Domov » Příroda

Jaký je rozdíl mezi byty a apartmány. Byt nebo byt: Co koupit? Proč jsou byty levnější než byty

Byty dnes najdeme nejen v luxusním segmentu – nabídek je na trhu stále více. Byty jsou žádané a staly se dostupnými pro široké spektrum kupujících. Pořízení takové nemovitosti je však spojeno se spoustou zvláštností.

První otázka, která laikovi vyvstane, je, co je to byt? Mnozí nevědí, že je od bytů odlišuje řada důležitých detailů. A pokud byly dříve velké studiové apartmány považovány za byty, nyní tento typ bydlení získává přesnější právní rysy a byty se nacházejí na 30 m² každý. metrů. Ve skutečnosti se jedná o stejný hotel, kde si můžete koupit pokoj s kuchyní a jehož cena zahrnuje hotelovou infrastrukturu. Už tam mohou být místa pro rekreaci, fitness, restaurace a lázně, stejně jako kancelářské prostory a konferenční místnosti, poznamenávají specialisté společnosti Azbuka Zhilya. Byty jsou nebytové prostory, teoreticky se jedná o komerční nemovitosti. Proto jsou mnohé bytové komplexy přestavěnými kancelářskými budovami. V Moskvě, v oblastech, kde je zakázána výstavba obytných budov, je zcela legální stavět byty a prodávat je jako obytné prostory. Registrovat se na takovém místě nebude fungovat, ale můžete provést dočasnou registraci, a i když ne všude a ne vždy. To znamená, že hlavním rozdílem mezi byty a byty v Rusku je jejich odlišné právní postavení.

Daria TreťjakováVedoucí oddělení poradenství a analýzy, Azbuka Zhilya„Například pro rodinu s dětmi je nemožnost přihlásit se v bytě významnou životní nevýhodou. V souladu s tím budou potíže s využíváním okresních klinik, školek a škol. Získat hypoteční úvěr na koupi bytu je poměrně složité. A na byty se programy zaměřené na podporu koupě bydlení nevztahují. Na rozdíl od bytu může být byt majitelem odebrán věřitelem, i když je to jeho jediný domov."

Majitelé bytů se však o povolení k pobytu jen málo zajímají, poznamenávají analytici Hospitality Income. Takové objekty se zpravidla kupují jako druhý nebo třetí domov pro bohaté lidi. Obvykle drahé byty kupují zaměstnanci zahraničních společností, vrcholoví manažeři, podnikatelé - pro ně je důležitá poloha a hotelové služby, říká Daria Tretyakova, vedoucí oddělení poradenství a analýzy v Azbuka Zhilya. Status nebytových prostor navíc umožňuje vlastníkům bytů registraci právnické osoby, což může být pro společnost výhodné.

Elena Lysenková Generální ředitel pro příjmy pohostinství„Tento formát rezidenčních nemovitostí maskovaný jako hotelový formát, který k nám přišel ze Západu, je implementován v mnoha ruská města a obecně se to stalo známým. A to, že registrace v nich je nemožná, nikoho netrápí. Pokud se budeme bavit o vývoji trhu s byty obecně, tak v tuto chvíli se směr bytových nemovitostí rozvíjí ve dvou formátech. Ve formátu apart-hotelu, když hotel byl původně vytvořen k pronájmu pokojů k přechodnému ubytování hostů, tyto pokoje však mají oproti klasickým hotelovým pokojům prostornější vlastnosti. A služební byty, představující komplex bytů, které jsou nejprve prodány na trh koncovým uživatelům, kteří pak mohou tyto byty převést do správy profesionální centralizované správcovské společnosti, která bude byty pronajímat a servisovat.

Mezi nevýhody patří provozní náklady a zvýšená daň. Dnes je to za byt pětkrát více než za byt a měsíční poplatky za služby se mohou pohybovat od 15 000 do 40 000 měsíčně i více. Ale byty jsou mnohem levnější - o 15-20% nižší než byty stejné úrovně. Je to z velké části dáno chybějící infrastrukturou – developer nemá povinnost stavět polikliniky, školky a školy, jako je tomu u bytů. Například centrum Moskvy zažívá napětí – školy a školky jsou přeplněné, roste počet bytových komplexů. Navíc u takových zařízení mohou chybět parkovací místa, což také zvyšuje zátěž městské infrastruktury.

I přes drobné nevýhody mají byty řadu důležitých výhod. A tady, jak se říká, je to věc vkusu a priorit: při výběru je třeba začít od účelu, pro který si bydlení kupujete. Podle expertů Hospitality Income Consulting bude v příštích třech letech poptávka po bytech jen růst.

Termín „byty“ se v Rusku aktivně používá během posledních deseti let. A jestliže dříve byl tento pojem nevýrazný a vágní, dnes znamená naprosto specifický typ nemovitosti. "Apartmány" se nazývají:

  • Luxusní hotelové pokoje;
  • Prostorné apartmány umístěné v prestižních rezidenčních komplexech;
  • Apartmány s panoramatickými okny.

Navzdory tomu, že ruská legislativa již dávno jasně definuje pojem „byty“, jejich právní status je stále některými odborníky zpochybňován.

"Pojďme se zamyslet nad tím, jaké jsou výhody a nevýhody nového formátu nemovitostí, a také se pokusíme podat přesnou definici jeho právního stavu"

Z právního hlediska je pojem „byt“ současnou právní úpravou dešifrován dosti špatně. Do dubna 2011 platil příkaz Spolkové agentury pro cestovní ruch č. 86 ze dne 21. července 2005 (nyní neplatný), podle kterého se bytem rozumí číslo o výměře minimálně 40! metrů čtverečních, sestávající ze dvou a více obytných místností a vybavených kompletním sociálním a kuchyňským vybavením.

V lednu 2011 byl vydán příkaz Ministerstva sportu a cestovního ruchu Ruské federace č. 35 (vstoupil v platnost 15. dubna 2011), podle kterého nelze byt považovat za samostatný druh nemovitosti. Toto slovo znamená jednu z nejvyšších kategorií pokojů umístěných v ubytovacích zařízeních. Mezi poslední jmenované patří hotely, hostince, prázdninové domy, penziony, motely, sanatoria a další zařízení. Jinými slovy, byt je pohodlný pokoj v některém z ubytovacích zařízení, který je vybaven nábytkem a zařízením příslušné třídy a je určen k přechodnému pobytu.

Takto vypadá situace z právního hlediska. Ale podle odborníků dnes v praxi existují čtyři hlavní typy bytů:

  • Servisní byty;
  • Apart-hotely;
  • Condo hotely.

Prostory umístěné v prvních třech kategoriích nemovitostí jsou pronajímány (dlouhodobě i krátkodobě). Bez ohledu na dobu, na kterou jsou pokoje pronajímány, jsou všem ubytovaným poskytovány hotelové služby. Existuje však i tento typ hotelů, ve kterých lze nemovitost koupit do vlastnictví. Toto jsou kondominální hotely. Některé pokoje v nich jsou zpravidla pronajímány a některé jsou nabízeny k prodeji.

Hlavním důvodem jejich výskytu v Rusku (zejména v Moskvě) byl nedostatek míst pro bytovou výstavbu a také nízká poptávka po kancelářských prostorách, které se nevzpamatovaly z krize. Několik faktorů, včetně výnosu moskevské vlády č. 714-PP, zavádějící zákaz bodové výstavby, přimělo developery hlavního města hledat řešení, jak zachránit své investice.

Přechod na nový formát nemovitostí (bytů) se stal pro developery hlavního města tou nejlepší variantou. Mnoho developerů dnes proměňuje kancelářské budovy v malé bloky, které jsou vybaveny vším potřebným pro pohodlné bydlení, poté takové bloky pronajímají nebo prodávají. Developerovi se tak v rámci jednoho projektu daří skloubit kancelářské, rezidenční a maloobchodní a zábavní plochy. Ale stojí za zvážení, že byty lze nazvat obytnými místnostmi pouze podmíněně.

Jaký je rozdíl mezi byty a klasickými byty?

Hlavním rozdílem mezi byty a klasickými byty je jejich právní postavení. V souladu s článkem 16 RF LC patří k obytným prostorům následující objekty:

  • Obytná budova (část obytné budovy);
  • Byt (část bytu);
  • Pokoj, místnost.

Nezbytnou vlastností každého typu bydlení je jeho funkční účel. Podle ruské zákony obytná je izolovaná oblast vhodná pro trvalý pobyt občanů a splňuje stanovené hygienické a technické normy, jakož i další zákonné požadavky.

Hotely (apartmány), rekreační domy, sanatoria, penziony, hotely a další ubytovací zařízení mají jiný funkční účel. Slouží k přechodnému pobytu občanů, na rozdíl od míst jejich trvalého pobytu.

Byty jsou tedy z právního hlediska nebytovými prostory, a to i přesto, že při výstavbě zařízení může developer dodržet všechny potřebné technické a hygienické normy.

Nevýhody bytů

Je třeba poznamenat, že přítomnost takových negativních faktorů, jako je stav nebytových prostor a nemožnost registrace, neodrazuje potenciální kupce od bytů. Je to dáno tím, že jejich kontingent je zcela specifický – top manažeři velkých firem, zaměstnanci zahraničních firem, podnikatelé, většina trávit čas na služebních cestách.

Pro takové lidi je hlavní věc umístění zařízení a dostupnost hotelových služeb, nikoli problém registrace. O koupi bytů navíc často projevují zájem zákazníci, kteří již vlastní bydlení mají, někdy i více.

Výhody bytů

Samozřejmě kromě mínusů mají byty své plusy. Mezi hlavní výhody takové nemovitosti patří její výhodná poloha (majitelé bytů mohou bydlet v bezprostřední blízkosti místa výkonu práce, někdy i ve stejném domě). Obyvatelé apartmánů mají možnost využívat hotelových služeb a služeb nákupních a zábavních podniků zahrnutých ve struktuře komplexu.

Mezi nesporné výhody bytů patří volnost při navrhování takových prostor. Kategorie nebytových prostor v ní navíc umožňuje registrovat právnické osoby. To je pro některé společnosti velmi výhodné, protože umožňuje uspořádat reprezentativní "front office" se zasedacími místnostmi v apartmánech.

Poslední aktualizace: 10.10.2017

Otázka:

Chystám se koupit bydlení v Moskvě. Kromě běžných bytů nabízejí i další typ bydlení - byty. Jaký je rozdíl mezi bytem a bytem? Co je lepší a výhodnější pro život?

Odpovědět:

Zkrátka a obecně řečeno je lepší koupit obyčejný byt k trvalému bydlení průměrné rodiny. Je výhodnější koupit byty jako investiční objekt - investovat volné prostředky a získat malý stabilní příjem.

Ale to je zobecněné. Ve skutečnosti jsou věci trochu složitější. Pro ty, kteří se chtějí ponořit hlouběji - zvažte problém podrobněji.

Co je lepší vybrat pro nákup - byt nebo byt- závisí na cílech a možnostech Kupujícího. Klíčové rozdíly mezi těmito dvěma formáty bydlení jsou v nich cena a právní status ... Cena bytu je zpravidla výrazně nižší než cena bytu podobné velikosti ve stejné oblasti ( pokud nemluvíme o elitních bytech jako součásti kancelářských a hotelových komplexů). A právní postavení bytů je vůbec neřadí k bytovým prostorům. Legálně byty jsou komerční nemovitosti... A právě tento stav se z hlediska nákupu ve srovnání s tradičním hodně mění rezidenční nemovitosti (více o tom níže).

Nejprve je třeba vysvětlit, jaký je rozdíl mezi bytem a bytem. v právním smyslu a jak se liší technicky .

Co jsou byty? V čem se liší od běžného bytu?

Navenek jsou oba městské byty. Tedy prostory fyzicky určené k tomu, aby v nich lidé bydleli. Fyzicky, ale ne právně! Vizuálně může být obtížné odlišit běžný obytný dům s byty od bytového domu. Zde jejich podobnost končí a rozdíly.

Apartmány jako typ ubytování jsou typické pouze pro velká města, ve kterém již probíhá aktivní výstavba. V takových městech je zpravidla rozvoj území poměrně hustý ( hlavně blíž k centru), a ne vždy je možné tam postavit nové obytné čtvrti. Nedostatek půdy a omezení územního plánování nepovolit v těchto místech výstavbu bytových domů. A vyklidit pro bydlení např. bývalou městskou průmyslovou zónu ( demolice kapitálových budov, převod komunikací, změna stavu Pozemek ) je příliš drahý.

Po registraci do vlastnictví s ním vlastník bytu může v budoucnu provádět všechny stejné transakce jako s běžným bytem ( dát, odkázat, prodat). I když v něm bude napsáno - "nebytové prostory" .

Kdo kupuje byt?

Například v Moskvě si byty většinou kupují ti, kteří už mají bydlení s povolením k trvalému pobytu. Pak se používají jako druhý domov (pro "fyzickou přítomnost") - výhodnější umístění, pohodlné uspořádání a prestižní postavení ( pokud je to drahý komplex).

Majitelé apartmánů jsou jak samotní Moskvané, tak obchodníci na návštěvě ( včetně zahraničních expatů), pro které je tento formát také velmi vhodný. Říká se tomu také "Byt za sako" , čímž zdůrazňuje svůj druh obchodního účelu. Takové obchodní byty nejsou příliš vhodné pro celou rodinu ( zvláště pokud je rodina velká a má děti), ale skvělé pro život v ústraní a pro různá setkání ( podnikání a ne tak...).

Byty se kupují a kreativní lidé , zvyklý myslet mimo rámec a žít neobvyklým způsobem. Tyto prostory mohou využívat zároveň jako ateliér, místo pro jednání a večírky, dílnu, odpočinkovou zónu, sklad pro svá díla, osobní reprezentativní kancelář, ložnici, šatnu a mnoho dalšího, co mohou myslet na. Naštěstí vám status „nebytový“ umožňuje dělat si tam, co chcete.

A byty si samozřejmě berou ti, kteří se rozhodli investovat volné peníze do nemovitosti. Ty jsou pak pronajímány za ceny srovnatelné s cenou pronájmu bytů stejné třídy. A protože kupní cena byla mnohem nižší, pak komerční přínos z investic do bytů - vyšší než do běžných bytů.

Pravidla pro přípravu transakce prodeje a koupě bytu viz interaktivní mapa Otevře se ve vyskakovacím okně. "> POKYNY KROK ZA KROKEM (se otevře ve vyskakovacím okně).

Není to tak dávno, co se na tuzemském realitním trhu objevil nový segment bydlení s názvem byty. Tento koncept k nám přišel z Evropy, kde se byty nazývají prostory podle typu hotelové pokoje o rozloze minimálně 40 m2. m. Byt se skládá z 1-2 pokojů, koupelny a kuchyně.

Apartmány - co to je?

Vzhledem k tomu, že byty existují na ruském trhu s nemovitostmi jen několik let, ne každý chápe, co to je.

Takže lze rozlišit následující vlastnosti bytu:

  • Obývací pokoj přes 40 m2. m s kuchyňským koutem a koupelnou;
  • Ve fázi uvádění nemovitosti do provozu jsou byty již vybaveny minimem nábytku, někdy i domácími spotřebiči;
  • Občané žijící v bytě mohou získat doplňkové služby, například:
  1. úklid pokoje;
  2. Objednávání a rozvoz jídla přímo do bytu;
  3. Poskytování parkovacích a bezpečnostních služeb;
  4. Objednávka taxi.

Byty nepatří k obytným místnostem. První bytové domy byly postaveny v ruské metropoli asi před 10 lety. Byty lze rozdělit do několika tříd:

  • ekonomická varianta;
  • komfortní třída;
  • obchodní úroveň;
  • elitní objekty.

PROTI západní státy byty jsou chápány jako bydlení hotelového typu s obsluhou.

Vyhláška Ministerstva kultury č. 1488 ze dne 3. prosince 2012 vykládá byty následovně - jedná se o dvě a více obytných místností o celkové ploše minimálně 40 m2. m, vybavené pro přechodný pobyt a nachází se v hotelu, sanatoriu a podobných institucích.

Byty tedy formálně nejsou určeny k trvalému bydlení a mají řadu podstatných odlišností od obvyklého bydlení. O tom se bude dále diskutovat.

Mezitím se na realitní trh dostává stále více bytů. Jsou oblíbené zejména u obyvatel megacities. Při výběru bydlení lidé hodnotí výhody a nevýhody tohoto typu nemovitosti.

Nevýhody bytů

Vzhledem k tomu, že byty se kupují k bydlení nebo k pronájmu, je důležité si před uzavřením obchodu uvědomit nevýhody. Mezi nevýhody patří:

  • Nedostatek příležitostí vybrat nebo znovu zvolit správcovskou společnost... Bytový dům spravuje zpravidla developerem zvolená správcovská společnost;
  • Obyvatelé bytů jsou nuceni platit účty za energie podle sazebníku, poskytovaných pro nebytové prostory. V souladu s tím náklady na veřejné služby bude o něco vyšší ve srovnání s běžným bydlením. V průměru je rozdíl 2 - 3 tisíce rublů ve srovnání s obydlí ve stejné oblasti;
  • Vyšší daň z nemovitosti ve srovnání se standardním bytem;
  • Neschopnost vydat trvalou registraci;
  • Omezení ve výběru hypotečních programů v případě koupě bytu na hypotéku... Dnes nejsou všechny banky připraveny financovat pořízení takových nemovitostí;
  • Neschopnost získat daňový odpočet;
  • Při výstavbě bytových domů může developer ze zákona nedodržet řadu požadavků, které musí při výstavbě bytových domů splnit. Zejména obyvatelé bytů nemusí mít vlastní dětské hřiště nebo dostatek parkovacích míst.

Nejnáchylnější k nedostatkům jsou ti, kteří trvale bydlí v bytech. Lidé, kteří využívají byty jako přechodné bydlení nebo kupují nemovitosti za účelem pronájmu a mají jiné nemovitosti k trvalému bydlení, nemusí naznačené nevýhody prakticky pociťovat.

Mezitím existují také výhody.

Výhody bytu

Hlavním a často určujícím plusem nemovitostí umístěných v bytových domech je jejich cena. Náklady na výstavbu domu s bytem jsou nižší než náklady na bytový dům. V souladu s tím jsou náklady na metr čtvereční nižší. Průměrný rozdíl je 10-15%.

Kromě ceny lze vyzdvihnout následující výhody apartmánů:

  • Skvělá lokalita.

Například, v centrální části města se staví luxusní a obchodní byty. Jedná se o objekty, které jsou zajímavé pro ty kupující, kteří kupují nemovitost pro investici nebo za účelem zdůraznění vlastního postavení.

O takové objekty mají zájem top manažeři, jejichž rodiny skutečně žijí mimo město nebo v klidnější oblasti, nebo firmy pořizující bydlení pro vlastní zaměstnance.

  • Jedinečnost.

Vzhledem k tomu, že byty ještě nejsou dostatečně prosazovány na realitním trhu, každý developer se snaží o to, aby byl vlastní projekt jedinečný a vyčníval z pozadí ostatních objektů.

  • Blízkost infrastruktury a možnost získání doplňkových služeb.

Bytové domy jsou stavěny s ohledem na požadavky na prostory hotelu, jejich obyvatelé mohou počítat s doplňkovými službami.

Jaký je rozdíl mezi bytem a bytem?

Je důležité pochopit rozdíl mezi běžným obytným prostorem a bytem. Skládá se z následujícího:

  • Byty nemají nic společného s bytovým fondem a skutečně slouží k bydlení a pro organizaci kancelářských prostor;
  • Minimální plocha bytu je 40 "čtverců", byty - mnohem méně;
  • K provedení přestavby obytného prostoru bude muset vlastník projít řadou instancí, aby se na změnách dohodl. Přestavba bytu je méně pracná;
  • Koupě bytu, majitel a jeho rodinní příslušníci se mohou v prostorách trvale přihlásit. V apartmánech je možná pouze dočasná registrace;
  • Normy a SNiP pro výstavbu obytných budov a bytů jsou poněkud odlišné... Na bytové domy jsou kladeny zejména zvýšené požadavky na požární bezpečnost: budovy jsou vybaveny doplňkovým požárním schodištěm. Stavba domu s bytem je navíc možná na těch pozemcích, které z jakéhokoli důvodu nejsou vhodné pro bytovou výstavbu;
  • Různé požadavky na design místní oblasti... Normy pro výstavbu obytných budov stanoví povinné zlepšení území sousedícího s domem až do okamžiku uvedení bydlení do provozu. To znamená, že pro obyvatele domu by měly být organizovány dětské vycházkové a rekreační oblasti, parkovací místa a zelené plochy. Vzhledem k tomu, že objekt s byty patří k nebytovým objektům, lze jej zprovoznit, aniž by developer provedl celý rozsah výše uvedených terénních úprav. Mezitím, aby se zvýšila konkurenceschopnost, mnoho developerů navíc zušlechťuje území sousedící s odděleným objektem;
  • Obytné a bytové domy spravuje specializovaná firma. Důležitým rozdílem přitom je, že nájemci bytů nemohou znovu zvolit správcovskou společnost. Výše platby za služby v bytě je o několik tisíc rublů vyšší než platba za byt stejné velikosti. Navíc je do nákladů dodatečně zahrnuta položka „náklady na správu budovy“.

Právní stav bytů

V tuto chvíli není na legislativní úrovni zakotven pojem „byty“. Formálně se jedná o nemovitosti související nebytový fond... Ve skutečnosti jsou byty obytné, méně často - kancelářské prostory.

- nový objekt na trhu s nemovitostmi, při jejich nákupu mohou nastat určité potíže. Řada developerů prodává byty na základě smluv o majetkové účasti.

Kupující těchto prostor by si měli pamatovat, že v praxi soudy považují byty za nebytové objekty - zdroj investičních příjmů... Z tohoto důvodu nelze v případě soudního řízení aplikovat zákon o účasti na společné výstavbě (214-FZ) a vrátit peníze směřující na koupi bytů není snadné.

28.03.18 126 622 13

Z pohledu práva a práva

Minule jsme začali mluvit, Je čas mluvit o zákonech: pojďme zjistit, jak se byty liší od bytů.

Jekatěrina Miroshkina

ekonom

Z hlediska zákona není byt jako byt. I když tam bydlí rodina se třemi dětmi a je to jejich jediný domov. Dočasná registrace také nedělá z bytu rezidenční nemovitost. Bytový dům se nepovažuje za bytový dům, i když má správcovskou společnost, poštovní schránky na verandách a houpačku na dvoře. Pro stát jsou byty druh komerční nemovitosti... To je hlavní, čím se byty liší od bytů.

Při nákupu můžete ušetřit milion rublů a pak ztratit mnohem více, pokud si vše předem nespočítáte. Ztráty se ne vždy měří v penězích a mohou být nevratné.

Každý je zodpovědný sám za sebe

Prozradíme vám to nejdůležitější o bytě z hlediska práva i ekonomiky a sami se můžete rozhodnout, zda jej potřebujete nebo ne. Koupě nemovitosti je každopádně záležitost, ve které je lepší obrátit se o pomoc na profesionály. Je velkým omylem si myslet, že nyní vám vše řeknou na internetu. V této věci je mnoho nuancí. Poraďte se s odborníkem.

Účel prostor

Zákon obsahuje konkrétní výčet, které prostory lze považovat za obytné. Standardně byty této definici neodpovídají. I když budova hotelového typu vypadá jako obytná budova, stále to není bydlení.

Pokud vlastníte byt, jste s největší pravděpodobností vlastníkem komerční nemovitosti, nikoliv bytu. V tomto případě se na byt nebudou vztahovat zákony, které se týkají bydlení. Pokud si přečtete pravidla státní podpory, hypotečních podmínek nebo požadavků na příjemce a jsou tam slova "bydlení, obytné prostory" - pravděpodobně se vás to nebude týkat.

Stát například stanovil požadavky na bezpečnost obytných prostor, výšku budov, jejich vybavení výtahy, umístění koupelen, zpevnění stropů, přirozené osvětlení, výšky stropů, zvukovou izolaci a dokonce i sklon schodů. Tyto požadavky se nevztahují na nebytové byty.

Teoreticky existují byty, které se nacházejí v obytném domě. To lze zjistit z podkladů ke konkrétnímu projektu, kde je vám nabízena koupě nemovitosti. Například účel budovy a prostor v ní lze snadno najít v prohlášení o projektu, které bude určitě na webu developera.



Byt. Při koupi bytu v běžném bytovém domě se automaticky stáváte spoluvlastníkem společné nemovitosti. Přestože o tom certifikát neříká, standardně vlastníte část střechy, fasádu, společné balkony, vchod, sklep, schodiště, výtahy a dokonce i dvůr. Tento podíl nelze rozlišit v naturáliích, prodat nebo opustit.

Byt. Tady je všechno složité. Režim společného podílového vlastnictví společné věci v nebytovém domě není přímo zákonem upraven. Někteří odborníci se domnívají, že vlastníci bytů nemají vlastnictví společné nemovitosti. Nejvyšší arbitrážní soud ale upřesnil, že vlastníci prostor v nebytových domech mají stejná práva a povinnosti jako v bytových domech - vlastní podíl na společné věci a jsou povinni hradit její údržbu.

Tento přístup má výhody i nevýhody. U bytového domu je vše víceméně jasné – jsou zde vchody, schodiště a výtahy, které všichni obyvatelé tak či onak využívají. Je logické, že je zaplatí každý. V nebytovém domě mohou být kromě bytů kanceláře, prodejní prostor, vestibuly, fontány, vstupní vestibuly - to vše je společný majetek, který budou muset majitelé nejen kanceláří, ale i bytů udržovat.

I když si rodina koupila byt, žije tam s dětmi a nikdy nenavštíví vstupní halu obchodního centra, teoreticky může být požadováno, aby platila za údržbu této části budovy. Konkrétní správcovská společnost si může zavést svůj režim, ale standardně takto fungují vysvětlení HAC a soudní praxe je nejednoznačná. Zítra přijde jiná správcovská společnost a vše změní.

Stát neupravuje seznam služeb správcovských společností pro nebytové budovy. Pokud třída komerčního zařízení vyžaduje služby zahradníků, komorníků a vrátných, majitelé bytů je zaplatí. Na jedné straně to umožňuje stavět byty nemožné krásy a pohodlí. Na druhou stranu můžete získat služby, které vlastně nepotřebujete.

Správa domácnosti

Dům má co dělat kromě toho, co se děje za železnými dveřmi bytů. Je třeba vyčistit vchody, opravit výtahy a střechy, zašroubovat žárovky; na místním území musíte postavit místa a postavit lavičky, posekat trávníky a postavit sloupky, natřít ploty, zamést zeleň. Kdo, jak a za co vydělá peníze - otevřená otázka.

Byt. V bytovém domě řeší záležitosti správy správcovská společnost nebo HOA. Správcovskou společnost volí shromáždění vlastníků. Dělá také klíčová rozhodnutí o správě domu. Shromáždění vlastníků je demokracie v akci: každý vlastník má nějakou „váhu“ v závislosti na ploše jeho bytu a s touto „váhou“ může hlasovat.

Aktivní nájemníci mohou vést kampaň, shromažďovat skupiny vlastníků nemovitostí a ovlivňovat hlasování – stejně jako v normálním demokratickém procesu. Pokud má mladá maminka čas a chuť, vše zorganizuje a u vchodů se objeví rampy pro vozíčkáře. Důchodci se mohou spojit a odhlasovat, že parkování ve dvoře nebude. A pokud budou mít majitelé aut více hlasů, tak akorát důchodci zůstanou bez laviček a zelených ploch a rozšíří se parkování - a to vše na společné náklady.

Abyste zaručeně vyřešili problémy bytového domu po svém, musíte být vlastníkem více než poloviny čtverečních metrů v tomto domě nebo kontrolovat rozhodování takových vlastníků. V životě je to samozřejmě nemožné, takže společná rozhodnutí mohou ovlivnit všichni nájemníci.

Byt. V nebytovém domě s kancelářemi a obchody může klidně nastat tato situace: developer kanceláře neprodává, ale pronajímá, přičemž si ponechává vlastnictví. Nebo celou kancelářskou a maloobchodní část koupí developerská společnost. Tak se jeví většinový vlastník – ten, kdo vlastní většinu hlasů. A kdo má většinu hlasů, má právo rozhodovat o domě sám.

To je nepravděpodobné, pokud se komplex skládá pouze z bytů. To ale nelze vyloučit: nevíte, komu patří. Možná polovinu budovy koupil podnikatel a otevře tam hotel. Způsobilé: schůzka to umožňuje.

Máte-li před sebou komplex kanceláří a bytů, nebo vám například z útrob trčí výškový byt nákupní centrum- existuje riziko. A hodně vysoký.

Většinový vlastník může hlasovat pro vyšší tarify, jmenovat vhodnou správcovskou společnost, najmout zahradníka z Rubljovky, postavit mu pomník na počest uprostřed nádvoří nebo pronajmout první patro pro karaoke klub, který bude obsahovat pouze písně od Grigory Leps. Nájemníci bytů nebudou mít žádné zákonné mechanismy, jak tuto situaci řešit. Nepomůže ani důkaz, že většinový vlastník je zároveň se správcovskou společností. To není považováno za zneužití práva.

Vztahy se sousedy

Byt. Obytný prostor nemůžete ze zákona užívat ani vy, ani nikdo jiný k podnikání. V bytě nemůžete legálně uspořádat kancelář nebo mini-hotel, nemůžete si v něm otevřít kavárnu, saunu, nahrávací studio nebo rapové bojiště. Prostory je potřeba předělat na nebytové prostory, a to není vždy možné.

Rozdíl mezi bytem a bytem je v tom, že pro obytné budovy existuje tichý režim: po určité době není v bytech povolen žádný hluk. Pokud bydlíte ve skutečném činžáku a zpoza zdi se v noci neustále ozývají levné údery, máte zákonné mechanismy, jak to ovlivnit.

Byt. Vlastníci je mohou využívat jakýmkoliv zákonným způsobem, pokud splňují technické předpisy a požadavky dozorových orgánů. Tyto požadavky nejsou stejné jako u bytů. Byty mohou mít různé účely, ale vždy jsou nebytové. V bytě hotelového typu můžete bydlet jako v bytě a někdo vykoupí několik sousedních, aby je pronajal obchodním cestujícím, cizincům a zamilovaným párům - to je legální.

U bytů nejsou žádné požadavky na ticho a zvukovou izolaci – sousedé přes zeď mohou v noci hrát na bubny.

V přízemí si mohou bez vašeho svolení otevřít bar, přičemž zdemolují část zdi a brání vám ve výhledu. Rozdíl mezi bytem a bytem je v tom, že v běžném domě by požádali nájemníky o povolení, ale v bytovém komplexu možná ne. Lidé mohou chodit do kanceláře vaším vchodem síťová společnost... Strážníci jim navíc budou povinni vydávat průkazy.

Neznamená to, že se s takovými problémy při koupi bytu určitě potýkáte. Možná vedle vás budou žít klidné rodiny a celkově bude celý komplex zalidněný obyčejnými lidmi. A pouze první patro se bude pronajímat pro kanceláře a obchody a bude tam notář, lékárny, potraviny, pobočka banky a dětské centrum- všechno, o čem jsi snil. Při koupi je ale potřeba si uvědomit, že bytový komplex není bytový dům. Nevztahuje se na něj zákon o bydlení a obyvatelé méně práv.

Výkup dluhů

Byt. Za dluhy nelze podle zákona vymáhat jediné bydlení. I když majitel bytu dluží hodně peněz bance, sousedovi, mikrofinanční organizaci nebo komukoli jinému, nevezme si svůj majetek a nenechá rodinu na ulici. Jedinou výjimkou jsou hypoteční byty, které jsou již v zástavě banky.

Byt. Byty nejsou bydlením, takže pro ně neplatí žádné omezení sběru. Nezáleží na tom, že tam bydlí rodina, která si koupila byt k trvalému bydlení, jinou nemovitost nemají a úvěr nebyl vzat proti zajištění bytu. Pro soudní exekutory je byt běžným majetkem, který lze zabavit a dát k prodeji proti dluhu. Pokud je například vlastníkem individuální podnikatel, nahromadil dluhy vůči věřitelům a finančním úřadům. V bytě bydlí jeho rodina a děti, ale tato nemovitost není chráněna před exekucí.

Odpočty při koupi nemovitosti

Byt. Rozdíl mezi bytem a bytem je v tom, že při jeho koupi můžete uplatnit odpočet a vrácení daně. Pokud si koupíte manželský byt a žádný z manželů dříve odpočet nevyužil, rodina bude moci vrátit až 520 tisíc rublů. Stát navíc vrátí 13 % zaplacených úroků z hypotéky – maximálně 390 tisíc rublů každému z manželů.

Byt. U nebytové nemovitosti se srážky neplatí, i když ji koupí běžná rodina s dětmi a hodlá tam trvale bydlet.

Byt. Obyvatelé bytů nejsou uvedeni v seznamu spotřebitelů, kteří jsou postaveni na roveň obyvatelstvu. Navzdory skutečnosti, že v bytech žijí obyčejní lidé, má se za to, že elektřina je tam dodávána pro komerční účely.

Daň z nemovitosti

Byt. Daň z nemovitosti se vypočítává podle sazeb za obytné prostory. Mohou se lišit v závislosti na regionu a ceně bytu, ale existují federální předpisy. Za byt nájemci zaplatí 0,1 % z hodnoty katastru. V tomto případě můžete využít odpočet daně z nemovitosti - 20 metrů čtverečních. Z této oblasti není třeba platit daň z nemovitosti - pouze z rozdílu.

Tato dávka nezávisí na sociálním postavení a příjmu – poskytuje se pro byty v kterémkoli kraji. Pokud je například plocha bytu 39 metrů čtverečních, bude daň účtována pouze od 19 čtverců a sazbou 0,1%. U bytů nad 10 milionů rublů v Moskvě se sazba zvyšuje na 0,15 %, ale stále je mnohem nižší než u bytů. Existují také snižovací koeficienty - mohou také snížit daň, platí však po omezenou dobu.

Byt. Za apartmán hotelového typu budete muset zaplatit zhruba pětkrát vyšší daň z nemovitosti oproti apartmánu – 0,5 %. Možná se podaří trochu ušetřit vzhledem k nižší katastrální hodnotě. A pokud je byt v administrativním a obchodním komplexu, pak bude sazba ještě vyšší - 2%.

Majitelé bytů nedostávají federální odpočet daně z nemovitosti: budou platit daň z celé oblasti.

Porovnání daně z nemovitosti za byt a byt 39 m²

Na příkladu údajů z webových stránek komplexu ve Fili za předpokladu, že byty jsou o 20 % levnější než apartmány

Cena za 1 m2

Byt

336 000 RUR

Byt

269 ​​000 RUB

Cena

Byt

336 000 RUR

Byt

269 ​​000 RUB

Cena

Byt

13 milionů R

Byt

10,5 milionu R

Daňový odpočet

Byt

Byt

Základ daně

Byt

19 m2 × 336 000 = 6,38 milionu R

Byt

39 m2 × 269 000 = 10,5 milionu R

Sazba daně z nemovitosti

Byt

Byt

Roční daň z nemovitosti

Byt

9576 RUB

Byt

52 500 RUB

Moskva má svůj vlastní redukční faktor pro byty, ale platí pouze pro ty komplexy, které jsou zahrnuty v oficiálním registru bytů a splňují další požadavky. V březnu 2018 byl tento registr rozšířen o 16 bytových komplexů. Pokud areál není v registru, nejsou pro něj žádné výhody.

Na byty se nevztahují ani další zvýhodnění daně z nemovitosti v krajích například pro důchodce, invalidy a velké rodiny.

Pokud se rozhodujete mezi bytem a bytem, ​​zjistěte si sazbu u konkrétního objektu a daň si spočítejte sami s pomocí odborníka. Nevěřte ani výpočtům na stránkách vývojářů. Pak se může ukázat, že daň je ve skutečnosti vyšší, sazba není 0,5 %, ale 2 %. Katastrální hodnota navíc roste a areál nikdo do rejstříku nezařadí.

Generální oprava

Byt. Majitelé bytových prostor v bytových domech povinně přispívají do fondu generálních oprav. Za tyto peníze pak provedou zásadní opravu společného majetku. Řekli jsme: Minimální příspěvek na generální opravu v Moskvě od 1. července 2017 je 17 rublů za metr čtvereční.

Byt. Majitelé komerčních nemovitostí v nebytových domech nejsou ze zákona povinni odvádět každý měsíc příspěvky do fondu oprav hlavního města. Ale až přijde čas na opravu společného majetku, nebude možné počítat ani s nashromážděnými příspěvky a financováním. Ale zpravidla se byty kupují v novostavbách, které budou vyžadovat velké opravy po dlouhou dobu.

Porovnání plateb za generální opravu bytu a bytu 39 m²

Minimální splátka za m²

Byt

17 R

Byt

0 R

Povinná platba měsíčně

Byt

663 RUB

Byt

0 R

Příspěvky na generální opravy ročně

Byt

7960 RUB

Byt

0 R

Sociální infrastruktura a technické požadavky

Byt. Stát musí kontrolovat parametry rezidenční zástavby. Jsou zde požadavky na počet škol, školek, poliklinik, komunikací a dalších infrastrukturních zařízení. Developer je musí postavit na vlastní náklady nebo s podporou státu.

Bohužel ve skutečnosti mnoho developerů tyto parametry nedodržuje: tají se s úředníky, dostávají schválené projekty bez škol a klinik nebo donekonečna zdržují dodávky infrastrukturních zařízení. Majitelé bytů ale mají alespoň nějaké záruky a práva. Jsou chráněny nejen pravidly městského plánování, ale také federálními zákony.

V obytné oblasti nelze stavět hlučná výrobní zařízení a nebezpečná zařízení. A pokud se objeví i miniprodukce, měla by kolem ní být sanitární zóna. Vstup do prodejny v obytném domě by měl být samostatný, nikoli přes vchod. Hladina hluku v bytech musí odpovídat GOST, pro byty jsou stanoveny hygienické normy. Pokud dojde k odchylce, můžete požadovat propadnutí nebo donutit vývojáře k nápravě nedostatků.

Byt. Pro komerční oblasti žádné takové kodexy územního plánování neexistují. Může se ukázat, že v oblasti, kde se bytový komplex nachází, není vůbec žádná škola ani poliklinika. Město není povinno je stavět.

Při plánování zástavby se nezohledňuje počet obyvatel v bytě. Například 200 dětí může bydlet v bytě, ale nevznikne pro ně samostatná školka a neplánují se místa v nejbližší škole.

Pro byty neexistují žádné přísné požadavky na hygienické normy, vlastnosti materiálů, dispozice a zvukovou izolaci. Kvalita výstavby se nehlídá stejně jako u bydlení – to už má na svědomí developer.

Převod bytu do rezidenční čtvrti

Nebytové prostory lze teoreticky považovat za bytové. K tomu se musí celý objekt úředně změnit na bytový dům. Samostatný byt nelze uznat za byt. A přestože takový mechanismus na papíře existuje, je pro jednotlivého vlastníka bytu nemožné jej zavést v praxi.

Jaké jsou výhody při koupi bytu

Místo.Často v nějakém pohodlném a zajímavé místo nemůžete postavit bytový dům, ale můžete postavit bytový dům. K tomu dochází, když je v územním plánu místo pro obchodní centrum nebo hotel, ale není zde dostatek prostoru pro mikročtvrť s parkovišti, školami, poliklinikami a sanitárními zónami. Nebo místo není vhodné pro rezidenční zástavbu z důvodu blízkosti průmyslových objektů. Byty mohou být jedinou šancí, jak koupit nemovitost pro bydlení na správném místě, například v blízkosti práce nebo v centru města.