Dom » Natura

Jaka jest różnica między mieszkaniami a mieszkaniami. Mieszkanie lub mieszkanie: Co kupić? Dlaczego mieszkania są tańsze niż mieszkania

Dziś apartamenty można znaleźć nie tylko w segmencie luksusowym – na rynku pojawia się coraz więcej ofert. Mieszkania są bardzo poszukiwane i dostępne dla szerokiego grona nabywców. Jednak nabycie takich nieruchomości jest obarczone wieloma osobliwościami.

Pierwsze pytanie, które nasuwa się laikowi, to czym jest mieszkanie? Wielu nie wie, że szereg ważnych szczegółów odróżnia je od mieszkań. A jeśli wcześniej uważano za mieszkania duże apartamenty typu studio, teraz ten rodzaj mieszkań nabiera bardziej precyzyjnych cech prawnych, a mieszkania można znaleźć w 30 mkw. Każdy. metrów. W rzeczywistości jest to ten sam hotel, w którym można kupić pokój z kuchnią, a cena obejmuje infrastrukturę hotelową. Mogą już być miejsca do rekreacji, sale fitness, restauracje i SPA, a także pomieszczenia biurowe i sale konferencyjne – zauważają specjaliści firmy Azbuka Zhilya. Mieszkania to lokale niemieszkalne, teoretycznie są to nieruchomości komercyjne. Dlatego wiele kompleksów apartamentowych to przebudowane biurowce. W Moskwie, na obszarach, gdzie zabudowa mieszkaniowa jest zabroniona, całkiem legalne jest budowanie mieszkań i sprzedawanie ich jako lokale mieszkalne. Nie uda się zarejestrować w takim miejscu, ale można dokonać tymczasowej rejestracji, ai tak nie wszędzie i nie zawsze. Oznacza to, że główną różnicą między mieszkaniami a mieszkaniami w Rosji jest ich inny status prawny.

Daria TretiakowaKierownik Działu Konsultingu i Analiz, Azbuka Zhilya„Dla rodziny z dziećmi na przykład brak możliwości zarejestrowania się w mieszkaniu jest istotną niedogodnością na całe życie. W związku z tym pojawią się trudności w korzystaniu z poradni powiatowych, przedszkoli i szkół. Uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania jest dość trudne. A programy wspierające zakup mieszkań nie dotyczą mieszkań. W przeciwieństwie do mieszkania, mieszkanie może zostać odebrane przez pożyczkodawcę od właściciela, nawet jeśli jest to jego jedyny dom.”

Jednak właściciele mieszkań nie są zainteresowani pozwoleniem na pobyt, zauważają analitycy Hospitality Income. Z reguły takie przedmioty kupowane są jako drugi lub trzeci dom dla osób zamożnych. Zazwyczaj drogie mieszkania kupują pracownicy zagranicznych firm, top managerowie, biznesmeni – dla nich ważna jest lokalizacja i obsługa hotelowa – mówi Daria Tretyakova, szefowa działu doradztwa i analiz w Azbuka Zhilya. Dodatkowo status lokalu niemieszkalnego umożliwia rejestrację właścicieli mieszkań osoby prawne, co może być wygodne dla firmy.

Elena Łysenkowa Dyrektor Generalny ds. Dochodów Hotelarskich„Ten format nieruchomości mieszkaniowych, przebrany za format hotelowy, który przybył do nas z Zachodu, jest realizowany w wielu Rosyjskie miasta i ogólnie stało się to znajome. A fakt, że rejestracja w nich jest niemożliwa, nikomu nie przeszkadza. Jeśli mówimy ogólnie o rozwoju rynku mieszkaniowego, to w tej chwili kierunek nieruchomości mieszkaniowych rozwija się w dwóch formatach. W formacie aparthotelu, kiedy hotel został pierwotnie stworzony z myślą o wynajmie pokoi do tymczasowego zakwaterowania gości, ale pokoje te mają bardziej przestronne cechy w porównaniu do klasycznych pokoi hotelowych. Oraz apartamenty usługowe, stanowiące kompleks mieszkań, które są najpierw sprzedawane na rynku użytkownikom końcowym, którzy z kolei mogą przekazać te apartamenty zarządowi profesjonalnej scentralizowanej firmy zarządzającej, która będzie wynajmować i obsługiwać apartamenty.

Wady to koszty operacyjne i zwiększony podatek. Dziś jest to pięć razy więcej za mieszkanie niż za mieszkanie, a miesięczne opłaty za usługi mogą wahać się od 15 000 do 40 000 miesięcznie lub więcej. Ale mieszkania są znacznie tańsze - 15-20% niższe niż mieszkania na tym samym poziomie. Wynika to w dużej mierze z braku infrastruktury – deweloper nie ma obowiązku budowy przychodni, przedszkoli i szkół, jak ma to miejsce w przypadku mieszkań. Na przykład w centrum Moskwy panuje napięcie – szkoły i przedszkola są przepełnione, a liczba kompleksów mieszkalnych rośnie. Ponadto w takich obiektach może brakować miejsc parkingowych, co również zwiększa obciążenie infrastruktury miejskiej.

Pomimo niewielkich wad mieszkania posiadają szereg istotnych zalet. I tutaj, jak mówią, jest to kwestia gustu i priorytetów: wybór trzeba zacząć od celu, w jakim kupowana jest obudowa. Zdaniem ekspertów Hospitality Income Consulting w ciągu najbliższych trzech lat popyt na mieszkania będzie tylko rósł.

Termin „mieszkania” jest aktywnie używany w Rosji w ciągu ostatnich dziesięciu lat. I jeśli wcześniej pojęcie to było niewyraźne i niejasne, to dziś oznacza absolutnie specyficzny rodzaj nieruchomości. „Apartamenty” to:

  • Luksusowe pokoje hotelowe;
  • Przestronne apartamenty zlokalizowane w prestiżowych osiedlach;
  • Apartamenty z panoramicznymi oknami.

Pomimo tego, że rosyjskie ustawodawstwo od dawna jasno definiuje pojęcie „mieszkań”, ich status prawny jest nadal kwestionowany przez niektórych ekspertów.

„Zastanówmy się, jakie są plusy i minusy nowego formatu nieruchomości, a także spróbujmy podać dokładną definicję jej stanu prawnego”

Z prawnego punktu widzenia termin „mieszkanie” jest dość słabo odczytywany przez obowiązujące prawodawstwo. Do kwietnia 2011 r. obowiązywało (obecnie nieważne) zarządzenie Federalnej Agencji Turystyki nr 86 z dnia 21 lipca 2005 r., zgodnie z którym mieszkanie oznaczało numer o powierzchni co najmniej 40! metrów kwadratowych, składający się z dwóch lub więcej pokoi dziennych i wyposażony w pełne wyposażenie łazienkowe i kuchenne.

W styczniu 2011 r. wydano zarządzenie Ministerstwa Sportu i Turystyki Federacji Rosyjskiej nr 35 (weszło w życie 15 kwietnia 2011 r.), zgodnie z którym mieszkania nie można uznać za odrębny rodzaj nieruchomości. To słowo oznacza jedną z najwyższych kategorii pokoi znajdujących się w obiektach noclegowych. Do tych ostatnich należą hotele, zajazdy, domy wczasowe, pensjonaty, motele, sanatoria i inne obiekty. Innymi słowy, apartament to komfortowy pokój w dowolnym obiekcie noclegowym, wyposażony w meble i sprzęt odpowiedniej klasy i przeznaczony na pobyt czasowy.

Tak wygląda sytuacja z prawnego punktu widzenia. Ale według ekspertów w praktyce istnieją dziś cztery główne typy mieszkań:

  • Mieszkania usługowe;
  • Hotele apartamentowe;
  • Hotele apartamentowe.

Wynajmowane są lokale znajdujące się w trzech pierwszych kategoriach nieruchomości (zarówno długoterminowych, jak i krótkoterminowych). Bez względu na okres, na jaki pokoje są wynajmowane, wszyscy mieszkańcy mają zapewnioną obsługę hotelową. Ale jest też ten rodzaj hoteli, w których nieruchomość można kupić jako nieruchomość. To są condohotele. Z reguły część pokoi w nich jest wynajmowana, a część wystawiona na sprzedaż.

Głównym powodem ich pojawienia się w Rosji (w szczególności w Moskwie) był brak terenów pod budownictwo mieszkaniowe, a także niski popyt na lokale biurowe, które nie wyszły z kryzysu. Kilka czynników, w tym dekret moskiewskiego rządu nr 714-PP, wprowadzający zakaz budowy na miejscu, skłoniło deweloperów stolicy do szukania obejść dla ratowania swoich inwestycji.

Przejście na nowy format nieruchomości (apartamenty) stało się najlepszą opcją dla deweloperów w stolicy. Dziś wielu deweloperów zamienia biurowce w małe bloki, które są wyposażone we wszystko, co niezbędne do wygodnego życia, po czym takie bloki wynajmują lub sprzedają. Deweloperowi udaje się więc w ramach jednego projektu połączyć powierzchnie biurowe, mieszkalne i handlowo-rozrywkowe. Warto jednak wziąć pod uwagę, że mieszkania można nazwać lokalami mieszkalnymi tylko warunkowo.

Jaka jest różnica między apartamentami a apartamentami klasycznymi?

Główną różnicą pomiędzy apartamentami a apartamentami klasycznymi jest ich status prawny. Zgodnie z art. 16 RF LC następujące obiekty należą do lokali mieszkalnych:

  • Budynek mieszkalny (część budynku mieszkalnego);
  • Mieszkanie (część mieszkania);
  • Pokój.

Niezbędną cechą każdego rodzaju mieszkania jest jego cel funkcjonalny. Według prawo rosyjskie mieszkalny to odosobniony obszar odpowiedni dla stałe miejsce zamieszkania obywateli i spełnia ustalone normy sanitarne i techniczne, a także inne wymagania prawne.

Hotele (apartamenty), domy wczasowe, sanatoria, pensjonaty, hotele i inne obiekty noclegowe mają inne przeznaczenie funkcjonalne. Służą one do czasowego pobytu obywateli, w przeciwieństwie do ich miejsc stałego zamieszkania.

Tym samym z prawnego punktu widzenia mieszkania są lokalami niemieszkalnymi, nawet pomimo tego, że w trakcie budowy obiektu deweloper może spełnić wszelkie niezbędne normy techniczne i sanitarne.

Minusy mieszkań

Należy zauważyć, że obecność takich negatywnych czynników jak stan lokalu niemieszkalnego oraz brak możliwości rejestracji nie zniechęca potencjalnych nabywców mieszkań. Wynika to z faktu, że ich kontyngent jest dość specyficzny – top managerowie dużych firm, pracownicy firm zagranicznych, biznesmeni, bardzo spędzanie czasu na wyjazdach służbowych.

Dla takich osób najważniejsza jest lokalizacja obiektu i dostępność usługi hotelowej, a nie problem z rejestracją. Ponadto klienci, którzy posiadają już własne mieszkania, czasem nawet więcej niż jedno, często wykazują zainteresowanie zakupem mieszkań.

Zalety mieszkań

Oczywiście poza minusami mieszkania mają swoje plusy. Do głównych zalet takiej nieruchomości należy jej korzystna lokalizacja (właściciele mieszkań mogą mieszkać w bezpośrednim sąsiedztwie miejsca pracy, czasem nawet w tym samym budynku). Mieszkańcy apartamentów mają możliwość korzystania z usług hotelowych oraz usług lokali handlowo-rozrywkowych wchodzących w skład kompleksu.

Do niewątpliwych zalet mieszkań należy dowolność w projektowaniu takich lokali. Ponadto kategoria lokali niemieszkalnych umożliwia rejestrację w niej osób prawnych. Jest to bardzo wygodne dla niektórych firm, ponieważ pozwala na zorganizowanie w apartamentach reprezentacyjnej „recepcji” z salami konferencyjnymi.

Ostatnia aktualizacja: 10.10.2017

Pytanie:

Mam zamiar kupić mieszkanie w Moskwie. Oprócz zwykłych mieszkań oferują również inny rodzaj mieszkania - mieszkania. Jaka jest różnica między mieszkaniem a mieszkaniem? Co jest lepsze i bardziej opłacalne do życia?

Odpowiedź:

W skrócie i ogólnie lepiej kupić zwykłe mieszkanie na stałe miejsce zamieszkania przeciętnej rodziny. Bardziej opłaca się kupować mieszkania jako obiekt inwestycyjny - zainwestować wolne środki i uzyskać niewielki stabilny dochód.

Ale to jest uogólnione. W rzeczywistości sprawy są nieco bardziej skomplikowane. Dla tych, którzy chcą sięgnąć głębiej - rozważ sprawę bardziej szczegółowo.

Co lepiej wybrać do zakupu - mieszkanie lub mieszkanie- zależy od celów i możliwości Kupującego. Kluczowe różnice między tymi dwoma formatami obudowy tkwią w ich Cena oraz status prawny ... Cena mieszkania z reguły jest zauważalnie niższa niż mieszkania o podobnej wielkości w tej samej okolicy ( jeśli nie mówimy o apartamentach elitarnych w ramach kompleksów biurowych i hotelowych). A stan prawny mieszkań w ogóle nie klasyfikuje ich jako lokale mieszkalne. Prawnie mieszkania są nieruchomościami komercyjnymi... I to właśnie ten status bardzo się zmienia pod względem zakupów, w porównaniu z tradycyjnym nieruchomości mieszkalne (więcej na ten temat poniżej).

Najpierw musisz wyjaśnić, jaka jest różnica między mieszkaniem a mieszkaniem. w sensie prawnym i czym się różnią technicznie .

Czym są mieszkania? Czym różnią się od zwykłego mieszkania?

Na zewnątrz oba są zabudową miejską. Czyli lokale fizycznie przeznaczone do zamieszkania w nich przez ludzi. Fizycznie, ale nie legalnie! Wizualnie może być trudno odróżnić zwykły budynek mieszkalny z mieszkaniami od budynku mieszkalnego. Na tym kończą się ich podobieństwa i różnice.

Apartamenty jako rodzaj zakwaterowania są typowe tylko dla główne miasta, w którym trwa już aktywna budowa. W takich miastach z reguły rozwój terytoriów jest dość gęsty ( szczególnie bliżej centrum) i nie zawsze można tam budować nowe osiedla. Niedobór gruntów i ograniczenia urbanistyczne nie dopuszczać do budowy budynków mieszkalnych w tych miejscach. I oczyścić pod zabudowę mieszkaniową np. dawną miejską strefę przemysłową ( rozbiórka budynków kapitałowych, przekazywanie komunikacji, zmiana statusu działka ) to jest za drogie.

Po zarejestrowaniu własności właściciel mieszkania może w przyszłości dokonywać z nim tych samych transakcji, co w przypadku zwykłego mieszkania ( dawać, zostawiać, sprzedawać). Chociaż będzie w nim napisane - „lokale niemieszkalne” .

Kto kupuje mieszkanie?

Na przykład w Moskwie mieszkania kupują zwykle ci, którzy mają już mieszkanie z zezwoleniem na pobyt stały. Następnie są używane jako drugi dom (za „fizyczną obecność”) - wygodniejszy w lokalizacji, wygodniejszy w układzie i prestiżowy w statusie ( jeśli jest to kosztowny kompleks).

Właścicielami apartamentów są zarówno sami Moskali, jak i przyjezdni biznesmeni ( w tym obcokrajowcy), dla których ten format jest również bardzo wygodny. Nazywa się to również "Mieszkanie na marynarkę" , podkreślając w ten sposób jego cel biznesowy. Takie apartamenty biznesowe nie są odpowiednie dla całej rodziny ( zwłaszcza jeśli rodzina jest duża i ma dzieci), ale świetnie nadaje się do odosobnionego życia i na różne spotkania ( biznes a nie tak...).

Mieszkania są kupowane i kreatywni ludzie , przyzwyczajony do nieszablonowego myślenia i życia w nietypowy sposób. Mogą korzystać z tych przestrzeni jednocześnie jako pracownia, miejsce spotkań i przyjęć, warsztat, strefa rekreacyjna, magazyn na swoją pracę, osobiste reprezentacyjne biuro, sypialnia, garderoba i wiele więcej myśleć o. Na szczęście status „niemieszkalny” pozwala robić tam, co chcesz.

No i oczywiście mieszkania zabierają ci, którzy zdecydowali się zainwestować darmowe pieniądze w nieruchomości. Są one następnie wynajmowane po cenach porównywalnych z ceną wynajmu mieszkań tej samej klasy. A ponieważ cena zakupu była znacznie niższa, to korzyści komercyjne od inwestowania w mieszkania - wyższy niż w zwykłych mieszkaniach.

Zasady przygotowania transakcji kupna-sprzedaży mieszkania znajdziesz w interaktywna mapa Otwiera się w wyskakującym okienku. "> INSTRUKCJE KROK PO KROKU (otworzy się w wyskakującym okienku).

Nie tak dawno na krajowym rynku nieruchomości pojawił się nowy segment mieszkaniowy zwany mieszkaniami. Ten koncept przyszedł do nas z Europy, gdzie mieszkania nazywane są lokalami według typu pokoje hotelowe o powierzchni co najmniej 40 mkw. m. Mieszkanie składa się z 1-2 pokoi, łazienki i kuchni.

Apartamenty - co to jest?

Ponieważ mieszkania istnieją na rosyjskim rynku nieruchomości dopiero od kilku lat, nie wszyscy rozumieją, czym one są.

Można więc wyróżnić następujące cechy mieszkania:

  • Salon ponad 40 m2 m z aneksem kuchennym i łazienką;
  • Na etapie oddania nieruchomości do użytku mieszkania są już wyposażone w minimum mebli, a czasem w sprzęt AGD;
  • Obywatele mieszkający w mieszkaniu mogą otrzymać dodatkowe usługi, na przykład:
  1. Sprzątanie pokoju;
  2. Zamawianie i dostawa jedzenia bezpośrednio do mieszkania;
  3. Udostępnianie parkingów i usługi ochrony;
  4. Zamawianie taksówki.

Mieszkania nie przynależą do pomieszczeń mieszkalnych. Pierwsze bloki mieszkalne powstały w stolicy Rosji około 10 lat temu. Apartamenty można podzielić na kilka klas:

  • opcja ekonomiczna;
  • klasa komfortu;
  • poziom biznesowy;
  • elitarne przedmioty.

V kraje zachodnie apartamenty rozumiane są jako mieszkania typu hotelowego z obsługą.

Zarządzenie Ministerstwa Kultury nr 1488 z dnia 03 grudnia 2012 interpretuje mieszkania w następujący sposób - są to dwa lub więcej pokoi dziennych o łącznej powierzchni co najmniej 40 mkw. m, przystosowane do pobytu czasowego i zlokalizowane w hotelu, sanatorium i podobnych instytucjach.

Tak więc formalnie mieszkania nie są przeznaczone na pobyt stały i mają szereg istotnych różnic w stosunku do zwykłych pomieszczeń mieszkalnych. Zostanie to omówione dalej.

Tymczasem na rynek nieruchomości wchodzi coraz więcej mieszkań. Są szczególnie popularne wśród mieszkańców megamiast. Wybierając mieszkanie, ludzie oceniają zalety i wady tego typu nieruchomości.

Wady mieszkań

Ponieważ mieszkania są kupowane na mieszkanie lub wynajmowane, ważne jest, aby przed zawarciem transakcji zdawać sobie sprawę z wad. Wady obejmują:

  • Brak możliwości wyboru lub ponownego wyboru spółki zarządzającej... Z reguły apartamentowcem zarządza wybrana przez dewelopera spółka zarządzająca;
  • Mieszkańcy mieszkań zmuszeni są płacić rachunki za media zgodnie ze skalą taryfową, przewidziane dla lokali niemieszkalnych. W związku z tym koszty narzędzia będzie nieco wyższy w porównaniu ze zwykłą obudową. Średnio różnica wynosi 2 - 3 tysiące rubli w porównaniu z mieszkaniem o tym samym obszarze;
  • wyższy podatek od nieruchomości w porównaniu ze standardowym mieszkaniem;
  • Brak możliwości wystawienia stałej rejestracji;
  • Ograniczenia w wyborze programów hipotecznych w przypadku zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny... Dziś nie wszystkie banki są gotowe sfinansować zakup takich nieruchomości;
  • Brak możliwości uzyskania odliczenia podatkowego;
  • Deweloper wznosząc budynki mieszkalne może prawnie nie spełnić szeregu wymagań, które muszą być spełnione podczas budowy budynków mieszkalnych. W szczególności mieszkańcy mieszkań mogą nie mieć własnego placu zabaw dla dzieci lub wystarczającej liczby miejsc parkingowych.

Najbardziej narażeni na niedociągnięcia są ci, którzy mieszkają na stałe w mieszkaniach. Osoby korzystające z mieszkań jako mieszkania tymczasowe lub nabywające nieruchomość w celu wynajmu i posiadające inne nieruchomości na pobyt stały mogą praktycznie nie odczuwać wskazanych wad.

Tymczasem są też zalety.

Zalety mieszkania

Głównym i często decydującym plusem nieruchomości zlokalizowanych w budynkach mieszkalnych jest ich koszt. Koszt budowy budynku z mieszkaniem jest niższy niż budynku mieszkalnego. W związku z tym koszt za metr kwadratowy jest niższy. Średnia różnica wynosi 10-15%.

Oprócz ceny można wyróżnić następujące atuty mieszkań:

  • Świetna lokalizacja.

Na przykład, W centralnej części miasta powstają luksusowe i biznesowe apartamentowce. Są to obiekty, którymi interesują się nabywcy, którzy kupują nieruchomość w celach inwestycyjnych lub w celu podkreślenia własnego statusu.

Takimi obiektami interesują się top managerowie, których rodziny faktycznie mieszkają poza miastem lub w spokojniejszej okolicy, lub firmy kupujące mieszkania dla własnego personelu.

  • Wyjątkowość.

Ponieważ mieszkania nie są jeszcze wystarczająco wypromowane na rynku nieruchomości, każdy deweloper stara się, aby własny projekt był wyjątkowy i wyróżniał się na tle innych obiektów.

  • Bliskość obiektów infrastrukturalnych oraz możliwość uzyskania dodatkowych usług.

Apartamenty powstają z uwzględnieniem wymogów lokalu hotelowego, ich mieszkańcy mogą liczyć na dodatkowe usługi.

Jaka jest różnica między mieszkaniem a mieszkaniem?

Ważne jest, aby zrozumieć różnicę między zwykłą przestrzenią życiową a mieszkaniem. Składa się z:

  • Mieszkania nie mają nic wspólnego z zasobami mieszkaniowymi i są faktycznie wykorzystywane do życia oraz na organizację powierzchni biurowej;
  • Minimalna powierzchnia mieszkania to 40 „kwadratów”, mieszkania - znacznie mniej;
  • Aby przeprowadzić przebudowę przestrzeni życiowej, właściciel będzie musiał przejść kilka kroków, aby uzgodnić zmiany. Przebudowa mieszkania jest mniej pracochłonna;
  • Kupno mieszkania, właściciel i członkowie jego rodziny mogą zarejestrować się w lokalu na stałe. W apartamentach możliwa jest tylko tymczasowa rejestracja;
  • Normy i SNiP dotyczące budowy budynków mieszkalnych i mieszkań są nieco inne... W szczególności na budynki mieszkalne stawiane są podwyższone wymagania przeciwpożarowe: budynki wyposażone są w dodatkowe wyjście ewakuacyjne. Ponadto budowa budynku z mieszkaniem jest możliwa na tych gruntach, które z jakiegokolwiek powodu nie nadają się pod budownictwo mieszkaniowe;
  • Różne wymagania dotyczące projektowania obszaru lokalnego... Normy dotyczące budowy budynków mieszkalnych przewidują obowiązkową poprawę terenu przylegającego do domu do momentu oddania mieszkania do użytku. Oznacza to, że dla mieszkańców domu należy zorganizować place spacerowe i rekreacyjne dla dzieci, miejsca parkingowe, tereny zielone. Ponieważ budynek wraz z apartamentami należy do obiektów niemieszkalnych, może być oddany do użytku bez wykonywania przez dewelopera pełnego zakresu ww. prac zagospodarowania terenu. Tymczasem w celu zwiększenia konkurencyjności wielu deweloperów dodatkowo uszlachetnia tereny sąsiadujące z obiektem;
  • Budynkami mieszkalnymi i apartamentowcami zarządza wyspecjalizowana firma. Jednocześnie istotną różnicą jest to, że najemcy mieszkań nie mogą ponownie wybrać spółki zarządzającej. Kwota płatności za media w mieszkaniu jest o kilka tysięcy rubli wyższa niż opłata za mieszkanie o tej samej wielkości. Dodatkowo w kosztach uwzględniona jest pozycja „koszty zarządzania budynkiem”.

Stan prawny mieszkań

W chwili obecnej pojęcie „apartamentów” nie jest zapisane na poziomie legislacyjnym. Formalnie jest to związane z nieruchomościami fundusz niemieszkaniowy... W rzeczywistości mieszkania są mieszkalne, rzadziej - lokale biurowe.

- nowy obiekt na rynku nieruchomości, przy ich zakupie mogą pojawić się pewne trudności. Wielu deweloperów sprzedaje mieszkania w ramach umów o udział w kapitale.

Nabywcy takich lokali powinni pamiętać, że w praktyce sądy uznają mieszkania za obiekty niemieszkalne - źródło dochodów z inwestycji... Z tego powodu w przypadku procesu nie można zastosować ustawy o udziale we wspólnym budownictwie (214-FZ), a zwrot pieniędzy skierowanych na zakup mieszkań nie jest łatwy.

28.03.18 126 622 13

Z punktu widzenia prawa i prawa

Kiedy ostatnio zaczęliśmy rozmawiać, Czas porozmawiać o przepisach: zastanówmy się, czym mieszkania różnią się od mieszkań.

Ekaterina Miroszkina

ekonomista

Mieszkanie z punktu widzenia prawa to nie to samo, co mieszkanie. Nawet jeśli mieszka tam rodzina z trójką dzieci i to jest ich jedyny dom. Rejestracja czasowa również nie czyni mieszkania nieruchomością mieszkalną. Budynek mieszkalny nie jest uważany za apartamentowiec, nawet jeśli ma firmę zarządzającą, skrzynki na listy na gankach i huśtawkę na podwórku. Dla państwa mieszkania są życzliwe nieruchomość komercyjna... To jest najważniejsze, czym apartamenty różnią się od mieszkań.

Możesz zaoszczędzić milion rubli przy zakupie, a następnie stracić znacznie więcej, jeśli nie obliczysz wszystkiego z góry. Straty nie zawsze są mierzone w pieniądzach i mogą być nieodwracalne.

Każdy jest odpowiedzialny za siebie

Opowiemy Ci o mieszkaniu najważniejsze rzeczy z punktu widzenia prawa i ekonomii, a Ty sam zdecydujesz, czy tego potrzebujesz, czy nie. W każdym razie kupno nieruchomości to sprawa, w której lepiej zwrócić się o pomoc do fachowców. Wielkim błędem jest myślenie, że teraz powiedzą ci wszystko w Internecie. W tej materii jest wiele niuansów. Skonsultuj się ze specjalistą.

Cel lokalu

Ustawa zawiera szczegółowy wykaz lokali, które można uznać za mieszkalne. Domyślnie mieszkania nie mieszczą się w tej definicji. Nawet jeśli budynek typu hotelowego wygląda jak budynek mieszkalny, to nadal nie jest mieszkalnictwem.

Jeśli posiadasz mieszkanie, najprawdopodobniej jesteś właścicielem nieruchomości komercyjnej, a nie mieszkania. W takim przypadku przepisy dotyczące mieszkalnictwa nie będą miały zastosowania do mieszkania. Jeśli zapoznasz się z zasadami pomocy państwa, warunkami kredytu hipotecznego czy wymaganiami dla beneficjentów i widnieją tam słowa „mieszkanie, lokale mieszkalne” – to raczej Cię nie dotyczy.

Na przykład państwo ustanowiło wymagania dotyczące bezpieczeństwa pomieszczeń mieszkalnych, wysokości budynków, ich wyposażenia w windy, lokalizacji łazienek, wzmocnienia sufitów, naturalnego światła, wysokości sufitów, izolacji akustycznej, a nawet nachylenia schodów. Wymagania te nie dotyczą mieszkań niemieszkalnych.

Teoretycznie istnieją mieszkania, które znajdują się w budynku mieszkalnym. Można to znaleźć w dokumentach dotyczących konkretnego projektu, w którym proponuje się zakup nieruchomości. Na przykład przeznaczenie budynku i lokalu w nim łatwo znaleźć w deklaracji projektu, która z pewnością znajdzie się na stronie dewelopera.



Apartament. Kupując mieszkanie w zwykłym budynku mieszkalnym automatycznie stajesz się współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Chociaż certyfikat o tym nie mówi, domyślnie jesteś właścicielem części dachu, elewacji, wspólnych balkonów, werandy, piwnicy, klatek schodowych, wind, a nawet dziedzińca. Udziału tego nie można wyróżnić w naturze, sprzedać ani porzucić.

Apartament. Tutaj wszystko jest skomplikowane. Reżim wspólnej współwłasności nieruchomości wspólnej w budynku niemieszkalnym nie jest bezpośrednio uregulowany przez prawo. Niektórzy eksperci uważają, że właściciele mieszkań nie posiadają własności wspólnej nieruchomości. Ale Naczelny Sąd Arbitrażowy wyjaśnił, że właściciele lokali w budynkach niemieszkalnych mają takie same prawa i obowiązki jak w budynkach mieszkalnych - posiadają udział w majątku wspólnym i są zobowiązani do płacenia za jego utrzymanie.

Takie podejście ma zarówno zalety, jak i wady. W apartamentowcu wszystko jest mniej więcej jasne - są wejścia, schody i windy, z których w taki czy inny sposób korzystają wszyscy mieszkańcy. To logiczne, że wszyscy za nie płacą. W budynku niemieszkalnym oprócz mieszkań mogą znajdować się biura, przestrzeń handlowa, hole, fontanny, hole wejściowe – wszystko to jest wspólną własnością, którą będą musieli utrzymywać właściciele nie tylko biur, ale i mieszkań.

Nawet jeśli rodzina kupiła mieszkanie, mieszka tam z dziećmi i nigdy nie chodzi do lobby centrum biznesowego, teoretycznie może być obciążona kosztami utrzymania tej części budynku. Konkretna spółka zarządzająca może ustanowić własny reżim, ale domyślnie wyjaśnienia WSA działają w ten sposób, a praktyka sądowa jest niejednoznaczna. Jutro przyjdzie kolejna firma zarządzająca i wszystko zmieni.

Państwo nie reguluje wykazu usług spółek zarządzających budynkami niemieszkalnymi. Jeśli klasa obiektu komercyjnego wymaga usług ogrodników, kamerdynerów i concierge, zapłacą za nie właściciele mieszkań. Z jednej strony pozwala to budować mieszkania o niemożliwym pięknie i wygodzie. Z drugiej strony możesz uzyskać usługi, których tak naprawdę nie potrzebujesz.

Zarządzanie domem

Oprócz tego, co dzieje się za żelaznymi drzwiami mieszkań, dom ma wiele do zrobienia. Należy wyczyścić wejścia, naprawić windy i dachy, wkręcić żarówki; w okolicy trzeba budować place i ustawiać ławki, kosić trawniki i stawiać słupy, malować płoty, zamiatać liście. Kto, jak i za co zarobi - pytanie otwarte.

Apartament. W apartamentowcu sprawami zarządzania zajmuje się firma zarządzająca lub HOA. Spółka zarządzająca jest wybierana przez zgromadzenie właścicieli. Podejmuje również kluczowe decyzje dotyczące zarządzania domem. Zgromadzenie właścicieli to demokracja w działaniu: każdy właściciel ma jakąś „wagę” w zależności od powierzchni swojego mieszkania i tą „wagą” może głosować.

Aktywni najemcy mogą prowadzić kampanie, gromadzić grupy właścicieli nieruchomości i wpływać na głosy — tak jak w normalnym procesie demokratycznym. Jeśli młoda mama ma czas i chęć, wszystko zorganizuje, a przy wejściach pojawią się podjazdy dla wózków. Emeryci mogą się zjednoczyć i głosować, aby nie parkować na podwórku. A jeśli właściciele samochodów będą mieli więcej głosów, to tylko emeryci pozostaną bez ławek i terenów zielonych, a parkingi się powiększą – a to wszystko wspólnym kosztem.

Aby mieć pewność, że rozwiążesz problemy budynku mieszkalnego na swój sposób, musisz być właścicielem ponad połowy metrów kwadratowych w tym budynku lub kontrolować decyzje takich właścicieli. W życiu jest to oczywiście niemożliwe, więc wszyscy najemcy mogą wpływać na wspólne decyzje.

Apartament. W budynku niemieszkalnym z biurami i sklepami może dojść do sytuacji, w której deweloper nie sprzedaje biur, ale je wynajmuje, zachowując własność. Albo całą część biurową i handlową kupuje firma deweloperska. Tak wygląda właściciel większościowy – ten, do którego należy większość głosów. A kto ma większość głosów, ma prawo sam podejmować decyzje dotyczące domu.

Jest to mało prawdopodobne, jeśli kompleks składa się wyłącznie z mieszkań. Ale nie można tego wykluczyć: nie wiesz, do kogo należą. Może połowę budynku kupił biznesmen i otworzy tam hotel. Uprawniony: spotkanie pozwala.

Jeśli masz przed sobą kompleks biur i mieszkań, albo np. mieszkanie w wieżowcu wystaje z macicy Centrum handlowe- istnieje ryzyko. I bardzo wysoki.

Właściciel większościowy może głosować za wyższymi taryfami, wyznaczyć dogodną spółkę zarządzającą, wynająć ogrodnika z Rubielówki, postawić na jego cześć pomnik na środku dziedzińca lub wydzierżawić pierwsze piętro klubowi karaoke z tylko piosenkami Grigorija Lepsa. Najemcy mieszkań nie będą mieli żadnych mechanizmów prawnych, aby poradzić sobie z tą sytuacją. Nawet dowód, że właściciel większościowy jest w tym samym czasie w spółce zarządzającej, nie pomoże. Nie jest to uważane za nadużycie prawa.

Relacje z sąsiadami

Apartament. Zgodnie z prawem ani Ty, ani nikt inny nie może wykorzystywać przestrzeni życiowej do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie można legalnie urządzić w mieszkaniu biura ani mini-hotelu, nie można w nim otworzyć kawiarni, sauny, studia nagrań czy rapowego pola bitwy. Lokal musi zostać przekształcony w lokal niemieszkalny, a nie zawsze jest to możliwe.

Różnica między mieszkaniem a mieszkaniem polega na tym, że w budynkach mieszkalnych obowiązuje tryb ciszy: po pewnym czasie w mieszkaniach nie jest dozwolony hałas. Jeśli mieszkasz w prawdziwej kamienicy, a zza muru ciągle w nocy dochodzą tanie poncze, masz prawne mechanizmy, które na to wpływają.

Apartament. Właściciele mogą z nich korzystać w dowolny legalny sposób, jeśli są zgodne z przepisami technicznymi i wymogami organów nadzoru. Te wymagania nie są takie same jak dla mieszkań. Mieszkania mogą mieć różne przeznaczenie, ale zawsze są niemieszkalne. Możesz mieszkać w apartamencie typu hotelowego jak w mieszkaniu, a ktoś wykupi kilka sąsiednich, aby wynająć je podróżującym służbowo, obcokrajowcom i zakochanym parom - to jest legalne.

W przypadku mieszkań nie ma wymagań dotyczących ciszy i izolacji akustycznej - sąsiedzi przez ścianę mogą nocą grać na bębnach.

Na parterze mogą otworzyć bar bez Twojej zgody, wyburzając część ściany i zasłaniając widok. Różnica między mieszkaniem a mieszkaniem polega na tym, że w zwykłym domu pytaliby o zgodę lokatorów, ale w kompleksie mieszkaniowym mogą nie. Ludzie mogą chodzić do biura przez twoje wejście firma sieciowa... Ponadto strażnicy będą zobowiązani do wydawania im przepustek.

Nie oznacza to, że z pewnością spotkasz się z takimi problemami przy zakupie mieszkania. Może obok ciebie zamieszkają ciche rodziny i ogólnie cały kompleks będzie zamieszkany przez zwykłych ludzi. I tylko pierwsze piętro będzie wynajmowane na biura i sklepy, będzie notariusz, apteki, sklepy spożywcze, oddział banku i Centrum dziecka- wszystko o czym marzyłeś. Ale kupując, trzeba mieć świadomość, że apartamentowiec nie jest apartamentowcem. Nie jest objęty Kodeksem Mieszkaniowym, a mieszkańcy mniej praw.

Odkupienie długów

Apartament. Zgodnie z prawem jedynego mieszkania nie można ściągnąć za długi. Nawet jeśli właściciel mieszkania jest winien dużo pieniędzy bankowi, sąsiadowi, organizacji mikrofinansowej czy komukolwiek innemu, nie zabierze swojej własności i nie zostawi rodziny na ulicy. Jedynym wyjątkiem są mieszkania hipoteczne, które są już zastawione przez bank.

Apartament. Mieszkania nie są mieszkaniami, więc nie ma dla nich ograniczeń odbioru. Nie ma znaczenia, że ​​mieszka tam rodzina, która kupiła mieszkanie na pobyt stały, nie ma innej nieruchomości, a pożyczka nie została zaciągnięta pod zabezpieczenie mieszkania. Dla komorników mieszkanie jest powszechnym majątkiem, który można zająć i wystawić na sprzedaż w zamian za długi. Na przykład, jeśli właściciel jest indywidualnym przedsiębiorcą, zgromadził długi wobec wierzycieli i organów podatkowych. W mieszkaniu mieszka jego rodzina i dzieci, ale ta nieruchomość nie jest chroniona przed wykluczeniem.

Odliczenia od zakupu nieruchomości

Apartament. Różnica między mieszkaniem a mieszkaniem polega na tym, że kupując go możesz ubiegać się o odliczenie i zwrot podatku. Jeśli kupisz mieszkanie małżeńskie i żaden z małżonków nie skorzystał wcześniej z odliczenia, rodzina będzie mogła zwrócić do 520 tys. rubli. Dodatkowo państwo zwróci 13% zapłaconych odsetek od kredytu hipotecznego - maksymalnie 390 tysięcy rubli dla każdego małżonka.

Apartament. Nie ma odliczeń za nieruchomość niemieszkalną, nawet jeśli kupi ją zwykła rodzina z dziećmi i będzie tam mieszkać na stałe.

Apartament. Mieszkańcy mieszkań nie są wymienieni w wykazie konsumentów, którzy są utożsamiani z populacją. Pomimo tego, że w mieszkaniach mieszkają zwykli ludzie, uważa się, że energia elektryczna jest tam dostarczana w celach komercyjnych.

Podatek własnościowy

Apartament. Podatek od nieruchomości naliczany jest według stawek za lokale mieszkalne. Mogą się różnić w zależności od regionu i ceny mieszkania, ale istnieją przepisy federalne. Za mieszkanie najemcy zapłacą 0,1% wartości katastralnej. W takim przypadku możesz skorzystać z odliczenia od podatku od nieruchomości - 20 metrów kwadratowych. Nie ma potrzeby płacenia podatku od nieruchomości z tego obszaru - tylko od różnicy.

Świadczenie to nie zależy od statusu społecznego i dochodów - przysługuje na mieszkania w dowolnym regionie. Na przykład, jeśli powierzchnia mieszkania wynosi 39 metrów kwadratowych, podatek będzie naliczany tylko od 19 kwadratów i według stawki 0,1%. W przypadku mieszkań powyżej 10 mln rubli w Moskwie stawka wzrasta do 0,15%, ale nadal jest znacznie niższa niż w przypadku mieszkań. Są też współczynniki obniżające - mogą również obniżyć podatek, jednak obowiązują przez określony czas.

Apartament. Za apartament typu hotelowego będziesz musiał zapłacić około pięciokrotnie wyższy podatek od nieruchomości w porównaniu do mieszkania - 0,5%. Może uda się trochę zaoszczędzić dzięki niższej wartości katastralnej. A jeśli mieszkanie znajduje się w kompleksie administracyjno-biznesowym, stawka będzie jeszcze wyższa - 2%.

Właściciele mieszkań nie otrzymują federalnego odliczenia od podatku od nieruchomości: zapłacą podatek od całego obszaru.

Porównanie podatku od nieruchomości za mieszkanie i mieszkanie o powierzchni 39 m²

Na przykładzie danych ze strony internetowej kompleksu w Fili, pod warunkiem, że mieszkania są o 20% tańsze od mieszkań

Cena za 1 m²

Apartament

336 000 rubli

Apartament

269 ​​000 RUB

Cena

Apartament

336 000 rubli

Apartament

269 ​​000 RUB

Cena

Apartament

13 mln R

Apartament

10,5 mln R

Odliczenie podatku

Apartament

Apartament

Podstawa opodatkowania

Apartament

19 m2 × 336 000 = 6,38 mln R

Apartament

39 m2 × 269 000 = 10,5 mln R

Stawka podatku od nieruchomości

Apartament

Apartament

Roczny podatek od nieruchomości

Apartament

9576 zł

Apartament

52 500 RUB

Moskwa ma własny współczynnik redukcji mieszkań, ale obowiązuje tylko dla tych kompleksów, które są wpisane do oficjalnego rejestru mieszkań i spełniają inne wymagania. W marcu 2018 roku rejestr ten został rozszerzony o 16 kompleksów mieszkaniowych. Jeśli kompleksu nie ma w ewidencji, nie ma z tego tytułu żadnych korzyści.

Inne ulgi podatkowe od nieruchomości w regionach, na przykład dla emerytów, osób niepełnosprawnych i rodzin wielodzietnych, również nie dotyczą mieszkań.

Jeśli wybierasz między mieszkaniem a mieszkaniem, sprawdź stawkę za konkretny obiekt i sam oblicz podatek z pomocą eksperta. Nawet nie wierz w obliczenia na stronach programistów. Wtedy może się okazać, że podatek faktycznie jest wyższy, stawka nie wynosi 0,5%, a 2%. Co więcej, wartość katastralna rośnie i nikt nie zamierza wpisać kompleksu do rejestru.

Wyremontować

Apartament. Właściciele lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych dokonują obowiązkowych składek na fundusz remontowy. Następnie za te pieniądze dokonują gruntownego remontu majątku wspólnego. Powiedzieliśmy: Minimalny wkład na remont w Moskwie od 1 lipca 2017 r. wynosi 17 rubli za metr kwadratowy.

Apartament. Właściciele nieruchomości komercyjnych w budynkach niemieszkalnych nie są prawnie zobowiązani do comiesięcznego wpłacania składek na fundusz naprawy kapitału. Ale kiedy przyjdzie czas na naprawę majątku wspólnego, nie będzie też można liczyć na zgromadzone składki i finansowanie. Ale z reguły mieszkania kupowane są w nowych budynkach, które przez długi czas będą wymagały poważnych napraw.

Porównanie opłat za remont mieszkania i mieszkania o powierzchni 39 m²

Minimalna rata za m²

Apartament

17 lat

Apartament

0 R

Obowiązkowa opłata miesięczna

Apartament

663 zł

Apartament

0 R

Składki remontowe rocznie

Apartament

7960 zł

Apartament

0 R

Infrastruktura społeczna i wymagania techniczne

Apartament. Państwo musi kontrolować parametry zabudowy mieszkaniowej. Istnieją wymagania dotyczące liczby szkół, przedszkoli, przychodni, dróg i innych obiektów infrastrukturalnych. Deweloper musi je wybudować na własny koszt lub przy wsparciu państwa.

Niestety, w rzeczywistości wielu programistów nie przestrzega tych parametrów: zmawiają się z urzędnikami, otrzymują zatwierdzone projekty bez szkół i przychodni lub bez końca opóźniają dostarczenie infrastruktury. Ale właściciele mieszkań mają przynajmniej pewne gwarancje i prawa. Chronią je nie tylko przepisy urbanistyczne, ale także przepisy federalne.

Na obszarze mieszkalnym nie można budować hałaśliwych zakładów produkcyjnych i obiektów niebezpiecznych. A jeśli pojawi się choćby miniprodukcja, to wokół niej powinna być strefa sanitarna. Wejście do sklepu w budynku mieszkalnym powinno być oddzielne, a nie przez wejście. Poziom hałasu w mieszkaniach musi być zgodny z GOST, dla mieszkań ustalono normy sanitarne. W przypadku odchylenia możesz zażądać przepadku lub zmusić dewelopera do naprawienia braków.

Apartament. Nie ma takich kodeksów urbanistycznych dla obszarów komercyjnych. Może się okazać, że na terenie, na którym znajduje się osiedle, w ogóle nie ma szkoły ani przychodni. Miasto nie jest zobowiązane do ich budowy.

Liczba mieszkańców w mieszkaniu nie jest brana pod uwagę przy planowaniu rozwoju. Na przykład w mieszkaniu może zamieszkać 200 dzieci, ale nie powstanie dla nich osobne przedszkole i nie będą planowane miejsca w najbliższej szkole.

W przypadku mieszkań nie ma ścisłych wymagań dotyczących standardów sanitarnych, właściwości materiałów, rozplanowania i izolacji akustycznej. Jakość budowy nie jest monitorowana w taki sam sposób jak w przypadku mieszkań – to już jest na sumieniu dewelopera.

Przeniesienie mieszkania do dzielnicy mieszkalnej

Lokale niemieszkalne teoretycznie można uznać za mieszkalne. Aby to zrobić, cały budynek musi zostać oficjalnie przekształcony w budynek mieszkalny. Samodzielnego mieszkania nie można uznać za mieszkanie. I choć taki mechanizm istnieje na papierze, to jednak jego praktyczne wdrożenie przez pojedynczego właściciela mieszkania jest niemożliwe.

Jakie są korzyści przy zakupie mieszkania

Miejsce. Często w niektórych wygodnych i interesujące miejsce nie możesz zbudować budynku mieszkalnego, ale możesz zbudować apartamentowiec. Dzieje się tak, gdy w planie urbanistycznym jest miejsce na centrum biznesowe lub hotel, ale brakuje miejsca na osiedle z parkingami, szkołami, przychodniami i strefami sanitarnymi. Lub miejsce nie nadaje się pod zabudowę mieszkaniową ze względu na bliskość obiektów przemysłowych. Mieszkania mogą być jedyną szansą na zakup nieruchomości do zamieszkania w odpowiednim miejscu, na przykład blisko pracy lub w centrum miasta.