Obchodné reťazce hľadajú obchodné priestory. Komerčné nehnuteľnosti ako podnikanie: čo potrebujete vedieť. Komerčné nehnuteľnosti: kde začať

Kde si môžem požičať nákup nebytových priestoroch alebo sklad? Ako si prenajať obchodný priestor pre obchod? Aký je správny spôsob prenájmu komerčných nehnuteľností?

Zdravím všetkých, ktorí si prezreli stránku obľúbeného internetového magazínu „HeatherBober“! Je s vami odborník - Denis Kuderin.

Témou dnešného rozhovoru je prenájom komerčných nehnuteľností. Článok bude užitočný pre podnikateľov, majiteľov nebytových priestorov a všetkých, ktorí sa zaujímajú o aktuálne finančné problémy.

Na konci článku nájdete prehľad najspoľahlivejších ruských realitných spoločností, ktoré poskytujú sprostredkovateľské služby pri prenájme komerčných nehnuteľností.

Tak poďme na to!

1. Prečo prenajímať komerčnú nehnuteľnosť?

Úspešná podnikateľská činnosť do značnej miery závisí od vhodne zvolených priestorov na podnikanie. Platí to najmä pre obchod a služby. Útulný, dobre vybavený obchod v rušnej časti mesta láka nakupujúcich už sám o sebe.

To isté možno povedať o kanceláriách. Každá slušná spoločnosť by mala mať kvalitné priestory na prácu a prijímanie návštev. Aj keď predávate produkt cez internetový obchod, potrebujete miesto na vychystávanie a vydávanie objednávok, ako aj na riešenie sporov so zákazníkmi.

Nie každý podnikateľ, najmä začínajúci, si kúpu nebytových priestorov môže dovoliť. V takýchto prípadoch prichádza na rad prenájom komerčných nehnuteľností.

Uvádzame všetky výhody prenájmu:

relatívne nízke finančné náklady;
jednoduchší v porovnaní s postupom nákupu na registráciu dokumentácie;
možnosť kedykoľvek zmeniť prenajímateľa a presťahovať sa do inej budovy;
veľký výber nehnuteľností, najmä v metropolitných oblastiach.

Opačný proces – prenájom priestorov – má tiež mnoho výhod. V prvom rade je to spoľahlivý zdroj pasívneho príjmu. Obstaranie obchodných priestorov (obchodných, kancelárskych, priemyselných a iných) je dobrou investičnou možnosťou.

Pokiaľ bude existovať súkromné podnikanie, jeho predstavitelia budú neustále potrebovať priestory na podnikanie, čo znamená, že majitelia nehnuteľností budú mať stabilné zisky bez veľkých mzdových nákladov.

Nájsť vhodné priestory na podnikanie je náročná udalosť. Najrýchlejším a najspoľahlivejším spôsobom, ako nájsť objekt, je využiť služby profesionálnych sprostredkovateľov.

Na našom webe je podrobný článok o tom, ako fungujú tie moderné.

2. Ako prenajať komerčnú nehnuteľnosť – 5 užitočných rád

Pri prenájme komerčných nehnuteľností si treba dať na ich výber čo najväčší pozor. Parametre a funkčné vlastnosti priestorov určujú, ako skoro budete môcť začať podnikať a či bude objekt plne spĺňať ciele vášho podnikania.

Najprv sa rozhodnite, ako budete hľadať vhodné priestory – sami alebo s pomocou agentúry. Prvá metóda predpokladá prítomnosť neobmedzeného množstva voľného času a je spojená s rôznymi rizikami. Druhá možnosť je bezpečnejšia a spoľahlivejšia.

Viac informácií o práci so sprostredkovateľmi nájdete v článku „“.

Odborné rady vám pomôžu vyhnúť sa bežným chybám nájomníkov.

Rada 1. Starostlivo si preštudujte kapotu a ventilačné systémy

Vy sami alebo vaši zamestnanci budete pracovať v miestnosti, preto je najdôležitejším bodom dostupnosť prevádzkyschopných ventilačných systémov. Nedostatok výkonnej a autonómnej ventilácie v budove je skutočnou prekážkou bežnej prevádzky kaviarne, reštaurácie, obchodu s potravinami.

Potraviny by sa mali skladovať vo vhodných podmienkach a návštevníci a predajcovia by nemali byť rušení cudzími pachmi. Navyše, hygienické služby vám jednoducho neumožnia používať objekt ako stravovacie zariadenie alebo obchod s potravinami, ak má iba všeobecné vetranie.

Tip 2. Zamerajte sa na oblasti nakladania a vykladania

Pohodlná plocha na nakladanie a vykladanie tovaru je ďalším kľúčovým bodom pre majiteľov kaviarní, reštaurácií, jedální a obchodov.

Je dôležité, aby miesto, kde sa bude vykonávať nakládka a vykládka, nevychádzalo do dvora obytného domu resp. vozovka... Ak budete prekážať nájomníkom alebo motoristom, budete mučený sťažnosťami.

Otázka plnohodnotného napájania je obzvlášť dôležitá pre nájomníkov, ktorých podnikanie je spojené s používaním energeticky náročných zariadení - chladničky, elektrické rúry, obrábacie stroje atď.

Uistite sa, že elektrické káble v miestnosti sú dostatočne veľké, aby plne vyhovovali potrebám podniku.

Tip 4. Pozorne si prečítajte zmluvné podmienky

Pred podpísaním lízingu si pozorne prečítajte podmienky, za ktorých zmluvu uzatvárate.

Zmluva musí obsahovať tieto body:

podmienky prenájmu, náklady a spôsob platby;
ak sa priestory prenajímajú so zariadením, musí sa vypracovať súpis majetku;
zodpovednosť strán za porušenie zmluvy;
podmienky ukončenia zmluvy.

Náklady na účty za energie, odvoz odpadu, údržbu požiarneho systému a EZS zvyčajne znáša nájomca. Väčšie opravy v prípade potreby, vrátane výmeny vodovodných komunikácií a elektrických rozvodov, v prípade ich zlyhania však platí prenajímateľ.

Vopred prediskutujte s prenajímateľom otázku poistenia nehnuteľnosti – či bude takáto dohoda uzatvorená, a ak nie, rozhodnite sa, kto prevezme náhradu škody v prípade nepredvídaných situácií.

Je bezpodmienečne nutné skontrolovať vlastnícke listiny vlastníka - kúpno-predajnú zmluvu, výpis zo štátneho registra vlastníckeho práva.

Uistite sa, že priestory skutočne patria tomu, kto vám ich prenajíma. V opačnom prípade sa jedného dňa objaví skutočný vlastník objektu s príslušnými právomocami. Je tiež dôležité, aby priestory neboli v zálohe, zatknuté pre dlhy a neboli na nich žiadne iné ťarchy.

Človek, ktorý má do spleti bytového práva ďaleko, by mal pri prenájme či kúpe nebytových priestorov využiť odbornú pomoc. Napríklad si môžete objasniť všetky nejasné body na webovej stránke Pravoved - zdroj, ktorý zamestnáva odborníkov vo všetkých oblastiach jurisprudencie.

Svoju otázku môžete položiť aj bez registrácie priamo na hlavnej stránke. Právne správnu a kompetentnú odpoveď dostanete za pár minút a úplne zadarmo. Ak si váš problém vyžaduje hĺbkové preštudovanie, budete musieť zaplatiť za služby profesionálov, no výšku poplatku si môžete určiť sami.

Krok 2. Stanovte si výšku nájomného

Zistiť optimálna cena nájomné, použite jednu z dvoch možností. Najprv si osobne prezrite databázy vášho mesta a určte si približný rozsah cien za prenájom podobných priestorov. Po druhé, delegujte túto úlohu na realitného makléra.

Mimochodom, okrem realitných kancelárií poskytujú sprostredkovateľské služby súkromní makléri. Zvyčajne si za svoju prácu účtujú o 25 – 50 % menej ako firmy. Súkromní profesionáli pracujúci s nebytovými nehnuteľnosťami, dokonca Hlavné mestá- Jednotky.

5. Ak prenajímate komerčné nehnuteľnosti – 3 hlavné riziká pre prenajímateľa

Každý prenajímateľ sa obáva o stav svojho majetku a chce mať z prenájmu zisk, nie stratu.

Uvedieme hlavné riziká majiteľov komerčných nehnuteľností a ukážeme vám, ako sa im vyhnúť.

Riziko 1. Využitie priestorov na iné účely

V každej dobre napísanej nájomnej zmluve je uvedené, za akým účelom a akým spôsobom budú prenajaté priestory prevádzkované. To platí aj pre vybavenie, ktoré si prenajímate s požičovňou.

Ak nájomca prisľúbil, že bude priestor využívať ako sklad, no zriadi si v ňom maloobchodnú predajňu, máte právo mu uložiť pokutu alebo vypovedať zmluvu bez vrátenia nájomného.

Riziko 2. Poškodenie alebo strata majetku

Zariadenie a vybavenie ste odovzdali úctyhodnému, ako sa vám zdalo, občanovi, ktorý však diplomatickou rečou nenaplnil vaše očakávania. Areál totiž priviedol do devastačného stavu, rozbil zariadenie, vyskrutkoval žiarovky a celkovo sa správal ako prasa.

V takýchto prípadoch má vlastník právo požadovať plnú náhradu škody. Okrem toho by sa mali vrátiť nielen náklady na opravy, ale aj trhová hodnota poškodeného zariadenia.

Zodpovednosť nezodpovedá, ak došlo k poškodeniu veci a majetku v dôsledku nepredvídateľných okolností - napríklad požiarom alebo povodňou.

Riziko 3. Nájomca odmieta platiť mesačný poplatok

Neopatrní platitelia by mali byť potrestaní rubľom. Je to však možné, opäť, ak je nájomná zmluva vyhotovená podľa všetkých pravidiel. To znamená, že dokument musí jasne stanoviť podmienky a výšku mesačných platieb.

6. Ak prenajímate komerčnú nehnuteľnosť - 3 hlavné riziká pre nájomcu

Nájomca môže trpieť aj v dôsledku protiprávneho alebo neoprávneného konania prenajímateľa.

Riziko 1. Prenájom priestorov, na ktoré "prenajímateľ" nemá zákonné práva

Ak vás prenajíma osoba, ktorá nemá zákonné práva vlastníka k objektu, zmluva sa bude považovať za neplatnú. Aby ste tomu zabránili, požadujte predloženie titulných dokumentov.

Môžete nezávisle získať výpis z Rosreestr kontaktovaním Multifunkčné centrum... Služba je platená, ale budete určite vedieť, kto je v dome šéf.

Riziko 2. Výmena zámkov v izbe ihneď po zaplatení zálohy

Áno, takéto situácie sa v prírode stále vyskytujú. Podpíšete zmluvu, zaplatíte akontáciu, dostanete kľúče z ruky do ruky a keď chcete vojsť do priestorov so svojou nehnuteľnosťou, ukáže sa, že zámky sú vymenené a „majitelia“ sú preč.

V takejto situácii existuje len jedna cesta - kontaktovať políciu a začať trestné konanie vo veci podvodu.

Riziko 3. Podnájom

Najlepší spôsob, ako to objasniť, je jednoduchý príklad.

Príklad
Nájomník Andrey, začínajúci podnikateľ, si prenajal priestory pre obchod na rok, pričom zaplatil šesť mesiacov vopred. Podnikateľ zároveň nekontroloval doklady o vlastníctve, spoliehajúc sa na poctivosť prenajímateľa.
Po mesiaci úspešného obchodovania sa v obchode objavil skutočný majiteľ s kompletnou sadou originálnych dokumentov. Nájomníka slušne požiadal, aby sa z obývaného priestoru odsťahoval. Andrey sa snažil nájsť podnájomníka, aby mu vrátil aspoň vopred zaplatené peniaze, no podnikavý sprostredkovateľ neodpovedal na hovory ani SMS.
Záver: jednajte priamo s majiteľom. Minimálne by si mal uvedomiť všetky manipulácie, ktoré sa dejú s jeho majetkom.
7. Odborná pomoc pre nájomníkov a prenajímateľov - prehľad TOP-3 realitných kancelárií
Nájsť kvalifikovaného sprostredkovateľa je ťažké. Aby sme našim čitateľom pomohli, zostavili sme prehľad najspoľahlivejších komerčných realitných spoločností v Rusku.
1) Agency.net
Realitná kancelária. Pomôže majiteľom a nájomcom prenajímať a prenajímať: kancelárie, obchodné priestory, dielne, sklady, kaštiele a akékoľvek iné komerčné nehnuteľnosti. Spoločnosť zamestnáva len skúsených a kvalifikovaných právnikov a realitných maklérov.
Významným plusom firmy je profesionálny prístup, prítomnosť podrobnej webovej stránky, vypracovanie individuálnej stratégie pre každého klienta kancelárie. Neexistujú žiadne služby súvisiace s nehnuteľnosťami, ktoré by špecialisti spoločnosti nemohli poskytnúť používateľom.
Komerčné nehnuteľnosti v Moskve a regióne sú hlavnou špecializáciou spoločnosti. Respect pôsobí na trhu od roku 2004. Cieľom agentúry bolo spočiatku poskytovať klientom čo najširšie spektrum služieb spojených s prenájmom, kúpou a predajom nehnuteľností.

Snívate o zarábaní peňazí na nehnuteľnosti? Chcete vedieť, ako prenajímať komerčné nehnuteľnosti, na čo si dať pozor pri ich kúpe a kde hľadať nájomníkov? M16-Nedvizhimost vybaví všetkých potenciálnych podnikateľov v tejto oblasti a povie, čo je potrebné na získanie stabilných a vysokých zárobkov.

Na záver príjemný bonus: najperspektívnejšie komerčné objekty na ďalšie dodanie alebo ďalší predaj.

Komerčné nehnuteľnosti: kde začať?

Na začiatok vám odporúčame, aby ste sa ešte raz rozhodli pre konečný výber nehnuteľnosti: ste si istý, že chcete riešiť konkrétne obchodné priestory? Na otázku, čo je výhodnejšie prenajať - byt alebo komerčnú nehnuteľnosť - je odpoveď jednoznačná. Komerčné objekty sa vyplácajú niekoľkonásobne rýchlejšie ako obytné priestory, to znamená, že zisk je oveľa vyšší. Miera prenájmu komerčných priestorov navyše neustále rastie (napríklad obdobie „január – júl“ 2017 vykázalo nárast o 10 %).

Treba však mať na pamäti, že budete musieť minúť oveľa viac energie. Najprv sa uistite, že váš počiatočný kapitál je dostatočný na kúpu nehnuteľnosti, ktorú chcete v budúcnosti prenajať. Nie je žiadnym tajomstvom, že na kúpu komerčnej nehnuteľnosti potrebujete oveľa výraznejšiu finančnú kondíciu ako na kúpu bytu vrátane viacizbového.

Zároveň pamätajte na to, že nebytové priestory sa z právneho hľadiska posudzujú inak: sadzba dane je v tomto prípade niekoľkonásobne vyššia, trochu odlišný je aj mechanizmus registrácie.

Pre úspešné podnikanie v komerčných priestoroch sa navyše potrebujete orientovať v špecifikách aktivít vášho potenciálneho nájomcu, pochopiť jeho potreby a možnosti. To znamená, že sa od vás vyžaduje viac ako pri obyčajnom prenájme bytu.

Pred výberom miestnosti všetko znova zvážte. Ak je aspoň jeden z bodov na pochybách, je lepšie neriskovať a zvážiť bytový nájom... Pamätajte, že straty môžu byť obrovské, ak nie sú úspešné.

Zhrňme si, čo na kúpu komerčnej nehnuteľnosti potrebujete: štartovací kapitál, dobré pochopenie trhu a orientáciu v oblasti, s ktorou plánujete spolupracovať.

Ako si vybrať tú správnu komerčnú nehnuteľnosť na následný prenájom?

Ako sme povedali, prvým krokom je rozhodnúť sa, s ktorým nájomcom rátate.

Uveďte si možné parametre vašej budúcej protistrany: je to malý podnikateľ alebo pobočka veľkej siete? Je na trhu už dlho alebo len vychádza? Ide o výrobu alebo predajné miesto? Aká je v tejto oblasti konkurencia, aká lokalita bude pre neho najúspešnejšia, aké kapacity sú potrebné na plnohodnotné podnikanie atď.

Jedným slovom, zamerajte sa na konkrétneho nájomcu, potom si nielen jednoducho vyberiete tie najvhodnejšie priestory, ale aj ľahko nájdete ľudí, ktorí s vami chcú v budúcnosti podnikať.

Na základe vášho výberu môžete pochopiť, ktorý konkrétny objekt sa oplatí hľadať: sklad, kanceláriu alebo obchodné priestory v modernom formáte pouličného maloobchodu.

Win-win možnosti a predpoklady

Okamžite poznamenávame, že najbezpečnejšou možnosťou z hľadiska dopytu bude miestnosť, ktorá už má stáleho nájomcu. V tomto prípade budete môcť zarábať už od prvého mesiaca vlastníctva priestorov a nestrácate drahocenný čas hľadaním.

Verte, že nájomca (za predpokladu, že už má rozbehnutú a výnosnú živnosť) má sám záujem zostať vo vašich priestoroch. Za priaznivých okolností môžete dokonca zvýšiť nájomné.

Ďalšou výhodou takéhoto riešenia bude skutočnosť, že priestory so stálym nájomcom sú s najväčšou pravdepodobnosťou už „učesané“ v súlade so všetkými požiadavkami dozorných orgánov, konkrétne hygienických a požiarnych služieb.

Mali by ste venovať osobitnú pozornosť poslednej skutočnosti, pretože v prípade porušenia akýchkoľvek pravidiel budete musieť minúť veľa peňazí na nápravu situácie.

Výber z hľadiska lokality

Ak plánujete spolupracovať s majiteľom obchodu s potravinami, potom najlepšie miesto voľbou bude husto obývaná obytná štvrť. Na takomto mieste je vysoká premávka, navyše obchody v pešej vzdialenosti sú medzi obyvateľmi vždy veľmi žiadané, čo znamená, že z pohľadu majiteľa firmy je takýto objekt obzvlášť atraktívny.

Plánujete spoluprácu s väčším nájomcom? Zvážte možnosť módneho butiku. Je zrejmé, že pre takýto podnik je tiež predpokladom umiestnenie v priechode, ale publikum musí byť iné. Zamerajte sa na takého kupca, ak ste pripravení ponúknuť mu veľký priestor v prvej línii v historickom alebo obchodnom centre mesta.

Keď ako potenciálny nájomca vidíte len výrobu, tak z hľadiska polohy bude najlepším riešením priemyselná zóna na spanie alebo prímestská časť.

Ďalšou bežnou možnosťou je catering. Ak nehovoríme o gurmánskej reštaurácii (a v tomto prípade by sa miestnosť mala nachádzať v strede a mať dobré výhľadové vlastnosti), mali by ste sa zamerať na miesta v blízkosti obchodných centier alebo vzdelávacích inštitúcií.

Smernica pre zisk a dopyt

Zdá sa, že tu je všetko zrejmé a súvisí aj s umiestnením priestorov: objekty v centre budú stáť viac a v "spacákoch" alebo na vidieku lacnejšie.

To má, samozrejme, svoju pravdu. Úspech vášho podnikania v oblasti prenájmu však bude závisieť nielen od výšky nájomného.

Nezabúdajte teda napríklad na to, že pre malý priestor nachádzajúci sa v okrajovej časti mesta sa nájomca nájde mnohonásobne rýchlejšie ako pre rozľahlý areál v samom centre. Vidno to najmä v kríze.

Okrem toho je šanca, že obchod s potravinami so spacími vakmi bude veľmi žiadaný, vyššia ako v prípade módneho butiku. To znamená, že majiteľ firmy sa bude vo vašich priestoroch zdržiavať dlhší čas, pričom nájomníci drahších objektov môžu častejšie odchádzať a naopak menej často prichádzať.

Inými slovami, dávajte pozor na to, aký bude dopyt po vašich priestoroch. Je lepšie mať menší, ale stabilný príjem, ako mať veľký, no nepravidelný zisk.

Kde nájdem nájomcu?

Pre rýchle a efektívne vyhľadávanie musíte využiť maximum komunikačných kanálov, ktoré máte k dispozícii. Začnite s internetom: online agregátory, nástenky, fóra, sociálne siete, kontextová reklama – je z čoho vyberať. Aj keď, ako sme povedali, vyberať by ste si mali na maximum a ak vám rozpočet stačí, neobmedzujte sa na jeden zdroj.

Uzavretie spolupráce s realitnou kanceláriou nebude zbytočné. Po prvé, realitné kancelárie majú svoje vlastné kanály na vyhľadávanie nájomníkov. Po druhé, aj keď ste sa pripravili vopred, špecialistov to nezaujíma viac skúseností a pochopenie toho, aké silné a slabé stránky vo vašich priestoroch, ako aj medzi podnikateľmi, v akej oblasti je lepšie tento objekt propagovať. Realitní makléri vám tiež pomôžu priradiť správnu cenovku prenájmu: na jednej strane, aby ste nepredávali príliš lacno a neprišli o peniaze, na druhej strane prehnané náklady na prenájom odstrašia potenciálnych nájomníkov a vy bude dlho sedieť v "čakačke".

Spolupráca s realitnými kanceláriami má aj ďalšie výhody, medzi ktoré patria napríklad širšie možnosti inzercie. Príjemným bonusom je, že makléri na seba berú všetky starosti s uzavretím obchodu: vypracujú potrebnú dokumentáciu, pomôžu pri vyjednávaní so zamestnávateľom atď.

Vlastnosti nájomníkov

Inzerát teda zafungoval a na prahu vašich priestorov sa už objavilo niekoľko potenciálnych podnikateľov, ktorí sú pripravení „zaregistrovať“ svoj nápad na váš obchodný priestor... A potom vyvstáva ďalšia ťažká otázka: koho si vybrať?

Napodiv, sieťové spoločnosti, až na zriedkavé výnimky, tiež nie sú najžiadanejšími zamestnávateľmi. Spoločnosti vyvíjajú tlak na svoju autoritu a stabilitu (tá nie vždy zodpovedá realite), v dôsledku čoho si vyžadujú osobitné zaobchádzanie. „Sieťáci“ z väčšej časti trvajú na znížení nájomného a na formalizáciu vašej spolupráce využívajú iba svoju dohodu, ktorá samozrejme vo väčšej miere chráni ich práva, pričom vy sa zbavujete možnosti rýchlo zmeniť nájomcu resp. zvýšiť sadzbu v súlade s trhovou cenou.

Okrem toho v prípade veľkých obchodných zamestnávateľov budete musieť v prípade všetkých kontroverzných otázok kontaktovať priamo zamestnancov, ktorí obývajú priestory. A tento personál je často neschopný človek.

V záujme skutočne dobrého objektu na prenájom sú však niektorí „sieťaři“ pripravení urobiť ústupky a môžu dokonca ponúknuť vyššiu platbu.

Najlepšie je ponechať si benchmark pre tých podnikateľov, ktorí ho už pevne majú hodnotný biznis a v tento moment otvorte druhý bod. Títo podnikatelia sú najspoľahlivejšími, najdôkladnejšími a najzodpovednejšími zamestnávateľmi.

Špičkové komerčné objekty na investičné účely

Manažéri oddelenia komerčných nehnuteľností pre vás vybrali tie najlepšie nehnuteľnosti na nákup na investičné účely. Prezentované objekty sú najatraktívnejšie z hľadiska obľúbenosti medzi nájomníkmi a ziskovosti.

Budova 284,5 m2 na nábreží Voskresenskaya

Samostatná obchodná jednoposchodová budova v samom centre mesta! Existujú dva východy - na nábrežie Voskresenskaya a ulicu Shpalernaya. Hlavnou výhodou tejto nehnuteľnosti je spoľahlivý nájomca, ktorý má priestory v prenájme už dlhšiu dobu a neplánuje sa sťahovať. V súčasnosti je zmluva uzavretá na sumu 483,6 tisíc rubľov mesačne!

Všetky komunikácie sú prepojené, napájanie je 30 kW s možnosťou zvýšenia výkonu. Poplatky za energie hradí nájomca.

Ďalším bonusom je, že s budovou si môžete kúpiť aj pozemok. V susedstve sú ďalšie priestory, ktoré sú tiež na predaj. Podrobnosti vám povedia naši manažéri.

Priestor 702 m2 v centre Kingisepp

Jedinečná ponuka: návratnosť priestorov je len 6,5 roka (s priemernou návratnosťou 10-12 rokov)! Objekt sa nachádza v novom obytnom komplexe "Karat" na jednej z hlavných ulíc Kingisepp. Už teraz sa o priestory zaujímajú veľkí nájomníci - "Dobre", "Pyaterochka", "Lenta" atď.

Mesačný zisk zariadenia odhadujú naši manažéri na 561,6 tisíc rubľov. Výhody priestorov: výkladné skrine s výhľadom na hlavnú ulicu mesta, veľké parkovisko pred areálom, stropy - 4,5 m, 5 samostatných východov, veľké kapacity.

Priestor 535 m2 na ulici Korpusnaya

Objekt sa nachádza v novom luxusnom komplexe Lumiere v historické centrum mesto (Petrohradský okres). Už to zaručuje vysokú návštevnosť a solventné publikum. Menej ako 5 minút chôdze od stanice metra Chkalovskaya.

Izba je vybavená panoramatickými oknami. Všetky komunikácie prebehli, výkon zdroja je 62 kW. Mesačný zisk z prenájmu objektu bude asi 650 tisíc rubľov.

Elena Zemtsova, Managing Partner, Delta Estate

Prenájom priestorov, založený na prenájme priestorov veľkým reťazcom potravín, ale aj stravovacím reťazcom, je dnes jedným z najobľúbenejších spôsobov investovania do nehnuteľností.

Perekrestok, Victoria, Magnit, Pyaterochka, KFC, McDonald's - akékoľvek veľké reťazce sú vždy žiadané, pretože sú stabilné a zaviazali sa k dlhodobej spolupráci.

Aké oblasti sú žiadané sieťármi

Pokiaľ ide o veľkosť priestorov, oblasť závisí predovšetkým od profilu nájomcu. Pre supermarkety s potravinami je optimálna plocha 350 – 500 m2. m, pre špecializované predajne, ako sú Vkusville, Myasnov - od 100 do 300 m2. m Kozmetické salóny, lekárne, zdravotné strediská, predajne odevov a obuvi hľadajú plochy od 80 do 200 metrov štvorcových. V segmente stravovania všetko závisí od formátu. Reštaurácie teda potrebujú v priemere 300 – 700 m2. m, rýchle občerstvenie, kaviarne a kaviarne - 100 - 300 m2. m, a malé zariadenia, ako je "káva so sebou" sú dosť 10-40 m2. m.

Technické vlastnosti sú hlavnou vecou, ktorú investor venuje pozornosť

Priestory sú potom atraktívne na investíciu, keď existuje veľký zdroj alternatív potenciálnych nájomcov... A to určuje predovšetkým on technické vlastnosti... Najžiadanejšie priestory sa nachádzajú na prízemných podlažiach s voľnou dispozíciou a presklením vitrín, ako aj niekoľkými vchodmi, minimálne hlavným z hlavnej ulice a doplnkovým „z dvora“ na vykládku a evakuáciu. Prítomnosť niekoľkých hlavných vchodov tiež umožní v prípade potreby rozdeliť priestory na bloky a následne ich prenajať za vyššiu cenu. Okrem toho je dôležitý objem elektrickej energie, minimálna hodnota je 0,2 kW na 1 m2. m Ale je potrebné vziať do úvahy špecifiká potenciálneho nájomcu. Napríklad predajne potravín a stravovacie zariadenia majú zvýšenú mieru spotreby elektriny v dôsledku chladiaceho a kuchynského vybavenia. Plusom pre miestnosť je prítomnosť digestora na stravovanie alebo možnosť jeho vybavenia.

Pokiaľ ide o komplexné priestory, ide predovšetkým o pivnice a pivnice s kanceláriou alebo viacúrovňovou dispozíciou, najmä ak sú všetky steny nosné a nie je možné ich prestavať. A samozrejme, priestory nachádzajúce sa na miestach bez premávky nie sú žiadané.

O kancelárske priestory investori nemajú záujem

Čisté kancelárske priestory nachádzajúce sa v obytné budovy, najmä v ekonomickej triede, dnes nie sú veľmi žiadané. Viac žiadané sú maloobchodné a voľne použiteľné priestory so samostatným vchodom, ktoré je možné využiť na rôzne obchodné formáty. Často priťahujú nájomníkov zo sektora služieb: kozmetické salóny, fitness kluby, lekárske a vzdelávacie centrá - čo bude od nájomcov žiadané obytný komplex a oblasť. Napríklad si prenajímame vlastné priestory v rezidenčnom komplexe "La Defense" na 3. škole intelektuálneho rozvoja pre deti Frunzenskaya 19 a priestory na ulici Nezhinskaya 1 - v škole "Montesorri".

Ako účel priestorov ovplyvňuje typ prenájmu

Prirodzene, účel priestorov ovplyvňuje typy prenájmov, ktoré je možné v nich organizovať. Kultúrny, vzdelávací a liečebný účel priestorov si teda jednoznačne vyžaduje zmenu účelu využitia na verejné stravovanie. Treba však mať na pamäti, že pri otváraní niektorých druhov podnikania existujú určité obmedzenia. Napríklad nemôžete otvoriť obchody s alkoholom v blízkosti vzdelávacích inštitúcií. Taktiež získanie alkoholickej licencie pre bar alebo reštauráciu bude v tomto prípade nemožné a pre mnohé stravovacie zariadenia predstavuje predaj alkoholických nápojov významný podiel na výnosoch. Okrem toho nie je vždy možné vybaviť odsávač pár pre verejné stravovanie, ak to developer vopred nepredpokladá.

Čo určuje likviditu prenájmu

V prvom rade lokalita ovplyvňuje likviditu prenájmu. Najväčšiemu dopytu patria priestory nachádzajúce sa v prvej línii rušných ulíc s vysokou efektívnou dopravou. Likviditu priestorov pre investorov zvyšuje voľná dispozícia s možnosťou členenia na bloky, niekoľko vchodov, výkladné skrine, ako aj prítomnosť digestora pre verejné stravovanie a veľké množstvo pridelenej elektrickej energie.

Čo sa týka prenájmu v novostavbách, likvidita takýchto objektov v mnohých ohľadoch závisí od štádia rozpracovanosti projektu, preto je obsadenosť komplexu dôležitým faktorom, ktorý treba brať do úvahy. Čím väčší je projekt, z 2500 bytov, tým je aktívnejšie obývaný, čo priamo ovplyvňuje návštevnosť zákazníkov. Je bezpodmienečne nutné zohľadniť polohu priestorov vo vzťahu k pešej premávke a prístupovým komunikáciám, posúdiť, či sa situácia o pár rokov zmení. Je možné, že sa projekt plánuje postaviť nákupné centrum Preto obchody s potravinami, ktoré dnes generujú stabilnú návštevnosť, už o pár rokov nebudú také likvidné.

Ako je to s odplatou?

Priemerná návratnosť prenájmu v Moskve je 7-10 rokov, s výnosom 8 až 15% v závislosti od lokality. Takže v strede sa ziskovosť považuje za dobrú a 10% ročne, v oblasti TTK -12% a v oblasti Moskovského okruhu a Novej Moskvy - 13-15%.

Na čo si dať pozor pri štúdiu ponuky na trhu

Pri rozhodovaní o kúpe prenájmu v novom obytnom komplexe musíte vziať do úvahy také faktory, ako sú fázy výstavby a obsadenosť komplexu, načasovanie registrácie majetku. Bude užitočné podrobne sa zoznámiť s plánmi oblasti budovy, aby ste mohli posúdiť umiestnenie priestorov vo vzťahu k domom a chodcom. Treba sa pozrieť aj do budúcnosti: s akými ďalšími komerčnými objektmi sa v projekte počíta, zmení sa smer dopravy, napríklad ak sa čoskoro plánuje otvorenie metra alebo položenie novej komunikácie. Dôležité je zoznámiť sa s konkurenčným prostredím dnes a zajtra, zistiť záujem potenciálnych nájomcov o túto lokalitu.

Nie je žiadnym tajomstvom, že existujú bezohľadní predajcovia, ktorí umelo zvyšujú nájomné a narúšajú dovolenky a indexáciu. Na čísla v nájomnej zmluve je možné aj jednoducho namaľovať. Navyše, ak hovoríme o kúpe priestoru s nájomcom, predávajúci môže zámerne mlčať o túžbe nájomcu znížiť nájomné alebo o tom, že sa čoskoro odsťahuje z priestorov. Preto okrem miesta a všeobecné charakteristiky priestorov, je potrebné si podrobne preštudovať samotného nájomcu a zmluvu s ním.

Zlepšuje sa ponuka na trhu?

V novostavbách sa samozrejme kvalita ponúkaného priestoru stáva oveľa vyššou. Dokonca aj vývojári bývania v ekonomickej triede začali premýšľať o efektívnosti maloobchodu. V mnohých projektoch sú prvé poschodia pôvodne navrhnuté s otvoreným plánom, s minimom nosných stien, samostatnými vchodmi a výkladnými oknami, sú k dispozícii vysoké stropy, digestor na stravovanie, do priestorov je pridelená väčšia elektrická energia.

Treba poznamenať, že nielen v novostavbách je badateľné zlepšenie kvality priestorov v pouličnom maloobchodnom formáte. Napríklad v centre sa staré budovy prispôsobujú na moderné využitie: organizujú sa samostatné vchody a vitríny.

Mestá:

Nižnevartovsk

Kontaktné informácie:

Ak chcete zobraziť kontaktné informácie, zaregistrujte sa.

"Pervaya Svezhest", minimarkety

Dáme do prenájmu obchodné priestory na kancelárskej prevádzke na umiestnenie siete potravín mimarket. Požiadavky na priestory:

S - 180-350 m2;

1. poschodie, prvá línia alebo priestory na území veľkého kancelárskeho centra / parku;

e-mail výkon od 50 kW, možnosť organizovania tých. kapucne;

možnosť získania alk. licencie;

Ak chcete zobraziť kontaktné informácie, zaregistrujte sa.

Spoločnosť "SALUTY"

Hľadám miesto na prezliekanie 15m2 pri obchodnom centre na predaj zábavnej pyrotechniky. Prezliekáreň bude riešená ako silvestrovská a so všetkými požiadavkami na predaj zábavnej pyrotechniky - požiarne hlásiče, hasiace prístroje, preukazy a pod. Uvažujem aj o miestnosti v predpokladničnom priestore obchodu s potravinami.Naša spoločnosť sa už viac ako 25 rokov zaoberá predajom zábavnej pyrotechniky na Nový rok. Záujem o objekty v Moskve a regióne Moskva. do 80 km od Moskovského okruhu.Termín od 10. novembra do 10. januára.