Leasingowy fundusz niemieszkalny. Jak wynająć lokal mieszkalny lub niemieszkalny i nie bać się podatków? Pośrednicy w obrocie nieruchomościami: potrzebni czy nie

Najem lokalu niemieszkalnego, na przykład jako sklepu, polega na znalezieniu odpowiedniego przedmiotu i zawarciu pisemnej umowy. Konieczne jest nie tylko prawidłowe wypełnienie wszystkich jego sekcji, ale także przestrzeganie dokładnej kolejności czynności. Jak wynająć lokal niemieszkalny z prawnego punktu widzenia?

Ustawodawstwo

Kwestie wynajmu obiektów niemieszkalnych reguluje ustawa federalna „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią” oraz kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z przepisami do obiektów niemieszkalnych zalicza się te, które są częścią zabudowy, ale nie nadają się do zamieszkania.

Właściciel może samodzielnie wynająć lokal niemieszkalny na podstawie umowy. Może mieć formę pisemną. Jeżeli dzierżawa trwa do 12 miesięcy, umowa nie musi być rejestrowana. Jeśli umowa najmu została wydana na okres dłuższy niż 1 rok, umowa powinna zostać zarejestrowana w określony sposób w Rosreestr. Wynajmujący zobowiązują się do płacenia podatków od dochodów uzyskanych z czynszu na zasadach określonych przez prawo.

Sekwencjonowanie

Właściciel ma prawo do najmu lokalu niemieszkalnego w budynku mieszkalnym, w biurze lub Centrum handlowe. Musisz znać kolejność działań, które muszą wykonać obie strony transakcji.

Wybór nieruchomości

Znalezienie odpowiedniego obiektu to najtrudniejszy etap. Najemca dokonuje wyboru lokalu w oparciu o takie parametry jak dostępność komunikacyjna, infrastruktura i ruch. Wyszukiwanie można przeprowadzić za pośrednictwem agencji nieruchomości i wyspecjalizowanych witryn. Doświadczeni biznesmeni poświęcają temu procesowi bardzo dużo czasu.

Rynek nieruchomości niemieszkalnych dzieli się na lokale w następujących celach:

Gabinet;
Handlowy;
Produkcja;
Magazyn.

Konieczne jest wstępne określenie rodzaju nieruchomości, lokalizacji, liczby kondygnacji oraz powierzchni. Łatwiej jest złożyć wniosek, gdy te dane staną się jasne. Po wybraniu kilku opcji przyszły najemca przeprowadza oględziny lokalu. To niezbędny krok. Wynajmujący musi przedstawić lokal z korzystnych stron. Ale nie ukrywaj istniejących niedociągnięć, ponieważ mogą się później pojawić. A to może doprowadzić do rozwiązania umowy najmu.

Jeśli nie ma czasu na poszukiwanie lokalu, najemca może powierzyć tę pracę syndykowi lub pośrednikowi. Wszystkie szczegóły i wymagane parametry są zgłaszane. Ten płatne usługi, które wypłacane są w wysokości od 50 do 100% miesięcznie wynajem. Niezbędne jest zawarcie umowy z pośrednikiem. Płatności należy dokonać po wybraniu odpowiedniego pokoju.

Zawarcie umowy

Najlepiej zaangażować w ten proces prawnika. Pomoże w prawidłowym sporządzeniu umowy i wyjaśni kontrowersyjne punkty, a także sprawdzi czystość prawną transakcji. Tę pracę można wykonać niezależnie. Przed podpisaniem umowy należy zażądać następujących dokumentów:

dokumenty majątkowe;
plan piętra;
dokumenty statutowe właściciela.

Po sprawdzeniu dokumentów należy omówić warunki najmu. Mogą odnosić się do:

opłacanie rachunków za media;
wysokość czynszu;
data wydania lokalu;
dostępność telefonu i dostępu do Internetu;
prowadzenie prac naprawczych;
warunki rozwiązania umowy.

Ważne jest, aby przedyskutować, która ze stron jest przypisana do każdej pozycji i w jakich warunkach wypełniane są zobowiązania. Osiągnięte porozumienia są zapisywane w umowie lub w formie dodatkowych porozumień do niej.

Ważne jest, aby w umowie zawrzeć klauzulę o działaniach na wypadek działania siły wyższej.

Lepiej, jeśli najemca i wynajmujący podpiszą umowę osobiście, bez pośredników. W takim przypadku łatwiej jest rozstrzygać spory, strony mogą pójść na pewne ustępstwa. Przy sporządzaniu umowy ważne jest, aby w pełni podać informacje o nieruchomości. Muszą zawierać pełny adres, piętro, powierzchnię lokalu. Do umowy należy dołączyć plan lokalu. Tylko w takim przypadku umowa może być uznana za ważną.

Umowa podpisywana jest w 2 egzemplarzach w przypadku umowy najmu na okres do 12 miesięcy. Jeśli planowany jest najem długoterminowy na 1 rok, podpisywane są 3 egzemplarze umowy. Jeden egzemplarz pozostaje u wynajmującego i najemcy. Kolejna kopia pozostaje u rejestratora.

Przeniesienie lokalu

Po podpisaniu umowy sporządzany jest akt przeniesienia z wynajmującego na najemcę. Dzień jej podpisania będzie uważany za początek najmu. Dopiero po dokładnym oględzinach lokalu podpisywany jest akt. Jeżeli podczas kontroli zostanie wykryta awaria, zostanie ona odnotowana w akcie. Pozwala to uniknąć niepotrzebnych wydatków w przyszłości.

Analiza pozwala na wymaganie od najemcy usunięcia usterek i usterek, obniżenia czynszu. Dlatego lepiej jest, aby właściciel z wyprzedzeniem uporządkował lokal i komunikację. Po podpisaniu aktu zbycia najemca może w pełni korzystać z lokalu i prowadzić działalność gospodarczą.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami umowa musi zawierać następujące główne warunki:

Stronami umowy są najemca i wynajmujący. Zgodnie z art. 608 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, prawo do przekazania lokale niemieszkalne należy do właściciela.
Przedmiotem umowy. Sprecyzować szczegółowe specyfikacje lokal. Zgodnie z ust. 3 art. 607 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, w przypadku ich braku umowa jest uważana za nieważną.
Warunki korzystania z nieruchomości. Mogą być rejestrowane tak szczegółowo, jak to tylko możliwe. Wskazuje się, kto jest zobowiązany do wykonywania napraw kosmetycznych i większych.
Zapłata. Kwota płatności jest stała. Bez tego umowa jest uważana za nieodpłatną, a nie jest to dozwolone w przypadku umów najmu.
Ważność. Jest to ustalane przez strony za obopólną zgodą. Jeżeli nie zostanie określony, umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony.

Umowa z okresem ważności krótszym niż 12 miesięcy nie podlega obowiązkowej rejestracji. Jeżeli po jej zakończeniu zostanie zawarta kolejna umowa na podobny okres, rejestracja również nie jest wymagana. Umowa na okres 12 miesięcy podlega obowiązkowej rejestracji. Należy jednak wziąć pod uwagę, że na podstawie artykułów 619 i 620 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie umowy.

Najemca może przenieść nieruchomość na podstawie umowy podnajmu. Ale jest to możliwe tylko za zgodą wynajmującego, który jest właścicielem obiektu. Umowa podnajmu musi być również zarejestrowana zgodnie z procedurą określoną przez prawo.

Należy jednak wziąć pod uwagę możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Prawo to przysługuje zarówno wynajmującemu, jak i najemcy. W rzeczywistości strony transakcji mają pełną swobodę działania. Ale umowa musi zawierać podstawy, na których możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie.

Istnieją następujące funkcje podnajmu:

Okres ważności jest ograniczony do czasu trwania umowy najmu z właścicielem;
W przypadku wygaśnięcia umowy najmu podnajemca ma możliwość przedłużenia umowy z właścicielem przed końcem okresu podnajmu na tych samych warunkach;
Jeżeli umowa jest zawarta na okres 12 miesięcy, należy ją zarejestrować.

Najemcy przysługują następujące prawa i obowiązki:

Kontrola nad użytkowaniem lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.
Terminowa płatność czynszu.
Wykonywanie napraw za zgodą stron.
Utrzymanie lokalu w należytym porządku.
Sporządzenie aktu przeniesienia z podnajemcą.

W przypadku jakichkolwiek naruszeń przyjętych zobowiązań, każda ze stron transakcji ma możliwość wypowiedzenia zobowiązania przed zakończeniem umowy.

Wymagane dokumenty

W ramach umów zawartych na okres 12 miesięcy lub dłużej przeprowadzana jest rejestracja państwowa. W tym celu powstaje następujący pakiet dokumentów:

zastosowanie ustalonej formy;
umowa najmu wraz ze wszystkimi załącznikami;
paszport katastralny;
Paszporty rosyjskie - dla osób fizycznych, dokumenty tytułowe - dla osób prawnych;
pełnomocnictwo, jeżeli dokumenty składa pełnomocnik;
poświadczona notarialnie zgoda małżonka, jeżeli przedmiot stanowi wspólną własność lub został nabyty w związku małżeńskim;
zezwolenie od organu opieki i kurateli, jeżeli majątek jest zarejestrowany na osobę niekompetentną lub niepełnoletnią;
pisemna zgoda zastawnika, jeżeli nieruchomość jest zastawiona;
pokwitowanie zapłaty cła państwowego.

podatki

Za wynajem lokali niemieszkalnych obowiązują podatki. Optymalny system podatkowy to uproszczony system podatkowy. Specjalne systemy podatkowe charakteryzują się nie tylko łatwością księgowania, ale także niższym obciążeniem podatkowym. Obowiązują następujące funkcje:

w przypadku ustalenia wartości katastralnej oraz w przypadku obowiązywania szczególnej ustawy regionalnej, płaci się podatek urzędowy, administracyjny i nieruchomość komercyjna;
na poziomie lokalnym stawka wynosi 2%.

O ile na poziomie lokalnym nie została uchwalona specjalna ustawa, dla przedsiębiorców w uproszczonym systemie podatkowym ustala się następujące stawki:

STS 6% - od całkowitego dochodu;
STS 15% - od dochodu minus wydatki.

Jeśli organizacja jest w wspólny system opodatkowanie, ustala się wysokie obciążenie podatkowe. W takim przypadku działalność związana z wynajmem nie jest opłacalna. Tradycyjnie istnieją trzy główne podatki:

od zysku organizacji i podatku dochodowego od osób fizycznych dla przedsiębiorców indywidualnych - 20% dla osób prawnych i 13% dla przedsiębiorców;
dla nieruchomości - 2% przy wartości katastralnej i 2,2% przy obliczaniu wartości rezydualnej;
wartość dodana - 18%, jeśli kwartalne przychody przekraczają 2 miliony rubli.

Jak nie płacić podatków od dochodów uzyskanych z wynajmu nieruchomości niemieszkalnych? Z jednej strony przepisy nakładają obowiązek płacenia podatków od wszystkich umów najmu. Jeśli umowa jest zawarta na okres 1 roku, jest zarejestrowana w Rosreestr. Informacje te przekazywane są do służby podatkowej zgodnie z umową o wymianie informacji. Jeżeli umowa jest zawarta na okres do 1 roku, to służba podatkowa będzie musiała wykazać fakt dzierżawy, co nie zawsze jest możliwe.

Obecne ustawodawstwo przewiduje odpowiedzialność administracyjną i karną za realizację nielegalnego biznesu. Odpowiedzialność karną ustala się w przypadku prowadzenia nielegalnej działalności gospodarczej lub osiągania dużych zysków w wysokości 1,5 miliona rubli.

W przypadku ustalenia naruszenia, sędziowie biorą pod uwagę szczególne okoliczności danej osoby oraz wiele innych czynników. Z reguły nie ma problemów w przypadku wynajmu mieszkania lub Chatka. Jeśli wynajmowany jest obiekt niemieszkalny, można wyróżnić kilka oznak działalności przedsiębiorczej. Jeżeli lokal jest kupowany bezpośrednio w celu wynajmu, działalność wymaga rejestracji, ponieważ jest uznawana za przedsiębiorczą.

To samo dotyczy umów najmu długoterminowych lub umów, które są wielokrotnie renegocjowane. Znak ten interpretuje się jako fakt systematycznego i celowego czerpania korzyści z posiadania obiektu niemieszkalnego. Jeśli te znaki zostaną ujawnione, obywatelowi zaleca się zarejestrowanie adresu IP. W tym przypadku podatek wynosi 6% całkowitego dochodu. Podatek dochodowy od osób fizycznych wynosi 13%.

Właściciel lokalu musi corocznie składać zeznania podatkowe.

Tak więc najem lokali niemieszkalnych ma swój własny zestaw cech. Konieczne jest sporządzenie prawnie właściwej umowy, zapewnienie wszystkich cech umowy oraz terminowe płacenie podatków. Pozwoli to uniknąć problemów w przyszłości i legalnie zarobić.

Wynajmę lokal niemieszkalny w 2018 roku - samodzielnie, dokumenty, regulamin

Osoby fizyczne w Rosji mogą być właścicielami nie tylko lokali mieszkalnych, ale także lokali niemieszkalnych - tych, które nie są zarejestrowane w zasobach mieszkaniowych miejscowość lub miasta (klauzula 1, art. 213 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W związku z tym właściciele tego rodzaju nieruchomości mogą rozporządzać nimi według własnego uznania - w tym w dzierżawę (klauzula 1, art. 541 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Transakcje najmu lokali niemieszkalnych, których uczestnikami są osoby cywilne, zawierane są według pewnych zasad, pod wieloma względami podobnych do transakcji z osobami prawnymi lub indywidualnymi przedsiębiorcami.

Jest Główne zasady, przestrzegając których można sprawnie i szybko wynająć nieruchomość niebędącą częścią zasobu mieszkaniowego.

Ponadto istnieją pewne osobliwości dotyczące wynajmu nieruchomości niemieszkalnych w formie nieodpłatnej lub odwrotnie, dla osoby fizycznej i tak dalej.

Rozważ na przykład kilka opcji w sytuacjach, w których możliwe jest wynajęcie lokalu niemieszkalnego zgodnie z własnymi warunkami.

Na podstawie ustępu 1 artykułu 209 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, a także innych przepisów prawnych, właściciel, będący osobą fizyczną, może wynajmować nieruchomość, która nie jest częścią zasobów mieszkaniowych.

I w tym celu nie musi być indywidualnym przedsiębiorcą (zwanym dalej indywidualnym przedsiębiorcą), aby legalnie uzyskiwać dochody z wynajmu lokalu lub budynku niemieszkalnego.

Jeżeli właściciel nieruchomości nie korzysta z regularnej pracy najemnej pracowników, prawo zezwala na nie stać się indywidualnym przedsiębiorcą (art. 19 ust. 1–4 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Jednocześnie wszelkie umowy zawierane przez osoby fizyczne w takich transakcjach najmu będą prawnie uznawane za umowy GPC – o charakterze cywilnoprawnym.

A to oznacza, że czynsz można dość spokojnie ustawić w kolejności umownego zawierania umowy najmu.

Jeszcze kilka słów o przypadku, gdy indywidualny wynajmuje lokal niemieszkalny osobie prawnej.

Tutaj ważne jest, aby wziąć pod uwagę następujące punkty tekstu umowy, które wpłyną na rachunkowość pracodawcy:

Musi być określony o przedmiocie - dokładny adres, lokalizacja, numer ewidencyjny, informacje operacyjne i techniczne (np. powierzchnia, liczba kondygnacji, możliwość zamieszkania do pracy itp.).
Brak podatku VAT do zapłaty. osoba nie jest wymagana, ponieważ umowa nie jest zawarta z innym przedsiębiorstwem, ale z obywatelem (obywatelem).
Cena wynajmu może obejmować płatności za Usługi publiczne. Jest to przydatne do prawidłowego rozliczania wydatków przedsiębiorstwa.
Obowiązkowe jest wskazanie w umowie formy płatności - bezgotówkowe lub płatne Pieniądze w gotówce.
Jur. osoba płacąca fizyczne na rzecz osoby zapłatę za tymczasowe korzystanie z jego majątku, jest również pozwanym płatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych (klauzula 1, art. 226 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). W związku z tym firma może samodzielnie przekazać 13% do organizacji podatkowej za tę transakcję.

Dzięki nowoczesnemu systemowi płatności osoby prawne mogą rozliczać się z osobami fizycznymi przelewem bankowym.

Wystarczy wskazać w umowie dane bankowe kont, plastikową kartę osoby fizycznej, na którą najemca przekaże opłatę za korzystanie z nieruchomości mieszkańca-wynajmującego.

Notatka! Jeżeli osoba prawna zawarła umowę najmu lokalu niemieszkalnego będącego własnością osoby fizycznej, a ta ostatnia stanie się w połowie okresu obowiązywania takiej umowy IP, to osoba prawna. osoba ta nie będzie musiała zapłacić 13% podatku od transakcji. Tam system podatkowy będzie prowadzony według innego schematu.

Czy można wziąć fizyczne? Twarz

Osoba prawna lub indywidualny przedsiębiorca będący właścicielem lokalu niemieszkalnego ma pełne prawo do jego najmu osobie fizycznej. W ustawodawstwie nie ma żadnych zakazów w tym zakresie. W takim przypadku najlepiej skupić się na art. 606-670 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Umowa najmu musi zawierać:

Kod OKVED legalny osoby (70.20.2);
czas trwania umowy;
fizyczne dane osobowe twarze;
pełna charakterystyka lokalu;
numer katastralny obiektu;
wysokość czynszu;
tryb uiszczania przez najemcę (osobę fizyczną) opłaty za korzystanie z lokalu na rzecz wynajmującego (osoby prawnej);
wskazać szczegóły i szczególne momenty najmu (zasady, procedury operacyjne, możliwość naprawy itp.).

W zasadzie to samo dzieje się podczas zawierania transakcji z indywidualnym przedsiębiorcą i osobą fizyczną. Tylko zamiast karty i zaświadczenia z Jednolitego Państwowego Rejestru Osób Prawnych, indywidualny przedsiębiorca składa notariuszowi zaświadczenie Jednolitego Państwowego Rejestru Osób Prawnych w celu sfinalizowania transakcji.

Czy to możliwe za darmo?

W ustawodawstwie rosyjskim nie ma obowiązku zapewnienia przez właściciela lokalu niemieszkalnego, aby bezzwłocznie wynajął swoją nieruchomość za opłatą. To jest prawo właściciela, a nie jego obowiązek wobec prawa.

W związku z tym możliwa jest również transakcja nieodpłatna, a także płatna, pomimo klauzuli 1 art. 540 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, w którym mówi się, że najemca zobowiązuje się zapłacić za usługę najmu właścicielowi lokalu. własność.

Przykładową umowę najmu lokalu niemieszkalnego między osobami prywatnymi można zobaczyć w tym artykule.

Z pośrednikami w handlu nieruchomościami możesz wynająć swoją nieruchomość znacznie szybciej i efektywniej. Znajdują nabywcę na usługi wynajmu szybciej, niż to było modne robić na własną rękę.

Dokumentacja

Cała procedura rejestracji najmu lokalu niemieszkalnego odbywa się wyłącznie poprzez zawarcie specjalnej umowy z jej notarialnym poświadczeniem. Dlatego powinieneś wcześniej zawrzeć umowę z notariuszem, jeśli już znalazłeś nabywcę na usługi.

Kiedy wynajmujący zamierza samodzielnie przygotować paczkę dokumentów do transakcji, będzie potrzebował następujących dokumentów:

paszport cywilny, jeśli jest osobą fizyczną;
certyfikat rejestracji osoba prawna jeśli jest przedsiębiorstwem;

dokumentacja tytułowa nieruchomości niemieszkalnej - zaświadczenie z USRN, umowa sprzedaży, inne;

dokumentacja techniczna obiektu nieruchomego;
pełnomocnictwo, jeżeli występują przedstawiciele stron zaangażowanych w transakcję;
zgoda współmałżonka, jeśli wynajmującym jest osoba fizyczna osoba i majątek są współwłasnością nabytą w trakcie małżeństwa;
zezwolenie banku, jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką lub inną umową.

Poza wyżej wymienionymi dokumentami należącymi do osób prawnych, wymagane jest złożenie przez nie również szeregu innych dokumentów. Są to sprawozdania finansowe, dokumenty założycielskie, pełnomocnictwo dla pełnomocnika i tak dalej.

W przypadku, gdy HOA wynajmuje lokale niemieszkalne, mówimy również o osobie prawnej.

Spółki takie opierają się na ich dokumentacji założycielskiej, sporządzonej nie bez udziału najemcy domu (domów). Spółki takie mają prawo do dysponowania terenami niemieszkalnymi należącymi do Spółki.

Rejestracja zawartej umowy najmu w Regpalacie (Rosreestr, EGRN - Jednolity Państwowy Rejestr Nieruchomości) nie jest konieczna, jeżeli:

okres obowiązywania umowy jest krótszy niż 12 miesięcy;
Nie ma terminu określonego w umowie.

W przeciwnym razie, gdy okres obowiązywania umowy jest ustalony na ponad 12 miesięcy, wówczas rejestracja takiej umowy w USRN jest obowiązkowa.

Na własną rękę

Przed dokonaniem transakcji najmu nieruchomości niemieszkalnej należy najpierw ustalić, dlaczego będzie ona wykorzystywana przez najemcę (najemcę), w jakim celu będzie wykorzystywana.

Możliwe opcje przeznaczenie przy wynajmie lokalu niemieszkalnego:

pod magazynem;
jako warsztat produkcyjny;
wykorzystanie lokalu jako biura;
obszar handlu (punkt);
o świadczenie usług (obrót usługami);
jak garaż
do trzymania zwierząt, ptaków, uprawy roślin;
do użytku osobistego (np. jako spiżarnia do przechowywania różnych rzeczy, narzędzi, sprzętu) i nie tylko.

Oprócz zamierzonego celu zwróć uwagę na powierzchnię, wielkość i układ lokali niemieszkalnych. Na kształtowanie się kosztu czynszu istotny wpływ ma kwadratura powierzchni wynajmowanych najemcy.

Lokalizacja obiektu wpływa na wygodę decyzji produkcyjnych, planów, harmonogramów i nie tylko. Dlatego też należy szukać przyszłego najemcy według rodzaju i przeznaczenia nieruchomości.

Ogólnie rzecz biorąc, procedura niezależnego najmu lokali niemieszkalnych lub budynków, konstrukcji polega na następującym algorytmie działań:

Przygotowanie i uporządkowanie dokumentów właściciela oraz dokumentów dotyczących samej nieruchomości.
Wstępna kalkulacja kosztu czynszu.
Stworzenie kampanii reklamowej.
Zamieszczanie ogłoszeń w Internecie lub samodzielne zamieszczanie ogłoszeń na tablicach ogłoszeniowych w całym mieście.
Odbieranie połączeń od potencjalni najemcy.
Umawianie spotkań i ustne porozumienie w sprawie transakcji.
Umów się na spotkanie z notariuszem.
Zawrzeć umowę.
Rejestracja umowy w Regpalacie (o ile w danym przypadku przewiduje to prawo).
Wydanie kluczy z lokalu niemieszkalnego najemcy oraz związana z nim dokumentacja (np. akt przyjęcia i przekazania nieruchomości znajdującej się w lokalu).

Aby obliczyć koszt czynszu, możesz zaprosić specjalnego rzeczoznawcę, który potrafi obliczyć wszystko biorąc pod uwagę aktualne warunki rynkowe, a nawet biorąc pod uwagę prognozy na nadchodzący rok.

Takie usługi oczywiście nie są bezpłatne, dlatego nie każdy właściciel nieruchomości może się na nie zdecydować. Ale taka ocena pozwala właścicielowi nieruchomości mieć pod ręką raporty z wyliczeń biegłego.

Z takim papierem właścicielowi łatwiej będzie się targować z przyszłymi najemcami przy ustalaniu cen usług najmu.

Niezależnie od najmu lokalu niemieszkalnego - za pośrednictwem pośrednika nieruchomości lub indywidualnie, zawsze należy najpierw skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem w sprawie pełnego pakietu dokumentów do transakcji.

Konsultacje takie są zazwyczaj bezpłatne i można je uzyskać telefonicznie lub na stronie obsługi prawnej. Należy zwrócić uwagę na cel użytkowania lokalu, wtedy łatwiej będzie znaleźć najemcę.

Ważna jest konieczność płacenia podatku – tutaj nie ma to znaczenia fizycznego. osoba fizyczna lub prawna osoba jest właścicielem lokalu – ma obowiązek wpłacać 13% dochodu do skarbu państwa za pośrednictwem urzędu skarbowego.

Przeczytaj więcej o zawarciu umowy najmu lokalu niemieszkalnego na okres dłuższy niż rok.

Rejestracja umowy najmu lokalu niemieszkalnego została omówiona na tej stronie.

Źródło: http://kvartirkapro.ru/sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshenie/

Nie wiesz jak wynająć nieruchomość komercyjną? Wszystko o tym, jak zrobić to sam i szybko

Biura, magazyny, lokale przemysłowe i ogólnodostępne – wszystkie tego typu obiekty są poszukiwane wśród przedsiębiorców, którzy prowadzą własną działalność gospodarczą lub dopiero rozpoczynają działalność gospodarczą.

Aby lokale komercyjne nie stały tak po prostu, ich właściciele często decydują się na ich wynajem. Jak szybko znaleźć klienta, zawrzeć z nim umowę, a wszystko o warunkach wynajmu lokalu niemieszkalnego w naszym artykule.

Drodzy Czytelnicy! Nasze artykuły mówią o typowych sposobach rozwiązywania problemów prawnych, ale każda sprawa jest wyjątkowa.

Jeśli chcesz wiedzieć, jak rozwiązać konkretny problem, skorzystaj z formularza konsultanta online po prawej stronie lub zadzwoń. Jest szybki i!

Jak wynająć nieruchomość komercyjną?

Wynajem nieruchomości komercyjnej to prosty i co najważniejsze opłacalny biznes. Przy odpowiednim podejściu i znajomości głównych etapów procesu zawarcie transakcji nie będzie trudne.

Najważniejsze jest ustalenie ceny, znalezienie klienta i prawidłowe sporządzenie umowy.

Rozważ wszystkie etapy transakcji.

Ustalenie kosztu

Przy samodzielnym przeprowadzaniu transakcji ustalenie kosztu czynszu często nie jest obiektywne.

Każdy właściciel chce uzyskać jak najwięcej korzyści.

Ale zbyt wysoka cena może odstraszyć potencjalnych najemców, a zbyt niska wątpliwość. Zwykle w celu oszacowania kosztów właściciele zwracają się do specjalistów - pośrednika w handlu nieruchomościami lub rzeczoznawcy.

Jak wynająć lokal niemieszkalny we własnym zakresie? Możesz obejść się bez pomocy profesjonalistów. Aby samemu określić cenę, musisz przestudiować podobne oferty konkurentów. Da to możliwość zrozumienia ogólnej sytuacji na rynku. nieruchomość komercyjna i oceń swoją przestrzeń.

WAŻNY: Najemca wynajmuje lokal komercyjny w celu generowania przychodu, dlatego przy szacowaniu kosztów należy wziąć pod uwagę przybliżony możliwy zysk, jaki może uzyskać.

Na cenę mają wpływ takie czynniki jak:

kwadrat;
układ;
stan naprawy;
dostępność mebli, internetu i innego sprzętu;
Lokalizacja;
dostępność parkingu;
dostępność dla klientów biznesowych;
drożność.

Po uwzględnieniu tych punktów i monitorowaniu ofert konkurencji możesz obiektywnie ocenić swój obiekt.

Wyszukiwanie klienta

Dzierżawa nieruchomości komercyjnej od właściciela wiąże się z poszukiwaniem potencjalnych najemców.

Zanim to zrobisz, musisz stworzyć Propozycja handlowa lub reklama.

Musi szczegółowo określać wszystkie cechy nieruchomości: powierzchnię, piętro, lokalizację, infrastrukturę, stan techniczny i wyposażenie. Lepiej skupić uwagę w reklamie na meritum.

Jednocześnie ważne jest, aby wskazać niedociągnięcia pokoju, aby podczas oglądania nie postawić się w niezręcznej pozycji i nie odstraszyć klienta.

Przyjrzyjmy się bliżej sposobom znalezienia potencjalnych najemców.

Szukaj według znajomych. Najłatwiej znaleźć osobę zainteresowaną Twoją ofertą, pytając znajomych i krewnych. Często właściciele nieruchomości obracają się w kręgach biznesowych, co oznacza, że ułatwia to zadanie szybkiego wynajęcia Twojej nieruchomości.
Umieszczenie reklamy w wyspecjalizowanych zasobach internetowych, na przykład Avito. Zaletą tej metody jest to, że setki, a nawet tysiące zainteresowanych zobaczą Twoją ofertę. Aby jak najszybciej znaleźć najemcę, trzeba będzie napisać dobre, szczegółowe ogłoszenie, opisujące w nim wszystkie plusy i minusy lokalu.
Do ogłoszenia należy dołączyć kilka fotografii.

Dzięki temu potencjalnemu klientowi łatwiej będzie zdecydować, czy warto się nad tym zastanowić, czy nie.
Wysłanie oferty e-mailem. Bary, restauracje, sklepy, salony i inne organizacje i instytucje często poszukują lokalu do przeprowadzki lub otwarcia kolejnego punktu. Odkryć e-mail Zainteresowani właściciele firm mogą odwiedzić oficjalne strony internetowe swoich firm.

Przedstawienie i podpisanie dokumentu

Właściwa prezentacja Twojej nieruchomości to klucz do szybkiej transakcji.

Pokazując lokal, postaraj się opowiedzieć o nim więcej informacji, skupiając się na zaletach i ewentualnym zysku, jaki obiekt przyniesie klientowi.

Zawarcie umowy to ostatni, ale najważniejszy i odpowiedzialny krok w transakcji. Prawidłowo sporządzony i wykonany dokument ochroni właściciela przed pozbawionym skrupułów najemcą. Co powinno w nim być:

dane osobowe najemcy i właściciela;
adres, obszar i parametry techniczne;
dane rejestracyjne;
ostateczny termin;
kwotę płatności i procedurę jej przekazania;

WAŻNY: Zgodnie z prawem właściciel nie ma prawa do podwyższania opłaty częściej niż raz w roku. Dlatego umowa musi określać maksymalną wysokość możliwej podwyżki czynszu oraz okres, na jaki najemca będzie o tym ostrzegany.

W dokumencie ważne jest szczegółowe opisanie praw i obowiązków stron oraz wskazanie charakteru odpowiedzialności za naruszenie każdej klauzuli. Przydałoby się uzupełnić umowę o inwentaryzację dostępnej w lokalu nieruchomości. Po rozwiązaniu umowy właściciel będzie mógł otrzymać Rekompensata pieniężna jeśli meble lub urządzenia zostały uszkodzone przez najemcę.

Najszybsze sposoby wynajęcia lokalu niemieszkalnego

Jak szybko sprzedać nieruchomość komercyjną?

Dla tych, którzy nie chcą spędzać czasu osobistego na szukaniu klientów, negocjacjach i pokazach, lepiej skontaktować się z pośrednikiem handlu nieruchomościami.

Wyceni nieruchomość, ustali wartość rynkową, wykona atrakcyjne zdjęcia, napisze kompetentne ogłoszenie i zadba o prezentację Twojej nieruchomości.

Jednak nawet praca z agentami ma swoje własne niuanse. Z reguły pośrednicy pracują za prowizję od kwoty czynszu lub sprzedaży nieruchomości.

Opłata w formie procentu jest zwykle pobierana od wnioskodawców, a nie od właścicieli.

Jednak nie każdy wnioskodawca będzie gotowy na współpracę z agentem, który będzie musiał zapłacić.

Dlatego też, jeśli właściciel pilnie potrzebuje znaleźć najemcę, może wziąć na siebie wypłatę prowizji. Jest to często praktykowane, gdy właściciel ma dużo obiektów lub chce wynająć luksusową nieruchomość.

Pieniądze wpłacone agentowi trafią nie tylko do jego kieszeni, ale także na niezbędne wydatki - zdjęcia, prezentacje wideo, reklamy itp.

Inne szybki sposób wynająć budynek niemieszkalny lub biurowy - obniż koszty. Jednocześnie nie trzeba go wynajmować za darmo, wystarczy zmniejszyć opłatę o 10%. Wtedy Twoja oferta będzie konkurencyjna.

Warunki wynajmu

Ważnym punktem jest czas trwania umowy najmu lokalu niemieszkalnego. Jest trzech typów.

długoterminowy- rok lub dłużej.
Niski- mniej niż rok.
Na czas nieokreślony.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej, art. 610 ust. 2, jeżeli umowa nie określa okresu, uważa się ją za zawartą na czas nieokreślony. W takim przypadku każda ze stron ma prawo w każdej chwili ją wypowiedzieć, uprzedzając trzy miesiące przed podjęciem decyzji.

Umowa krótkoterminowa zawierana jest na okres nieprzekraczający jednego roku. Jak odnowić umowę najmu lokalu niemieszkalnego? Przedłużenie następuje automatycznie na czas nieokreślony, jeśli obie strony są ze wszystkiego zadowolone.

W takim przypadku ponowne zawarcie umowy nie jest wymagane. W niektórych przypadkach właściciel może nalegać na nowy dokument w celu zmiany warunków lub płatności. Jest to możliwe tylko za zgodą najemcy.

Umowa długoterminowa podlega rejestracji w Fed. Przedłużenie takiej umowy najmu lokalu niemieszkalnego następuje w taki sam sposób jak krótkoterminowego - automatycznie, na tych samych warunkach, prawach i obowiązkach stron, lub zawierany jest nowy dokument ze zmienionymi wymaganiami.

Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu na określony czas jest możliwe zarówno ze strony właściciela, jak i najemcy.

Takie kwestie rozstrzygane są w sądzie lub za obopólną zgodą obu osób.

Znajomość ważnych niuansów i możliwości przy wynajmie nieruchomości komercyjnych pomoże Ci zawrzeć zyskowną i bezpieczną transakcję, która przyniesie regularny pasywny dochód.

JSC z jednym założycielem Chcę przejść likwidację i zostać indywidualnym przedsiębiorcą. Działalność tylko dzierżawa lokali niemieszkalnych. O ile bardziej opłaca się obniżyć, jeśli firma jest winna założycielowi około 5 000 000 rubli. Nie ma dla nikogo innych długów, najpierw do przeniesienia majątku ...

Wynajem lokali niemieszkalnych

Posiadam lokal niemieszkalny, zarejestrowany na osobę fizyczną. Zarejestrowano dla mnie adres IP. Jak mogę wynająć przestrzeń? Od osoby fizycznej czy od indywidualnego przedsiębiorcy? Czy muszę zawrzeć umowę najmu między mną a moim indywidualnym przedsiębiorcą?

600 Cena
pytanie

problem rozwiązany

Podatek od sprzedaży lokalu niemieszkalnego, 2 lata IP zamknięte. Własność od ponad 10 lat

Dzień dobry. Chcę sprzedać lokal niemieszkalny, którego właścicielem jest ponad 10 lat. Do 2014 r. Otwarto IP - wynajem lokali niemieszkalnych. W kwietniu 2015 r. OD został zamknięty. Po tym lokale nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Niezbędny...

289 Cena
pytanie

problem rozwiązany

Czy mogę wynająć lokal niemieszkalny nie będąc indywidualnym przedsiębiorcą?

Dobry dzień! Czy mogę wynająć lokal niemieszkalny należący do mnie na prawo własności, nie będąc indywidualnym przedsiębiorcą, na wynajem indywidualnemu przedsiębiorcy w celu prowadzenia handlu detalicznego?

Dzierżawa lokalu niemieszkalnego osobie prawnej

Czy osoba fizyczna może wydzierżawić osobie prawnej lokal niemieszkalny (stacje benzynowe). Czy osoba prawna może zapłacić czynsz przelewem?

Jak zorganizować działalność gospodarczą z wynajmu nieruchomości wspólnej (lokal niemieszkalny)

Dzień dobry. Mój przyjaciel i ja posiadamy nieruchomość ( działka i lokale niemieszkalne na nim) 1/2 udziału dla każdego. Kupiony dla zysku. Jak zarejestrować IP? Czy muszę zarejestrować 2 adresy IP? w jaki sposób...

28 października 2016, 16:37, pytanie #1423512 Igor Romanowicz, Petersburg

800 Cena
pytanie

problem rozwiązany

Wynajem nieprzydzielonego udziału w lokalu niemieszkalnym

Lokal niemieszkalny 600 mkw. 2 właścicieli, osoby prywatne. Każdy posiada własny certyfikat własności. Certyfikat stwierdza: wspólna współwłasność, udział w prawie 1/2. Z natury akcje nie są przydzielone. Jak zawrzeć umowę najmu na 300...

26 października 2016, 19:16, pytanie #1421219 Aleksiej, Petersburg

800 Cena
pytanie

problem rozwiązany

Wynajem lokali niemieszkalnych bez rejestracji IP

w prezencie od ojca otrzymałem lokal niemieszkalny (sklep) i wynająłem go spółce z oo nie będącej indywidualnym przedsiębiorcą, zadzwonili do urzędu skarbowego, zagrozili mandatami i wyjaśnili, że trzeba zarejestrować indywidualnego przedsiębiorcę , płać VAT i składaj raporty kwartalnie, a znajomy mówi, że możesz...

Który OKVED jest prawidłowy przy wynajmie własnej nieruchomości niemieszkalnej?

Który EKVED jest właściwy dla rodzaju działalności na patencie - dzierżawa (wynajem) własnej nieruchomości niemieszkalnej będącej własnością indywidualnego przedsiębiorcy na podstawie prawa własności: 70.20.2 lub 55.23.37

Jakie podatki powinny płacić osoby fizyczne? osoba od najmu lokalu niemieszkalnego?

Dobry wieczór. Jestem indywidualnym przedsiębiorcą (handel detaliczny) na UTII. Wynajmę lokal niemieszkalny LLC jako osoba fizyczna. OKVED dla leasingu od indywidualnego przedsiębiorcy nie jest zarejestrowany Umowa leasingu dla osoby fizycznej. Jakie podatki muszę zapłacić za wynajem lokalu niemieszkalnego...

Najem lokalu niemieszkalnego przez pełnomocnika

Lokale niemieszkalne należą do osoby fizycznej1. Czy osoba fizyczna 2 będąca indywidualnym przedsiębiorcą (STS, 6% przychodu) posiadająca pełnomocnictwo ogólne od Osoby 1 może wynająć ten lokal, czy konieczne jest sporządzenie jakoś...

Wynajem lokali niemieszkalnych

Witam! Wynajęłam łóżko od IP na czas wyjazdu służbowego. Zgodnie z wyciągiem z Jednolitego Państwowego Rejestru Osób Prawnych, ten indywidualny przedsiębiorca zajmuje się dostawą lokali niemieszkalnych. Teraz moja organizacja odmawia płacenia czynszu, ponieważ Mówią, że „nie można mieszkać w lokalach niemieszkalnych”. Jak ja...

Osoby fizyczne w Rosji mogą być właścicielami nie tylko lokali mieszkalnych, ale także lokali niemieszkalnych - tych, które nie są zarejestrowane w zasobach mieszkaniowych osady lub miasta (kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej). W związku z tym właściciele tego typu nieruchomości mogą rozporządzać nimi według własnego uznania - w tym również w ich dzierżawę (Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej).

Drodzy Czytelnicy! Artykuł mówi o typowych sposobach rozwiązywania problemów prawnych, ale każdy przypadek jest indywidualny. Jeśli chcesz wiedzieć jak rozwiąż dokładnie swój problem- skontaktuj się z konsultantem:

ZGŁOSZENIA I POŁĄCZENIA SĄ PRZYJMOWANE 24/7 i 7 dni w tygodniu.

Jest szybki i JEST WOLNY!

Zasady

Istnieją ogólne zasady, zgodnie z którymi można skutecznie i szybko wynająć nieruchomość, której nie ma w zasobach mieszkaniowych.

Na przykład, jeśli firma lub firma, organizacja lub instytucja chce wynająć lokal od osoby fizycznej, to co należy w tym celu zrobić, aby nie naruszać prawa.

Ponadto istnieją pewne osobliwości dotyczące wynajmu nieruchomości niemieszkalnych w formie nieodpłatnej lub odwrotnie, dla osoby fizycznej i tak dalej.

Rozważ na przykład kilka opcji w sytuacjach, w których możliwe jest wynajęcie lokalu niemieszkalnego zgodnie z własnymi warunkami.

Czy osoba fizyczna może wynająć lokal niemieszkalny?

Na podstawie Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, a także innych przepisów prawnych, właściciel jako osoba fizyczna może wynajmować nieruchomość niewchodzącą w skład zasobu mieszkaniowego.

I w tym celu nie musi być indywidualnym przedsiębiorcą (zwanym dalej indywidualnym przedsiębiorcą), aby legalnie uzyskiwać dochody z wynajmu lokalu lub budynku niemieszkalnego.

Wystarczy, że terminowo zapłaci 13% podatku od dochodu i złoży deklarację podatku dochodowego od osób fizycznych do urzędu skarbowego (i Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej) nie później niż do 30 kwietnia roku, który następuje po sprawozdawczości rok kalendarzowy.

Jeżeli właściciel nieruchomości nie korzysta z regularnej pracy najemnej pracowników, to prawo pozwala nie zostać indywidualnym przedsiębiorcą (Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej).

Jednocześnie wszelkie umowy zawierane przez osoby fizyczne w takich transakcjach najmu będą prawnie uznawane za umowy GPC – o charakterze cywilnoprawnym.

A to oznacza, że czynsz można dość spokojnie ustawić w kolejności umownego zawierania umowy najmu.

Niezwykle ważne jest tutaj, aby strony same uzgodniły i omówiły wysokość opłaty oraz uzgodniły między sobą. Następnie fakt wyrażenia zgody jest poświadczany przez notariusza przy zawieraniu transakcji.

Jeszcze kilka słów o przypadku, gdy osoba fizyczna wynajmuje lokal niemieszkalny osobie prawnej.

Tutaj ważne jest, aby wziąć pod uwagę następujące punkty tekstu umowy, które wpłyną na rachunkowość pracodawcy:

Należy podać o obiekcie - dokładny adres, lokalizację, numer ewidencyjny, informacje operacyjne i techniczne (na przykład powierzchnia, liczba kondygnacji, możliwość zamieszkania do pracy itp.).
Brak podatku VAT do zapłaty. osoba nie jest wymagana, ponieważ umowa nie jest zawarta z innym przedsiębiorstwem, ale z obywatelem (obywatelem).
Czynsz może obejmować rachunki za media. Jest to przydatne do prawidłowego rozliczania wydatków przedsiębiorstwa.
W umowie należy wskazać formę płatności - bezgotówkową lub z wypłatą środków w gotówce.
Jur. osoba płacąca fizyczne na rzecz osoby opłata za tymczasowe korzystanie z jego własności, jest również pozwanym płatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych (TC RF). W związku z tym firma może samodzielnie przekazać 13% do organizacji podatkowej za tę transakcję.

Dzięki nowoczesnemu systemowi płatności osoby prawne mogą rozliczać się z osobami fizycznymi przelewem bankowym.

Wystarczy wskazać w umowie dane bankowe kont, plastikową kartę osoby fizycznej, na którą najemca przekaże opłatę za korzystanie z nieruchomości mieszkańca-wynajmującego.

Jeżeli strony wybrały w tym przypadku opcję rozliczenia gotówkowego, firma musi wykonać tę operację za pomocą zlecenia gotówkowego.

Czy można wziąć fizyczne? Twarz

Umowa najmu musi zawierać:

Kod OKVED legalny osoby (70.20.2);
czas trwania umowy;
fizyczne dane osobowe twarze;
pełna charakterystyka lokalu;
numer katastralny obiektu;
wysokość czynszu;
tryb uiszczania przez najemcę (osobę fizyczną) opłaty za korzystanie z lokalu na rzecz wynajmującego (osoby prawnej);
wskazać szczegóły i szczególne momenty najmu (zasady, procedury operacyjne, możliwość naprawy itp.).

Czy to możliwe za darmo?

Całość transakcji jest ściśle regulowana umową, która jest sporządzona za obopólną zgodą stron i odzwierciedla ich zgodną wolę dotyczącą warunków umowy, w tym zapłaty za korzystanie z majątku wynajmującego.

W związku z tym możliwa jest również transakcja nieodpłatna, a także płatna, pomimo Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, w którym mówi się, że najemca zobowiązuje się zapłacić za usługę najmu właścicielowi nieruchomości.

Jak przejść

Z pośrednikami w handlu nieruchomościami możesz wynająć swoją nieruchomość znacznie szybciej i efektywniej. Znajdują nabywcę na usługi wynajmu szybciej, niż to było modne robić na własną rękę.

Ponadto specjaliści ci stale monitorują wszystkie subtelności rynku nieruchomości oraz wszelkie zmiany cen i inne szczegóły.

Dokumentacja

Kiedy wynajmujący zamierza samodzielnie przygotować paczkę dokumentów do transakcji, będzie potrzebował następujących dokumentów:

paszport cywilny, jeśli jest osobą fizyczną;
zaświadczenie o rejestracji osoby prawnej, jeśli jest to przedsiębiorstwo;

dokumentacja tytułowa nieruchomości niemieszkalnej - zaświadczenie z USRN, umowa sprzedaży, inne;

dokumentacja techniczna obiektu nieruchomego;
pełnomocnictwo, jeżeli występują przedstawiciele stron zaangażowanych w transakcję;
zgoda współmałżonka, jeśli wynajmującym jest osoba fizyczna osoba i majątek są współwłasnością nabytą w trakcie małżeństwa;
zezwolenie banku, jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką lub inną umową.

W przypadku, gdy HOA wynajmuje lokale niemieszkalne, mówimy również o osobie prawnej.

Ponieważ wszystkie TSN lub HOA są zarejestrowane jako osoby prawne, mają własne opodatkowanie i podlegają zasadom rachunkowości zgodnie z uproszczonym systemem.

Rejestracja zawartej umowy najmu w Regpalacie (Rosreestr, EGRN - Jednolity Państwowy Rejestr Nieruchomości) nie jest konieczna, jeżeli:

okres obowiązywania umowy jest krótszy niż 12 miesięcy;
Nie ma terminu określonego w umowie.

W przeciwnym razie, gdy okres obowiązywania umowy jest ustalony na ponad 12 miesięcy, wówczas rejestracja takiej umowy w USRN jest obowiązkowa.

Na własną rękę

Przed dokonaniem transakcji najmu nieruchomości niemieszkalnej należy najpierw ustalić, dlaczego będzie ona wykorzystywana przez najemcę (najemcę), w jakim celu będzie wykorzystywana.

Możliwe opcje zamierzonego celu przy wynajmie lokalu niemieszkalnego:

pod magazynem;
jako warsztat produkcyjny;
wykorzystanie lokalu jako biura;
obszar handlu (punkt);
o świadczenie usług (obrót usługami);
jak garaż
do trzymania zwierząt, ptaków, uprawy roślin;
do użytku osobistego (np. jako spiżarnia do przechowywania różnych rzeczy, narzędzi, sprzętu) i nie tylko.

Lokalizacja obiektu wpływa na wygodę decyzji produkcyjnych, planów, harmonogramów i nie tylko. Dlatego też należy szukać przyszłego najemcy według rodzaju i przeznaczenia nieruchomości.

Jeśli jest to na przykład garaż, to pracownicy produkcyjni raczej nie zgodzą się na korzystanie z takiego pomieszczenia.

Ogólnie rzecz biorąc, procedura niezależnego najmu lokali niemieszkalnych lub budynków, konstrukcji polega na następującym algorytmie działań:

Przygotowanie i uporządkowanie dokumentów właściciela oraz dokumentów dotyczących samej nieruchomości.
Wstępna kalkulacja kosztu czynszu.
Stworzenie kampanii reklamowej.
Zamieszczanie ogłoszeń w Internecie lub samodzielne zamieszczanie ogłoszeń na tablicach ogłoszeniowych w całym mieście.
Odbieranie telefonów od potencjalnych najemców.
Umawianie spotkań i ustne porozumienie w sprawie transakcji.
Umów się na spotkanie z notariuszem.
Zawrzeć umowę.
Rejestracja umowy w Regpalacie (o ile w danym przypadku przewiduje to prawo).
Wydanie kluczy z lokalu niemieszkalnego najemcy oraz związana z nim dokumentacja (np. akt przyjęcia i przekazania nieruchomości znajdującej się w lokalu).

Zakup powierzchni biznesowej na początkowym etapie jej powstawania może być problematyczny. Dlatego przedsiębiorcy wolą wynajmować nieruchomości. Pozwala to zredukować jednorazowe koszty. ale wynajem lokali niemieszkalnych wiąże się z szeregiem cech, które odróżniają proces od klasycznego. Prowadzi to do całej listy problemów, których niemożność szybkiego rozwiązania powoduje opóźnienie w rozpoczęciu działań.

Jeżeli osoba prawna lub fizyczna chce ich uniknąć i maksymalnie przyspieszyć proces wynajmu nieruchomości niemieszkalnej, należy rozpocząć procedurę od analizy aktualnych informacji na ten temat. Porozmawiamy o procedurze wykonywania czynności, o cechach, które nakłada się na procedurę w zależności od statusu najemcy i wynajmującego, a także o cechach opodatkowania, omówimy dalej.

Czy osoby fizyczne muszą zarejestrować się jako indywidualny przedsiębiorca, aby wynająć lokal niemieszkalny?

Prawo do posiadania nieruchomości mieszkalnej jest przypisane osobom fizycznym na mocy art. 131 i 213 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Osoba uznana za właściciela nieruchomości ma prawo rozporządzać nią i korzystać z niej według własnego uznania. Podobną możliwość określa art. 209 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie każdy obywatel ma możliwość wynajęcia lokalu niemieszkalnego. Zasada znajduje odzwierciedlenie w art. 608 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Osoba fizyczna może skorzystać ze swojego prawa do najmu nieruchomości niemieszkalnych. Jednocześnie przepisy prawa nie nakładają obowiązku rejestracji jako przedsiębiorca indywidualny. Jednak osoba zajmuje się działalnością gospodarczą, wynajmując nieruchomości, musisz otworzyć adres IP.

Kiedy nie można uniknąć otwarcia adresu IP?

Osoby fizyczne mogą rozpocząć prowadzenie działalności gospodarczej dopiero po przejściu odpowiedniej rejestracji i uzyskaniu statusu indywidualnego przedsiębiorcy. Prawo nie zobowiązuje jednak obywatela do uzyskania osobowości prawnej. Podobna zasada znajduje odzwierciedlenie w art. 23 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Szereg cech odróżnia działalność przedsiębiorczą od innych manipulacji.

Który zawiera:

obserwuje się stabilne relacje z najemcą nieruchomości;

transakcje są przeprowadzane regularnie przez określony czas;

osoba prowadzi ewidencję zawartych transakcji i operacji;

nieruchomość została zakupiona specjalnie pod transakcje;

osoba ma stałe dochody w wyniku korzystania z nieruchomości.

Aby proces wynajmu nieruchomości został uznany za działalność gospodarczą i prowadził do konieczności zarejestrowania się jako przedsiębiorca indywidualny, należy wykazać, że wszystkie transakcje zawierane były w celu uzyskania stałego dochodu.

Potwierdzeniem może być na przykład podpisanie umowy najmu na rok lub dłużej, a także zawarcie transakcji z tymi samymi organizacjami. W takiej sytuacji wymagana jest rejestracja jako indywidualny przedsiębiorca.

Co się stanie, jeśli nie zarejestrujesz się jako indywidualny przedsiębiorca?

Jeżeli dana osoba naruszy przepisy prawa i zacznie prowadzić działalność gospodarczą bez rejestracji, zostanie wszczęte przeciwko niej postępowanie sądowe. Obywatel może zostać pociągnięty do odpowiedzialności administracyjnej lub karnej.

Może zostać na niego nałożona jedna z następujących kar:

kara pieniężna w wysokości 500-2000 rubli (art. 14 ust. 1 Kodeksu wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej);

odzyskanie pieniędzy do 300 000 rubli (art. 171 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej);

zaangażowanie w obowiązkową pracę trwającą 480 godzin (art. 171 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej);

areszt na okres do sześciu miesięcy (art. 171 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej);

grzywna w wysokości dochodu za 2 lata (art. 171 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej).

Jak zawiera się umowę z osobami prawnymi i osobami fizycznymi?

W ustawodawstwie rosyjskim nie ma zasady regulującej wynajem lokali niemieszkalnych od osoby fizycznej. Przy sporządzaniu umowy należy kierować się przepisami rozdziału 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Akt normatywny zawiera: informacje ogólne w sprawie dzierżawy nieruchomości.

Artykuł 606 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że wynajmujący, który nie jest osobą prawną, jest zobowiązany do przekazania najemcy nieruchomości niemieszkalnej do czasowego użytkowania i posiadania po uiszczeniu określonej opłaty.

Umowa najmu jest sporządzona zgodnie z zasadami zawartymi w art. 434 i 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Strony umowy zobowiązane są do sporządzenia dokumentu na piśmie. Gotowy dokument jest podpisany przez każdą ze stron.

Umowa musi zawierać obowiązkowe informacje, które obejmują:

dane osób prawnych i osób fizycznych;

informacje o obiekcie;

warunki korzystania z nieruchomości;

wysokość czynszu.

Strony mają prawo do zdecydowanego wskazania na jak długo zawarta jest umowa. W przypadku braku takiej informacji uważa się, że nieruchomość została wydzierżawiona na czas nieokreślony.

Podobna zasada jest ustalona w art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. W treści umowy należy wskazać kod OKVED. W przypadku wynajmu lokalu stosuje się kod 70.20.2. Zasada ma znaczenie tylko wtedy, gdy mówimy o lokalach niemieszkalnych. Podczas wypełniania cech przedmiotu w umowie należy zachować ostrożność.

Dokument powinien zawierać następujące informacje:

numer inwentarzowy lokalu;

dokładny adres wskazujący piętro i lokalizację lokalu na nim;

przeznaczenie (na przykład biuro, magazyn itp.);

Nazwa pokoju;

powierzchnia nieruchomości.

Zgodnie z art. 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowę uważa się za oficjalnie zawartą dopiero po jej zarejestrowaniu w Rosreestr. Jeżeli transakcja zawarta jest na okres krótszy niż 1 rok, rejestracja nie jest wymagana. Umowa może być sporządzona w dowolnej formie. Podobna zasada dotyczy przedłużenia umowy na ten sam okres.

Aby przejść rejestrację stanową, musisz przygotować pakiet dokumentów. Musi zawierać:

wniosek, który można uzyskać od notariusza lub innego specjalisty zajmującego się otrzymywaniem niezbędnych dokumentów;

umowa i wszystkie załączniki do niej;

paszporty osób fizycznych transakcji;

kontrola opłaty skarbowej

inna dokumentacja, jeśli istnieje potrzeba jej dostarczenia.

Jak odbywa się opodatkowanie?

Jeżeli nieruchomość generuje dochód, jest opodatkowana. Warunki deponowania środków oraz tryb dokonywania rozliczeń zależą bezpośrednio od statusu podatnika. Jeżeli kalkulację przeprowadza się według uproszczonego systemu podatkowego z dodatkowymi składkami ubezpieczeniowymi, odliczenie na rzecz państwa wyniesie 6% kwoty czynszu. Podobna zasada dotyczy IP. Zastanawiając się, czy dana osoba może wynająć lokal, będzie można przekonać się, że taka możliwość istnieje. Obywatel będzie jednak musiał zapłacić 13% podatku dochodowego od osób fizycznych przy jednorazowej wpłacie. Zasady znajdują odzwierciedlenie w art. 208 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej. Jeśli obywatel uchyla się od płacenia podatków, zostanie oskarżony lub zostanie nałożona kara administracyjna.

Jeśli wynajmującym jest organizacja

Osoba prawna może również wynajmować nieruchomość. Zgodnie z artykułami 209, 213 i 608 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, organizacje mają takie samo prawo do posiadania, używania i rozporządzania własną własnością jak osoby fizyczne. Jednocześnie prawo nie nakłada ograniczeń na liczbę obiektów będących własnością osoby prawnej. Podobna zasada znajduje odzwierciedlenie w art. 213 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jeżeli najem lokalu jest realizowany przez osobę prawną, umowa zostaje zawarta zgodnie z art. 606 i 670 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. W takim przypadku w dokumencie należy podać kod OKVED 70.20.2.

Umowa z osobą prawną musi być sporządzona na piśmie. Nie ma znaczenia na jaki okres nieruchomość jest udostępniana.

Umowa musi również zawierać obowiązkowe informacje, które obejmują:

charakterystyka pokoju;

informacje o osobach prawnych i osobach fizycznych występujących w umowie;

wynajem;

cechy użytkowania pomieszczeń i napraw;

podpisy stron transakcji.

Jeżeli okres najmu nie jest określony w umowie, uważa się go za zawarty na czas nieoznaczony. Zasada ta jest zapisana w art. 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Umowa i wszystkie załączniki do niej muszą być również zarejestrowane w Rosreestr, jeśli nieruchomość niemieszkalna jest wynajmowana na okres dłuższy niż 1 rok kalendarzowy.

Aby upoważniony organ wyraził zgodę na rejestrację, przedstawiciel osoby prawnej będzie musiał przygotować następujące dokumenty:

wniosek wypełniony zgodnie z regulaminem;

zawarta i podpisana umowa oraz aneks do niej;

paszport katastralny nieruchomości;

dokumenty potwierdzające status prawny organizacji;

dokumenty potwierdzające fakt zapłaty cła państwowego;

dodatkowe dokumenty, jeśli są wymagane.

Jeśli wynajmujący jest osobą fizyczną

Jeżeli osoba występuje jako leasingodawca, proces sporządzania umowy i szczegóły transakcji ulegają zmianie. Tak więc w dokumencie konieczne jest wskazanie adresu i cech lokalu. W takim przypadku płatności celowe nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Obejmuje również rachunki za media.

Osoba wynajmująca lokale użytkowe, może pobrać opłatę z rachunku bankowego osoby fizycznej lub przekazać ją w gotówce.

Zmiany czynszu muszą być dokonywane zgodnie z obowiązującym prawem. Artykuł 614 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że kwota płatności powinna być korygowana nie częściej niż raz w roku. Jeżeli umowa została zawarta na okres dłuższy niż rok, dokument należy zarejestrować w oddziale terytorialnym Rosreestr.