Ako si prenajať nebytové priestory komplexu bytových domov. Ako správne prenajať nebytové priestory? Aké dokumenty sú potrebné od jednotlivca na uzavretie transakcie

Prenájom nebytových priestorov napríklad na predajňu zahŕňa hľadanie vhodného objektu a uzatvorenie písomnej zmluvy. Je potrebné nielen správne vyplniť všetky jeho sekcie, ale tiež dodržať presný sled akcií. Ako správne prejsť nebytových priestorov z právneho hľadiska?

Legislatíva

Otázky prenájmu nebytových nehnuteľností upravuje federálny zákon „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s ním“ a Občiansky zákonník Ruskej federácie. Medzi nebytové objekty patria podľa legislatívy tie, ktoré sú súčasťou budov, ale nie sú vhodné na bývanie.

Nebytové priestory si môže vlastník samostatne prenajať na zmluvnom základe. Môže to byť len písomne. Ak je nájomná zmluva na 12 mesiacov, zmluvu nie je potrebné registrovať. Ak je nájomná zmluva uzatvorená na dobu dlhšiu ako 1 rok, mala by byť zmluva zaregistrovaná predpísaným spôsobom v Rosreestr. Prenajímatelia sa zaväzujú platiť dane z príjmu z prenájmu v časovom rámci stanovenom zákonom.

Sekvenovanie

Majiteľ má právo prenajať nebytové priestory v bytovom dome, v kancelárii resp nákupné centrum... Musíte poznať postupnosť akcií, ktoré musia obe strany transakcie dodržať.

Výber nehnuteľnosti

Nájdenie vhodného predmetu je najťažšou fázou. Nájomca vyberá priestory na základe parametrov, akými sú dopravná dostupnosť, infraštruktúra a premávka. Vyhľadávanie je možné prostredníctvom realitných kancelárií a špecializovaných stránok. Skúsení podnikatelia tomuto procesu venujú veľa času.

Trh s nebytovými nehnuteľnosťami je rozdelený na priestory na tieto účely:

Kancelária;
Obchodovanie;
Výroba;
Sklad.

Na začiatku je potrebné určiť typ nehnuteľnosti, rozlohu lokality, počet podlaží a plochu. Keď sú tieto údaje zrozumiteľné, je jednoduchšie vytvoriť žiadosť. Po výbere niekoľkých možností budúci nájomca skontroluje priestory. Toto je nevyhnutný krok. Prenajímateľ musí predložiť priestory z výhodných stránok. Neskrývajte však existujúce nedostatky, pretože sa môžu následne objaviť. A to môže viesť k ukončeniu nájmu.

Ak nie je čas na vyhľadávanie priestorov, nájomca môže túto prácu delegovať na dôveryhodnú osobu alebo sprostredkovateľa. Všetky podrobnosti a požadované parametre sú oznámené. to platené služby, ktoré sú platené vo výške 50 až 100% z mesačného nájmu. Je potrebné uzavrieť zmluvu so sprostredkovateľom. Platbu je potrebné vykonať po výbere vhodného priestoru.

Uzavretie zmluvy

Je lepšie zapojiť do tohto procesu právnika. Pomôže správne zostaviť zmluvu a vysvetliť kontroverzné body a tiež preverí právnu čistotu transakcie. Túto prácu môžete vykonať sami. Pred podpisom zmluvy musíte požiadať o nasledujúce dokumenty:

majetkové doklady;
plán poschodia;
listiny majiteľa.

Po kontrole dokumentov by ste mali prediskutovať podmienky nájmu. Môžu sa týkať nasledujúcich bodov:

platenie účtov za energie;
veľkosť nájomného;
termín dodania priestorov;
dostupnosť telefónnej komunikácie a prístupu na internet;
opravárenské práce;
podmienky ukončenia zmluvy.

Je dôležité prediskutovať, ktorej zo strán sú priradené jednotlivé body a v akom časovom rámci sú povinnosti splnené. Dosiahnuté dohody sú uvedené v zmluve alebo vo forme dodatočných dohôd k nej.

Je dôležité zahrnúť do zmluvy doložku o opatreniach v prípade vyššej moci.

Je lepšie, ak nájomca a prenajímateľ podpíšu zmluvu osobne, bez sprostredkovateľov. V tomto prípade je jednoduchšie vyriešiť kontroverzné problémy, strany môžu urobiť určité ústupky. Pri vypracúvaní zmluvy je dôležité, aby ste si plne zaregistrovali informácie o nehnuteľnosti. Musia obsahovať úplnú adresu, poschodie a plochu miestnosti. K dohode by mal byť priložený pôdorys. Až potom môže byť dohoda považovaná za platnú.

Zmluva je podpísaná v 2 kópiách, ak je nájom poskytnutý na 12 mesiacov. Ak sa plánuje dlhodobý prenájom na viac ako 1 rok, podpíšu sa 3 kópie zmluvy. Jedna kópia zostáva prenajímateľovi a nájomcovi. Ešte jedna kópia zostáva u registrátora.

Presun priestorov

Po podpise zmluvy je od prenajímateľa k nájomcovi spísaná prevodná listina. Deň podpisu sa bude považovať za začiatok nájmu. Akt je podpísaný až po úplnom overení priestorov. Ak sa pri kontrole zistí porucha, je zaznamenaná pri čine. V budúcnosti sa tak vyhnete zbytočným nákladom.

Analýza vám umožňuje požadovať od nájomcu odstránenie vád a porúch, zníženie nájomného. Preto je pre majiteľa lepšie dať priestor a komunikáciu do poriadku vopred. Po podpísaní prevodnej listiny môže nájomca plne využívať priestory a podnikať.

Podľa súčasnej legislatívy musí zmluva obsahovať tieto základné podmienky:

Účastníkmi dohody sú nájomca a prenajímateľ. V súlade s čl. 608 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie právo na prenájom nebytových priestorov patrí vlastníkovi.
Predmet zmluvy. Uvedené podrobné charakteristiky priestorov. V súlade s odsekom 3 čl. 607 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak neexistujú, dohoda sa považuje za neplatnú.
Podmienky užívania nehnuteľnosti. Môžu byť zaznamenané čo najpodrobnejšie. Je uvedené, kto je povinný vykonávať kozmetické a veľké opravy.
Platba Výška platby je pevná. Bez toho sa zmluva považuje za bezplatnú a to nie je prípustné pre nájomné zmluvy.
Platnosť. Určujú to strany po vzájomnej dohode. Ak nie je uvedené, zmluva sa bude považovať za uzavretú na dobu neurčitú.

Na dohodu s dobou platnosti kratšou ako 12 mesiacov sa nevzťahuje povinná registrácia. Ak je po jej skončení uzatvorená iná dohoda na podobné obdobie, registrácia sa taktiež nevyžaduje. Dohoda na obdobie 12 mesiacov a viac podlieha povinnej registrácii. Je však dôležité vziať do úvahy, že na základe článkov 619 a 620 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je možné predčasné ukončenie zmluvy.

Nájomca môže previesť nehnuteľnosť na základe zmluvy o podnájme. Ale to je možné len so súhlasom prenajímateľa, ktorý je majiteľom objektu. Zmluvu o podnájme je tiež potrebné zaregistrovať spôsobom predpísaným zákonom.

Je však dôležité vziať do úvahy, že predčasné ukončenie nájomnej zmluvy je možné. Toto právo má prenajímateľ aj nájomca. V skutočnosti majú strany transakcie úplnú slobodu konania. Zmluva však musí obsahovať dôvody, pre ktoré je možné predčasné ukončenie zmluvy.

Podnájom má nasledujúce vlastnosti:

Doba platnosti je obmedzená dobou trvania nájomnej zmluvy s majiteľom;
Ak sa nájom skončí, podnájomcovia majú možnosť opätovne prerokovať zmluvu s majiteľom pred koncom obdobia podnájmu za rovnakých podmienok;
Ak je zmluva uzatvorená na obdobie 12 mesiacov alebo viac, musí byť zaregistrovaná.

Rozlišujú sa tieto práva a povinnosti nájomcu:

Kontrola využívania priestorov na zamýšľaný účel.
Včasnosť platby nájomného.
Oprava dohodou zmluvných strán.
Údržba priestorov v správnom poradí.
Spísanie listiny o prevode s podnájomníkom.

V prípade akéhokoľvek porušenia prijatých povinností má každá strana transakcie možnosť vypovedať záväzok pred ukončením zmluvy.

Požadované dokumenty

Štátna registrácia sa vykonáva na základe zmlúv uzavretých na obdobie 12 mesiacov alebo viac. Na tento účel je vytvorený nasledujúci balík dokumentov:

aplikácia zavedeného formulára;
nájomná zmluva so všetkými prílohami;
katastrálny pas;
Ruské pasy - pre fyzické osoby, titulné dokumenty - pre právnické osoby;
plná moc, ak dokumenty predkladá zástupca;
notársky súhlas manžela / manželky, ak je predmet v spoluvlastníctve alebo bol nadobudnutý v manželstve;
povolenie opatrovníckeho a správcovského orgánu, ak je majetok zapísaný ako nespôsobilý alebo maloletý občan;
písomné povolenie záložcu, ak je nehnuteľnosť zastavená;
prijatie platby štátnej povinnosti.

Daň

Za prenájom nebytových priestorov sa poskytujú dane. Optimálnym daňovým režimom je zjednodušený daňový systém. Špeciálne daňové režimy majú nielen jednoduché účtovníctvo, ale aj nižšie daňové zaťaženie. Platia nasledujúce funkcie:

ak je určená katastrálna hodnota a platí osobitný regionálny zákon, daň sa platí z úradu, správneho a maloobchodná nehnuteľnosť;
na miestnej úrovni je sadzba 2%.

Ak nie je na miestnej úrovni prijatý osobitný zákon, pre podnikateľov sú v rámci zjednodušeného daňového systému stanovené nasledujúce sadzby:

STS 6% - z celkového príjmu;
STS 15% - z príjmu mínus výdavky.

Ak sa organizácia nachádza na spoločný systém zdanenia, je zavedené vysoké daňové zaťaženie. V tomto prípade nie je prenájom ziskový. Tradične existujú tri hlavné dane:

o zisku organizácie a dani z príjmu fyzických osôb u individuálnych podnikateľov - 20% u právnických osôb a 13% u podnikateľov;
o majetku - 2% v katastrálnej hodnote a 2,2% pri výpočte zostatkovej hodnoty;
pridaná hodnota - 18%, ak sú štvrťročné príjmy vyššie ako 2 milióny rubľov.

Ako sa vyhnúť plateniu daní z príjmu z prenájmu nebytových nehnuteľností? Legislatíva na jednej strane ustanovuje povinnosť platiť dane zo všetkých nájomných zmlúv. Ak je zmluva uzatvorená na obdobie 1 roka, je zaregistrovaná v spoločnosti Rosreestr. Tieto informácie sa prenášajú na daňový úrad v súlade s dohodou o výmene informácií. Ak je zmluva uzavretá na obdobie do 1 roka, daňový úrad bude musieť preukázať skutočnosť nájmu, čo nie je vždy možné.

Súčasná legislatíva predpokladá administratívnu a trestnú zodpovednosť za vykonávanie nelegálneho podnikania. Trestná zodpovednosť je stanovená vtedy, ak sa vykonáva nezákonná podnikateľská činnosť alebo ak sa dosahujú veľké zisky vo výške 1,5 milióna rubľov alebo viac.

V prípade zistenia priestupku sudcovia vezmú do úvahy konkrétne okolnosti osoby a mnoho ďalších faktorov. Spravidla nie sú žiadne problémy v prípade prenájmu bytu resp vidiecky dom... Ak sa prenajíma nebytová nehnuteľnosť, existuje niekoľko znakov podnikateľskej činnosti. Ak sa priestory kupujú priamo na prenájom, činnosť vyžaduje registráciu, pretože je uznaná ako podnikateľská.

To isté platí pre dlhodobé prenájmy alebo zmluvy, ktoré sú opakovane prerokované. Táto vlastnosť je interpretovaná ako skutočnosť systematického a zámerného zisku z vlastníctva nebytovej nehnuteľnosti. Ak sa tieto znaky objavia, odporúča sa občanovi zaregistrovať si individuálneho podnikateľa. V tomto prípade je daň 6% z celkového príjmu. Daň z príjmu fyzických osôb je 13%.

Majiteľ priestorov musí každoročne podať daňové priznanie.

Prenájom nebytových priestorov má teda svoj vlastný počet funkcií. Je potrebné vypracovať právne príslušnú zmluvu, zabezpečiť všetky prvky dohody a včas zaplatiť dane. To vám umožní vyhnúť sa problémom v budúcnosti a legálne dosiahnuť zisk.

Prenájom komerčného zariadenia nie je náročný, a čo je najdôležitejšie, výnosný. So správnym prístupom a znalosťou hlavných etáp procesu nebude ťažké uzavrieť dohodu.

Najdôležitejšie je rozhodnúť sa o cene, nájsť si klienta a správne vypracovať zmluvu.

Zoberme do úvahy všetky fázy transakcie.

Stanovenie nákladov

Stanovenie lízingovej ceny často nie je objektívne, ak uskutočňujete transakciu sami.

Každý majiteľ chce získať čo najväčší úžitok.

Ale príliš vysoká cena môže vydesiť potenciálnych nájomcov ale príliš nízka na to, aby vzbudila pochybnosti. Obvykle sa majitelia za účelom odhadu nákladov obrátia na špecialistov - realitného makléra alebo odhadcu.

Ako si sami prenajať nebytové priestory? Môžete to urobiť bez pomoci profesionálov. Ak chcete nezávisle určiť cenu, musíte si preštudovať podobné ponuky od konkurencie. Poskytne vám to príležitosť porozumieť všeobecnej situácii na trhu komerčných nehnuteľností a správne posúdiť vaše priestory.

DÔLEŽITÉ: Nájomca si prenajíma obchodný majetok za účelom vytvárania príjmu, preto je pri odhadovaní nákladov dôležité vziať do úvahy približný možný zisk, ktorý môže získať.

Cena je ovplyvnená faktormi, ako sú:

Po zohľadnení týchto bodov a monitorovaní návrhov konkurentov môžete objektívne posúdiť svoj objekt.

Vyhľadávanie klientov

Prenájom komerčných nehnuteľností od majiteľa zahŕňa hľadanie potenciálnych nájomcov.

Predtým než to urobíte, musíte vypracovať obchodnú ponuku alebo oznámenie.

V ňom musíte podrobne špecifikovať všetky vlastnosti nehnuteľnosti: plochu, poschodie, polohu, infraštruktúru, technický stav a vybavenie. Je lepšie zamerať pozornosť v reklame na zásluhy.

Zároveň je dôležité poukázať na nedostatky priestorov, aby ste sa pri prezeraní nedostali do nepríjemnej polohy a nevystrašili klienta.

Pozrime sa podrobnejšie na spôsoby, ako nájsť potenciálnych nájomcov.

Hľadaj podľa známych. Najjednoduchším spôsobom, ako nájsť niekoho, koho váš návrh zaujíma, je opýtať sa priateľov a príbuzných. Majitelia nehnuteľností sa často pohybujú v podnikateľských kruhoch, čo znamená, že to zjednodušuje úlohu rýchleho odovzdania ich majetku.
Umiestnenie reklamy na špecializovaných internetových zdrojoch napríklad Avito. Výhodou tejto metódy je, že vašu ponuku uvidia stovky alebo dokonca tisíce záujemcov. Ak chcete nájsť nájomcu čo najskôr, budete musieť napísať dobré podrobné oznámenie, v ktorom popíšete všetky výhody a nevýhody priestorov.
K reklame musí byť priložených niekoľko fotografií.
Potenciálnemu klientovi to uľahčí rozhodovanie, či to zvážiť alebo nie.
Odošlite svoju ponuku e -mailom. Bary, reštaurácie, obchody, salóny a ďalšie organizácie a zariadenia často hľadajú priestory na presťahovanie alebo otvorenie iného bodu. Vedieť e -mail majitelia firiem, ktorých by to mohlo zaujímať, môžu navštíviť oficiálne webové stránky svojich spoločností.

Prezentácia a podpis dokumentu

Správna prezentácia vašej nehnuteľnosti je kľúčom k rýchlemu obchodu.

Pri predvádzaní priestorov sa snažte povedať o nich viac informácií so zameraním na klady a možný zisk, ktorý objekt klientovi prinesie.

Uzavretie zmluvy je posledným, ale najdôležitejším a najdôležitejším krokom transakcie. Správne zostavený a vykonaný dokument ochráni majiteľa pred bezohľadným nájomcom. Čo by v ňom malo byť uvedené:

osobné údaje nájomcu a majiteľa;
adresa, oblasť a technické charakteristiky;
registračné údaje;
Konečný termín;
výšku platby a postup jej prevodu;

DÔLEŽITÉ: Podľa zákona vlastník nemá právo zvýšiť poplatok viac ako raz za rok. Preto musí byť v zmluve uvedená maximálna výška možného zvýšenia nájomného a obdobie, na ktoré bude nájomca na to upozornený.

V dokumente je dôležité podrobne popísať práva a povinnosti strán a uviesť povahu zodpovednosti za porušenie každého odseku. Nebude nadbytočné doplniť zmluvu o súpis majetku dostupného v priestoroch. Po ukončení zmluvy bude vlastník môcť prijímať peňažnú náhradu ak nájomca poškodil nábytok alebo spotrebiče.

Najrýchlejšie spôsoby prenájmu nebytových priestorov

Ako rýchlo prejsť komerčné nehnuteľnosti?

Pre tých, ktorí nechcú tráviť svoj osobný čas hľadaním klientov, rokovaniami a projekciami, je lepšie kontaktovať realitnú kanceláriu.

Zhodnotí nehnuteľnosť, stanoví správnu trhovú hodnotu, urobí atraktívne fotografie, vyhotoví kompetentný inzerát a sám sa postará o prezentáciu vášho majetku.

Aj práca s agentmi má však svoje nuansy. Realitné kancelárie spravidla pracujú za províziu z výšky nájmu alebo predaja nehnuteľnosti.

Percentuálne poplatky sa zvyčajne vyberajú od žiadateľov, nie od vlastníkov.

Nie každý uchádzač však bude pripravený spolupracovať s agentom, ktorý bude musieť zaplatiť peniaze.

Ak teda vlastník naliehavo potrebuje nájsť nájomcu, môže si prevziať platbu provízie na seba. To je často prípad, ak vlastník má veľa nehnuteľností alebo chce prenajať luxusnú nehnuteľnosť.

Peniaze zaplatené agentovi pôjdu nielen do jeho vrecka, ale aj na nevyhnutné výdavky - fotka, videoprezentácia, reklama atď.

Ešte jeden rýchly spôsob prenajať nebytovú budovu alebo kanceláriu - aby sa znížili náklady. Zároveň ho nie je potrebné pri skladbe odovzdávať, stačí znížiť platbu o 10%. Potom bude vaša ponuka konkurencieschopná.

Podmienky nájmu

Termín zmluvy o nájme nebytových priestorov je dôležitým bodom. Je troch typov.

Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článku 610, odsek 2., ak termín nie je uvedený v zmluve, považuje sa za uzavretý na dobu neurčitú. V takom prípade má každá strana právo kedykoľvek ju ukončiť, pričom svoje rozhodnutie oznámi tri mesiace vopred.

Krátkodobá zmluva sa uzatvára na obdobie nepresahujúce jeden rok. Ako obnoviť nájomnú zmluvu na nebytové priestory? Ak sú obe strany so všetkým spokojné, obnovenie prebieha automaticky na dobu neurčitú.

V takom prípade sa opätovné uzatvorenie dohody nevyžaduje. V niektorých prípadoch môže vlastník trvať na uzavretí nového dokumentu s cieľom zmeniť podmienky alebo platbu. To je možné len so súhlasom nájomcu.

Dlhodobá dohoda podlieha registrácii u Federálneho rezervného systému. K predĺženiu platnosti takejto zmluvy o nájme nebytových priestorov dochádza rovnakým spôsobom ako ku krátkodobému-automaticky, s rovnakými podmienkami, právami a povinnosťami strán, alebo sa uzatvorí nový dokument so zmenenými a doplnenými požiadavkami.

Predčasné ukončenie nájomnej zmluvy na dobu určitú je možné tak na strane vlastníka, ako aj na strane nájomcu.

Takéto otázky sa riešia na súde alebo po vzájomnej dohode oboch strán.

Vedieť dôležité nuansy a príležitosti pri prenájme komerčných nehnuteľností vám pomôže uzavrieť výnosnú a bezpečnú zmluvu, ktorá vám prinesie pravidelný pasívny príjem.

Prenájom nehnuteľnosti je veľmi výnosný biznis, ak budete k postupu pristupovať s maximálnou zodpovednosťou. Trvalý pasívny príjem je vždy príjemný, ale čo keď máte nápad prenajať si komerčnú nehnuteľnosť? Bude to vyžadovať trochu iný prístup, pretože medzi prenájmom bytu a veľkej kancelárie je veľký rozdiel.

Podrobná inštrukcia

Prenájom objektu je rozdelený do nasledujúcich fáz:

Stanovenie hodnoty nájmu.

Prvým krokom je kontrola a vyhodnotenie najväčší počet dostupné ponuky na trhu. Čím väčšia je vzorka, tým lepší bude výsledok (presnejší ukazovateľ priemernej ceny za prenájom komerčných priestorov).

Počas analýzy môžete použiť obľúbené stránky ako Avito alebo CIAN. Informácie je možné študovať aj v rôznych tlačených publikáciách. Ak by ste nemali záujem študovať ďalšie ponuky sami, bolo by rozumné najať si realitnú kanceláriu alebo makléra.

Cena za tieto služby sa dá len ťažko nazvať vysokou, ale je celkom možné ušetriť slušný podiel nervových buniek a času.

Náklady na prenájom komerčných nehnuteľností by mali vyhovovať nielen vlastníkovi, ale aj potenciálnym klientom. Úmyselne vysoká sadzba pravdepodobne nebude úspešná, ale tvorbu cenovky môžu ovplyvniť nasledujúce faktory:

umiestnenie budovy / priestorov;
infraštruktúra (prítomnosť kaviarne v bezprostrednej blízkosti, bezplatné parkoviská, zabezpečenie budovy);
stavebná trieda;
kvalita a úroveň opravy;
funkčnosť rozloženia;
rôzne vlastnosti komunikácie (nepretržité napájanie, internet, prítomnosť kúpeľní atď.);
ďalšie bonusy, ktoré môžu potenciálne zvýšiť produktivitu nájomníkov (Wi-Fi router, kávovar, pohodlný nábytok).

Po analýze cien na trhu sa môžete obrátiť na ostatných prenajímateľov a pokúsiť sa cenu znížiť. Ceny uvedené v ponukách sú často orientačné a približné. Hodnota, ktorú je možné počas rokovaní dosiahnuť, bude stačiť na zistenie priemernej ceny za prenájom podobných ponúk. Dosť 5-10 hovorov na získanie porovnateľných údajov o cene prenájmu.

Najdôležitejšou vecou pre majiteľa komerčnej nehnuteľnosti je nájsť správneho klienta. Môžete to urobiť sami, alebo si môžete najať realitného makléra. Obe situácie majú svoje pre a proti, takže výber toho, čo urobiť, je osobnou záležitosťou.

Pri vlastnom hľadaní nájomcu je vážnou výhodou prítomnosť vlastnej základne. Napriek tomu jeho absencia nespôsobí veľké problémy, ale bude potrebné vynaložiť viac energie.

V dobrom zmysle nájsť vhodného klienta je vytvoriť webovú stránku s komerčná ponuka... Je lepšie propagovať takúto stránku pomocou kontextovej reklamy s dôrazom na kľúčové publikum. Vďaka takejto reklame môžete ľahko nájsť zainteresované publikum a vyhnúť sa vysokým províziám pre agentúry.

Odporúča sa to urobiť pri prenájme priestorov s pôsobivou plochou. Takéto ponuky vyhľadávajú klienti, ktorí od plánovanej činnosti očakávajú vysokú ziskovosť, a predovšetkým stránkam dôverujú.

Ak si chce človek kúpiť veľmi drahé auto, vyhľadá ho na pochybných zdrojoch alebo dá prednosť oficiálnej webovej stránke? Rovnaký názor má teda aj nájomca komerčných nehnuteľností.

Úplne inou záležitosťou sú malé priestory na prenájom. Tu nemá zmysel vytvárať stránku a bezplatné nástenky na internete (aj malé) sú perfektné.

Služby realitných kancelárií.

Ak nechcete sami hľadať zainteresované osoby, existuje možnosť najatia realitnej kancelárie. Táto osoba nezávisle vyhľadá potrebných nájomcov, prinesie kontakty a dokonca sama uzavrie potrebnú nájomnú zmluvu.

Na druhej strane hľadanie správnych ľudí je chúlostivé a dosť komplikované / časovo náročné podnikanie. Nie všetci realitní makléri s tým súhlasia a majstri ich remesiel vo vážnych agentúrach budú za tieto služby požadovať finančnú čiastku vo výške 50% z ceny prenájmu na 1 mesiac. A niekedy dokonca ešte viac.

Napriek tomu sa majiteľ podobným spôsobom hľadania nájomníkov oslobodí od značných ťažkostí. Výsledkom bude, že pôjde iba o spísanie zmluvy a prípravu všetkej potrebnej dokumentácie.

Platba za služby realitnej kancelárie sa vykonáva až po uzavretí nájomnej zmluvy. Ak realitná kancelária alebo agentúra požaduje platbu vopred alebo platbu sumy skôr, je možné, že ide o podvodníkov.

Požadovaná dokumentácia

Potom, čo sa nájde nájomca a obe strany splnia všetky kľúčové body, môžete pristúpiť k realizácii zmluvy. Dohoda o nájme komerčných nehnuteľností musí nevyhnutne obsahovať tieto doložky:

úplné informácie o každej zo strán;
presná adresa predmetu prenájmu;
sumu a platiteľa inžinierske siete;
výška mesačného nájmu;
dátum, kedy bude predmet prenajatý;
nevyhnutné opatrenia každej strany v prípade situácií vyššej moci;
opis kvality renovácie a existujúceho nábytku;
kľúčové podmienky, podľa ktorých môžete nájom ukončiť.

Pri nedostatku potrebných znalostí alebo skúseností by bolo múdrejšie zapojiť do postupu pri uzatváraní zmluvy kvalifikovaného právnika.

Zmluva nie je jediná vec, ktorá bude potrebná pri prenájme nehnuteľnosti. Mali by ste mať so sebou aj:

cestovný pas občana Ruskej federácie;
dokument potvrdzujúci vlastníctvo;
plán poschodia.

Keď sú všetky dokumenty k dispozícii a zmluvné strany úspešne uzavreli zmluvu, zostáva už len získať výťažok a sledovať frekvenciu platieb.

Komerčné nehnuteľnosti zahŕňajú kancelárske budovy, priemyselné priestory, športové zariadenia, obchody, garáže, sklady a dokonca aj hotely.

Zrýchlením prenájmu komerčných nehnuteľností je možné urýchliť. Ak vezmeme do úvahy fixné náklady na údržbu priestorov, bolo by správnejšie prenajať nehnuteľnosť priemernou alebo dokonca nízkou sadzbou, ako stanoviť vysokú cenu, ale na celý rok.

Cena týchto priestorov je tiež ovplyvnená dostupnosťou:

parkovisko;
stravovacie zariadenia (v tej istej budove alebo v bezprostrednej blízkosti);
infraštruktúra;
vysoká bežecká schopnosť atď.

V takýchto podmienkach môže byť nájomné výrazne vyššie, ako je priemer na trhu. A, samozrejme, existuje na to klient.

Pri dodávkach komerčných nehnuteľností zohráva významnú úlohu aj otvorenosť voči prianiam budúcich klientov:

Pomoc pri plánovaní.

Potenciálny nájomca môže potrebovať pomoc alebo radu ohľadom rozloženia práce. Bolo by múdre pripraviť sa vopred a ponúknuť niekoľko vopred pripravených možností a kľúčové zmeny zostanú na klientovi, ktorého chce vykonať.

Je oveľa jednoduchšie zmeniť hotové, ako vytvoriť niečo od začiatku. Tento prístup k nájomcovi bude nepochybne ocenený.

Diskusia o podrobnostiach.

Farba stien v miestnosti, počet maximálnych pripojení k telefónnej sieti alebo internetu, ako aj diskusia o všetkých ďalších funkciách pomôžu získať dispozíciu nájomcu a presvedčiť ho, aby si prenajal túto konkrétnu nehnuteľnosť.

Toto je malý psychologický trik: čím viac sa človek ponorí do podrobností, tým vyššie sú šance, že mu taký rozhovor zostane v pamäti. To znamená, že sa v prvom rade zameria na neho, zváži pre a proti atď.

Ak je však celý proces prenájmu postavený na takýchto vychytávkach, bude to veľké riziko straty reputácie. Ak je kvalita lízingu významná iba slovne, potom to môže hroziť veľmi vážnymi následkami.

Prázdniny.

Ak v obchodné priestory, pridelené na prenájom, sa nekončí, potom môžete nájomcovi ponúknuť dovolenku za zaplatenie. To znamená, že bude vykonávať opravy na vlastné náklady, ale zatiaľ čo si opravárske tímy robia po svojom, klient nebude platiť nájom za priestory.

To je pomerne významné plus pre nájomcu, ktorý sa jednoznačne rozhodol prenajať nehnuteľnosť:

ak nie sú k dispozícii ďalšie peniaze na zaplatenie prenájmu a opravy súčasne, potom táto akcia spôsobí mimoriadne pozitívne emócie a zvýši povesť prenajímateľa;
Rekonštrukčné prázdniny tiež pomôžu presvedčiť pochybného nájomcu, aby si kúpil túto konkrétnu nehnuteľnosť / priestory.

Vo všeobecnosti je možné klienta v rôznych situáciách dočasne oslobodiť od platenia nájomného. Hlavná vec je, že pre obe strany neexistujú žiadne vážne finančné straty. Toto sú základné črty podnikania a nájomcovia (ale aj prenajímatelia) komerčných nehnuteľností si to dobre uvedomujú.

Preto sú také akcie rozšírené, aj keď ich použitie nie je potrebné. Zvlášť, ak dodanie komerčných nehnuteľností nie je naliehavé.

Spoľahlivosť prenajímateľa.

Toto je veľmi dôležitý bod, ktorý sa najjasnejšie prejavuje pri príprave dokumentácie majiteľa pre nájomcu. Čím viac záruk klient dostane, tým je väčšia šanca na úspešný prenájom.

Množstvo podporných dokumentov, absencia trikov pri podpise zmluvy a dobrá povesť sú kľúčom k úspešnému prenájmu komerčných nehnuteľností. Dôvod je jednoduchý:

pri prenájme bytu sa do problému často zapájajú bežní občania;
a ak sa plánuje, že priestory budú použité na komerčné účely a zarobia na tomto podnikaní vážne peniaze, bude štúdium každého dokumentu nájomcom čo najšetrnejšie.

Riziká a iné ťažkosti

V ohrození nie je len nájomca - to isté platí pre prenajímateľa. Najčastejšou príčinou konfliktov sú:

nedostatočné vymedzenie zákonných povinností strán vo vzťahu k prenajatému majetku;
omeškania s mesačnými platbami a inými platbami;
zneužívanie prenajatej nehnuteľnosti;
poškodenie / strata majetku vo vlastníctve prenajímateľa;
daňové spory (podľa článku 146 daňového poriadku Ruskej federácie je povinnosť platiť DPH uložená iba prenajímateľovi s možnosťou odpočítania sumy dane nájomcom, ak existuje príslušný dokument).

Všetky tieto konfliktné situácie priamo závisia od uzatvorenej dohody. Každý z bodov by mal byť popísaný čo najpresnejšie, pretože to minimalizuje riziká pre obe strany naraz. Aby sa predišlo takýmto situáciám, je dôležité zaujať zodpovedný prístup k uzatvoreniu zmluvy.

Prenájom komerčného majetku sa veľmi nelíši, ale má niekoľko kľúčových vlastností. Najdôležitejšie je uzavrieť zmluvu. V každej situácii sa strany budú spoliehať iba na neho, preto je pri uzatváraní obchodu potrebné zamerať ich pozornosť na tento dokument.

Mnoho ľudí vlastní rôzne nebytové nehnuteľnosti, ktoré nie sú používané na žiadny účel. Prenájom je považovaný za najlepšiu príležitosť, pretože za týchto podmienok je poskytovaný stály a vysoký príjem. Za týmto účelom môže prenajímateľ vystupovať ako fyzická osoba, individuálny podnikateľ alebo vlastník firmy. Postup pri prenájme nebytových priestorov sa musí vykonávať kompetentne, na čo sa s nájomcami spisujú formálne zmluvy. Do úvahy sa berie potreba platiť dane z prijatého príjmu.

Pravidlá poskytovania predmetov na prenájom

Túto vlastnosť používa mnoho majiteľov nehnuteľností. Prenájom nebytových priestorov vám umožňuje získať vysoký pasívny príjem. V tomto prípade môže byť prenajímateľom:

fyzická osoba, ktorá je priamym vlastníkom objektu, preto musí mať k tomuto majetku oficiálne dokumenty;
Jednotlivého podnikateľa, ktorý je špeciálne registrovaný na Federálnej daňovej službe na vykonávanie tejto činnosti a zvyčajne na platenie daní, si vyberajú podnikatelia STS, PSN alebo UTII, pretože pomocou zjednodušených režimov nebude ťažké vypočítať a zaplatiť daň, ako aj predložiť vyhlásenie;
spoločnosť zastúpená právnickou osobou a podniky, ako jednotliví podnikatelia, môžu používať zjednodušené systémy na výpočet dane.

Pri zostavovaní zmluvy ktorýmkoľvek z vyššie uvedených vlastníkov sa berú do úvahy rôzne nuansy. Ak sa prenájom nebytových priestorov vykonáva bez oficiálnej registrácie a evidencie príjmu na federálnej daňovej službe, je to nezákonná činnosť, za ktorú zodpovedajú vlastníci priestorov.

Pravidlá prenájmu predmetov jednotlivcom

Súkromní občania môžu vlastniť rôzne nehnuteľnosti. Používajú sa na rôzne účely, ako napríklad:

tvorba kancelárie;
organizácia skladu;
vytvorenie výrobného podniku;
vytváranie obchodov.

Občan môže vystupovať ako účastník nájomnej zmluvy. Ľudia musia byť priamymi vlastníkmi predmetov, preto musia mať príslušné titulné dokumenty a výpis z USRN. Medzi zvláštnosti prenájmu nebytových priestorov jednotlivcom patria tieto:

občania musia vopred urobiť záznam v Rosreestre, že existujúce priestory sú nebytové a dodatočne musia byť uvedené technické a katastrálne parametre;
ak priestory nie sú zapísané v katastrálnom registri alebo sú o nich nezaúčtované, nie je dovolené ich oficiálne previesť na použitie iným osobám;
prenajatie predmetu na použitie spoločnostiam alebo iným občanom je majetkovou transakciou, a preto je s majiteľom určite uzavretá občianskoprávna zmluva;
Aby bola dokumentácia formalizovaná a kompetentná, je dohoda vyhotovená výlučne písomne, potom je osvedčená notárom a zaregistrovaná v Rosreestr.

Dohoda sa často uzatvára na obdobie nepresahujúce jeden rok. Za takýchto podmienok nie je registrácia dokumentu potrebná u spoločnosti Rosreestr.

Aké dokumenty sú potrebné od jednotlivca na uzavretie transakcie?

Ak prenájom nebytových priestorov vykonáva fyzická osoba, potom musí občan vopred pripraviť určitú dokumentáciu. Obsahuje nasledujúce dokumenty:

cestovný pas občana, ktorý je vlastníkom priestorov;
osvedčenie o vlastníctve, ktoré môže byť nahradené novým výpisom z USRN, ktorý uvádza priameho vlastníka objektu;
technické osvedčenie;
ďalšie technické dokumenty vydané majiteľovi zamestnancami ZINZ;
výpis z Rosreestru, ktorý potvrdzuje, že v zariadení nie sú žiadne bremená, predstavované zatknutím, kauciou alebo inými obmedzeniami.

Na účasti na transakcii je dovolené zapojiť zástupcu, ale musí mať notársky overenú plnú moc.

Platia dane jednotlivci?

Pomerne často občania, ktorí vlastnia nehnuteľnosti, používajú tento druh činnosti na zarábanie peňazí. Prenájom nebytových priestorov prináša ľuďom pomerne výrazný pasívny príjem.

Ak je dohoda zaregistrovaná u spoločnosti Rosreestr, informácie z tejto inštitúcie sa odošlú najbližšej pobočke federálnej daňovej služby, aby sa zaznamenali príjmy občanov. Preto prenajatie nat. osoby nebytových priestorov vyžaduje výpočet a zaplatenie dane z príjmu.

Na tento účel je potrebné každoročne predložiť federálnej daňovej službe vyhlásenie 3-NDFL, ktoré uvádza všetky príjmy občana z prenájmu predmetu. Tento dokument navyše uvádza správnu výšku dane z príjmu fyzických osôb. Z prijatých súm bude teda potrebné zaplatiť 13%. Vzhľadom na také vysoké daňové zaťaženie občania často uprednostňujú podanie žiadosti o samostatného podnikateľa alebo otvorenie spoločnosti s cieľom výrazne znížiť výšku dane, pretože pri použití zjednodušených režimov je možné výšku dane znížiť na 6% zo všetkých príjmov .

Nuance pre individuálnych podnikateľov

Mnoho občanov, ktorí sú vlastníkmi nehnuteľných vecí, ktoré uprednostňujú na prenájom, konkrétne na tieto účely otvára individuálnych podnikateľov. V takom prípade môžu pri výpočte sumy dane použiť zjednodušené režimy. Prenájom nebytových priestorov jednotlivého podnikateľa sa uskutočňuje s prihliadnutím na nuansy:

uzavretie zmluvy s nájomníkmi je nevyhnutne stanovené oficiálnou zmluvou, ktorá predpisuje trvanie zmluvy, vlastnosti nehnuteľnosti, náklady na prenájom a ďalšie dôležité vlastnosti;
ak doba platnosti zmluvy presahuje rok, potom je zmluva zaregistrovaná v Rosreestr;
za prijaté príjmy platia dane jednotliví podnikatelia, pre ktoré si podnikateľ môže zvoliť patentový systém, zjednodušený daňový systém alebo UTII;
mal by sa zaznamenávať priamy prevod finančných prostriedkov, ku ktorému sa vystavujú potvrdenky, ale najčastejšie sa peniaze prevádzajú na bežný účet, preto je možné príjem peňazí preukázať bankovými výpismi.

Používaním zjednodušených daňových systémov sa občania môžu vyhnúť plateniu významnej dane. Pri prenájme nebytových priestorov si jednotliví podnikatelia najčastejšie vyberajú UTII, pretože pri použití tejto dane sa rovnaká čiastka platí štvrťročne. Daň v tomto prípade závisí od veľkosti priestorov, takže nie je ovplyvnená cenou za prenájom.

Prenájom nebytových priestorov jednotlivého podnikateľa sa musí vykonať oficiálne. Zdaňovanie závisí od zvoleného režimu, ale zároveň je dôležité nielen správne vypočítať a zaplatiť dane včas, ale aj vypracovať vyhlásenia potrebné pre zamestnancov federálnej daňovej služby.

Aké dokumenty sa vyžadujú od jednotlivého podnikateľa?

Ak je vlastník nebytových nehnuteľností podnikateľ, na vypracovanie zmluvy s nájomcom je potrebné pripraviť nasledujúce dokumenty:

osvedčenie o registrácii a registrácii;
občiansky pas;
dokumenty vlastníctva k predmetu nehnuteľnosti;
technické papiere k objektu.

Správne vypracovaná zmluva sa určite predkladá federálnej daňovej službe spolu s vyhlásením, pretože slúži ako potvrdenie vykonávania konkrétnych činností.

Špecifickosť prenájmu priestorov spoločnosťami

Rôzne nebytové nehnuteľnosti často nie sú vo vlastníctve jednotlivcov, ale podnikov. Firmy sa často rozhodujú prenajať nebytové priestory. Postup v tomto prípade má nasledujúce vlastnosti:

spoločnosť nemusí byť vlastníkom objektu, pretože môže pôsobiť ako sprostredkovateľ;
s nájomníkmi je spísaná občianska zmluva, ku ktorej je pripojená rôzna dokumentácia od spoločnosti;
organizácia musí zaplatiť daň z prijatých príjmov vypočítanú na základe platného daňového režimu a spoločnosti môžu kombinovať niekoľko systémov naraz, aby ušetrili peniaze na poplatkoch.

Ak spoločnosť nie je priamym vlastníkom objektu, môže ho dať do podnájmu. Za takýchto podmienok je potrebné získať povolenie na túto činnosť od vlastníka.

Aké dokumenty sú požadované od spoločnosti?

Ak je spoločnosťou prenajímateľ, potom je na vypracovanie zmluvy potrebné, aby spoločnosť pripravila dokumentáciu:

osvedčenie z jednotného štátneho registra právnických osôb;
základné dokumenty podniku;
titulné listy k predmetu, ktoré potvrdzujú, že spoločnosť má skutočne právo prenajať si tieto priestory;
ak je predmet v podnájme, potom musí mať spoločnosť povolenie majiteľa na tieto činnosti;
Zakladateľ, ktorý je vlastníkom podniku, môže svojmu zamestnancovi vydať plnú moc, v dôsledku čoho má príslušné oprávnenie na uskutočnenie transakcie.

Firmy s významnými oblasťami si ich najčastejšie prenajímajú, pretože ich nepoužívajú samostatne na žiadne účely. Prenájom nebytových priestorov poskytuje značný pasívny príjem, preto sa mnoho firiem uchýli k tomuto spôsobu zárobku. Pri uzatváraní zmluvy so spoločnosťou je nevyhnutné, aby ste ju zaregistrovali u spoločnosti Rosreestr.

Prenájom objektov obcou

Správa akéhokoľvek mesta vlastní mnoho rôznych nehnuteľností, ktoré môžu byť obytné aj nebytové. V takom prípade môžu mestské úrady rozhodnúť o potrebe prenájmu týchto objektov priamym užívateľom. Prostriedky získané z týchto aktivít budú smerované do miestneho rozpočtu.

Za takýchto podmienok je potrebné dodržať správne poradie dodania predmetov. Na tento účel sa berú do úvahy nuansy:

na určenie nájomcu sa určite koná oficiálna aukcia;
nájomná zmluva sa uzatvára s uchádzačom, ktorý ponúka najvyššie nájomné;
výberové konania sa konajú formou aukcie a môžu sa na nich zúčastniť jednotlivci, jednotliví podnikatelia alebo organizácie;
na účasť na aukcii musíte podať špeciálnu žiadosť na webovej stránke regionálnej správy;
iba po registrácii sú všetci účastníci pozvaní na aukciu;
všetci žiadatelia zaplatia zálohu, reprezentovanú vstupným poplatkom, a zvyčajne sa rovná 10% hodnoty predmetu;
cena nájmu sa vypočíta na základe katastrálnej ceny nehnuteľnosti;
ak licituje iba jeden uchádzač, potom sa žiadne ponukové konanie neuskutoční, preto záujemca vydá nájomnú zmluvu bez aukcie.

Administratíva môže poskytnúť príležitosť na vypracovanie zmluvy na dlhšie obdobie ako 10 rokov.

Pravidlá pre zostavenie zmluvy

Bez ohľadu na to, kto je prenajímateľom, je dôležité správne vypracovať nájomnú zmluvu. S jeho pomocou sa vykonáva kompetentná registrácia majetkovej transakcie. Nájomná zmluva na nebytový priestor musí obsahovať tieto informácie:

je uvedené miesto a dátum jeho zostavenia;
strany zapojené do transakcie sú zaregistrované;
ak sú účastníkmi jednotlivci, zaregistrujú sa ich úplné mená, dátumy narodenia a informácie z pasov;
ak je nájomcom alebo prenajímateľom spoločnosť, potom sú uvedené jej podrobnosti;
sú predpísané technické vlastnosti predmetu nehnuteľnosti a adresa jeho umiestnenia;
uvádza podmienky, na základe ktorých je možné nehnuteľnosť využívať;
je uvedený termín a náklady na prenájom;
je dovolené zahrnúť doložku, na základe ktorej bude mať nájomca v budúcnosti možnosť vykúpiť majetok;
uvádza práva a povinnosti každej strany transakcie;
zodpovednosť strán je naznačená, pretože ak z rôznych dôvodov porušia ustanovenia dohody, budú na ne uplatnené rôzne sankcie alebo iné opatrenia vplyvu;
sú uvedené podmienky, na základe ktorých je možné zmluvu predčasne vypovedať;
vymenúva situácie, v ktorých sa budete musieť obrátiť na súd s cieľom vyriešiť rôzne konfliktné otázky;
zodpovedajú rôznym okolnostiam vyššej moci, za ktorých sa účastníci transakcie musia správať špecifickým spôsobom.

Táto dokumentácia nemusí byť osvedčená notárom. S pomocou tohto oficiálny dokument je upravený postup pri prenájme bytových a nebytových priestorov. Dokumentácia je pripravená v troch vyhotoveniach, pretože jeden zostáva u prenajímateľa, druhý je odovzdaný nájomcovi a tretí slúži na registráciu u Rosreestra. Zmluva nadobúda platnosť až po registrácii. Obnovenie zmluvy je povolené, ak dôjde k dohode medzi zmluvnými stranami. Vzor zmluvy je uvedený nižšie.

Pravidlá vypracovania aktu o prijatí a prevode

Hneď ako je spísaná dohoda, na základe ktorej sa vykonáva prenájom nebytových priestorov individuálnym podnikateľom, fyzickou osobou alebo spoločnosťou, je potrebné previesť predmet na nájomcu.

Prevod sa vykonáva priamo za podmienok uvedených v zmluve. Na tento účel je vhodné vypracovať akt o prijatí a prevode. Za prítomnosti tretích strán sa vytvorí dokument potvrdzujúci, že účastníci transakcie sú skutočne dobromyseľní a schopní.

Dokument obsahuje zoznam všetkých parametrov existujúcej vlastnosti, ktoré zahŕňajú:

stav podlahových a stenových krytín;
prítomnosť vodovodných armatúr;
umiestnenie a technické vlastnosti komunikácie.

Ak je v miestnosti nábytok, mali by ste ho uviesť a tiež uviesť, v akom stave je.

Aké daňové režimy používa prenajímateľ?

Vlastníci nehnuteľností, ktorí prenajímajú nehnuteľnosti, majú z tohto procesu určitý príjem, ktorý je povinný zaplatiť daň. Jednotlivci platia 13% zo všetkých príjmov. Vzhľadom na také vysoké daňové zaťaženie prenajímatelia uprednostňujú otvorenie individuálneho podnikateľa alebo spoločnosti. Na výpočty je možné zvoliť rôzne daňové režimy:

USN. V tomto režime sa vypláca 6% všetkých peňažných príjmov alebo 15% čistého zisku. Miestne orgány môžu zvýšiť ceny za kancelárske alebo maloobchodné nehnuteľnosti. Základom dane sú príjmy za rok práce alebo zisk z činnosti. Niektoré regióny zavádzajú stimuly pre malé podniky. Okrem toho sa v dôsledku daňových prevodov zníži suma, ktorú podnikatelia za seba platia do dôchodkového fondu a iných fondov.
Patent na prenájom nebytových priestorov. Tento daňový systém je považovaný za najprínosnejší pre mnohých podnikateľov. Je možné použiť iba patent IP. Prenájom nebytových priestorov za takýchto podmienok nevyžaduje prípravu a predkladanie rôznych správ federálnej daňovej službe. Preto stačí iba pôvodne získať patent za optimálne náklady na konkrétne časové obdobie. Môžu získať patent na individuálneho podnikateľa na rôzne obdobia. Prenájom nebytových priestorov pomocou tohto režimu sa považuje za výnosný proces.
OSNO. Tento systém je zriedka vybraný na prenájom predmetov, pretože musíte platiť veľké množstvo daní a zaoberať sa účtovníctvom. Tento režim zvyčajne používajú firmy, ktoré nechcú kombinovať viacero systémov.
UTII. Prenájom nebytových priestorov v tomto režime sa spravidla volí iba vtedy, ak ide o malý objekt. Ak má miestnosť významnú plochu, je vhodnejšie zvoliť zjednodušený daňový systém alebo patent. Pri výpočte UTII sa berie do úvahy fyzický ukazovateľ reprezentovaný oblasťou nehnuteľností. Preto je optimálne zvoliť tento režim, ak objekt nepresahuje veľkosť 30 metrov štvorcových. m.

Voľba konkrétneho systému závisí od priamych nájomcov. Niektoré firmy a jednotliví podnikatelia uprednostňujú kombináciu viacerých režimov, čo umožňuje zníženie daňového zaťaženia.

Záver

Prenájom rôznych nebytových priestorov sa považuje za výnosný proces. Môžu ho vykonávať jednotlivci, jednotliví podnikatelia alebo spoločnosti. Firmy nemusia byť vôbec vlastníkmi predmetov, preto pôsobia iba ako sprostredkovatelia.

Procedúra poskytovania nehnuteľností na prenájom predpokladá kompetentné vykonanie transakcie, ku ktorej je medzi účastníkmi spísaná oficiálna dohoda, ktorá je zapísaná vo federálnom registri.

Prenájom bytových (bytov) a nebytových (kancelárskych) priestorov je vždy spojený s otázkou platenia daní z prenájmu. Majitelia priestorov sa pýtajú, či v prípade potreby musia platiť dane, potom v akej výške, či je potrebné registrovať sa ako samostatný podnikateľ atď. Nižšie vám povieme o týchto a ďalších zložitostiach prenájmu priestorov. Okamžite si urobme rezerváciu, že budeme hovoriť iba o situáciách, keď izbu prenajíma fyzická osoba, a nie organizácia, pretože v druhom prípade budú všetky pravidlá veľmi odlišné.

Musím platiť dane pri prenájme bytu alebo kancelárie?

Keď jednotlivec prenajme priestory, dostane za to nájomné, ktoré v súlade s odsekmi. 4 s. 1 čl. 208 daňového poriadku Ruskej federácie sa uznáva ako príjem a z týchto príjmov je potrebné zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb (PIT) vo výške 13%. Daňový poriadok teda predpisuje platby do štátneho rozpočtu 13% zo všetkých splátok nájmu.

Majitelia priestorov (prenajímatelia) si často kladú otázku: ako daňový úrad vie, že poberám tento príjem? Zdroje informácií získané daňovým inšpektorátom môžu byť odlišné. Ak je nájomné dostatočne vysoké (asi 50-100 000 rubľov) a je mesačne prevádzané na bankovú kartu (a dokonca aj s označením „nájomné“), príslušné informácie môže banka preniesť na daňový úrad sama.

Ak nájomné nie je také vysoké alebo sa prevádza v hotovosti, daňový úrad sa spravidla dozvie o jeho prijatí od samotného nájomcu. Spravidla sa to deje z dôvodu zhoršenia vzťahov s nájomcom z jedného alebo iného dôvodu (oneskorenie platby nájomného, poškodenie majetku v byte alebo kancelárii atď.) A správy daňovému úradu o zaplatených prenajať sa často používa ako páka tlaku na prenajímateľa.

Aby ste neboli uchvátení hrozbami nájomníka, mali by ste platiť zákonom stanovené dane.

Dôležité: ak sa ukáže skutočnosť, že daň nie je zaplatená, od vlastníka byt alebo kancelária

Musím sa zaregistrovať ako samostatný podnikateľ?

Článok 171 trestného zákona Ruskej federácie stanovuje trestnú zodpovednosť za vykonávanie podnikateľskej činnosti bez registrácie, ak je spojená s príjmom vo výške najmenej 1 500 000 rubľov. Ak je prijatý príjem nižší ako stanovená suma, potom v súlade s čl. 14.1 správneho poriadku, zodpovednosť nebude trestná, ale administratívna (pokuta od 500 do 2 000 rubľov).

Malo by sa teda určiť, či je prenájom kancelárie alebo bytu podnikateľskou činnosťou. Na túto otázku bohužiaľ nie je možné dať jednoznačnú odpoveď, pretože súdy pri posudzovaní relevantných prípadov berú do úvahy mnoho faktorov a neprijímajú žiadne jednotné stanovisko, pričom rozhodujú v závislosti od konkrétnych okolností prípadu. Rozlišujú sa nasledujúce znaky, ktorých prítomnosť bude znamenať, že prenájom majetku možno považovať za podnikateľskú činnosť:

Prenájom kancelárie, nie bytu. V takýchto prípadoch súdy spravidla vychádzajú zo skutočnosti, že kancelária ako nebytový priestor nemôže slúžiť na uspokojovanie rodinných alebo domácich potrieb občana, ale slúži skôr na dosiahnutie zisku. .
Opakované opätovné prerokovanie nájomnej zmluvy alebo uzavretie nájomnej zmluvy na veľmi dlhé obdobie. V takejto situácii súdy konštatujú prítomnosť vyššie uvedeného znaku systematickosti dosahovania zisku.
Prenájom priestorov právnickej osobe.
Nákup priestorov určených na prenájom.

V situáciách, keď sa byt prenajíma z dôvodu absencie potreby používať ho na bývanie, činnosť prenajímania nie je podnikateľská.

Ak sú uvedené znaky prítomné, potom z hľadiska zákona je vlastník priestorov povinný zaregistrovať sa ako samostatný podnikateľ. Zdôraznime, že v tomto prípade, keď si daňový systém zvolí zjednodušenú formu, individuálny podnikateľ zaplatí iba 6% z dane, namiesto 13% stanovených pre daň z príjmu fyzických osôb. Postavenie jednotlivého podnikateľa navyše neznamená značné náklady na doručovanie daňových priznaní.

Najziskovejšou právnou formou prenájmu majetku je prenajať si ho ako samostatný podnikateľ so zjednodušeným daňovým systémom. To zníži daňové náklady až o 6%.