Analytici spoločnosti Colliers International uskutočnili prieskum trhu komerčné nehnuteľnosti Moskva a načrtol kľúčové trendy na kancelárskom trhu.
Ponuka na kancelárskom trhu hlavného mesta
Objem existujúcej dodávky v treťom štvrťroku dosiahol 17,23 milióna štvorcových metrov M, z toho 3,96 milióna štvorcových metrov M - trieda „A“. V treťom štvrťroku bol trh doplnený o 75 000 metrov štvorcových, čo je takmer 3,5 -krát viac ako v prvom polroku. Dva zo štyroch objektov, ktoré sa objavili, patria do triedy „A“, ostatné - do segmentu „B +“ / „B-“. Od začiatku roka je zároveň objem uvedenia do prevádzky rekordne nízky (95 000 metrov štvorcových), hodnota uvedenia do prevádzky kancelárskych potrieb za prvé tri štvrťroky roka za posledných päť rokov. .
V skutočnosti bude konečné tempo rastu závisieť od uvedenia dvoch veží do prevádzky v rámci MIBC Moskva-Mesto. tvoria 70% objemu plánovaného uvedenia do prevádzky do konca roka.
V prípade prijatia dokumentácie o uvedení do prevádzky pre všetky objekty oznámené do konca roku 2017 môže byť celkový ročný nárast o 450-465 tisíc m2.
Dopyt po kanceláriách v Moskve
Napriek nízkej aktivite v prvom polroku dynamika a kvalita uzatvorených obchodov v treťom štvrťroku naznačuje, že dopyt sa oživil.
V prvých troch štvrťrokoch dosiahol celkový objem prenajatých a kúpených kancelárskych priestorov 826 000 metrov štvorcových, čo je o 30% viac ako v rovnakom období roku 2016.
Celkový počet transakcií prenájmu a nákupu sa zdvojnásobil: Malé i veľké firmy, ktoré si prenajímajú kancelárie s rozlohou menej ako 200 metrov štvorcových, ako aj veľké spoločnosti, ktoré vyžadujú viac ako 10 000 metrov štvorcových, boli aktívne v oblasti prenájmu a nákupu.
Podiel transakcií na opätovnom vyjednávaní a revízii lízingových podmienok naďalej klesá. Viac ako 80% z celkového objemu sa týka sťahovania spoločností.
Medzi najväčšie transakcie v 3. štvrťroku 2017 patrili prenájom spoločnosti Eksmo na 23 000 metrov štvorcových v obchodnom centre Poklonka Place, prenájom kancelárie Tele2 s rozlohou 13 100 metrov štvorcových v kancelárskom parku Comcity spoločnosťou Tele2, prenájom Spoločnosť Technoserv s rozlohou 12 000 m2 v obchodnej štvrti Novospassky Dvor, prenájom 8 200 m2 v podnikateľskom centre Aquamarine III spoločnosťou Deutsche Bank a predbežný prenájom od spoločnosti Europlan s rozlohou 8 000 m2 v obchodnom centre Oasis.
Voľné kancelárske priestory v Moskve
Priemerná miera neobsadenosti na trhu sa výrazne nezmenila. Objem zavedenej bezplatnej ponuky bol kompenzovaný miernym čistým prevzatím. Priemerná miera neobsadenosti trhu bola 11,2%. V absolútnom vyjadrení je 1,9 milióna m2 ponúkaných na prenájom a predaj. V štruktúre voľných dodávok 32% tvorilo triedu „A“, 50% - „B +“ a 17% - „B-“.
Vzhľadom na nedostatok veľkých kancelárskych blokov (viac ako 10 000 metrov štvorcových) vo vysokokvalitných budovách s výhodnou polohou bola zavedená prax uzatvárania predbežných nájomných zmlúv veľkými spoločnosťami vo výstavbe: asi 30% kancelárskych priestorov v obchodné centrá uvedené do prevádzky od začiatku roka a plánované na uvedenie do prevádzky do konca roka už nie sú na trhu ponúkané. Majitelia niektorých predmetov zároveň naďalej posúvajú termíny uvedenia do prevádzky až do podpísania Predprenájmu s nájomcom kotvy.
Existujúci objem voľných kancelárskych priestorov je nerovnomerne rozložený a pre niektoré čiastkové trhy je typický nedostatok kvalitných dodávok.
Predajné ceny kancelárií v hlavnom meste
V segmente predaja pretrvávajú tendencie začiatku roka: objem bezplatných vysokokvalitných dodávok zostáva malý, zobrazené predajné ceny sú stabilné. Zároveň od polovice roka už dochádza k prepočtu existujúceho záujmu na skutočné transakcie - počet transakcií na nákup kancelárskych priestorov menších ako 200 metrov štvorcových sa v porovnaní s rovnakým obdobím roku 2016 zvýšil. .
Ukazovatele nákladov v okresoch vzdialených od Centrálneho demokratického centra v blízkosti tretieho dopravného okruhu sú 180 000 rubľov / m2 pre triedu „A“ a 150 000 rubľov / m² pre triedu „B +“. Objekty nachádzajúce sa vo vzdialenosti od tretieho dopravného okruhu v smere na Moskovský okruh sú dnes ponúkané v priemere za 170 000 rubľov / m² M v triede „A“ a 115 000 - 130 000 rubľov / m² M v triede „B + " /" B - ".
K dispozícii sú drahé kancelárie centrálne regióny mestá s priemernými nákladmi 315 000 rubľov / m² pre triedu „A“ a 265 000 - 275 000 rubľov / m² pre triedy „B +“ / „B-“. Vo vežiach MIBC sa ponuka „Moskva -mesto“ pohybuje v rozmedzí 245 000 - 450 000 rubľov / s. M.
Ceny za prenájom kancelárskych priestorov v Moskve
Q3 2017 sa vyznačoval stabilnými cenami prenájmu. V danom ukazovateli kurzu boli tradične pozorované výkyvy v dôsledku volatility výmenných kurzov. Trh je stále rubeľ.
Mierne sa lokálne zmenili požadované ceny prenájmu rubľov podľa okresov a tried, čo však mierne zvýšilo priemernú úroveň trhu - o 1 - 3%. V CDR predstavovali dané nájomné za kancelárie triedy A 30 785 rubľov / m2 / rok, pre triedu B + - 20 240 rubľov / m2 / rok.
Uvedená základná sadzba za prenájom kancelárií v amerických dolároch pre triedu „A“ je 440 dolárov / m2 / rok, v rubľoch - 25 831 rubľov / m² / rok. Uvedená základná sadzba prenájmu v amerických dolároch pre triedu „B +“ / „B-“ je 219 dolárov / m2 / rok, v rubľoch - 12 817 rubľov / m² / rok.
Trendy a prognózy vývoja moskovského kancelárskeho trhu
Vývojári oznámili, že vo štvrťroku IV bude uvedených do prevádzky 370 000 m2, z toho 340 000 m2 zodpovedá triede „A“. Ak sa ohlásené plány zrealizujú, ročný objem novej výstavby v roku 2017 sa oproti roku 2016 zvýši o 50%.
Hlavné objekty oznámené na uvedenie do prevádzky vo štvrtom štvrťroku 2017 IV
Vzhľad predmetov triedy „A“ nebude mať významný vplyv na objem bezplatných dodávok v tomto segmente, pretože už dnes v troch zo štyroch obchodných centier triedy „A“ nie je v priemere zadarmo viac ako 10%.
S posunutím uvedenia zariadení Moskva-City do prevádzky na rok 2018 bude nárast nových dodávok naopak o 40% nižší než minuloročný údaj (tj. 197 000 štvorcových metrov M), čo ovplyvní aj rast miera neobsadenosti z očakávaných 10% až na 11,5%.
Ak vezmeme do úvahy, že v posledných dvoch štvrťrokoch bol rast objemu transakcií 65% a 75% a na konci roka je značný objem priestorov spravidla uzavretý, celkový objem dopytu môže predstavovať 1,0-1,1 milión štvorcových metrov M. Napriek tomu, že očakávaný objem dopytu sa môže ukázať ako vyšší ako hodnoty v rokoch 2014-2016, stále je to menej ako predkrízové hodnoty.
Koncom roka bude na trhu vidieť výrazný pokles voľných priestorov a postupné zvyšovanie cien za prenájom.
Pokles objemu vysokokvalitnej ponuky, najmä v segmente veľkých blokov, na pozadí pozitívnej dynamiky dopytu bude postupne tlačiť nahor sadzby v triedach A a B +, ktoré však budú najciteľnejšie v roku 2018.
V auguste 2017 bolo na prenájom ponúknutých 2 766 komerčných nehnuteľností s celkovou rozlohou 1 461 tisíc metrov štvorcových. m. Objem dodávky za mesiac z hľadiska množstva sa zvýšil o 5%a z hľadiska celkovej plochy - o 10%.
Priemerná cena za prenájom za mesiac sa znížila o 4% a dosiahla 17 295 rubľov / sq. m / rok. Výmenný kurz dolára v auguste sa nemenil, preto sa v dolárovom vyjadrení kurz taktiež znížil o 4% a dosiahol 290 USD / m2 / rok. V priebehu roka, od augusta 2016, sa sadzby rubľa nezmenili, zatiaľ čo dolárové sadzby sa znížili o 8%.
Rast ponuky a pokles nájomného v auguste sú mierne, čo je typické pre letné obdobie. V súčasnej dobe neexistujú žiadne makroekonomické a ďalšie faktory pre výraznú zmenu na trhu komerčných nehnuteľností.
Lídrom v dodávkach tradične zostávajú kancelárske priestory s 48% -ným podielom na ploche. Nasleduje výroba a skladovanie (42%) a maloobchodný priestor (10%).
Maloobchodný majetok
V auguste 2017 bolo na trhu vystavených 559 predmetov s celkovou rozlohou 155 tisíc metrov štvorcových. m) V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom sa počet vystavených predmetov podnikania zvýšil o 1%a celková plocha - o 5%.
Z týchto predmetov bolo v centre vystavených 35 predmetov s celkovou rozlohou 8 tisíc metrov štvorcových. m, čo je o 10% menej ako v júli, pokiaľ ide o množstvo, a 29% z hľadiska celkovej plochy. Priemerná požadovaná cena za prenájom týchto nehnuteľností za mesiac sa znížila o 5% a dosiahla 58 973 rubľov / sq. m / rok, pričom sadzby za dlho vystavované predmety zostali prakticky nezmenené. K zníženiu nájomného došlo najmä v dôsledku opustenia dvoch drahých objektov v júli - na ulici Stary Gai (270 m², 119 000 rubľov / m2 M / rok) a ulice St. Tverskaja (173 m², 131 261 rubľov / m2 / rok).
Počet maloobchodných nehnuteľností ponúkaných na prenájom mimo centra v auguste 2017 vzrástol o 2%a ich celková plocha - o 8%. Objem dodávky predstavoval 524 predmetov s celkovou rozlohou 147 tisíc metrov štvorcových. m. Priemerná sadzba za mesiac klesla o 8% a predstavovala 26 671 rubľov / m2 / rok,
Pokiaľ ide o úroveň zmeny sadzieb za mesiac, rozdiel medzi objektmi v centre a mimo neho nie je významný, v strednodobom horizonte je však dopyt po priestoroch v centre vyšší.
| Obchodovanie v rámci Veľkej Británie | Množstvo | Celkové medzery, miliónov rubľov | Celková plocha, tisíc štvorcových. m | Priemerná plocha, tisíc štvorcových. m | Priemerná cena, RUB / sq. m / rok | Význam | 29 | 394 | 6,937 | 0,239 | 63 215 |
|---|---|---|---|---|---|
| Do júla 2017 | -12% | -16% | -29% | -20% | +3% | Do augusta 2016 | -33% | -2% | -15% | +26% | +18% |
Kancelárske nehnuteľnosti
V auguste 2017 sa objem dodávky kancelárskych nehnuteľností na prenájom, čo sa týka množstva aj celkovej plochy, zvýšil o 2% a predstavoval 1 623 zariadení s celkovou rozlohou 698 tisíc metrov štvorcových M. m.
Za mesiac sa počet kancelárskych budov v centre zvýšil o 8%, pričom celková plocha sa nezmenila. Priemerná cena prenájmu sa zvýšila o 1% a predstavovala 24 751 rubľov / m2 / rok.
Objem ponuky kancelárskych priestorov mimo Záhradného prstenca z hľadiska počtu a celkovej plochy sa zvýšil o 2%, pričom priemerná miera sa zvýšila o 1% a predstavovala 15 896 rubľov / m2 / rok.
Zmena sadzieb za kancelárske nehnuteľnosti v centre aj mimo nej zostáva naďalej bezvýznamná, čo odzrkadľuje nízku obchodnú aktivitu s tým spojenú, vč. s letným obdobím.
Spoločnosť RRG uskutočnila v treťom štvrťroku 2017 prieskum trhu s komerčnými nehnuteľnosťami v regióne hlavného mesta. Informácie pre štúdiu boli získané z viac ako 30 špecializovaných a tematických zdrojov venovaných trhu s komerčnými nehnuteľnosťami v Moskve. Zdroje zahŕňajú elektronické databázy nehnuteľností, tlačové a elektronické médiá, realitné kancelárie a poradenské spoločnosti.
Kancelárske, priemyselné a skladové priestory (PSP) a bezplatné obchodné priestory (PSN) v hodnote 36 miliónov rubľov, ako aj maloobchodné priestory v hodnote od 26 miliónov rubľov alebo priestory s celkovou rozlohou najmenej 100 m². m.
Objekty ponúkané z otvorených zdrojov boli vybrané ako objekty výskumu trhu s prenájmom komerčných nehnuteľností - maloobchodné, kancelárske, priemyselné a skladové priestory (PSP) s celkovou plochou najmenej 50 metrov štvorcových. m.
Objem ponúk nehnuteľností v oboch segmentoch - predaj aj prenájom - klesol.
zľava
Trh ako celok
Objem dodávky
Na 3 štvorcových V roku 2017 sa objem dodávky znížil o 1% z hľadiska množstva a o 4% z hľadiska celkovej plochy. Za rok v porovnaní s 3 m². 2016, objem dodávky sa znížil o 5% z hľadiska množstva a znížil o 28% z hľadiska celkovej plochy.
Celkovo bolo v 3. štvrťroku daných do predaja 2 164 predmetov s celkovou rozlohou 2 960 tisíc metrov štvorcových.
Cenové ukazovatele
Vážená priemerná cena na 3 m². 2017 sa znížil o 1% a dosiahol 176 936 rubľov / m2 M. Ak vezmeme do úvahy skutočnosť, že výmenný kurz dolára za štvrťrok sa zvýšil o 3% a medziročne klesol o 9%, cena v dolároch za štvrťrok sa zvýšila o 2% a v priebehu roka sa znížila o 19% a predstavovala 2 998 dolárov / m² M. Celkové náklady na komerčné nehnuteľnosti za štvrťrok klesli o 5% a za rok - o 35% a dosiahli 523 miliárd rubľov.
Pokles cien v rubľoch aj v dolároch za rok naznačuje pokles dopytu. Zároveň pokles objemu ponuky voľných priestorov, ich odchod z trhu dáva nádej, že čoskoro sa nájde nový rovnovážny bod na trhu.
| Všetky segmenty | Množstvo | Celkové náklady, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc štvorcových metrov M | Priemerná plocha, tisíc metrov štvorcových M | |
| význam | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| do štvrťroka III. 2016 | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Objem dodávky
Objem dodávky podľa celkovej plochy v Q3 vs. Q2 maloobchodná nehnuteľnosť sa znížil o 14%, v prípade kancelárií - o 5%, vo výrobných a skladových priestoroch - o 5%a v prípade voľných priestorov - sa zvýšil o 14%.
Objem dodávky na celkovú plochu za rok v porovnaní s 3 m2. V roku 2016 sa maloobchodné nehnuteľnosti znížili o 29%, kancelárske nehnuteľnosti - o 35%, priemyselné a skladové nehnuteľnosti - vzrástli o 17%a voľné priestory sa znížili o 35%.
V štruktúre segmentov podľa oblastí došlo k zmenám. Podiel kancelárskych nehnuteľností bol 59%. Nasledujú priestory na voľné využitie (21%), priemyselné a skladové (13%) a maloobchodné priestory (7%).
Cenové ukazovatele
Za 3. štvrťrok 2017 sa cena maloobchodných nehnuteľností zvýšila o 2% na 245 510 rubľov / m² M, pri kancelárskych nehnuteľnostiach sa znížila o 4% a predstavovala 202 521 rubľov / s. 63 439 rubľov / sq M a za voľné priestory - o 5% na 210 068 rubľov / m2 M.
V porovnaní s 3. štvrťrokom 2016 sa vážená priemerná cena znížila o 9% v maloobchode, o 4% v kanceláriách, 17% v prípade priemyselných a skladových nehnuteľností a zvýšila sa o 1% v prípade voľných priestorov.
Jediným segmentom, kde sa ceny v 3. štvrťroku 2017 znížili, boli kancelárske nehnuteľnosti, rast cien v ostatných segmentoch bol však nevýznamný a ceny sa počas roka znížili vo všetkých segmentoch okrem priemyselných a skladových priestorov.
| Obchod | Množstvo | Celkové náklady, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc štvorcových metrov M | Priemerná plocha, tisíc metrov štvorcových M | Vážená priemerná cena, RUB / m2 |
| význam | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| do štvrťroka III. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Kancelária | Množstvo | Celkové náklady, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc štvorcových metrov M | Priemerná plocha, tisíc metrov štvorcových M | Vážená priemerná cena, RUB / m2 |
| význam | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| do 2. štvrťroka 2017 | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| do štvrťroka III. 2016 | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| PSP | Množstvo | Celkové náklady, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc štvorcových metrov M | Priemerná plocha, tisíc metrov štvorcových M | Vážená priemerná cena, RUB / m2 |
| Význam | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| do štvrťroka III. 2016 | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| PSN | Množstvo | Celkové náklady, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc štvorcových metrov M | Priemerná plocha, tisíc metrov štvorcových M | Vážená priemerná cena, RUB / m2 |
| význam | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| do 2. štvrťroka 2017 | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| do štvrťroka III. 2016 | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
Maloobchodný majetok
Objem dodávky
V 3. štvrťroku bolo vystavených 348 maloobchodných predmetov s celkovou rozlohou 186 tisíc metrov štvorcových, z toho 32 predmetov bolo vo vnútri Záhradného prstenca a 316 predmetov mimo neho.
V priebehu štvrťroka sa objem ponuky maloobchodných zariadení v centre znížil o 9%, čo sa týka celkovej plochy, a nezmenil sa. Objem ponuky maloobchodných objektov mimo centra z hľadiska množstva klesol o 16% a z celkovej plochy o 15%.
Cenové ukazovatele
Vážená priemerná cena maloobchodných nehnuteľností v centre za 3. štvrťrok 2017 klesla o 16% a predstavovala 824 912 rubľov / m2, čo bolo dôsledkom ukončenia výstavy v 2. štvrťroku veľkého a lacného majetku na Khoromny Lane. (2 586 sq. M., 2 200 000 rubľov / s. M.), A vstup na trh lacných predmetov na Raushskaya emb. (398 m2, 282 518 rubľov / m2), Tolmachevsky per. (680 m² M., 262 500 rubľov / m2 M.), Kazarmenny per. (720 štvorcových metrov M., 305 556 rubľov / štvorcový M.).
Vážená priemerná cena maloobchodných priestorov mimo centra sa zvýšila o 4% na 219 283 RUB / m2. Zvýšenie ceny bolo spojené so vstupom na trh v 3. štvrťroku drahého maloobchodného zariadenia na Ryazansky Prospect (9 747 m2, 359 064 rubľov / m2).
Napriek tomu, že ceny za priestory v centre v priebehu štvrťroka klesli a navonok sa naopak zvýšili, v priebehu roka je situácia opačná, v strednodobom horizonte preto môžeme povedať, že dopyt po priestoroch v strede je vyšší, ale donedávna boli tieto priestory trochu nadhodnotené.
| Obchod | Množstvo | Celkové náklady, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc štvorcových metrov M | Priemerná plocha, tisíc metrov štvorcových M | Vážená priemerná cena, RUB / m2 |
| význam | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| do štvrťroka III. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Obchodovanie v rámci Veľkej Británie | Množstvo | Celkové náklady, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc štvorcových metrov M | Priemerná plocha, tisíc metrov štvorcových M | Vážená priemerná cena, RUB / m2 |
| význam | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| do štvrťroka III. 2016 | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| Obchod mimo UK | Množstvo | Celkové náklady, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc štvorcových metrov M | Priemerná plocha, tisíc metrov štvorcových M | Vážená priemerná cena, RUB / m2 |
| význam | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| do štvrťroka III. 2016 | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
Street-retail
Objem dodávky
V 3. štvrťroku 2017 bolo daných do predaja 107 pouličných maloobchodných predmetov s celkovou rozlohou 29 tisíc metrov štvorcových, z toho 10 predmetov je vo vnútri Záhradného prstenca a 97 predmetov je mimo neho.
Objem dodávky pre maloobchodné zariadenia v centre z hľadiska množstva klesol o 9%a celková plocha - o 10%. Objem dodávky pre maloobchodné zariadenia mimo centra z hľadiska množstva klesol o 14%a z hľadiska celkovej plochy - o 20%.
Cenové ukazovatele
Vážená priemerná cena za pouličné maloobchodné nehnuteľnosti v centre sa zvýšila o 8% na 960 183 rubľov / m2, zatiaľ čo cena za staré nehnuteľnosti klesla o 10%. Nárast cien bol spôsobený vstupom na trh drahej nehnuteľnosti v ulici M. Kozikhinsky Lane. (100 sq. M., 1 459 550 rubľov / sq. M.).
Mimo centra sa vážená priemerná cena zvýšila o 2% a predstavovala 275 718 rubľov / m2, čo bolo spôsobené 5% -ným zvýšením cien predmetov, ktoré boli dlho vystavované.
| Street-retail | Množstvo | Celkové náklady, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc m2 | Priemerná plocha, tisíc m2 | |
| význam | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| do štvrťroka III. 2016 | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| Street-retail vo Veľkej Británii | Množstvo | Celkové náklady, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc m2 | Priemerná plocha, tisíc m2 | Vážená priemerná cena, RUB / m2 |
| význam | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| do štvrťroka III. 2016 | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| Pouličný maloobchod mimo Veľkej Británie | Množstvo | Celkové náklady, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc m2 | Priemerná plocha, tisíc m2 | Vážená priemerná cena, RUB / m2 |
| význam | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| do štvrťroka III. 2016 | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
Prenájom
Trh ako celok
Objem dodávky
Objem dodávok na trhu s prenájmom je 3 m2. 2017 sa znížil o 7% z hľadiska množstva a o 10% z hľadiska celkovej plochy. Všeobecne platí, že v priebehu 4 štvrtín sa objem dodávky zvýšil o 19%, pokiaľ ide o množstvo, a pokiaľ ide o celkovú plochu - o 3%.
V 3. štvrťroku bolo vystavených 4 452 predmetov s celkovou rozlohou 2 260 tisíc metrov štvorcových.
Cenové ukazovatele
Priemerná sadzba za štvrťrok aj za posledné 4 štvrťroky sa znížila o 3% a predstavovala 17 969 rubľov / m2 / rok. Ak vezmeme do úvahy skutočnosť, že kurz dolára za tretí štvrťrok sa zvýšil o 3%, cena v dolároch sa za štvrťrok nezmenila a predstavovala 304 USD / m2 / rok. Výročný prenajať za štvrťrok sa znížil o 12% a dosiahol 32,4 miliardy rubľov.
Zníženie priemernej miery prenájmu v dolároch aj v rubľoch za rok naznačuje, že na realitnom trhu stále prevládajú negatívne faktory.
| Všetky segmenty | Množstvo | Celková GAP, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc štvorcových metrov M | Priemerná plocha, tisíc metrov štvorcových M | |
| význam | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| do štvrťroka III. 2016 | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Porovnávacia analýza podľa segmentov
Objem dodávky
Objem ponuky na celkovú plochu za 3. štvrťrok 2017 v porovnaní s druhým štvrťrokom klesol o 19% v maloobchode, o 11% v kancelárii a o 4% v priemyselných a skladových nehnuteľnostiach.
Objem ponuky na celkovú plochu v roku maloobchodných nehnuteľností klesol o 5%, kancelárskych - o 4%a priemyselných a skladových nehnuteľností - sa zvýšil o 17%.
Kancelárske priestory zostávajú lídrom v ponuke z hľadiska celkovej plochy s 50% podielom. Nasleduje výroba a skladovanie (38%) a maloobchodné plochy (12%).
Cenové ukazovatele
Priemerná miera prenájmu za 3. štvrťrok 2017 pre maloobchodné nehnuteľnosti klesla o 2% a predstavovala 30 808 rubľov / m2 / rok, pre kancelárske nehnuteľnosti - taktiež sa znížila o 2% na 17 327 rubľov / m2 / rok, a pre výrobu a sklad - sa zvýšil o 2% a dosiahol 6 656 rubľov / m2 / rok.
V porovnaní s 3. štvrťrokom 2016 bola zmena sadzby nájomného -3% pre maloobchod, + 1% pre kancelárie a pre priemyselné a skladové nehnuteľnosti sa sadzba nezmenila.
Zmena sadzieb za štvrťrok aj za rok zostáva naďalej bezvýznamná, čo je typické pre fázu stagnácie trhu.
| Obchod | Množstvo | Celková GAP, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc štvorcových metrov M | Priemerná plocha, tisíc metrov štvorcových M | Priemerná cena, rubľov / m2 / rok |
| význam | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| do štvrťroka III. 2016 | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| Kancelária | Množstvo | Celková GAP, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc štvorcových metrov M | Priemerná plocha, tisíc metrov štvorcových M | Priemerná cena, rubľov / m2 / rok |
| význam | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| do štvrťroka III. 2016 | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| PSP | Množstvo | Celková GAP, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc štvorcových metrov M | Priemerná plocha, tisíc metrov štvorcových M | Priemerná cena, rubľov / m2 / rok |
| Význam | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| do štvrťroka III. 2016 | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
Maloobchodný majetok
Objem dodávky
Objem ponuky maloobchodných nehnuteľností v Q3 klesol z hľadiska množstva o 10% a z hľadiska celkovej plochy sa znížil o 19%. Objem dodávky za rok sa zvýšil o 11%, pokiaľ ide o množstvo, a znížil sa o 5% z hľadiska celkovej plochy.
Celkovo bolo v 3. štvrťroku vystavených 922 predmetov s rozlohou 254 tisíc metrov štvorcových, z toho 51 predmetov bolo v centre a 871 priestorov mimo neho.
Objem dodávok na celkovú plochu v Q3 klesol v centre o 18% a mimo neho o 19%.
Cenové ukazovatele
Priemerná cena za prenájom maloobchodných nehnuteľností v rámci záhradného okruhu na 3 m². 2017 sa znížil o 1% a dosiahol 58 889 rubľov / m2 / rok.
Priemerná sadzba za prenájom maloobchodných zariadení mimo záhradného prstenca sa nezmenila a predstavovala 29 164 rubľov / m² M / rok.
Nevýznamnosť zmien sadzieb pre maloobchodné zariadenia naznačuje stagnáciu na trhu v kontexte poklesu objemu ponuky.
| Obchodovanie v rámci Veľkej Británie | Množstvo | Celková GAP, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc štvorcových metrov M | Priemerná plocha, tisíc metrov štvorcových M | Priemerná cena, rubľov / m2 / rok |
| význam | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| do štvrťroka III. 2016 | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| Obchod mimo UK | Množstvo | Celková GAP, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc štvorcových metrov M | Priemerná plocha, tisíc metrov štvorcových M | Priemerná cena, rubľov / m2 / rok |
| význam | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| do štvrťroka III. 2016 | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
Street-retail
Objem dodávky
Objem ponuky objektov formátu street-retail v Q3 2017 klesol o 10% z hľadiska množstva a o 19% z hľadiska celkovej plochy. V priebehu roka sa objem dodávky z hľadiska množstva zvýšil o 13%a z hľadiska celkovej plochy - o 4%. Celkovo bolo v 3. štvrťroku vystavených 353 predmetov s rozlohou 76 tisíc metrov štvorcových, z toho 17 predmetov bolo ponúkaných v centre a 336 predmetov mimo neho.
| Street-retail vo Veľkej Británii | Množstvo | Celková GAP, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc m2 | Priemerná plocha, tisíc m2 | Priemerná cena, rubľov / m2 / rok |
| význam | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| do štvrťroka III. 2016 | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| Pouličný maloobchod mimo Veľkej Británie | Množstvo | Celková GAP, milióny rubľov | Celková plocha, tisíc m2 | Priemerná plocha, tisíc m2 | Priemerná cena, rubľov / m2 / rok |
| význam | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| do 2. štvrťroka 2017 | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| do štvrťroka III. 2016 | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
Všeobecná situácia na trhu
V 3. štvrťroku 2017 Ruská banka pokračovala v znižovaní svojej základnej sadzby na 8,5% ročne (september 2017).
Priemerný výmenný kurz dolára za 3. štvrťrok 2017 dosiahol 58,9 rubľov, čo je nárast o 3,0% v porovnaní s priemerom za 2. štvrťrok 2017. 2017 nov.
V prvom polroku 2017 vzrástol celkový objem trhu s kancelárskymi priestormi v Moskve o 0,3%, čo predstavuje takmer 16,0 milióna metrov štvorcových, z toho 14,8 milióna metrov štvorcových - segmenty A, B + a B.
Ponuky
Objem uvedenia do prevádzky je 3 m2. 2017 predstavoval 48,2 tisíc metrov štvorcových (GLA), čo je o 23% menej ako v predchádzajúcom štvrťroku a 3 -krát menej ako výsledok rovnakého obdobia v roku 2016. Celkovo sa v priebehu 3 štvrtín ponuka zvýšila o 163,0 tisíc metrov štvorcových
Na 3 štvorcových 2017 sa nové objekty objavili v medziach „starej“ Moskvy; celý zapísaný zväzok patrí do triedy A. Štruktúra celkového objemu návrhu podľa triedy sa nezmenila.
Dopyt
Na konci 3. štvrťroka. V roku 2017 sa priemerná miera neobsadenosti v triedach A, B +, B v porovnaní s predchádzajúcim obdobím nezmenila, a to vo výške 15,9%. Dynamika indikátora je však viacsmerná v závislosti od triedy:
Zvýšenie miery neobsadenosti v triede A o 0,5 pb. - až 21,5%, vr. z dôvodu zavedenia nových zariadení. V zariadeniach v rámci tretieho dopravného okruhu dochádza k nárastu počtu voľných pracovných miest v zariadeniach, neobsadenosť obchodných centier mimo tretieho dopravného okruhu sa mierne znížila (o 0,1 percentuálneho bodu)
V triedach B + a B sa miera neobsadenosti znížila o 0,4 percentuálneho bodu. (v priemere a v každej triede) - až 13,4% a 8,8%. Obsadenosť zároveň rástla bez ohľadu na lokalitu. Priemerná neobsadenosť v stupňoch B + / B dosiahla 12,2%.
Trieda C vykázala mierny pokles neobsadenosti (o 0,1 pb).
Vo všeobecnosti sa za 9 mesiacov roku 2017 neobsadené miesto vo všetkých triedach znížilo: v triede A - o 1,1 percentuálneho bodu, v triede B + - o 2,9 percentuálneho bodu, v triede B - o 1,2 percentuálneho bodu .p, trieda C - o 0,9 percentuálneho bodu
3 sq. Rok 2017 bol v znamení veľkých lízingových transakcií. Najlepšie 3 ponuky v tomto štvrťroku patria telekomunikačným spoločnostiam a spoločnostiam IT technológie. Objem veľkých transakcií (od 1 000 metrov štvorcových) dosiahol 53 000 metrov štvorcových, z toho 62% patrí do triedy A.
Vzhľadom na rast expozície kancelárskych priestorov sa stávajú relevantnými nové formáty zamerané na potreby malých podnikov: mini kancelárie 15-80 m² (vrátane hotových pracovísk) a aktívny rozvoj coworkingových priestorov.
Komerčná ponuka
Na konci 3. štvrťroka 2017 nenastali žiadne výrazné zmeny v obchodných podmienkach, vo všeobecnosti môžeme hovoriť o stabilizácii sadzieb nájomného.
V sledovanom období boli kolísania cien nájomného v triedach B +, B, C zaznamenané v rozmedzí 0,9-2,2%; v triede A sa priemerná cena za prenájom nezmenila.
Na konci 3. štvrťroka 2017 sú priemerné nájomné: v triede A - 1980 rubľov / m2 / mesiac; v triede B + - 1350 rubľov / m2 / mesiac; v triede B - 1110 rubľov / m2 / mesiac; v triede C - 930 rubľov / m2 / mesiac
Vážená priemerná miera prenájmu v triede +/– sa mierne znížila (o 0,8%) a dosiahla 1 260 rubľov / m2 / mesiac.
V dôsledku dynamiky cien sa vzdialenosť medzi triedami B + a A zvýšila z 30% na 32%; medzi B a B + - znížené z 20% na 18%; medzi C a B - zostal na rovnakej úrovni.
Závery a prognózy vývoja
V 3. štvrťroku bol trh doplnený dvoma nehnuteľnosťami triedy A s celkovou rozlohou 48,2 tisíc metrov štvorcových GLA, čo je trikrát menej ako objem za rovnaké obdobie v roku 2016.
Stiahnutie nového priestoru malo vplyv na mieru neobsadenosti v triede A (nárast o 0,5 percentuálneho bodu na konci štvrťroka), vo všeobecnosti sa však od začiatku roka neobsadené miesto znížilo o 1,1 percentuálneho bodu .
Na konci štvrťroka v triedach B +, B a C dochádza k zvýšeniu obsadenosti, miera poklesu obsadenosti miest je však nižšia ako v 1. štvrťroku 2017.
V porovnaní s 2. štvrťrokom 2017 nedošlo k žiadnym významným zmenám v nájomnom.
Do konca roka by sme mali očakávať uvedenie do prevádzky zhruba 275 tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov, z toho 72% je vo vežiach Moskovského mesta. Nie je vylúčené, že uvedenie niektorých plánovaných zariadení do prevádzky bude odložené na rok 2018.
S uvoľnením nových zariadení je možný nárast voľných pracovných miest v triede A, keďže však niektoré zariadenia sú čiastočne zaplnené aj vo fáze výstavby, v tejto triede nedôjde k výraznému nárastu voľných pracovných miest.
V triedach B + / B bude voľné miesto naďalej klesať na pozadí nízkeho počtu sľubných návrhov.
V 4. štvrťroku 2017 sa neočakávajú žiadne významné zmeny priemerných cien za prenájom.
1 Pred 4Q2015 - ceny prenájmu sú uvedené v USD / m2 / rok, dynamika bola tiež vypočítaná v USD. V 3Q2015 je hodnota dynamiky v RUV uvedená v zátvorkách. Od 4Q2015 sú v dôsledku prechodu trhu na ruble ceny za prenájom a ich dynamika počítané v RUВ, v zátvorkách je hodnota v USD / m² / rok - pri súčasnom výmennom kurze.
