Cili është ndryshimi midis një apartamenti dhe një apartamenti? Dallimi midis një apartamenti dhe një apartamenti. Apartamente dhe apartamente: cili është ndryshimi? apartamente madhështore

Transaksionet me pasuri të paluajtshme komunale konsiderohen mjaft komplekse. Në disa raste, edhe një sekser me përvojë kërkon shumë kohë për të marrë të gjitha miratimet e nevojshme. Para se të bëni një marrëveshje të tillë, duhet të studioni të gjitha tiparet që fsheh shitja e një dhome në një apartament komunal.

Është e nevojshme të fillohet me nuancat kryesore që përcaktojnë kompleksitetin e lartë të këtij transaksioni. Shitësi duhet të marrë parasysh se:

• fqinjët duhet të njoftohen për shitjen e një dhome në një apartament komunal (e drejta paraprake);
• ndonjëherë kërkohet që transaksioni të vërtetohet tek noteri.

Para blerjes dhe shitjes, është gjithashtu e nevojshme të zbuloni se kush është pronari i titullit të dhomës në apartamentin komunal. Kjo mund të bëhet duke porositur një ekstrakt aktual nga USRN.

E RËNDËSISHME. Vetëm pronari mund të shesë një dhomë në një apartament komunal. Nëse komuna tregohet në ekstrakt (për shembull, një qytet ose një vendbanim rural), atëherë transaksioni nuk do të bëhet.

Lexoni më shumë se cilat janë veçoritë kur keni blerë një dhomë në një apartament më poshtë.

E drejta paraprake për të blerë

Kjo do të thotë që fqinjët në një apartament komunal (pronarët e ambienteve të tjera në një apartament komunal) kanë mundësinë të blejnë një dhomë në radhë të parë përpara çdo personi të paautorizuar. Në të njëjtën kohë, pajtueshmëria kusht i dhënëështë përgjegjësi e shitësit.

E RËNDËSISHME! Kodi i Strehimit vendos një bazë të pavarur për shfaqjen e një të drejte parablerjeje - shitjen e lokaleve në një apartament komunal. Ai ndryshon nga rasti kur është e nevojshme të shitet një pjesë, sepse dhoma mund të jetë në të drejtën e pronësisë personale.

Injorimi i kërkesave të parablerjes do të rezultojë në anulimin e transaksionit sipas kërkesës së palëve të interesuara.

Nëse fqinjët vendosin t'ia shesin të gjithë apartamentin një blerësi, nuk ka nevojë të njoftojnë njëri-tjetrin për shitjen. Në këtë drejtim, është plotësisht më e lehtë të shesësh një apartament komunal.

Pëlqimi i fqinjëve

E drejta e parablerjes ushtrohet duke dërguar një njoftim për shitjen e një dhome në një apartament komunal dhe një ofertë për blerjen e saj me një çmim të caktuar. Ekzistojnë tre përgjigje të mundshme ndaj një njoftimi:

• shpengojë një aksion;
• të sigurojë një heqje dorë me shkrim;
• nuk reagojnë fare.

Në dy rastet e fundit, shitësi ka të drejtë të fillojë tjetërsimin e pasurive të paluajtshme ndaj çdo personi të tretë. Termi "pëlqim i fqinjëve" përdoret në jetën e përditshme pikërisht për të treguar respektimin e të drejtës së parandalimit. Në të njëjtën kohë, ligji nuk kërkon një dokument të quajtur "pëlqim për shitje" për një transaksion.

A është e mundur të shitet pa pëlqimin e fqinjëve

Nëse nuk i njoftoni fqinjët, marrëveshja thjesht nuk do të funksionojë. do të regjistrohet në Rosreestr. Por edhe nëse regjistruesi mungon ky moment, të interesuarit do të kenë mundësinë të anulojnë shitjen përmes gjykatës, duke i kthyer të gjitha të drejtat e blerësit tek vetja.

Si rezultat i gjykimit, fqinji do të bëhet blerësi i ri i banesës dhe ish-pronari do të duhet t'i kthejë paratë palës së tretë, si dhe të dëmshpërblejë dëmin e shkaktuar nga këto rrethana.

Në të njëjtën kohë, praktika ka zhvilluar strategjitë e mëposhtme, sipas të cilave nuk kërkohet të merret pëlqimi për shitjen:

1. Nëpërmjet lidhjes së një marrëveshje dhurimi. Në vend të marrëveshjes së shitblerjes, qytetarët lidhin një akt dhuratë, dhe paratë paguhen në faturë (më së shpeshti lëshohen si kredi).
2. Përpilohet një marrëveshje kredie, e cila sigurohet me një peng në formën e një dhome në një apartament komunal. Më pas, transferimi i pronësisë së huadhënësit (blerësit) në banesa zyrtarizohet për të shlyer borxhin e kredisë.

Duhet të kuptohet se, sipas dëshirës, ​​si dhurimi ashtu edhe kredia mund të shpallen të pavlefshme përmes gjykatës si transaksione false. Kjo do të sjellë edhe më shumë probleme se mosrespektimi i zakonshëm i të drejtës së parandalimit.

Është shumë më e sigurt të respektohen të gjitha të drejtat e fqinjëve dhe të kryhet shitja në përputhje të plotë me ligjin.

Keni nevojë për një noter në 2019?

Kur blini dhe regjistroni një shitblerje në vitin 2019, mund të nevojitet një noter për të kryer veprimet e mëposhtme:

• dërgoni njoftime noteriale për të drejtën e përparësisë fqinjëve;
• të lëshojë refuzime noteriale të fqinjëve për të blerë një apartament;
• për të vërtetuar transaksionin nëse bëhet fjalë për shitjen e një aksioni.

Njoftimet noteriale për fqinjët janë një mënyrë për të zbatuar të drejtën e parandalimit për blerje. Në disa rajone, kërkohet një formular noterial, por me ligj, një dokument i thjeshtë me shkrim mund të jetë gjithashtu dëshmi e pajtueshmërisë. Pasi ka marrë një refuzim për t'u regjistruar në lidhje me mungesën e një forme njoftimi të noterizuar, shitësi ka të drejtë të apelojë kundër tij në gjykatë si të paligjshëm.

Heqja dorë nga e drejta e parablerjes për blerje kryhet nëpërmjet një noteri ose drejtpërdrejt te regjistruesi në momentin e paraqitjes së kërkesës për regjistrimin e transaksionit. Për regjistrim noterial, fqinji duhet të sjellë njoftimin e marrë për shitjen e një dhome në një apartament komunal dhe pasaportën e tij. Heqja dorë e noterizuar më pas i jepet regjistruesit.

Nëse sipas marrëveshjes shitet një "pjesë në të drejtën e pronësisë së përbashkët të përbashkët", një transaksion i tillë i nënshtrohet noterizimit. Në raste të tjera, një formular noterial nuk kërkohet. Kjo do të thotë se nëse një dhomë në një apartament komunal, në pronësi të shitësit në bazë të pronësisë personale, shitet, pa përmendur hapësirat e përbashkëta, nuk ka nevojë të vërtetohet kontrata.

E RËNDËSISHME! Nuk është e nevojshme të tregohet në kontratë që përveç ambienteve në një apartament komunal, blerësit i transferohet një pjesë në të drejtën e pronësisë së përbashkët të përbashkët të zonave të përbashkëta (kuzhinë, banjë). Aksioni do të transferohet automatikisht dhe palët do të mund të shmangin noterizimin.

Shitja e një dhome në një apartament komunal: udhëzime hap pas hapi

Për të përfunduar një transaksion, për shitjen e një dhome në një apartament komunal zbatohet procedura e mëposhtme:

Gjeni një blerës dhe diskutoni detajet kryesore të transaksionit

Është e nevojshme të diskutohen kushtet e një transaksioni të ardhshëm me një blerës të mundshëm, duke përfshirë çmimin e një sipërfaqe në një apartament komunal, procedurën e pagesës dhe afatin për lidhjen e kontratës kryesore. Nëse pëlqimi i fqinjëve është thjesht një formalitet, atëherë mund të lidhet një marrëveshje paraprake shitblerje. Nëse ka të ngjarë që njëri nga fqinjët të përfitojë nga e drejta e parandalimit, atëherë është më e sigurt që shitësi të mos pranojë një depozitë dhe të mos nënshkruajë dokumente me blerësin në këtë fazë për të shmangur problemet në të ardhmen.

Njoftoni fqinjët për të drejtën paraprake për të blerë

Për ta bërë këtë, është e nevojshme të vendosni pronarët e titullit të dhomave në një apartament komunal duke porositur një ekstrakt të përditësuar nga USRN. Nëse komuna tregohet nga pronari, atëherë duhet të njoftohet administrata e qytetit (fshatit).

Njoftimi për shitjen e një dhome në një apartament komunal duhet të bëhet me shkrim. Ekzistojnë opsionet e mëposhtme të njoftimit, duke përfshirë ato që ndikojnë në shpejtësinë e shitjes së një dhome:

E RËNDËSISHME. Nëse njoftimi dërgohet me postë, atëherë adresa e marrësit mund të tregohet nga regjistrimi i tij (adresa ligjore - për firmat), dhe nëse nuk dihet, atëherë në vendndodhjen e dhomës.

Nëse ka probleme në marrëdhëniet me fqinjët, fqinji nuk dëshiron të kontaktojë, rekomandohet të kontaktoni një noter ose të kombinoni metodat e dërgimit me postë dhe përmes një noteri.

Refuzohu ose prisni derisa të përfundojë afati për një përgjigje

Neni 250 i Kodit Civil të Federatës Ruse përcakton që nga momenti i marrjes së njoftimit, periudha për një përgjigje është 30 ditë. Gjatë kësaj kohe, fqinji duhet të shprehë vendimin e tij me shkrim - të refuzojë ose të blejë banesa.

Refuzimi bëhet në zyrën e noterit në një certifikatë të veçantë. Fqinji duhet të marrë në pritje njoftimin e marrë nga shitësi dhe pasaportën, në bazë të së cilës specialisti do të përgatisë një aplikim. Pasi ka marrë refuzime për strehim nga pronarët (pronarët) të nënshkruar nga të gjithë pronarët, pronari i një dhome në një apartament komunal nuk mund të presë fundin e muajit, por të hartojë një marrëveshje.

Nëse fqinji e injoron njoftimin dhe nuk e merr atë, atëherë thjesht duhet të prisni datën e skadencës dhe më pas ta shisni dhomën. Për postime:

• shitësi dërgon një letër të regjistruar me një njoftim, merr një kod gjurmësh për gjurmim;
• nga momenti kur letra arrin në zyrën postare, fillon periudha e ruajtjes - 30 ditë;
• pas skadimit të periudhës së ruajtjes, duhet të filloni të numëroni mbrapsht periudhën 30-ditore për një përgjigje.

Nëse njoftimi është dorëzuar përmes një noteri, atëherë ai do të llogarisë në mënyrë të pavarur të gjitha afatet.

E RËNDËSISHME! Sipas kuptimit të ligjit, është e rëndësishme të mos dorëzoni njoftimin, por ta dërgoni atë - prandaj, shitësi nuk duhet të kujdeset për marrjen e letrave nga adresuesit.

Përgatitni dokumentet për transaksionin

Dokumentet duhet të përgatiten sipas listës së mëposhtme. Secila është projektuar në mënyrën e vet. Si të aplikoni - rekomandime të përgjithshme:

• kontrata dhe akti i transferimit përgatiten në tre kopje origjinale;
• të gjitha dokumentet e printuara në 2 fletë ose më shumë janë të kapura;
• në disa rajone është e nevojshme të vërtetohen personalisht kopjet me mbishkrimin "kopje e saktë / data / nënshkrimi / transkripti";
• Kopjet duhet të bëhen nga të gjitha origjinalet, përveç kontratës dhe aktit të transferimit (kopjet do të shkojnë në dosjen e regjistrimit).

Çdo rajon ka rregullat e veta për procedurën e marrjes së dokumenteve, kështu që rekomandohet të sqaroni këtë pikë në zyrën ku planifikoni të dorëzoni letrat.

Paraqisni dokumente për regjistrim në Rosreestr dhe prisni përfundimin e tij

Dokumentet për regjistrim dorëzohen personalisht nga palët në transaksion ose përfaqësuesit e tyre me një prokurë të noterizuar. Kërkohet pjesëmarrja personale, përndryshe dokumentet nuk do të pranohen. Punimet mund të dorëzohen përmes:

• MFC ("Dokumentet e mia");
• direkt Rosreestr;
• noteri në formë elektronike (nëse ka vërtetuar transaksionin).

Tarifa e regjistrimit është 2000 rubla, zakonisht paguhet nga blerësi, por ndonjëherë nga shitësi ose të dyja në gjysmë (në varësi të dëshirës së palëve). Nëse regjistroheni përmes një noteri, do t'ju duhet të paguani shtesë nga 1500 rubla për këtë shërbim.

Periudha e regjistrimit do të jetë nga 5 deri në 14 ditë kur dorëzohet përmes MFC ose Rosreestr, dhe vetëm 3 ditë për regjistrim elektronik.

Pagesa përfundimtare për dhomën

Ligji parashikon disa menyra te ndryshme pagesa. Momenti mund të jetë gjithashtu çdo: parapagim i plotë, plan me këste, shtyrje ose pagesë e plotë menjëherë pas regjistrimit.

Të gjitha opsionet janë të pranueshme, kështu që palët zgjedhin gjithmonë procedurën më të përshtatshme.

Cilat dokumente nevojiten

Kjo është një nga pyetjet më të rëndësishme kur bëni një marrëveshje. Nëse regjistrimi është i suksesshëm varet nga korrektësia e dokumenteve. Lista e dokumenteve për shitjen e një dhome në një apartament komunal përfshin:

1. Pëlqimi i bashkëshortit të shitësit për shitjen (nëse shitësi është i martuar).
2. Informacion mbi respektimin e të drejtës së përparësisë (prova e njoftimit ose refuzimet noteriale).
3. Një ekstrakt për dhomën që shitet nga USRN (ose një certifikatë pronësie).
4. Plani teknik i dhomës.
5. Informacion rreth regjistruar në dhomë.
6. Vërtetim i mungesës së borxheve për banim dhe shërbime komunale.
7. Dëftesa e pagesës së detyrës shtetërore prej 2000 rubla.

Në disa raste, mund të nevojiten dokumente shtesë, kështu që rekomandohet të sqaroni listën përfundimtare në Rosreestr rajonal ose MFC më të afërt.

Shembull i Njoftimit për Fqinjët

Njoftimi i plotësuar duhet të përmbajë informacionin e mëposhtëm:

• Emri i plotë i pronarit të dhomës dhe emri i plotë i fqinjit;
• një përshkrim të saktë të dhomës (si në një kontratë të ardhshme);
• Çmimi i shitjes;
• një tregues i së drejtës së parablerjes.

Është e rëndësishme të tregohet i njëjti çmim si në DCT-në e ardhshme, përndryshe njoftimi do të konsiderohet i pavlefshëm. Për më tepër, mund të specifikoni procedurën e pagesës dhe kushtet e tjera të shitjes.

Më shumë rreth kontratës së shitjes

DCT duhet të përmbajë një sërë klauzolash detyruese që janë të nevojshme për t'i dhënë asaj fuqi ligjore. Kjo perfshin:

1. Emri i palëve.
2. Përshkrimi i dhomës - objekti i kontratës.
3. Çmimi i shitjes.
4. Lista e personave që kanë të drejtë të përdorin strehim (për shembull, me testament).

Pa asnjë nga kushtet e mësipërme, kontrata do të konsiderohet e pavlefshme. Kushtet e mbetura - procedura për pagesën dhe transferimin e banesës, kushtet, përgjegjësia e palëve dhe garancitë e shitësit, sigurojnë një balancë të interesave të palëve. Nëse ato nuk janë të përcaktuara në tekst, atëherë do të zbatohen normat e ligjit.

Një shtesë e detyrueshme në kontratë është një akt transferimi.

A është e mundur të shesësh banesa me persona të tjerë të regjistruar

Në vetvete, një transaksion shitje me persona të regjistruar nuk është i ndaluar me ligj. Duhet mbajtur mend se këta persona do të kenë të drejtë të përdorin dhomën derisa të çregjistrohen, gjë që sjell disa rreziqe për blerësin, veçanërisht nëse mes tyre ka edhe të mitur.

E RËNDËSISHME! Të gjithë personat e regjistruar në dhomë duhet të jenë të shënuar në kontratën e shitjes.

konkluzioni

Për të shitur siç duhet dhomën tuaj në një apartament komunal, duhet të ndiqni rregullat e shitjes. Para së gjithash, ato kanë të bëjnë me respektimin e të drejtës së përparësisë për blerjen e fqinjëve, si dhe mbledhjen e dokumenteve mbështetëse. Duke përdorur rekomandimet dhe format e dhëna në artikull, çdo qytetar do të jetë në gjendje të shesë shpejt një dhomë në një apartament komunal.

Ju presim për një konsultë falas me një avokat nëse keni ndonjë pyetje. Regjistrimi në një formë të veçantë në cep të ekranit.

Më poshtë mund të mësoni më shumë detaje dhe procedurën për një transaksion të tillë.

Presim pyetjet tuaja dhe do ju jemi mirënjohës për pëlqimin dhe ripostimin.

treg banimi dhe pasuri të paluajtshme komerciale tepër i gjerë. Kur ofrojnë strehim, sekserët shpesh i referohen një apartamenti si një apartament. Ky term bëhet një lloj simboli i suksesit, luksit, pavarësisë dhe pasurisë.

Por a janë këto koncepte të njëjta - një apartament dhe një apartament? Edhe shikimi më sipërfaqësor do të përcaktojë se këto janë gjëra krejtësisht të ndryshme. Merrni parasysh ndryshimin midis një apartamenti dhe një apartamenti. Le të përcaktojmë se sa domethënëse janë këto dallime dhe pse është e nevojshme të bëhet dallimi i qartë midis këtyre koncepteve.

Çfarë është një apartament?

Përkufizimi i mëposhtëm pranohet përgjithësisht. Apartamenti është një lloj prone e veçuar që përdoret si për banim të përhershëm ashtu edhe për dhënie me qira. Ka hyrje te vecante dhe eshte totalisht i pershtatur per nje jetese normale: ka te gjitha komunikimet e nevojshme, ngrohje, ujesjelles, kanalizim. Banesat nuk janë të njëjta, ato ndryshojnë nga njëra-tjetra nga vendndodhja e ndryshme në qytet, zona, lloji i strukturës së një ndërtese banimi, numri i kateve të saj dhe shumë parametra të tjerë. Por, pavarësisht nga të gjitha dallimet, apartamentet përbëjnë një segment specifik - Prona Rezidenciale ose stokun e banesave.

Ka mjaft oferta për shitjen e apartamenteve në tregun vendas të pasurive të paluajtshme: kjo është banesa dytësore. Apartamentet në shitje mund të rinovohen në mënyrë të shkëlqyer, por zakonisht janë të pamobiluara.

Apartamente: çfarë është ajo

Banesat e pajisura me komunikime moderne, mobilje të shkëlqyera dhe të vendosura në komplekset hoteliere quhen apartamente. Kjo pasuri të paluajtshme luksoze rehati superiore përdoret për qëndrim të përkohshëm të mysafirëve të pasur. Karakteristikat kryesore të një objekti të tillë janë një dizajn modern elegant dhe sigurimi i plotë i komunikimeve shtëpiake dhe teknike. Akomodimi në apartamente është i mundur vetëm në baza të përkohshme.

Me fjalë të tjera, një apartament është një banesë jo e përhershme, identike me një dhomë hoteli. Dhe si në një dhomë klasike hoteli, një atribut i domosdoshëm i të jetuarit në të është shërbimi i plotë në një kohë të përshtatshme për mysafirët, duke përfshirë të gjithë gamën e pastrimit, ndërrimin e rrobave, hapësirat e parkimit, shërbimet e specializuara të sigurisë dhe objekte të tjera infrastrukturore.

Ky është shumë popullor në zonat turistike dhe megaqytetet. Shpesh, qytetarët e pasur blejnë apartamente në afërsi të punës për arsye të kursimit të kohës. Komplekset komode, të ashtuquajturat apart-hotele, po ndërtohen në afërsi të mjaftueshme me detin apo qendrën e biznesit të qytetit.

Blerësit potencial i ofrohen lloje të ndryshme apartamentesh, më të zakonshmet prej të cilave janë opsionet me një dhomë gjumi dhe "studio" perëndimore, në të cilat dhoma e ndenjes kombinohet me kuzhinë. Megjithatë, tregu shet apartamente me 2 dhe 3 dhoma gjumi, si dhe ambiente me shumë nivele. Dallimi midis një apartamenti dhe një apartamenti është se blerësi i një apartamenti fiton një hapësirë ​​banimi me një rinovim modern, mobilim elegant dhe elektroshtëpiake.

Gjendja juridike e apartamenteve

Në legjislacionin rus, koncepti i "apartamenteve" nuk është i fiksuar, në të njëjtën kohë, termit "ambjente banimi" i jepet një përkufizim mjaft i gjatë. Njihet si një ambient i veçantë si pjesë e pasurive të paluajtshme, i përshtatshëm për banim të përhershëm dhe në përputhje me standardet e vendosura të rregullave sanitare, teknike dhe të tjera operative. Legjislacioni si rezidencial parashikon këto lloje të lokaleve: një shtëpi ose një pjesë të saj, një apartament ose një pjesë në të, një dhomë. Termi "apartament" nuk i referohet segmentit "pasuri të paluajtshme rezidenciale". Me fjalë të tjera, në pyetjen në lidhje me apartamentet: çfarë është, mund të përgjigjeni se kjo është një hapësirë ​​​​jetese në një ndërtesë jorezidenciale.

Dallimet midis një apartamenti dhe një apartamenti

Pra, apartamentet nuk kanë lidhje me stokun e banesave, kështu që ato mund të krijohen në ndërtesa të çdo drejtimi, për shembull, ndërtesa zyra. Për të vendosur statusin e "apartamentit" që i përket stokut të banesave kërkohet. Për më tepër, ekzistojnë dallime midis këtyre koncepteve në plane të tjera:

• sipas kërkesave të rezolutës së Standardit Shtetëror, sipërfaqja e apartamenteve nuk duhet të jetë më pak se 40 m 2, dhe numri i dhomave - 2 ose më shumë, prania e një banjo dhe një kuzhinë është konsiderohet e detyrueshme;
• kërkesa të tilla nuk vendosen për një apartament në të cilin mund të ketë vetëm një dhomë me një sipërfaqe shumë më të vogël.

Le të hedhim një vështrim më të afërt në çdo ndryshim midis një apartamenti dhe një apartamenti.

Çmimi

Ekspertët e tregut të pasurive të paluajtshme vërejnë se çmimi i apartamenteve është zakonisht 10-15% më i ulët se kostoja e një apartamenti të të njëjtit lloj, por kostot e funksionimit janë gjithmonë më të larta. Kjo për faktin se kostoja shërbimet komunale për pronarët e apartamenteve është dukshëm më e lartë se kostoja e tyre për pronarët e pasurive të patundshme banesore. Në veçanti, shërbimet e ngrohjes janë më të larta me 20-30%, furnizimi me ujë dhe kanalizimet - me 12-25%. Shifrat e paraqitura janë të paqarta, çmimet për strehimin dhe shërbimet komunale varen jo vetëm nga vendndodhja rajonale, por edhe nga natyra e lidhjes së komunikimeve inxhinierike me rrjetet e organizatave furnizuese të burimeve. Për shembull, nëse shërbimet ofrohen përmes ndërmjetësve, atëherë do t'ju duhet të paguani edhe më shumë për to.

Mungesa e konceptit të "apartamenteve" në përbërjen e pasurive të paluajtshme rezidenciale nuk i lejon pronarët e tyre të aplikojnë për subvencione për faturat e shërbimeve, me kusht që shuma e të ardhurave totale mujore të tyre për 6 muajt e fundit të mos kalojë standardet e vendosura. Pronarët e apartamenteve nuk mund të përdorin përfitimet e rregulluara nga Kodi i Strehimit. Cili është ndryshimi midis apartamenteve dhe apartamenteve, përveç karakteristikave të kostos?

Karakteristikat e regjistrimit

Marrja e një apartamenti nënkupton mundësinë e regjistrimit të përhershëm në adresën e banimit. Nuk është e mundur të regjistroheni në apartamente në vendbanimin për faktin se ato nuk banojnë ligjërisht.

Çështja e mundësisë së regjistrimit të përkohshëm në apartamente është ende e paqartë, megjithëse nuk ka një ndalim të drejtpërdrejtë për ushtrimin e një të drejte të tillë nga pronarët e apartamenteve të blera në ndërtesa me statusin e një hoteli apartman ose hoteli.

Mungesa e objekteve me rëndësi shoqërore

Kur vendosni se cila blerje është më fitimprurëse - një apartament apo një apartament, duhet të mbahet mend se zhvilluesi i ndërtesave të tilla nuk është përgjegjës për ndërtimin e objekteve të infrastrukturës sociale. Në fakt, ky faktor shpjegon koston relative të apartamenteve - zhvilluesi komplekset hoteliere, si rregull, nuk ndërton shkolla, kopshte dhe klinika.

Përkundër faktit se sekserët zakonisht nuk e ngrenë këtë problem ose nuk e zbusin atë me garanci se zhvillimet e hoteleve apartamente kryhen në zona me një infrastrukturë të vendosur, ne nuk duhet ta harrojmë këtë. Në megaqytetet, vëllimi i ndërtimit dhe shitjes së komplekseve të tilla është shumë domethënës dhe jo çdo mjedis social i rrethit mund të sigurojë një rritje të përdoruesve të paregjistruar.

Menaxhmenti i departamentit të planifikimit të qytetit të Moskës planifikon të miratojë kodet e ndërtimit që detyrojnë zhvilluesin të ndërtojë objekte infrastrukturore paralelisht me ndërtimin e komplekseve hoteliere. Me shumë mundësi, futja e detyrimeve të tilla do të rrisë koston e apartamenteve në çmimin e apartamenteve.

Nuk kërkohet leje planifikimi

Cili është ndryshimi midis një apartamenti dhe një apartamenti? Fakti që nevoja apo mundësia e rindërtimit të këtyre ambienteve është e rregulluar dispozitat e përgjithshme të Kodit të Urbanistikës, sipas të cilit nuk kërkohet leje nëse ndryshimet e propozuara nuk sjellin ndryshime strukturore dhe nuk ndryshojnë nivelin e besueshmërisë dhe sigurisë së një ndërtese jorezidenciale. Dhe nëse mungesa e lejeve thjeshton shumë rikonstruksionin e ambienteve të apartamenteve, atëherë ka shumë probleme në veçoritë organizative të funksionimit të ndërtesave të tilla.

Vështirësitë në menaxhimin e ndërtesave jorezidenciale dhe diferencat e tatimit në pronë

Sipas Kodit të Banesave, ambientet teknike të një pallati (papafingo, bodrume etj.) janë në pronësi të përbashkët të pronarëve të ambienteve të banimit. Ky nuk është rasti për apartamentet. Prandaj, blerësi që i blen ato duhet të kujtojë se zhvilluesi ka të drejtën të zotërojë pjesën tjetër të ndërtesës dhe rrjeteve inxhinierike, dhe ai mund t'u imponojë pronarëve shërbimet e një kompanie administruese që është e dobishme për të.

Përveç kësaj, legjislacioni i miratuar që nga viti 2015 ka rritur ndjeshëm tatimin në pronë, llogaritja e së cilës tani do të bëhet në bazë të Dhe nëse shkalla e taksës së banesave është 0.1% dhe zbatohen përfitime mjaft mbresëlënëse, atëherë prona jorezidenciale, e cila përfshin apartamente, i nënshtrohet në një normë dukshëm më të lartë.

Natyra e blerjes

Dallimi midis një apartamenti dhe një apartamenti manifestohet edhe në aspektin e blerjes. Blerja e apartamenteve, si rregull, është e natyrës investuese, pra në të shumtën e rasteve blihen për qëllime fitimi, ndërsa blerja e një apartamenti ka një sfond të theksuar social – jetesë.

Nëse pronari i apartamenteve është i regjistruar si sipërmarrës individual dhe deklaron të ardhura nga dhënia me qira e pronës, atëherë ai nuk ka të drejtën e përjashtimit nga taksat gjatë shitjes së këtyre ambienteve, edhe nëse ato janë në pronësi për më shumë se 3 vjet.

Duke kuptuar dallimet, është më e lehtë për një blerës potencial të vendosë se cila dhomë i përshtatet më shumë - një apartament apo një apartament. Çfarë është më e mira për të dhe qëllimet e ndjekura prej tij, vetëm ai e di. Statusi i pronës së blerë varet nga natyra e blerjes, mundësitë, nevoja ose kushte të tjera. Tani, duke menduar për blerjen e ardhshme, mund të imagjinoni qartë se si ndryshojnë apartamentet nga apartamenti.

Ky seksion përfshin apartamente në Moskë dhe rajonin e Moskës. Apartamentet janë një lloj i veçantë i pasurive të paluajtshme. Përparësitë kryesore të apartamenteve janë vendndodhja e tyre në zona të zhvilluara dhe çmimi është dukshëm më i ulët se apartamentet me karakteristika të ngjashme. Por në të njëjtën kohë, vetëm një "regjistrim" i përkohshëm është i mundur në apartamente, "apartamenti komunal" është më i shtrenjtë dhe shuma e taksës është më e lartë në krahasim me banesat e zakonshme. Megjithatë, ky ndryshim kompensohet nga një kosto më e përballueshme. Nëse dëshironi të blini një apartament në Moskë ose rajonin e Moskës, atëherë në bazën tonë të të dhënave mund të zgjidhni opsionin e duhur, të zbuloni kontaktet e zhvilluesit dhe shitësit dhe gjithashtu të njiheni me vlerësimin tonë të ekspertëve.

Ky artikull është një material referimi dhe informacioni, i gjithë informacioni në të është paraqitur për qëllime informative dhe është vetëm për qëllime informative.

Kompleks apartamentesh "Berberry" nga GK "MITS" ndodhet në rrugën Bibirevskaya (rrethi Bibirevo). Dy ndërtesa monolitike 20-katëshe lidhen me një kalim të brendshëm. Zgjidhja arkitekturore bazohet në kontrastin midis kullave të larta dhe ndërtesave të ulëta në zonë. Fasadat - të ajrosura, të veshura me tulla dhe pllaka porcelani. Njëra kullë është e bardhë, tjetra është çokollatë.

Kompleksi përfshin studiot prej 24.1 m2. m dhe apartamente me 1-2-3 dhoma 34,8-79,3 sq. m. Projektuar 4 lloje apartamentesh dhe 13 planimetri. kosto mesatare 112 400 fshij. për m2. Ka peizazhe në shkallë të gjerë të zonës lokale, një zonë rekreacioni, një shesh lojrash.

Infrastruktura e kompleksit të apartamenteve përfshin 3 dyqane, një farmaci, një kafene. Parking nëntokësor për 60 makina dhe një parking i hapur për 18 makina janë të pajisura për makina. Ne zonen perreth ka nje kopesht dhe tre shkolla. Nga stacionet e metrosë Bibirevo, Otradnoe, Altufyevo në "Barberry" mund të arrihet në këmbë, autostradat kryesore janë autostrada Altufevskoe, MKAD. .

Projekti i grupit të investimeve dhe ndërtimit "ALVEK" - një shtëpi klubi "tetor" është duke u ndërtuar në zonën Khoroshevo-Mnevniki në rrugën Narodnogo Opolcheniya. Kjo është një ndërtesë monolit 23-katëshe si pjesë e një kompleksi multifunksional. Në katet e poshtme, deri në 4, do të vendosen dyqane dhe zyra, nga 5 deri në 23 - apartamente. Blerësit mund të blejnë studio dhe ambiente me 1-2-3-4 dhoma nga 27 deri në 137 m2. m Tavanet - 3.3 m Kosto - 147 000 fshij për sq. m.

Është e mundur të kombinohen apartamentet fqinje. Dritaret panoramike ofrojnë pamje nga dritaret. Ofrohen përfundime të ndryshme. Kompleksi do të ketë një kompani menaxhuese dhe një shërbim portier. Për makina - parkim nëntokësor me dy nivele. Ka piken e vet te ngrohjes, fasada e pallatit eshte e ajrosur me mentesha. Përdoret xhami me njolla.

Jo shumë larg nga shtëpia është Serebryany Bor nga plazhet me rërë(verë), shesh patinazhi dhe pistat e skive(në dimër). Nga stacioni i metrosë Oktyabrskoe Pole dhe nga stacioni MCC Zorge mund të arrihet në këmbë. Rrugë auto - përgjatë autostradës Zvenigorod. .

Pjesa e apartamenteve në tregun primar të Moskës është ende në rritje: nëse në vitin 2012 ishte vetëm 14% e furnizimit total, atëherë në tremujorin e tretë të 2016 arriti në 24.5%. Në të njëjtën kohë, buxheti minimal për blerjen e apartamenteve brenda Moskës së vjetër gjatë së njëjtës periudhë u ul nga 4.6 milion rubla në 2.3 milion rubla të paprecedentë për kryeqytetin, gjë që nxiti interesin e klientëve në segmentin masiv dhe ndryshoi rrënjësisht portretin e blerësi. Megjithatë, ka ende shumë spekulime rreth apartamenteve që ekzagjerojnë disavantazhet e tyre. Ekspertët e Metrium Group kryen një analizë të detajuar të të gjitha dallimeve midis apartamenteve dhe apartamenteve dhe hodhën poshtë shumicën e stereotipeve në lidhje me këtë lloj banese nga pikëpamja e blerësit.

Gjatë një recesioni, shumica e blerësve të shtëpive i japin përparësi buxhetit të tyre të blerjes. Ulja e kostos së furnizimit në të gjitha segmentet e tregut ka rritur atraktivitetin e, para së gjithash, apartamenteve, të cilat kanë qenë gjithmonë më të lira se apartamentet. Avantazhi i çmimit të blerjes së apartamenteve është për shkak të një numri dallimesh të tyre nga apartamentet.

"Dallimet midis apartamenteve dhe apartamenteve mund të ndahen afërsisht në tre grupe," thotë Maria Litinetskaya, partnere menaxhuese e Metrium Group. - E para janë dallimet ligjore që lidhen me statusin juridik jorezidencial të apartamenteve. E dyta është ekonomike, domethënë diferenca në vlerën e tregut dhe kadastrale të objekteve të tilla, si dhe veçoritë e pagesës për shërbimet komunale dhe taksat. Së fundi, grupi i tretë - teknik - kombinon ndryshimet në kërkesat për projektimin dhe ndërtimin e apartamenteve. Në një krahasim sipërfaqësor, mund të duket se shumica e dallimeve nuk janë në favor të apartamenteve, por një analizë e detajuar tregon të kundërtën.”

1. Dallimet juridike

1.1 Statusi juridik

Nga pikëpamja e Kodit të Banesave, një apartament është një dhomë banimi, e izoluar, e cila është e paluajtshme dhe është e përshtatshme për qëndrimit të përhershëm qytetarët (përmbush rregullat dhe normat e përcaktuara sanitare dhe teknike, kërkesat e tjera të legjislacionit). Përveç apartamenteve, legjislacioni përfshin edhe një ndërtesë banimi (pjesë e një ndërtese banimi) dhe një dhomë si ambient banimi.

Banesat klasifikohen si ambiente jo-rezidenciale, pra janë ambiente për strehim të përkohshëm të qytetarëve, jo të destinuara për banim të përhershëm. Koncepti i "apartamentit" përmendet vetëm në klasifikim dhoma hoteli dhënë nga Ministria e Kulturës e Federatës Ruse. Sipas kësaj tipologjie, një apartament është një dhomë me sipërfaqe të paktën 40 m2. m., i përbërë nga dy ose më shumë dhoma (dhomë ndenje, dhomë ngrënie, dhomë gjumi) me një aneks kuzhine. Sidoqoftë, në praktikë, zhvilluesit nuk udhëhiqen nga ky përkufizim, edhe nëse kompleksi i apartamenteve në ndërtim ka një qëllim hotelerie.

1.2 Regjistrimi

Regjistrimi i përhershëm mund të merret vetëm në një zonë banimi - një apartament, një dhomë, një shtëpi. Regjistrimi i përhershëm në Moskë jep të drejtat e mëposhtme:

1. Rritje pensioni. Në Moskë, pensionistët kanë të drejtë për një pagesë sociale rajonale, por ajo u jepet vetëm atyre që kanë jetuar në Moskë për të paktën 10 vjet.

2. Koncesione udhëtimi për pensionistët dhe të miturit në Transporti publik, si dhe përdorimi i një telefoni të qytetit.

3. Përcaktimi i fëmijës në kopsht, shkollë dhe institucione të tjera arsimore në vendin e regjistrimit.

4. Subvencionimi i faturave të shërbimeve.

Duke qenë se apartamentet klasifikohen si objekte jorezidenciale, ato nuk mund të regjistrohen përgjithmonë në vendbanimin. Megjithatë, nëse kompleksi i apartamenteve ka statusin e hotelit, atëherë pronari i banesës mund të marrë një regjistrim të përkohshëm për 5 vjet. Regjistrimi i përkohshëm jep pothuajse të njëjtat të drejta si pronari i një apartamenti me regjistrim të përhershëm. Megjithatë, kur regjistrohet një fëmijë në një shkollë që nuk është e bashkangjitur me vendbanimin, aplikimi i tij merret parasysh pas aplikimeve nga banorët e shtëpive të bashkangjitura me shkollën dhe me regjistrim të përhershëm. Përndryshe, nuk ka dallime thelbësore midis regjistrimeve të përkohshme dhe të përhershme.

Nëse regjistrimi nuk është i mundur, pronari i banesës humbet pak. Bëhet fjalë për rritje dhe përfitime, të cilat ende vlejnë vetëm për shtresat vulnerabël të popullsisë, si dhe për të drejtën e votës në zgjedhje.

1.3 Të drejtat e pronarëve për pronën e përbashkët

Pronarët e apartamenteve në një ndërtesë banimi zotërojnë pronë të përbashkët në bazë të pronësisë së përbashkët së bashku me banorët e tjerë. Domethënë të gjitha ambientet e përbashkëta, çatia dhe oborri janë pronë e pronarëve të apartamenteve. Prandaj, banorët mund të vendosin së bashku se si të disponojnë hapësirat e përbashkëta. Për shembull, ato mund të parandalojnë përdorimin e padëshiruar të bodrumeve, çatisë, papafingo dhe hapësirave të tjera.

Pronarët e apartamenteve nuk kanë të drejtë të ndajnë pronësinë e pronës së përbashkët në kompleksin e apartamenteve (shkallët, shkallët, sallat, ashensorët, ashensorët dhe boshte të tjera, korridore, dysheme teknike, papafingo, bodrume, të cilat kanë komunikime inxhinierike, përndryshe shërbejnë më shumë. se një dhomë në këtë ndërtesë pajisjet (bodrumet teknike), çatitë, strukturat mbajtëse dhe jo mbajtëse të kësaj ndërtese, pajisjet mekanike, elektrike, sanitare dhe të tjera). Për shembull, nëse pronarët e apartamenteve vendosin të bëjnë një holl të përbashkët të rrethuar në tokë, ata do të duhet të blejnë ose marrin me qira këtë territor nga pronari, i cili zakonisht mbetet shitësi i banesës ose shoqëria administruese. Sidoqoftë, duhet të kuptoni se kompania administruese jeton nga pagesat e pronarëve të apartamenteve dhe nuk është e dobishme për të të prishë marrëdhëniet me ta.

1.4 Sekuestrimi mbi pronarët

Kur pronari i shtëpisë bëhet debitor dhe gjykata urdhëron konfiskimin e pasurisë së tij në favor të kreditorëve, përmbaruesit nuk mund ta dëbojnë atë nga banesa nëse është i vetmi vendqëndrim. Përjashtim bëjnë banesat e blera me hipotekë.

Duke qenë se apartamentet janë objekte jo-rezidenciale, pronari i tyre mund të dëbohet në rast sekuestrimi. Megjithatë, vlen të theksohet se blerësi i një apartamenti me hipotekë mund të humbasë edhe shtëpinë e tij.

2. Dallimet ekonomike

2.1 Çmimet

Apartamentet janë më të shtrenjta se apartamentet, sepse ndërtuesi i një ndërtese apartamentesh fillimisht ka kosto më të larta që lidhen me marrjen e të gjitha lejeve të nevojshme.

Diferenca në koston e apartamenteve dhe apartamenteve arrin mesatarisht 30% në varësi të projektit. Kjo për faktin se zhvilluesi ka kosto më të ulëta ndërtimi dhe mund të lejojë që prona të listohet me çmime të reduktuara pa kompromentuar fitimet.

2.2 Taksat

Takse pronesie

Taksa e pronës për pronarët e apartamenteve llogaritet në bazë të vlerës kadastrale. Sipërfaqja e banesës shumëzohet me vlerën kadastrale për metër katror dhe më pas me shkallën e taksës. Shkalla e taksës së pronës për ambientet e banimit caktohet në çdo qark me vendim të autoriteteve vendore. Në Moskë është 0.1%.

Pronarët e apartamenteve duhet të paguajnë edhe taksën e pronës, e cila, si në rastin e apartamenteve, llogaritet në bazë të vlerës kadastrale të pronës. Megjithatë, ka dy dallime thelbësore në tatimin e apartamenteve. Së pari, vlera kadastrale e projekteve të tilla është afërsisht 1.5 herë më e ulët dhe së dyti, norma e tatimit në pronë për to është më e lartë. Norma varion nga 0.5% në 2%. Në tetor 2016, Duma e qytetit të Moskës miratoi ndryshime në Ligjin për Tatimin e Pronës Personale në Moskë. Tani norma minimale për të gjitha llojet e këtij lloji të pasurive të paluajtshme është vendosur në 0.5%, por vetëm për apartamentet deri në 300 metra katrorë. m dhe me një vlerë kadastrale jo më shumë se 300 milion rubla. Për objektet që bien jashtë kufijve të përcaktuar të madhësisë dhe çmimit, norma e tatimit në pronë mbahet në masën 2%.

Zbritjet tatimore dhe përfitimet

Gjatë llogaritjes së taksës së pronës për një apartament, parashikohet një zbritje pa taksa e kostos nga një pronë banimi: 10 sq. m - për dhoma, 20 sq. m - për një apartament dhe 50 sq. m - për shtëpinë. Pra, baza e tatueshme do të jetë e barabartë me sipërfaqen e banesës minus 20 metra katrorë. m. Gjithashtu, ligji parashikon përfitime për 15 kategori të qytetarëve që përjashtohen nga taksat.

Gjithashtu, kur blen dhe shet një apartament, pronari ka të drejtë të marrë një zbritje tatimore për tatimin mbi të ardhurat e paguara më parë. individët(tatimi mbi të ardhurat personale). Në rastin e blerjes së një shtëpie, shuma maksimale e kthimit arrin 2-3 milion rubla, dhe kur shitet - 1 milion rubla.

Zbritjet tatimore dhe përfitimet për apartamentet, si dhe për ambientet jorezidenciale, nuk zbatohen. Domethënë, pronari i apartamenteve jo vetëm që nuk mund të ulë bazën e tatueshme (me 20 m2), por edhe të kthejë një pjesë të taksës së paguar për të ardhurat e individëve kur blejnë apartamente.

Taksa e tokës

Deri në vitin 2015, pronarëve të apartamenteve u kërkohej të paguanin tatimin për tokën që ishte në pronësi të përbashkët të banorëve të një pallati. Megjithatë, kjo pagesë është përfshirë në tatimin në pronë. Që nga viti 2015, këto tarifa janë ndarë në dy taksa të veçanta: për një apartament dhe për tokën.

Pronarët e apartamenteve, ashtu si pronarët e ambienteve të tjera në çdo ndërtesë, kanë të drejtë edhe për një pjesë truall në të cilën ndodhet ndërtesa. Si rezultat, atyre u kërkohet të paguajnë taksën e tokës. Taksa e tokës paguhet në bazë të vlerës kadastrale të truallit që korrespondon me sipërfaqen e apartamenteve. Në Moskë, kjo normë është 1.5%.

2.3 Shërbimet komunale

Shuma e pagesës për shërbimet komunale llogaritet sipas tarifave për konsumatorët e vendosur nga furnizuesi i ujit, energjisë elektrike dhe ngrohjes. Niveli i këtyre tarifave përcaktohet nga autoritetet në përputhje me legjislacionin e Federatës Ruse për rregullimin e çmimeve.

Si rregull, faturat e shërbimeve për apartamentet kanë një koeficient të rritur në krahasim me tarifat e apartamenteve. Tarifat për furnizimin me ujë janë më të larta me 12%, për deponimin e ujit - 8%, për ngrohjen - 25%, për energjinë elektrike - 36% (bazuar në një tarifë mesatare prej 2,5 rubla/kWh). Kostoja e saktë e shërbimeve varet nga tarifat e vendosura për ambientet jorezidenciale në përputhje me marrëveshjet e lidhura nga shoqëria administruese dhe ofruesi i shërbimeve.

3. Dallimet teknike

3.1 Kodet e ndërtimit

Ndërtimi i objekteve të banimit kryhet në përputhje të rreptë me normat dhe rregullat ndërtimore dhe sanitare (ndriçimi, izolimi i zërit, izolimi, etj.).

Kërkesat teknike për ndërtimin e apartamenteve janë më të ulëta se ato për ndërtimin e ndërtesave të banimit. Në veçanti, kërkesat për izolim nuk zbatohen për apartamentet, dhe normat për ventilim, izolim të zërit dhe mbrojtje nga zjarri janë më të ulëta se ato për ambientet e banimit.

3.2 Infrastruktura sociale

Zhvilluesi është i detyruar të ndërtojë objekte të infrastrukturës sociale (kopshte fëmijësh, shkolla, klinika etj.) në zonën e banimit në raport me numrin e banorëve të rinj të zonës. Ndërtimi i kompleksit të apartamenteve nuk e detyron zhvilluesin të ndërtojë objekte të infrastrukturës sociale për banorët e tij.

3.3 Rrugët hyrëse

Përgjegjësia e zhvilluesit të zonave të banuara përfshin përmirësimin e territoreve ngjitur, si dhe ndërtimin e rrugëve hyrëse në kompleks banimi. Zhvilluesit të apartamenteve nuk i kërkohet të ndërtojë rrugë hyrëse.

Përmbledhje

"Kështu, dallimet më të rëndësishme ekonomike midis apartamenteve që vërtet ndikojnë drejtpërdrejt në "çantën" e blerësit janë diferenca në taksat dhe pagesat e shërbimeve, përmbledh Maria Litinetskaya. - Megjithatë, përllogaritjet elementare vërtetojnë se diferenca në koston e apartamenteve dhe apartamenteve mbulon rritjen e kostove të shërbimeve komunale dhe taksave për dekadat në vijim. Ju gjithashtu duhet të merrni parasysh kostot e transportit, sepse sot ofertat më buxhetore të strehimit brenda Unazës së Moskës i referohen vetëm apartamenteve. Apartamentet me një kosto të ngjashme do të vendosen jashtë Unazës së Moskës, në periferi të Moskës.

Dallimet ligjore janë gjithashtu më pak të rëndësishme për klientin mesatar. Blerësit e apartamenteve dhe apartamenteve mbrohen në mënyrë të barabartë nga 214-FZ nga shitjet e dyfishta dhe mospërmbushja e afateve. Në rast të një ndërprerjeje në DDU, ata kanë të njëjtat të drejta për të marrë kompensim dhe gjoba, dhe në rast falimentimi të zhvilluesit, ata përfshihen në rreshtin e tretë të kreditorëve për kthimin e fondeve të investuara.

Sa i përket dallimeve teknike, mungesa formale e një detyrimi për një ndërtues apartamentesh që të respektojë kodet e ndërtimit, të ndërtojë objekte sociale dhe të vendosë rrugë aksesi është praktikisht e padobishme për vetë zhvilluesit. Në kushtet e konkurrencës së ashpër për blerësin, shumica e apartamenteve nuk janë inferiore ndaj ndërtesave të zakonshme të banimit as për nga cilësia e ndërtimit, as për disponueshmërinë e objekteve infrastrukturore.

Si rezultat, nëse një person arrin të gjejë kombinimin optimal të tre karakteristikave - çmimi, vendndodhja, koncepti interesant - në çdo kompleks apartamentesh, atëherë në fakt nuk do të jetë aq e rëndësishme për të që të jetë formale. ambiente jo banesore. Gjëja kryesore për blerësin është të përmirësojë kushtet specifike të jetesës, domethënë, të zhvendoset në një shtëpi të re ose në një vend më të përshtatshëm.”