Przegląd rynku nieruchomości handlowych III kwartał

Analitycy Colliers International przeprowadzili badania rynkowe nieruchomość komercyjna Moskwie i nakreślił kluczowe trendy na rynku biurowym.

Podaż na rynku biurowym stolicy

Wielkość istniejącej podaży w trzecim kwartale wyniosła 17,23 mln mkw., z czego 3,96 mln mkw. - klasa „A”. W trzecim kwartale rynek uzupełniono o 75 tys. mkw., czyli prawie 3,5 razy więcej niż w pierwszym półroczu. Dwa z czterech obiektów, które się pojawiły, należą do klasy „A”, pozostałe do segmentu „B+” / „B-”. Jednocześnie od początku roku wolumen oddanych do użytku okazał się rekordowo niski (95 000 mkw.), wartość oddanych do użytku biur w pierwszych trzech kwartałach roku w ciągu ostatnich pięciu lat .

W rzeczywistości ostateczna stopa wzrostu będzie zależeć od oddania dwóch wież w ramach MOSK-City MIBC, ponieważ stanowią one 70% wolumenu oddanych do użytku planowanego do końca roku.

W przypadku otrzymania dokumentacji odbiorowej dla wszystkich obiektów ogłoszonej do końca 2017 r. łączny roczny przyrost może wynieść 450-465 tys.

Popyt na biura w Moskwie

Pomimo niskiej aktywności w I półroczu, dynamika i jakość zawieranych transakcji w III kwartale sugeruje ożywienie popytu.

W pierwszych trzech kwartałach łączny wolumen wynajętej i zakupionej powierzchni biurowej wyniósł 826 000 mkw., czyli o 30% więcej niż w analogicznym okresie 2016 roku.

Łączna liczba transakcji najmu i kupna podwoiła się: zarówno małe firmy wynajmujące biura poniżej 200 mkw., jak i duże firmy, które wymagają ponad 10 000 mkw., były aktywne w zakresie najmu i kupna.

Nadal spada udział transakcji dotyczących renegocjacji i zmiany warunków najmu. Ponad 80% całkowitego wolumenu dotyczy relokacji firm.

Do największych transakcji w III kwartale 2017 r. należały najem przez Eksmo 23 000 mkw. w centrum biznesowym Poklonka Place, najem przez Tele2 biura o powierzchni 13 100 mkw. w parku biurowym Comcity oraz najem przez Technoserv 12 tys.

Wolna powierzchnia biurowa w Moskwie

Średnia stopa pustostanów na rynku nie zmieniła się znacząco. Wielkość wprowadzonej darmowej podaży została zrównoważona umiarkowanym przejęciem netto. Średnia rynkowa stopa pustostanów wyniosła 11,2%. W wartościach bezwzględnych do wynajęcia i sprzedaży jest 1,9 mln mkw. W strukturze darmowej podaży 32% tworzy klasę „A”, 50% - „B +” i 17% - „B-”.

W związku z niedoborem dużych biurowców (powyżej 10 000 mkw.) W wysokiej jakości budynkach o dogodnych lokalizacjach utrwaliła się praktyka zawierania przez duże firmy przedwstępnych umów najmu w projektach w budowie: około 30% powierzchni biurowej w centrach biznesowych oddawanych od początku roku i planowanych do uruchomienia do końca roku nie jest już oferowany na rynku. Jednocześnie właściciele niektórych obiektów nadal przesuwają terminy oddania do momentu podpisania umowy przednajmu z głównym najemcą.

Istniejący wolumen wolnej powierzchni biurowej jest nierównomiernie rozłożony, a niedobór jakościowej podaży jest typowy dla niektórych podrynków.

Ceny sprzedaży biur w stolicy

W segmencie sprzedaży utrzymują się tendencje z początku roku: wielkość darmowej podaży wysokiej jakości pozostaje niewielka, wyświetlane ceny sprzedaży są stabilne. Jednocześnie od połowy roku następuje już konwersja dotychczasowego zainteresowania na realne transakcje – liczba transakcji zakupu powierzchni biurowej poniżej 200 mkw wzrosła w porównaniu do analogicznego okresu w 2016 roku .

Wskaźniki kosztów w dzielnicach oddalonych od Centralnego Centrum Demokratycznego, w pobliżu Trzeciego Pierścienia Transportowego, wynoszą 180 000 rubli / m2 dla klasy „A” i 150 000 rubli / m2 - dla klasy „B +”. Obiekty znajdujące się w pewnej odległości od trzeciej obwodnicy w kierunku obwodnicy Moskwy są dziś oferowane po średniej cenie 170 000 rubli / m2 w klasie „A” i 115 000 - 130 000 rubli / m2 w klasie „B +" / "B - ".

Drogie biura oferowane są w regiony centralne miasta o średnim koszcie 315 000 rubli / m2 dla klasy „A” i 265 000 - 275 000 rubli / m2 dla klas „B +” / „B-”. W wieżach MIBC „Moscow-City” oferty wahają się od 245 000 do 450 000 rubli / m2.

Stawki czynszu za powierzchnię biurową w Moskwie

III kwartał 2017 r. charakteryzował się stabilnymi stawkami czynszów. Tradycyjnie zaobserwowano wahania danego wskaźnika kursu ze względu na zmienność kursów walutowych. Rynek wciąż jest rubelem.

Nastąpiła niewielka lokalna zmiana w żądanych stawkach czynszu rubla według dzielnic i klas, ale to nieznacznie podniosło średni poziom rynkowy - w granicach 1-3%. W CDR podane stawki czynszów dla biur klasy A wyniosły 30 785 rubli/mkw./rok, dla klasy B+ – 20 240 rubli/mkw./rok.

Podana bazowa stawka czynszu za biura w dolarach amerykańskich dla klasy „A” wynosi 440 USD / mkw. / rok, w rublach - 25 831 rubli / mkw. / rok. Podana podstawowa stawka czynszu w dolarach amerykańskich dla klasy „B +” / „B-” wynosi 219 USD / mkw. / rok, w rublach - 12 817 rubli / mkw. / rok.

Trendy i prognozy rozwoju moskiewskiego rynku biurowego

Deweloperzy zapowiedzieli oddanie w IV kwartale 370 000 mkw., z czego 340 000 mkw. Jeśli zapowiedziane plany zostaną zrealizowane, roczny wolumen nowych budów w 2017 roku wzrośnie o 50% w porównaniu do 2016 roku.

Główne obiekty ogłoszone do oddania w IV kwartale 2017 r.

Pojawienie się obiektów klasy „A” nie będzie miało istotnego wpływu na wielkość wolnej podaży w tym segmencie, gdyż już dziś w trzech na cztery centra biznesowe klasy „A” przeciętnie nie więcej niż 10% jest wolnych.

Przy przesunięciu oddania do użytku obiektów Moskwa-Miasto na 2018 r. wzrost nowej podaży będzie natomiast o 40% niższy niż w ubiegłym roku (tj. 197 tys. mkw.), co również wpłynie na wzrost współczynnik pustostanów od oczekiwanego 10% do 11,5%.

Biorąc pod uwagę, że w ostatnich dwóch kwartałach wzrost wolumenu transakcji wyniósł 65% i 75%, a na koniec roku duży wolumen lokali jest zwykle zamykany, łączny wolumen popytu może wynieść 1,0-1,1 mln mkw. Pomimo tego, że oczekiwana wielkość popytu może okazać się wyższa niż wartości z lat 2014-2016, to wciąż jest ona niższa od wartości sprzed kryzysu.

Pod koniec roku rynek odnotuje znaczny spadek wolnej powierzchni i stopniowy wzrost czynszów.

Zmniejszenie wolumenu podaży wysokiej jakości, zwłaszcza w segmencie dużych bloków, na tle pozytywnej dynamiki popytu będzie stopniowo podnosić stawki w klasach A i B+, co jednak będzie najbardziej widoczne w 2018 roku .

W sierpniu 2017 r. do wynajęcia było 2 766 obiektów komercyjnych o łącznej powierzchni 1 461 tys. m. Wielkość podaży za miesiąc pod względem ilości wzrosła o 5%, a pod względem łącznej powierzchni - o 10%.

Średnia stawka czynszu za miesiąc spadła o 4% i wyniosła 17 295 rubli / mkw. moje ucho. Kurs dolara w sierpniu nie uległ zmianie, dlatego w przeliczeniu na dolara kurs również spadł o 4% i wyniósł 290 USD/mkw./rok. W ciągu roku, od sierpnia 2016 r., kursy rubla nie zmieniły się, podczas gdy kursy dolara spadły o 8%.

Wzrost podaży i spadek czynszów w sierpniu są umiarkowane, typowe dla okresu letniego. Obecnie brak jest czynników makroekonomicznych i innych, które przesądziłyby o istotnej zmianie na rynku nieruchomości komercyjnych.

Liderem pod względem wielkości podaży są tradycyjnie lokale biurowe, których udział pod względem powierzchni wynosi 48%. Na drugim miejscu jest produkcja i magazynowanie (42%) i przestrzeń handlowa (10%).

Nieruchomości handlowe

W sierpniu 2017 na rynku wystawiono 559 obiektów o łącznej powierzchni 155 tys. m. W porównaniu do poprzedniego miesiąca, liczba wystawianych obiektów handlowych wzrosła o 1%, a łączna powierzchnia - o 5%.

Spośród tych obiektów w centrum wystawiono 35 obiektów o łącznej powierzchni 8 tys. m, czyli o 10% mniej niż w lipcu pod względem ilości i 29% pod względem powierzchni całkowitej. Średnia wywoławcza stawka czynszu dla tych nieruchomości za miesiąc spadła o 5% i wyniosła 58 973 rubli / mkw. m/rok, natomiast stawki dla obiektów długo eksponowanych pozostały praktycznie niezmienione. Spadek czynszu nastąpił w szczególności z powodu rezygnacji z dwóch drogich obiektów w lipcu - przy ulicy Staryi Gai (270 mkw., 119 000 rubli / mkw. / rok) i ul. Tverskaya (173 mkw., 131 261 rubli / mkw. / rok).

Liczba nieruchomości handlowych oferowanych do wynajęcia poza centrum w sierpniu 2017 r. wzrosła o 2%, a ich łączna powierzchnia o 8%. Wielkość podaży wyniosła 524 obiekty o łącznej powierzchni 147 tys. m. Średnia stawka za miesiąc spadła o 8% i wyniosła 26 671 rubli / mkw. / rok,

Pod względem poziomu zmian stawek w miesiącu różnica między obiektami w centrum i poza nim nie jest znacząca, jednak w średnim okresie popyt na lokale w centrum jest wyższy.

Nieruchomości biurowe

W sierpniu 2017 r. wielkość podaży nieruchomości biurowych na wynajem, zarówno pod względem ilościowym, jak i łącznej powierzchni, wzrosła o 2% i wyniosła 1623 obiekty o łącznej powierzchni 698 tys. m.

W ciągu miesiąca liczba biurowców w centrum wzrosła o 8%, a łączna powierzchnia nie uległa zmianie. Średnia stawka czynszu wzrosła o 1% i wyniosła 24 751 rubli/mkw./rok.

Wolumen podaży powierzchni biurowej poza Garden Ring w ujęciu ilościowym i powierzchni całkowitej wzrósł o 2%, podczas gdy średni wskaźnik wzrósł o 1% i wyniósł 15 896 RUR/mkw./rok.

Zmiana stawek dla nieruchomości biurowych zarówno w centrum jak i poza nim nadal pozostaje niewielka, co odzwierciedla niską aktywność biznesową związaną z tym m.in. z okresem letnim.

RRG przeprowadziło badanie rynku nieruchomości komercyjnych w regionie stołecznym w III kwartale 2017 roku. Informacje do badania uzyskano z ponad 30 specjalistycznych i tematycznych źródeł poświęconych rynkowi nieruchomości komercyjnych w Moskwie. Źródła obejmują elektroniczne bazy danych nieruchomości, media drukowane i elektroniczne, agencje nieruchomości i firmy konsultingowe.

Lokale biurowe, przemysłowe i magazynowe (PSP) i bezpłatne lokale handlowe (PSN) o wartości 36 milionów rubli, a także lokale handlowe o wartości od 26 milionów rubli lub lokale o łącznej powierzchni co najmniej 100 mkw. m.

Jako obiekty do badania rynku najmu nieruchomości komercyjnych wybrano obiekty oferowane w otwartych źródłach – lokale handlowe, biurowe, przemysłowo-magazynowe (PSP) o łącznej powierzchni co najmniej 50 mkw. m.

Zmniejszył się wolumen ofert obiektów nieruchomości w obu segmentach - sprzedaży i najmu.

Sprzedaż

Rynek jako całość

Wielkość dostaw

W 3 mkw. W 2017 roku wielkość podaży zmniejszyła się o 1% pod względem ilości i 4% pod względem powierzchni. Za rok, w porównaniu do 3 mkw. W 2016 r. wielkość dostaw zmniejszyła się o 5% pod względem ilości i zmniejszyła się o 28% pod względem powierzchni całkowitej.

Łącznie w III kwartale wystawiono na sprzedaż 2164 obiekty o łącznej powierzchni 2960 tys.

Wskaźniki cen

Średnia ważona cena w 3 mkw. 2017 spadł o 1% i wyniósł 176 936 rubli / mkw. Biorąc pod uwagę fakt, że kurs dolara za kwartał wzrósł o 3% i spadł o 9% w ciągu roku, cena w ekwiwalencie dolara za kwartał wzrosła o 2%, a w ciągu roku spadła o 19% i wyniosła 2998 USD / mkw. Całkowita wartość nieruchomości komercyjnych za kwartał spadła o 5%, a za rok - o 35% i wyniosła 523 mld rubli.

Spadek cen zarówno w rublach, jak iw dolarach za rok wskazuje na spadek popytu. Jednocześnie spadek wolumenu podaży wolnych powierzchni, ich odejście od rynku daje nadzieję, że wkrótce znajdzie się nowy punkt równowagi na rynku.

Wielkość dostaw

Wolumen podaży wg powierzchni brutto w III kwartale vs. II kwartał nieruchomości handlowe zmniejszyła się o 14%, na biura - o 5%, na lokale produkcyjne i magazynowe - o 5%, a na wolne lokale - wzrosła o 14%.

Wielkość podaży dla całkowitej powierzchni za rok w porównaniu do 3 mkw. W 2016 r. nieruchomości handlowe zmniejszyły się o 29%, biurowe – o 35%, przemysłowe i magazynowe – wzrosły o 17%, a wolne lokale spadły o 35%.

Nastąpiły zmiany w strukturze segmentów obszarowych. Udział nieruchomości biurowych wyniósł 59%. Kolejne miejsca zajmują lokale wolnoużytkowe (21%), produkcyjno-magazynowe (13%) oraz handlowe (7%).

Wskaźniki cen

W III kwartale 2017 r. cena nieruchomości handlowych wzrosła o 2% do 245 510 rubli / mkw., w przypadku nieruchomości biurowych spadła o 4% i wyniosła 202 521 rubli / mkw. 63 439 rubli / mkw., a dla wolne lokale - o 5% do 210,068 rubli / mkw.

W porównaniu do III kwartału 2016 r. średnia ważona cena spadła o 9% dla powierzchni handlowych, 4% dla biur, 17% dla nieruchomości przemysłowych i magazynowych oraz wzrosła o 1% dla wolnych lokali.

Jedynym segmentem, w którym ceny spadły w III kwartale 2017 r. były nieruchomości biurowe, jednak wzrost cen w pozostałych segmentach był nieznaczny, a na przestrzeni roku ceny spadły we wszystkich segmentach z wyjątkiem powierzchni przemysłowych i magazynowych.

Nieruchomości handlowe

Wielkość dostaw

W III kwartale wystawiono 348 obiektów handlowych o łącznej powierzchni 186 tys. mkw., z czego 32 obiekty znajdowały się wewnątrz Pierścienia Ogrodowego, a 316 poza nim.

W ciągu kwartału wielkość podaży obiektów handlowych w centrum zmniejszyła się o 9% ilościowo i nie zmieniła się pod względem powierzchni całkowitej. Wolumen podaży obiektów handlowych poza centrum w ujęciu ilościowym zmniejszył się o 16% io 15% w ujęciu powierzchniowym.

Wskaźniki cen

Średnia ważona cena nieruchomości handlowych w centrum za III kwartał 2017 r. spadła o 16% i wyniosła 824 912 rubli / mkw., co było spowodowane zakończeniem wystawy w II kwartale dużej i taniej nieruchomości na Uliczka Choromnego. (2 586 mkw., 2 200 000 rubli / mkw.) Oraz wejście na rynek tanich przedmiotów na emb Raushskaya. (398 mkw., 282 518 rubli / mkw.), Tolmachevsky os. (680 mkw., 262 500 rubli / mkw.), Kazarmenny os. (720 mkw., 305 556 rubli / mkw.).

Średnia ważona cena lokalu handlowego poza centrum wzrosła o 4% do 219.283 RUB/mkw. Wzrost ceny był związany z wejściem na rynek w III kwartale drogiego obiektu handlowego na Prospekcie Ryazansky (9 747 mkw., 359 064 rubli / mkw.).

Pomimo tego, że ceny lokali w centrum spadły w ciągu kwartału, a na zewnątrz wręcz przeciwnie wzrosły, w ciągu roku sytuacja jest odwrotna, dlatego w średnim terminie można powiedzieć, że popyt na lokale w centrum jest wyższa, ale do niedawna takie lokale były nieco przereklamowane.

Handel uliczny

Wielkość dostaw

W III kwartale 2017 r. wystawiono na sprzedaż 107 obiektów ulicznych o łącznej powierzchni 29 tys. mkw., z czego 10 obiektów znajduje się wewnątrz Garden Ring, a 97 obiektów poza nim.

Wolumen podaży dla obiektów handlowych w centrum zmniejszył się o 9% ilościowo, ao 10% w całkowitej powierzchni. Wolumen podaży dla obiektów handlowych poza centrum w ujęciu ilościowym zmniejszył się o 14%, aw ujęciu powierzchniowym o 20%.

Wskaźniki cen

Średnia ważona cena obiektów ulicznych w centrum wzrosła o 8% do 960 183 rubli/mkw., podczas gdy cena starych obiektów spadła o 10%. Wzrost cen był spowodowany wejściem na rynek drogiej nieruchomości przy M. Kozikhinsky Lane. (100 mkw., 1 459 550 rubli / mkw.).

Poza centrum średnia ważona cena wzrosła o 2% i wyniosła 275.718 rubli/mkw., co było spowodowane 5-procentowym wzrostem cen obiektów eksponowanych od dłuższego czasu.

Wynajem

Rynek jako całość

Wielkość dostaw

Wielkość podaży na rynku najmu to 3 mkw. 2017 rok zmniejszył się o 7% pod względem ilości i 10% pod względem powierzchni całkowitej. Generalnie w ciągu 4 kwartałów wielkość podaży wzrosła o 19% w ujęciu ilościowym io 3% w ujęciu powierzchniowym.

Łącznie w III kwartale wystawiono 4452 obiekty o łącznej powierzchni 2260 tys.

Wskaźniki cen

Średnia stawka zarówno za kwartał, jak i za ostatnie 4 kwartały spadła o 3% i wyniosła 17 969 rubli/mkw./rok. Biorąc pod uwagę fakt, że kurs dolara za III kwartał wzrósł o 3%, cena w dolarach nie zmieniła się za kwartał i wyniosła 304 $/mkw./rok. Coroczny wynajem za kwartał spadł o 12% i wyniósł 32,4 mld rubli.

Spadek średniej stawki czynszu zarówno w dolarach, jak i rublach za rok wskazuje, że na rynku nieruchomości wciąż dominują negatywne czynniki.

Analiza porównawcza według segmentów

Wielkość dostaw

Wielkość podaży dla całej powierzchni za III kwartał 2017 r. w stosunku do II kwartału zmniejszyła się o 19% w handlu detalicznym, o 11% w powierzchni biurowej oraz o 4% w nieruchomościach przemysłowo-magazynowych.

Wielkość podaży dla całkowitej powierzchni za rok nieruchomości handlowych zmniejszyła się o 5%, biurowych o 4%, a przemysłowych i magazynowych wzrosła o 17%.

Liderem pod względem powierzchni całkowitej pozostają lokale biurowe z 50% udziałem. Na kolejnych miejscach plasują się produkcja i magazynowanie (38%) oraz powierzchnia handlowa (12%).

Wskaźniki cen

Średnia stawka czynszu za III kwartał 2017 r. dla nieruchomości handlowych spadła o 2% i wyniosła 30 808 rubli / mkw. / rok, dla nieruchomości biurowych - również spadła o 2% do 17 327 rubli / mkw. / rok, a na produkcję i magazyn - wzrósł o 2% i wyniósł 6 656 rubli / mkw. / rok.

W porównaniu do III kwartału 2016 r. zmiana stawki czynszu wyniosła -3% dla handlu detalicznego, +1% dla nieruchomości biurowych, a dla nieruchomości przemysłowych i magazynowych stawka nie uległa zmianie.

Zmiana stóp zarówno za kwartał, jak i za rok nadal pozostaje niewielka, co jest typowe dla fazy stagnacji rynkowej.

Nieruchomości handlowe

Wielkość dostaw

Wolumen podaży nieruchomości handlowych w III kwartale zmniejszył się o 10% ilościowo, a powierzchniowo o 19%. Wielkość podaży w ciągu roku wzrosła o 11% w ujęciu ilościowym, a zmniejszyła się o 5% w ujęciu powierzchniowym.

Łącznie w III kwartale wystawiono 922 obiekty o powierzchni 254 tys.

Wolumen podaży dla całej powierzchni w III kwartale zmniejszył się o 18% w centrum io 19% poza nim.

Wskaźniki cen

Średnia stawka czynszu za lokale handlowe w obrębie Garden Ring w 3 mkw. 2017 spadł o 1% i wyniósł 58 889 rubli / mkw. / rok.

Średnia stawka czynszu za nieruchomości handlowe poza Garden Ring nie uległa zmianie i wyniosła 29 164 RUB/mkw./rok.

Niewielkie zmiany stawek dla obiektów handlowych wskazują na stagnację na rynku w kontekście spadku wolumenu podaży.

Handel uliczny

Wielkość dostaw

Wolumen podaży obiektów typu ulicznego w III kwartale 2017 roku zmniejszył się o 10% w ujęciu ilościowym oraz o 19% w ujęciu powierzchniowym. W ciągu roku wielkość podaży wzrosła o 13% pod względem ilości i 4% pod względem powierzchni. Łącznie w III kwartale wystawiono 353 obiekty o powierzchni 76 tys. m2, z czego 17 obiektów oferowano w centrum i 336 poza nim.

Ogólna sytuacja rynkowa

W III kwartale 2017 r. Bank Rosji kontynuował obniżanie swojej głównej stopy procentowej do 8,5% rocznie (wrzesień 2017 r.).

Średni kurs dolara za III kwartał 2017 r. wyniósł 58,9 rubla, co oznacza wzrost o 3,0% w stosunku do średniej za II kwartał 2017 r. 2017 listopad

W pierwszym półroczu 2017 r. łączny wolumen rynku powierzchni biurowych w Moskwie wzrósł o 0,3% do prawie 16,0 mln mkw., z czego 14,8 mln mkw. – segmenty A, B+ i B.

Oferuje

Wielkość uruchomienia to 3 mkw. Rok 2017 wyniósł 48,2 tys. Łącznie w ciągu 3 kwartałów podaż wzrosła o 163,0 tys. mkw.

W 3 mkw. 2017 nowe obiekty pojawiły się w granicach „starej” Moskwy; cały wprowadzony wolumen należy do klasy A. Struktura całkowitego wolumenu oferty według klasy nie uległa zmianie.

Żądanie

Pod koniec III kwartału. W 2017 r. średni współczynnik pustostanów w klasach A, B+, B nie zmienił się w porównaniu do poprzedniego okresu i wyniósł 15,9%. Jednak dynamika wskaźnika jest wielokierunkowa w zależności od klasy:

Wzrost współczynnika pustostanów w klasie A o 0,5 pp. - do 21,5%, m.in. dzięki wprowadzeniu nowych udogodnień. Następuje wzrost liczby pustostanów w obiektach wewnątrz Trzeciego Pierścienia Transportowego, pustostany centrów biznesowych poza Trzecim Pierścieniem Transportowym nieznacznie spadł (o 0,1 p.p.)

W klasach B+ i B współczynnik pustostanów spadł o 0,4 p.proc. (średnio iw każdej klasie) - odpowiednio do 13,4% i 8,8%. Jednocześnie frekwencja rosła niezależnie od lokalizacji. Średni wakat w klasach B+/B wyniósł 12,2%.

Klasa C wykazała niewielki spadek pustostanów (o 0,1 pp).

Generalnie za 9 miesięcy 2017 r. pustostany we wszystkich klasach zmniejszyły się: w klasie A - o 1,1 p.proc., w klasie B+ - o 2,9 p.proc., w klasie B - o 1,2 p.proc..p, klasa C - o 0,9 pp

3 mkw. Rok 2017 charakteryzował się dużymi transakcjami najmu. Trzy największe transakcje w kwartale należą do firm telekomunikacyjnych i IT. Wolumen dużych transakcji (od 1 tys. mkw.) wyniósł 53 tys. mkw., z czego 62% to klasa A.

Biorąc pod uwagę wzrost ekspozycji powierzchni biurowych, na znaczeniu zyskują nowe formaty, nastawione na potrzeby małych firm: mini-biura 15-80 mkw. (w tym z gotowymi miejscami pracy) oraz aktywnie rozwijające się przestrzenie coworkingowe.

Oferta handlowa

Na koniec III kwartału 2017 r. nie nastąpiły istotne zmiany warunków handlowych, generalnie możemy mówić o stabilizacji stawek czynszów.

W okresie sprawozdawczym odnotowano wahania stawek czynszów w klasach B+, B, C w granicach 0,9-2,2%; w klasie A średnia stawka czynszu nie uległa zmianie.

Na koniec III kwartału 2017 r. średnie stawki czynszu wynoszą: w klasie A - 1980 rubli / mkw. / miesiąc; w klasie B + - 1350 rubli / mkw / miesiąc; w klasie B - 1110 rubli / mkw / miesiąc; w klasie C - 930 rubli / mkw / miesiąc

Średnioważona stawka czynszu w klasie В+/В nieznacznie spadła (o 0,8%) i wyniosła 1260 rubli/mkw./miesiąc.

W wyniku dynamiki cen odległość między klasami B+ i A wzrosła z 30% do 32%; między B i B + - zmniejszono z 20% do 18%; między C i B – pozostały na tym samym poziomie.

Wnioski i prognozy rozwoju

W III kwartale rynek został zasilony dwoma nieruchomościami klasy A o łącznej powierzchni 48,2 tys. mkw. GLA, czyli 3 razy mniej niż wolumen z tego samego okresu w 2016 roku.

Wycofanie nowej powierzchni wpłynęło na poziom pustostanów w klasie A (wzrost o 0,5 p.p. na koniec kwartału), jednak generalnie od początku roku pustostany spadł o 1,1 p.p. .

Na koniec kwartału w klasach B+, B i C obserwuje się wzrost obłożenia obiektów, jednak tempo spadku pustostanów jest niższe niż w I kwartale 2017 roku.

Nie nastąpiła znacząca zmiana stawek czynszów w porównaniu do II kwartału 2017 r.

Do końca roku należy spodziewać się oddania do użytku ok. 275 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego 72% znajduje się w wieżowcach Moscow City. Nie jest wykluczone, że uruchomienie części planowanych obiektów zostanie przesunięte na 2018 rok.

Wraz z wydaniem nowych obiektów możliwy jest wzrost wakatów w klasie A, jednak ponieważ niektóre obiekty są częściowo zapełnione nawet na etapie budowy, nie nastąpi znaczący wzrost wakatów w klasie.

W klasach B+/B wakat będzie nadal spadał na tle małej liczby obiecujących ofert.

W IV kwartale 2017 r. nie przewiduje się znaczących zmian średnich stawek czynszowych.

1 Do 4Q2015 - stawki czynszów podawane są w USD/mkw./rok, dynamika również liczona jest w USD. W III kwartale 2015 r. w nawiasach podana jest wartość dynamiki w RUV. Od IV kw. 2015 r., ze względu na przejście rynku na ruble, stawki czynszów i ich dynamika liczone są w RUВ, w nawiasach wartość w przeliczeniu na USD/mkw./rok – po aktualnym kursie.