RRG przeprowadziło badanie rynku nieruchomość komercyjna obszar metropolitalny w III kwartale 2017 r. Informacje do badania uzyskano z ponad 30 specjalistycznych i tematycznych źródeł poświęconych rynkowi nieruchomości komercyjnych w Moskwie. Źródła obejmują elektroniczne bazy danych nieruchomości, media drukowane i elektroniczne, agencje nieruchomości i firmy konsultingowe.
Lokale biurowe, przemysłowe i magazynowe (PSP) i bezpłatne lokale handlowe (PSN) o wartości 36 milionów rubli, a także lokale handlowe o wartości od 26 milionów rubli lub lokale o łącznej powierzchni co najmniej 100 mkw. m.
Obiekty oferowane w otwartych źródłach zostały wybrane jako obiekty do badania rynku najmu nieruchomości komercyjnych – handlowych, biurowych, przemysłowych i magazynowych (PSP) o łącznej powierzchni co najmniej 50 mkw. m.
Zmniejszył się wolumen ofert obiektów nieruchomości w obu segmentach - sprzedaży i najmu.
Sprzedaż
Rynek jako całość
Wielkość dostaw
W 3 mkw. W 2017 roku wielkość podaży zmniejszyła się o 1% w ujęciu ilościowym oraz o 4% w ujęciu powierzchniowym. Za rok, w porównaniu do 3 mkw. W 2016 r. wielkość dostaw zmniejszyła się o 5% w ujęciu ilościowym i zmniejszyła się o 28% w ujęciu powierzchniowym.
Łącznie w III kwartale wystawiono na sprzedaż 2164 obiekty o łącznej powierzchni 2960 tys.
Wskaźniki cen
Średnia ważona cena w 3 mkw. 2017 spadł o 1% i wyniósł 176 936 rubli / mkw. Biorąc pod uwagę, że kurs dolara za kwartał wzrósł o 3% i spadł o 9% w ciągu roku, cena w dolarach za kwartał wzrosła o 2%, a w ciągu roku spadła o 19% i wyniosła 2998 USD / mkw. Łączna wartość obiektów nieruchomości komercyjnych za kwartał spadła o 5%, a za rok - o 35% i wyniosła 523 mld rubli.
Spadek cen zarówno w rublach, jak iw dolarach za rok wskazuje na spadek popytu. Jednocześnie spadek wielkości podaży wolnych powierzchni, ich odejście od rynku daje nadzieję, że wkrótce znajdzie się nowy punkt równowagi na rynku.
| Wszystkie segmenty | Ilość | Całkowity koszt, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m² | Średnia powierzchnia, tys. M² | |
| oznaczający | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| do II kwartału 2017 | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| do III kwartału. 2016 | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Wielkość dostaw
Wolumen podaży wg powierzchni brutto w III kwartale vs. II kwartał nieruchomości handlowe zmniejszył się o 14%, w pomieszczeniach biurowych o 5%, w lokalach przemysłowych i magazynowych o 5%, aw wolnych lokalach wzrósł o 14%.
Wielkość podaży dla całkowitej powierzchni za rok w porównaniu do 3 mkw. W 2016 r. nieruchomości handlowe zmniejszyły się o 29%, biurowe – o 35%, przemysłowe i magazynowe – wzrosły o 17%, a wolne lokale spadły o 35%.
Nastąpiły zmiany w strukturze segmentów obszarowych. Udział nieruchomości biurowych wyniósł 59%. Kolejne miejsca zajmują lokale wolnoużytkowe (21%), produkcyjno-magazynowe (13%) oraz handlowe (7%).
Wskaźniki cen
Za III kwartał 2017 r. cena nieruchomości handlowych wzrosła o 2% do 245 510 rubli/mkw., w przypadku nieruchomości biurowych spadła o 4% i wyniosła 202 521 rubli/mkw. 63 439 rubli/mkw., a dla wolne lokale - o 5% do 210,068 rubli / mkw.
W porównaniu do III kwartału 2016 r. średnia ważona cena spadła o 9% dla handlu detalicznego, o 4% dla biur, o 17% dla nieruchomości przemysłowych i magazynowych oraz wzrosła o 1% dla wolnych lokali.
Jedynym segmentem, w którym ceny spadły w III kwartale 2017 r. były nieruchomości biurowe, jednak wzrost cen w pozostałych segmentach był nieznaczny, a na przestrzeni roku ceny spadły we wszystkich segmentach z wyjątkiem powierzchni produkcyjnych i magazynowych.
| Handel | Ilość | Całkowity koszt, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m² | Średnia powierzchnia, tys. M² | Średnia ważona cena, RUB / mkw |
| oznaczający | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| do II kwartału 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| do III kwartału. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Biuro | Ilość | Całkowity koszt, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m² | Średnia powierzchnia, tys. M² | Średnia ważona cena, RUB / mkw |
| oznaczający | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| do II kwartału 2017 | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| do III kwartału. 2016 | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| PSP | Ilość | Całkowity koszt, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m² | Średnia powierzchnia, tys. M² | Średnia ważona cena, RUB / mkw |
| Oznaczający | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| do II kwartału 2017 | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| do III kwartału. 2016 | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| PSN | Ilość | Całkowity koszt, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m² | Średnia powierzchnia, tys. M² | Średnia ważona cena, RUB / mkw |
| oznaczający | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| do II kwartału 2017 | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| do III kwartału. 2016 | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
Nieruchomości handlowe
Wielkość dostaw
W III kwartale wystawiono 348 obiektów handlowych o łącznej powierzchni 186 tys. mkw., z czego 32 obiekty znajdowały się wewnątrz Pierścienia Ogrodowego, a 316 poza nim.
W ciągu kwartału wielkość podaży obiektów handlowych w centrum zmniejszyła się o 9% ilościowo i nie zmieniła się pod względem powierzchni. Wolumen podaży obiektów handlowych poza centrum w ujęciu ilościowym zmniejszył się o 16%, aw ujęciu powierzchniowym o 15%.
Wskaźniki cen
Średnia ważona cena nieruchomości handlowych w centrum za III kwartał 2017 r. spadła o 16% i wyniosła 824 912 rubli/mkw., co było spowodowane zakończeniem wystawy w II kwartale dużej i taniej nieruchomości na Uliczka Choromnego. (2 586 mkw., 2 200 000 rubli / mkw.) Oraz wejście na rynek tanich przedmiotów na emb Raushskaya. (398 mkw., 282 518 rubli / mkw.), Tolmachevsky os. (680 mkw., 262.500 rubli / mkw.), Kazarmenny os. (720 mkw., 305 556 rubli / mkw.).
Średnia ważona cena lokalu handlowego poza centrum wzrosła o 4% do 219.283 RUB/mkw. Wzrost cen był związany z wejściem na rynek w III kwartale drogiego obiektu handlowego na Prospekcie Ryazansky (9 747 mkw., 359 064 rubli / mkw.).
Pomimo tego, że ceny lokali w centrum spadły w ciągu kwartału, a na zewnątrz wręcz przeciwnie wzrosły, w ciągu roku sytuacja jest odwrotna, dlatego w średnim terminie można powiedzieć, że popyt na lokale w centrum jest wyższa, ale do niedawna takie lokale były nieco przereklamowane.
| Handel | Ilość | Całkowity koszt, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m² | Średnia powierzchnia, tys. M² | Średnia ważona cena, RUB / mkw |
| oznaczający | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| do II kwartału 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| do III kwartału. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Handel w Wielkiej Brytanii | Ilość | Całkowity koszt, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m² | Średnia powierzchnia, tys. M² | Średnia ważona cena, RUB / mkw |
| oznaczający | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| do II kwartału 2017 | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| do III kwartału. 2016 | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| Handel poza Wielką Brytanią | Ilość | Całkowity koszt, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m² | Średnia powierzchnia, tys. M² | Średnia ważona cena, RUB / mkw |
| oznaczający | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| do II kwartału 2017 | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| do III kwartału. 2016 | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
Handel uliczny
Wielkość dostaw
W III kwartale 2017 r. wystawiono na sprzedaż 107 obiektów ulicznych o łącznej powierzchni 29 tys. mkw., z czego 10 obiektów znajduje się wewnątrz Garden Ring, a 97 poza nim.
Wolumen podaży dla obiektów handlowych w centrum w ujęciu ilościowym zmniejszył się o 9%, a łączna powierzchnia o 10%. Wolumen podaży dla obiektów handlowych poza centrum w ujęciu ilościowym zmniejszył się o 14%, aw ujęciu powierzchniowym o 20%.
Wskaźniki cen
Średnia ważona cena obiektów ulicznych w centrum wzrosła o 8% do 960 183 RUB/mkw., natomiast cena starych obiektów spadła o 10%. Wzrost cen był spowodowany wejściem na rynek drogiej nieruchomości na M. Kozikhinsky os. (100 mkw., 1 459 550 rubli / mkw.).
Poza centrum średnia ważona cena wzrosła o 2% i wyniosła 275.718 rubli/mkw., co było spowodowane 5-procentową podwyżką cen eksponatów eksponowanych od dłuższego czasu.
| Handel uliczny | Ilość | Całkowity koszt, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m2 | Średnia powierzchnia, tys. m2 | |
| oznaczający | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| do II kwartału 2017 | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| do III kwartału. 2016 | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| Handel uliczny w Wielkiej Brytanii | Ilość | Całkowity koszt, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m2 | Średnia powierzchnia, tys. m2 | Średnia ważona cena, RUB/m2 |
| oznaczający | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| do II kwartału 2017 | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| do III kwartału. 2016 | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| Sprzedaż uliczna poza Wielką Brytanią | Ilość | Całkowity koszt, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m2 | Średnia powierzchnia, tys. m2 | Średnia ważona cena, RUB/m2 |
| oznaczający | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| do II kwartału 2017 | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| do III kwartału. 2016 | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
Wynajem
Rynek jako całość
Wielkość dostaw
Wielkość podaży na rynku najmu to 3 mkw. 2017 rok zmniejszył się o 7% pod względem ilości i o 10% pod względem powierzchni całkowitej. Ogółem za 4 kwartały wolumen podaży wzrósł ilościowo o 19%, a powierzchniowo o 3%.
Łącznie w III kwartale wystawiono 4452 obiekty o łącznej powierzchni 2260 tys.
Wskaźniki cen
Średnia stawka zarówno za kwartał, jak i za ostatnie 4 kwartały spadła o 3% i wyniosła 17 969 rubli/mkw./rok. Biorąc pod uwagę fakt, że kurs dolara za III kwartał wzrósł o 3%, cena w dolarach nie zmieniła się za kwartał i wyniosła 304 $/mkw./rok. Coroczny wynajem za kwartał spadła o 12% i wyniosła 32,4 mld rubli.
Spadek średniej stawki czynszu zarówno w dolarach, jak i rublach za rok wskazuje, że na rynku nieruchomości wciąż dominują negatywne czynniki.
| Wszystkie segmenty | Ilość | Całkowity GAP, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m² | Średnia powierzchnia, tys. M² | |
| oznaczający | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| do II kwartału 2017 | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| do III kwartału. 2016 | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Analiza porównawcza według segmentów
Wielkość dostaw
Wolumen podaży dla całej powierzchni za III kwartał 2017 r. w stosunku do II kwartału zmniejszył się o 19% w handlu detalicznym, o 11% w powierzchni biurowej oraz o 4% w nieruchomościach przemysłowo-magazynowych.
Wielkość podaży dla całkowitej powierzchni za rok nieruchomości handlowych zmniejszyła się o 5%, biurowych o 4%, a przemysłowych i magazynowych wzrosła o 17%.
Liderem pod względem powierzchni całkowitej pozostają lokale biurowe z 50% udziałem. Kolejne miejsca to produkcja i magazyny (38%) oraz lokale handlowe (12%).
Wskaźniki cen
Średnia stawka czynszu za III kwartał 2017 r. dla nieruchomości handlowych spadła o 2% i wyniosła 30 808 rubli / mkw. / rok, dla nieruchomości biurowych - również spadła o 2% do 17 327 rubli / mkw. / rok, a na produkcję i magazyn - wzrósł o 2% i wyniósł 6.656 rubli / mkw. / rok.
W porównaniu do III kwartału 2016 r. zmiana stawki czynszu wyniosła -3% dla handlu detalicznego, +1% dla nieruchomości biurowych, a dla nieruchomości przemysłowych i magazynowych stawka nie uległa zmianie.
Zmiana stóp zarówno za kwartał, jak i za rok pozostaje nadal niewielka, co jest typowe dla fazy stagnacji rynkowej.
| Handel | Ilość | Całkowity GAP, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m² | Średnia powierzchnia, tys. M² | Średnia stawka, ruble / mkw / rok |
| oznaczający | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| do II kwartału 2017 | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| do III kwartału. 2016 | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| Biuro | Ilość | Całkowity GAP, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m² | Średnia powierzchnia, tys. M² | Średnia stawka, ruble / mkw / rok |
| oznaczający | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| do II kwartału 2017 | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| do III kwartału. 2016 | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| PSP | Ilość | Całkowity GAP, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m² | Średnia powierzchnia, tys. M² | Średnia stawka, ruble / mkw / rok |
| Oznaczający | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| do II kwartału 2017 | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| do III kwartału. 2016 | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
Nieruchomości handlowe
Wielkość dostaw
Wielkość podaży nieruchomości handlowych w III kwartale zmniejszyła się o 10% ilościowo, a powierzchniowo o 19%. Wielkość podaży w ciągu roku wzrosła o 11% w ujęciu ilościowym, a spadła o 5% w ujęciu powierzchniowym.
Łącznie w III kwartale wystawiono 922 obiekty o powierzchni 254 tys.
Wolumen podaży dla całej powierzchni w III kwartale zmniejszył się o 18% w centrum io 19% poza nim.
Wskaźniki cen
Średnia stawka czynszu za lokale handlowe w obrębie Garden Ring o powierzchni 3 mkw. 2017 spadł o 1% i wyniósł 58 889 rubli / mkw. / rok.
Średnia stawka czynszu za obiekty handlowe poza Garden Ring nie uległa zmianie i wyniosła 29 164 RUB/mkw./rok.
Niewielkie znaczenie zmian stawek dla obiektów handlowych wskazuje na stagnację na rynku w kontekście spadku wolumenu podaży.
| Handel w Wielkiej Brytanii | Ilość | Całkowity GAP, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m² | Średnia powierzchnia, tys. M² | Średnia stawka, ruble / mkw / rok |
| oznaczający | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| do II kwartału 2017 | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| do III kwartału. 2016 | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| Handel poza Wielką Brytanią | Ilość | Całkowity GAP, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m² | Średnia powierzchnia, tys. M² | Średnia stawka, ruble / mkw / rok |
| oznaczający | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| do II kwartału 2017 | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| do III kwartału. 2016 | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
Handel uliczny
Wielkość dostaw
Wolumen podaży obiektów typu ulicznego w III kwartale 2017 roku zmniejszył się o 10% w ujęciu ilościowym oraz o 19% w ujęciu powierzchniowym. W ciągu roku wielkość podaży wzrosła o 13% pod względem ilości i 4% pod względem powierzchni. Łącznie w III kwartale wystawiono 353 obiekty o powierzchni 76 tys. m2, z czego 17 obiektów oferowano w centrum i 336 poza nim.
| Handel uliczny w Wielkiej Brytanii | Ilość | Całkowity GAP, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m2 | Średnia powierzchnia, tys. m2 | Średnia stawka, ruble / mkw / rok |
| oznaczający | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| do II kwartału 2017 | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| do III kwartału. 2016 | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| Sprzedaż uliczna poza Wielką Brytanią | Ilość | Całkowity GAP, miliony rubli | Powierzchnia całkowita, tys. m2 | Średnia powierzchnia, tys. m2 | Średnia stawka, ruble / mkw / rok |
| oznaczający | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| do II kwartału 2017 | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| do III kwartału. 2016 | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
Analitycy Colliers International przeprowadzili badanie moskiewskiego rynku nieruchomości komercyjnych i zidentyfikowali kluczowe trendy na rynku biurowym.
Podaż na rynku biurowym stolicy
Wielkość istniejącej podaży w trzecim kwartale wyniosła 17,23 mln mkw., z czego 3,96 mln mkw. - klasa „A”. W trzecim kwartale rynek odbudował 75 tys. mkw., czyli prawie 3,5 razy więcej niż w pierwszym półroczu. Dwa z czterech obiektów, które się pojawiły, należą do klasy „A”, pozostałe do segmentu „B+” / „B-”. Jednocześnie od początku roku wolumen oddanych do użytku okazał się rekordowo niski (95 000 mkw.), wartość oddanych do użytku biur w pierwszych trzech kwartałach roku w ciągu ostatnich pięciu lat .
W rzeczywistości ostateczna stopa wzrostu będzie zależeć od oddania dwóch wież w ramach MOSK-City MIBC, ponieważ stanowią one 70% wolumenu oddanych do użytku planowanych do końca roku.
W przypadku otrzymania dokumentacji odbiorowej dla wszystkich obiektów ogłoszonej do końca 2017 roku łączny roczny przyrost może wynieść 450-465 tys.
Popyt na biura w Moskwie
Pomimo niskiej aktywności w I półroczu, dynamika i jakość zawieranych transakcji w III kwartale sugeruje ożywienie popytu.
W pierwszych trzech kwartałach łączny wolumen wynajętej i zakupionej powierzchni biurowej wyniósł 826 000 mkw., czyli o 30% więcej niż w analogicznym okresie 2016 roku.
Łączna liczba transakcji najmu i kupna podwoiła się: zarówno małe firmy wynajmujące biura poniżej 200 mkw., jak i duże firmy, które wymagają ponad 10 000 mkw., były aktywne w zakresie najmu i kupna.
Nadal spada udział transakcji dotyczących renegocjacji i zmiany warunków najmu. Ponad 80% całości przypada na relokacje firm.
Do największych transakcji w III kwartale 2017 r. należały najem przez Eksmo 23 000 mkw. w centrum biznesowym Poklonka Place, najem przez Tele2 biura o powierzchni 13 100 mkw. w parku biurowym Comcity, najem przez Firma Technoserv o powierzchni 12.000 mkw. w kwartale biznesowym Novospassky Dvor, dzierżawa przez Deutsche Bank 8.200 mkw. w centrum biznesowym Aquamarine III oraz przedwstępna umowa najmu przez Europlan 8.000 mkw. w centrum biznesowym Oasis.
Wolna powierzchnia biurowa w Moskwie
Średnia stopa pustostanów na rynku nie zmieniła się znacząco. Wielkość wprowadzonej darmowej podaży została zrównoważona umiarkowanym przejęciem netto. Średnia rynkowa stopa pustostanów wyniosła 11,2%. W wartościach bezwzględnych do wynajęcia i sprzedaży jest 1,9 mln mkw. W strukturze darmowej podaży 32% tworzy klasę „A”, 50% - „B +” i 17% - „B-”.
Ze względu na niedobór dużych biurowców (powyżej 10 000 mkw.) W wysokiej jakości budynkach o dogodnych lokalizacjach duże firmy wprowadziły praktykę zawierania przedwstępnych umów najmu w projektach w budowie: około 30% powierzchni biurowej w centrach biznesowych oddany do użytku od początku roku i planowany do uruchomienia do końca roku nie jest już oferowany na rynku. Jednocześnie właściciele niektórych obiektów nadal przesuwają terminy oddania do użytku do momentu podpisania przednajmu z głównym najemcą.
Istniejąca wielkość wolnej powierzchni biurowej jest nierównomiernie rozłożona, a niedobór jakościowej podaży jest typowy dla niektórych podrynków.
Ceny sprzedaży biur w stolicy
W segmencie sprzedaży utrzymują się tendencje z początku roku: wielkość darmowej podaży wysokiej jakości pozostaje niewielka, wyświetlane ceny sprzedaży są stabilne. Jednocześnie od połowy roku następuje już konwersja dotychczasowego zainteresowania na realne transakcje - liczba transakcji zakupu powierzchni biurowej poniżej 200 mkw wzrosła w porównaniu do analogicznego okresu w 2016 roku .
Wskaźniki kosztów w dzielnicach oddalonych od Centralnego Centrum Demokratycznego, w pobliżu Trzeciego Pierścienia Transportowego, wynoszą 180 000 rubli / m2 dla klasy „A” i 150 000 rubli / m2 - dla klasy „B +”. Obiekty znajdujące się w pewnej odległości od Trzeciej Obwodnicy w kierunku Obwodnicy Moskwy są dziś oferowane po średniej cenie 170 000 rubli / m2 w klasie „A” i 115 000 - 130 000 rubli / m2 w klasie „B +" / "B" - ".
Drogie biura oferowane są w regiony centralne miasta o średnim koszcie 315 000 rubli / m2 dla klasy „A” i 265 000 - 275 000 rubli / m2 dla klas „B +” / „B-”. W wieżach MIBC „Moscow-City” oferty wahają się od 245 000 do 450 000 rubli / m2.
Stawki czynszu za powierzchnię biurową w Moskwie
III kwartał 2017 r. charakteryzował się stabilnymi stawkami czynszów. Tradycyjnie obserwowano wahania danego wskaźnika kursu ze względu na zmienność kursów walutowych. Rynek wciąż jest rubelem.
Nastąpiła niewielka lokalna zmiana w żądanych stawkach czynszu rubla według powiatu i klasy, ale to nieznacznie podniosło średni poziom rynkowy - w granicach 1-3%. W CDR podane stawki czynszów dla biur klasy „A” wyniosły 30 785 rubli/mkw./rok, dla klasy „B+” – 20 240 rubli/mkw./rok.
Podana bazowa stawka czynszu za biura w dolarach amerykańskich dla klasy „A” wynosi 440 USD/mkw./rok, w rublach – 25 831 rubli/mkw./rok. Podana podstawowa stawka czynszu w dolarach amerykańskich dla klasy „B +” / „B-” wynosi 219 USD / mkw. / rok, w rublach - 12 817 rubli / mkw. / rok.
Trendy i prognozy rozwoju moskiewskiego rynku biurowego
Deweloperzy zapowiedzieli oddanie w IV kwartale 370 000 mkw., z czego 340 000 mkw. Jeśli zapowiedziane plany zostaną zrealizowane, roczny wolumen nowych budów w 2017 roku wzrośnie o 50% w porównaniu do 2016 roku.
Główne obiekty ogłoszone do oddania w IV kwartale 2017 r.
Pojawienie się obiektów klasy „A” nie będzie miało istotnego wpływu na wielkość wolnej podaży w tym segmencie, gdyż już dziś w trzech na cztery centra biznesowe klasy „A” przeciętnie nie więcej niż 10% jest wolnych.
Przy przesunięciu oddania do użytku obiektów Moskwa-Miasto do 2018 r. wzrost nowej podaży będzie natomiast o 40% niższy niż w ubiegłym roku (tj. 197 tys. mkw.), co również wpłynie na wzrost współczynnika pustostanów od oczekiwanego 10% do 11,5%.
Biorąc pod uwagę, że w ostatnich dwóch kwartałach wzrost wolumenu transakcji wyniósł 65% i 75%, a na koniec roku zamykany jest zwykle znaczny wolumen lokali, łączny wolumen popytu może wynieść 1,0-1,1 mln mkw. Pomimo tego, że oczekiwana wielkość popytu może okazać się wyższa niż wartości z lat 2014-2016, to i tak jest niższa niż wartości sprzed kryzysu.
Pod koniec roku rynek odnotuje znaczny spadek wolnej powierzchni i stopniowy wzrost czynszów.
Zmniejszenie wolumenu podaży wysokiej jakości, zwłaszcza w segmencie dużych bloków, na tle pozytywnej dynamiki popytu będzie stopniowo podnosić stawki w klasach „A” i „B+”, które jednak będą najbardziej zauważalne w 2018 roku.
Ogólna sytuacja rynkowa
W III kwartale 2017 r. Bank Rosji kontynuował obniżanie swojej głównej stopy procentowej do 8,5% rocznie (wrzesień 2017 r.).
Średni kurs dolara za III kwartał 2017 r. wyniósł 58,9 rubla, co oznacza wzrost o 3,0% w stosunku do średniej za II kwartał 2017 r. 2017 listopad
W pierwszym półroczu 2017 r. łączny wolumen rynku powierzchni biurowych w Moskwie wzrósł o 0,3% do prawie 16,0 mln mkw., z czego 14,8 mln mkw. - segmenty A, B+ i B.
Oferuje
Wielkość oddania do użytku to 3 mkw. Rok 2017 wyniósł 48,2 tys. Łącznie w ciągu 3 kwartałów podaż wzrosła o 163,0 tys. mkw.
W 3 mkw. 2017 nowe obiekty pojawiły się w granicach „starej” Moskwy; cały wprowadzony wolumen należy do klasy A. Struktura całkowitego wolumenu oferty według klasy nie uległa zmianie.
Żądanie
Pod koniec III kwartału. W 2017 r. średni współczynnik pustostanów w klasach A, B+, B nie zmienił się w porównaniu do poprzedniego okresu i wyniósł 15,9%. Jednak dynamika wskaźnika jest wielokierunkowa w zależności od klasy:
Wzrost poziomu pustostanów w klasie A o 0,5 p.p. - do 21,5%, m.in. w związku z wprowadzeniem nowych udogodnień. Wzrasta liczba pustostanów w obiektach w obrębie Trzeciego Pierścienia Transportowego, pustostany w centrach biznesowych poza Trzecim Pierścieniem Transportowym nieznacznie się zmniejszył (o 0,1 p.proc.)
W klasach B+ i B współczynnik pustostanów spadł o 0,4 p.proc. (średnio iw każdej klasie) - odpowiednio do 13,4% i 8,8%. Jednocześnie frekwencja rosła niezależnie od lokalizacji. Średni wakat w klasach B+/B wyniósł 12,2%.
Klasa C wykazała niewielki spadek pustostanów (o 0,1 pp).
Generalnie za 9 miesięcy 2017 r. pustostany we wszystkich klasach zmniejszyły się: w klasie A - o 1,1 pp, w klasie B+ - o 2,9 pp, w klasie B - o 1,2 pp., klasie C - o 0,9 p.p.
3 mkw. Rok 2017 charakteryzował się dużymi transakcjami najmu. Wśród 3 największych transakcji kwartału znalazły się firmy telekomunikacyjne i informatyczne. Wolumen dużych transakcji (od 1 tys. mkw.) wyniósł 53 tys. mkw., z czego 62% to klasa A.
Biorąc pod uwagę wzrost ekspozycji powierzchni biurowych, na znaczeniu zyskują nowe formaty, nastawione na potrzeby małych firm: mini-biura 15-80 mkw. (w tym z gotowymi miejscami pracy) oraz aktywnie rozwijające się przestrzenie coworkingowe.
Oferta handlowa
Na koniec III kwartału 2017 r. nie nastąpiły istotne zmiany warunków handlowych, generalnie możemy mówić o stabilizacji stawek czynszów.
W okresie sprawozdawczym odnotowano wahania stawek czynszów w klasach B+, B, C w granicach 0,9-2,2%; w klasie A średnia stawka czynszu nie uległa zmianie.
Na koniec III kwartału 2017 r. średnie stawki czynszu wynoszą: w klasie A - 1980 rubli / mkw. / miesiąc; w klasie B + - 1350 rubli / mkw / miesiąc; w klasie B - 1110 rubli / mkw / miesiąc; w klasie C - 930 rubli / mkw / miesiąc
Średnioważona stawka czynszu w klasie В + / В nieznacznie spadła (o 0,8%) i wyniosła 1260 rubli / mkw. / miesiąc.
W wyniku dynamiki cen odległość między klasami B+ i A wzrosła z 30% do 32%; między B a B + - zmniejszono z 20% do 18%; między C i B – pozostały na tym samym poziomie.
Wnioski i prognozy rozwoju
W III kwartale rynek został zasilony dwoma nieruchomościami klasy A o łącznej powierzchni 48,2 tys. mkw. GLA, czyli 3 razy mniej niż wolumen z tego samego okresu w 2016 roku.
Wycofanie nowej powierzchni wpłynęło na poziom pustostanów w klasie A (wzrost o 0,5 p.p. na koniec kwartału), jednak generalnie od początku roku pustostany spadł o 1,1 p.p. .
Na koniec kwartału w klasach B+, B i C następuje wzrost obłożenia, jednak tempo spadku pustostanów jest niższe niż w I kwartale 2017 roku.
Nie nastąpiła znacząca zmiana stawek czynszów w porównaniu do II kwartału 2017 r.
Do końca roku należy spodziewać się oddania około 275 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego 72% znajduje się w wieżowcach Moscow City. Nie jest wykluczone, że uruchomienie części planowanych obiektów zostanie przesunięte na 2018 rok.
Wraz z wydaniem nowych obiektów możliwy jest wzrost wakatów w klasie A, jednak ponieważ niektóre obiekty są częściowo zapełnione nawet na etapie budowy, nie nastąpi znaczący wzrost wakatów w klasie.
W klasach B+/B wakat będzie nadal spadał na tle małej liczby obiecujących ofert.
W IV kwartale 2017 r. nie przewiduje się znaczących zmian średnich stawek czynszów.
1 Przed 4Q2015 - stawki czynszów podawane są w USD/mkw./rok, dynamika również liczona jest w USD. W III kwartale 2015 r. w nawiasach podana jest wartość dynamiki w RUV. Od IV kwartału 2015 r., ze względu na przejście rynku na ruble, stawki czynszów i ich dynamika liczone są w RUВ, w nawiasie wartość w przeliczeniu na USD/mkw./rok – po aktualnym kursie.
Analitycy Colliers International przeprowadzili badania rynkowe nieruchomości komercyjne w Moskwie i zidentyfikowała kluczowe trendy na rynku biurowym, lokali ulicznych, a także na rynku magazynowym regionu stołecznego.
Nieruchomości biurowe w Moskwie
Podaż na rynku biurowym stolicy
Wielkość istniejącej podaży w trzecim kwartale wyniosła 17,23 mln mkw., z czego 3,96 mln mkw. - klasa „A”. W trzecim kwartale rynek odbudował 75 tys. mkw., czyli prawie 3,5 razy więcej niż w pierwszym półroczu. Dwa z czterech obiektów, które się pojawiły, należą do klasy „A”, pozostałe do segmentu „B+” / „B-”. Jednocześnie od początku roku wolumen oddanych do użytku okazał się rekordowo niski (95 000 mkw.), wartość oddanych do użytku biur w pierwszych trzech kwartałach roku w ciągu ostatnich pięciu lat .
W rzeczywistości ostateczna stopa wzrostu będzie zależeć od oddania dwóch wież w ramach MOSK-City MIBC, ponieważ stanowią one 70% wolumenu oddanych do użytku planowanych do końca roku.
W przypadku otrzymania dokumentacji odbiorowej dla wszystkich obiektów ogłoszonej do końca 2017 roku łączny roczny przyrost może wynieść 450-465 tys.
Popyt na biura w Moskwie
Pomimo niskiej aktywności w I półroczu, dynamika i jakość zawieranych transakcji w III kwartale sugeruje ożywienie popytu.
W pierwszych trzech kwartałach łączny wolumen wynajętej i zakupionej powierzchni biurowej wyniósł 826 000 mkw., czyli o 30% więcej niż w analogicznym okresie 2016 roku.
Całkowita kwota transakcje najmu i kupna wzrosła 2-krotnie: aktywność w zakresie wynajmu i kupna wykazała zarówno małe firmy wynajmujące biura poniżej 200 mkw., jak i duże, które potrzebują ponad 10 000 mkw.
Nadal spada udział transakcji dotyczących renegocjacji i zmiany warunków najmu. Ponad 80% całości przypada na relokacje firm.
Do największych transakcji w III kwartale 2017 r. należały najem przez Eksmo 23 000 mkw. w centrum biznesowym Poklonka Place, najem przez Tele2 biura o powierzchni 13 100 mkw. w parku biurowym Comcity, najem przez Firma Technoserv o powierzchni 12.000 mkw. w kwartale biznesowym Novospassky Dvor, dzierżawa przez Deutsche Bank 8.200 mkw. w centrum biznesowym Aquamarine III oraz przedwstępna umowa najmu przez Europlan 8.000 mkw. w centrum biznesowym Oasis.
Wolna powierzchnia biurowa w Moskwie
Średnia stopa pustostanów na rynku nie zmieniła się znacząco. Wielkość wprowadzonej darmowej podaży została zrównoważona umiarkowanym przejęciem netto. Średnia rynkowa stopa pustostanów wyniosła 11,2%. W wartościach bezwzględnych do wynajęcia i sprzedaży jest 1,9 mln mkw. W strukturze darmowej podaży 32% tworzy klasę „A”, 50% - „B +” i 17% - „B-”.
Ze względu na niedobór dużych biurowców (powyżej 10 000 mkw.) W wysokiej jakości budynkach o dogodnych lokalizacjach duże firmy wprowadziły praktykę zawierania przedwstępnych umów najmu w projektach w budowie: około 30% powierzchni biurowej w centrach biznesowych oddany do użytku od początku roku i planowany do uruchomienia do końca roku nie jest już oferowany na rynku. Jednocześnie właściciele niektórych obiektów nadal przesuwają terminy oddania do użytku do momentu podpisania przednajmu z głównym najemcą.
Istniejąca wielkość wolnej powierzchni biurowej jest nierównomiernie rozłożona, a niedobór jakościowej podaży jest typowy dla niektórych podrynków.
Ceny sprzedaży biur w stolicy
W segmencie sprzedaży utrzymują się tendencje z początku roku: wielkość darmowej podaży wysokiej jakości pozostaje niewielka, wyświetlane ceny sprzedaży są stabilne. Jednocześnie od połowy roku następuje już konwersja dotychczasowego zainteresowania na realne transakcje – wzrosła liczba transakcji kupna. Powierzchnia biurowa mniej niż 200 metrów kwadratowych w porównaniu do tego samego okresu w 2016 roku.
Wskaźniki kosztów w dzielnicach oddalonych od Centralnego Centrum Demokratycznego, w pobliżu Trzeciego Pierścienia Transportowego, wynoszą 180 000 rubli / m2 dla klasy „A” i 150 000 rubli / m2 - dla klasy „B +”. Obiekty znajdujące się w pewnej odległości od Trzeciej Obwodnicy w kierunku Obwodnicy Moskwy są dziś oferowane po średniej cenie 170 000 rubli / m2 w klasie „A” i 115 000 - 130 000 rubli / m2 w klasie „B +" / "B" - ".
Drogie biura oferowane są w centralnych dzielnicach miasta po średnim koszcie 315 000 rubli / m2 dla klasy „A” i 265 000 - 275 000 rubli / m2 dla klas „B +” / „B-”. W wieżach MIBC „Moscow-City” oferty wahają się od 245 000 do 450 000 rubli / m2.
Stawki czynszu za powierzchnię biurową w Moskwie
III kwartał 2017 r. charakteryzował się stabilnymi stawkami czynszów. Tradycyjnie obserwowano wahania danego wskaźnika kursu ze względu na zmienność kursów walutowych. Rynek wciąż jest rubelem.
Nastąpiła niewielka lokalna zmiana w żądanych stawkach czynszu rubla według powiatu i klasy, ale to nieznacznie podniosło średni poziom rynkowy - w granicach 1-3%. W CDR podane stawki czynszów dla biur klasy „A” wyniosły 30 785 rubli/mkw./rok, dla klasy „B+” – 20 240 rubli/mkw./rok.
Obniżona stawka podstawowa wynajem biura w dolarach amerykańskich dla klasy „A” wynosi 440 USD / mkw. / rok, w rublach - 25 831 rubli / mkw. / rok. Podana podstawowa stawka czynszu w dolarach amerykańskich dla klasy „B +” / „B-” wynosi 219 USD / mkw. / rok, w rublach - 12 817 rubli / mkw. / rok.
Trendy i prognozy rozwoju moskiewskiego rynku biurowego
Deweloperzy zapowiedzieli oddanie w IV kwartale 370 000 mkw., z czego 340 000 mkw. Jeśli zapowiedziane plany zostaną zrealizowane, roczny wolumen nowych budów w 2017 roku wzrośnie o 50% w porównaniu do 2016 roku.
Główne obiekty ogłoszone do oddania w IV kwartale 2017 r.
| Nazwa | Klasa | Deweloper | Powierzchnia (tys. mkw.) |
| „Wieża Federacji Wschód” | "A" | Korporacja „AEON” | 146,5 |
| Kwartał IQ | "A" | CiTerInvest B.V., Hals Development | 123 |
| Dzielnica biznesowa Neopolis | "A" | Nieruchomości typu A-Store | 63,2 |
| "Legendy Quarter Park", bud. 3 | "A" | GK „DZIESIĘĆ” | 11 |
| "Kwadrat" | „B+” | LenhartGlobal | 9,5 |
Pojawienie się obiektów klasy „A” nie będzie miało istotnego wpływu na wielkość wolnej podaży w tym segmencie, gdyż już dziś w trzech na cztery centra biznesowe klasy „A” przeciętnie nie więcej niż 10% jest wolnych.
Przy przesunięciu oddania do użytku obiektów Moskwa-Miasto do 2018 r. wzrost nowej podaży będzie natomiast o 40% niższy niż w ubiegłym roku (tj. 197 tys. mkw.), co również wpłynie na wzrost współczynnika pustostanów od oczekiwanego 10% do 11,5%.
Biorąc pod uwagę, że w ostatnich dwóch kwartałach wzrost wolumenu transakcji wyniósł 65% i 75%, a na koniec roku zamykany jest zwykle znaczny wolumen lokali, łączny wolumen popytu może wynieść 1,0-1,1 mln mkw. Pomimo tego, że oczekiwana wielkość popytu może okazać się wyższa niż wartości z lat 2014-2016, to i tak jest niższa niż wartości sprzed kryzysu.
Pod koniec roku rynek odnotuje znaczny spadek wolnej powierzchni i stopniowy wzrost czynszów.
Zmniejszenie wolumenu podaży wysokiej jakości, zwłaszcza w segmencie dużych bloków, na tle pozytywnej dynamiki popytu będzie stopniowo podnosić stawki w klasach „A” i „B+”, które jednak będą najbardziej zauważalne w 2018 roku.
Lokale uliczne w Moskwie
Trendy na ulicznym rynku detalicznym w Moskwie
Głównym wydarzeniem III kwartału 2017 roku na ulicznym rynku handlowym było zakończenie kolejnego etapu programu renowacji moskiewskich ulic. Zakończono prace budowlano-instalacyjne na ponad 80 ulicach i terenach miejskich, w tym na Ringu Ogrodowym, Pierścień bulwaru, Tverskaya (z pasa Nastasinsky do Plac Triumfalny), 1. Tverskaya-Yamskaya itp.
Latem, w okresie prac budowlanych, średni wskaźnik pustostanów Pierścienia Ogrodowego wzrósł do 13%, a wskaźnik pustostanów na poszczególnych jego odcinkach osiągnął 30%. Ruch i średni rachunek w wielu lokalach gastronomicznych zlokalizowanych w strefach odbudowy zmniejszył się dwu lub więcej razy. Na koniec III kwartału średni poziom wolna powierzchnia handlowa na autostradzie spadła do 12%, choć wskaźnik pustostanów na niektórych odcinkach Garden Ring jest nadal dość wysoki (20-25%).
Najwyższy procent rotacji za kwartał wystąpił na Tverskaya - około 5% przestrzeń handlowa ulice zmieniły swoich lokatorów. Za Twierską idzie ulica Piatnicka, której rotacja wynosi 4%. Na Arbat i Myasnitskaya tylko 3% lokali zmieniło najemców. Następnie św. Kuznetsky Most (2%) i ul. Nowy Arbat (1%). Ulica Neglinnaya wykazała zerowy procent rotacji - nie zmienił się tu ani jeden najemca.
W III kwartale 2017 r. średni współczynnik pustostanów w centralnych korytarzach handlowych nadal spadał i wyniósł 6,5%.
Najaktywniejszy proces rotacji detalistów w III kwartale miał miejsce w Tverskaya, Pyatnitskaya i Arbat, gdzie najemców zastąpiło odpowiednio 5%, 4% i 3% powierzchni. Dotychczasowych najemców zastępują głównie sieci handlowe o podobnym profilu handlowym. Na przykład na Arbacie kawiarnia gruzińskiej kuchni „eZo” zastąpiła kawiarnię „Uralskie pierogi”, a na Pyatnitskaya restauracja Leonidas zastąpiła restaurację „Shardane”.
Również jako jeden z trendów minionego kwartału warto zwrócić uwagę na otwarcie sklepów elektroniki użytkowej na centralnych ulicach Moskwy. Więc na ulicy. 27-letnia Tverskaya otworzyła jednocześnie sklepy dwóch sieci: chińskiej Xiaomi i sieci re: Store, która przeniosła się z innego lokalu i zwiększyła powierzchnię. Odkrycia te wyróżniają się tym, że sieci te rozwijają się głównie w centra handlowe: dla Xiaomi jest to pierwszy sklep uliczny w Moskwie, a dla re: Store siódmy.
Popyt i warunki handlowe najmu ulicznego w stolicy
W III kwartale największe zapotrzebowanie było na lokale przy ulicach Piatnicka, Pokrówka, Marosejka, Miaśnicka, Nieglinna, Pietrówka. Na przykład sieć jubilerska Tiffany & Co wybrała Petrovkę do otwarcia butiku o powierzchni 490 mkw., który stał się drugim sklepem marki od czasu przejścia firmy na niezależny rozwój w Rosji.
Wśród nowych sieci i formatów, które aktywnie rozwijają się w handlu ulicznym, można wyróżnić sieć artykułów gospodarstwa domowego Modi, której pierwszy sklep został otwarty na Arbacie. W najbliższym czasie sieć planuje otworzyć nowe sklepy na centralnych ulicach Moskwy. Na uwagę zasługuje również otwarcie pierwszego supermarketu „Auchan” w formacie ulicznego handlu na ulicy. Twerska. Specyfiką nowego formatu jest to, że znaczna powierzchnia supermarketu przeznaczona jest na gastronomię i własną kawiarnię.
Sieć Moskhoztorg nadal aktywnie się rozwija, która otworzyła osiem nowe sklepy, wśród nich - punkty na Bulwarze Smoleńskim i ul. Nowokuźnieckaja.
W III kwartale 2017 r. największa liczba napłynęły wnioski od operatorów gastronomicznych - 85%.
W III kwartale 2017 roku stawki czynszów na centralnych ulicach handlowych nie zmieniły się w porównaniu do II kwartału.
Ginza Project, Tanuki, działalność restauracyjna Crocus Group i Novikov Group tradycyjnie mają aktywne plany ekspansji. Ten ostatni, na przykład w III kwartale, otworzył jednocześnie kilka lokali w różnych kategoriach cenowych: #Farш burger na ulicy. Lesnaya, kawiarnia kuchni panazjatyckiej Hoshi na ul. Kuzniecki Most, zm. 15/17 oraz Bar & Grill przy ulicy Novocherkassky.
Miniony kwartał obfitował w otwieranie niesieciowych kawiarni i restauracji. Restauracja 23Tolstoy została otwarta w Khamovniki, chińska restauracja Jimmy Lee otworzyła swoje drzwi na Prospekt Mira, restauracja Butcher's Pie na Nowym Arbacie i inne.
Kluczowe otwarcia w centralnych korytarzach handlowych Moskwy w III kwartale 2017 r.
| Nazwa | Ulica | Profil |
| Tiffany & co | ul. Pietrowka | Biżuteria |
| Ladurée | ul. Nikolskaja | Kawiarnie i restauracje |
| Willa Makaron | Nowy Arbat ul. | Kawiarnie i restauracje |
| Auchan | ul.Twerskaja | Produkty |
| Bohaterowie burgerów | Kamergerski za. | Kawiarnie i restauracje |
| #Farsh | Lesnaja ul. | Kawiarnie i restauracje |
| Ciasto Rzeźnika | Nowy Arbat ul. | Kawiarnie i restauracje |
| Moskhoztorg | ul. Nowokuźnieckaja | Produkty gospodarstwa domowego |
| Modi | Arbat ul. | Produkty gospodarstwa domowego |
| Alfa Bank | ul. Piatnicka | Banki |
Prognozy rynkowe przestrzeń handlowa Moskwa
Do końca roku spodziewany jest dalszy spadek wskaźnika pustostanów przy centralnych ulicach handlowych Moskwy o 1 pp. Ułatwi to przede wszystkim dalszy rozwój segment gastronomii publicznej.
Również na tle informacji o sprzedaży sieci Perekrestok-Express, która w ramach Garden Ring posiada ponad 30 sklepów, możliwy jest aktywny rozwój nowych i istniejących sieci spożywczych na centralnych ulicach stolicy.
Nieruchomości magazynowe w Moskwie
Zaopatrzenie na moskiewskim rynku magazynowym
Na koniec III kwartału 2017 r. całkowita podaż wysokiej jakości zaplecze magazynowe w obwodzie moskiewskim osiągnął 13,16 miliona metrów kwadratowych, wielkość oddania do użytku w III kwartale wyniosła 191 000 metrów kwadratowych, a od początku roku 386 000 metrów kwadratowych. Tym samym wolumen ukończonych budowy w pierwszych dziewięciu miesiącach tego roku był zbliżony do wyników z ubiegłego roku, kiedy w I-III kwartale oddano do użytku 385 000 mkw.
Największymi obiektami magazynowymi oddanymi do użytku w III kwartale były Technopark Uspieński (powierzchnia 42.000 mkw.), Landmark „North 2” (43.100 mkw.), Logopark „Dmitrow” (25.600 mkw.), a także „PSK Kożuchowo”. " (47 715 mkw.). Należy zauważyć, że przeważająca część całkowitego wolumenu powierzchni magazynowej oddanej do użytku w I-III kw. 2017 r. znajduje się w północnej i wschodniej części regionu moskiewskiego.
Według wyników z pierwszych dziewięciu miesięcy 2017 r. wielkość popytu ponad dwukrotnie przekroczyła wielkość uruchomień.
Popyt na magazyny w aglomeracji
Według wyników pierwszych trzech kwartałów 2017 r. w regionie moskiewskim wynajęto i zakupiono około 840 000 mkw. powierzchni magazynowej, czyli o 38% więcej niż w 2016 r.
III kwartał 2017 r. wyniósł 348 tys. 146 000 mkw. Wildberries. Oba kompleksy będą budowane na miarę. W wyniku zamknięcia tych transakcji zakupy stanowiły 34% całkowitego wolumenu transakcji w ciągu trzech kwartałów, choć jeszcze kwartał wcześniej odsetek ten wynosił od 15% do 85% umów najmu.
Handel detaliczny, aw szczególności handel internetowy, zajął dominującą pozycję w całkowitym wolumenie transakcji zamkniętych od początku roku w rejonie Moskwy.
Stawki za wynajem magazynów w Moskwie
Na koniec trzeciego kwartału 2017 r. wnioskowana stawka czynszu za obiekty klasy A w rejonie Moskwy nie uległa znaczącym zmianom i waha się w granicach 3400 - 4000 rubli / mkw. / rok, w zależności od lokalizacji kompleksu magazynowego oraz wielkość wydzierżawionego bloku.
Średnia wywoławcza stawka czynszu w regionie moskiewskim wynosi 3800 rubli / mkw. / rok.
Trendy i prognozy rozwoju rynku nieruchomości magazynowych w stolicy
W związku z niskim wolumenem oddanych do użytku oraz utrzymującym się popytem na wysokiej jakości istniejące kompleksy magazynowe, do końca tego roku spodziewany jest dalszy spadek udziału pustostanów – do 7%. Jednak nawet w warunkach dotychczasowej dynamiki spadku pustostanów, wolumen dostępnych do wynajem powierzchni magazynowych utrzymuje się na wysokim poziomie. Poza istniejącą już ofertą ready-made, deweloperzy są gotowi zaproponować realizację nieruchomości w schemacie built-to-suit, co spowalnia proces wchłaniania gotowej powierzchni. Presja wolnych magazynów konkurencyjnych zmniejsza potencjał wzrostu stóp przynajmniej do końca tego roku iw pierwszych miesiącach przyszłego roku.
Wśród największych kompleksów magazynowych planowanych do oddania do końca 2017 r. znajdują się bloki 2, 6.1 i 7 w PNK-Waliszczewo (deweloper - Grupa PNK, pow. - 51 080 mkw.) oraz faza 2 Vnukovo II, faza 2 ( deweloper - Logistic Partnerzy, powierzchnia - 49 000 mkw.).
Recenzja przygotowana przez Colliers International
