Kupnja bilo kojeg stana na sekundarnom tržištu nosi rizik dobivanja stambenog prostora s ilegalnim preuređenjem. U najboljem slučaju, prodavatelj će prvo obavijestiti kupca o tome, a onda neće biti iznenađenja. No također se događa da se netočnosti u planu i putovnicama razjasne nakon što se transakcija zaključi.
Realtori i graditelji dijele sve preuređenja na sporedan i značajan kao i na prihvatljivo i neprihvatljivo... Značajnije i manje preuređenja mogu se legalizirati u bilo kojem trenutku ili ih jednostavno napustiti i vratiti stambeni prostor u prvobitno stanje. Najteži je slučaj kada ga je nemoguće vratiti, a istovremeno je nemoguće legalizirati preinaku. Nezakonito preuređenje prijeti kupcu velikim nevoljama u budućnosti.
Kada se ponovni razvoj može legalizirati
Iskušenje da se nešto preuredi u rasporedu stana uvijek je veliko. Srećom, danas za to postoje sve mogućnosti, dovoljno je angažirati tim majstora i svaki posao će se obaviti brzo i kvalitetno. Malo ljudi misli da bi se rezultat trebao odraziti u dokumentima za stanovanje. Moguće je izvršiti kupoprodajni posao pod uvjetom da kupac o svom trošku ispravi dokumentaciju i legalizira preinaku u roku do 6 mjeseci.
Neobavještavanje kupca da stan ima uredno neodobrene preuređenja dobar je razlog za jednostrani raskid kupoprodajnog ugovora i poništenje transakcije.
Proces odobravanja uključuje podnošenje dokumenata stambenoj inspekciji. Sve što trebate prikupiti i predati:
- Novi plan stana, naručite ga od BTI-a ili druge organizacije;
- Izjava;
- Kopija putovnice vlasnika stana;
- Preslike kupoprodajnog ugovora za stan;
- Potvrda o prijavi stana;
- Pismeni pristanak svakog od ostalih vlasnika stana.
Ovisno o konkretnom naselje proces odobravanja u prosjeku može trajati od 2 mjeseca do 6 mjeseci, ali na portalu javnih usluga sve dokumente možete predati u elektroničkom obliku i dobiti potrebnu suglasnost u roku od 20 do 45 dana. Poteškoće neće nastati ako su promjene u skladu s građevinskim propisima i propisima.
Naši odvjetnici znaju Odgovor na vaše pitanje
ili telefonski:
Ne može se svaka obnova legalizirati. Primjerice, kada je riječ o rušenju nosivih zidova, preseljenju kupaonice na drugo mjesto ili drugim promjenama projektantskih parametara stana, takva se pregradnja ne može unaprijed legalizirati i ne može biti retroaktivna.
Istodobno, ne biste trebali brkati obnovu s ponovnom izgradnjom. Primjerice, zamjena radijatora od lijevanog željeza aluminijskim, ili zamjena bojlera s 30 litara na 50 litara je reorganizacija, ali izrada vrata u pregradi između susjednih prostorija je preuređenje. Reorganizacija ne mora biti dokumentirana, a čak i najbeznačajnija pregradnja automatski zahtijeva upis u dokumente za stan.
Prema Zakonu o stambenom zbrinjavanju RF, preuređenje bi se trebalo izvesti tek nakon što vlasnik stana izda sve potrebne dozvole, a tek tada posebna komisija provodi inspekciju i potvrđuje da su popravci obavljeni točno prema dogovorenom plan. Prisutnost preinake koja nije prethodno dogovorena čini nužnim da vlasnik izvrši odobrenje retroaktivno, što nije uvijek moguće.
Bespravno preuređenje hipotekarnog stana
Najveće nevolje čekaju kupce koji su spremni kupiti hipoteku. Istodobno se dokumenti za odabrane kvadrate dostavljaju banci na odobrenje. Ako se nakon upisa hipoteke utvrdi da u stanu postoje neusklađene preuređenja, tada ugovor s bankom može biti pod prijetnjom raskida.
Sve je u likvidnosti takvih nekretnina. Banka nije zainteresirana za upis nezakonitih preinaka za svoj novac i gubitaka. Puno spremnije, hipotekarni krediti se izdaju uz jamstvo stečene nekretnine s besprijekornim paketom dokumenata. Zato je kupac pristankom na kupnju stana s neusklađenim hipotekarnim preinakama izložen velikom riziku.
Naši odvjetnici znaju Odgovor na vaše pitanje
ili telefonski:
Koliko će koštati kazna za bespravnu preuređenje?
Odmah treba pojasniti da za bespravnu preuređenje vlasnik stana može biti kažnjen novčanom kaznom zbog nastupanja administrativne odgovornosti, ali samo ako nitko - stanari ovog stana ili susjedi, nije stradao od posljedica ove preuređenja. . U protivnom, ovisno o težini posljedica, može nastati teža odgovornost, uključujući i kaznenu odgovornost.
Kazna za bespravnu preuređenje u okviru administrativne odgovornosti bez nanošenja štete trećim osobama jednaka je:
- Za građane - 2-2,5 tisuća rubalja;
- Za dužnosnike - 4-5 tisuća rubalja;
- Za pravna lica- 40-50 tisuća rubalja.
Ako je nanesena šteta imovinskim interesima ili zdravlju trećih osoba, kazne će biti ozbiljnije:
- Za građane - do 5 tisuća rubalja;
- Za dužnosnike - do 50 tisuća rubalja;
- Za pravne osobe - do 300 tisuća rubalja.
Ako je šteta ozbiljna, a žrtve mogu dokazati da su radnje vlasnika stana bile namjerne, onda se neće moći izvući samo novčanom kaznom, a da ne spominjemo činjenicu da će se naknada štete u cijelosti isplatiti. u svakom slučaju treba platiti.
Kako se otkriva bespravna pregradnja?
Mnogi se ne brinu da dokumenti za stan nisu savršeni, vjerujući da to nikoga nije briga. Zapravo, rizik od otkrivanja bespravne preuređenja uvijek postoji. Obično se otkrivanje događa na sljedeći način:
- U procesu obnove mogu se pojaviti promjene u karakteristikama susjednih struktura. Na primjer, povećat će se zvučna propusnost zida uz susjede, ili će se ventilacija pogoršati, ili će u suprotnom susjedi moći pretpostaviti da je u susjednom stanu došlo do preuređenja te će podnijeti pritužbu stambenoj inspekciji . Po kontaktiranju stana poslat će se komisija za provjeru plana stana sa stvarnim stanjem, a ako se utvrde nedosljednosti, izreći će novčanu kaznu i izdati nalog za otklanjanje nedosljednosti u dokumentima u roku do 6 mjeseci ili dovođenje stana. vratiti u prvobitno stanje.
- Zbog grubog kršenja građevinskih propisa i propisa doći će do nesreće, odnosno kvara u radu zajedničkih građevinskih komunikacija, što će zahtijevati intervenciju komunalaca, a potom će se u potpunosti ponoviti prethodni scenarij, s tom razlikom da iznos kazne bit će veći, sama izmjena se ne može otkloniti, kao i složiti.
- Prilikom provjere očitanja brojila, preuređenje može uočiti komunalni radnik, nakon čega će zahtjev u ime komunalne službe zaprimiti stambenoj inspekciji.
Sve najvažnije karakteristike stana ogledaju se u njegovoj BTI putovnici, kao iu katastarskoj putovnici. Ove putovnice se moraju izdati prilikom ulaska u imovinsko pravo. Bez njih ne možete obavljati nikakve transakcije nekretninama. Kada se karakteristike stana promijene, on automatski poništava njegove putovnice.... Posljedično, vlasnik se, s bilo kakvom namjerom raspolaganja imovinom, može naći u teškoj situaciji.
Ako sve ostavimo kako je i ne izdajemo nove putovnice, onda se ubuduće neće moći tek tako prodati, kupiti, staviti pod hipoteku ili naslijediti stan. Ako kupac uopće pristane završiti posao u ovom obliku, zahtijevat će ozbiljan popust kako bi taj novac iskoristio za samostalno dovršenje ugovora.
Drugim riječima, stambeni objekti gube likvidnost, pojeftinjuju se i mogu se prodavati samo s popustom, što je za vlasnika koji je u njih uložio svoj novac izrazito neisplativo. Dok pravilno izvedena pregradnja dramatično povećava likvidnost stana, jer su stanovi s uspješnim preinakama obično u cijeni, za razliku od standardnih opcija sa standardnim skupom nedostataka.
Dogovoriti ili...?
Rezimirajući navedeno, važno je napomenuti da je obveza provođenja registracije preuređenja uvijek na samom vlasniku. Stambeni prostor možete koristiti koliko god želite, a da pritom uopće ne patite od netočnosti u dokumentima, ali u budućnosti će se ovaj problem zasigurno dati do znanja, a koliko će koštati otklanjanje, sada je nemoguće reći.
Ako imate bilo kakvih pitanja o kupnji stana s bespravnim preuređenjem, naš dežurni odvjetnik spreman je odmah odgovoriti na njih.
Mnogi ni ne razmišljaju o potrebi preuređenja. A oni koji to rade ne znaju uvijek da to treba uredno registrirati.
Dragi čitatelji! Članak govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješi točno svoj problem- kontaktirajte konzultanta:
PRIJAVE I POZIVI PRIMAJU SE 24/7 i BEZ DANA.
Brzo je i JE BESPLATNO!
Stoga, kada dođe predstavnik državne agencije, dolazi do sukoba i nesporazuma.
Što je?
Stambene organizacije sada bi trebale kontrolirati proces obnove. Često se događa kada vlasnik obavijesti BTI već kada su napravljene sve promjene.
Ali u nekim slučajevima ponovni razvoj nije moguć u skladu s važećim zakonodavstvom.
Prilikom upisa promjena putovnica za nekretninu ostaje ista. Ali ako ne obavijestite pravilno stambenu organizaciju, možete dobiti kazne i posljedice nezakonite preuređenja.
Stoga mnogi žele znati što je bespravna pregradnja i kada je. Prije svega, riječ je o promjeni prostora stana bez dobivanja dozvole.
- ugradnja ugradbenog namještaja, zamjena njegovih elemenata, demontaža;
- obnova zidova, farbanje stropa, tapeta;
- ugradnja novih pregrada - ne nosivi zid;
- ispravna zamjena vodovoda;
- montaža strojeva i opreme s ulične strane;
- zamjena štednjaka, nape, baterije;
- zamjena opreme novom;
- zamjena balkona;
- ugradnja vitrina i vrata, često se postavlja pitanje prilikom uređenja trgovina;
- rušenje predvorja ili pregrade – nije nosivo.
Nezakonito ima značajan utjecaj na čvrstoću strukture. Opasno je za život vlasnika i stanovnika ovog stambenog prostora.
Osim toga, to može dovesti do oštećenja i uništenja kompletne strukture, od čega mogu patiti građani drugih stanova.
Preuređenje može otežati život drugim stanovnicima u smislu pristupa određenim područjima.
Sljedeće radnje postaju bespravna obnova:
- preuređenje koje će pogoršati uvjete života vlasnika i drugih stanovnika;
- uklanjanje nosivog zida, što će oslabiti snagu zgrade u cjelini;
- instalacija grijanja na balkonu;
- samoinicijativno postavljanje balkona iznad drugog kata;
- ujedinjenje nekoliko teritorija odjednom;
- ugradnja podnog grijanja iz zajedničke mreže grijanja;
- objedinjavanje nestambenog prostora (spremišta) sa stambenim;
- smanjenje veličine kanala i uklanjanje ventilacije njihovim pokrivanjem;
- ugradnja pregrada, gdje se formira soba koja ne zadovoljava standarde;
- povećanje dodatnog opterećenja na izgradnju stambenog prostora;
- unutarnja instalacija plinske cijevi;
- povećanje teritorija spajanjem u zajednički koridor;
- rad u tehničkoj prostoriji ili u zgradama za hitne slučajeve;
- ugradnja opreme za odvajanje, što će utjecati na potrošnju resursa u drugom stambenom prostoru.
Zakon
Ovo pitanje također je regulirano Zakonom o stanovanju Ruske Federacije.
U njima se precizira pojam bespravnog planiranja i rada čiji se rezultat mora evidentirati ili usuglasiti sa stambenom inspekcijom.
Nezakonito preuređenje
Možete živjeti cijeli život s ilegalnim rasporedom dok ne dođe predstavnik državne vlasti i ne pogleda prostor.
To košta nekoliko tisuća rubalja. Ali za registraciju će trebati puno vremena - oko dva mjeseca. Ali ako se to ne učini na vrijeme, onda će biti problema s prodajom imovine.
Kako se otkriva?
Možete identificirati nezakonitu obnovu:
- u slučaju pritužbe drugih vlasnika prostora, ako je popravak susjeda ometao ugodan život, onda se imaju pravo žaliti stambenoj inspekciji, najčešće se to događa s oštećenom zvučnom izolacijom ili nedostatkom ventilacije;
- u slučaju nesreća i kvarova u radu tehničkih komunikacija zgrade;
- prilikom sklapanja kupoprodajnih poslova s ovim stambenim područjem;
- mjerenje teritorija od strane zaposlenika BTI;
- zaobilazeći stanove komunalcima radi provjere komunikacija i brojila.
Učinci
Mnogi građani žele znati posljedice bespravne preuređenja.
Kao što je ranije spomenuto, svaka će osoba odgovarati za takav prekršaj. A bespravna pregradnja je kršenje.
Postoji nekoliko načina za kažnjavanje prekršitelja:
- Fino. Instalirano u skladu s važećim zakonima.
- Vraćanje prostorija u prethodni oblik na zahtjev predstavnika BTI-a. Također su navedeni uvjeti za ovu akciju.
- Prodaja stana na javnoj dražbi mimo zakona i nepoštivanja uputa nadležnih.
Neovlašteni popravci koštat će vlasnika 2500 rubalja. Ovo je administrativna novčana kazna koja se izriče osobi kako bi se smanjili rizici od kvara konstrukcije.
U skladu s važećim pravnim aktom, bespravna obnova dovodi do oštećenja komunikacija, a utječe i na rad stambenog prostora općenito. Za pravne osobe kazna će biti nešto veća.
U stambenom zakonu nema fiksnih kazni. Stoga će ovisiti o konkretnoj situaciji.
Upravnu kaznu također će morati platiti u slučaju tužbe. Zahtjevi lokalne uprave ni na koji način ne utječu na podnošenje zahtjeva.
Daljnje radnje
Građanin nakon upozorenja mora biti uredno. Ako to ne učini, onda se slučaj može pokrenuti na sudu.
Postoje i dodatne mjere za utjecaj na vlasnika. Time se osigurava da je transakcija ispravno legalizirana, inače se prava mogu prodati.
Značajke sklapanja transakcija
U 2019. bespravno preuređenje prijeti svom vlasniku poteškoćama u sklapanju bilo kakvih transakcija.
Mnogi vlasnici se ne boje kazni za takvu radnju, ali nakon preprodaje ta se činjenica otkriva. I mnogi kupci odbijaju kupnju upravo zbog neoznačenih oznaka u tehničkoj putovnici.
Prodaja
Mnogi ljudi žele znati kako prodati takvu nekretninu i koji su rizici. No, prodavači bez maraka i dalje imaju priliku realizirati stan bez legalizacije paniranja.
Ostaje otvoreno pitanje ako promjene u ZTI-ju nisu napisane, a oni za njih ne znaju.
U tom slučaju je moguća prodaja stana bez problema, ako je kupac sa svime zadovoljan.
Ali treba shvatiti da je sada kupac odgovoran za registraciju preuređenja.
Kupiti
Mnogi također žele znati isplati li se kupiti takvu nekretninu. A ako se ta činjenica otkrije, novom vlasniku će biti izrečena novčana kazna.
Vlasnik-prodavač ništa ne riskira nakon prodaje. Mogao je prodati prostore starog rasporeda. Ali ovdje kupac dobiva prednost - može tražiti značajan popust.
U hipoteci
U slučaju kupnje stana s bespravnim preuređenjem, postoji mnogo problema. Tako je, primjerice, nekretninu gotovo nemoguće kupiti o svom trošku.
Kupnja na kredit, iako nije povoljna pozicija, omogućuje vam da ostvarite svoj san u kratkom vremenu.
Ali s bespravnim preuređenjem, takva akcija nije izvediva. Kreditna institucija pažljivo provjerava nekretninu na činjenicu kršenja transakcije.
Ali nekim zajmodavcima to ne smeta. Prodavač ništa ne riskira. Njegov glavni zadatak je pronaći kupca koji će pristati na takve uvjete.
Zajmodavac uvijek sazna za bespravnu preuređenje, jer traži svu potrebnu dokumentaciju.
Ako je dužnik već taj koji obavlja sve radnje za preuređenje hipotekarnog stana, tada će i on biti odgovoran. Ako se odluči na ovu akciju, mora pokazati stan stručnjaku i odrediti složenost posla.
Realtori često uključuju predstavnike odjela za obnovu. To je tijelo koje može dati informacije o vrsti preuređenja i približnu procjenu takve akcije.
Također je vrijedno zapamtiti da se hipotekarni kredit izdaje samo ako je stan u potpunosti u skladu s tehničkom dokumentacijom.
Je li potrebna procjena?
Preuređena nekretnina je isplativo rješenje, ali samo ako je dokumentacija s pravne strane besprijekorno uredna. Uz legalnu obnovu, možete napuhati trošak za 10%.
Nezakonito preuređenje pogoršat će financijsku situaciju stranke za 10% troškova.
Mnogi kupci se samostalno obraćaju procjeniteljima kako bi točno izračunali vrijednost nekretnine. To vam omogućuje da malo snizite cijenu nekretnine.
Njegov trošak ovisi o individualnim karakteristikama.
Kako legalizirati?
Svi radovi na obnovi moraju biti legalizirani u ZTI. Za to se prikuplja paket dokumenata i donosi predstavljenoj organizaciji.
Preuređenje stambenih prostora posljednjih je godina vrlo popularno. Ali prodaja stana s preuređenjem ili drugim stambenim prostorom ima svoje karakteristike. Ako je vlasnik, a promjene su napravljene u vlasničkim ispravama i katastarskoj putovnici, tada će moći prodati nekretninu bez problema i skuplje za oko 10% uobičajene cijene.
Činjenicu o zakonitosti promjene konfiguracije prostora kupac mora provjeriti prije potpisivanja ugovora, iako nezakonita pregradnja nije prepreka prodaji ili kupnji. U nedostatku zapisa u dokumentima, novi će vlasnik morati preuzeti odgovornost i urediti stanovanje u skladu sa stvarnim tlocrtom. U protivnom, može vratiti prostor u skladu s prvotnim planom.
Dragi čitatelji! Članak govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješi točno svoj problem- kontaktirajte konzultanta:
PRIJAVE I POZIVI PRIMAJU SE 24/7 i BEZ DANA.
Brzo je i JE BESPLATNO!
U svakom slučaju, kako bi se izbjegle nevolje, kupac bi trebao provjeriti tlocrt prostora u BTI, crvene linije obično označavaju odstupanja od norme. Ali ako plan izgleda na uobičajen način, to ne znači da nije bilo preuređenja, možda nije otkriveno. Najbolje je prošetati sobama s tlocrtom.
Ako kao rezultat obnove nisu zahvaćeni nosivi zidovi, inženjerski sustavi, podovi, plinska peć, tada se odobrenje može lako izvršiti retroaktivno. Ali kada se izvorni plan značajno razlikuje od stvarnog, pogođene su potporne konstrukcije, tada će kupac, nakon stjecanja prostora bespravnom preuređenjem, suočiti s visokim troškovima dogovora. U slučaju kršenja stambenih standarda, koji su odobreni zakonom, odobrenje će u svakom slučaju postati nemoguće.
Ne preporuča se kupnja stambenog prostora s bespravnim preuređenjem, jer je odobrenje ili vraćanje prostora na izvorni oblik može biti skupo za novog vlasnika. To je i prepreka za dobivanje kredita za kupnju preuređenog stambenog prostora.
Izvršna vlast ima pravo na temelju osuda zaplijeniti stambeni prostor, čiju obnovu vlasnik odbija legitimirati, stoga banke najčešće ne žele izdati hipoteku na njega, a ako banka i dalje izda zajam, dužnik će biti dužan potpisati dokument o pravnom postupak u bliskoj budućnosti
Zašto je potrebno
Prodavatelji koji nisu na vrijeme dovršili dokumente za odobrenje, najčešće moraju smanjiti troškove stanovanja. No, prije prodaje trebate pitati treba li preuređenje biti legalizirano. Inače, morate znati kako prodati stan u nedostatku odobrenja.
Prema zakonu, sve promjene u izvornom planu nazivaju se ponovnim razvojem, mogu biti 2 vrste:
Pravni Ne zahtijevaju posebna dopuštenja niti su potrebna. Oni su povezani s ugrađivanjem, eliminacijom, manjim preseljenjem:
- baterije;
- utičnice;
- ugradbeni ormari;
- plinski štednjak;
- grijane držače za ručnike;
- vodoinstalateri;
- još.
Ako je vlasnik odlučio ostaknuti lođu, srušiti nenosivu pregradu između kupaonice i WC-a, tada se promjene smatraju beznačajnim, što znači da nije potrebno vršiti prilagodbe dokumenata za stan.
Ali ako su pregrade između prostorija srušene, bez obzira na to jesu li nosive ili ne, tada će se tlocrt (broj soba) promijeniti, što znači da ćete morati koordinirati radnje u odgovarajućim tijelima. U drugim slučajevima promjene se mogu nazvati legalnim ako je vlasnik dobio dopuštenje za njihovo uvođenje.
Nezakonito Za njih nije dobiveno dopuštenje. Ugovor se nije mogao legalizirati jer su napravljene promjene koje su zakonom zabranjene. Na primjer, vlasnik:
- premjestio radijatore na ostakljeni balkon;
- ugrađeno podno grijanje pomoću sustava grijanja i vodoopskrbe;
- izgrađen kamin u stanu koji se nalazi u panelnoj kući;
- smjestio kuhinju i kupaonicu ispod ili iznad dnevnog boravka;
- kombinirano gdje su plinska oprema i prostorija;
- opremljeni lukovi, niše, otvori u nosivim zidovima.
Ako je promjena u stanu nezakonita, ona se mora otkloniti prilikom prodaje. U drugom slučaju, bivši odn novi vlasnik dužan je provesti sporazum. Ako se to ne učini, tada će pri sljedećem pregledu stana od strane stambene inspekcije vlasnik morati platiti kaznu, a zatim se ipak dogovoriti o preuređenju.
Kada inspektori utvrde velike promjene koje se ne mogu legalizirati, vlasnik je dužan vratiti prostor u prvobitni izgled. Osim toga, prilično je teško prodati stan s bespravnim preuređenjem, morat ćete izdati potvrdu o registraciji, a sve promjene će biti zabilježene u njemu.
U svakom slučaju, zahtjevi regulatornih tijela bit će usmjereni na novog vlasnika, čak i ako je stan dobio nasljedstvom, a preuređenje je provedeno prije mnogo godina.
Upute i osnovni dokumenti
Preuređeni prostori, čija činjenica promjena nije na vrijeme legalizirana, nakon prodaje se mogu prepoznati kao roba neodgovarajuće kvalitete na temelju:
- Zakon o zaštiti potrošača br. 2300-1 (čl. 19);
- Građanski zakonik (čl. 477).
Kao rezultat toga, prodavatelj može biti priveden ne samo administrativnoj odgovornosti, već će ga sud obvezati da plati troškove preseljenja kupcu i nadoknadi mu moralnu štetu.
Ako je preuređeni stan već prodan, novi vlasnik će morati predočiti sljedeće dokumente za legalizaciju promjena:
- vlastitu građansku putovnicu i kupca;
- vlasnički dokumenti za prostor;
- kupoprodajni ugovor;
- potvrdu o uplati naknade za upis doma za novog vlasnika;
- akt o prihvaćanju i prijenosu prostora.
Kada se planira prodaja stambenog prostora s bespravnim preuređenjem, tada je kako bi se izbjeglo poništavanje transakcije potrebno dogovoriti izmjene, vođeni čl. 25-29 LCD.
Vlasniku je potrebno:
- Podnesite zahtjev ZTI za izvadak iz katastarske putovnice, gdje se moraju navesti sve napravljene promjene. Također morate dobiti potvrdu o tehničke karakteristike stanova i presliku katastarske putovnice.
- S dokumentima se trebate obratiti okružnom odjelu za urbanizam i arhitekturu da pozovete arhitekta. Stručnjak mora izraditi projekt i skicu promjena koje su već na snazi. Ovaj projekt mora biti usklađen s vatrogascima, stambenim odjelima i SES-om, s lokalnim vlastima.
- Ako regulatorna tijela odobre promjene, morate platiti kaznu, jer preuređenje nije prethodno legalizirao vlasnik.
- Zatim biste trebali dobiti dopuštenje glavnog arhitekta i pozvati stručnjaka iz BTI-a, koji je dužan pregledati prostorije i izraditi novu tehničku dokumentaciju. Moraju se izvršiti ispravci tlocrta i katastarske putovnice iz kojih će se zahtijevati novi izvadci uzimajući u obzir učinjene promjene.
- Tada možete izvršiti transakciju prodaje i kupnje na uobičajeni način. Za sklapanje transakcije kod javnog bilježnika dodatno će vam trebati:
- kupoprodajni ugovor;
- dopuštenje drugih vlasnika prostora, ako ih ima;
- suglasnost organa starateljstva, ako je jedan od vlasnika maloljetan;
- izvadak iz kućne knjige, koji bi trebao sadržavati podatke o prisutnosti ili odsutnosti prijavljenih u sobi;
- potvrda o stanju osobnog računa.
- Nakon ovjere dokumenata potrebno je prijaviti se u FUGRTS, gdje će mjesec dana kasnije novi vlasnik dobiti potvrdu o upisu.
Pod kojim uvjetima je prodaja stana s preuređenjem
Prodaja stana s preuređenjem moguća je bez zakonske dozvole, ali kupca treba upozoriti da će sam morati proći proceduru s dokumentima. Da bi to učinili, prodavači obično smanjuju cijenu stana, što omogućuje privlačenje više kupaca, uključujući i one koji su sami spremni riješiti problem.
Ako se pokaže da je katastarska putovnica istekla, tada se ne mogu dobiti potrebni izvadci. Morat ćemo nevoljko izdati putovnicu, što znači legitimirati obnovu. Ako su promjene u prostorijama već napravljene, prodaja na dražbi ima niz posebnosti. Također, neće svaka banka pristati izdati zajam za kupnju takvog stambenog prostora.
Bez koordinacije
Moguće je preuređenje prostora u stambenoj zgradi bez suglasnosti nadležnih tijela. Iako preuređenje uključuje promjenu površine prostorija, rušenje zidova i druge globalne promjene, za koje su potrebne dozvole i priprema novog projekta, ali ako je potrebna obnova prostora, onda se može izvesti bez odobrenja. Ponovno opremanje ili remont podrazumijeva zamjenu ili potpunu demontažu neke od inženjerskih konstrukcija unutar stana.
Vlasnik ne smije koordinirati svoje radnje s BTI-jem i drugim nadzornim tijelima ako odluči:
- zamijenite stare inženjerske komunikacije ili instalirajte dodatne;
- izvršiti kozmetičke popravke (poravnati zidove, zalijepiti tapete, obojiti, zamijeniti otvore vrata i prozora);
- premjestiti kućanski plinski ili električni štednjak;
- instalirati novu opremu za grijanje;
- druge promjene.
Ako je potrebna dozvola za preuređenje, onda je moraju zatražiti svi vlasnici stanova, kada ih ima više. Za privatnu kuću odobrenje se izdaje samo jednom u fazi izgradnje.
Ako u budućnosti vlasnik jednokatne privatne kuće želi izvršiti rekonstrukciju unutarnjeg prostora, to može učiniti bez odobrenja. Za vlasnike stanova potrebna je sanacijska dozvola, jer promjene ne smiju zahvatiti nosive konstrukcije, kako ne bi došlo do ozbiljnih povreda u arhitekturi cijele zgrade.
Ako je preuređenje stambenog prostora izvršeno bez dopuštenja, sudu na mjestu gradilišta može se obratiti sljedeće:
- jedan od vlasnika stana, ako nije dao suglasnost;
- Stambena inspekcija ili ZTI;
- građani koji žive u susjednim stanovima;
- druge osobe.
Kada se stan proda uz bespravnu preuređenje, tada će ga morati legalizirati sadašnji ili budući vlasnik, inače bi se prostor trebao vratiti u prvobitno stanje, ali ponekad nadležna tijela ne mogu izdati dozvolu, jer su stambeni normativi prekršeni tijekom rekonstrukcija
Od nadmetanja
Ako je vlasnik izvršio neovlašteno preuređenje i preopremu, uslijed čega je stan uništen, kao i imovina drugih građana, može se donijeti odluka o prisilnoj prodaji prostora. Prema ZKP-u (čl. 29, dio 5), ako vlasnik ne vrati prostor u prijašnje stanje, nadležna tijela ili druge osobe mogu se obratiti sudu.
Na temelju sudske odluke, prostor se mora prodati na dražbi. Nakon prodaje stana sredstva će se utrošiti na:
- otplata sudskih troškova;
- restauracija prostora od strane drugog vlasnika;
- isplata ostatka bivšem vlasniku.
Slični zahtjevi sadržani su i u Građanskom zakonu (članak 292.), on kaže da se privatni prostor može staviti na javnu dražbu sudskom odlukom ako vlasnik:
- koristi stan u druge svrhe;
- narušava interese građana koji žive u susjedstvu;
- dopušta uništavanje kuće;
- čini druge protupravne radnje.
Izvršno tijelo također ima pravo vlasniku odrediti rok za popravke. Ako zahtjevi lokalnih vlasti i suda nisu ispunjeni, ovršitelji oduzimaju stan, prodaju ga na dražbi, a prihod vraćaju vlasniku minus sudski troškovi.
Pobjednik dražbe podnosi zahtjev za deložaciju građanina tek nakon što mu se ustupi vlasništvo nad prostorom. Ova mjera se u praksi vrlo rijetko primjenjuje, ako vlasnik dokaže da je prostor za njega jedini u kojem može živjeti, tada sud neće udovoljiti tužbenom zahtjevu za prodaju stambenog prostora.
Hipoteka
Banke često nameću ograničenja na parametre stambenog prostora koji se može posuditi. Stoga potencijalni zajmoprimci moraju kupiti stanove koje je potrebno preurediti. U drugim slučajevima, zajmoprimci pokušavaju kupiti točno ponovno planirani stan.
Kupnja takvog stana ima svoje karakteristike, prvenstveno jer će postati predmet zaloga. Ako se zajmoprimac ne namiri s bankom, tada se imovina mora prodati kako bi se dug isplatio.
U ovom slučaju postoje 2 koncepta:
- hipotekarni kredit;
- hipoteka.
U slučaju hipotekarnog kreditiranja, kupljeno stanovanje postaje zalog. Ali konvencionalna hipoteka može se izdati na sigurnost postojeće nekretnine. U oba slučaja, banka mora biti sigurna da ako uzme stan kao zalog, onda svi dokumenti o njemu moraju biti uredni, uključujući preuređenje, ako postoji.
Ovo bi također trebalo uključivati činjenicu da novi vlasnik može izvršiti bespravnu preuređenje i prije otplate kredita. Stoga se hipotekarno osiguranje koriste za osiguranje od strane banaka.
Prilikom provedbe zakonskog planiranja, vlasnik (zajmoprimac) mora obavijestiti ne samo ZTI, već i banku i osiguravajuće društvo, jer se, uzimajući u obzir rekonstrukciju, trošak prostora (kolaterala) može promijeniti.
Ponekad banke unaprijed uvode u ugovor o kreditu posebnu klauzulu kojom se zabranjuje preuređenje stana koji je založen do otplate kredita. U tu svrhu nadležni inspektor svake godine obilazi prostorije kako bi se uvjerio da korisnik kredita nije izvršio bespravnu obnovu.
Ako se ispostavi da je zajmoprimac izvršio preuređenje i nije o tome obavijestio nijednu organizaciju, tada banka ima pravo zahtijevati odobrenje dozvole. U drugom slučaju može podnijeti tužbu, budući da je zapravo njegov klijent prekršio ugovor. U tom slučaju banka ima pravo odbiti ispuniti svoje obveze prema zajmoprimcu.
Kako legalizirati posao
Često je potrebno sastaviti dokumente za preuređenje prostora izravno kada se stan prodaje. Ranije je građanin mislio da se sa stambenom nekretninom sve može učiniti, te stoga nije zatražio dopuštenje od BTI-ja i drugih tijela.
Ako kupac ne pristane preuzeti odgovornost na sebe, tada će vlasnik prije sklapanja kupoprodajnog ugovora 2019. godine prije sklapanja kupoprodajnog ugovora u 2019. morati prvo uredno sastaviti tehničku dokumentaciju za stan.
Jedna od opcija koja pomaže da se izbjegne plaćanje kazne je legitimizacija preuređenja, koja nije provedena, ali je navodno planirana. U tu svrhu potrebno je pregovarati sa stručnjakom iz regionalnog odjela za arhitekturu koji će pomoći u izradi nacrta promjena.
To treba uskladiti sa stambenom inspekcijom, a kada se izda dozvola, morat ćete pričekati datum završetka predloženih radova preuređenja i sastaviti akt o njihovom završetku. Tek nakon toga moguće je dobiti novu potvrdu o registraciji u ZTI. Legalizacija "retroaktivno" pomoći će da se izbjegne smanjenje cijene stana koji se prodaje, ali će se pitanje dovršetka posla odgoditi.
Prodaja stana s bespravnom pregradnjom težak je zadatak, ali rješiv. Mnogo ovisi o samoj vrsti preuređenja (u nekim slučajevima nije potrebna legalizacija). Također je važno razgovarati o ovoj činjenici s kupcem. Ovisno o postignutim dogovorima, bit će.
Vrste preuređenja
Ne podrazumijevaju sve vrste preuređenja potrebu za legitimiranjem ovog postupka i unošenjem odgovarajućih izmjena u podatkovni list. Preuređenje se može uvjetno podijeliti na onu za koju nije potrebna dozvola i onu koja se može izvesti tek nakon dobivanja dopuštenja od BTI-a (Ureda za tehnički inventar).
Vlasnici kuća vrlo rijetko pristupaju postupku preuređenja odgovorno, sjećajući se da ga još uvijek treba legalizirati samo kada je u pitanju prodaja.
Nije potrebno dopuštenje
Koja se pregradnja može učiniti bez dopuštenja:
- Zamjena vrata novijim.
- Demontaža ugradbenih mezanina i ormara.
- Ugradnja antena, klima uređaja i novih baterija.
Važno je da se takva sanacija izvede na način da se ne remete plan stana i interne komunikacije.
Također, nije potrebna dozvola za sljedeće vrste djela:
- Preuređenje kade ili umivaonika, pod uvjetom da se radovi izvode unutar kupaonice.
- Ugradnja plastičnih prozora.
- Ugradnja laganih pregrada.
- Uređenje dodatnih vrata u zidu gdje prije nije bilo (zid ne bi trebao biti nosivi).
U tim slučajevima dopuštenje nije potrebno, ali je neophodno obavijestiti nadležna tijela o napravljenim (ili planiranim) promjenama.
Zahtijeva dopuštenje
Ostale vrste poslova zahtijevaju dopuštenje i odgovarajuće izmjene u podatkovnom listu:
- Promjena mjesta WC-a i kupaonice ili uređenje dodatnih sličnih prostorija.
- Demontaža vodovoda.
- Kombinacija balkona ili lođe sa sobama.
- Promjene strukture poda (na primjer, zamjena drva betonskim estrihom).
Za sve gore navedene izmjene potrebno je dopuštenje, ali ako ono nije zaprimljeno unaprijed, postoji velika šansa da se već "u stvari" dogovorimo o promjenama i unesemo ih u podatkovni list. Istodobno, postoji niz opcija preuređenja, koje su strogo zabranjene i jedini izlaz je povratak u prethodno stanje:
- Kombinacija hodnika i kuhinje.
- Izvođenje izmjena na nosivim elementima kuće.
- Uvođenje promjena u inženjerske komunikacije.
- Preuređenje tehničkih prostora kuće.
- Uređenje punopravnih kamina u panelnim kućama.
- Demontaža nenosivih pregrada u panelnim kućama.
Primjer: Ako je vlasnik stana odlučio poboljšati grijanje i dodati novu bateriju, kao i ugraditi klima uređaj, to se ne može niti smatrati preuređenjem. Ali premještanje kupaonice na drugo mjesto već zahtijeva dopuštenje i promjene u podatkovnom listu. Sukladno tome, u prvom slučaju, prodaja stana će se izvršiti na Opća pravila, a u drugom ćete morati pregovarati s budućim vlasnikom.
Neovlaštena pregradnja je zabranjena i uključuje kaznu od 2-2,5 tisuća rubalja.
Je li moguće prodati stan s bespravnom pregradnjom?
Moguća je prodaja stana s preuređenjem bez koordinacije s nadležnim tijelima. Za to nema izravnih zabrana. Međutim, treba imati na umu da kupci često provjeravaju lokaciju raznih predmeta u stanu s potvrdom o registraciji. Sve nedosljednosti, ako ih prodavatelj nije unaprijed upozorio, mogu se protumačiti ne u njegovu korist, a na kraju kupac može jednostavno odbiti kupnju potencijalno problematičnog stana.
Neovisno o tome tko je točno izvršio preuređenje, novi će ga vlasnik morati uknjižiti ili sve vratiti. Logično je da ljudi tek tako neće pristati na takve uvjete. Postoji samo jedna mogućnost - smanjiti troškove stanovanja.
Prema statistikama, bespravna pregradnja automatski smanjuje cijenu stana za oko 10%. Pretpostavlja se da je ovaj iznos kompenzacija kupcu za neugodnost daljnje legalizacije preuređenja ili izvođenja velikih popravaka kako bi vratio sve kako je navedeno u podatkovnom listu.
Vrlo je važno da ukupna i stambena površina stana ostane nepromijenjena kao rezultat preuređenja. Također morate obratiti pozornost na zahtjeve sanitarne, građevinske i protupožarne inspekcije.
Značajke kupoprodaje stanova s bespravnom pregradnjom
Ako u stanu postoji bespravna pregradnja, onda ga obično pokušavaju prodati do trenutka kada trebaju dobiti novu potvrdu o registraciji (u roku od 5 godina od trenutka kada se primi stari). Inače, radi ažuriranja dokumenta, u kuću će biti potrebno pustiti inspektora koji će, naravno, odmah detektirati napravljene promjene.
Također, takve se transakcije obično provode u gotovini. To minimizira nadzor različitih tijela i smanjuje vjerojatnost da će prodavač naići na probleme. S druge strane, mnogi kupci odbijaju kupiti stambeni prostor za "gotovinu", pa ova shema drastično ograničava krug potencijalnih kupaca.
Kako prodati stan s bespravnom adaptacijom
Sam postupak prodaje, pod uvjetom da su se prodavatelj i kupac dogovorili tko će se i kako dalje baviti preuređenjem, ne razlikuje se puno i zapravo je identičan uobičajenoj kupoprodaji stambenog prostora.
Postupak
- Razgovarajte s kupcem o činjenici preuređenja... Preporuča se unaprijed naznačiti sve kontroverzne točke koje se, sa stajališta zakona, mogu prepoznati kao bespravna obnova. Također ima smisla odmah grubo izračunati moguće troškove kako za legalizaciju (ako je moguće), tako i za povratak u stanje "kako je bilo". Ako je primljeni iznos manji od 10% cijene stana, vjerojatno će kupac pristati na niži popust.
- Sastavite kupoprodajni ugovor... Preporuča se u njega uključiti klauzulu o preuređenju u smislu da je kupac svjestan toga i da je dužan poduzeti sve potrebne radnje za otklanjanje problema.
- Potpisati ugovor... Ako je potrebno, može se ovjeriti kod javnog bilježnika, ali to nije obvezni uvjet... Međutim dokument.
- Sastavite akt o prihvatu i prijenosu i potpišite ga... Plaćanja za stanovanje obično se vrše u isto vrijeme. U ovom trenutku prodavač jednostavno uzima novac, predaje dokumente i više nema nikakve veze sa stanom.
- Registrirajte vlasništvo... Kupac je već angažiran na tome. Na temelju kupoprodajnog ugovora i drugih dokumenata mijenjaju se Rosreestr.
Dokumenti
Prilikom sastavljanja kupoprodajnog ugovora potrebni su sljedeći dokumenti:
- Putovnice stranaka (kupca i prodavatelja).
- Upisnica za stan.
- Izvadak iz USRN-a.
- Potvrda društva za upravljanje o nepostojanju dugova za javne usluge.
- Izvadak iz kućne knjige o osobama upisanim u stan.
- Svi dokumenti vezani uz preuređenje, ako ih ima.
- Akt o prihvatu i prijenosu stambenog prostora (sastavljen i potpisan nakon potpisivanja ugovora).
Troškovi i uvjeti
Ako se postignu glavni dogovori, tada se sama transakcija može izvesti za samo nekoliko sati. U prosjeku, od trenutka kada se pronađe potencijalni kupac pa do prijenosa stana na novog vlasnika, prođe od par dana do nekoliko tjedana.
Uz trošak same kupnje stana, kao i eventualne troškove "obrnute" preuređenja, koji se zbog razlike u cijenama ne mogu ni približno naznačiti, kupac će imati dodatne troškove za plaćanje državne pristojbe kada registracija vlasništva: 2000 rubalja od svakog novog vlasnika.
Kako možete legalizirati obnovu
Stranke se mogu dogovoriti da kupac dio cijene stana prenese na prodavatelja kao predujam, a on zauzvrat ili legalizira preuređenje ili sve vraća u prvobitno stanje. Osim toga, kupac se može sam pozabaviti ovim pitanjem nakon zaključenja transakcije.
Dokumenti za legalizaciju preuređenja u stanu:
- Aplikacija za preuređenje.
- Legenda i plan prostorija u stanu.
- Dokumenti koji potvrđuju vlasništvo nad stambenim prostorom.
- Suglasnost svih suvlasnika stana ako ih ima.
- Potvrda o registraciji stanovanja.
- Dopuštenje nadzornih tijela za preuređenje (mora se dobiti unaprijed).
Nakon podnošenja svih dokumenata, stambena inspekcija će vlasniku stana poslati stručnjaka. Ovjerit će neusklađenost plana i stvarnog rasporeda stana, nakon čega će podatke prenijeti na svoju inspekciju. Tamo će se dogovoriti o učinjenim promjenama (ako je ikako moguće), nakon čega će biti moguće napraviti odgovarajuće izmjene u podatkovnom listu.
Prodaja stana s bespravnom adaptacijom je stvarna, ali relativno teška. Iskusni stručnjaci na besplatnim konzultacijama razjasnit će sve glavne kontroverzne točke koje zaslužuju pozornost. Osim toga, mogu djelovati i kao zastupnici klijenta, prateći cijelu transakciju od početka do kraja (uključujući i postupak legalizacije). To pomaže praktično eliminirati i uvelike ubrzava proces.
(1 procjene, prosjek: 5,00 od 5)
