Analytici společnosti Colliers International provedli průzkum trhu komerční nemovitosti Moskva a nastínil klíčové trendy na kancelářském trhu.
Nabídka na kancelářském trhu hlavního města
Objem stávající nabídky ve třetím čtvrtletí činil 17,23 milionu čtverečních metrů M, z toho 3,96 milionu čtverečních metrů M - třída „A“. Ve třetím čtvrtletí byl trh doplněn o 75 000 metrů čtverečních, což je téměř 3,5krát více než v první polovině roku. Dva ze čtyř objektů, které se objevily, patří do třídy „A“, zbytek - do segmentu „B +“ / „B-“. Zároveň se od začátku roku ukázal objem uvedení do provozu na rekordně nízké úrovni (95 000 m2), hodnota dodávek do provozu v kancelářích v prvních třech čtvrtletích roku za posledních pět let .
Konečné tempo růstu bude ve skutečnosti záviset na uvedení dvou věží do provozu v rámci MIBC Moskva-Město. tvoří 70% objemu uvedení do provozu plánovaného do konce roku.
V případě obdržení dokumentace o uvedení do provozu u všech objektů oznámených do konce roku 2017 může být celkový roční růst 450–465 tisíc metrů čtverečních M.
Poptávka po kancelářích v Moskvě
Navzdory nízké aktivitě v první polovině roku naznačuje dynamika a kvalita uzavřených obchodů ve třetím čtvrtletí oživení poptávky.
V prvních třech čtvrtletích činil celkový objem pronajatých a zakoupených kancelářských prostor 826 000 metrů čtverečních, což je o 30% více než ve stejném období roku 2016.
Celkový počet transakcí pronájmu a nákupu se zdvojnásobil: jak malé firmy, které si pronajímají kanceláře menší než 200 metrů čtverečních M, tak velké společnosti, které vyžadují více než 10 000 metrů čtverečních, byly aktivní v oblasti pronájmu a nákupu.
Podíl transakcí na novém vyjednávání a revizi podmínek pronájmu nadále klesá. Více než 80% z celkového objemu se týká přemístění společností.
Mezi největší transakce ve 3. čtvrtletí 2017 patřil pronájem společnosti Eksmo na 23 000 m2 v obchodním centru Poklonka Place, pronájem kanceláře Tele2 o rozloze 13 100 m2 v kancelářském parku Comcity společností Tele2, pronájem Společnost Technoserv o rozloze 12 000 metrů čtverečních v obchodní čtvrti Novospassky Dvor, pronájem Deutsche Bank 8 200 metrů čtverečních v obchodním centru Aquamarine III a předběžný pronájem společnost Europlan 8 000 metrů čtverečních v obchodním centru Oasis.
Volné kancelářské prostory v Moskvě
Průměrná míra neobsazenosti na trhu se výrazně nezměnila. Objem zavedené volné nabídky byl kompenzován mírným čistým převzetím. Průměrná míra neobsazenosti trhu byla 11,2%. V absolutním vyjádření je 1,9 milionu m2 nabízeno k pronájmu a prodeji. Ve struktuře volné nabídky tvořilo 32% třídu „A“, 50% - „B +“ a 17% - „B-“.
Vzhledem k nedostatku velkých kancelářských bloků (více než 10 000 metrů čtverečních) Ve vysoce kvalitních budovách s výhodnou polohou byla zavedena praxe uzavírání předběžných nájemních smluv velkými společnostmi na projekty ve výstavbě: asi 30% kancelářských prostor v obchodní centra zprovozněná od začátku roku a plánovaná zprovoznění do konce roku již na trhu nejsou nabízena. Majitelé některých objektů zároveň nadále odkládají termíny zprovoznění až do podpisu Přednájmu s nájemcem kotvy.
Stávající objem volných kancelářských prostor je nerovnoměrně rozdělen a pro některé dílčí trhy je typický nedostatek kvalitní nabídky.
Prodejní ceny kanceláří v hlavním městě
V prodejním segmentu přetrvávají tendence začátku roku: objem bezplatných kvalitních dodávek zůstává malý, zobrazené prodejní ceny jsou stabilní. Přitom od poloviny roku již došlo k přeměně stávajícího zájmu na skutečné transakce - počet transakcí na nákup kancelářských prostor menších než 200 metrů čtverečních se ve srovnání se stejným obdobím roku 2016 zvýšil .
Ukazatele nákladů v okresech vzdálených od Centrálního demokratického centra poblíž třetího dopravního okruhu činí 180 000 rublů / m2 pro třídu „A“ a 150 000 rublů / m2 - pro třídu „B +“. Předměty umístěné ve vzdálenosti od třetího dopravního okruhu ve směru Moskevského okruhu jsou dnes nabízeny v průměru za 170 000 rublů / m2 ve třídě „A“ a 115 000 - 130 000 rublů / sq M ve třídě „B + " /" B - ".
V jsou nabízeny drahé kanceláře centrální regiony města s průměrnými náklady 315 000 rublů / m2 pro třídu „A“ a 265 000 - 275 000 rublů / m2 pro třídy „B +“ / „B-“. Ve věžích MIBC se nabídky „Moskva -město“ pohybují v rozmezí 245 000 - 450 000 rublů / s. M.
Ceny pronájmu kancelářských prostor v Moskvě
Q3 2017 se vyznačoval stabilními cenami nájmů. V daném indikátoru kurzu byly tradičně pozorovány výkyvy v důsledku volatility směnných kurzů. Trh je stále rubl.
V požadovaných cenách pronájmu rublů podle okresů a tříd došlo k mírné místní změně, ale to mírně zvýšilo průměrnou úroveň trhu - v rozmezí 1–3%. V CDR činily dané nájemné pro kanceláře třídy A 30 785 rublů / m2 / rok, pro třídu B + - 20 240 rublů / m2 / rok.
Uvedená základní sazba za pronájem kanceláří v amerických dolarech pro třídu „A“ je 440 USD / m2 / rok, v rublech - 25 831 rublů / m2 / rok. Uvedená základní sazba nájemného v amerických dolarech pro třídu „B +“ / „B-“ je 219 $ / m2 / rok, v rublech - 12 817 rublů / m2 / rok.
Trendy a prognózy vývoje moskevského kancelářského trhu
Vývojáři oznámili, že ve čtvrtletí IV bude uvedeno do provozu 370 000 m2, z toho 340 000 m2 odpovídá třídě „A“. Pokud budou oznámené plány realizovány, roční objem nové výstavby v roce 2017 se oproti roku 2016 zvýší o 50%.
Hlavní objekty oznámené pro uvedení do provozu ve čtvrtém čtvrtletí roku 2017 IV
Vzhled objektů třídy „A“ nebude mít významný vliv na objem bezplatné nabídky v tomto segmentu, protože již dnes ve třech ze čtyř obchodních center třídy „A“ není v průměru zdarma více než 10%.
S odložením zprovoznění zařízení Moskva-město na rok 2018 bude naopak nárůst nových dodávek nižší než loni o 40% (tj. 197 000 metrů čtverečních M), což také ovlivní růst míry neobsazenosti z očekávaných 10% až na 11,5%.
Vzhledem k tomu, že v posledních dvou čtvrtletích byl růst objemu transakcí 65% a 75% a na konci roku je značný objem prostor obvykle uzavřen, může celkový objem poptávky činit 1,0–1,1 milion čtverečních M. Navzdory skutečnosti, že očekávaný objem poptávky se může ukázat být vyšší než hodnoty 2014–2016, je stále menší než hodnoty před krizí.
Na konci roku trh zaznamená výrazný pokles volných prostor a postupné zvyšování nájemného.
Snížení objemu vysoce kvalitní nabídky, zejména v segmentu velkých bloků, na pozadí pozitivní dynamiky poptávky postupně vytlačí sazby ve třídách A a B +, které však budou nejvíce patrné v roce 2018.
V srpnu 2017 bylo k pronájmu nabídnuto 2 766 komerčních nemovitostních objektů o celkové ploše 1 461 tisíc metrů čtverečních. m. Objem dodávky za měsíc, pokud jde o množství, se zvýšil o 5%a z hlediska celkové plochy - o 10%.
Průměrná nájemná za měsíc se snížila o 4% a činila 17 295 rublů / sq. moje ucho. Kurz dolaru v srpnu se nezměnil, proto v dolarovém vyjádření kurz také klesl o 4% a činil 290 USD / m2 / rok. V průběhu roku se od srpna 2016 sazby rublu nezměnily, zatímco dolarové sazby se snížily o 8%.
Růst nabídky a pokles nájemného v srpnu jsou mírné, což je typické pro letní období. V současné době neexistují žádné makroekonomické a další faktory pro významnou změnu na trhu komerčních nemovitostí.
Lídrem v dodávkách tradičně zůstávají kancelářské prostory se 48% podílem v této oblasti. Následuje výroba a skladování (42%) a maloobchodní prostor (10%).
Maloobchodní nemovitost
V srpnu 2017 bylo na trhu vystaveno 559 předmětů o celkové ploše 155 tisíc metrů čtverečních. m. Ve srovnání s předchozím měsícem se počet vystavených předmětů obchodu zvýšil o 1%a celková plocha - o 5%.
Z těchto předmětů bylo v centru vystaveno 35 předmětů o celkové ploše 8 tisíc metrů čtverečních. m, což je o 10% nižší než v červenci, pokud jde o množství, a 29%, pokud jde o celkovou plochu. Průměrná požadovaná cena za pronájem těchto nemovitostí za měsíc se snížila o 5% a činila 58 973 rublů / sq. m / rok, zatímco sazby za dlouhodobě vystavené předměty zůstaly prakticky beze změny. K poklesu nájemného došlo zejména v důsledku opuštění dvou drahých objektů v červenci - na ulici Staryi Gai (270 sq. M., 119 000 rublů / sq. M / rok) a st. Tverskaja (173 m2, 131 261 rublů / m2 / rok).
Počet maloobchodních nemovitostí nabízených k pronájmu mimo centrum se v srpnu 2017 zvýšil o 2%a jejich celková plocha o 8%. Objem dodávky činil 524 objektů o celkové ploše 147 tisíc metrů čtverečních. m. Průměrná sazba za měsíc se snížila o 8% a činila 26 671 rublů / m2 / rok,
Pokud jde o úroveň změny sazeb za měsíc, rozdíl mezi objekty v centru a mimo něj není významný, ve střednědobém horizontu je však poptávka po prostorách v centru vyšší.
| Obchodování v rámci Velké Británie | Množství | Celková mezera, RUB mil | Celková plocha, tisíc čtverečních. m | Průměrná plocha, tisíc čtverečních. m | Průměrná sazba, RUB / sq. moje ucho | Význam | 29 | 394 | 6,937 | 0,239 | 63 215 |
|---|---|---|---|---|---|
| Do července 2017 | -12% | -16% | -29% | -20% | +3% | Do srpna 2016 | -33% | -2% | -15% | +26% | +18% |
Kancelářské nemovitosti
V srpnu 2017 se objem nabídky kancelářských nemovitostí k pronájmu, co do množství i celkové plochy, zvýšil o 2% a činil 1 623 zařízení o celkové ploše 698 tisíc metrů čtverečních M. m.
Za měsíc se počet kancelářských budov v centru zvýšil o 8%, přičemž celková plocha se nezměnila. Průměrná nájemná se zvýšila o 1% a činila 24 751 rublů / m2 / rok.
Objem dodávky kancelářských prostor mimo Zahradní okruh z hlediska množství a celkové plochy vzrostl o 2%, zatímco průměrná sazba se zvýšila o 1% a činila 15 896 RUR / sq. M / rok.
Změna sazeb u kancelářských nemovitostí jak v centru, tak mimo něj zůstává i nadále bezvýznamná, což odráží nízkou obchodní aktivitu s tím spojenou, vč. s letním obdobím.
Společnost RRG provedla ve třetím čtvrtletí roku 2017 studii trhu s komerčními nemovitostmi v regionu hlavního města. Informace pro studii byly získány z více než 30 specializovaných a tematických zdrojů věnovaných trhu s komerčními nemovitostmi v Moskvě. Zdroje zahrnují elektronické databáze nemovitostí, tisková a elektronická média, realitní kanceláře a poradenské společnosti.
Kancelářské, průmyslové a skladové prostory (PSP) a volné komerční prostory (PSN) v hodnotě 36 milionů rublů, jakož i maloobchodní prostory v hodnotě od 26 milionů rublů nebo prostory o celkové ploše nejméně 100 metrů čtverečních. m.
Jako objekty pro studium trhu s pronájmem komerčních nemovitostí byly vybrány objekty nabízené v otevřených zdrojích - maloobchodní, kancelářské, průmyslové a skladové prostory (PSP) o celkové ploše nejméně 50 m2. m.
Objem nabídek nemovitostí v obou segmentech - prodej i pronájem - se snížil.
Prodej
Trh jako celek
Objem dodávky
Na 3 sq. V roce 2017 se objem nabídky snížil o 1% z hlediska množství a o 4% z hlediska celkové plochy. Za rok ve srovnání se 3 čtverečními. 2016 se objem nabídky snížil o 5% z hlediska množství a snížil o 28% z hlediska celkové plochy.
Celkem bylo ve 3. čtvrtletí uvedeno do prodeje 2 164 objektů o celkové ploše 2 960 tisíc metrů čtverečních.
Cenové ukazatele
Vážená průměrná cena na 3 m2. 2017 se snížil o 1% a dosáhl 176 936 rublů / s. M. S ohledem na skutečnost, že směnný kurz dolaru za čtvrtletí vzrostl o 3% a během roku se snížil o 9%, cena v dolarovém vyjádření za čtvrtletí vzrostla o 2% a v průběhu roku se snížila o 19% a činila 2 998 $ / sq. M. Celková hodnota komerčních nemovitostí za čtvrtletí klesla o 5% a za rok - o 35% a činila 523 miliard rublů.
Pokles cen jak v rublech, tak v dolarech za rok naznačuje pokles poptávky. Současně pokles objemu nabídky volných prostor, jejich odchod z trhu dává naději, že brzy bude nalezen nový rovnovážný bod na trhu.
| Všechny segmenty | Množství | Celkové náklady, miliony rublů | Celková plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná plocha, tisíc metrů čtverečních M | |
| význam | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| do čtvrtletí III. 2016 | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Objem dodávky
Objem dodávky podle celkové plochy ve 3. čtvrtletí vs. 2. čtvrtletí maloobchodní nemovitosti klesl o 14%, u kanceláří - o 5%, u výrobních a skladových prostor - o 5%a u volných prostor - se zvýšil o 14%.
Objem dodávek na celkovou plochu za rok ve srovnání se 3 m2. V roce 2016 se maloobchodní nemovitosti snížily o 29%, kancelářské nemovitosti - o 35%, průmyslové a skladové nemovitosti - se zvýšily o 17%a volné prostory se snížily o 35%.
Došlo ke změnám ve struktuře segmentů podle oblastí. Podíl kancelářských nemovitostí činil 59%. Následují prostory pro volné užívání (21%), výroba a skladování (13%) a maloobchodní prostory (7%).
Cenové ukazatele
Za 3. čtvrtletí 2017 vzrostla cena za maloobchodní nemovitosti o 2% na 245 510 rublů / m2 M, za kancelářské nemovitosti se snížila o 4% a činila 202 521 rublů / s. 63 439 rublů / sq M a za volné prostory - o 5% na 210 068 rublů / m2 M.
Ve srovnání se 3. čtvrtletím 2016 se vážená průměrná cena snížila o 9% u maloobchodu, o 4% u kanceláří, 17% u průmyslových a skladových nemovitostí a vzrostla o 1% u volných prostor.
Jediným segmentem, kde se ceny ve 3. čtvrtletí 2017 snížily, byly kancelářské nemovitosti, nicméně růst cen v ostatních segmentech byl nevýznamný a v průběhu roku ceny klesaly ve všech segmentech kromě průmyslových a skladových prostor.
| Obchod | Množství | Celkové náklady, miliony rublů | Celková plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná plocha, tisíc metrů čtverečních M | Vážená průměrná cena, RUB / m2 |
| význam | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| do čtvrtletí III. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Kancelář | Množství | Celkové náklady, miliony rublů | Celková plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná plocha, tisíc metrů čtverečních M | Vážená průměrná cena, RUB / m2 |
| význam | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| do čtvrtletí III. 2016 | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| PSP | Množství | Celkové náklady, miliony rublů | Celková plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná plocha, tisíc metrů čtverečních M | Vážená průměrná cena, RUB / m2 |
| Význam | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| do čtvrtletí III. 2016 | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| PSN | Množství | Celkové náklady, miliony rublů | Celková plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná plocha, tisíc metrů čtverečních M | Vážená průměrná cena, RUB / m2 |
| význam | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| do čtvrtletí III. 2016 | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
Maloobchodní nemovitost
Objem dodávky
Ve 3. čtvrtletí bylo vystaveno 348 maloobchodních předmětů o celkové ploše 186 tisíc metrů čtverečních, z toho 32 předmětů uvnitř Zahradního prstenu a 316 předmětů mimo něj.
Během čtvrtletí se objem nabídky maloobchodních zařízení v centru snížil o 9%, pokud jde o množství, a nezměnil se, pokud jde o celkovou plochu. Objem nabídky maloobchodních objektů mimo centrum z hlediska množství se snížil o 16% a o 15% z hlediska celkové plochy.
Cenové ukazatele
Vážená průměrná cena maloobchodních nemovitostí v centru za 3. čtvrtletí 2017 klesla o 16% a činila 824 912 rublů / m2 M, což bylo způsobeno koncem výstavy ve 2. čtvrtletí velkého a levného majetku na Khoromny Lane. (2 586 sq. M., 2 200 000 rublů / s. M.), A vstup na trh levných předmětů na Raushskaya emb. (398 m2, 282 518 rublů / m2), Tolmachevsky per. (680 m2 M., 262 500 rublů / m2 M.), Kazarmenny per. (720 metrů čtverečních M., 305 556 rublů / m2 M.).
Vážená průměrná cena maloobchodních prostor mimo centrum vzrostla o 4% na 219 283 RUB / sq. Zvýšení ceny souviselo se vstupem na trh ve 3. čtvrtletí drahého maloobchodního zařízení na Ryazansky Prospect (9747 m2, 359 064 rublů / m2 M.).
Navzdory skutečnosti, že ceny za prostory v centru se ve čtvrtletí snížily a mimo ně naopak vzrostly, je v průběhu roku situace opačná, a proto ve střednědobém horizontu můžeme říci, že poptávka po prostorách v centru je vyšší, ale donedávna byly takové prostory poněkud nadhodnocené.
| Obchod | Množství | Celkové náklady, miliony rublů | Celková plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná plocha, tisíc metrů čtverečních M | Vážená průměrná cena, RUB / m2 |
| význam | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| do čtvrtletí III. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Obchodování v rámci Velké Británie | Množství | Celkové náklady, miliony rublů | Celková plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná plocha, tisíc metrů čtverečních M | Vážená průměrná cena, RUB / m2 |
| význam | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| do čtvrtletí III. 2016 | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| Obchod mimo Spojené království | Množství | Celkové náklady, miliony rublů | Celková plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná plocha, tisíc metrů čtverečních M | Vážená průměrná cena, RUB / m2 |
| význam | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| do čtvrtletí III. 2016 | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
Street-retail
Objem dodávky
Ve 3. čtvrtletí 2017 bylo dáno do prodeje 107 pouličních maloobchodních objektů o celkové ploše 29 tisíc metrů čtverečních, z toho 10 objektů je uvnitř Zahradního prstenu a 97 objektů je mimo něj.
Objem dodávek pro maloobchodní zařízení v centru se snížil o 9% z hlediska množství a o 10% v celkové ploše. Objem dodávek pro maloobchodní zařízení mimo centrum z hlediska množství klesl o 14%a z hlediska celkové plochy - o 20%.
Cenové ukazatele
Vážená průměrná cena za pouliční maloobchodní objekty v centru se zvýšila o 8% na 960 183 RUB / sq. M, zatímco za staré objekty se snížila o 10%. Růst cen byl způsoben vstupem na trh drahé nemovitosti v ulici M. Kozikhinsky Lane. (100 metrů čtverečních M., 1 459 550 rublů / m2 M.).
Mimo centrum se vážená průměrná cena zvýšila o 2% a činila 275 718 rublů / m2, což bylo způsobeno 5% zvýšením cen u předmětů, které byly dlouhodobě vystavovány.
| Street-retail | Množství | Celkové náklady, miliony rublů | Celková plocha, tisíc m2 | Průměrná plocha, tisíc m2 | |
| význam | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| do čtvrtletí III. 2016 | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| Pouliční maloobchod ve Velké Británii | Množství | Celkové náklady, miliony rublů | Celková plocha, tisíc m2 | Průměrná plocha, tisíc m2 | Vážená průměrná cena, RUB / m2 |
| význam | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| do čtvrtletí III. 2016 | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| Street-retail mimo Velkou Británii | Množství | Celkové náklady, miliony rublů | Celková plocha, tisíc m2 | Průměrná plocha, tisíc m2 | Vážená průměrná cena, RUB / m2 |
| význam | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| do čtvrtletí III. 2016 | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
Pronajmout si
Trh jako celek
Objem dodávky
Objem dodávek na trhu s pronájmy je 3 m2. 2017 se snížil o 7% z hlediska množství a o 10% z hlediska celkové plochy. Obecně za více než 4 čtvrtletí se objem nabídky zvýšil o 19% z hlediska množství a o 3% z hlediska celkové plochy.
Ve 3. čtvrtletí bylo vystaveno celkem 4 452 předmětů o celkové ploše 2 260 tisíc metrů čtverečních.
Cenové ukazatele
Průměrná sazba za čtvrtletí i za poslední 4 čtvrtletí klesla o 3% a činila 17 969 rublů / m2 / rok. Když vezmeme v úvahu skutečnost, že směnný kurz dolaru za třetí čtvrtletí vzrostl o 3%, cena v dolarovém vyjádření se za toto čtvrtletí nezměnila a činila 304 $ / m2 / rok. Roční pronajmout si za čtvrtletí se snížil o 12% a dosáhl 32,4 miliardy rublů.
Snížení průměrné sazby nájemného v dolarech i v rublech za rok naznačuje, že na realitním trhu stále převládají negativní faktory.
| Všechny segmenty | Množství | Celková GAP, miliony rublů | Celková plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná plocha, tisíc metrů čtverečních M | |
| význam | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| do čtvrtletí III. 2016 | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Srovnávací analýza podle segmentů
Objem dodávky
Objem nabídky na celkové ploše za 3. čtvrtletí 2017 ve srovnání s druhým čtvrtletím klesl o 19% v maloobchodě, o 11% v kancelářích a o 4% v průmyslových a skladových nemovitostech.
Objem nabídky na celkovou plochu za rok maloobchodních nemovitostí se snížil o 5%, kancelářských - o 4%a průmyslových a skladových nemovitostí - se zvýšil o 17%.
Kancelářské prostory zůstávají lídrem v nabídce z hlediska celkové plochy s 50% podílem. Následuje výroba a skladování (38%) a maloobchodní prostory (12%).
Cenové ukazatele
Průměrná nájemná za 3. čtvrtletí 2017 u maloobchodních nemovitostí klesla o 2% a činila 30 808 rublů / m2 / rok, u kancelářských nemovitostí - také se snížila o 2% na 17 327 rublů / m2 / rok, a pro výrobu a sklad - se zvýšil o 2% a činil 6 656 rublů / m2 / rok.
Ve srovnání se 3. čtvrtletím 2016 byla změna nájemného -3% u maloobchodu, + 1% u kanceláří a u průmyslových a skladových nemovitostí se sazba nezměnila.
Změna sazeb za čtvrtletí i za rok zůstává i nadále nevýznamná, což je typické pro fázi stagnace trhu.
| Obchod | Množství | Celková GAP, miliony rublů | Celková plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná sazba, rubly / m2 / rok |
| význam | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| do čtvrtletí III. 2016 | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| Kancelář | Množství | Celková GAP, miliony rublů | Celková plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná sazba, rubly / m2 / rok |
| význam | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| do čtvrtletí III. 2016 | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| PSP | Množství | Celková GAP, miliony rublů | Celková plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná sazba, rubly / m2 / rok |
| Význam | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| do čtvrtletí III. 2016 | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
Maloobchodní nemovitost
Objem dodávky
Objem nabídky maloobchodních nemovitostí se ve třetím čtvrtletí snížil o 10% z hlediska množství a z hlediska celkové plochy se snížil o 19%. Objem nabídky za rok vzrostl o 11%, pokud jde o množství, a snížil se o 5%, pokud jde o celkovou plochu.
Celkem bylo ve 3. čtvrtletí vystaveno 922 předmětů o rozloze 254 tisíc metrů čtverečních, z toho 51 objektů bylo v centru a 871 prostor mimo něj.
Objem nabídky na celkovou plochu ve 3. čtvrtletí klesl o 18% ve středu a o 19% mimo něj.
Cenové ukazatele
Průměrná nájemná za maloobchodní nemovitosti v rámci zahradního prstenu na 3 sq. 2017 se snížil o 1% a činil 58 889 rublů / m2 / rok.
Průměrná nájemná za maloobchodní nemovitosti mimo zahradní prsten se nezměnila a činila 29 164 RUB / sq. M / rok.
Nevýznamnost změn sazeb u maloobchodních zařízení naznačuje stagnaci na trhu v souvislosti s poklesem objemu nabídky.
| Obchodování v rámci Velké Británie | Množství | Celková GAP, miliony rublů | Celková plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná sazba, rubly / m2 / rok |
| význam | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| do čtvrtletí III. 2016 | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| Obchod mimo Spojené království | Množství | Celková GAP, miliony rublů | Celková plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná plocha, tisíc metrů čtverečních M | Průměrná sazba, rubly / m2 / rok |
| význam | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| do čtvrtletí III. 2016 | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
Street-retail
Objem dodávky
Objem nabídky objektů formátu street-retail se ve 3. čtvrtletí 2017 snížil o 10% z hlediska množství a o 19% z hlediska celkové plochy. V průběhu roku se objem nabídky zvýšil o 13% z hlediska množství a o 4% z hlediska celkové plochy. Celkem bylo ve 3. čtvrtletí vystaveno 353 předmětů o rozloze 76 tisíc metrů čtverečních, z toho 17 předmětů bylo nabízeno v centru a 336 předmětů - mimo něj.
| Pouliční maloobchod ve Velké Británii | Množství | Celková GAP, miliony rublů | Celková plocha, tisíc m2 | Průměrná plocha, tisíc m2 | Průměrná sazba, rubly / m2 / rok |
| význam | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| do čtvrtletí III. 2016 | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| Street-retail mimo Velkou Británii | Množství | Celková GAP, miliony rublů | Celková plocha, tisíc m2 | Průměrná plocha, tisíc m2 | Průměrná sazba, rubly / m2 / rok |
| význam | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| do 2. čtvrtletí 2017 | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| do čtvrtletí III. 2016 | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
Obecná situace na trhu
Ve 3. čtvrtletí 2017 pokračovala Ruská banka ve snižování své klíčové sazby na 8,5% ročně (září 2017).
Průměrný směnný kurz dolaru za 3. čtvrtletí 2017 činil 58,9 rublů, což je nárůst o 3,0% ve srovnání s průměrem za 2. čtvrtletí 2017. 2017 Listopad
V první polovině roku 2017 vzrostl celkový objem trhu kancelářských prostor v Moskvě o 0,3%, což představuje téměř 16,0 milionu metrů čtverečních, z toho 14,8 milionu metrů čtverečních - segmenty A, B + a B.
Nabídky
Objem uvedení do provozu je 3 m2. 2017 činil 48,2 tisíce metrů čtverečních (GLA), což je o 23% méně než v předchozím čtvrtletí a 3krát méně než výsledek stejného období v roce 2016. Celkem se ve více než 3 čtvrtletích nabídka zvýšila o 163,0 tisíc metrů čtverečních
Na 3 sq. 2017 se v hranicích „staré“ Moskvy objevily nové objekty; celý zadaný svazek patří do třídy A. Struktura celkového objemu návrhu podle třídy se nezměnila.
Poptávka
Na konci 3. čtvrtletí. V roce 2017 se průměrná míra neobsazenosti ve třídách A, B +, B oproti předchozímu období nezměnila a činila 15,9%. Dynamika indikátoru je však vícesměrná v závislosti na třídě:
Nárůst míry neobsazenosti ve třídě A o 0,5 pb. - až 21,5%, vč. z důvodu zavedení nových zařízení. Dochází k nárůstu počtu volných míst v zařízeních v rámci třetího dopravního okruhu, neobsazenost obchodních center mimo třetí dopravní okruh se mírně snížila (o 0,1 procentního bodu)
Ve třídách B + a B se míra neobsazenosti snížila o 0,4 procentního bodu. (v průměru a v každé třídě) - až 13,4%, respektive 8,8%. Míra obsazenosti přitom rostla bez ohledu na lokalitu. Průměrná neobsazenost ve stupních B + / B dosáhla 12,2%.
Třída C vykázala mírný pokles neobsazenosti (o 0,1 pb).
Obecně se za 9 měsíců roku 2017 neobsazenost ve všech třídách snížila: ve třídě A - o 1,1 procentního bodu, ve třídě B + - o 2,9 procentního bodu, ve třídě B - o 1,2 procentního bodu. P, třída C - o 0,9 pb
3 sq. Rok 2017 byl ve znamení velkých leasingových transakcí. Tři nejlepší nabídky ve čtvrtletí patří společnostem v oblasti telekomunikací a IT technologií. Objem velkých transakcí (od 1 tisíc metrů čtverečních) činil 53 tisíc metrů čtverečních, z toho 62% tvoří třída A.
S přihlédnutím k růstu expozice kancelářských prostor nabývají na významu nové formáty, zaměřené na potřeby malých podniků: minikanceláře 15–80 m2 (včetně hotových pracovišť) a aktivní rozvoj coworkingových prostor.
Komerční nabídka
Na konci 3. čtvrtletí 2017 nedošlo k výrazným změnám obchodních podmínek, obecně lze hovořit o stabilizaci nájemného.
Ve sledovaném období byly zaznamenány výkyvy nájemného ve třídách B +, B, C v rozmezí 0,9-2,2%; ve třídě A se průměrná nájemná nezměnila.
Na konci 3. čtvrtletí 2017 jsou průměrné nájemné: ve třídě A - 1980 rublů / m2 / měsíc; ve třídě B + - 1350 rublů / m2 / měsíc; ve třídě B - 1110 rublů / m2 / měsíc; ve třídě C - 930 rublů / m2 / měsíc
Vážený průměr nájemného ve třídě В + / В se mírně snížil (o 0,8%) a činil 1 260 rublů / m2 / měsíc.
V důsledku cenové dynamiky se vzdálenost mezi třídami B + a A zvětšila z 30% na 32%; mezi B a B + - sníženo z 20% na 18%; mezi C a B - zůstalo na stejné úrovni.
Závěry a prognózy vývoje
Ve třetím čtvrtletí byl trh doplněn dvěma nemovitostmi třídy A o celkové ploše 48,2 tisíce metrů čtverečních GLA, což je 3krát méně než objem ve stejném období roku 2016.
Stažení nového prostoru mělo dopad na míru neobsazenosti ve třídě A (nárůst o 0,5 procentního bodu na konci čtvrtletí), nicméně obecně se od začátku roku neobsazenost snížila o 1,1 procentního bodu .
Na konci čtvrtletí je ve třídách B +, B a C zaznamenán nárůst obsazenosti objektů, nicméně míra poklesu neobsazenosti je nižší než v 1. čtvrtletí 2017.
Ve srovnání s 2. čtvrtletím 2017 nedošlo k žádné významné změně nájemného.
Do konce roku bychom měli očekávat zprovoznění zhruba 275 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor, z nichž 72% je ve věžích moskevského města. Není vyloučeno, že zprovoznění některých plánovaných zařízení bude odloženo na rok 2018.
S uvolňováním nových objektů je možné zvýšení počtu volných míst ve třídě A, nicméně, protože některé objekty jsou částečně zaplněny i ve fázi výstavby, nedojde k výraznému nárůstu volných míst ve třídě.
Ve třídách B + / B bude volné místo nadále klesat na pozadí malého objemu slibných návrhů.
Ve 4. čtvrtletí 2017 se neočekávají žádné významné změny průměrných nájemných.
1 Před 4Q2015 - ceny za pronájem jsou uvedeny v USD / m2 / rok, dynamika byla také vypočítána v USD. Ve 3Q2015 je hodnota dynamiky v RUV uvedena v závorkách. Od 4Q2015 se v důsledku přechodu trhu na rubly sazby nájemného a jejich dynamika počítají v RUВ, v závorkách je hodnota v USD / m2 / rok - podle aktuálního směnného kurzu.
