Transakcije s komunalnim nekretninama smatraju se prilično složenim. U nekim slučajevima čak i iskusnom agentu za nekretnine treba puno vremena da dobije sva potrebna odobrenja. Prije sklapanja takvog posla morate proučiti sve značajke koje skriva prodaja sobe u zajedničkom stanu.
Potrebno je započeti s glavnim nijansama koje određuju visoku složenost ove transakcije. Prodavatelj treba uzeti u obzir sljedeće:
- susjedi moraju biti obaviješteni o prodaji sobe u komunalnom stanu (pravo prvenstva);
- ponekad je potrebno ovjeriti transakciju kod javnog bilježnika.
Prije kupoprodaje potrebno je također saznati tko je naslovni vlasnik sobe u komunalnom stanu. To se može učiniti naručivanjem tekućeg izvatka iz USRN-a.
VAŽNO. Samo vlasnik može prodati sobu u zajedničkom stanu. Ako je općina navedena u izvodu (na primjer, grad ili seosko naselje), transakcija se neće izvršiti.
Više o tome koje su značajke kada ste kupili sobu u stanu pročitajte u nastavku.
Pravo preče kupovine
To znači da susjedi u zajedničkom stanu (vlasnici drugih prostorija u zajedničkom stanu) imaju priliku kupiti sobu prije svega pred bilo kojom neovlaštenom osobom. U isto vrijeme, usklađenost dano stanje odgovornost je prodavača.
VAŽNO! Stambeni zakon utvrđuje samostalnu osnovu za nastanak prava preče kupovine - prodaju prostora u zajedničkom stanu. Razlikuje se od slučaja kada je potrebno prodati udio, jer soba može biti na pravu osobnog vlasništva.
Zanemarivanje uvjeta preče kupovine rezultirat će poništenjem transakcije na tužbu zainteresiranih strana.
Ako susjedi odluče prodati cijeli stan jednom kupcu, nema potrebe da se međusobno obavještavaju o prodaji. S tim u vezi, potpuno je lakše prodati komunalni stan.
Pristanak susjeda
Pravo preče kupovine ostvaruje se slanjem obavijesti o prodaji sobe u zajedničkom stanu i ponude za otkup po utvrđenoj cijeni. Postoje tri moguća odgovora na obavijest:
- otkupiti dionicu;
- dati pismeno odricanje;
- uopće ne reagiraju.
U posljednja dva slučaja prodavatelj ima pravo započeti otuđenje nekretnine bilo kojoj trećoj osobi. Izraz "suglasnost susjeda" koristi se u svakodnevnom životu upravo za označavanje poštivanja prava preče kupovine. Istodobno, zakon ne zahtijeva dokument koji se zove "suglasnost za prodaju" za transakciju.
Da li je moguća prodaja bez suglasnosti susjeda
Ako ne obavijestite susjede, dogovor jednostavno neće uspjeti. bit će registrirana u Rosreestr. Ali čak i ako matičar propusti ovaj trenutak, zainteresirani će imati priliku sudskim putem otkazati prodaju, a pritom sva prava kupca okrenuti na sebe.
Kao rezultat suđenja, susjed će postati novi kupac stana, a bivši vlasnik će morati vratiti novac trećoj osobi, kao i nadoknaditi štetu prouzročenu tim okolnostima.
Istovremeno, praksa je razvila sljedeće strategije prema kojima nije potrebno pribavljanje suglasnosti za prodaju:
- Kroz sklapanje ugovora o donaciji. Umjesto kupoprodajnog ugovora građani sklapaju darovnicu, a novac se isplaćuje po primitku (najčešće se izdaje kao kredit).
- Sastavlja se ugovor o zajmu koji je osiguran zalogom u obliku sobe u zajedničkom stanu. Zatim se formalizira prijenos vlasništva zajmodavca (kupca) na stanovanje radi otplate duga po kreditu.
Mora se shvatiti da se, po želji, i donacija i zajam mogu sudskim putem proglasiti nevažećim kao lažne transakcije. To će donijeti još više problema od uobičajenog nepoštivanja prava preče kupovine.
Puno je sigurnije poštivati sva prava susjeda i izvršiti prodaju u potpunosti u skladu sa zakonom.
Trebate li javnog bilježnika u 2019.
Prilikom kupnje i registracije kupoprodaje u 2019. godini može biti potreban javni bilježnik za obavljanje sljedećih radnji:
- slati javnobilježničke obavijesti o pravu preče kupovine susjedima;
- izdati javnobilježnička odbijanja susjeda od kupnje stana;
- ovjeriti transakciju ako se radi o prodaji udjela.
Javnobilježničke obavijesti susjedima jedan su od načina ostvarivanja prava preče kupovine. U nekim regijama potreban je javnobilježnički obrazac, ali prema zakonu, jednostavan pisani dokument također može biti dokaz o usklađenosti. Nakon što je dobio odbijenicu za registraciju s obzirom na nepostojanje ovjerenog oblika obavijesti, prodavatelj ima pravo žalbe na nju sudu kao nezakonitu.
Odricanje od prava prvenstva kupnje vrši se kod javnog bilježnika ili neposredno kod matičara u trenutku podnošenja zahtjeva za upis transakcije. Za javnobilježnički upis susjed treba donijeti zaprimljenu obavijest o prodaji sobe u komunalnom stanu i svoju putovnicu. Ovjereno odricanje tada se dostavlja matičaru.
Ako se prema ugovoru proda “udio u pravu zajedničkog vlasništva”, takva transakcija podliježe javnobilježničkoj ovjeri. U ostalim slučajevima javnobilježnički obrazac nije potreban. To znači da ako se prodaje soba u komunalnom stanu, u vlasništvu prodavatelja na temelju osobnog vlasništva, bez navođenja zajedničkih prostorija, nije potrebno ovjeravati ugovor.
VAŽNO! U ugovoru nije potrebno naznačiti da se uz prostor u zajedničkom stanu na kupca prenosi i udio u pravu zajedničkog vlasništva na zajedničkim prostorima (kuhinja, kupaonica). Udio će se automatski prenijeti, a stranke će moći izbjeći ovjeru kod javnog bilježnika.
Prodaja sobe u zajedničkom stanu: upute korak po korak
Za izvršenje transakcije za prodaju sobe u zajedničkom stanu primjenjuje se sljedeći postupak:
Pronađite kupca i razgovarajte o glavnim detaljima transakcije
S potencijalnim kupcem potrebno je razgovarati o uvjetima buduće transakcije, uključujući cijenu površine u komunalnom stanu, postupak plaćanja i rok za sklapanje glavnog ugovora. Ako je suglasnost susjeda samo formalnost, onda se može sklopiti predugovor o kupoprodaji. Ako je vjerojatno da će netko od susjeda iskoristiti pravo preče kupovine, tada je sigurnije da prodavatelj u ovoj fazi ne prihvati polog i ne potpisuje dokumente s kupcem kako bi izbjegao probleme u budućnosti.
Obavijestiti susjede o pravu preče kupovine
Da biste to učinili, potrebno je utvrditi vlasnike naslova soba u zajedničkom stanu naručivanjem ažuriranog izvatka iz USRN-a. Ako je općinu naznačio vlasnik, tada se mora obavijestiti uprava grada (sela).
Obavijest o prodaji sobe u zajedničkom stanu mora se dostaviti u pisanom obliku. Postoje sljedeće opcije obavijesti, uključujući one koje utječu na to koliko brzo se soba može prodati:
VAŽNO. Ako se obavijest šalje poštom, tada se adresa primatelja može navesti njegovom registracijom (pravna adresa - za tvrtke), a ako nije poznata, onda na lokaciji prostorije.
Ako postoje problemi u odnosima sa susjedima, susjed ne želi kontaktirati, preporuča se kontaktirati bilježnika ili kombinirati metode slanja poštom i putem bilježnika.
Dobijte odbijenicu ili pričekajte da istekne rok za odgovor
Članak 250. Građanskog zakona Ruske Federacije propisuje da je od trenutka primitka obavijesti rok za odgovor 30 dana. Za to vrijeme susjed mora pismeno izraziti svoju odluku - odbiti ili otkupiti stanovanje.
Odbijanje se vrši u javnobilježničkom uredu na posebnoj potvrdi. Susjed mora odnijeti na recepciju obavijest primljenu od prodavatelja i putovnicu, na temelju koje će stručnjak pripremiti zahtjev. Nakon što je od vlasnika (vlasnika) dobio odbijenice za stanovanje koje su potpisali svi vlasnici, vlasnik sobe u zajedničkom stanu ne smije čekati kraj mjeseca, već sklopiti posao.
Ako susjed ignorira obavijest i ne dobije je, onda jednostavno pričekajte da istekne rok trajanja, a zatim prodajte sobu. Za poštu:
- prodavatelj šalje preporučeno pismo s obavijesti, prima track code za praćenje;
- od trenutka kada pismo stigne u poštu, počinje rok čuvanja - 30 dana;
- nakon isteka razdoblja zadržavanja, morate početi odbrojavati 30-dnevno razdoblje za odgovor.
Ako je obavijest dostavljena kod javnog bilježnika, on će samostalno izračunati sve uvjete.
VAŽNO! Prema značenju zakona, važno je ne dostaviti obavijest, nego je poslati - dakle, prodavač ne bi trebao brinuti o primanju pisama od strane adresata.
Pripremite dokumente za transakciju
Dokumenti moraju biti pripremljeni prema popisu u nastavku. Svaki je dizajniran na svoj način. Kako se prijaviti - opće preporuke:
- ugovor i akt o prijenosu sastavljaju se u tri izvorna primjerka;
- svi dokumenti ispisani na 2 lista ili više su klamani;
- u nekim regijama potrebno je osobno ovjeriti kopije s natpisom "točna kopija / datum / potpis / prijepis";
- moraju se izraditi preslike svih izvornika, osim ugovora i prijenosnog akta (kopije će ići u registarski spis).
Svaka regija ima svoja pravila o postupku zaprimanja dokumenata, pa se preporuča razjasniti ovu točku u uredu u koji planirate predati papire.
Podnesite dokumente za registraciju u Rosreestr i pričekajte njegov završetak
Dokumente za registraciju podnose osobno stranke u transakciji ili njihovi zastupnici uz javnobilježničku punomoć. Obavezno je osobno sudjelovanje, inače dokumenti neće biti prihvaćeni. Radovi se mogu predati putem:
- MFC ("Moji dokumenti");
- izravno Rosreestr;
- bilježnik u elektroničkom obliku (ako je ovjerio transakciju).
Kotizacija je 2000 rubalja, obično je plaća kupac, ali ponekad i prodavač ili oboje po pola (ovisno o željama stranaka). Ako se registrirate kod javnog bilježnika, morat ćete platiti dodatno od 1500 rubalja za ovu uslugu.
Razdoblje registracije bit će od 5 do 14 dana kada se podnese putem MFC-a ili Rosreestra, a samo 3 dana za elektroničku registraciju.
Konačna uplata za sobu
Zakon predviđa nekoliko različiti putevi plaćanje. Trenutak također može biti bilo koji: puna avansna otplata, obročna otplata, odgoda ili potpuno plaćanje odmah nakon registracije.
Sve opcije su važeće, tako da stranke uvijek biraju najpovoljniji postupak.
Koji dokumenti su potrebni
Ovo je jedno od najvažnijih pitanja pri sklapanju posla. Hoće li registracija biti uspješna ovisi o ispravnosti dokumenata. Popis dokumenata za prodaju sobe u zajedničkom stanu uključuje:
- Pristanak supružnika prodavatelja na prodaju (ako je prodavač oženjen).
- Podaci o poštivanju prava preče kupovine (dokaz o obavijesti ili javnobilježničkim odbijanjima).
- Izvadak za sobu koja se prodaje iz USRN-a (ili potvrda o vlasništvu).
- Tehnički plan prostorije.
- Podaci o prijavljenim u sobi.
- Potvrda o nepostojanju dugova za stambeno-komunalne usluge.
- Potvrda o uplati državne pristojbe od 2000 rubalja.
U nekim slučajevima mogu biti potrebni dodatni dokumenti, pa se preporuča razjasniti konačni popis u regionalnom Rosreestru ili najbližem MFC-u.
Uzorak obavijesti susjedima
Ispunjena obavijest mora sadržavati sljedeće podatke:
- Puno ime vlasnika sobe i puno ime susjeda;
- točan opis sobe (kao u budućem ugovoru);
- Prodajna cijena;
- naznaka prava preče kupovine.
Važno je navesti istu cijenu kao u budućem DCT-u, inače će se obavijest smatrati nevažećom. Dodatno možete odrediti postupak plaćanja i druge uvjete prodaje.
Više o kupoprodajnom ugovoru
DCT mora sadržavati niz obveznih klauzula koje su potrebne da bi mu se dala pravna snaga. To uključuje:
- Naziv stranaka.
- Opis prostorije - predmet ugovora.
- Prodajna cijena.
- Popis osoba koje imaju pravo na korištenje stanovanja (na primjer, oporukom).
Bez bilo kojeg od gore navedenih uvjeta, ugovor će se smatrati nevažećim. Preostali uvjeti - postupak plaćanja i prijenosa stana, uvjeti, odgovornost stranaka i jamstva prodavatelja, osiguravaju ravnotežu interesa stranaka. Ako nisu navedeni u tekstu, tada će se primjenjivati norme zakona.
Obvezna dopuna ugovora je prijenosni akt.
Da li je moguća prodaja stambenog prostora kod drugih prijavljenih osoba
Sama po sebi transakcija prodaje s registriranim osobama nije zakonom zabranjena. Treba imati na umu da će ove osobe imati pravo korištenja sobe do odjave, što nosi određene rizike za kupca, posebno ako među njima ima maloljetnih osoba.
VAŽNO! Sve osobe prijavljene u sobi moraju biti navedene u kupoprodajnom ugovoru.
Zaključak
Da biste pravilno prodali svoju sobu u zajedničkom stanu, morate se pridržavati pravila prodaje. Prije svega, oni se odnose na poštivanje prava prvenstva kupnje susjeda, kao i prikupljanje popratnih dokumenata. Koristeći preporuke i obrasce dane u članku, svaki građanin moći će brzo prodati sobu u zajedničkom stanu.
Čekamo vas na besplatno savjetovanje s odvjetnikom ako imate bilo kakvih pitanja. Snimanje u posebnom obliku u kutu ekrana.
Više pojedinosti i proceduru za takvu transakciju možete saznati u nastavku.
Čekamo vaša pitanja i bit ćemo zahvalni na lajku i repostu.
stambeno tržište i poslovne nekretnine nevjerojatno opsežan. Kada nude stanovanje, trgovci nekretninama stan često nazivaju stanom. Ovaj izraz postaje svojevrsni simbol uspjeha, luksuza, neovisnosti i bogatstva.
No, jesu li ti pojmovi isti – stan i stan? Čak i najpovršniji pogled utvrdit će da su to potpuno različite stvari. Razmotrite razliku između stana i stana. Utvrdimo koliko su te razlike značajne i zašto je potrebno jasno razlikovati ove pojmove.
Što je stan?
Općenito je prihvaćena sljedeća definicija. Stan je vrsta samostojeće nekretnine koja se koristi i za stalno stanovanje i za iznajmljivanje. Ima poseban ulaz i potpuno je prilagođen za normalan život: postoje sve potrebne komunikacije, grijanje, vodovod, kanalizacija. Stanovi nisu isti, razlikuju se jedni od drugih po različitoj lokaciji u gradu, površini, vrsti strukture stambene zgrade, njenoj etažnosti i mnogim drugim parametrima. No, unatoč svim razlikama, stanovi čine jedan specifičan segment - Stambene nekretnine odnosno stambenog fonda.
Na domaćem tržištu nekretnina ima dovoljno ponuda za prodaju stanova: ovo je sekundarno stanovanje. Stanovi koji se prodaju mogu se izvrsno renovirati, ali su uglavnom nenamješteni.
Apartmani: što je to
Apartmani opremljeni modernim komunikacijama, izvrsnim namještajem i smješteni u hotelskim kompleksima nazivaju se apartmanima. Ovaj luksuzne nekretnine vrhunska udobnost koristi se za privremeni boravak imućnih gostiju. Glavne karakteristike takvog objekta su moderan stilski dizajn i potpuna opremljenost kućanskim i tehničkim komunikacijama. Smještaj u apartmanima moguć je samo privremeno.
Drugim riječima, stan je nestalni stan, identičan hotelskoj sobi. A kao i u klasičnoj hotelskoj sobi, neizostavan atribut življenja u njoj je puna usluga u pogodno vrijeme za goste, uključujući cijeli niz čišćenja, promjene posteljine, parkirnih mjesta, specijaliziranih zaštitarskih usluga i drugih infrastrukturnih sadržaja.
Ovaj je vrlo popularan u odmarališta i megagradovi. Često imućni građani zbog uštede vremena kupuju stanove u neposrednoj blizini posla. U dovoljnoj blizini mora ili poslovnog centra grada grade se komforni kompleksi, tzv. apart-hoteli.
Potencijalnom kupcu se nude razne vrste stanova, od kojih su najčešće jednosobne i zapadnjačke "studio" opcije, u kojima je dnevni boravak u kombinaciji s kuhinjom. Međutim, tržište prodaje stanove s 2 i 3 spavaće sobe, kao i prostore na više razina. Razlika između stana i stana je u tome što kupac stana dobiva stambeni prostor s modernom adaptacijom, stilskim namještajem i ugradbenim aparatima.
Pravni status stanova
U ruskom zakonodavstvu koncept "stanova" nije fiksiran, au isto vrijeme, izraz "stambeni prostor" ima prilično dugačku definiciju. Priznat je kao zaseban prostor kao dio nekretnine, pogodan za stalno stanovanje iu skladu s utvrđenim standardima sanitarnih, tehničkih i drugih operativnih pravila. Zakonodavstvo kao stambeno predviđa sljedeće vrste prostora: kuća ili njezin dio, stan ili udio u njemu, soba. Pojam "stan" ne odnosi se na segment "stambene nekretnine". Drugim riječima, na pitanje o stanovima: što je to, možete odgovoriti da je to stambeni prostor u nestambenoj zgradi.
Razlike između stana i stana
Dakle, stanovi nisu povezani sa stambenim fondom, pa se mogu stvoriti u zgradama bilo kojeg smjera, na primjer, poslovnim zgradama. Za postavljanje statusa "stana" koji pripada stambenom fondu potrebno je. Osim toga, postoje razlike između ovih koncepata u drugim razinama:
- prema zahtjevima rezolucije Državnog standarda, površina stanova ne smije biti manja od 40 m 2, a broj soba - 2 ili više, prisutnost kupaonice i kuhinje je smatra se obveznim;
- takvi zahtjevi se ne nameću stanu u kojem može postojati samo jedna prostorija puno manje površine.
Pogledajmo pobliže svaku razliku između stana i stana.
Cijena
Stručnjaci za tržište nekretnina napominju da je cijena stanova obično 10-15% niža od cijene stana iste vrste, ali su operativni troškovi uvijek veći. To je zbog činjenice da je trošak komunalne usluge za vlasnike stanova znatno je veći od njihovog troška za vlasnike stambenih nekretnina. Konkretno, usluge grijanja su veće za 20-30%, vodoopskrba i kanalizacija - za 12-25%. Prikazane brojke su dvosmislene, cijene stambeno-komunalnih usluga ne ovise samo o regionalnoj lokaciji, već i o prirodi veze inženjerskih komunikacija s mrežama organizacija koje opskrbljuju resurse. Na primjer, ako se usluge pružaju preko posrednika, tada ćete morati platiti još više za njih.
Nepostojanje pojma "stanova" u sastavu stambenih nekretnina ne dopušta njihovim vlasnicima da podnose zahtjev za subvenciju za komunalne račune, pod uvjetom da iznos njihovih ukupnih mjesečnih primanja za posljednjih 6 mjeseci ne prelazi utvrđene standarde. Vlasnici stanova ne mogu koristiti pogodnosti koje su propisane Zakonom o stanovanju. Koja je razlika između apartmana i apartmana, osim troškovnih karakteristika?
Značajke registracije
Stjecanje stana podrazumijeva mogućnost trajne prijave na adresi stanovanja. Nije moguće prijaviti se u stanove u mjestu stanovanja zbog činjenice da oni nisu legalno stambeni.
Još uvijek je nejasno pitanje mogućnosti privremene registracije u apartmanima, iako ne postoji izravna zabrana ostvarivanja takvog prava vlasnicima stanova kupljenih u zgradama sa statusom apart-hotela ili hotela.
Nedostatak objekata od društvenog značaja
Prilikom odlučivanja koja je kupnja isplativija - stan ili stan, treba imati na umu da graditelj takvih zgrada nije odgovoran za izgradnju objekata društvene infrastrukture. Zapravo, ovaj faktor objašnjava relativnu jeftinoću stanova - developer hotelski kompleksi, u pravilu, ne gradi škole, vrtiće i ambulante.
Unatoč činjenici da trgovci nekretninama obično ne postavljaju ovaj problem ili ga izglađuju uvjeravanjima da se izgradnja apart-hotela odvija u područjima s uspostavljenom infrastrukturom, na to ne treba zaboraviti. U megagradovima je obujam izgradnje i prodaje takvih kompleksa vrlo značajan, a društveni objekti svakog okruga ne mogu osigurati povećanje neregistriranih korisnika.
Uprava gradskog odjela Moskve planira odobriti građevinske propise koji obvezuju investitora da gradi infrastrukturne objekte paralelno s izgradnjom hotelskih kompleksa. Najvjerojatnije će uvođenje takvih obveza podići cijenu stanova na cijenu stanova.
Nije potrebna dozvola za planiranje
Koja je razlika između stana i stana? Činjenica da je potreba ili mogućnost preuređenja ovih prostora regulirana općim odredbama Zakona o uređenju prostora prema kojem dozvola nije potrebna ako predložene izmjene ne donose strukturne promjene i ne mijenjaju razinu pouzdanosti i sigurnosti nestambene zgrade. A ako nedostatak dozvola uvelike pojednostavljuje rekonstrukciju prostorija stanova, tada postoje mnogi problemi u organizacijskim značajkama funkcioniranja takvih zgrada.
Poteškoće u upravljanju nestambenim zgradama i razlike u porezu na imovinu
Prema stambenom zakonu, tehnički prostor stambene zgrade (potkrovlja, podrum i sl.) je u zajedničkom vlasništvu vlasnika stambenih prostora. To nije slučaj za stanove. Stoga kupac koji ih kupuje mora imati na umu da programer ima pravo posjedovati ostatak zgrade i inženjerske mreže, a vlasnicima može nametnuti usluge društva za upravljanje koje mu je od koristi.
Osim toga, usvojenim zakonodavstvom od 2015. značajno je povećan porez na imovinu, čiji će se obračun sada vršiti na temelju A ako je stopa stambenog poreza 0,1% i primjenjuju se prilično impresivne pogodnosti, tada će se nestambena nekretnina, koji uključuje stanove, podliježe znatno višoj stopi.
Priroda stjecanja
Razlika između stana i stana očituje se i u smislu stjecanja. Kupnja stanova u pravilu je investicijske prirode, odnosno kupuju se u većini slučajeva radi dobiti, dok kupnja stana ima izraženu socijalnu pozadinu – stanovanje.
Ako je vlasnik stanova registriran kao samostalni poduzetnik i prijavi dohodak od iznajmljivanja imovine, tada nema pravo na porezno oslobođenje pri prodaji tih prostora, čak i ako su u vlasništvu više od 3 godine.
Shvativši razlike, potencijalnom kupcu je lakše odlučiti koja mu soba najviše odgovara - stan ili stan. Što je najbolje za njega i ciljeve kojima teži, samo on zna. Status kupljene nekretnine ovisi o prirodi stjecanja, mogućnostima, potrebi ili drugim uvjetima. Sada, razmišljajući o budućoj akviziciji, možete jasno zamisliti kako se stanovi razlikuju od stana.
Ovaj odjeljak uključuje stanove u Moskvi i Moskovskoj regiji. Stanovi su posebna vrsta nekretnina. Glavne prednosti stanova su njihova lokacija u razvijenim područjima, a cijena je znatno niža od stanova sličnih karakteristika. No, istodobno je u stanovima moguća samo privremena “prijava”, “komunalni stan” je skuplji, a iznos poreza veći u odnosu na obično stanovanje. Međutim, ovu razliku nadoknađuje pristupačnija cijena. Ako želite kupiti stan u Moskvi ili moskovskoj regiji, tada u našoj bazi podataka možete odabrati odgovarajuću opciju, saznati kontakte programera i prodavatelja, kao i upoznati se s našom stručnom ocjenom.
Ovaj članak je referentni i informativni materijal, svi podaci u njemu su informativni i samo su informativni.
Apartmansko naselje "žutika" od GK "MITS" nalazi se u ulici Bibirevskaya (okrug Bibirevo). Dvije monolitne zgrade od 20 katova povezane su unutarnjim prolazom. Arhitektonsko rješenje temelji se na kontrastu između visokih tornjeva i niskih zgrada u prostoru. Fasade - ventilirane, obložene ciglom i porculanskim pločicama. Jedna kula je bijela, druga je čokoladna.
Kompleks uključuje studije od 24,1 četvornih metara. m i 1-2-3-sobni stanovi 34,8-79,3 m². m. Projektirano 4 vrste stanova i 13 rasporeda. Prosječna cijena 112 400 trljati. po m2 Postoji veliko uređenje lokalnog područja, prostor za rekreaciju, igralište.
Infrastruktura apartmanskog kompleksa uključuje 3 trgovine, ljekarnu, kafić. Za automobile su opremljeni podzemni parking za 60 automobila i otvoreni parking za 18 automobila. U okolici se nalaze dječji vrtić i tri škole. Od stanica metroa Bibirevo, Otradnoe, Altufyevo do "Žutika" može se doći pješice, glavne autoceste su Altufevskoe autoput, MKAD. .
Projekt investicijsko-građevinske grupe "ALVEK" - klupska kuća "Listopad" gradi se na području Khoroshevo-Mnevniki u ulici Narodnogo Opolcheniya. Ovo je monolitna zgrada od 23 kata kao dio višenamjenskog kompleksa. Na nižim etažama, do 4., nalazit će se trgovine i uredi, od 5. do 23. - stanovi. Kupci mogu kupiti garsonijere i 1-2-3-4-sobne prostore od 27 do 137 kvadratnih metara. m. Stropovi - 3,3 m. Trošak - 147 000 rub po kvadratu m.
Moguće je kombinirati susjedne stanove. Panoramski prozori pružaju pogled s prozora. U ponudi su razne završne obrade. Kompleks će imati tvrtku za upravljanje i concierge uslugu. Za automobile - dvoetažni podzemni parking. Ima svoje grijanje, fasada zgrade je ventilirana na šarke. Koristi se vitraž.
Nedaleko od kuće je Serebryany Bor iz pješćane plaže(ljeto), klizalište i skijaške staze(zimi). Od stanice metroa Oktyabrskoe Pole i od stanice MCC Zorge može se doći pješice. Autoput - duž autoceste Zvenigorod. .
Udio stanova na primarnom tržištu Moskve i dalje raste: ako je 2012. iznosio samo 14% ukupne ponude, onda je u trećem tromjesečju 2016. dosegao 24,5%. Istodobno, minimalni proračun za kupnju stanova u staroj Moskvi u istom razdoblju smanjen je sa 4,6 milijuna rubalja na neviđenih 2,3 milijuna rubalja za glavni grad, što je potaknulo zanimanje kupaca za masovni segment i radikalno promijenilo portret kupac. No, oko stanova još uvijek postoji puno nagađanja koja preuveličavaju njihove nedostatke. Stručnjaci Metrium Grupe proveli su detaljnu analizu svih razlika između stanova i stanova i opovrgli većinu stereotipa o ovoj vrsti stanovanja sa stajališta kupca.
Tijekom recesije većina kupaca kuća daje prednost svom budžetu za kupnju. Smanjenje cijene nabave u svim segmentima tržišta povećalo je atraktivnost prije svega stanova koji su uvijek bili jeftiniji od stanova. Cjenovna prednost kupnje stanova je zbog niza njihovih razlika od stanova.
“Razlike između stanova i apartmana mogu se grubo podijeliti u tri skupine”, kaže Maria Litinetskaya, izvršni partner Metrium Grupe. - Prvi su pravne razlike koje se odnose na nestambeno pravni status stanova. Drugi je ekonomski, naime, razlika u tržišnoj i katastarskoj vrijednosti takvih objekata, kao i značajke plaćanja komunalnih usluga i poreza. Konačno, treća skupina - tehnička - kombinira razlike u zahtjevima za projektiranje i izgradnju stanova. Površnom usporedbom može se činiti da većina razlika nije u korist stanova, ali detaljna analiza pokazuje suprotno.”
1. Pravne razlike
1.1 Pravni status
Sa stanovišta stambenog zakona, stan je stambena, izolirana prostorija, koja je nekretnina i pogodna je za prebivalište građani (udovoljava utvrđenim sanitarnim i tehničkim pravilima i normama, drugim zahtjevima zakonodavstva). Uz stanove, zakonska regulativa uključuje i stambenu zgradu (dio stambene zgrade) i sobu kao stambeni prostor.
Stanovi su razvrstani kao nestambeni prostori, odnosno prostori su za privremeni smještaj građana, a nisu namijenjeni stalnom boravku. Pojam "stan" spominje se samo u klasifikaciji hotelske sobe dalo Ministarstvo kulture Ruske Federacije. Prema ovoj tipologiji, stan je soba s površinom od najmanje 40 četvornih metara. m., koji se sastoji od dvije ili više prostorija (dnevni boravak, blagovaonica, spavaća soba) sa čajnom kuhinjom. Međutim, u praksi se programeri ne vode ovom definicijom, čak i ako apartmansko naselje u izgradnji ima hotelsku namjenu.
1.2 Registracija
Trajna registracija se može dobiti samo u stambenom naselju - stanu, sobi, kući. Trajna registracija u Moskvi daje sljedeća prava:
1. Povećanje mirovine. U Moskvi umirovljenici imaju pravo na regionalnu socijalnu pomoć, ali ona se daje samo onima koji u Moskvi žive najmanje 10 godina.
2. Povlastice za putovanja umirovljenicima i maloljetnicima u javni prijevoz, kao i korištenje gradskog telefona.
3. Utvrđivanje djeteta u vrtić, školu i druge odgojno-obrazovne ustanove u mjestu upisa.
4. Subvencioniranje komunalnih računa.
Obzirom da su stanovi razvrstani kao nestambeni prostori, ne mogu se trajno prijaviti u mjestu stanovanja. Međutim, ako apartmansko naselje ima status hotela, tada vlasnik apartmana može dobiti privremenu registraciju na 5 godina. Privremena registracija daje gotovo ista prava kao i vlasnik stana s trajnom uknjižbom. Međutim, pri upisu djeteta u školu koja nije vezana uz mjesto prebivališta, njegova prijava se razmatra nakon prijava stanara stambenih zgrada koje se nalaze uz školu i imaju trajnu prijavu. Inače, nema temeljnih razlika između privremenih i stalnih registracija.
Ako registracija nije moguća, vlasnik stana malo gubi. Riječ je o povišicama i beneficijama, koje se još uvijek odnose samo na ugrožene slojeve stanovništva, kao i pravo glasa na izborima.
1.3 Prava vlasnika na zajedničku imovinu
Vlasnici stanova u stambenoj zgradi zajedno s ostalim stanovnicima posjeduju zajedničku imovinu na temelju zajedničkog vlasništva. Odnosno, svi zajednički prostori, krovište i dvorište su vlasništvo vlasnika stanova. Sukladno tome, stanari mogu zajednički odlučivati kako će raspolagati zajedničkim prostorima. Primjerice, mogu spriječiti neželjeno korištenje podruma, krovova, tavana i drugih prostora.
Vlasnici stanova nemaju pravo zajedničkog vlasništva na zajedničkoj imovini u stambenom naselju (stubišta, stepenice, hodnici, dizala, lift i druga okna, hodnici, tehnički katovi, tavani, podrumi, koji imaju inženjerske komunikacije, inače opslužuju više). od jedne prostorije u ovoj građevinskoj opremi (tehnički podrumi), krovovima, ograđenim nosivim i nenosećim konstrukcijama ove zgrade, strojarskoj, elektro, sanitarnoj i drugoj opremi). Primjerice, ako se vlasnici stanova odluče napraviti zajedničko ograđeno predvorje na podestu, morat će kupiti ili iznajmiti ovaj teritorij od vlasnika, koji obično ostaje prodavač stana ili društvo za upravljanje. Ipak, morate shvatiti da društvo za upravljanje živi od plaćanja vlasnika stanova i nije mu isplativo kvariti odnose s njima.
1.4 Ovrha nad vlasnicima
Kada vlasnik kuće postane dužnik i sud naloži oduzimanje njegove imovine u korist vjerovnika, ovršitelji ga ne mogu deložirati iz stana ako je on jedino mjesto stanovanja. Iznimka je stanovanje kupljeno na hipoteku.
Budući da su stanovi nestambeni prostori, njihov vlasnik može biti deložiran u slučaju ovrhe. Međutim, vrijedi napomenuti da kupac stana pod hipotekom također može izgubiti svoj dom.
2. Ekonomske razlike
2.1 Cijene
Stanovi su skuplji od stanova jer investitor stambene zgrade u početku snosi veće troškove vezane uz dobivanje svih potrebnih dozvola.
|
Apartmani |
Apartmani |
||
|
Minimalni proračun za kupnju, milijun rubalja |
|||
|
Prosječna cijena po kvadratu m. |
|||
Razlika u cijeni stanova i stanova u prosjeku doseže 30% ovisno o projektu. To je zbog činjenice da investitor ima niže troškove izgradnje i može dopustiti da nekretnina bude navedena po sniženim cijenama bez ugrožavanja dobiti.
2.2 Porezi
Porez na imovinu
Porez na nekretnine vlasnika stanova obračunava se na temelju katastarske vrijednosti. Površina stana se množi s katastarskom vrijednošću po kvadratnom metru, a zatim s poreznom stopom. Stopa poreza na imovinu za stambene prostore utvrđuje se u svakoj regiji odlukom lokalnih vlasti. U Moskvi je 0,1%.
Vlasnici stanova također moraju platiti porez na nekretnine koji se, kao i kod stanova, obračunava na temelju katastarske vrijednosti nekretnine. Međutim, postoje dvije temeljne razlike u oporezivanju stanova. Prvo, katastarska vrijednost takvih projekata je otprilike 1,5 puta niža, a drugo, stopa poreza na imovinu za njih je viša. Stopa se kreće od 0,5% do 2%. U listopadu 2016. Moskovska gradska duma usvojila je izmjene i dopune Zakona o porezu na osobnu imovinu u Moskvi. Sada je minimalna stopa za sve vrste ove vrste nekretnina postavljena na 0,5%, ali samo za stanove do 300 četvornih metara. m. i s katastarskom vrijednošću koja ne prelazi 300 milijuna rubalja. Za objekte koji su izvan granica utvrđenih veličina i cijena, stopa poreza na imovinu zadržava se na 2%.
Porezne olakšice i olakšice
Prilikom obračuna poreza na imovinu na stan osigurava se neoporezivi odbitak troška za jednu stambenu nekretninu: 10 četvornih metara. m - za sobe, 20 kvadratnih metara. m - za stan i 50 četvornih metara. m - za kuću. Odnosno, porezna osnovica će biti jednaka površini stana minus 20 četvornih metara. m. Osim toga, zakon predviđa pogodnosti za 15 kategorija građana koji su oslobođeni plaćanja poreza.
Također, pri kupoprodaji stana vlasnik ima pravo na porezni odbitak za prethodno plaćeni porez na dohodak pojedinci(porez na dohodak). U slučaju kupnje kuće, maksimalni iznos povrata doseže 2-3 milijuna rubalja, a pri prodaji - 1 milijun rubalja.
Porezne olakšice i olakšice za stanove, kao i za nestambene prostore, ne vrijede. Odnosno, vlasnik stanova ne samo da ne može smanjiti poreznu osnovicu (za 20 četvornih metara), već i vratiti dio poreza plaćenog na dohodak pojedinaca pri kupnji stanova.
Porez na zemljište
Do 2015. godine vlasnici stanova morali su plaćati porez na zemljište koje je bilo u zajedničkom vlasništvu stanara stambene zgrade. Međutim, ta je uplata bila uključena u porez na imovinu. Od 2015. godine te se naknade dijele na dva zasebna poreza: na stan i na zemljište.
Vlasnici stanova, kao i vlasnici drugih prostorija u bilo kojoj zgradi, također imaju pravo na udio zemljišna parcela na kojoj se zgrada nalazi. Zbog toga su dužni platiti porez na zemljište. Porez na zemljište plaća se na temelju katastarske vrijednosti parcele koja odgovara površini stanova. U Moskvi je ova stopa 1,5%.
2.3 Komunalne usluge
Iznos plaćanja za režije obračunava se prema tarifama za potrošače koje utvrđuje opskrbljivač vode, električne energije i topline. Razinu ovih tarifa određuju vlasti u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije o regulaciji cijena.
U pravilu, računi za komunalne usluge za stanove imaju povećani koeficijent u odnosu na cijene stanova. Tarife za vodoopskrbu su veće za 12%, za odvod vode - 8%, za toplinu - 25%, za električnu energiju - 36% (na temelju prosječne tarife od 2,5 rubalja/kWh). Točan trošak komunalnih usluga ovisi o tarifama utvrđenim za nestambene prostore u skladu s ugovorima koje sklapaju društvo za upravljanje i davatelj komunalnih usluga.
3. Tehničke razlike
3.1 Građevinski kodovi
Izgradnja stambenih zgrada izvodi se strogo u skladu s građevinskim i sanitarnim normama i pravilima (rasvjeta, zvučna izolacija, insolacija i sl.).
Tehnički uvjeti za izgradnju stanova su niži od onih za izgradnju stambenih zgrada. Konkretno, zahtjevi za insolaciju ne vrijede za stanove, a norme za ventilaciju, zvučnu izolaciju i zaštitu od požara su niže od onih za stambene prostore.
3.2 Društvena infrastruktura
Izvođač je dužan izgraditi objekte društvene infrastrukture (vrtiće, škole, ambulante i sl.) u stambenom naselju razmjerno broju novih stanovnika na tom području. Izgradnja stambenog naselja ne obvezuje investitora na izgradnju objekata socijalne infrastrukture za svoje stanovnike.
3.3 Pristupne ceste
Odgovornost graditelja stambenih područja uključuje poboljšanje susjednih područja, kao i izgradnju pristupnih cesta stambeni kompleks. Izvođač stana nije dužan graditi pristupne ceste.
Sažetak
“Dakle, najvažnije ekonomske razlike između stanova koje stvarno utječu na kupčevu „torbu” su razlika u poreznim i komunalnim plaćanjima, sažima Maria Litinetskaya. – No, elementarni izračuni dokazuju da razlika u cijeni stanova i stanova pokriva povećane troškove režija i poreza za desetljeća koja dolaze. Također morate uzeti u obzir troškove prijevoza, jer se danas najpovoljnija stambena ponuda unutar Moskovske obilaznice odnosi samo na stanove. Stanovi po sličnoj cijeni nalazit će se izvan moskovske obilaznice, u predgrađu Moskve.
Prosječnom klijentu manje su važne i pravne razlike. Kupci stanova i stanova jednako su zaštićeni 214-FZ od dvostruke prodaje i nepoštovanja rokova. U slučaju puknuća DDU-a imaju ista prava na primanje odštete i penala, a u slučaju stečaja developera uključuju se u treći red vjerovnika za povrat uloženih sredstava.
Što se tiče tehničkih razlika, formalno nepostojanje obveze za izvođača stanova da se pridržava građevinskih propisa, gradi društvene objekte i postavlja pristupne ceste u praksi je neisplativo za same investitore. U uvjetima žestoke konkurencije za kupca, većina stanova nije niža od običnih stambenih zgrada ni po kvaliteti gradnje ni po dostupnosti infrastrukturnih objekata.
Kao rezultat toga, ako osoba uspije pronaći optimalnu kombinaciju tri karakteristike - cijene, lokacije, zanimljivog koncepta - u bilo kojem apartmanskom naselju, tada mu zapravo neće biti toliko važno da je formalno nestambenih prostorija. Kupcu je najvažnije poboljšati specifične životne uvjete, odnosno preseliti se u novu kuću ili pogodnije mjesto.”
