Konieczność wynajmu lokali niemieszkalnych wynika głównie z indywidualnych przedsiębiorców oraz innych osób prawnych, które potrzebują tych obiektów nieruchomości do prowadzenia swojej działalności. Jeśli wynajmujesz sprywatyzowane lokale niemieszkalne nie nastręcza większych trudności, wtedy wynajem nieruchomości od władz państwowych lub gminnych miasta różni się szeregiem niuansów, o których trzeba wiedzieć z wyprzedzeniem.
Zgodnie z ustawami o ochronie konkurencji, które obecnie obowiązują w: Federacja Rosyjska władze miejskie mają prawo do wydzierżawienia państwowych obiektów nieruchomości do czasowego użytkowania. Rosyjskie ustawodawstwo określa również szereg wyjątkowych przypadków, w których możliwe jest nieprowadzenie aukcji:
Esencja targowania się
Wynajem komunalnych lokali niemieszkalnych podlega ścisłej procedurze rejestracyjnej. Administracja miasta może wystawić na licytację nawet nieruchomość, która jest ten moment jest w użyciu. Dzieje się tak, gdy umowa wygasa lub podlega przedterminowemu rozwiązaniu.
Organ gminy jest zobowiązany do wcześniejszego poinformowania o przeprowadzeniu przetargów nieograniczonych na oficjalnej państwowej stronie internetowej. Jeżeli osoba chcąca wynająć nieruchomość niemieszkalną nie mogła w terminie złożyć wniosku o udział w licytacji z powodu naruszenia procedury zgłoszeniowej, ma prawo wystąpić z powództwem do sądu. Po rozpatrzeniu roszczenia rokowanie może zostać unieważnione wraz z zawartymi w jego wyniku transakcjami. Jednocześnie zabronione jest zawieranie umowy najmu wcześniej niż dziesięć dni od daty opublikowania informacji o wynikach aukcji. Naruszenie tej zasady jest również podstawą do wniesienia pozwu do sądu.
Drodzy Czytelnicy!
Nasze artykuły mówią o typowych sposobach rozwiązywania problemów prawnych, ale każda sprawa jest wyjątkowa. Jeśli chcesz wiedzieć, jak rozwiązać swój konkretny problem - skontaktuj się z formularzem konsultanta online po prawej stronie →
To szybkie i bezpłatne! Lub zadzwoń do nas na telefony (całą dobę):
Główne obowiązki stron
Wszelkie prawa i obowiązki stron w najmie komunalnych lokali niemieszkalnych są wskazane w zawartej między nimi umowie. Główne punkty takich obowiązków są następujące:
| Administracja miasta (wydzierżawiający) | Najemca |
|---|---|
|
|
Płatności i ograniczenia
Wysokość opłaty za najem lokalu niemieszkalnego od państwa musi być wskazana w umowie transakcji. Termin płatności lub inne warunki są tam również wskazane, jeżeli najemca dokonuje płatności z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem. Administracja miasta ma prawo zażądać comiesięcznego przedkładania kopii rachunków do zapłaty nie później niż w określonym terminie. Odnośnie opłaty za narzędzia i komunikacji, zawierane są dodatkowe umowy z innymi organizacjami. Płatność jest dokonywana na ich konto bankowe. W przypadku braku wpłaty w terminie, gmina ma prawo we własnym zakresie odpisać wymaganą kwotę. Pieniądze z rachunku najemcy.
W przypadku opóźnienia w zapłacie za najem umowa może wiązać się z karą umowną w wysokości uzgodnionej przez strony. Wysokość odsetek nie może być zmieniana częściej niż raz w roku. W przypadku złośliwego naruszenia warunków płatności najemca musi zapłacić grzywnę, której wysokość ustala specjalna komisja państwowa.
Przyczyny wcześniejszego rozwiązania
Przyczyny wcześniejszego zakończenia transakcji są negocjowane przez strony i wskazane w odrębnych klauzulach umowy. Ogólnymi podstawami wypowiedzenia najmu lokalu są:
Odnowienie najmu
Dość często pojawia się również potrzeba przedłużenia okresu najmu lokalu niemieszkalnego, warto więc wiedzieć, jak można to zrobić. Najemca ma prawo przedłużyć okres użytkowania nieruchomości bez ponownego licytowania, jeśli wcześniej prawidłowo wypełnił wszystkie obowiązki. Istnieją dwie obowiązkowe zasady odnawiania umowy:
- Czynsz najmu zostanie zmieniony zgodnie z przeszacowaniem nieruchomości w regionie;
- Okres, na jaki transakcja zostanie przedłużona, musi wynosić co najmniej trzy lata, chyba że najemca złoży odpowiedni wniosek o skrócenie tego okresu.
W ten sposób strony mogą renegocjować i odnawiać umowę o korzystanie z nieruchomości tyle razy, ile jest to konieczne. Nie ma ograniczeń prawnych. Gmina ma prawo odmówić przedłużenia terminu, jeśli ma własne poglądy na lokal lub najemca nieuczciwie wywiązał się z warunków umowy i ma zadłużenie wobec przedsiębiorstw użyteczności publicznej.
Zawiadomienia i spory
W przypadku konieczności dokonania jakichkolwiek zmian w warunkach korzystania z lokalu wynajmowanego od władz gminy, należy to zgłosić na piśmie. W przypadku zmiany danych bankowych i adresów prawnych należy natychmiast o tym powiadomić. Przesyłając pisemne zawiadomienie nie zapomnij o terminach i terminach. Datą wyjazdu będzie znaczek pocztowy.
Transakcja musi być zarejestrowana w agencjach rządowych. Najemca będzie również musiał uiścić opłatę. Jeśli pojawią się jakiekolwiek kontrowersyjne kwestie, gdy strony nie mogą samodzielnie rozwiązać konfliktu i dojść do porozumienia, jego decyzja jest przekazywana do sądu. Zmiany wynajem wchodzą w życie nie wcześniej niż dziesięć dni po powiadomieniu.
Każdy indywidualny przedsiębiorca małej (średniej) firmy ma możliwość zawarcia umowy umownej z władzami miejskimi Federacji Rosyjskiej na wynajem lokalu. Dzierżawa mienia komunalnego, państwowego ma pewne osobliwości. Przy zawieraniu takiej dzierżawy obowiązuje szereg ograniczeń.
Zawarcie umowy może nastąpić zgodnie z ustawą federalną () na dwa sposoby:
- na podstawie wyników licytacji o prawo do zawarcia umowy dzierżawy mienia komunalnego;
- bez organizowania transakcji.
Jakie rodzaje nieruchomości, których dzierżawa nie jest dozwolona przez instytucję państwową lub jest ograniczona, specyfikę procedury zawierania umowy dzierżawy mienia komunalnego (własność państwowa) wyjaśnia zawiadomienie FAS nr TSA / 16309/14 .
W tym artykule
Zasady, wyjątki
Zasady sporządzania umów umownych dotyczących dzierżawy mienia państwowego określa ustawa federalna nr 135 (art. nr 17/1). Zgodnie z tym przepisem autonomiczne organizacje miejskie, instytucje państwowe mają prawo do dzierżawy nieruchomości, które są wymienione jako zarządzanie operacyjne, dopiero po wynikach aukcji o prawo do podpisywania umów dzierżawy tego typu. Jednocześnie ustawa federalna nr 135 (art. nr 17/1) przewiduje wyjątki, które jednocześnie mają zastosowanie do AU.
Bez aukcji organizacje miejskie mogą wydzierżawić nieruchomość w następujących sytuacjach:
- umowa zawierana jest na okres krótszy niż 30 dni kalendarzowych w ciągu 6 skrajnych miesięcy kalendarzowych;
- o podpisanie umowy najmu występuje inna organizacja komunalna, agencja rządowa, organizacja non-profit (także społecznie), placówka medyczna, struktura prowadząca działalność edukacyjną;
- przekazywaną nieruchomość opodatkowaną uważa się za część o powierzchni mniejszej niż 20 m 2 , a osoba przekazująca odpowiedni majątek nieruchomy ma prawo do 10 proc. powierzchni tego budynku (lokal );
- umowę podpisuje się ze specjalną osobą, która sama złożyła wniosek o udział w licytacji (w tym przypadku, jeśli ta osoba spełnia ustalone standardy), która jest jedynym uczestnikiem aukcji.
Obowiązek podpisania umowy dzierżawy z autonomiczną organizacją państwową powstaje dopiero w ostatnim z wymienionych przypadków (umowa z jednym uczestnikiem zorganizowanej aukcji, przetargu). W innych sytuacjach, gdy dzierżawa nieruchomości odbywa się bez licytacji, uprawniony nie jest zobowiązany do podpisania umowy, wnioskodawca nie ma prawa dochodzić roszczeń z tytułu takich terenów.
W przypadku wnioskodawców preferencyjnych dozwolona jest organizacja przetargu na dzierżawę nieruchomości. Jeżeli na jeden nieruchomy obiekt państwowy przypada więcej niż jeden taki podmiot, wówczas autonomiczna instytucja państwowa ma prawo odmówić wynajmu nieruchomości na preferencyjnych warunkach i organizuje między nimi przetargi. Nie stanowi to, zdaniem organizacji antymonopolowej, naruszenia interesów wnioskodawców tej kategorii.
Należy jednak zachować ostrożność przy podejmowaniu decyzji o zorganizowaniu aukcji na dzierżawę wartości nieruchomości AU, przypisanych im jako zarządzanie operacyjne, jako właściciele tej nieruchomości. Wyrażając zgodę na dzierżawę mieszkania, określonego obszaru organizacji, założyciel jest zobowiązany kierować się wymogami ustawy federalnej nr 135/2.
Podpisywanie umów najmu mienia państwowego bez organizowania aukcji
Ustawa przewiduje kilka wyjątków, gdy autonomiczna instytucja państwowa ma prawo wynajmować lokale bez licytacji.
Dzierżawca - placówka edukacyjna, medyczna
O czym konkretnie chodzi o organizacje edukacyjne, medyczne (instytucje budżetowe) wskazano w wyjaśnieniach FAS (rozdział 5-6). W tej sytuacji konieczne jest kierowanie się przepisami prawa działalności branżowej.
Zgodnie z ustawą federalną (art. 2/11) placówkami medycznymi są osoby prawne, niezależnie od stosowanej formy organizacyjno-prawnej, których działalność związana jest przede wszystkim z dziedziną medycyny, pod warunkiem posiadania odpowiedniej licencji. Również organizacje medyczne to indywidualni przedsiębiorcy (IE), których działalność związana jest z medycyną.
Umowa najmu krótkoterminowego nieruchomości, która nie została podpisana w wyniku licytacji, nie może być przedłużona na nowy okres bez przeprowadzenia licytacji. W tym przypadku obowiązuje ustanowiona norma, która ogranicza okres obowiązywania tej umowy najmu lokalu.
Instytucje edukacyjne (budżetowe) to struktury, których główna działalność związana jest z dziedziną edukacji, a także instytucje bezpośrednio zaangażowane w szkolenia. Takie organizacje, zgodnie z ustawą federalną nr 273 (), dodatkowo obejmują indywidualnych przedsiębiorców prowadzących działalność edukacyjną.
Wynik: osoby prawne, indywidualni przedsiębiorcy, których główna działalność związana jest z dziedziną edukacji lub medycyny, ale z odpowiednimi licencjami, mają możliwość wynajęcia powierzchni nieruchomego obiektu autonomicznej organizacji miejskiej (instytucji państwowej) bez udział w aukcjach.
Wynajem krótkoterminowy
Zgodnie z ustawą federalną nr 135 (art. nr 17.1 / 11/1) organizacje miejskie i instytucje państwowe mogą wynajmować nieruchomości na krótki okres bez organizowania przetargów lub aukcji. Jednocześnie zabrania się świadczenia takiej usługi jednej osobie przez więcej niż 30 dni kalendarza, przez 6 miesięcy, idąc z rzędu bez organizowania aukcji, konkursów.
Ale zgodnie z rosyjskim kodeksem państwowym (art. nr 610/3) umowę najmu mienia komunalnego (mienia państwowego), podpisaną na okres przekraczający maksymalny możliwy okres określony w obowiązującym ustawodawstwie, uważa się za zawartą na termin.
Oznacza to, że umowy najmu wartości nieruchomości przypisane do gminy (państwa rosyjskiego) i podpisane na krótkoterminowy okres bez licytacji nie są przedłużane (ustawa federalna nr 135 (art. nr 17.1 / 9), kodeks cywilny ()). Podobne stanowisko znajduje się w Wyjaśnieniach Federalnej Służby Antymonopolowej (rozdział 10).
Wynajem części powierzchni lokalu
Zwrócono już uwagę, że istnieje możliwość wynajęcia części powierzchni budynku (mieszkania) bez aukcji wstępnej, ale z zastrzeżeniem następujących wymagań:
- wynajmowana powierzchnia nie powinna przekraczać 20 m 2 i 10 procent powierzchni nieruchomości, do której należy.
- przy ustalaniu takiego udziału nie jest konieczne uwzględnienie obszaru nieruchomości, której prawo użytkowania zostało przeniesione przed wejściem w życie ustawy federalnej nr 135 (art. 17,1 ), na podstawie innych wyjątków określonych w ustawie federalnej nr 135 (art. nr 17,1) na podstawie wyników licytacji.
Najemca - wykonawca instytucji
Należy osobno odnotować taki wyjątek od zasad dzierżawy nieruchomości komunalnych (własność państwowa), który nie ma zastosowania do UA (przynajmniej do autonomicznych instytucji państwowych dokonujących zakupów, opierając się na ustawie federalnej nr 223). W tym przypadku mamy na myśli podpisanie, bez licytacji, umowy najmu z osobą, która zawarła umowę z organizacją komunalną (państwową) na podstawie wyników aukcji (na zasadach konkurencyjnych) zorganizowanej zgodnie z prawem federalnym nr 44. Jednocześnie przyznane prawa zostały przewidziane w udokumentowanym przetargu (przetargu) w celu wypełnienia zobowiązań tego kontraktu (Ustawa federalna nr 135, art. nr 17.1/10/1).
Zgodnie z wyjaśnieniami FAS (rozdział 9), umowy cywilne zawarte w ramach ustawy federalnej nr 223 nie są uważane za umowy komunalne (stanowe). W związku z tym przepisy ustawy federalnej nr 135 (art. 17.1/1/10) nie mają zastosowania w takich przypadkach. Oznacza to, że autonomiczna instytucja państwowa, powołując się na przepisy ustawy federalnej nr 223, poniosła wydatki na zakup niektórych robót lub usług, których wykonanie lub świadczenie wymaga obecności wykonawcy na terenie organizacji ( np. teatr wykupił usługi remontowe, szył kostiumy sceniczne), dzierżawa odpowiednich powierzchni jest możliwa wyłącznie na organizowanych aukcjach.
Ważny! W takich sytuacjach, jak opisano powyżej, zakup usług, licytacja o prawo do sporządzenia umowy najmu to dwa niezależne procesy.
Przedłużenie umowy
Aktualne umowy najmu na mienie komunalne,(własność państwowa), wartości nieruchomości przekazane organowi państwowemu w celu zarządzania operacyjnego zgodnie z ustawą federalną nr 135 (art. nr 17.1 / 9-11) podlegają odnowieniu. W przypadku, gdy osoba fizyczna prawidłowo wypełniła swoje zobowiązania wynikające z niniejszej umowy, umowa zostaje podpisana na nowy okres bez organizowania aukcji (chyba że umowa umowne stanowi inaczej, a okres obowiązywania takiej umowy nie jest ograniczony przez przepisów obowiązującego ustawodawstwa rosyjskiego).
W tej sytuacji muszą być spełnione dwa warunki wstępne:
- minimalny okres przedłużenia umowy najmu musi wynosić od 3 lat (krótszy okres jest możliwy, ale tylko wtedy, gdy najemca napisze odpowiedni wniosek);
- wysokość opłaty, na podstawie której ewidencjonowany jest przychód z tytułu najmu lokalu, ustalana jest na podstawie wyników wyceny nieruchomości według cen rynkowych.
Jeżeli wszystkie warunki są spełnione, wynajmujący, reprezentowany przez autonomiczną instytucję państwową, zgodnie z ustawą federalną nr 135 (art. 17,1 / 10), nie ma prawa odmówić przedłużenia umowy najemcy.
Odmowa jest możliwa, jeśli osoba fizyczna ma długi w momencie zakończenia umowy najmu lub jeśli zostanie podjęta decyzja o zbyciu odpowiedniej nieruchomości w inny sposób.
Na tej podstawie organizacja antymonopolowa wyciągnęła następujące wnioski:
- T Ponieważ istnieje możliwość, że najemca nie zapewni przedłużenia umowy najmu na podstawie nowej decyzji w sprawie procedury rozporządzania nieruchomością, wynajmujący musi uzyskać zgodę właściciela danej nieruchomości na odnowienie umowy najmu.
- Zaksięgowanie przedłużenia umowy najmu zgodnie z ustawą federalną nr 135 (art. nr 17.1 / 9) można wykonać nieograniczoną liczbę razy na podobnych podstawach. Jednocześnie ważne jest przestrzeganie wymagań dotyczących każdego nowego przedłużenia dokumentu.
Poddzierżawić
Zgodnie z ustawą federalną nr 135 (art. nr 17.1 / 1/16) możliwe jest podnajmowanie mienia komunalnego (własność państwowa) bez licytacji w takich przypadkach:
- prawo do podpisania umowy dzierżawy przysługuje dzierżawcy na podstawie umowy gminnej (państwowej);
- instytucja państwowa zawarła umowę dzierżawy po wynikach aukcji, na podstawie nieudanej aukcji.
Z zastrzeżeniem tych wymogów, nieruchomości o dowolnym obszarze mogą być podnajmowane (ustawa federalna nr 135 w tym planie nie przewiduje żadnych ograniczeń). W odwrotnej sytuacji odpowiednie obszary są przewidziane do podnajmu na zasadach ogólnych, określonych w ustawie federalnej nr 135 (art. 17.1) z organizacją aukcji, bez niej, ale z innymi wyjątkami.
Artem Temirowa, współzałożyciel spółdzielni „Czarny”
- Teraz istniejemy w formie kącika kawowego w księgarni Ciołkowskiego i wszyscy musimy się wyprowadzić do 1 grudnia, ponieważ budynek jest zamknięty z powodu przebudowy. Postanowiliśmy poszukać miejsca na pełnoprawną kawiarnię z siedzenia... Tak więc po trzech tygodniach poszukiwań zdaliśmy sobie sprawę, że na rynku ogromna ilość lokali jest podnajmowana od miasta. Oznacza to, że same lokale należą do miasta, ktoś wynajmuje je za grosz, a następnie poddzierżawia je po cenie rynkowej.
I nie przerywając naszych poszukiwań przez zwykłe kanały (CIAN, agencje nieruchomości), postanowiliśmy dowiedzieć się, jak wynająć pokój od miasta. Stało się jasne, że aukcje to powszechna praktyka. Aukcje odbywają się co miesiąc, możesz w nich uczestniczyć. Ale zdaliśmy sobie sprawę, że nie mamy zbyt wielu szans na wygraną w tych aukcjach, bo jesteśmy za młodzi na projekt (mamy dopiero pół roku), a dodatkowo nie mamy dużo pieniędzy, by walczyć o prawo do najmu dobry lokal z firmami, które są na rynku od dłuższego czasu.
Ale dowiedzieliśmy się też, że można wynająć pokój od miasta bez licytacji. Nie znaleźliśmy jednak odpowiedzi na pytanie, jak to zrobić. Właśnie zdaliśmy sobie sprawę, że jest to możliwe tylko dla przedsiębiorców, których działania znajdują się na liście działań priorytetowych i spełniamy te kryteria, ponieważ jednym z działań priorytetowych jest przedsiębiorczość młodzieży.
Zadzwoniliśmy do Działu Nieruchomości, aby dowiedzieć się więcej na ten temat. Kilka razy zostaliśmy przeniesieni z urzędnika do urzędnika, w końcu złożyliśmy oficjalny pisemny apel do wydziału. Otrzymaliśmy arkusz, na którym wskazany jest numer odwołania, a także zaznaczono, że odpowiedź zostanie udzielona w ciągu 30 dni.
Ponieważ tak naprawdę nie ufamy urzędnikom i całej machinie biurokratycznej, obawialiśmy się, że może to potrwać w nieskończoność lub że nadejdzie odpowiedź, a nie pełnoprawna odpowiedź, dlatego postanowiliśmy poprzeć całą sprawę przynajmniej kilkoma rodzaj relacji w mediach. Napisał post w sieciach społecznościowych.
Na Facebooku było dużo akcji, a Departament Nieruchomości zostawił komentarz pod naszym postem, że otrzymamy odpowiedź „nie później niż w wyznaczonym terminie; i jest absolutnie pewne, że ilość repostów Twojego listu nie wpływa na jakość pracy działu i uregulowany czas odpowiedzi.”
Również urzędnicy poprosili nas o poinformowanie ich o wyniku. Więc teraz dzwonimy raz w tygodniu do działu nieruchomości i pytamy o losy naszego odwołania. Jak tylko nadejdzie odpowiedź, na pewno opublikujemy ją w sieciach społecznościowych.
Konstantin Pozdnyakov,Zastępca Dyrektora Generalnego Państwowej Instytucji Budżetowej „Small Business of Moscow”
- Przedstawiciele małych i średnich firm w Moskwie mają prawo do preferencyjnego zakupu lokalu o powierzchni do 1 tys. m. Mogą skorzystać z tej możliwości, jeśli wynajmowali witrynę od co najmniej dwóch lat i jeśli w dniu złożenia wniosku nie ma zaległości w czynszu i karach. Jednocześnie możliwa jest płatność w ratach przez trzy lata.
Dla wszystkich małych firm wynajmujących lokale pod miastem o powierzchni do 300 mkw. m (a umowa najmu została zawarta bez licytacji), na rok 2014 minimalna stawka wynosi 3500 rubli. za 1 mkw. m rocznie.
Jeśli prowadzisz małą firmę, wynajmujesz lokale powyżej 300 mkw. mi prowadzić działalność w sferze ochrony zdrowia, edukacji, handlu w sklepach socjalnych, gastronomii socjalnej, usług konsumenckich, wychowania fizycznego, sportu, kultury, produkcji i rękodzieła, można uzyskać wsparcie. W tym celu należy do 1 grudnia 2013 roku wysłać do komisji wniosek o zastosowanie minimalnej stawki czynszu za 2014 rok.
Dotyczy to również małych firm zatrudniających osoby niepełnosprawne. Warunkiem jest, aby przeciętna liczba osób niepełnosprawnych wynosiła co najmniej 50%, a ich udział w funduszu płac co najmniej 25%. Jednocześnie wnioskodawca w określony sposób musi być wpisany do rejestru małych przedsiębiorców, musi korzystać z obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem i nie może mieć żadnych długów.
Jeśli masz jakiekolwiek trudności, możesz skonsultować się ze specjalistami Państwowej Instytucji Budżetowej „Small Business of Moscow”, kontakty znajdują się na stronie internetowej www.mbm.ru
Na aukcji wynajmowane są lokale i budynki należące do miasta Moskwy. Przedsiębiorca potrzebuje:
1. Wybierz lokal z listy obiektów wystawionych na licytację na oficjalnej stronie internetowej wydziału własności miasta - www.dgi.mos.ru (właściciel obiektów) lub na stronie internetowej komisji przetargowej - tender.mos .ru (organizator aukcji).
2. Terminowo złożyć wniosek o udział w aukcji (komisja przetargowa).
3. Wpłać kaucję (kwota wskazana jest w dokumentacji aukcyjnej).
4. Weź udział w aukcji.
5. Przedsiębiorcy mogą dokonać oględzin każdego lokalu/budynku wystawionego na licytację. W tym celu należy złożyć wniosek o oględziny obiektu do komisji przetargowej.
