Potreba za zakupom nestambenih prostora proizlazi uglavnom iz individualnih poduzetnika i drugih pravnih osoba kojima su ti objekti nekretnina potrebni za obavljanje djelatnosti. Ako iznajmljujete privatizirano nestambenih prostorija ne uzrokuje značajne poteškoće, tada se iznajmljivanje nekretnina od državnih ili općinskih vlasti grada razlikuje u nizu nijansi o kojima morate znati unaprijed.
Prema zakonima o zaštiti tržišnog natjecanja koji su trenutno na snazi u god Ruska Federacija, općinske vlasti imaju pravo davanja državnih nekretnina u zakup na privremeno korištenje. Rusko zakonodavstvo također definira niz iznimnih slučajeva kada je moguće ne provoditi aukcije:
Bit cjenkanja
Iznajmljivanje općinskih nestambenih prostora podliježe strogom postupku registracije. Gradska uprava može staviti na dražbu čak i nekretninu koja je ovaj trenutak je u upotrebi. To se događa ako ugovor istekne ili je podložan prijevremenom raskidu.
Općinsko tijelo dužno je unaprijed obavijestiti o održavanju javnih natječaja na službenim državnim web stranicama. Ako osoba koja želi iznajmiti nestambenu nekretninu nije mogla pravodobno podnijeti prijavu za sudjelovanje na dražbi zbog povrijeđenog postupka obavijesti, ima pravo podnijeti tužbu sudu. Nakon razmatranja tužbenog zahtjeva, pregovaranje se može poništiti zajedno s poslovima koji su njime sklopljeni. Istodobno, zabranjeno je sklapanje ugovora o najmu prije deset dana od dana objave podataka o rezultatima dražbe. Kršenje ovog pravila također je temelj za podnošenje tužbe sudu.
Dragi čitatelji!
Naši članci govore o tipičnim načinima rješavanja pravnih problema, ali svaki slučaj je jedinstven. Ako želite znati kako riješiti svoj određeni problem - kontaktirajte obrazac za online konzultanta na desnoj strani →
Brzo je i besplatno! Ili nas nazovite na telefone (danonoćno):
Glavne obveze stranaka
Sva prava i obveze stranaka u zakupu općinskih nestambenih prostora naznačene su u ugovoru koji su zaključili. Glavne točke takvih obveza su sljedeće:
| Gradska uprava (najmodavac) | Stanar |
|---|---|
|
|
Plaćanje i ograničenja
Iznos plaćanja za zakup nestambenih prostora od države mora biti naveden u ugovoru o transakciji. Tu je također naznačen rok plaćanja ili drugi uvjeti, ako najmoprimac plaća šest mjeseci unaprijed. Gradska uprava ima pravo zahtijevati mjesečno dostavljanje kopija računa za plaćanje najkasnije u navedenom roku. Što se tiče naknade za komunalne usluge i komunikacijskih sustava sklapaju se dodatni ugovori s drugim organizacijama. Plaćanje se vrši na njihov bankovni račun. U slučaju neplaćanja u roku, općina ima pravo samostalno otpisati traženi iznos. Novac sa računa stanara.
U slučaju kašnjenja u plaćanju zakupa, ugovor može imati kaznu u iznosu dogovorenom između stranaka. Iznos kamata ne može se mijenjati češće od jednom godišnje. U slučaju zlonamjernog kršenja uvjeta plaćanja, stanar mora platiti novčanu kaznu, čiji iznos utvrđuje posebna državna komisija.
Razlozi prijevremenog raskida
Razlozi za prijevremeni raskid transakcije dogovaraju strane i naznačeni su posebnim klauzulama ugovora. Opći razlozi za prestanak zakupa nekretnine su:
Obnova zakupa
Potreba za produljenjem roka zakupa za nestambene prostore također se javlja prilično često, pa je vrijedno znati kako se to može učiniti. Najmoprimac ima pravo produžiti rok korištenja nekretnine bez ponovnog nadmetanja, ako je prethodno uredno ispunio sve obveze. Postoje dva obvezna pravila za obnovu ugovora:
- Naknada za najam mijenjat će se sukladno revalorizaciji nekretnina u regiji;
- Razdoblje na koje će se transakcija produžiti mora biti najmanje tri godine, osim ako najmoprimac ne podnese odgovarajući zahtjev za smanjenje tog roka.
Dakle, stranke mogu ponovno pregovarati i obnavljati ugovor o korištenju imovine onoliko puta koliko je potrebno. Nema zakonskih ograničenja. Općina ima pravo odbiti produljenje roka ako ima svoje stavove o prostoru ili ako je najmoprimac nepravedno ispunio uvjete ugovora i ima dugovanja prema komunalnim uslugama.
Obavijesti i sporovi
Ako je potrebno izvršiti bilo kakve promjene u uvjetima korištenja prostora koji se iznajmljuju od općinskih vlasti, to se mora prijaviti pisanim putem. U slučaju promjene bankovnih podataka i pravne adrese, o tome morate odmah obavijestiti. Prilikom slanja pismene obavijesti ne zaboravite na rokove i datume. Datum polaska bit će poštanska marka.
Transakcija mora biti registrirana kod državnih agencija. Također, najmoprimac će morati platiti naknadu. Ako se pojave sporna pitanja, kada strane ne mogu samostalno riješiti sukob i dogovoriti se, odluka se prenosi na sud. Promjene najam stupiti na snagu najkasnije deset dana nakon obavijesti.
Svaki pojedinačni poduzetnik malog (srednjeg) poslovanja ima priliku sklopiti ugovorni ugovor s općinskim tijelima Ruske Federacije o zakupu prostora. Zakup općinske imovine, državne imovine ima neke posebnosti. Prilikom sklapanja takvog najma vrijede brojna ograničenja.
Sklapanje sporazuma može se izvršiti u skladu sa Saveznim zakonom () na dva načina:
- na temelju rezultata dražbe za pravo sklapanja ugovora o zakupu imovine općinske imovine;
- bez organiziranja obrta.
Koje vrste imovine, čiji zakup nije dopušten od strane državne institucije ili je ograničen, specifičnosti postupka sklapanja ugovora o zakupu općinske imovine (državne imovine) pojašnjene su obavijesti FAS-a br.TSA / 16309/14 .
U ovom članku
Pravila, iznimke
Pravila za sastavljanje ugovora o zakupu državne imovine utvrđena su Saveznim zakonom br. 135 (članak br. 17/1). Prema ovoj odredbi, samostalne općinske organizacije, državne institucije imaju pravo davati u zakup nekretnine, koje su navedene kao operativno upravljanje, tek nakon rezultata dražbi za pravo sklapanja ugovora o zakupu ove vrste. Istodobno, Savezni zakon br. 135 (članak 17/1) predviđa iznimke koje se istodobno primjenjuju na AU.
Bez aukcije, općinske organizacije mogu iznajmiti nekretnine u sljedećim situacijama:
- ugovor je sklopljen na razdoblje kraće od 30 dana kalendara tijekom 6 krajnjih mjeseci kalendara;
- za potpisivanje ugovora o zakupu prijavljuju se druga općinska organizacija, državna ustanova, neprofitna struktura (također društveno orijentirana), zdravstvena ustanova, struktura koja se bavi djelatnošću obrazovanja;
- prenesenom nekretninom koja podliježe oporezivanju smatra se dio površine manje od 20 m 2, a osoba koja prenosi predmetnu nekretninu ima prava na 10 posto površine ove zgrade (prostora );
- ugovor se potpisuje s posebnim, koji je sam podnio prijavu za natjecateljsko sudjelovanje na dražbi (u ovom slučaju, ako ta osoba ispunjava utvrđene standarde), koji je jedini sudionik dražbe.
Obveza potpisivanja ugovora o zakupu pred autonomnom državnom organizacijom nastaje samo u posljednjem od navedenih slučajeva (ugovor s jednim sudionikom u organiziranoj dražbi, natječaju). U drugim situacijama, kada se zakup nekretnine daje bez dražbi, nositelj prava nije dužan potpisati ugovor, podnositelj zahtjeva nema pravo podnijeti zahtjeve za takve površine.
Organiziranje dražbe za zakup nekretnina dopušteno je u odnosu na povlaštene prijavitelje. Ako postoji više takvih subjekata za jedan nepokretni državni objekt, tada samostalna državna institucija ima pravo odbiti davanje nekretnine u najam po povlaštenim uvjetima i između njih organizira natječaje. To, prema mišljenju antimonopolske organizacije, ne predstavlja povredu interesa podnositelja zahtjeva u ovoj kategoriji.
Ali oprez pri odlučivanju o organiziranju dražbi za zakup vrijednosti imovine AU, koja im je dodijeljena kao operativno upravljanje, mora se pokazati kao vlasnici ove nekretnine. Pristankom na iznajmljivanje stambenog prostora, određenog područja organizacije, osnivač se mora rukovoditi zahtjevima Saveznog zakona br. 135/2.
Potpisivanje ugovora o zakupu državne imovine bez organiziranja aukcija
Zakon predviđa nekoliko iznimaka, kada autonomna državna institucija ima pravo davanja u zakup prostora bez dražbi.
Najmoprimac - obrazovna, medicinska ustanova
Na koje se obrazovne, medicinske organizacije (proračunske ustanove) konkretno misli, navedeno je u obrazloženjima FAS-a (poglavlje 5-6). U ovoj situaciji potrebno je voditi se odredbama zakonodavstva djelatnosti industrije.
Prema Federalnom zakonu (čl. 2/11), zdravstvene ustanove uključuju pravne osobe, bez obzira na organizacijski i pravni oblik koji se koriste, čije je poslovanje prvenstveno povezano s područjem medicine, pod uvjetom da za to postoji odgovarajuća dozvola. Također, liječničke organizacije su samostalni poduzetnici (IE) čije su djelatnosti vezane uz medicinu.
Ugovor o kratkoročnom zakupu nekretnine koja nije potpisana kao rezultat dražbe ne može se produžiti na novo razdoblje bez organiziranja dražbe. U ovom slučaju primjenjuje se utvrđeno pravilo koje ograničava rok važenja ovog ugovora za najam prostora.
Obrazovne (proračunske) ustanove su strukture čija je glavna djelatnost vezana uz područje obrazovanja, kao i ustanove koje su izravno uključene u izobrazbu. Takve organizacije, prema Saveznom zakonu br. 273 (), dodatno uključuju individualne poduzetnike koji se bave obrazovnim aktivnostima.
Rezultat: pravne osobe, individualni poduzetnici, čija je osnovna djelatnost vezana uz područje obrazovanja ili medicine, ali s odgovarajućim licencama, imaju mogućnost zakupa površine nepokretnog objekta samostalne općinske organizacije (državne ustanove) bez sudjelovanje na aukcijama.
Kratkoročni najam
Prema saveznom zakonu br. 135 (članak 17.1 / 11/1), općinske organizacije i državne institucije mogu davati u zakup nekretnine na kraći period bez organiziranja natječaja ili aukcija. Istovremeno, zabranjeno je pružanje takve usluge jednoj osobi dulje od 30 dana kalendara, tijekom 6 mjeseci, uzastopno bez organiziranja natječaja ili natječaja.
No, prema Ruskom državnom zakoniku (članak br. 610/3), ugovor o zakupu općinske imovine (državne imovine), potpisan na razdoblje koje prelazi maksimalno moguće razdoblje određeno trenutnim zakonodavstvom, smatra se dovršenim za rok.
To znači da se ugovori o zakupu vrijednosti imovine dodijeljene općini (ruskoj državi) i potpisani na kratkoročno razdoblje bez održavanja aukcije ne obnavljaju (Savezni zakon br. 135 (članak 17.1/9), građanski Šifra ()). Sličan stav je i u Obrazloženjima Federalne antimonopolske službe (poglavlje 10).
Najam dijela površine prostora
Već je napomenuto da je moguće zakupiti dio površine zgrade (stana) bez prethodne dražbe, ali uz sljedeće uvjete:
- zakupljena površina ne smije biti veća od 20 m 2 i 10 posto površine nekretnine kojoj pripada.
- pri utvrđivanju takvog udjela nije potrebno uzeti u obzir površinu nekretnine, pravo korištenja, čiji je posjed prenesen prije stupanja na snagu Saveznog zakona br. 135 (članak br. 17.1.). ), na temelju drugih izuzetaka utvrđenih Saveznim zakonom br. 135 (članak 17.1), na temelju rezultata nadmetanja.
Zakupnik - izvođač ustanove
Potrebno je posebno istaknuti takvu iznimku od pravila zakupa općinskih nekretnina (državne imovine), koja se ne odnosi na AU (barem na autonomne državne institucije koje provode kupnju, oslanjajući se na Savezni zakon br. 223). U ovom slučaju mislimo na potpisivanje, bez nadmetanja, ugovora o zakupu s osobom koja je sklopila ugovor s općinskom (državnom) organizacijom na temelju rezultata aukcije (na konkurentskoj osnovi) organizirane u skladu sa saveznim zakonom. broj 44. Istodobno, dodijeljena prava su osigurana dokumentiranim natječajem (natječajem) kako bi se ispunile obveze iz ovog ugovora (Savezni zakon br. 135, članak br. 17.1/10/1).
Prema Pojašnjenjima FAS-a (poglavlje 9), građanski ugovori sklopljeni u okviru Saveznog zakona br. 223 ne smatraju se općinskim (državnim) ugovorima. S tim u vezi, odredbe Federalnog zakona br. 135 (članak br. 17.1 / 1/10) ne primjenjuju se na takve slučajeve. Odnosno, kada je autonomna državna institucija, pozivajući se na odredbe Federalnog zakona br. 223, pretrpjela troškove za kupnju određenih radova ili usluga za čije izvođenje ili pružanje je potrebna prisutnost izvođača u prostorijama organizacije ( na primjer, kazalište je kupilo usluge popravka, šivanje scenskih kostima), zakup odgovarajućih površina moguć je isključivo na organiziranim aukcijama.
Važno! U takvim situacijama, kao što je gore opisano, kupnja usluga, aukcija za pravo sklapanja ugovora o najmu dva su neovisna procesa.
Produljenje ugovora
Važeći ugovori o najmu za općinsko vlasništvo(državna imovina), vrijednosti imovine prenesene državnoj agenciji na operativno upravljanje u skladu sa Saveznim zakonom br. 135 (članak br. 17.1 / 9-11) podliježu obnovi. U slučaju da je pojedinac uredno ispunio vlastite obveze iz ovog ugovora, sklapa se ugovor na novo razdoblje bez organiziranja aukcije (osim ako ugovornim ugovorom nije drugačije određeno i rok važenja takvog ugovora nije ograničen odredbama važećeg ruskog zakonodavstva).
U ovoj situaciji moraju biti ispunjena dva preduvjeta:
- minimalni rok za obnovu ugovora o najmu mora biti od 3 godine (moguć je i kraći rok, ali samo kada najmoprimac napiše odgovarajući zahtjev);
- Visina naknade, na temelju koje se bilježi prihod od najma prostora, utvrđuje se na temelju rezultata procjene nekretnine prema tržišnim cijenama.
Ako su ispunjeni svi uvjeti, najmodavac, kojeg zastupa samostalna državna institucija, prema Saveznom zakonu br. 135 (članak 17.1/10), nema pravo odbiti produljenje ugovornog ugovora najmoprimcu.
Odbijanje je moguće ako pojedinac ima dugove u trenutku sklapanja ugovora o najmu ili ako postoji odluka da se predmetnom nekretninom raspolaže na drugačiji način.
Na temelju toga, antimonopolska organizacija je donijela sljedeće zaključke:
- T Budući da postoji mogućnost da najmoprimac ne omogući obnovu ugovora o zakupu temeljem nove odluke o postupku raspolaganja nekretninom, najmodavac treba pribaviti suglasnost vlasnika predmetne nekretnine za obnovu. ugovor o zakupu.
- Knjiženje obnove ugovora o zakupu u skladu sa Federalnim zakonom br. 135 (članak br. 17.1/9) može se izvršiti neograničen broj puta po sličnim osnovama. Pritom je važno poštivati zahtjeve za svako novo produljenje dokumenta.
Podnajam
Prema Saveznom zakonu br. 135 (članak br. 17.1 / 1/16), moguće je dati u zakup općinske imovine (državne imovine) bez aukcije u sljedećim slučajevima:
- pravo na potpisivanje ugovora o zakupu dano je najmoprimcu na temelju općinskog (državnog) ugovora;
- državna agencija sklopila je ugovor o zakupu nakon rezultata dražbe, na temelju neuspjele dražbe.
U skladu s ovim zahtjevima, nekretnine bilo kojeg područja mogu se dati u podzakup (Savezni zakon br. 135 u ovom planu ne predviđa nikakva ograničenja). U suprotnoj situaciji, odgovarajuće površine se daju u podzakup na općoj osnovi, utvrđenoj Saveznim zakonom br. 135 (članak br. 17.1) uz organizaciju aukcije, bez nje, ali uz druge iznimke.
Artem Temirov, suosnivač zadruge "Crno"
- Sada postojimo u formatu kutka za kavu u knjižari Tsiolkovsky, a svi se moramo iseliti do 1. prosinca jer se zgrada zatvara zbog rekonstrukcije. Odlučili smo potražiti sobu za punopravni kafić s sjedišta... Dakle, nakon tri tjedna potrage, shvatili smo da se na tržištu veliki broj prostora daje u podzakup od grada. Odnosno, sami prostori pripadaju gradu, netko ih iznajmljuje za lipu, a onda ih daje u podzakup po tržišnoj cijeni.
I bez zaustavljanja traženja uobičajenim kanalima (CIAN, agencije za nekretnine), odlučili smo saznati kako iznajmiti sobu u gradu. Postalo je jasno da su aukcije uobičajena praksa. Aukcije se održavaju mjesečno, u njima možete sudjelovati. Ali shvatili smo da nemamo puno šansi za pobjedu na ovim aukcijama, jer smo premlad projekt (imamo samo šest mjeseci), plus nemamo puno novca da se natječemo za pravo najma dobre prostorije s tvrtkama koje su već duže vrijeme na tržištu.
No, doznali smo i da je moguće iznajmiti prostore od grada bez sudjelovanja na dražbi. Međutim, nismo pronašli odgovor na pitanje kako to učiniti. Upravo smo shvatili da je to moguće samo za poduzetnike čija je djelatnost uvrštena na listu prioritetnih djelatnosti, i mi se uklapamo u te kriterije, budući da je jedna od prioritetnih djelatnosti poduzetništvo mladih.
Nazvali smo Odjel za imovinu da se raspitamo o tome. Nekoliko puta smo bili premješteni s jednog službenika na drugog, a na kraju smo podnijeli službeni pisani zahtjev odjelu. Dobili smo list gdje je naveden broj žalbe, a također je naznačeno da će odgovor biti dat u roku od 30 dana.
Budući da nemamo baš povjerenja u službenike i čitav birokratski stroj, bojali smo se da bi to moglo potrajati zauvijek ili da će doći odgovor, a ne cjelovit odgovor, te smo stoga odlučili cijelu stvar potkrijepiti barem nekim vrsta medijskog izvještavanja. napisao objaviti na društvenim mrežama.
Na Facebooku je bilo puno dijeljenja, a odjel imovine je ispod naše objave ostavio komentar da ćemo dobiti odgovor “najkasnije u roku; i sasvim je sigurno da broj ponovnih objava vašeg dopisa ne utječe na kvalitetu rada odjela i na regulirano vrijeme odgovora."
Također, nadležni su zamolili da ih obavijestimo o rezultatu. Tako sada jednom tjedno zovemo odjel imovine i pitamo o sudbini naše žalbe. Čim dođe odgovor, svakako ćemo ga objaviti na društvenim mrežama.
Konstantin Pozdnyakov,Zamjenik generalnog direktora Državne proračunske institucije "Mali biznis Moskve"
- Predstavnici malih i srednjih poduzeća u Moskvi imaju pravo na povlaštenu kupnju prostora površine do 1 tisuću četvornih metara. m. Ovu priliku mogu iskoristiti ako su iznajmili mjesto na najmanje dvije godine i ako na dan podnošenja prijave nema zaostalih plaćanja zakupnine i penala. Ujedno je moguće i obročno plaćanje na tri godine.
Za sve male poduzetnike koji iznajmljuju prostore u blizini grada površine do 300 četvornih metara. m (a ugovor o zakupu sklopljen je bez nadmetanja), za 2014. postavljena je minimalna stopa od 3500 rubalja. za 1 sq. m godišnje.
Ako ste mala tvrtka, iznajmljujete prostore preko 300 četvornih metara. m i obavljaju djelatnosti iz područja zdravstva, obrazovanja, trgovine u društvenim trgovinama, društvenog ugostiteljstva, usluga potrošača, tjelesne i zdravstvene kulture, sporta, kulture, proizvodnje i rukotvorina, možete dobiti potporu. Da biste to učinili, potrebno je do 1. prosinca 2013. godine poslati zahtjev komisiji o primjeni minimalne cijene najma za 2014. godinu.
To se također odnosi na mala poduzeća koja zapošljavaju osobe s invaliditetom. Uvjet je da prosječan broj osoba s invaliditetom mora biti najmanje 50%, a njihov udio u fondu plaća mora biti najmanje 25%. U tom slučaju podnositelj zahtjeva, na propisani način, mora biti upisan u registar malog gospodarstva, mora koristiti objekt prema namjeni i ne smije imati dugovanja.
Ako imate bilo kakvih poteškoća, možete se posavjetovati sa stručnjacima Državne proračunske ustanove "Mali biznis Moskve", kontakti su na web stranici www.mbm.ru
Prostorije i zgrade u vlasništvu grada Moskve daju se u zakup na temelju rezultata aukcije. Poduzetniku je potrebno:
1. Odaberite prostor s popisa objekata stavljenih na dražbu na službenoj web stranici gradskog odjela za imovinu - www.dgi.mos.ru (vlasnik objekata) ili na web stranici natječajnog odbora - tender.mos .ru (organizator aukcije).
2. Pravodobno podnijeti prijavu za sudjelovanje na aukciji (natječajni odbor).
3. Uplatite polog (iznos je naveden u aukcijskoj dokumentaciji).
4. Sudjelujte u aukciji.
5. Poduzetnici mogu pregledati bilo koji prostor/zgradu stavljen na dražbu. Da biste to učinili, morate podnijeti zahtjev za uvid u objekt natječajnoj komisiji.
