Potreba prenájmu nebytových priestorov vzniká predovšetkým od individuálnych podnikateľov a iných právnických osôb, ktoré tieto objekty nehnuteľností potrebujú na výkon svojej činnosti. Ak si prenajmete sprivatizovane nebytových priestorov nespôsobuje značné ťažkosti, potom sa prenájom nehnuteľností od štátnych alebo obecných orgánov mesta líši v niekoľkých nuansách, o ktorých potrebujete vedieť vopred.
Podľa zákonov o ochrane hospodárskej súťaže, ktoré sú v súčasnosti účinné v Ruská federácia, obecné úrady majú právo prenajať štátne objekty nehnuteľností na dočasné použitie. Ruská legislatíva definuje aj niekoľko výnimočných prípadov, keď nie je možné uskutočňovať aukcie:
Podstata vyjednávania
Prenájom obecných nebytových priestorov podlieha prísnemu registračnému postupu. Vedenie mesta môže vydražiť dokonca aj nehnuteľnosti, ktoré sú tento moment sa používa. K tomu dôjde, ak vyprší platnosť zmluvy alebo je predmetom predčasného ukončenia zmluvy.
Obecný úrad je povinný vopred informovať o uskutočnení verejných súťaží na oficiálnom štátnom webovom sídle. Ak osoba, ktorá chce prenajať nebytovú nehnuteľnosť, nemohla včas podať žiadosť o účasť na aukcii z dôvodu porušeného postupu oznámenia, má právo podať žalobu na súde. Po zvážení nároku môže byť vyjednávanie neplatné spolu s transakciami uzavretými v dôsledku toho. Zároveň je zakázané uzatvárať nájomnú zmluvu skôr ako desať dní odo dňa zverejnenia informácie o výsledkoch aukcie. Porušenie tohto pravidla je tiež základom pre podanie žaloby na súd.
Vážení čitatelia!
Naše články hovoria o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, ale každý prípad je jedinečný. Ak chcete vedieť, ako vyriešiť váš konkrétny problém - kontaktujte online poradenský formulár vpravo →
Je to rýchle a zadarmo! Alebo nám zavolajte na telefóny (nepretržite):
Hlavné povinnosti strán
Všetky práva a povinnosti zmluvných strán pri nájme obecných nebytových priestorov sú uvedené v dohode medzi nimi uzavretej. Hlavné body týchto povinností sú tieto:
| Mestská správa (prenajímateľ) | Nájomca |
|---|---|
|
|
Platby a obmedzenia
V dohode o transakcii musí byť uvedená výška platby za prenájom nebytových priestorov od štátu. Je tam uvedený aj platobný termín alebo iné podmienky, ak nájomca platí šesť mesiacov vopred. Vedenie mesta má právo požadovať mesačné predkladanie kópií dokladov o zaplatení najneskôr v uvedenom období. Čo sa týka poplatku za inžinierske siete a komunikačných systémov, sú s inými organizáciami uzatvárané dodatočné zmluvy. Platí sa na ich bankový účet. V prípade nezaplatenia v riadnom termíne má obec právo odpísať požadovanú čiastku svojpomocne. Peniaze z účtu nájomcu.
V prípade oneskorenej platby za prenájom môže zo zmluvy vyplývať penále vo výške dohodnutej zmluvnými stranami. Výšku úroku nie je možné meniť častejšie ako raz za rok. V prípade svojvoľného porušenia platobných podmienok musí nájomca zaplatiť pokutu, ktorej výšku stanoví špeciálna štátna komisia.
Dôvody predčasného ukončenia
Strany dojednajú dôvody predčasného ukončenia transakcie a sú uvedené v samostatných doložkách dohody. Všeobecné dôvody ukončenia nájmu nehnuteľnosti sú:
Predĺženie nájmu
Pomerne často vzniká aj potreba predĺženia doby nájmu nebytových priestorov, preto stojí za to vedieť, ako sa to dá urobiť. Nájomca má právo predĺžiť dobu užívania nehnuteľnosti bez opätovného predkladania ponúk, ak predtým riadne splnil všetky povinnosti. Na obnovenie zmluvy existujú dve povinné pravidlá:
- Poplatok za prenájom sa zmení v súlade s precenením majetku v regióne;
- Obdobie, o ktoré sa transakcia predĺži, musí byť najmenej tri roky, pokiaľ nájomca nepodá zodpovedajúcu žiadosť o skrátenie tohto obdobia.
Strany tak môžu opätovne prerokovať a predĺžiť zmluvu o užívaní majetku toľkokrát, koľkokrát je to potrebné. Neexistujú žiadne zákonné obmedzenia. Obec má právo odmietnuť predĺženie lehoty v prípade, že má vlastný názor na priestory alebo ak nájomca nečestne splnil podmienky zmluvy a má dlhy voči verejným službám.
Oznámenia a spory
Ak je potrebné vykonať zmeny v podmienkach použitia priestorov, ktoré sú prenajaté od obecných úradov, musí to byť oznámené písomne. V prípade zmeny bankových údajov a oficiálnych adries je potrebné to okamžite oznámiť. Pri odosielaní písomného oznámenia nezabudnite na termíny a termíny. Dátum odchodu bude poštová známka.
Transakcia musí byť zaregistrovaná u vládnych agentúr. Nájomca bude tiež musieť zaplatiť poplatok. Ak dôjde k akýmkoľvek kontroverzným problémom, keď strany nevedia nezávisle vyriešiť konflikt a dohodnúť sa, jeho rozhodnutie sa postúpi súdu. Zmeny prenajať nadobúda účinnosť najskôr desať dní po upozornení.
Každý jednotlivý podnikateľ malého (stredného) podnikania má možnosť uzavrieť zmluvnú zmluvu s mestským úradom Ruskej federácie o nájme priestorov. Prenájom obecného majetku a majetku štátu má niektoré zvláštnosti. Pri uzatváraní takejto nájomnej zmluvy platí množstvo obmedzení.
Uzatvorenie dohody je možné v súlade s federálnym zákonom () dvoma spôsobmi:
- na základe výsledkov dražby za právo vykonať zmluvu o nájme majetku mestského majetku;
- bez organizovania obchodov.
Aké druhy majetku, ktorých prenájom nie je povolený štátnou inštitúciou alebo je obmedzený, špecifiká postupu pri uzatváraní nájomnej zmluvy na majetok obce (majetok štátu) vysvetľuje oznámenie FAS č. TSA / 16309/14 .
V tomto článku
Pravidlá, výnimky
Pravidlá pre vypracovanie zmluvných dohôd o nájme majetku štátu sú stanovené federálnym zákonom č. 135 (článok č. 17/1). Podľa tohto ustanovenia majú autonómne mestské organizácie, štátne inštitúcie právo prenajať nehnuteľnosť, ktorá je uvedená ako operatívne riadenie, a to len podľa výsledkov aukcií za právo podpisovať nájomné zmluvy tohto druhu. Federálny zákon č. 135 (článok č. 17/1) zároveň ustanovuje výnimky, ktoré sa súčasne vzťahujú na AU.
Bez aukcií si môžu mestské organizácie prenajať nehnuteľnosť v nasledujúcich situáciách:
- dohoda sa uzatvára na obdobie kratšie ako 30 dní v kalendári počas 6 extrémnych mesiacov kalendára;
- o podpis nájomnej zmluvy sa uchádza ďalšia mestská organizácia, vládna agentúra, nezisková štruktúra (aj sociálne orientovaná), zdravotnícke zariadenie, štruktúra zaoberajúca sa činnosťami v oblasti vzdelávania;
- prevedený nehnuteľný majetok podliehajúci zdaneniu sa považuje za časť výmery menšej ako 20 m 2 a osoba prevádzajúca zodpovedajúci nehnuteľný majetok má právo na 10 percent plochy tohto domu (priestorov) ;
- zmluvná dohoda je podpísaná so špeciálnym, ktorý sám predložil žiadosť o súťažnú účasť na aukcii (v tomto prípade, ak táto osoba spĺňa stanovené normy), ktorá je jediným účastníkom aukcie.
Povinnosť podpísať nájomnú zmluvu pred autonómnou štátnou organizáciou vzniká až v poslednom z uvedených prípadov (dohoda s jediným účastníkom organizovanej aukcie, súťaž). V iných situáciách, keď je prenájom majetku poskytovaný bez aukcií, držiteľ práva nie je povinný podpísať zmluvnú zmluvu, žiadateľ nemá právo uplatňovať nároky na tieto oblasti.
Organizácia aukcie na prenájom nehnuteľností je povolená vo vzťahu k preferenčným záujemcom. Ak je k jednému predmetu nehnuteľnosti viac ako jeden subjekt, potom má inštitúcia autonómneho štátu právo odmietnuť prenájom nehnuteľnosti za zvýhodnených podmienok a organizuje medzi nimi výberové konania. To podľa názoru protimonopolnej organizácie neznamená porušenie záujmov žiadateľov v tejto kategórii.
Opatrnosť pri rozhodovaní o organizovaní aukcií prenájmu hodnôt majetku AU, ktoré sú im priradené ako prevádzkové riadenie, však musí byť preukázaná ako vlastníci tohto majetku. Zakladateľ musí súhlasiť s nájmom bývania, určitej oblasti organizácie, riadiť sa požiadavkami federálneho zákona č. 135/2.
Podpisovanie zmluvných zmlúv o nájme majetku štátu bez organizovania aukcií
Zákon ustanovuje niekoľko výnimiek, keď má inštitúcia autonómneho štátu právo prenajať si priestory bez aukcií.
Nájomca - vzdelávacie, zdravotnícke zariadenie
Čo konkrétne znamenajú vzdelávacie, lekárske organizácie (rozpočtové inštitúcie), je uvedené vo vysvetlivkách k FAS (kapitola 5-6). V tejto situácii je potrebné riadiť sa ustanoveniami legislatívy priemyselných činností.
Podľa federálneho zákona (článok č. 2/11) medzi zdravotnícke zariadenia patria právnické osoby bez ohľadu na použitú organizačnú a právnu formu, ktorých činnosť je spojená predovšetkým s oblasťou medicíny, za predpokladu, že existuje príslušná licencia. Lekárske organizácie sú tiež individuálnymi podnikateľmi (IE), ktorých činnosti súvisia s medicínou.
Krátkodobú zmluvu o nájme nehnuteľností, ktoré neboli podpísané v dôsledku aukcií, nemožno bez zorganizovania aukcie predĺžiť na nové obdobie. V tomto prípade platí stanovená norma, ktorá obmedzuje dobu platnosti tejto zmluvy o nájme priestorov.
Vzdelávacie (rozpočtové) inštitúcie sú štruktúry, ktorých hlavné činnosti súvisia s oblasťou vzdelávania, ako aj inštitúcie priamo zapojené do odbornej prípravy. Medzi tieto organizácie podľa federálneho zákona č. 273 () navyše patria jednotliví podnikatelia zaoberajúci sa vzdelávacími aktivitami.
Výsledok: právnické osoby, jednotliví podnikatelia, ktorých hlavná činnosť súvisí s oblasťou vzdelávania alebo medicíny, ale s príslušnými licenciami, majú možnosť prenajať si nehnuteľný predmet autonómnej mestskej organizácie (štátnej inštitúcie) bez účasť na aukciách.
Krátkodobý prenájom
Podľa federálneho zákona č. 135 (článok č. 17.1 / 11/1) môžu mestské organizácie a štátne inštitúcie krátkodobo prenajať nehnuteľnosť bez organizovania tendrov alebo aukcií. Súčasne je zakázané poskytovať takúto službu jednej osobe viac ako 30 dní v kalendári, 6 mesiacov, prebiehajúcich v rade bez organizovania tendrov alebo súťaží.
Podľa ruského štátneho zákonníka (článok č. 610/3) sa však zmluva o nájme mestského majetku (majetku štátu), podpísaná na obdobie presahujúce maximálne možné obdobie určené súčasnými právnymi predpismi, považuje za dokončenú na termín.
To znamená, že nájomné zmluvy na hodnoty majetku pridelené obci (ruský štát) a podpísané na krátkodobé obdobie bez aukcie sa nepredlžujú (federálny zákon č. 135 (článok č. 17.1 / 9), občiansky zákonník) ()). Podobná situácia je vo Vysvetlivkách federálnej protimonopolnej služby (kapitola 10).
Prenájom časti plochy priestorov
Už bolo uvedené, že časť plochy budovy (bytu) je možné prenajať bez predbežnej aukcie, avšak za predpokladu splnenia nasledujúcich požiadaviek:
- prenajatá plocha by nemala byť väčšia ako 20 m 2 a 10 percent plochy majetku, ku ktorému patrí.
- pri zakladaní takéhoto podielu nie je potrebné brať do úvahy plochu nehnuteľného majetku, užívacie právo, ktorého vlastníctvo bolo prevedené pred nadobudnutím účinnosti federálneho zákona č. 135 (článok č. 17.1 ), na základe ďalších výnimiek určených federálnym zákonom č. 135 (článok č. 17.1), na základe ponuky výsledkov.
Nájomca - dodávateľ inštitúcie
Je potrebné samostatne upozorniť na takú výnimku z pravidiel prenájmu obecných nehnuteľností (majetku štátu), ktorá sa nevzťahuje na AU (prinajmenšom na autonómne štátne inštitúcie, ktoré vykonávajú nákupy, pričom sa spoliehajú na federálny zákon č. 223). V tomto prípade máme na mysli podpísanie nájomnej zmluvy bez ponuky s osobou, ktorá uzavrela zmluvu s mestskou (štátnou) organizáciou na základe výsledkov aukcie (na základe súťaže) organizovanej v súlade s federálnym zákonom Č. 44. Udelené práva boli súčasne stanovené v zdokumentovanej ponuke (tendri) na splnenie povinností vyplývajúcich z tejto zmluvy (federálny zákon č. 135, článok č. 17.1 / 10/1).
Podľa objasnení FAS (kapitola 9) sa občianske zmluvy uzavreté v rámci federálneho zákona č. 223 nepovažujú za obecné (štátne) dohody. V tomto ohľade sa na tieto prípady nevzťahujú ustanovenia federálneho zákona č. 135 (článok č. 17.1 / 1/10). To znamená, že keď autonómna štátna inštitúcia, odvolávajúc sa na ustanovenia federálneho zákona č. 223, vynaloží náklady na nákup určitých prác alebo služieb, ktorých realizácia alebo poskytovanie vyžaduje prítomnosť dodávateľa v priestoroch organizácie ( napríklad divadlo nakúpilo opravy, šitie scénických kostýmov), prenájom zodpovedajúcich plôch je možný výlučne na organizovaných aukciách.
Dôležité! V takýchto situáciách, ako je popísané vyššie, nákup služieb, aukcia práva vypracovať nájomnú zmluvu sú dva nezávislé procesy.
Predĺženie zmluvy
Aktuálne nájomné zmluvy na obecný majetok(majetok štátu), majetkové hodnoty prevedené na štátny orgán na prevádzkové riadenie v súlade s federálnym zákonom č. 135 (článok č. 17.1 / 9-11) podliehajú obnove. V prípade, že si jednotlivec riadne splnil svoje vlastné povinnosti vyplývajúce z tejto dohody, dôjde k podpisu zmluvy na nové obdobie bez organizovania aukcie (ak zmluvná dohoda neustanovuje inak a doba platnosti takejto zmluvy nie je obmedzená ustanovenia súčasnej ruskej legislatívy).
V tejto situácii musia byť splnené dva predpoklady:
- minimálna doba na obnovenie nájomnej zmluvy musí byť od 3 rokov (kratšia doba je možná, ale iba vtedy, keď nájomca napíše zodpovedajúcu žiadosť);
- výška poplatku, na základe ktorého sa eviduje príjem za prenájom priestorov, sa určuje na základe výsledkov ocenenia nehnuteľnosti v súlade s trhovými cenami.
Ak sú splnené všetky podmienky, prenajímateľ, zastúpený inštitúciou autonómneho štátu, podľa federálneho zákona č. 135 (článok č. 17.1 / 10) nemá právo odmietnuť predĺženie zmluvnej dohody s nájomcom.
Odmietnutie je možné, ak má fyzická osoba dlhy v čase dokončenia nájomnej zmluvy alebo ak dôjde k rozhodnutiu nakladať s príslušnou nehnuteľnosťou iným spôsobom.
Na základe toho antimonopolná organizácia dospela k týmto záverom:
- T Keďže je možné, že nájomca neposkytne obnovenie nájomnej zmluvy na základe nového rozhodnutia o postupe pri nakladaní s nehnuteľnosťou, prenajímateľ potrebuje na obnovenie nájomnej zmluvy súhlas vlastníka príslušnej nehnuteľnosti. Nájomná zmluva.
- Zaúčtovanie obnovenia nájomnej zmluvy v súlade s federálnym zákonom č. 135 (článok č. 17.1 / 9) je možné vykonať neobmedzene mnohokrát podľa podobných dôvodov. Súčasne je dôležité dodržať požiadavky na každé nové predĺženie dokumentu.
Podnájom
Podľa federálneho zákona č. 135 (článok č. 17.1 / 1/16) je možné prenajať obecný majetok (majetok štátu) bez aukcie v týchto prípadoch:
- právo podpísať nájomnú zmluvu sa nájomcovi udeľuje na základe obecnej (štátnej) zmluvy;
- vládna agentúra uzavrela nájomnú zmluvu na základe výsledkov aukcie na základe neúspešnej aukcie.
S výhradou týchto požiadaviek je možné prenajať nehnuteľnosť akejkoľvek oblasti (federálny zákon č. 135 v tomto pláne neustanovuje žiadne obmedzenia). V opačnej situácii sú zodpovedajúce oblasti poskytnuté ako podnájom na všeobecnom základe určenom federálnym zákonom č. 135 (článok č. 17.1) s organizovaním aukcie, bez nej, ale s inými výnimkami.
Artem Temirov, spoluzakladateľ družstva „Čierny“
- Teraz existujeme vo formáte kávového kútika v kníhkupectve Tsiolkovskij a všetci sa musíme do 1. decembra presťahovať, pretože budova sa z dôvodu rekonštrukcie zatvára. Rozhodli sme sa hľadať izbu pre plnohodnotnú kaviareň sedadlá... Po troch týždňoch hľadania sme si teda uvedomili, že na trhu je od mesta prenajatých obrovské množstvo priestorov. To znamená, že samotné priestory patria mestu, niekto si ich prenajme za cent a potom ich prenajme do podnájmu za trhovú cenu.
A bez toho, aby sme zastavili vyhľadávanie prostredníctvom bežných kanálov (CIAN, realitné kancelárie), rozhodli sme sa zistiť, ako si prenajať izbu od mesta. Ukázalo sa, že aukcie sú bežnou praxou. Aukcie sa konajú mesačne, môžete sa ich zúčastniť. Uvedomili sme si však, že v týchto aukciách nemáme veľa šancí vyhrať, pretože sme príliš mladý projekt (máme iba šesť mesiacov) a navyše nemáme veľa peňazí na to, aby sme súťažili o právo na prenájom. dobré priestory so spoločnosťami, ktoré sú na trhu už dlhší čas.
Ale tiež sme zistili, že je možné prenajať si priestory od mesta bez účasti na aukcii. Na otázku, ako to urobiť, sme však nenašli odpoveď. Práve sme si uvedomili, že to je možné len pre podnikateľov, ktorých činnosti sú zahrnuté v zozname prioritných činností, a vyhovujeme týmto kritériám, pretože jednou z prioritných činností je podnikanie mládeže.
Zavolali sme na oddelenie majetku, aby sme sa o tom dozvedeli viac. Niekoľkokrát sme boli preradení z úradníka do úradníka, nakoniec sme na oddelenie podali oficiálnu písomnú výzvu. Dostali sme list, kde je uvedené číslo odvolania, a tiež je uvedené, že odpoveď bude poskytnutá do 30 dní.
Keďže úradníkom a celému byrokratickému aparátu skutočne neveríme, báli sme sa, že to môže trvať večnosť alebo že príde odpoveď, a nie plnohodnotná odpoveď, a preto sme sa rozhodli celú záležitosť zálohovať aspoň nejakými druh medializácie. Napísal uverejňovať na sociálnych sieťach.
Na Facebooku bolo veľa zdieľaní a majetkové oddelenie pod naším príspevkom zanechalo komentár, že odpoveď dostaneme „najneskôr v termíne; a je úplne isté, že počet opakovaní vášho listu nemá vplyv na kvalitu práce oddelenia a regulovaný čas odozvy. “
Tiež nás úradníci požiadali, aby sme ich informovali o výsledku. Teraz teda voláme oddelenie majetku raz týždenne a pýtame sa na osud nášho odvolania. Hneď ako príde odpoveď, určite ju zverejníme na sociálnych sieťach.
Konstantin Pozdnyakov,Zástupca generálneho riaditeľa Štátnej rozpočtovej inštitúcie „Malé podnikanie v Moskve“
- Zástupcovia malých a stredných podnikov v Moskve majú právo na prednostný nákup priestorov s rozlohou do 1 tisíc metrov štvorcových. m. Môžu využiť túto príležitosť, ak si miesto prenajali najmenej na dva roky a ak v deň podania žiadosti nie sú žiadne nedoplatky na nájomnom a penále. Zároveň je možné platiť na splátky počas troch rokov.
Pre všetky malé firmy, ktoré si prenajímajú priestory v blízkosti mesta s rozlohou do 300 metrov štvorcových. m (a nájomná zmluva bola uzavretá bez ponukového konania), na rok 2014 bola minimálna sadzba stanovená na 3 500 rubľov. na 1 štvorcový m za rok.
Ak ste malá firma, prenajímate si priestory s rozlohou viac ako 300 metrov štvorcových. m a vykonávať činnosti v oblastiach zdravotnej starostlivosti, vzdelávania, obchodu v sociálnych obchodoch, sociálneho stravovania, spotrebiteľských služieb, telesnej výchovy, športu, kultúry, výroby a ručných prác, môžete získať podporu. Na to musíte do 1. decembra 2013 poslať komisii žiadosť o uplatnenie minimálnej sadzby nájomného na rok 2014.
To platí aj pre malé podniky, ktoré zamestnávajú zdravotne postihnutých ľudí. Podmienkou je, že priemerný počet zdravotne postihnutých osôb musí byť najmenej 50%a ich podiel na mzdovom fonde musí byť najmenej 25%. Zároveň musí byť žiadateľ predpísaným spôsobom zaradený do registra malých podnikov, musí zariadenie používať na určený účel a nesmie mať žiadne dlhy.
Ak máte nejaké problémy, môžete sa obrátiť na špecialistov Štátnej rozpočtovej inštitúcie „Malé podniky v Moskve“, kontakty sú na webovej stránke www.mbm.ru
Priestory a budovy vo vlastníctve mesta Moskva sú v aukcii prenajaté. Podnikateľ potrebuje:
1. Vyberte predpoklad zo zoznamu predmetov ponúkaných do aukcie na oficiálnej webovej stránke oddelenia majetku mesta - www.dgi.mos.ru (vlastník objektov) alebo na webovej stránke výboru pre výberové konanie - tender.mos .ru (organizátor aukcie).
2. Včas podajte žiadosť o účasť na aukcii (komisia pre výberové konania).
3. Zaplatte zálohu (suma je uvedená v aukčnej dokumentácii).
4. Zúčastnite sa aukcie.
5. Podnikatelia si môžu prezrieť všetky priestory / budovy ponúkané na aukcii. Na tento účel musíte predložiť výberovému výboru žiadosť o kontrolu predmetu.
