Colliers International analistleri pazar araştırması yaptı ticari gayrimenkul Moskova ve ofis pazarındaki temel eğilimleri özetledi.
Sermayenin ofis piyasasında arz
Üçüncü çeyrekte mevcut arzın hacmi 17.23 milyon metrekare M, bunun 3.96 milyon metrekare M - "A" sınıfı oldu. Üçüncü çeyrekte pazar, yılın ilk yarısındakinin neredeyse 3,5 katı olan 75.000 metrekare ile yenilendi. Ortaya çıkan dört nesneden ikisi "A" sınıfına, geri kalanı - "B +" / "B-" segmentine aittir. Aynı zamanda, yılın başından bu yana, son beş yılda yılın ilk üç çeyreğinde devreye alınan ofis arzının değeri, yılın başından bu yana rekor düzeyde düşük (95.000 m²) oldu. .
Aslında, nihai büyüme oranı, Moskova-Şehir MIBC'nin bir parçası olarak iki kulenin işletmeye alınmasına bağlı olacaktır. yıl sonuna kadar planlanan devreye alma hacminin %70'ini oluşturuyorlar.
2017 yılı sonuna kadar açıklanan tüm nesneler için işletmeye alma ile ilgili belgelerin alınması durumunda, toplam yıllık büyüme 450-465 bin m2 olabilir.
Moskova'da ofis talebi
Yılın ilk yarısındaki düşük hareketliliğe rağmen, üçüncü çeyrekte yapılan anlaşmaların dinamikleri ve kalitesi, talebin canlandığını gösteriyor.
İlk üç çeyrekte, kiralanan ve satın alınan ofis alanı toplam hacmi 826.000 metrekare olarak gerçekleşti ve bu, 2016 yılının aynı dönemine göre %30 daha fazla.
Toplam kiralama ve satın alma işlemlerinin sayısı iki katına çıktı: hem 200 metrekareden küçük ofis kiralayan küçük şirketler hem de 10.000 metrekareden fazla alana ihtiyaç duyan büyük şirketler, kiralama ve satın alma açısından aktifti.
Kiralama koşullarının yeniden müzakeresi ve revizyonuna ilişkin işlemlerin payı azalmaya devam etmektedir. Toplam hacmin %80'inden fazlası şirket yer değiştirmeleriyle ilgilidir.
2017'nin 3. çeyreğindeki en büyük işlemler arasında Eksmo tarafından Poklonka Place iş merkezinde 23.000 m2'lik kiralama, Comcity ofis parkında 13.100 m2'lik bir ofisin Tele2 tarafından kiralanması ve kira sözleşmesi yer aldı. Technoserv tarafından Novospassky Dvor iş bölgesinde 12.000 m2, Deutsche Bank tarafından Aquamarine III iş merkezinde 8.200 m2 kira ve Oasis iş merkezinde Europlan 8.000 m2 ön kiralama.
Moskova'da boş ofis alanı
Piyasadaki ortalama boşluk oranı önemli ölçüde değişmedi. Tanıtılan ücretsiz arzın hacmi, ılımlı bir net devralma ile dengelendi. Piyasa ortalama boşluk oranı %11,2 oldu. Mutlak olarak 1,9 milyon m2 kiralık ve satılıktır. Ücretsiz tedarik yapısında %32'si "A", %50'si - "B+" ve %17'si - "B-" sınıfını oluşturmuştur.
Büyük ofis bloklarının eksikliğinden dolayı (10.000 metrekareden fazla) Elverişli konumlara sahip yüksek kaliteli binalarda, büyük şirketler tarafından inşaat halindeki projelerde ön kira sözleşmeleri yapılması uygulaması oluşturulmuştur: ofis alanlarının yaklaşık %30'u yılbaşından itibaren devreye alınan ve yıl sonuna kadar devreye alınması planlanan iş merkezleri artık piyasaya sunulmamaktadır. Aynı zamanda, bazı nesnelerin sahipleri, işletmeye alma tarihlerini çapa kiracısı ile ön kiralama imzalayana kadar ertelemeye devam ediyor.
Mevcut boş ofis alanı hacmi eşit olmayan bir şekilde dağılmıştır ve bazı alt pazarlar için kaliteli tedarik sıkıntısı tipiktir.
Başkentteki ofisler için satış fiyatları
Satış segmentinde, yılın başındaki eğilimler devam ediyor: ücretsiz yüksek kaliteli tedarik hacmi küçük kalıyor, görüntülenen satış fiyatları sabit. Aynı zamanda, yılın ortasından bu yana, halihazırda mevcut faizlerin gerçek işlemlere dönüştürülmesi olmuştur - 200 metrekareden daha az ofis alanı satın alma işlemlerinin sayısı 2016'nın aynı dönemine göre artmıştır. .
Merkezi Demokratik Merkezden uzak, Üçüncü Ulaşım Halkasının yakınındaki ilçelerdeki maliyet göstergeleri, "A" sınıfı için 180.000 ruble / m2 ve "B +" sınıfı için 150.000 ruble / m2'dir. Üçüncü Çevre Yolu'ndan Moskova Çevre Yolu yönünde uzakta bulunan nesneler bugün "A" sınıfında ortalama 170.000 ruble / metrekare ve "B sınıfında 115.000 - 130.000 ruble / metrekare fiyatla sunulmaktadır. +" / "B-".
Pahalı ofisler sunuluyor merkezi bölgeler"A" sınıfı için ortalama 315.000 ruble / metrekare ve "B +" / "B-" sınıfları için 265.000 - 275.000 ruble / metrekare maliyetle şehirler. MIBC "Moscow-City" kulelerinde teklifler 245.000 - 450.000 ruble / m2 aralığında değişmektedir.
Moskova'da ofis alanı kiralama fiyatları
2017 yılının 3. çeyreği, istikrarlı kira oranları ile karakterize edildi. Geleneksel olarak, döviz kurlarının oynaklığı nedeniyle verilen kur göstergesinde dalgalanmalar gözlendi. Piyasa hala ruble.
Bölgelere ve sınıflara göre talep edilen ruble kira oranlarında yerel olarak hafif bir değişiklik oldu, ancak bu ortalama piyasa seviyesini biraz artırdı -% 1-3 arasında. CDR'de, A sınıfı ofisler için verilen kira oranları, B sınıfı + - 20.240 ruble / m2 / yıl için 30.785 ruble / m2 / yıl olarak gerçekleşti.
"A" sınıfı için ABD doları cinsinden ofisler için belirtilen baz kira oranı, ruble olarak 440 $ / m² / yıl, - 25.831 ruble / m² / yıl. "B +" / "B-" sınıfı için ABD doları cinsinden belirtilen baz kira oranı, ruble olarak 219 $ / m² / yıl, 12.817 ruble / m² / yıl'dır.
Moskova ofis pazarının gelişimi için eğilimler ve tahminler
Geliştiriciler, IV çeyrekte 370.000 m2'nin devreye alınacağını ve bunun 340.000 m2'sinin "A" sınıfına karşılık geldiğini duyurdu. Açıklanan planların uygulanması halinde 2017 yılında yeni inşaatların yıllık hacmi 2016 yılına göre %50 oranında artacaktır.
2017'nin IV çeyreğinde devreye alınması için açıklanan ana nesneler
"A" sınıfı nesnelerin görünümünün, bu segmentteki ücretsiz tedarik hacmi üzerinde önemli bir etkisi olmayacaktır, çünkü bugün zaten dört "A" sınıfı iş merkezinden üçü ortalama olarak %10'dan fazla ücretsiz değildir.
Moskova-Şehir tesislerinin işletmeye alınmasının 2018'e ertelenmesiyle, yeni arzdaki artış, aksine, büyümeyi de etkileyecek olan geçen yılki rakamdan %40 (yani 197.000 m2) daha düşük olacaktır. boşluk oranının %10'dan %11,5'e çıkarılması.
Son iki çeyrekte işlem hacmindeki büyümenin %65 ve %75 olduğu ve yıl sonunda önemli miktarda tesisin genellikle kapalı olduğu dikkate alındığında, toplam talep hacminin 1.0-1.1'e kadar çıkabileceği göz önünde bulundurulur. milyon metrekare Beklenen talep hacmi 2014-2016 değerlerinin üzerinde çıkabilse de yine de kriz öncesi değerlerin altındadır.
Yıl sonunda piyasa, boş alanlarda önemli bir düşüş ve kira oranlarında kademeli bir artış görecek.
Özellikle büyük bloklar segmentinde yüksek kaliteli arz hacminde, talebin olumlu dinamiklerinin arka planına karşı bir azalma, A ve B + sınıflarındaki oranları kademeli olarak artıracak, ancak 2018'de en belirgin olacak.
2017 yılı Ağustos ayında toplam 1.461 bin metrekare alana sahip 2.766 adet ticari gayrimenkul kiralamaya sunulmuştur. m Ayın arz hacmi miktar bazında %5 ve toplam alan açısından %10 arttı.
Aylık ortalama kira oranı %4 azalarak 17.295 ruble / m2 olarak gerçekleşti. kulağım. Ağustos ayında dolar kuru değişmedi, bu nedenle dolar bazında oran da %4 azalarak 290 $ / m2 / yıl olarak gerçekleşti. Yıl boyunca, Ağustos 2016'dan bu yana ruble oranları değişmezken, dolar oranları %8 düştü.
Ağustos ayında arzdaki büyüme ve kira oranlarındaki düşüş, yaz dönemi için tipik olan ılımlı. Şu anda ticari gayrimenkul piyasasında önemli bir değişiklik için makroekonomik ve diğer faktörler bulunmamaktadır.
Ofis binaları, alan bazında %48'lik bir pay ile arz açısından geleneksel olarak lider olmaya devam etmektedir. Bunu %42 ile üretim ve depolama izlemektedir. satış alanı (10%).
perakende mülk
Ağustos 2017'de toplam 155 bin metrekare alana sahip 559 obje pazarda sergilendi. m.Bir önceki aya kıyasla, sergilenen ticari nesnelerin sayısı %1 ve toplam alan - %5 arttı.
Bu objelerden toplam alanı 8 bin metrekare olan 35 obje merkezde sergilendi. m, miktar olarak Temmuz ayına göre %10, toplam alan olarak ise %29 daha düşüktür. Bu mülkler için aylık ortalama talep edilen kira oranı %5 azalarak 58.973 ruble/m2 olarak gerçekleşti. m / yıl, uzun süredir sergilenen nesnelerin oranları pratikte değişmeden kaldı. Kira oranındaki düşüş, özellikle, iki pahalı nesnenin Temmuz ayında terk edilmesinden dolayı meydana geldi - Stary Gai caddesinde (270 metrekare M, 119.000 ruble / metrekare M / yıl) ve st. Tverskaya (173 metrekare, 131.261 ruble / metrekare / yıl).
Ağustos 2017'de merkez dışında kiralık olarak sunulan perakende mülklerin sayısı %2, toplam alanı ise %8 arttı. Arz hacmi, toplam 147 bin metrekare alana sahip 524 nesneye ulaştı. m Ay için ortalama oran %8 azalarak 26.671 ruble / m2 / yıl olarak gerçekleşti,
Aylık oranlardaki değişim düzeyi açısından, merkezdeki ve dışındaki nesneler arasındaki fark önemli değildir, ancak orta vadede merkezdeki tesislere olan talep daha yüksektir.
| Birleşik Krallık içinde ticaret | Miktar | Toplam GAP, RUB milyon | Toplam alan, bin metrekare m | Ortalama alan, bin metrekare m | Ortalama oran, RUB / sq. kulağım | Anlam | 29 | 394 | 6,937 | 0,239 | 63 215 |
|---|---|---|---|---|---|
| Temmuz 2017'ye kadar | -12% | -16% | -29% | -20% | +3% | Ağustos 2016'ya kadar | -33% | -2% | -15% | +26% | +18% |
ofis gayrimenkul
Ağustos 2017'de, hem miktar hem de toplam alan bazında kiralık ofis mülklerinin arz hacmi %2 artarak toplam 698 bin m2 alana sahip 1.623 tesise ulaştı. m.
Ay boyunca, merkezdeki ofis binalarının sayısı %8 artarken, toplam alan değişmedi. Ortalama kira oranı% 1 artarak 24.751 ruble / m2 / yıl olarak gerçekleşti.
Garden Ring dışındaki ofis alanı arz hacmi, sayı ve toplam alan bazında %2 artarken, ortalama oran %1 artarak 15.896 ruble / m2 / yıl olarak gerçekleşti.
Hem merkezdeki hem de dışındaki ofis gayrimenkulü oranlarındaki değişiklik önemsiz kalmaya devam ediyor, bu da düşük ticari faaliyeti yansıtıyor. bir yaz dönemi ile.
RRG, 2017 yılının üçüncü çeyreğinde başkent bölgesindeki ticari gayrimenkul piyasasına ilişkin bir anket gerçekleştirdi. Çalışma için bilgiler, Moskova'daki ticari emlak piyasasına adanmış 30'dan fazla özel ve tematik kaynaktan elde edildi. Kaynaklar arasında elektronik emlak veritabanları, basılı ve elektronik medya, emlak acenteleri ve danışmanlık şirketleri yer almaktadır.
36 milyon ruble değerinde ofis, sanayi ve depo binaları (PSP) ve serbest ticari binalar (PSN) ile 26 milyon ruble değerinde perakende binaları veya toplam alanı en az 100 metrekare olan tesisler. m.
Açık kaynaklarda sunulan nesneler, toplam alanı en az 50 metrekare olan perakende, ofis, endüstriyel ve depo binaları (PSP) ticari gayrimenkul kiralama pazarını araştırmak için nesneler olarak seçildi. m.
Her iki segmentte de gayrimenkul nesnelerinin teklif hacmi - satış ve kiralama - azaldı.
Satış
Bir bütün olarak pazar
Tedarik hacmi
3 metrekare 2017 yılında arz hacmi miktar bazında %1, toplam alan bazında ise %4 oranında azalmıştır. Yıl için, 3 metrekare ile karşılaştırıldığında. 2016 yılında arz hacmi miktar bazında %5, toplam alan bazında ise %28 azalmıştır.
3. çeyrekte toplam 2.960 bin metrekare alana sahip 2.164 adet obje satışa sunuldu.
Fiyat göstergeleri
3 metrekare ağırlıklı ortalama fiyat. 2017 % 1 oranında azalarak 176.936 ruble / m2 olarak gerçekleşti. Çeyrek için dolar kurunun yıl içinde %3 arttığı ve %9 azaldığı dikkate alındığında, dolar karşılığı çeyrek için %2, yıl boyunca ise %19 azalarak fiyat olarak gerçekleşti. 2,998 $ / m² Çeyrek için ticari gayrimenkul nesnelerinin toplam değeri% 5 ve yıl için -% 35 azaldı ve 523 milyar ruble olarak gerçekleşti.
Yıl için hem ruble hem de dolar cinsinden fiyatlardaki düşüş, talepte bir düşüşe işaret ediyor. Aynı zamanda, boş alan arz hacmindeki azalma, piyasadan ayrılmaları, yakında piyasada yeni bir denge noktası bulunacağına dair umut veriyor.
| Tüm segmentler | Miktar | Toplam maliyet, milyon ruble | Toplam alan, bin metrekare M | Ortalama alan, bin metrekare M | |
| anlam | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| III çeyreğine. 2016 | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Tedarik hacmi
Q3 ve Q2'de toplam alana göre tedarik hacmi perakende gayrimenkul%14 azaldı, ofis için - %5, üretim ve depo binaları için - %5 ve ücretsiz tesisler için - %14 arttı.
3 metrekare ile karşılaştırıldığında yıl için toplam alan için arz hacmi. 2016 yılında perakende gayrimenkulleri %29, ofis gayrimenkulleri %35, sanayi ve depo gayrimenkulleri %17, serbest işyerleri %35 azaldı.
Segmentlerin yapısında bölgelere göre değişiklikler olmuştur. Ofis mülklerinin payı ise %59 oldu. Bunu %21 ile serbest kullanım tesisleri, %13 ile üretim ve depolama ve %7 ile perakende satış yerleri izlemektedir.
Fiyat göstergeleri
2017 yılının 3. çeyreği için, perakende gayrimenkul fiyatı %2 artarak 245.510 ruble / m2'ye, ofis gayrimenkul fiyatı %4 azalarak 202.521 ruble / m2 63.439 ruble / m2 olarak gerçekleşti ve ücretsiz tesisler -% 5 ila 210.068 ruble / metrekare M.
2016 yılı 3. çeyreğine göre ağırlıklı ortalama fiyat perakendede %9, ofislerde %4, sınai ve depo amaçlı gayrimenkullerde %17, ücretsiz sitelerde ise %1 arttı.
2017'nin 3. çeyreğinde fiyatların düştüğü tek segment ofis gayrimenkulleri olurken, diğer segmentlerde fiyat artışı önemsiz düzeyde kaldı ve yıl boyunca sanayi ve depo binaları hariç tüm segmentlerde fiyatlar düştü.
| Ticaret | Miktar | Toplam maliyet, milyon ruble | Toplam alan, bin metrekare M | Ortalama alan, bin metrekare M | Ağırlıklı ortalama fiyat, RUB / m2 |
| anlam | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| III çeyreğine. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Ofis | Miktar | Toplam maliyet, milyon ruble | Toplam alan, bin metrekare M | Ortalama alan, bin metrekare M | Ağırlıklı ortalama fiyat, RUB / m2 |
| anlam | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| III çeyreğine. 2016 | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| PSP | Miktar | Toplam maliyet, milyon ruble | Toplam alan, bin metrekare M | Ortalama alan, bin metrekare M | Ağırlıklı ortalama fiyat, RUB / m2 |
| Anlam | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| III çeyreğine. 2016 | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| PSN | Miktar | Toplam maliyet, milyon ruble | Toplam alan, bin metrekare M | Ortalama alan, bin metrekare M | Ağırlıklı ortalama fiyat, RUB / m2 |
| anlam | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| III çeyreğine. 2016 | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
perakende mülk
Tedarik hacmi
3. çeyrekte Garden Ring içinde 32, dışında 316 olmak üzere toplam 186 bin metrekare alana sahip 348 perakende obje sergilendi.
Çeyrek boyunca merkezdeki perakende tesislerinin arz hacmi miktar bazında %9 azalırken, toplam alan bazında değişmedi. Merkez dışındaki perakende nesnelerin arz hacmi miktar bazında %16, toplam alan bazında ise %15 azaldı.
Fiyat göstergeleri
2017 yılının 3. çeyreği için merkezdeki perakende mülkler için ağırlıklı ortalama fiyat, büyük ve ucuz bir mülkün 2. çeyreğinde fuarın sona ermesi nedeniyle% 16 oranında azalarak 824.912 ruble / m2 olarak gerçekleşti. Khoromny Lane. (2.586 metrekare M., 2.200.000 ruble / metrekare M.), Ve Raushskaya emb'deki ucuz nesnelerin pazarına giriş. (398 metrekare, 282.518 ruble / metrekare), Tolmachevsky başına. (680 metrekare M., 262.500 ruble / metrekare M.), Kazarmenny başına. (720 metrekare M., 305.556 ruble / metrekare M.).
Merkez dışındaki perakende satış yerleri için ağırlıklı ortalama fiyat %4 artarak 219.283 RUB / m²'ye yükseldi. Fiyat artışı, Ryazansky Prospect'teki (9.747 m², 359.064 ruble / m²) pahalı bir perakende tesisinin 3. çeyreğinde pazara girişle ilişkilendirildi.
Merkezdeki bina fiyatlarının çeyrek boyunca düşmesine ve aksine dışarıda artmasına rağmen, yıl boyunca durum tam tersi, bu nedenle orta vadede bina talebinin olduğunu söyleyebiliriz. merkezde daha yüksektir, ancak yakın zamana kadar bu tür tesisler biraz abartılıyordu.
| Ticaret | Miktar | Toplam maliyet, milyon ruble | Toplam alan, bin metrekare M | Ortalama alan, bin metrekare M | Ağırlıklı ortalama fiyat, RUB / m2 |
| anlam | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| III çeyreğine. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Birleşik Krallık içinde ticaret | Miktar | Toplam maliyet, milyon ruble | Toplam alan, bin metrekare M | Ortalama alan, bin metrekare M | Ağırlıklı ortalama fiyat, RUB / m2 |
| anlam | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| III çeyreğine. 2016 | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| Ticaret Birleşik Krallık dışında | Miktar | Toplam maliyet, milyon ruble | Toplam alan, bin metrekare M | Ortalama alan, bin metrekare M | Ağırlıklı ortalama fiyat, RUB / m2 |
| anlam | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| III çeyreğine. 2016 | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
Sokak-perakende
Tedarik hacmi
2017 yılının 3. çeyreğinde, Garden Ring içinde 10, dışında 97 olmak üzere toplam 29 bin metrekare alana sahip 107 adet sokak-perakende objesi satışa sunuldu.
Merkezdeki perakende tesislerinin arz hacmi miktar bazında %9, toplam alanda ise %10 azaldı. Merkez dışındaki perakende tesislerinin arz hacmi miktar bazında %14, toplam alan bazında ise %20 azaldı.
Fiyat göstergeleri
Merkezdeki sokak-perakende nesnelerinin ağırlıklı ortalama fiyatı %8 artarak 960.183 ruble/m2'ye yükselirken, eski nesnelerin fiyatı %10 azaldı. Fiyatlardaki artış, M. Kozikhinsky Lane'deki pahalı bir mülkün pazara girmesinden kaynaklandı. (100 metrekare M., 1.459.550 ruble / metrekare M.).
Merkezin dışında, ağırlıklı ortalama fiyat, uzun süredir sergilenen nesnelerin fiyatlarındaki %5'lik bir artış nedeniyle %2 artarak 275.718 ruble / m2'ye ulaştı.
| Sokak-perakende | Miktar | Toplam maliyet, milyon ruble | Toplam alan, bin m2 | Ortalama alan, bin m2 | |
| anlam | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| III çeyreğine. 2016 | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| Birleşik Krallık içinde sokak perakendeciliği | Miktar | Toplam maliyet, milyon ruble | Toplam alan, bin m2 | Ortalama alan, bin m2 | Ağırlıklı ortalama fiyat, RUB / m2 |
| anlam | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| III çeyreğine. 2016 | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| Birleşik Krallık dışında sokak perakendeciliği | Miktar | Toplam maliyet, milyon ruble | Toplam alan, bin m2 | Ortalama alan, bin m2 | Ağırlıklı ortalama fiyat, RUB / m2 |
| anlam | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| III çeyreğine. 2016 | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
kiralama
Bir bütün olarak pazar
Tedarik hacmi
Kiralama pazarındaki arz hacmi 3 metrekaredir. 2017 yılı miktar bazında %7, toplam alan bazında %10 küçülmüştür. Genel olarak, 4 çeyreğin üzerinde, arz hacmi miktar bazında %19 ve toplam alan açısından %3 arttı.
3. çeyrekte toplam 2.260 bin metrekare alana sahip 4.452 obje sergilendi.
Fiyat göstergeleri
Hem çeyrek hem de son 4 çeyrek için ortalama oran %3 azalarak 17.969 ruble / m2 / yıl olarak gerçekleşti. Üçüncü çeyrek için dolar kurunun %3 arttığı dikkate alındığında, dolar bazında fiyat çeyrek için değişmeyerek 304 $/m²/yıl olarak gerçekleşti. Yıllık kiraya vermekçeyrek için% 12 azalarak 32.4 milyar ruble olarak gerçekleşti.
Yıl için hem dolar hem de ruble cinsinden ortalama kira oranındaki düşüş, emlak piyasasında olumsuz faktörlerin devam ettiğini gösteriyor.
| Tüm segmentler | Miktar | Toplam GAP, milyon ruble | Toplam alan, bin metrekare M | Ortalama alan, bin metrekare M | |
| anlam | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| III çeyreğine. 2016 | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Segmente göre karşılaştırmalı analiz
Tedarik hacmi
2017 yılının 3. çeyreğine ilişkin toplam alan arz hacmi ikinci çeyreğe göre perakendede %19, ofislerde %11 ve sanayi ve depo gayrimenkullerinde %4 azaldı.
Perakende gayrimenkul yılı için toplam alan için arz hacmi %5, ofis için - %4 ve sanayi ve depo gayrimenkulleri için - %17 arttı.
Ofis binaları, %50 pay ile toplam alan bazında arz liderliğini sürdürmektedir. Bunu üretim ve depolama (%38) ve perakende alanı (%12) izlemektedir.
Fiyat göstergeleri
2017 yılının 3. çeyreği için perakende gayrimenkul için ortalama kira oranı %2 azalarak 30.808 ruble / m2 / yıl olurken, ofis gayrimenkulleri için de %2 azalarak 17.327 ruble / m2 / yıl, ve üretim ve depo için -% 2 arttı ve 6.656 ruble / m2 / yıl olarak gerçekleşti.
2016 yılı 3. çeyreğine göre kira oranındaki değişim perakende için -%3, ofis için + %1, sanayi ve depo amaçlı gayrimenkul için ise oran değişmedi.
Hem çeyrek hem de yıl için oranlardaki değişiklik, piyasa durgunluğu aşaması için tipik olan önemsiz kalmaya devam ediyor.
| Ticaret | Miktar | Toplam GAP, milyon ruble | Toplam alan, bin metrekare M | Ortalama alan, bin metrekare M | Ortalama oran, ruble / metrekare / yıl |
| anlam | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| III çeyreğine. 2016 | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| Ofis | Miktar | Toplam GAP, milyon ruble | Toplam alan, bin metrekare M | Ortalama alan, bin metrekare M | Ortalama oran, ruble / metrekare / yıl |
| anlam | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| III çeyreğine. 2016 | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| PSP | Miktar | Toplam GAP, milyon ruble | Toplam alan, bin metrekare M | Ortalama alan, bin metrekare M | Ortalama oran, ruble / metrekare / yıl |
| Anlam | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| III çeyreğine. 2016 | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
perakende mülk
Tedarik hacmi
Perakende gayrimenkul arz hacmi 3. çeyrekte miktar bazında %10, toplam alan bazında ise %19 azaldı. Yılın arz hacmi miktar bazında %11 artarken, toplam alan bazında %5 azaldı.
3. çeyrekte 51'i merkezde, 871'i dışarıda olmak üzere toplam 254 bin metrekare alana sahip 922 obje sergilendi.
Üçüncü çeyrekte toplam alan için arz hacmi merkezde %18, dışında %19 azaldı.
Fiyat göstergeleri
3 metrekarelik Garden Ring içindeki perakende mülkler için ortalama kira oranı. 2017 %1 azalarak 58.889 ruble / m2 / yıl olarak gerçekleşti.
Garden Ring dışındaki perakende tesisleri için ortalama kira oranı değişmedi ve 29.164 RUB / metrekare M / yıl olarak gerçekleşti.
Perakende tesisleri için oranlardaki değişikliklerin önemsizliği, arz hacmindeki düşüş bağlamında piyasada durgunluğa işaret ediyor.
| Birleşik Krallık içinde ticaret | Miktar | Toplam GAP, milyon ruble | Toplam alan, bin metrekare M | Ortalama alan, bin metrekare M | Ortalama oran, ruble / metrekare / yıl |
| anlam | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| III çeyreğine. 2016 | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| Ticaret Birleşik Krallık dışında | Miktar | Toplam GAP, milyon ruble | Toplam alan, bin metrekare M | Ortalama alan, bin metrekare M | Ortalama oran, ruble / metrekare / yıl |
| anlam | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| III çeyreğine. 2016 | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
Sokak-perakende
Tedarik hacmi
2017 yılının 3. çeyreğinde sokak-perakende formatındaki nesnelerin arz hacmi miktar bazında %10 ve toplam alan bazında %19 azaldı. Yıl içinde, arz hacmi miktar bazında %13, toplam alan bazında ise %4 arttı. 3. Çeyrekte 17'si merkezde, 336'sı dışarıda olmak üzere toplam 76 bin metrekare alana sahip 353 nesne sergilendi.
| Birleşik Krallık içinde sokak perakendeciliği | Miktar | Toplam GAP, milyon ruble | Toplam alan, bin m2 | Ortalama alan, bin m2 | Ortalama oran, ruble / metrekare / yıl |
| anlam | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| III çeyreğine. 2016 | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| Birleşik Krallık dışında sokak perakendeciliği | Miktar | Toplam GAP, milyon ruble | Toplam alan, bin m2 | Ortalama alan, bin m2 | Ortalama oran, ruble / metrekare / yıl |
| anlam | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| 2017'nin ikinci çeyreğine kadar | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| III çeyreğine. 2016 | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
Genel piyasa durumu
2017 yılının 3. çeyreğinde, Rusya Merkez Bankası, kilit faiz oranını yıllık %8.5'e indirmeye devam etti (Eylül 2017).
2017 yılının üçüncü çeyreği için ortalama dolar döviz kuru, 2017 yılının ikinci çeyreğine kıyasla %3,0 artışla 58,9 ruble olarak gerçekleşti. 2017 Kasım
2017'nin ilk yarısında, Moskova'daki ofis alanı pazarının toplam hacmi %0,3 artarak yaklaşık 16.0 milyon metrekareye ulaştı ve bunun 14,8 milyon metrekaresi A, B + ve B segmentleri oldu.
Teklifler
Devreye alma hacmi 3 metrekaredir. 2017 yılı, bir önceki çeyreğe göre %23 ve 2016 yılının aynı dönemine göre 3 kat daha az olan 48,2 bin metrekare (BKA) olarak gerçekleşti. Toplamda 3 çeyrekte arz 163.0 bin metrekare arttı
3 metrekare 2017'de "eski" Moskova sınırları içinde yeni nesneler ortaya çıktı; girilen hacmin tamamı A sınıfına aittir. Teklifin toplam hacminin sınıf bazında yapısı değişmemiştir.
Talep etmek
3. çeyreğin sonunda. 2017 yılında A, B+, B sınıflarında ortalama boşluk oranı bir önceki döneme göre değişmeyerek %15,9 olarak gerçekleşti. Ancak, göstergenin dinamikleri sınıfa bağlı olarak çok yönlüdür:
A sınıfındaki boşluk oranında 0,5 puan artış. - %21.5'e kadar, dahil. Yeni tesislerin devreye girmesi nedeniyle. Üçüncü Taşıma Halkası içindeki tesislerdeki boş kontenjan sayısında bir artış var, Üçüncü Taşıma Halkası dışındaki iş merkezlerinin boş sayısı biraz azaldı (0,1 puan ile)
B + ve B sınıflarında boşluk oranı 0,4 puan azaldı. (ortalama ve her sınıfta) - sırasıyla %13.4 ve %8.8'e kadar. Aynı zamanda, lokasyondan bağımsız olarak doluluk oranı arttı. B + / B sınıflarında ortalama boşluk % 12.2'ye ulaştı.
C Sınıfı, boşlukta hafif bir azalma gösterdi (0,1 pp).
Genel olarak, 2017'nin 9 ayı için, tüm sınıflardaki boşluk azaldı: A sınıfı - yüzde 1,1 puan, B + sınıfı - 2,9 puan, B sınıfı - yüzde 1,2 puan. .p, C sınıfı - 0,9 sayfa ile
3 metrekare 2017'ye büyük kiralama işlemleri damgasını vurdu. Çeyrekteki ilk 3 anlaşma telekomünikasyon ve BT teknolojisi şirketlerine ait. Büyük işlemlerin hacmi (1 bin metrekareden),% 62'si A sınıfı olan 53 bin metrekareye ulaştı.
Ofis binalarının sergilenmesindeki büyüme dikkate alındığında, küçük işletmelerin ihtiyaçlarına odaklanan yeni formatlar geçerli hale geliyor: 15-80 m2'lik mini ofisler (hazır işyerleri dahil) ve aktif olarak gelişen ortak çalışma alanları.
Reklam teklifi
2017 yılı 3. çeyreği sonunda ticari koşullarda önemli bir değişiklik olmadı, genel olarak kira oranlarında istikrardan bahsedebiliriz.
Raporlama döneminde B+, B, C sınıflarındaki kira oranlarında %0.9-2.2 arasında dalgalanmalar kaydedilmiş; A sınıfında ortalama kira oranı değişmedi.
2017 yılının 3. çeyreğinin sonunda, ortalama kira oranları: A sınıfı - 1980 ruble / metrekare / ay; B sınıfında + - 1350 ruble / metrekare / ay; B sınıfında - 1110 ruble / metrekare / ay; C sınıfında - 930 ruble / metrekare / ay
В + / В sınıfındaki ağırlıklı ortalama kira oranı biraz azaldı (% 0,8) ve 1,260 ruble / m2 / ay olarak gerçekleşti.
Fiyat dinamiklerinin bir sonucu olarak, B + ve A sınıfları arasındaki mesafe %30'dan %32'ye yükseldi; B ve B + arasında - %20'den %18'e düşürüldü; C ve B arasında - aynı seviyede kaldı.
Sonuçlar ve gelişme tahminleri
Üçüncü çeyrekte, 2016 yılında aynı dönemin hacminden 3 kat daha az olan toplam 48,2 bin m2 GLA alanına sahip iki A sınıfı mülk ile pazar yenilendi.
Yeni yerin geri çekilmesi, A sınıfındaki boşluk oranını etkiledi (çeyrek sonunda 0,5 yüzde puanı artış), ancak genel olarak, yılın başından bu yana boşluk 1,1 yüzde puanı azaldı. .
Çeyrek sonunda B+, B ve C sınıflarında doluluk oranında artış var, ancak boşluk düşüş oranı 2017 yılının 1. çeyreğine göre daha düşük.
2017 yılının ikinci çeyreğine kıyasla kiralama oranlarında önemli bir değişiklik olmadı.
Yıl sonuna kadar, %72'si Moskova Şehri kulelerinde bulunan yaklaşık 275 bin metrekarelik ofis alanının devreye alınmasını beklemeliyiz. Planlanan bazı tesislerin işletmeye alınmasının 2018 yılına erteleneceği de göz ardı edilmemektedir.
Yeni tesislerin açılmasıyla birlikte A sınıfındaki boş kontenjanların artması mümkündür, ancak bazı tesisler inşaat aşamasında dahi kısmen doldurulduğu için sınıftaki açık kontenjanlarda önemli bir artış olmayacaktır.
B + / B sınıflarında, düşük hacimli gelecek vaat eden tekliflerin arka planına karşı boşluk azalmaya devam edecektir.
2017 yılının 4. çeyreğinde ortalama kira oranlarında önemli bir değişiklik beklenmemektedir.
1 2015 4Ç'den önce - kira oranları USD / m2 / yıl olarak belirtilirken, dinamikler de USD olarak hesaplandı. 2015 yılının 3. çeyreğinde, dinamiklerin RUV içindeki değeri parantez içinde belirtilmiştir. 2015 yılının 4. çeyreğinden bu yana, rubleye piyasa geçişi nedeniyle, kira oranları ve dinamikleri RUВ cinsinden hesaplanmaktadır, parantez içinde geçerli döviz kuru üzerinden USD / m2 / yıl cinsinden değerdir.
