Analitičari tvrtke Colliers International proveli su istraživanje tržišta poslovne nekretnine Moskva i iznio ključne trendove na tržištu ureda.
Ponuda na uredskom tržištu glavnog grada
Opseg postojeće ponude u trećem tromjesečju iznosio je 17,23 milijuna četvornih metara, od čega 3,96 milijuna četvornih metara - klasa "A". U III tromjesečju tržište se popunilo sa 75.000 m2, što je gotovo 3,5 puta više nego u prvoj polovici godine. Dva od četiri objekta koja su se pojavila pripadaju klasi "A", ostali - segmentu "B +" / "B-". Istodobno, od početka godine ispostavilo se da je obujam puštanja u rad rekordno niska (95.000 m2) vrijednost naručene uredske opreme za prva tri tromjesečja godine u proteklih pet godina.
Zapravo, konačna stopa rasta ovisit će o puštanju u rad dva tornja u sklopu MIBC-a Moskva-City, jer čine 70% planiranog obujma puštanja u rad do kraja godine.
U slučaju primitka dokumentacije o puštanju u pogon za sve objekte deklarirane prije kraja 2017. godine, ukupni godišnji porast može iznositi 450-465 tisuća m2.
Potražnja za uredima u Moskvi
Unatoč slabo aktivnoj prvoj polovici godine, dinamika i kvaliteta poslova sklopljenih u trećem tromjesečju dopuštaju da govorimo o oživljavanju potražnje.
Za prva tri kvartala ukupan volumen zakupljenog i kupljenog poslovnog prostora iznosio je 826.000 m2, što je 30% više nego u istom razdoblju 2016. godine.
Ukupan broj transakcija najma i kupoprodaje se udvostručio: kako male tvrtke koje iznajmljuju urede manje od 200 m2, tako i velike, koje zahtijevaju više od 10.000 m2, pokazale su aktivnost u pogledu najma i kupnje.
Udio transakcija ponovnog pregovaranja i revizije uvjeta najma nastavlja se smanjivati. Više od 80% ukupnog volumena odnosi se na preseljenja poduzeća.
Među najvećim transakcijama u trećem tromjesečju 2017. su zakup od strane Eksma 23.000 m2 poslovnog centra Poklonka Place, zakup od strane Tele2 ureda površine 13.100 m2 u poslovnom parku Comcity, zakup od Technoserva 12.000 m2 u poslovnoj četvrti "Novospassky Dvor", zakup od strane Deutsche Bank 8.200 m2 u poslovnom centru "Aquamarine III" i preliminarni zakup tvrtke "Europlan" od 8.000 m2. m u poslovnom centru "Oasis".
Prazan poslovni prostor u Moskvi
Prosječna vrijednost slobodnih radnih mjesta na tržištu nije doživjela veće promjene. Uvedena količina besplatne ponude nadoknađena je umjerenom neto apsorpcijom. Prosječno je tržišna stopa slobodnih radnih mjesta iznosila 11,2%. U apsolutnom iznosu, 1,9 milijuna četvornih metara nudi se za najam i prodaju. U strukturi besplatne ponude 32% čini klasu "A", 50% - "B +" i 17% - "B-".
Zbog nedostatka velikih uredskih blokova (više od 10.000 m2) u visokokvalitetnim zgradama s povoljnim lokacijama, ustalila se praksa sklapanja preliminarnih ugovora o najmu velikih tvrtki u objektima u izgradnji: oko 30% ureda prostor u poslovnim centrima koji su pušteni u pogon od početka godine, a planirani za puštanje u rad do kraja godine više se ne nudi na tržištu. Istodobno, vlasnici pojedinih objekata i dalje odgađaju datume puštanja u rad do potpisivanja Ugovora o najmu s sidrenim zakupcem.
Postojeća količina slobodnog poslovnog prostora je neravnomjerno raspoređena, a neka podtržišta karakterizira nedostatak kvalitetne ponude.
Cijene za prodaju ureda u glavnom gradu
U segmentu prodaje zadržani su trendovi s početka godine: obujam besplatne kvalitetne ponude ostaje mali, prikazane prodajne cijene stabilne. Istovremeno, od sredine godine već je došlo do pretvaranja postojećih interesa u stvarne transakcije – povećan je broj transakcija za kupnju poslovnog prostora manjeg od 200 m2 u odnosu na isto razdoblje 2016. .
Pokazatelji troškova u područjima udaljenim od CBD-a, u blizini Trećeg obilaznice, iznose 180.000 rubalja/m2 za klasu A i 150.000 rubalja/m2 za klasu B+. Objekti koji se nalaze na udaljenosti od Trećeg obilaznice prema Moskovskoj obilaznici danas se nude u prosjeku od 170.000 rubalja/m2 u klasi "A" i 115.000 - 130.000 rubalja/m2 u klasi "B +" / " B" -".
U ponudi su skupi uredi središnje regije gradova po prosječnoj cijeni od 315 000 rubalja/m2 za klasu A i 265 000–275 000 rubalja/m2 za klase B+/B-. U tornjevima MIBC Moscow City ponude se kreću od 245.000 do 450.000 rubalja po m2.
Cijene najma poslovnog prostora u Moskvi
Treće tromjesečje 2017. obilježile su stabilne cijene najma. Tradicionalno su zapažene fluktuacije zadanog pokazatelja tečaja zbog volatilnosti tečaja. Tržište je još rublja.
Došlo je do male lokalne promjene u traženim stopama najma u rubljama po okruzima i klasama, ali je to malo povećalo prosječnu tržišnu razinu - unutar 1-3%. U CDR-u prilagođene cijene najma za urede klase A iznosile su 30.785 rubalja/m2 godišnje, a za urede klase B+ – 20.240 rubalja/m2 godišnje.
Navedena osnovna stopa najma ureda u američkim dolarima za klasu A iznosi 440 USD/m2/godišnje, u rubljama – 25.831 rubalja/m2/god. Navedena osnovna stopa najma u američkim dolarima za klasu "B+"/"B-" iznosi 219 USD/m2/godišnje, u rubljama - 12.817 rubalja/m2/god.
Trendovi i prognoze razvoja moskovskog tržišta ureda
Programeri su za puštanje u rad u četvrtom tromjesečju najavili 370.000 m2, od čega 340.000 m2 odgovara klasi A. Ostvare li se najavljeni planovi, godišnji obujam novogradnje u 2017. godini povećat će se za 50% u odnosu na 2016. godinu.
Ključni objekti najavljeni za puštanje u rad u četvrtom tromjesečju 2017. godine
Pojava objekata klase A neće bitno utjecati na obim slobodne ponude u ovom segmentu, s obzirom na činjenicu da je danas u tri od četiri poslovna centra klase A u prosjeku ne više od 10% besplatno.
Ako se puštanje u pogon objekata MIDC Moskva-City odgodi za 2018., povećanje nove ponude će, naprotiv, biti 40% niže od prošlogodišnje brojke (tj. 197.000 m2), što će također utjecati na povećanje slobodnih radnih mjesta stopa s očekivanih 10% na 11,5%.
Uzimajući u obzir da je u posljednja dva tromjesečja porast obujma transakcija iznosio 65% i 75%, a značajan prostor se obično zatvara krajem godine, ukupni obujam potražnje može iznositi 1,0-1,1 mil. m2 Unatoč činjenici da bi očekivani obujam potražnje mogao biti veći od vrijednosti iz 2014.-2016., on je još uvijek manji od vrijednosti prije krize.
Krajem godine na tržištu će doći do značajnog smanjenja slobodnih prostora i postupnog povećanja cijena najma.
Smanjenje obujma visokokvalitetne ponude, posebice u segmentu velikih blokova, uz pozitivnu dinamiku potražnje, postupno će poticati stope u A i B+ razredima, što će, međutim, biti najuočljivije u 2018.
U kolovozu 2017. u najam je ponuđeno 2.766 objekata poslovnih nekretnina ukupne površine 1.461 tisuću četvornih metara. m. Obim ponude za mjesec povećan je za 5% u smislu količine, a za 10% u smislu ukupne površine.
Prosječna mjesečna stopa najma smanjena je za 4% i iznosila je 17.295 rubalja po m2. m/god. Tečaj dolara nije se mijenjao u kolovozu, pa je i dolarski tečaj pao za 4% i iznosio je 290 USD/m2/god. Tijekom godine, od kolovoza 2016., stope rublja nisu se mijenjale, dok su se stope dolara smanjile za 8%.
Porast obujma ponude i pad cijena najma u kolovozu su umjereni, što je tipično za ljetno razdoblje. Trenutno nema makroekonomskih i drugih čimbenika za značajnu promjenu na tržištu poslovnih nekretnina.
Tradicionalno, uredski prostor ostaje vodeći u pogledu ponude, s udjelom od 48% po površini. Slijede proizvodnja i skladištenje (42%) i poslovni prostori (10%).
Maloprodajna nekretnina
U kolovozu 2017. na tržištu je bilo izloženo 559 objekata ukupne površine 155.000 m2. m. U odnosu na prethodni mjesec, broj izloženih maloprodajnih objekata povećan je za 1%, a ukupna površina - za 5%.
Od tih objekata, u centru je izloženo 35 objekata ukupne površine m, što je manje nego u srpnju za 10% po broju i za 29% po ukupnoj površini. Prosječna tražena stopa najma za ove objekte smanjena je za 5% tijekom mjeseca i iznosila je 58.973 rubalja po m2. m/god, dok su cijene za dugo izložene objekte ostale praktički nepromijenjene. Do smanjenja cijene najma došlo je, posebice, zbog odlaska u srpnju dva skupa objekta - u ulici Staryi Gai (270 m², 119.000 rubalja / m² / godišnje) i Ul. Tverskaya (173 m2, 131.261 rubalja/m2/godina).
Broj maloprodajnih objekata koji se nude za najam izvan centra u kolovozu 2017. porastao je za 2%, a njihova ukupna površina - za 8%. Opseg ponude iznosio je 524 objekta ukupne površine 147 tisuća četvornih metara. m. Prosječna stopa za mjesec smanjena je za 8% i iznosila je 26.671 rubalja/m2/godišnje,
Što se tiče mjesečnih promjena cijena, razlika između objekata u centru i izvan njega nije značajna, međutim, srednjoročno gledano, potražnja za prostorima u centru je veća.
| Trgovanje unutar Ujedinjenog Kraljevstva | Količina | Ukupni GAP, milijun ₽ | Ukupna površina, tisuća četvornih metara m | Prosječna površina, tisuću četvornih metara m | Prosječna stopa, ₽/m². m/god | Značenje | 29 | 394 | 6,937 | 0,239 | 63 215 |
|---|---|---|---|---|---|
| Do srpnja 2017 | -12% | -16% | -29% | -20% | +3% | Do kolovoza 2016 | -33% | -2% | -15% | +26% | +18% |
Uredske nekretnine
U kolovozu 2017. ponuda poslovnih nekretnina za iznajmljivanje, kako po broju tako i po ukupnoj površini, porasla je za 2% i iznosila je 1.623 nekretnine ukupne površine 698.000 m2. m.
Tijekom mjeseca broj poslovnih zgrada u centru porastao je za 8%, dok se ukupna površina nije promijenila. Prosječna stopa najma porasla je za 1% i iznosila je 24.751 rubalja/m2 godišnje.
Opseg ponude uredskog prostora izvan Vrtnog prstena u smislu broja i ukupne površine porastao je za 2%, dok je prosječna stopa porasla za 1% i iznosila je 15.896 rubalja/m2/god.
Promjena cijena uredskih nekretnina iu centru i izvan njega i dalje je neznatna, što odražava nisku poslovnu aktivnost povezanu, uklj. s ljetnim periodom.
RRG je proveo istraživanje tržišta komercijalnih nekretnina u regiji glavnog grada u trećem tromjesečju 2017. godine. Informacije za studiju dobivene su iz više od 30 specijaliziranih i tematskih izvora na moskovskom tržištu komercijalnih nekretnina. Među izvorima su elektroničke baze podataka nekretnina, tiskani i elektronički mediji, agencije za nekretnine i konzultantske tvrtke.
Kao objekti za istraživanje tržišta prodaje komercijalnih nekretnina, uredskih, proizvodnih i skladišnih prostora (PSP) i besplatnih poslovnih prostora (PSN) u vrijednosti od 36 milijuna rubalja ili više, kao i maloprodajnih prostora u vrijednosti od 26 milijuna rubalja ili više, ili prostori ukupne površine najmanje 100 četvornih metara. m.
Kao objekti za proučavanje tržišta najma komercijalnih nekretnina odabrani su objekti ponuđeni u otvorenim izvorima - maloprodajni, uredski, proizvodni i skladišni prostori (PSP) ukupne površine najmanje 50 m2. m.
Obim ponude nekretnina u oba segmenta - prodaji i najmu - smanjen.
Prodaja
Tržište u cjelini
Volumen ponude
U 3 kvadrata 2017. obujam ponude smanjen je za 1% količinski i 4% u ukupnoj površini. Za godinu, u odnosu na 3. kvartal. 2016. opskrba je smanjena za 5% u količini i smanjena za 28% u ukupnoj površini.
U 3. tromjesečju na prodaju su stavljene ukupno 2.164 nekretnine ukupne površine 2.960.000 m2.
Pokazatelji cijena
Ponderirana prosječna cijena u 3 m². 2017. smanjen je za 1% i iznosio je 176.936 rubalja/m2. Uzimajući u obzir činjenicu da je tečaj dolara porastao za 3% tijekom tromjesečja, a smanjen za 9% tijekom godine, cijena u dolarima porasla je za 2% tijekom tromjesečja, a smanjena za 19% tijekom godine i iznosila je do 2.998 USD/m2 Ukupna vrijednost komercijalnih nekretnina smanjena je za 5% u tromjesečju, a za 35% u godini i iznosila je 523 milijarde rubalja.
Pad cijena iu rubljama iu dolarima tijekom godine ukazuje na smanjenje potražnje. Istodobno, pad ponude slobodnih prostora, njihovo povlačenje s tržišta daje nadu da će se uskoro pronaći nova ravnotežna točka na tržištu.
| Svi segmenti | Količina | Ukupni trošak, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | |
| značenje | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| do III kvartala. 2016 | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Volumen ponude
Obim ponude po ukupnoj površini u 3. tromjesečju u odnosu na drugo poslovne nekretnine smanjen je za 14%, za uredske prostore - za 5%, za proizvodne i skladišne prostore - za 5%, a za prostore slobodnog korištenja - povećan za 14%.
Volumen ponude u smislu ukupne površine godišnje u usporedbi s 3 četvornih metara. 2016., za maloprodajne nekretnine smanjen je za 29%, za ured - za 35%, za industrijske i skladišne - povećan je za 17%, a za prostore besplatnog korištenja smanjen za 35%.
Došlo je do promjena u strukturi segmenata po površinama. Udio uredskih objekata iznosio je 59%. Slijede prostori za besplatno korištenje (21%), proizvodno-skladišni (13%) i maloprodajni prostori (7%).
Pokazatelji cijena
Za 3. tromjesečje 2017. cijena maloprodajnih nekretnina porasla je za 2% na 245.510 rubalja/m2, za uredske nekretnine smanjena je za 4% i iznosila je 202.521 rubalja/m2 63.439 rubalja/m2. ., a za prostorije besplatnog korištenja - za 5% do 210.068 rubalja/m2.
U usporedbi s 3. tromjesečjem 2016., prosječna ponderirana cijena za maloprodaju je niža za 9%, za uredske nekretnine za 4%, za industrijske i skladišne nekretnine za 17%, a za prostore besplatnog korištenja porasla je za 1%.
Jedini segment u kojem su cijene pale u trećem tromjesečju 2017. bile su uredske nekretnine, no rast cijena u ostalim segmentima bio je neznatan, a tijekom godine cijene su pale u svim segmentima osim industrijskih i skladišnih prostora.
| Trgovanje | Količina | Ukupni trošak, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | Prosječna ponderirana cijena, rub./m2. |
| značenje | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| do III kvartala. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Ured | Količina | Ukupni trošak, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | Prosječna ponderirana cijena, rub./m2. |
| značenje | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| do drugog tromjesečja 2017 | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| do III kvartala. 2016 | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| PSP | Količina | Ukupni trošak, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | Prosječna ponderirana cijena, rub./m2. |
| Značenje | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| do III kvartala. 2016 | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| PSN | Količina | Ukupni trošak, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | Prosječna ponderirana cijena, rub./m2. |
| značenje | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| do drugog tromjesečja 2017 | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| do III kvartala. 2016 | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
Maloprodajna nekretnina
Volumen ponude
U 3. kvartalu izloženo je 348 maloprodajnih objekata ukupne površine 186 tisuća četvornih metara, od čega su 32 objekta unutar Vrtnog prstena i 316 objekata izvan njega.
Tijekom tromjesečja obujam ponude maloprodajnih objekata u centru smanjen je brojčano za 9%, a u ukupnoj površini ostao je nepromijenjen. Obim ponude maloprodajnih objekata izvan centra smanjen je za 16% količinski i 15% u ukupnoj površini.
Pokazatelji cijena
Prosječna ponderirana cijena maloprodajnih objekata u centru za 3. tromjesečje 2017. smanjena je za 16% i iznosila je 824.912 rubalja/m2. (2.586 m2, 2.200.000 rubalja/m2), kao i ulazak na tržište jeftinih nekretnina na Raushskaya nab. (398 m2, 282.518 rubalja/m2), Tolmachevsky per. (680 m2, 262.500 rubalja/m2), Kazarmenny per. (720 m2, 305.556 rubalja/m2).
Prosječna ponderirana cijena za maloprodajne prostore izvan centra porasla je za 4% na 219.283 RUB/m2. Povećanje cijene povezano je s ulaskom na tržište u 3. kvartalu skupog maloprodajnog objekta na Ryazansky Prospektu (9.747 m², 359.064 rubalja po m²).
Unatoč činjenici da su cijene prostora u centru padale tijekom tromjesečja, a vani, naprotiv, rasle, tijekom godine situacija je obrnuta, pa se srednjoročno može reći da je potražnja za prostorima u centru veća , no donedavno su takvi prostori bili pomalo precijenjeni.
| Trgovanje | Količina | Ukupni trošak, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | Prosječna ponderirana cijena, rub./m2. |
| značenje | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| do III kvartala. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Trgovanje unutar Ujedinjenog Kraljevstva | Količina | Ukupni trošak, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | Prosječna ponderirana cijena, rub./m2. |
| značenje | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| do III kvartala. 2016 | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| Trgovanje izvan Velike Britanije | Količina | Ukupni trošak, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | Prosječna ponderirana cijena, rub./m2. |
| značenje | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| do III kvartala. 2016 | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
ulična maloprodaja
Volumen ponude
U 3. tromjesečju 2017. godine stavljeno je na prodaju 107 street-retail objekata ukupne površine 29.000 m2, od čega je 10 objekata unutar Vrtnog prstena i 97 objekata izvan njega.
Obim ponude maloprodajnih objekata u centru smanjen je količinski za 9%, a po ukupnoj površini za 10%. Obim ponude maloprodajnih objekata izvan centra količinski je smanjen za 14%, a po ukupnoj površini za 20%.
Pokazatelji cijena
Prosječna ponderirana cijena za ulične maloprodajne nekretnine u centru porasla je za 8% na 960.183 RUB/m2, dok je cijena za stare nekretnine smanjena za 10%. Do povećanja cijena došlo je zbog ulaska na tržište skupog objekta na M. Kozikhinsky per. (100 m2, 1.459.550 rubalja/m2).
Izvan centra ponderirana prosječna cijena porasla je za 2% i iznosila je 275.718 rubalja/m2, što je posljedica povećanja cijena objekata koji su dugo izloženi od 5%.
| ulična maloprodaja | Količina | Ukupni trošak, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | |
| značenje | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| do III kvartala. 2016 | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| Ulična maloprodaja unutar Ujedinjenog Kraljevstva | Količina | Ukupni trošak, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | Ponderirana prosječna cijena, RUB/m2 |
| značenje | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| do III kvartala. 2016 | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| Ulična maloprodaja izvan Ujedinjenog Kraljevstva | Količina | Ukupni trošak, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | Ponderirana prosječna cijena, RUB/m2 |
| značenje | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| do III kvartala. 2016 | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
Najam
Tržište u cjelini
Volumen ponude
Opseg ponude na tržištu najma u 3 m². 2017. brojčano smanjeno za 7%, a ukupna površina za 10%. Općenito, za 4 tromjesečja obujam ponude povećan je količinski za 19%, a po ukupnoj površini za 3%.
Ukupno su u 3. kvartalu izložena 4.452 objekta ukupne površine 2.260 tisuća m2.
Pokazatelji cijena
Prosječna stopa i za tromjesečje i za posljednja 4 tromjesečja smanjena je za 3% i iznosila je 17.969 rubalja/m2/god. Uzimajući u obzir činjenicu da je tečaj dolara porastao za 3% u trećem tromjesečju, cijena u dolarima nije se mijenjala za tromjesečje i iznosila je 304 USD/m2/god. Godišnji najam za tromjesečje smanjen za 12% i iznosio je 32,4 milijarde rubalja.
Smanjenje prosječne stope najma u dolarima i rubljama za godinu ukazuje na to da negativni čimbenici i dalje prevladavaju na tržištu nekretnina.
| Svi segmenti | Količina | Ukupni jaz, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | |
| značenje | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| do III kvartala. 2016 | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Benchmarking segmenta
Volumen ponude
Opseg ponude po ukupnoj površini za 3. tromjesečje 2017. u odnosu na drugi smanjen je za 19% za maloprodaju, 11% za uredske i 4% za industrijske i skladišne nekretnine.
Opseg ponude za ukupnu površinu maloprodajnih nekretnina smanjen je za 5% tijekom godine, za poslovne nekretnine - za 4%, a za industrijske i skladišne nekretnine - povećan je za 17%.
Poslovni prostor ostaje vodeći u ponudi po ukupnoj površini, s udjelom od 50%. Slijede proizvodno-skladišni (38%) i maloprodajni prostori (12%).
Pokazatelji cijena
Prosječna stopa najma za 3. tromjesečje 2017. za maloprodajne nekretnine smanjena je za 2% i iznosila je 30.808 rubalja/m2 godišnje, za poslovne nekretnine - također je smanjena za 2% na 17.327 rubalja/m2/ godine, a za proizvodnju i skladište - povećana je za 2% i iznosila je 6.656 rubalja po m2/god.
U odnosu na 3. tromjesečje 2016. godine promjena cijene najma iznosila je -3% za maloprodaju, +1% za urede, a za industrijske i skladišne nekretnine stopa se nije mijenjala.
Promjena stopa i za tromjesečje i za godinu i dalje je neznatna, što je tipično za fazu stagnacije tržišta.
| Trgovanje | Količina | Ukupni jaz, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | Prosječna stopa, rub./m2/god |
| značenje | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| do III kvartala. 2016 | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| Ured | Količina | Ukupni jaz, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | Prosječna stopa, rub./m2/god |
| značenje | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| do III kvartala. 2016 | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| PSP | Količina | Ukupni jaz, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | Prosječna stopa, rub./m2/god |
| Značenje | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| do III kvartala. 2016 | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
Maloprodajna nekretnina
Volumen ponude
Obim ponude maloprodajnih nekretnina u 3. tromjesečju je količinski smanjen za 10%, a po ukupnoj površini smanjen za 19%. Obim ponude za godinu povećan je za 11% količinski, a smanjen za 5% u odnosu na ukupnu površinu.
Ukupno su u 3. kvartalu bila izložena 922 objekta površine 254 tisuće četvornih metara, od čega je 51 objekt bio u centru, a 871 prostor vani.
Obim ponude za ukupnu površinu u 3. tromjesečju smanjen je za 18% u centru i za 19% izvan njega.
Pokazatelji cijena
Prosječna cijena najma maloprodajnih objekata unutar Vrtnog prstena u 3 m2. 2017. smanjen je za 1% i iznosio je 58.889 rubalja/m2/god.
Prosječna cijena najma maloprodajnih objekata izvan Vrtnog prstena nije se promijenila i iznosila je 29.164 rubalja/m2 godišnje.
Neznačajnost promjena cijena za maloprodajne objekte ukazuje na stagnaciju na tržištu unatoč smanjenju ponude.
| Trgovanje unutar Ujedinjenog Kraljevstva | Količina | Ukupni jaz, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | Prosječna stopa, rub./m2/god |
| značenje | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| do III kvartala. 2016 | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| Trgovanje izvan Velike Britanije | Količina | Ukupni jaz, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | Prosječna stopa, rub./m2/god |
| značenje | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| do III kvartala. 2016 | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
ulična maloprodaja
Volumen ponude
Obim ponude ulično maloprodajnih objekata u 3. tromjesečju 2017. smanjen je količinski za 10%, a po ukupnoj površini za 19%. Tijekom godine obujam ponude količinski je povećan za 13%, a po površini za 4%. Ukupno su u 3. kvartalu izložena 353 objekta površine 76 tisuća četvornih metara, od čega je 17 objekata ponuđeno u centru i 336 objekata izvan njega.
| Ulična maloprodaja unutar Ujedinjenog Kraljevstva | Količina | Ukupni jaz, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | Prosječna stopa, rub./m2/god |
| značenje | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| do III kvartala. 2016 | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| Ulična maloprodaja izvan Ujedinjenog Kraljevstva | Količina | Ukupni jaz, milijun rubalja | Ukupna površina, tisuća m2 | Prosječna površina, tisuća m2 | Prosječna stopa, rub./m2/god |
| značenje | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| do drugog tromjesečja 2017 | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| do III kvartala. 2016 | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
Opća situacija na tržištu
U trećem tromjesečju 2017. Banka Rusije nastavila je smanjivati ključnu stopu na 8,5% godišnje (rujan 2017.).
Prosječni tečaj dolara za treće tromjesečje 2017. iznosio je 58,9 rubalja, što je povećanje od 3,0% u odnosu na prosjek za drugo tromjesečje 2017. 2017
U prvoj polovici 2017. ukupan volumen moskovskog tržišta uredskog prostora porastao je za 0,3%, na gotovo 16,0 milijuna m², od čega su 14,8 milijuna m² bili segmenti A, B+ i B.
Ponude
Ulazni volumen u 3 sq. 2017. iznosio je 48,2 tisuće m2 (GLA), što je 23% manje nego u prethodnom tromjesečju i 3 puta manje od rezultata u istom razdoblju 2016. godine. Ukupno za 3 kvartala, ponuda je porasla za 163,0 tisuće m2.
U 3 kvadrata 2017. novi objekti pojavili su se unutar granica "stare" Moskve; cijeli upisani volumen pripada klasi A. Struktura ukupnog obujma ponude po klasama nije se mijenjala.
zahtijevajte
Na kraju Q3 Prosječna stopa slobodnih radnih mjesta u razredima A, B+, B u 2017. godini nije se promijenila u odnosu na prethodno razdoblje i iznosi 15,9%. Međutim, dinamika indikatora je višesmjerna ovisno o klasi:
Povećanje razine slobodnih mjesta u razredu A za 0,5 p.p. - do 21,5%, uklj. uvođenjem novih objekata. Povećan je broj slobodnih prostora u objektima unutar Trećeg obruča, neznatno je smanjen broj slobodnih poslovnih centara izvan Trećeg obruča (za 0,1 p.p.)
U razredima B+ i B stopa slobodnih mjesta smanjena je za 0,4 p.p. (u prosjeku iu svakoj klasi) - do 13,4% odnosno 8,8%. Istodobno se povećala popunjenost bez obzira na lokaciju. Prosječna stopa slobodnih mjesta u B+/B razredima dosegla je 12,2%.
Razred C je pokazao blagi pad slobodnih mjesta (za 0,1 p.p.).
Općenito, za 9 mjeseci 2017. godine upražnjeno je mjesto u svim razredima: u razredu A - za 1,1 bod, u klasi B + - za 2,9 boda, u razredu B - za 1,2 boda, razredu C - za 0,9 bod.
3 četvornih metara 2017. godinu obilježili su veliki poslovi leasinga. Tri najveće transakcije u ovom tromjesečju pripadaju tvrtkama u telekomunikacijskom i IT sektoru. Obim velikih transakcija (od 1 tisuću četvornih metara) iznosio je 53 tisuće četvornih metara, od čega je 62% klasa A.
Uzimajući u obzir rast ekspozicije uredskog prostora, novi formati usmjereni na potrebe malih poduzeća postaju aktualni: mini-uredi od 15-80 m2 (uključujući i one s gotovim poslovima) i aktivno razvijajući co-working prostorima.
Komercijalna ponuda
Prema rezultatima 3. tromjesečja 2017. nije bilo značajnijih promjena u komercijalnim uvjetima, općenito se može govoriti o stabilizaciji cijena najma.
U izvještajnom razdoblju zabilježena su kolebanja cijena najma u klasama B+, B, C u rasponu od 0,9-2,2%; u klasi A prosječna cijena najma se nije promijenila.
Na kraju 3. tromjesečja 2017. prosječne cijene najma su: u klasi A - 1980 rubalja/m2/mjesečnoⁱ; u B+ klasi - 1350 rubalja / m2 / mjesec; u klasi B - 1110 rubalja / m² / mjesec; u klasi C - 930 rubalja / m² / mjesec.
Ponderirana prosječna stopa najma u klasi V+/V neznatno se smanjila (za 0,8%) i iznosila je 1260 rubalja/m2/mjesečno.
Kao rezultat dinamike cijena, udaljenost između B+ i A razreda povećala se s 30% na 32%; između B i B+ - smanjen sa 20% na 18%; između C i B - ostala na istoj razini.
Zaključci i prognoze razvoja
U 3. tromjesečju tržište je popunjeno s dva objekta klase A ukupne površine 48,2 tisuće četvornih metara GLA, što je 3 puta manje od obujma u istom razdoblju 2016. godine.
Povlačenje novih prostorija utjecalo je na razinu upražnjenosti u klasi A (rast za 0,5 p.p. u tromjesečju), međutim, od početka godine upražnjeno je mjesto smanjeno za 1,1 p.p.
Prema rezultatima tromjesečja, u klasama B+, B i C bilježi se porast popunjenosti objekata, međutim stopa smanjenja slobodnih mjesta je niža nego u 1. tromjesečju 2017. godine.
Nije bilo značajnijih promjena u cijenama najma u odnosu na 2. tromjesečje 2017. godine.
Do kraja godine treba očekivati puštanje u rad oko 275.000 četvornih metara poslovnog prostora, od čega je 72 posto u tornjevima Moscow City. Nije isključeno odgađanje puštanja u pogon dijela planiranih objekata za 2018. godinu.
Puštanjem novih objekata moguće je povećanje slobodnih mjesta u klasi A, međutim, budući da su neki objekti djelomično popunjeni u fazi izgradnje, neće biti značajnijeg povećanja slobodnih mjesta u klasi A.
U razredima B+/B, broj slobodnih radnih mjesta nastavit će se smanjivati u pozadini niskog obujma potencijalne ponude.
U četvrtom tromjesečju 2017. ne očekuju se značajne promjene prosječnih cijena najma.
1 Do 4. tromjesečja 2015. - cijene najma su izražene u USD/m2 godišnje, dinamika je također izračunata u USD. U 3. tromjesečju 2015. vrijednost dinamike u RUV je navedena u zagradama. Od 4. tromjesečja 2015., zbog prijelaza tržišta na rublje, cijene najma i njihova dinamika izračunavaju se u RUV, vrijednost u zagradama izražena je u USD/m2/godišnje - po trenutnoj stopi.
