera arriti në 826,000 metra katrorë, që është 30% më shumë se në të njëjtën periudhë të vitit 2016.
Numri i përgjithshëm i transaksioneve të qirasë dhe blerjes u dyfishua: të dyja kompanitë e vogla që merrnin zyra me qira më pak se 200 m2 dhe kompanitë e mëdha, të cilat kërkojnë më shumë se 10,000 m2, ishin aktive për sa i përket qiradhënies dhe blerjes.
Pesha e transaksioneve për rinegocimin dhe rishikimin e kushteve të qirasë vazhdon të bjerë. Më shumë se 80% e totalit i atribuohet zhvendosjeve të kompanive.
Ndër transaksionet më të mëdha në tremujorin e tretë 2017 - qira nga kompania Eksmo prej 23,000 m2 në qendrën e biznesit Poklonka Place, dhënia me qira nga Tele2 e një zyre me sipërfaqe 13,100 m2 në parkun e zyrave Comcity, dhënie me qira nga Kompania Technoserv prej 12,000 m2 në lagjen e biznesit Novospassky Dvor, me qira nga Deutsche Bank për 8,200 m2 në qendrën e biznesit Aquamarine III dhe qira paraprake nga Europlan për 8,000 m2 në qendrën e biznesit Oasis.
Hapësirë zyre e lirë në Moskë
Norma mesatare e vendeve të lira të punës në treg nuk ka ndryshuar ndjeshëm. Vëllimi i furnizimit falas të prezantuar u kompensua nga një blerje neto e moderuar. Norma mesatare e tregut të vendeve të lira të punës ishte 11.2%. Në vlera absolute ofrohen me qira dhe shitje 1.9 milionë m2. Në strukturën e furnizimit të lirë, 32% formuan klasën "A", 50% - "B +" dhe 17% - "B-".
Për shkak të mungesës së blloqeve të mëdha të zyrave (mbi 10,000 m2) në ndërtesa me cilësi të lartë me vendndodhje të përshtatshme, kompanitë e mëdha kanë krijuar një praktikë të lidhjes së marrëveshjeve paraprake të qirasë në projektet në ndërtim: rreth 30% e hapësirës për zyra në qendrat e biznesit. i komisionuar që nga fillimi i vitit dhe i planifikuar për vënie në punë deri në fund të vitit nuk ofrohet më në treg. Në të njëjtën kohë, pronarët e disa objekteve vazhdojnë të shtyjnë datat e vënies në punë deri në nënshkrimin e Paraqirasë me qiramarrësin spirancë.
Vëllimi ekzistues i hapësirave të zbrazëta të zyrave është i shpërndarë në mënyrë të pabarabartë dhe mungesa e furnizimit cilësor është tipike për disa nëntregje.
Çmimet e shitjes për zyra në kryeqytet
Në segmentin e shitjeve, tendencat e fillimit të vitit vazhdojnë: vëllimi i ofertës falas me cilësi të lartë mbetet i vogël, çmimet e shfaqura të shitjeve janë të qëndrueshme. Në të njëjtën kohë, që nga mesi i vitit, tashmë ka pasur një konvertim të interesit ekzistues në transaksione reale - numri i transaksioneve për blerjen e hapësirës për zyra prej më pak se 200 metra katrorë është rritur në krahasim me të njëjtën periudhë të vitit 2016. .
Treguesit e kostos në rrethet e largëta nga Qendra Qendrore Demokratike, pranë Unazës së Tretë të Transportit, arrijnë në 180,000 rubla / m² për klasën "A" dhe 150,000 rubla / m² për klasën "B +". Objektet e vendosura në një distancë nga Unaza e Tretë në drejtim të Unazës së Moskës ofrohen sot me një çmim mesatar prej 170,000 rubla / m² në klasën "A" dhe 115,000 - 130,000 rubla / m² në klasën "B". +" / "B -".
Ofrohen zyra të shtrenjta në rajonet qendrore qytete me një kosto mesatare prej 315,000 rubla / m² për klasën "A" dhe 265,000 - 275,000 rubla / m² për klasat "B +" / "B-". Në kullat e MIBC "Moscow-City" ofertat variojnë në rangun prej 245,000 - 450,000 rubla / sq.
Çmimet e qirasë për hapësira zyre në Moskë
TM3 2017 u karakterizua nga norma të qëndrueshme të qirave. Tradicionalisht, në treguesin e kursit të dhënë janë vërejtur luhatje për shkak të luhatshmërisë së kurseve të këmbimit. Tregu është ende rubla.
Pati një ndryshim të lehtë lokal në tarifat e kërkuara të qirasë së rublave sipas rretheve dhe klasave, por kjo rriti pak nivelin mesatar të tregut - brenda 1-3%. Në CDR, tarifat e dhëna të qirasë për zyrat e klasës "A" arritën në 30,785 rubla / m² / vit, për klasën "B +" - 20,240 rubla / m2 / vit.
Norma bazë e kuotuar e qirasë për zyra në dollarë amerikanë për klasën "A" është 440 dollarë / m2 / vit, në rubla - 25,831 rubla / m2 / vit. Norma bazë e kuotuar e qirasë në dollarë amerikanë për klasën "B +" / "B-" është 219 dollarë / m2 / vit, në rubla - 12,817 rubla / m² / vit.
Tendencat dhe parashikimet për zhvillimin e tregut të zyrave në Moskë
Zhvilluesit njoftuan 370,000 m2 që do të vihen në punë në tremujorin e IV, nga të cilat 340,000 m2 korrespondojnë me klasën "A". Nëse do të zbatohen planet e shpallura, vëllimi vjetor i ndërtimeve të reja në vitin 2017 do të rritet me 50% në krahasim me vitin 2016.
Objektet kryesore të shpallura për vënie në punë në tremujorin e IV 2017
Shfaqja e objekteve të klasës "A" nuk do të ketë një ndikim të rëndësishëm në vëllimin e furnizimit falas në këtë segment, pasi tashmë sot në tre nga katër qendrat e biznesit të klasës "A", mesatarisht, jo më shumë se 10% janë falas.
Me shtyrjen e vënies në punë të objekteve Moskë-City në vitin 2018, rritja e furnizimit të ri, përkundrazi, do të jetë më e ulët se shifra e vitit të kaluar me 40% (d.m.th. 197,000 m2), gjë që do të ndikojë edhe në rritjen. e normës së vendeve të lira të punës nga 10% e pritshme deri në 11.5%.
Duke pasur parasysh se në dy tremujorët e fundit rritja e vëllimit të transaksioneve ishte 65% dhe 75%, dhe në fund të vitit zakonisht mbyllet një vëllim i konsiderueshëm i ambienteve, vëllimi i përgjithshëm i kërkesës mund të arrijë në 1.0-1.1. milion metra katrorë. Pavarësisht se vëllimi i pritshëm i kërkesës mund të rezultojë më i lartë se vlerat e viteve 2014-2016, ai sërish është më i vogël se vlerat e para krizës.
Në fund të vitit, tregu do të ketë një ulje të ndjeshme të hapësirave të lira dhe një rritje graduale të tarifave të qirave.
Ulja e vëllimit të ofertës me cilësi të lartë, veçanërisht në segmentin e blloqeve të mëdha, në sfondin e dinamikës pozitive të kërkesës do të rrisë gradualisht normat në klasat "A" dhe "B +", të cilat, megjithatë, do të jenë më e dukshme në vitin 2018.
Në gusht 2017 janë ofruar me qira 2766 objekte të pasurive të paluajtshme komerciale me një sipërfaqe totale prej 1461 mijë metrash katrorë. m. Vëllimi i furnizimit për muajin në aspektin sasior u rrit me 5%, dhe në terma të sipërfaqes totale - me 10%.
Norma mesatare e qirasë për muajin u ul me 4% dhe arriti në 17,295 rubla / sq. m / vit. Kursi i këmbimit të dollarit në gusht nuk ndryshoi, prandaj, në terma dollarësh, norma gjithashtu u ul me 4% dhe arriti në 290 dollarë / m2 / vit. Gjatë vitit, që nga gushti 2016, normat e rublës nuk kanë ndryshuar, ndërsa normat e dollarit janë ulur me 8%.
Rritja e ofertës dhe rënia e qirave në muajin gusht janë të moderuara, tipike për periudhën e verës. Aktualisht nuk ka faktorë makroekonomikë dhe faktorë të tjerë për një ndryshim të rëndësishëm në tregun e pasurive të paluajtshme komerciale.
Lider për sa i përket vëllimit të furnizimit janë tradicionalisht ambientet e zyrave, pjesa e të cilave për sa i përket sipërfaqes është 48%. Kjo pasohet nga prodhimi dhe ruajtja (42%) dhe hapësirë me pakicë (10%).
Pronë me pakicë
Në gusht 2017, në treg u ekspozuan 559 objekte me një sipërfaqe totale prej 155 mijë metrash katrorë. m Krahasuar me muajin e kaluar, numri i objekteve të ekspozuara të shitjes me pakicë u rrit me 1%, dhe sipërfaqja totale - me 5%.
Nga këto objekte, në qendër u ekspozuan 35 objekte me një sipërfaqe totale prej 8 mijë metrash katrorë. m, që është 10% më e ulët se në korrik për nga sasia dhe 29% për sa i përket sipërfaqes totale. Norma mesatare e qirasë e kërkuar për këto prona për muajin u ul me 5% dhe arriti në 58,973 rubla / sq. m/vit, ndërkohë që tarifat për objektet e ekspozuara gjatë kanë mbetur praktikisht të pandryshuara. Ulja e tarifës së qirasë ndodhi, veçanërisht, për shkak të braktisjes në korrik të dy objekteve të shtrenjta - në rrugën Staryi Gai (270 sq. M., 119,000 rubla / sq. M / vit) dhe rr. Tverskaya (173 m², 131,261 rubla / m² / vit).
Numri i pronave me pakicë të ofruara me qira jashtë qendrës në gusht 2017 u rrit me 2%, dhe sipërfaqja e tyre totale - me 8%. Vëllimi i furnizimit arriti në 524 objekte me një sipërfaqe totale prej 147 mijë metrash katrorë. m. Norma mesatare për muajin u ul me 8% dhe arriti në 26,671 rubla / m2 / vit,
Për sa i përket nivelit të ndryshimit të tarifave në muaj, diferenca midis objekteve në qendër dhe jashtë saj nuk është e konsiderueshme, por në terma afatmesëm kërkesa për ambiente në qendër është më e lartë.
| Tregtimi brenda Britanisë së Madhe | sasi | GAP total, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë katrorë. m | Sipërfaqja mesatare, mijë katrorë. m | Norma mesatare, RUB / sq. m / vit | Kuptimi | 29 | 394 | 6,937 | 0,239 | 63 215 |
|---|---|---|---|---|---|
| Deri në korrik 2017 | -12% | -16% | -29% | -20% | +3% | Deri në gusht 2016 | -33% | -2% | -15% | +26% | +18% |
Pasuri të paluajtshme për zyra
Në gusht 2017, vëllimi i ofertës së pronave për zyra me qira, si në sasi ashtu edhe në sipërfaqe totale, u rrit me 2% dhe arriti në 1623 objekte me një sipërfaqe totale prej 698 mijë metrash katrorë. m.
Gjatë muajit, numri i ndërtesave të zyrave në qendër është rritur me 8%, ndërsa sipërfaqja e përgjithshme nuk ka ndryshuar. Norma mesatare e qirasë u rrit me 1% dhe arriti në 24,751 rubla / m2 / vit.
Vëllimi i furnizimit të hapësirës për zyra jashtë Unazës së Kopshtit për sa i përket sasisë dhe sipërfaqes totale u rrit me 2%, ndërsa norma mesatare u rrit me 1% dhe arriti në 15 896 rubla / m2 / vit.
Ndryshimi i tarifave për pasuritë e paluajtshme për zyra si në qendër ashtu edhe jashtë saj vazhdon të mbetet i parëndësishëm, gjë që reflekton aktivitetin e ulët të biznesit, përfshirë. me një periudhë verore.
RRG kreu një anketë të tregut të pasurive të paluajtshme komerciale në rajonin e kryeqytetit në tremujorin e tretë të 2017. Informacioni për studimin është marrë nga më shumë se 30 burime të specializuara dhe tematike kushtuar tregut të pasurive të paluajtshme komerciale në Moskë. Burimet përfshijnë bazat elektronike të të dhënave të pasurive të paluajtshme, mediat e shkruara dhe elektronike, agjencitë imobilare dhe kompanitë konsulente.
Lokalet e zyrës, industriale dhe magazina (PSP) dhe ambiente tregtare falas (PSN) me vlerë 36 milion rubla, si dhe ambiente me pakicë me vlerë nga 26 milion rubla ose ambiente me një sipërfaqe totale prej të paktën 100 sq. m.
Objektet e ofruara në burime të hapura u zgjodhën si objekte për hulumtimin e tregut të qirave të pasurive të paluajtshme komerciale - lokalet e shitjes me pakicë, zyra, industriale dhe magazine (PSP) me një sipërfaqe totale prej të paktën 50 sq. m.
Vëllimi i ofertave të objekteve të pasurive të paluajtshme në të dy segmentet - shitje dhe qira - ka rënë.
Shitje
Tregu në tërësi
Vëllimi i furnizimit
Në 3 sq. Në vitin 2017, vëllimi i ofertës u ul me 1% në sasi dhe me 4% në sipërfaqe totale. Për vitin, krahasuar me 3 sq. Në vitin 2016, vëllimi i ofertës u ul me 5% në sasi dhe me 28% në sipërfaqe.
Në total, në tremujorin e tretë u nxorën në shitje 2,164 objekte me një sipërfaqe totale prej 2,960 mijë metrash katrorë.
Treguesit e çmimeve
Çmimi mesatar i ponderuar në 3 sq. 2017 u ul me 1% dhe arriti në 176,936 rubla / sq. Duke marrë parasysh që kursi i këmbimit të dollarit për tremujorin u rrit me 3% dhe u ul me 9% gjatë vitit, çmimi në terma dollarë për tremujorin u rrit me 2%, dhe gjatë vitit u ul me 19% dhe arriti në 2,998 dollarë. / sq M. Vlera totale e objekteve të pasurive të patundshme komerciale për tremujorin u ul me 5%, dhe për vitin - me 35% dhe arriti në 523 miliardë rubla.
Rënia e çmimeve si në rubla ashtu edhe në dollarë për vitin tregon një rënie të kërkesës. Në të njëjtën kohë, ulja e vëllimit të ofertës së hapësirave të lira, largimi i tyre nga tregu jep shpresë se së shpejti do të gjendet një pikë e re ekuilibri në treg.
| Të gjitha segmentet | sasi | Kostoja totale, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë metra katrorë | Sipërfaqja mesatare, mijë metra katrorë | |
| kuptimi | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Vëllimi i furnizimit
Vëllimi i ofertës sipas sipërfaqes bruto në tremujorin e tretë kundrejt tremujorit të dytë pasuri të paluajtshme me pakicë u ul me 14%, në zyra - me 5%, në ambiente industriale dhe magazine - me 5%, dhe në ambiente të lira - u rrit me 14%.
Vëllimi i furnizimit për sipërfaqen totale për vitin krahasuar me 3 sq. Në vitin 2016, pasuritë e paluajtshme për shitje me pakicë u ulën me 29%, pasuritë e paluajtshme për zyra - me 35%, pasuritë e paluajtshme industriale dhe magazina - u rritën me 17%, dhe lokalet e lira u ulën me 35%.
Ka pasur ndryshime në strukturën e segmenteve sipas zonës. Pjesa e pronave të zyrave ishte 59%. Kjo pasohet nga ambientet me përdorim të lirë (21%), prodhimi dhe magazinimi (13%) dhe lokalet me pakicë (7%).
Treguesit e çmimeve
Për tremujorin e tretë të vitit 2017, çmimi për pasuritë e paluajtshme me pakicë u rrit me 2% në 245,510 rubla / m2, për pasuritë e paluajtshme të zyrës u ul me 4% dhe arriti në 202,521 rubla / sq. 63,439 rubla / sq. ambiente falas - me 5% në 210,068 rubla / sq.
Krahasuar me tremujorin e tretë të vitit 2016, çmimi mesatar i ponderuar është ulur me 9% për shitjet me pakicë, me 4% për zyrat, me 17% për pasuritë e paluajtshme industriale dhe magazine dhe është rritur me 1% për ambientet e lira.
I vetmi segment ku çmimet u ulën në TM3 2017 ishin pasuritë e paluajtshme për zyra, megjithatë, rritja e çmimeve në segmentet e tjera ishte e parëndësishme, dhe gjatë vitit çmimet u ulën në të gjitha segmentet me përjashtim të ambienteve të prodhimit dhe depove.
| Tregtisë | sasi | Kostoja totale, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë metra katrorë | Sipërfaqja mesatare, mijë metra katrorë | Çmimi mesatar i ponderuar, RUB / sq.m |
| kuptimi | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Zyrë | sasi | Kostoja totale, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë metra katrorë | Sipërfaqja mesatare, mijë metra katrorë | Çmimi mesatar i ponderuar, RUB / sq.m |
| kuptimi | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| deri në tremujorin e II 2017 | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| PSP | sasi | Kostoja totale, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë metra katrorë | Sipërfaqja mesatare, mijë metra katrorë | Çmimi mesatar i ponderuar, RUB / sq.m |
| Kuptimi | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| PSN | sasi | Kostoja totale, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë metra katrorë | Sipërfaqja mesatare, mijë metra katrorë | Çmimi mesatar i ponderuar, RUB / sq.m |
| kuptimi | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| deri në tremujorin e II 2017 | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
Pronë me pakicë
Vëllimi i furnizimit
Në tremujorin e tretë u ekspozuan 348 objekte me pakicë me një sipërfaqe totale prej 186 mijë metrash katrorë, nga të cilët 32 objekte brenda Unazës së Kopshtit dhe 316 objekte jashtë tij.
Gjatë tremujorit, vëllimi i ofertës së objekteve të shitjes me pakicë në qendër është ulur me 9% në sasi, dhe nuk ka ndryshuar për sa i përket sipërfaqes totale. Vëllimi i ofertës së objekteve të shitjes me pakicë jashtë qendrës në terma sasior u ul me 16% dhe me 15% në terma të sipërfaqes totale.
Treguesit e çmimeve
Çmimi mesatar i ponderuar për pronat me pakicë në qendër për tremujorin e 3-të të 2017 u ul me 16% dhe arriti në 824,912 rubla / m2, që ishte për shkak të përfundimit të ekspozitës në tremujorin e dytë të një prone të madhe dhe të lirë në Korsi Khoromny. (2,586 sq. M., 2,200,000 rubla / sq. M.), Dhe hyrja në treg e objekteve të lira në Raushskaya emb. (398 sq.m, 282.518 rubla / m²), Tolmachevsky për. (680 sq. M., 262.500 rubla / sq. M.), Kazarmenny per. (720 sq. M., 305.556 rubla / sq. M.).
Çmimi mesatar i ponderuar për ambientet me pakicë jashtë qendrës u rrit me 4% në 219,283 RUB / sq. Rritja e çmimeve u shoqërua me hyrjen në treg në tremujorin e 3-të të një objekti të shtrenjtë me pakicë në Ryazansky Prospect (9,747 sq. M., 359,064 rubla / sq. M.).
Pavarësisht se çmimet për ambientet në qendër janë ulur gjatë tremujorit, dhe jashtë, përkundrazi, janë rritur, gjatë vitit situata është e kundërta, prandaj, në terma afatmesëm mund të themi se kërkesa për ambiente në qendër është më i lartë, por deri vonë këto ambiente ishin disi të mbivlerësuara.
| Tregtisë | sasi | Kostoja totale, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë metra katrorë | Sipërfaqja mesatare, mijë metra katrorë | Çmimi mesatar i ponderuar, RUB / sq.m |
| kuptimi | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Tregtimi brenda Britanisë së Madhe | sasi | Kostoja totale, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë metra katrorë | Sipërfaqja mesatare, mijë metra katrorë | Çmimi mesatar i ponderuar, RUB / sq.m |
| kuptimi | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| Tregtisë jashtë Britanisë së Madhe | sasi | Kostoja totale, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë metra katrorë | Sipërfaqja mesatare, mijë metra katrorë | Çmimi mesatar i ponderuar, RUB / sq.m |
| kuptimi | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
Rrugë-shitje me pakicë
Vëllimi i furnizimit
Në TM3 2017 janë nxjerrë në shitje 107 objekte rrugore me pakicë me një sipërfaqe totale prej 29 mijë metrash katrorë, nga të cilat 10 objekte janë brenda Unazës së Kopshtit dhe 97 objekte jashtë saj.
Vëllimi i furnizimit për objektet e shitjes me pakicë në qendër për sa i përket sasisë u ul me 9%, dhe sipërfaqja totale - me 10%. Vëllimi i furnizimit për objektet e shitjes me pakicë jashtë qendrës në aspektin sasior u ul me 14%, dhe për sa i përket sipërfaqes totale - me 20%.
Treguesit e çmimeve
Çmimi mesatar i ponderuar për objektet me pakicë në rrugë në qendër u rrit me 8% në 960,183 rubla / m2, ndërsa çmimi për objektet e vjetra u ul me 10%. Rritja e çmimeve ishte për shkak të hyrjes në treg të një prone të shtrenjtë në M. Kozikhinsky per. (100 sq. M., 1.459.550 rubla / sq. M.).
Jashtë qendrës, çmimi mesatar i ponderuar u rrit me 2% dhe arriti në 275,718 rubla / m², që ishte për shkak të një rritjeje prej 5% të çmimeve për objektet që janë ekspozuar për një kohë të gjatë.
| Rrugë-shitje me pakicë | sasi | Kostoja totale, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë m2 | Sipërfaqja mesatare, mijë m2 | |
| kuptimi | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| Rruga me pakicë brenda Britanisë së Madhe | sasi | Kostoja totale, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë m2 | Sipërfaqja mesatare, mijë m2 | Çmimi mesatar i ponderuar, RUB / m2 |
| kuptimi | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| Rruga me pakicë jashtë MB | sasi | Kostoja totale, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë m2 | Sipërfaqja mesatare, mijë m2 | Çmimi mesatar i ponderuar, RUB / m2 |
| kuptimi | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
Qira
Tregu në tërësi
Vëllimi i furnizimit
Vëllimi i furnizimit në tregun e qirave është 3 sq. Në vitin 2017 u ul me 7% në sasi dhe me 10% në sipërfaqe totale. Në përgjithësi, për 4 tremujorë, vëllimi i furnizimit u rrit me 19% në sasi, dhe në terma të sipërfaqes totale - me 3%.
Në tremujorin e tretë u ekspozuan gjithsej 4,452 objekte me një sipërfaqe totale prej 2,260 mijë m2.
Treguesit e çmimeve
Norma mesatare si për tremujorin ashtu edhe për 4 tremujorët e fundit u ul me 3% dhe arriti në 17,969 rubla / m2 / vit. Duke marrë parasysh faktin se norma e dollarit për tremujorin e tretë u rrit me 3%, çmimi në terma dollarë nuk ndryshoi për tremujorin dhe arriti në 304 $ / m2 / vit. vjetore qira për tremujorin u ul me 12% dhe arriti në 32.4 miliardë rubla.
Rënia e normës mesatare të qirasë në dollarë dhe në rubla për vitin tregon se faktorët negativë mbizotërojnë ende në tregun e pasurive të paluajtshme.
| Të gjitha segmentet | sasi | GAP total, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë metra katrorë | Sipërfaqja mesatare, mijë metra katrorë | |
| kuptimi | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Analiza krahasuese sipas segmentit
Vëllimi i furnizimit
Vëllimi i ofertës për sipërfaqen totale për tremujorin e tretë 2017 në raport me tremujorin e dytë është ulur me 19% në pakicë, me 11% në zyra dhe me 4% në pasuri të paluajtshme industriale dhe magazine.
Vëllimi i ofertës për sipërfaqen totale për vitin e pasurive të paluajtshme me pakicë u ul me 5%, për zyra - me 4%, dhe për pasuritë e paluajtshme industriale dhe magazine - u rrit me 17%.
Ambjentet e zyrave mbeten lider në ofertë për sa i përket sipërfaqes totale, me një peshë prej 50%. Kjo pasohet nga prodhimi dhe magazinimi (38%) dhe objektet e shitjes me pakicë (12%).
Treguesit e çmimeve
Norma mesatare e qirasë për tremujorin e 3-të të 2017 për pasuri të paluajtshme me pakicë u ul me 2% dhe arriti në 30,808 rubla / m² / vit, për pasuritë e paluajtshme të zyrës - gjithashtu u ul me 2% në 17,327 rubla / m² / vit, dhe për prodhimin dhe depo - u rrit me 2% dhe arriti në 6,656 rubla / m² / vit.
Krahasuar me tremujorin e tretë 2016, ndryshimi i tarifës së qirasë ka qenë -3% për shitjet me pakicë, + 1% për zyrat dhe për pasuritë e paluajtshme industriale dhe magazine nuk ka ndryshuar norma.
Ndryshimi i normave si për tremujorin ashtu edhe për vitin vijon të mbetet i parëndësishëm, gjë që është tipike për fazën e stagnimit të tregut.
| Tregtisë | sasi | GAP total, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë metra katrorë | Sipërfaqja mesatare, mijë metra katrorë | Norma mesatare, rubla / m2 / vit |
| kuptimi | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| Zyrë | sasi | GAP total, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë metra katrorë | Sipërfaqja mesatare, mijë metra katrorë | Norma mesatare, rubla / m2 / vit |
| kuptimi | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| PSP | sasi | GAP total, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë metra katrorë | Sipërfaqja mesatare, mijë metra katrorë | Norma mesatare, rubla / m2 / vit |
| Kuptimi | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
Pronë me pakicë
Vëllimi i furnizimit
Vëllimi i ofertës së pasurive të paluajtshme me pakicë në tremujorin e tretë u ul me 10% në sasi, dhe në terma të sipërfaqes totale u ul me 19%. Vëllimi i ofertës për vitin u rrit me 11% në sasi, dhe u ul me 5% për sa i përket sipërfaqes totale.
Në total, në tremujorin e tretë u ekspozuan 922 objekte me një sipërfaqe prej 254 mijë metrash katrorë, nga të cilët 51 objekte në qendër dhe 871 ambiente jashtë.
Vëllimi i ofertës për sipërfaqen totale në tremujorin e tretë u ul me 18% në qendër dhe me 19% jashtë saj.
Treguesit e çmimeve
Norma mesatare e qirasë për pikat e shitjes me pakicë brenda Unazës së Kopshtit prej 3 sq. 2017 u ul me 1% dhe arriti në 58,889 rubla / m2 / vit.
Norma mesatare e qirasë për objektet e shitjes me pakicë jashtë Unazës së Kopshtit nuk ka ndryshuar dhe arriti në 29,164 RUB / m2 / vit.
Parëndësia e ndryshimeve në tarifat për objektet e shitjes me pakicë tregon stanjacion në treg në kontekstin e uljes së vëllimit të ofertës.
| Tregtimi brenda Britanisë së Madhe | sasi | GAP total, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë metra katrorë | Sipërfaqja mesatare, mijë metra katrorë | Norma mesatare, rubla / m2 / vit |
| kuptimi | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| Tregtisë jashtë Britanisë së Madhe | sasi | GAP total, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë metra katrorë | Sipërfaqja mesatare, mijë metra katrorë | Norma mesatare, rubla / m2 / vit |
| kuptimi | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
Rrugë-shitje me pakicë
Vëllimi i furnizimit
Vëllimi i ofertës së objekteve të formatit rrugor-tregti me pakicë në tremujorin e tretë 2017 u ul me 10% në sasi dhe me 19% në sipërfaqe totale. Gjatë vitit, vëllimi i ofertës u rrit me 13% në sasi, dhe me 4% në sipërfaqe totale. Në total, në tremujorin e tretë u ekspozuan 353 objekte me një sipërfaqe prej 76 mijë metrash katrorë, nga të cilët 17 objekte u ofruan në qendër dhe 336 objekte jashtë saj.
| Rruga me pakicë brenda Britanisë së Madhe | sasi | GAP total, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë m2 | Sipërfaqja mesatare, mijë m2 | Norma mesatare, rubla / m2 / vit |
| kuptimi | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| Rruga me pakicë jashtë MB | sasi | GAP total, milion rubla | Sipërfaqja totale, mijë m2 | Sipërfaqja mesatare, mijë m2 | Norma mesatare, rubla / m2 / vit |
| kuptimi | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| deri në tremujorin e II 2017 | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| deri në tremujorin e III. 2016 | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
Situata e përgjithshme e tregut
Në tremujorin e tretë 2017, Banka e Rusisë vazhdoi të ulë normën e saj bazë në 8.5% në vit (shtator 2017).
Kursi mesatar i këmbimit të dollarit për tremujorin e tretë 2017 arriti në 58,9 rubla, një rritje prej 3,0% krahasuar me mesataren e tremujorit të dytë 2017. 2017 nëntor.
Në gjysmën e parë të 2017, vëllimi i përgjithshëm i tregut të hapësirave për zyra në Moskë u rrit me 0.3%, duke arritur në pothuajse 16.0 milion metra katrorë, nga të cilat 14.8 milion metra katrorë - segmentet A, B + dhe B.
Ofertat
Vëllimi i vënies në punë është 3 sq. 2017 arriti në 48.2 mijë metra katrorë (GLA), që është 23% më e ulët se në tremujorin e mëparshëm dhe 3 herë më pak se rezultati i së njëjtës periudhë të vitit 2016. Në total, mbi 3 tremujorë, oferta është rritur me 163.0 mijë metra katrorë
Në 3 sq. 2017 objekte të reja u shfaqën brenda kufijve të Moskës "të vjetër"; i gjithë vëllimi i futur i përket klasës A. Struktura e vëllimit të përgjithshëm të propozimit sipas klasave nuk ka ndryshuar.
Kërkesa
Në fund të tremujorit të tretë. Në vitin 2017, shkalla mesatare e vendeve të lira të punës në klasat A, B +, B nuk ka ndryshuar në krahasim me periudhën paraardhëse, duke arritur në 15.9%. Sidoqoftë, dinamika e treguesit është me shumë drejtime në varësi të klasës:
Një rritje e nivelit të vendeve të lira të punës në klasën A me 0,5 p.p. - deri në 21.5%, përfshirë. për shkak të futjes së objekteve të reja. Ka një rritje të numrit të vendeve të lira të punës në objektet brenda Unazës së Tretë të Transportit, vendet vakante në qendrat e biznesit jashtë Unazës së Tretë të Transportit janë ulur lehtë (me 0.1 pikë përqindje)
Në klasat B+ dhe B, niveli i vendeve të lira të punës është ulur me 0,4 pikë përqindje. (mesatarisht dhe në secilën klasë) - deri në 13.4% dhe 8.8%, përkatësisht. Në të njëjtën kohë, shkalla e banimit u rrit pavarësisht vendndodhjes. Mesatarja e vendeve të lira të punës në klasat B +/B arriti në 12.2%.
Klasa C tregoi një rënie të lehtë të vendeve të lira të punës (me 0,1 pp).
Në përgjithësi, për 9 muaj të vitit 2017, vendet e lira të punës në të gjitha klasat u ulën: në klasën A - me 1,1 pp, në klasën B + - me 2,9 pp, në klasën B - me 1,2 pp. .p, klasa C - me 0,9 pp.
3 sq. Viti 2017 u karakterizua nga transaksione të mëdha qiraje. 3 marrëveshjet kryesore në tremujor u përkisnin kompanive të telekomunikacionit dhe teknologjisë IT. Vëllimi i transaksioneve të mëdha (nga 1 mijë metra katrorë) arriti në 53 mijë metra katrorë, nga të cilat 62% janë të klasës A.
Duke marrë parasysh rritjen e ekspozitës së ambienteve të zyrave, formate të reja po bëhen të rëndësishme, të fokusuara në nevojat e bizneseve të vogla: mini-zyra 15-80 m2 (përfshirë vendet e gatshme të punës) dhe hapësirat e bashkëpunimit në zhvillim aktiv.
Ofertë komerciale
Në fund të tremujorit të tretë 2017, nuk ka pasur ndryshime të rëndësishme në kushtet tregtare, në përgjithësi mund të flasim për stabilizim të tarifave të qirave.
Në periudhën raportuese, luhatjet e tarifave të qirasë në klasat B +, B, C u regjistruan brenda 0,9-2,2%; në klasën A, norma mesatare e qirasë nuk ka ndryshuar.
Në fund të tremujorit të tretë të 2017, normat mesatare të qirasë janë: në klasën A - 1980 rubla / m² / muaj; në klasën B + - 1350 rubla / sq.m / muaj; në klasën B - 1110 rubla / m² / muaj; në klasën C - 930 rubla / sq.m / muaj
Norma mesatare e ponderuar e qirasë në klasën В + / В u ul pak (me 0.8%) dhe arriti në 1260 rubla / m2 / muaj.
Si rezultat i dinamikës së çmimeve, distanca midis klasave B + dhe A u rrit nga 30% në 32%; ndërmjet B dhe B + - u ul nga 20% në 18%; ndërmjet C dhe B - mbeti në të njëjtin nivel.
Konkluzionet dhe parashikimet e zhvillimit
Në tremujorin e tretë, tregu u rimbush me dy prona të klasit A me një sipërfaqe totale prej 48.2 mijë metra katrorë GLA, që është 3 herë më pak se vëllimi i së njëjtës periudhë të vitit 2016.
Tërheqja e hapësirës së re ndikoi në shkallën e vendeve të lira të punës në klasën A (rritje me 0.5 pikë përqindje në fund të tremujorit), por në përgjithësi, që nga fillimi i vitit, vendi vakant është ulur me 1.1 pikë përqindje. .
Në fund të tremujorit, në klasat B+, B dhe C vihet re një rritje e shkallës së zënies, por ritmi i rënies së vendeve të lira është më i ulët se në tremujorin e parë 2017.
Nuk ka pasur ndryshime të rëndësishme në tarifat e qirave krahasuar me TM2 2017.
Deri në fund të vitit, duhet të presim vënien në punë të rreth 275 mijë m2 hapësirë për zyra, nga të cilat 72% janë në kullat e qytetit të Moskës. Nuk përjashtohet që vënia në përdorim e disa prej objekteve të planifikuara të shtyhet për në vitin 2018.
Me daljen e objekteve të reja është e mundur shtimi i vendeve vakante në klasën A, por duke qenë se disa objekte plotësohen pjesërisht edhe në fazën e ndërtimit, nuk do të ketë rritje të ndjeshme të vendeve vakante në klasë.
Në klasat B + / B vendi i lirë do të vazhdojë të bjerë në sfondin e një vëllimi të ulët propozimesh premtuese.
Nuk priten ndryshime të rëndësishme në normat mesatare të qirave në TM4 2017.
1 Përpara 4Q2015 - normat e qirasë tregohen në USD / m2 / vit, dinamika u llogarit gjithashtu në USD. Në 3Q2015, vlera e dinamikës në RUV tregohet në kllapa. Që nga 4Q2015, për shkak të kalimit të tregut në rubla, normat e qirasë dhe dinamika e tyre llogariten në RUV, në kllapa është vlera në terma USD / m² / vit - me kursin aktual të këmbimit.
