Domov » Autobusové zájazdy

Nájomný nebytový fond. Ako si prenajať bytové či nebytové priestory a nebáť sa daní? Realitných kancelárií: potrebné alebo nie

Prenájom nebytových priestorov napríklad ako predajne zahŕňa nájdenie vhodného objektu a uzatvorenie písomnej zmluvy. Je potrebné nielen správne vyplniť všetky jeho časti, ale aj dodržať presnú postupnosť akcií. Ako prenajímať nebytové priestory z právneho hľadiska?

Legislatíva

Otázky prenájmu nebytových priestorov upravuje federálny zákon „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi“ a Občiansky zákonník Ruskej federácie. Medzi nebytové objekty patria podľa legislatívy tie, ktoré sú súčasťou stavieb, ale nie sú vhodné na bývanie.

Vlastník si môže samostatne prenajať nebytové priestory na zmluvnom základe. Môže to byť len písomne. Ak je nájom poskytovaný do 12 mesiacov, zmluva nemusí byť registrovaná. Ak je nájomná zmluva vystavená na dobu dlhšiu ako 1 rok, zmluva by mala byť zaregistrovaná predpísaným spôsobom u Rosreestr. Prenajímatelia sa zaväzujú platiť dane z príjmu z prenájmu v rámci podmienok stanovených zákonom.

Sekvenovanie

Vlastník má právo prenajať nebytový priestor v bytovom dome, v kancelárii resp nákupné centrum. Musíte poznať postupnosť akcií, ktoré musia obe strany transakcie dodržať.

Výber nehnuteľnosti

Nájsť vhodný objekt je najťažšia fáza. Nájomca si vyberá priestory na základe takých parametrov, ako je dopravná dostupnosť, infraštruktúra a premávka. Vyhľadávanie je možné realizovať prostredníctvom realitných kancelárií a špecializovaných stránok. Skúsení obchodníci venujú tomuto procesu veľa času.

Trh s nebytovými nehnuteľnosťami je rozdelený do priestorov na tieto účely:

  • Kancelária;
  • Obchodovanie;
  • Výroba;
  • Sklad.

Na začiatku je potrebné určiť typ nehnuteľnosti, polohu, počet podlaží a plochu. Je jednoduchšie vytvoriť žiadosť, keď sú tieto údaje jasné. Po výbere niekoľkých možností budúci nájomca vykoná obhliadku priestorov. Toto je nevyhnutný krok. Prenajímateľ musí prezentovať priestory z priaznivých strán. Neskrývajte však existujúce nedostatky, pretože sa môžu neskôr objaviť. A to môže viesť k ukončeniu nájmu.

Ak nie je čas na hľadanie priestorov, môže nájomca poveriť týmito prácami správcu alebo sprostredkovateľa. Všetky podrobnosti a požadované parametre sú hlásené. Toto platených služieb, ktoré sa vyplácajú vo výške 50 až 100 % mesačne nájomné. Je potrebné uzavrieť dohodu so sprostredkovateľom. Platba musí byť vykonaná po výbere vhodnej izby.

Uzavretie dohody

Najlepšie je zapojiť do tohto procesu právnika. Pomôže správne zostaviť zmluvu a vysvetliť kontroverzné body, ako aj skontrolovať právnu čistotu transakcie. Táto práca môže byť vykonaná nezávisle. Pred podpisom zmluvy je potrebné vyžiadať si tieto dokumenty:

  1. majetkové listiny;
  2. plán poschodia;
  3. štatutárne doklady vlastníka.

Po kontrole dokumentov by sa mali prediskutovať podmienky prenájmu. Môžu sa týkať nasledovného:

  • platenie účtov za energie;
  • výška nájomného;
  • dátum odovzdania priestorov;
  • dostupnosť telefónneho a internetového prístupu;
  • vykonávanie opravárenských prác;
  • podmienky ukončenia zmluvy.

Je dôležité prediskutovať, ktorá zo strán je priradená ku každej položke a v akých termínoch sú splnené záväzky. Dosiahnuté dohody sú spísané v zmluve alebo vo forme dodatkov k nej.

Do zmluvy je dôležité zahrnúť doložku o úkonoch pre prípad vyššej moci.

Je lepšie, ak nájomca a prenajímateľ podpíšu zmluvu osobne bez sprostredkovateľov. V tomto prípade je jednoduchšie riešiť spory, strany môžu urobiť nejaké ústupky. Pri zostavovaní zmluvy je dôležité úplne predpísať informácie o nehnuteľnosti. Musia obsahovať úplnú adresu, poschodie, oblasť priestorov. K zmluve musí byť priložený plán priestorov. Iba v tomto prípade môže byť dohoda považovaná za platnú.

Zmluva sa podpisuje v 2 vyhotoveniach, ak je prenájom poskytovaný do 12 mesiacov. Ak sa plánuje dlhodobý prenájom na 1 rok, podpisujú sa 3 kópie zmluvy. Jedna kópia zostáva prenajímateľovi a nájomcovi. Ďalšia kópia zostáva u registrátora.

Prevod priestorov

Po podpise zmluvy je vyhotovený prevodný akt z prenajímateľa na nájomcu. Za začiatok nájmu sa bude považovať deň jeho podpisu. Akt sa podpisuje až po úplnej kontrole priestorov. Ak sa pri kontrole zistí porucha, zapíše sa do zákona. Vyhnete sa tak zbytočným výdavkom v budúcnosti.

Analýza umožňuje požadovať od nájomcu odstránenie závad a porúch, zníženie nájomného. Preto je pre majiteľa lepšie dať priestory a komunikácie vopred do poriadku. Po podpísaní zmluvy o prevode môže nájomca plnohodnotne užívať priestory a vykonávať podnikateľskú činnosť.

Podľa súčasnej právnej úpravy musí zmluva obsahovať tieto hlavné podmienky:

  1. Účastníkmi zmluvy sú nájomca a prenajímateľ. V súlade s čl. 608 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, právo na odovzdanie nebytových priestorov patrí majiteľovi.
  2. Predmet zmluvy. Uveďte podrobné špecifikácie priestorov. V súlade s odsekom 3 čl. 607 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak neexistujú, dohoda sa považuje za neplatnú.
  3. Podmienky užívania nehnuteľnosti. Môžu byť zaznamenané čo najpodrobnejšie. Je uvedené, kto je povinný vykonávať kozmetické a väčšie opravy.
  4. Platba. Výška platby je pevná. Bez toho sa zmluva považuje za bezodplatnú a pri nájomných zmluvách to nie je dovolené.
  5. Platnosť. Určujú si ho strany po vzájomnej dohode. Ak nie je definovaný, zmluva sa bude považovať za uzavretú na dobu neurčitú.

Dohoda s dobou platnosti kratšou ako 12 mesiacov nepodlieha povinnej registrácii. Ak sa po jej skončení uzatvorí ďalšia dohoda na obdobné obdobie, registrácia sa tiež nevyžaduje. Zmluva na obdobie 12 mesiacov podlieha povinnej registrácii. Je však dôležité vziať do úvahy, že na základe článkov 619 a 620 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je možné predčasné ukončenie zmluvy.

Nájomca môže previesť nehnuteľnosť na základe podnájomnej zmluvy. To je ale možné len so súhlasom prenajímateľa, ktorý je vlastníkom objektu. Podnájomná zmluva musí byť tiež zaregistrovaná postupom ustanoveným zákonom.

Je však dôležité zvážiť, že predčasné ukončenie nájomnej zmluvy je možné. Toto právo má prenajímateľ aj nájomca. V skutočnosti majú strany transakcie úplnú slobodu konania. Zmluva však musí obsahovať dôvody, na základe ktorých je možné predčasné ukončenie.

Existujú nasledujúce funkcie podnájmu:

  • Doba platnosti je obmedzená na dobu trvania nájomnej zmluvy s vlastníkom;
  • Ak dôjde k zániku nájomnej zmluvy, má podnájomca možnosť obnoviť zmluvu s vlastníkom pred skončením doby podnájmu za rovnakých podmienok;
  • Ak je zmluva uzatvorená na dobu 12 mesiacov, je potrebné ju zaregistrovať.

Nájomca má tieto práva a povinnosti:

  1. Kontrola využívania priestorov na určený účel.
  2. Včasná platba nájomného.
  3. Vykonávanie opráv po dohode zmluvných strán.
  4. Udržiavanie priestorov v dobrom stave.
  5. Spísanie zmluvy o prevode s podnájomníkom.

V prípade akéhokoľvek porušenia prevzatých záväzkov má každá strana transakcie možnosť ukončiť záväzok pred skončením zmluvy.

Požadované dokumenty

Na základe zmlúv uzatvorených na obdobie 12 mesiacov alebo viac sa vykonáva štátna registrácia. Na tento účel sa vytvorí nasledujúci balík dokumentov:

  • aplikácia zavedeného formulára;
  • nájomná zmluva so všetkými prílohami;
  • katastrálny pas;
  • Ruské pasy - pre fyzické osoby, doklady o vlastníctve - pre právnické osoby;
  • splnomocnenie, ak doklady predkladá zástupca;
  • notársky overený súhlas manžela, ak je vec v bezpodielovom spoluvlastníctve alebo bola nadobudnutá v manželstve;
  • povolenie poručníckeho a opatrovníckeho orgánu, ak je majetok evidovaný na neprispôsobivého alebo maloletého občana;
  • písomný súhlas záložného veriteľa, ak je nehnuteľnosť založená;
  • potvrdenie o zaplatení štátnej povinnosti.

dane

Za prenájom nebytových priestorov sa platia dane. Optimálnym daňovým režimom je zjednodušený daňový systém. Osobitné daňové režimy majú nielen jednoduchosť účtovania, ale aj nižšie daňové zaťaženie. Uplatňujú sa nasledujúce funkcie:

  1. ak je určená katastrálna hodnota a je v platnosti osobitný zákon kraja, platí sa daň z úradných, správnych a komerčné nehnuteľnosti;
  2. na miestnej úrovni je sadzba 2 %.

Pokiaľ nie je na miestnej úrovni prijatý osobitný zákon, platia pre podnikateľov v zjednodušenom systéme zdaňovania tieto sadzby:

  • STS 6 % - z celkového príjmu;
  • STS 15% - z príjmov mínus výdavky.

Ak je organizácia v spoločný systém zdanení, vzniká vysoké daňové zaťaženie. V tomto prípade nie je prenájom rentabilný. Tradične existujú tri hlavné dane:

  1. o zisku organizácie a dani z príjmov fyzických osôb podnikateľov - 20 % pre právnické osoby a 13 % pre podnikateľov;
  2. pri majetku - 2 % pri katastrálnej hodnote a 2,2 % pri výpočte zostatkovej ceny;
  3. pridaná hodnota - 18%, ak je štvrťročný príjem vyšší ako 2 milióny rubľov.

Ako neplatiť dane z príjmov z prenájmu nebytových priestorov? Legislatíva na jednej strane stanovuje povinnosť platiť dane zo všetkých nájomných zmlúv. Ak je zmluva uzatvorená na obdobie 1 roka, je zaregistrovaná u Rosreestr. Tieto informácie sa odovzdávajú daňovej službe v súlade so zmluvou o výmene informácií. Ak je zmluva uzavretá na obdobie do 1 roka, daňová služba bude musieť preukázať skutočnosť nájmu, čo nie je vždy možné.

Súčasná právna úprava stanovuje správnu a trestnú zodpovednosť za vykonávanie nelegálneho podnikania. Trestná zodpovednosť vzniká, ak sa vykonávajú nezákonné obchodné činnosti alebo sa dosahujú veľké zisky vo výške 1,5 milióna rubľov.

V prípade nápravy priestupku sudcovia berú do úvahy špecifické okolnosti osoby a mnohé ďalšie faktory. Problémy spravidla nevznikajú v prípade prenájmu bytu resp vidiecky dom. Ak sa nebytový objekt prenajíma, možno rozlíšiť viacero znakov podnikateľskej činnosti. Ak sa priestory kupujú priamo na prenájom, činnosť si vyžaduje registráciu, pretože je uznaná ako podnikateľská.

To isté platí pre dlhodobé nájomné zmluvy alebo zmluvy, ktoré sa prerokúvajú viackrát. Tento znak sa interpretuje ako skutočnosť systematického a zámerného zisku z držby nebytového objektu. V prípade odhalenia týchto znakov sa občanovi odporúča zaregistrovať si IP. V tomto prípade je daň 6 % z celkového príjmu. Daň z príjmu fyzických osôb je 13 %.

Vlastník priestorov musí každoročne podávať daňové priznanie.

Prenájom nebytových priestorov má teda svoje špecifiká. Je potrebné vypracovať právne spôsobilú dohodu, zabezpečiť všetky prvky zmluvy a včas zaplatiť dane. Vyhnete sa tak problémom v budúcnosti a zákonite dosiahnete zisk.

Prenájom nebytových priestorov v roku 2018 - samostatne, dokumenty, pravidlá

Jednotlivci v Rusku môžu byť vlastníkmi nielen obytných priestorov, ale aj nebytových priestorov - tých, ktoré nie sú registrované v bytovom fonde lokalite alebo mestá (článok 1, článok 213 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Vlastníci tohto typu nehnuteľností preto môžu s nimi nakladať podľa vlastného uváženia – vrátane ich prenájmu (článok 1 článku 541 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Transakcie o prenájme nebytových priestorov, ktorých účastníkmi sú civilné osoby, sa uzatvárajú podľa určitých pravidiel, v mnohých ohľadoch podobných obchodom s právnickými osobami alebo fyzickými osobami podnikateľmi.

existuje všeobecné pravidlá, dodržaním ktorých môžete efektívne a rýchlo prenajímať nehnuteľnosti, ktoré nie sú súčasťou bytového fondu.

Okrem toho existujú určité zvláštnosti pri bezodplatnom prenájme nebytových nehnuteľností, alebo naopak, fyzickej osobe a pod.

Zvážte napríklad niekoľko možností pre situácie, v ktorých je možné prenajať si nebytové priestory podľa vlastných podmienok.

Na základe paragrafu 1 článku 209 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ako aj ďalších právnych predpisov môže vlastník ako fyzická osoba prenajímať nehnuteľnosť, ktorá nie je súčasťou bytového fondu.

A na to sa nemusí stať samostatným podnikateľom (ďalej len IP), aby legálne poberal príjem z prenájmu priestorov alebo nebytovej budovy.

Ak vlastník nehnuteľnosti nevyužíva pravidelnú prenajatú prácu pracovníkov, zákon umožňuje nestať sa individuálnym podnikateľom (články 1-4 článku 19 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Zároveň všetky zmluvy, ktoré jednotlivci uzatvoria v rámci takýchto lízingových transakcií, budú z právneho hľadiska považované za GPC zmluvy – občianskoprávneho charakteru.

A to znamená, že nájomné môže byť celkom pokojne stanovené v poradí zmluvného uzatvorenia nájomnej zmluvy.

Ešte pár slov treba povedať o prípade, kedy individuálny prenajíma nebytový priestor právnickej osobe.

Tu je dôležité vziať do úvahy nasledujúce body textu zmluvy, ktoré ovplyvnia účtovníctvo zamestnávateľa:

  1. Musí byť špecifikované o objekte - presnú adresu, lokalita, katastrálne číslo, prevádzkovo-technické informácie (napríklad rozloha, počet podlaží, obývateľnosť a pod.).
  2. Žiadna DPH na zaplatenie legálne. osoba nie je potrebná, pretože zmluva nie je uzavretá s iným podnikom, ale s občanom (občanom).
  3. Cena prenájmu môže zahŕňať platby za verejné služby. Je to užitočné pre správne účtovanie nákladov podniku.
  4. V zmluve je povinné uviesť formu platby - bezhotovostne, alebo s platbou Peniaze v hotovosti.
  5. Jur. osoba, ktorá platí fyzické osobe platbu za dočasné používanie jej majetku, je tiež žalovaným platiteľom dane z príjmu fyzických osôb (odsek 1, článok 226 daňového poriadku Ruskej federácie). Preto môže spoločnosť na túto transakciu nezávisle previesť 13% daňovej organizácii.

Vďaka modernému platobnému styku sa môžu právnické osoby vysporiadať s fyzickými osobami bankovým prevodom.

Stačí v zmluve uviesť bankové spojenie s účtami, plastovú kartu fyzickej osoby, kam si nájomca prevedie poplatok za užívanie nehnuteľnosti prenajímateľa.

Poznámka! Ak právnická osoba uzatvorila nájomnú zmluvu na nebytový priestor vo vlastníctve fyzickej osoby a ak sa táto stane v polovici trvania takejto zmluvy o DV, potom právnická osoba. osoba nebude povinná zaplatiť 13 % daň z transakcie. Tam sa bude daňový systém vykonávať podľa inej schémy.

Je možné prijať fyzické tvár

Právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá je vlastníkom nebytového priestoru, má plné právo ich prenajať fyzickej osobe. V legislatíve v tomto smere neexistujú žiadne zákazy. V tomto prípade je najlepšie zamerať sa na čl. 606-670 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Nájomná zmluva musí obsahovať:

  • Kód OKVED legálny osôb (70.20.2);
  • trvanie dohody;
  • fyzické osobné údaje tváre;
  • úplná charakteristika priestorov;
  • katastrálne číslo objektu;
  • výška nájomného;
  • postup pri úhrade poplatku za užívanie priestorov nájomcom (fyzickou osobou) prenajímateľovi (právnickej osobe);
  • uviesť podrobnosti a zvláštne momenty prenájmu (pravidlá, prevádzkové poriadky, možnosti opráv a pod.).

V zásade sa to isté deje pri transakcii s individuálnym podnikateľom a jednotlivcom. Iba namiesto listiny a osvedčenia z Jednotného štátneho registra právnických osôb predloží individuálny podnikateľ notárovi na dokončenie transakcie osvedčenie o Jednotnom štátnom registri právnických osôb.

Je to možné zadarmo

V ruskej legislatíve neexistuje nátlak zo strany vlastníka nebytových priestorov, aby zabezpečil, že svoj majetok bez problémov prenajíma za poplatok. Je to právo vlastníka, nie jeho povinnosť pred zákonom.

Preto je možná aj bezodplatná transakcia, ako aj platená transakcia, a to aj napriek paragrafu 1 článku 540 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, kde sa hovorí, že nájomca sa zaväzuje zaplatiť za prenájom vlastníkovi bytu. nehnuteľnosť.

Vzor zmluvy o prenájme nebytových priestorov medzi fyzickými osobami si môžete pozrieť v tomto článku.

S realitnými maklérmi prenajmete svoju nehnuteľnosť oveľa rýchlejšie a efektívnejšie. Kupca na prenájom služieb nájdu rýchlejšie, ako to bolo v móde robiť sami.

Dokumenty

Celý postup pri registrácii nájmu nebytového priestoru prebieha len prostredníctvom uzavretia osobitnej zmluvy s jeho notárskym overením. Preto by ste sa mali vopred prihlásiť na dohodu s notárom, ak ste už našli kupca na služby.

Keď sa prenajímateľ chystá sám pripraviť balík dokumentov na transakciu, bude potrebovať nasledujúce dokumenty:

  • občiansky pas, ak ide o fyzickú osobu;
  • registračný certifikát právnická osoba ak ide o podnik;
  • vlastnícka dokumentácia k nebytovej nehnuteľnosti - osvedčenie z USRN, kúpna zmluva, iné;
  • technická dokumentácia k nehnuteľnosti;
  • splnomocnenie, ak existujú zástupcovia strán zapojených do transakcie;
  • súhlas od manžela, ak je prenajímateľom fyzická osoba osoba a majetok sú v spoločnom vlastníctve, nadobudnuté počas manželstva;
  • povolenie od banky, ak je nehnuteľnosť založená na základe záložnej alebo inej zmluvy.

Okrem vyššie uvedených dokladov patriacich právnickým osobám je na ne kladené aj množstvo ďalších dokladov. Ide o účtovnú závierku, zakladajúce dokumenty, splnomocnenie pre zástupcu a pod.

V prípade, keď HOA prenajíma nebytové priestory, hovoríme aj o právnickej osobe.

Takéto partnerstvá sú založené na ich základnej dokumentácii vypracovanej nie bez účasti nájomcu domu (domov). Takéto spoločnosti majú právo disponovať s nebytovými priestormi patriacimi do Partnerstva.

Uzatvorenú nájomnú zmluvu nie je potrebné registrovať v Regpalat (Rosreestr, EGRN - Jednotný štátny register nehnuteľností), ak:

  • doba trvania zmluvy je kratšia ako 12 mesiacov;
  • V zmluve nie je uvedená žiadna lehota.

V opačnom prípade, keď je doba platnosti zmluvy stanovená na viac ako 12 mesiacov, je registrácia takejto zmluvy v USRN povinná.

Sám za seba

Pred uskutočnením transakcie na prenájom nebytovej nehnuteľnosti si musíte najskôr ujasniť, prečo ju bude nájomca (nájomca) využívať, na aký účel bude slúžiť.

Možné možnostiúčel pri prenájme nebytových priestorov:

  • pod skladom;
  • ako výrobná dielňa;
  • využitie priestorov ako kancelárie;
  • obchodná oblasť (bod);
  • na poskytovanie služieb (obchod so službami);
  • ako garáž
  • na chov zvierat, vtákov, pestovanie rastlín;
  • pre osobnú potrebu (napríklad ako špajza na odkladanie rôznych vecí, náradia, vybavenia) a iné.

Okrem zamýšľaného účelu dbajte na rozlohu, veľkosť a dispozičné riešenie nebytových priestorov. Tvorbu nákladov na nájomné výrazne ovplyvňuje kvadratúra plôch prenajatých nájomcom.

Umiestnenie zariadenia ovplyvňuje pohodlie výrobných rozhodnutí, plánov, harmonogramov a ďalších. Budúceho nájomcu by ste preto mali hľadať podľa typu a účelu nehnuteľnosti.

Vo všeobecnosti postup nezávislého prenájmu nebytových priestorov alebo budov, stavieb pozostáva z nasledujúceho algoritmu akcií:

  1. Príprava a uvedenie do poriadku dokladov majiteľa a papierov o samotnej nehnuteľnosti.
  2. Predbežná kalkulácia nákladov na prenájom.
  3. Tvorba reklamnej kampane.
  4. Podávanie inzerátov na internete alebo samovyvesenie na nástenky po meste.
  5. Prijímanie hovorov od potenciálnych nájomcov.
  6. Dohodnutie stretnutí a ústna dohoda o transakcii.
  7. Dohodnite si stretnutie s notárom.
  8. Dohodnúť sa.
  9. Registrácia zmluvy v Regpalat (ak to v konkrétnom prípade ustanovuje zákon).
  10. Vydanie kľúčov od nebytových priestorov nájomcovi a súvisiaca dokumentácia (napríklad úkon prevzatia a odovzdania majetku nachádzajúceho sa v priestoroch).

Na výpočet nákladov na prenájom si môžete pozvať špeciálneho odborného odhadcu, ktorý dokáže vypočítať všetko s prihliadnutím na aktuálne podmienky na trhu a dokonca aj s prihliadnutím na prognózy na budúci rok.

Takéto služby, samozrejme, nie sú zadarmo, preto sa o nich nemôže rozhodnúť každý majiteľ nehnuteľnosti. Takéto posúdenie však umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti mať po ruke správy o výpočtoch znalca.

S takýmto papierom bude pre majiteľa jednoduchšie vyjednávať s budúcimi nájomníkmi pri stanovovaní cien za služby prenájmu.

Nech už je prenájom nebytových priestorov akýkoľvek – cez realitku alebo individuálne, vždy sa o kompletnom balíku papierov k transakcii najskôr poraďte s právnikom alebo notárom.

Takéto konzultácie sú zvyčajne bezplatné a možno ich získať buď telefonicky alebo na webovej stránke právnych služieb. Pozornosť treba venovať účelu využitia priestorov, potom bude jednoduchšie nájsť nájomcu.

Dôležitá je nutnosť platiť daň – tu nezáleží na fyzickej. fyzická alebo právnická osoba osoba je vlastníkom priestorov - je povinná prostredníctvom daňového úradu odviesť 13% z príjmu do štátnej pokladnice.

Prečítajte si viac o uzavretí nájomnej zmluvy na nebytový priestor na dobu dlhšiu ako jeden rok.

Registrácia nájomnej zmluvy na nebytový priestor je pojednávaná na tejto stránke.

Zdroj: http://kvartirkapro.ru/sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie/

Neviete ako prenajať komerčné nehnuteľnosti? Všetko o tom, ako to urobiť sami a rýchlo

Kancelárie, sklady, priemyselné a voľne použiteľné priestory - všetky tieto typy zariadení sú žiadané medzi podnikateľmi, ktorí majú vlastný podnik alebo len začínajú podnikať.

Aby obchodné priestory len tak nezaháľali, ich majitelia sa často rozhodnú dať ich do prenájmu. Ako rýchlo nájsť klienta, dohodnúť sa s ním, ako aj všetko o podmienkach prenájmu nebytových priestorov v našom článku.

Vážení čitatelia! Naše články hovoria o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, no každý prípad je jedinečný.

Ak chcete vedieť, ako vyriešiť váš konkrétny problém, použite online formulár poradcu vpravo alebo zavolajte telefonicky. Je to rýchle a!

Ako prenajať komerčné nehnuteľnosti?

Prenájom komerčnej nehnuteľnosti je jednoduchý a hlavne výnosný biznis. So správnym prístupom a znalosťou hlavných fáz procesu nebude uzavretie obchodu ťažké.

Najdôležitejšie je určiť cenu, nájsť klienta a správne zostaviť zmluvu.

Zvážte všetky fázy transakcie.

Stanovenie nákladov

Pri samostatnom vykonávaní transakcie nie je stanovenie nákladov na prenájom často objektívne.

Každý majiteľ chce získať čo najväčší úžitok.

Ale príliš vysoká cena môže odstrašiť potenciálnych nájomníkov a príliš nízka pochybnosť. Majitelia sa zvyčajne pri posúdení nákladov obracajú na špecialistov - realitnú kanceláriu alebo odhadcu.

Ako svojpomocne prenajať nebytové priestory? Môžete to urobiť bez pomoci profesionálov. Aby ste si určili cenu sami, musíte si preštudovať podobné ponuky konkurentov. To dá príležitosť pochopiť všeobecnú situáciu na trhu. komerčné nehnuteľnosti a zhodnotiť svoj priestor.

DÔLEŽITÉ: Nájomca si prenajíma obchodné zariadenie za účelom vytvárania príjmu, preto je pri posudzovaní nákladov dôležité vziať do úvahy približný možný zisk, ktorý môže získať.

Cenu ovplyvňujú faktory ako:

  • oblasť;
  • rozloženie;
  • stav opravy;
  • dostupnosť nábytku, internetu a iného vybavenia;
  • umiestnenie;
  • dostupnosť parkovania;
  • dostupnosť pre firemných zákazníkov;
  • priechodnosť.

Po zohľadnení týchto bodov a sledovaní ponúk konkurentov môžete objektívne zhodnotiť svoj objekt.

Vyhľadávanie klientov

Prenájom komerčných nehnuteľností od vlastníka zahŕňa hľadanie potenciálnych nájomcov.

Predtým, ako to urobíte, musíte vytvoriť ponuka alebo inzerát.

Musí podrobne špecifikovať všetky charakteristiky nehnuteľnosti: výmeru, podlažie, lokalitu, infraštruktúru, technický stav a vybavenie. Je lepšie zamerať pozornosť v reklame na prednosti.

Zároveň je dôležité uviesť nedostatky miestnosti, aby ste sa pri prezeraní nedostali do nepríjemnej pozície a neodstrašili klienta.

Poďme sa bližšie pozrieť na spôsoby, ako nájsť potenciálnych nájomníkov.

  1. Hľadaj podľa známych. Najjednoduchší spôsob, ako nájsť niekoho, koho vaša ponuka zaujíma, je opýtať sa priateľov a príbuzných. Majitelia nehnuteľností sa často točia v podnikateľských kruhoch, čo znamená, že to zjednodušuje úlohu rýchleho prenájmu vašej nehnuteľnosti.
  2. Umiestňovanie reklamy na špecializované internetové zdroje, napríklad Avito. Výhodou tohto spôsobu je, že vašu ponuku uvidia stovky až tisíce záujemcov. Aby ste čo najskôr našli nájomcu, budete musieť napísať dobrý podrobný inzerát, v ktorom popíšete všetky výhody a nevýhody priestorov.

    Inzerát musí byť doplnený niekoľkými fotografiami.

    Pre potenciálneho klienta sa tak bude ľahšie rozhodnúť, či sa mu to oplatí zvážiť alebo nie.

  3. Zaslanie ponuky e-mailom. Bary, reštaurácie, obchody, salóny a iné organizácie a inštitúcie často hľadajú priestory na presťahovanie alebo otvorenie ďalšieho bodu. Objavte email majitelia firiem, ktorí by mohli mať záujem, môžu navštíviť oficiálne stránky svojich spoločností.

Prezentácia a podpis dokumentu

Správna prezentácia vašej nehnuteľnosti je kľúčom k rýchlemu jednaniu.

Pri predvádzaní priestorov sa snažte o nich povedať viac, zamerajte sa na klady a možný zisk, ktorý objekt klientovi prinesie.

Uzavretie zmluvy je posledným, no najdôležitejším a najzodpovednejším krokom v transakcii. Správne vypracovaný a vykonaný dokument ochráni majiteľa pred bezohľadným nájomcom. Čo by v ňom malo byť:

  • osobné údaje nájomcu a vlastníka;
  • adresa, oblasť a technické charakteristiky;
  • registračné údaje;
  • Konečný termín;
  • výška platby a postup jej prevodu;

DÔLEŽITÉ: Vlastník nemá zo zákona právo na zvýšenie poplatku viac ako raz ročne. V zmluve preto musí byť uvedená maximálna výška prípadného zvýšenia nájomného a doba, po ktorú na to bude nájomca upozornený.

V dokumente je dôležité podrobne opísať práva a povinnosti zmluvných strán a uviesť povahu zodpovednosti za porušenie jednotlivých ustanovení. Zmluvu by bolo vhodné doplniť o súpis majetku, ktorý je v priestoroch k dispozícii. Po ukončení zmluvy bude môcť vlastník dostať peňažnú náhradu ak nábytok alebo spotrebiče poškodil nájomca.

Najrýchlejšie spôsoby prenájmu nebytových priestorov

Ako rýchlo predať komerčné nehnuteľnosti?

Pre tých, ktorí nechcú tráviť svoj osobný čas hľadaním klientov, rokovaniami a prehliadkami, je lepšie kontaktovať realitnú kanceláriu.

Ten ocení nehnuteľnosť, určí správnu trhovú hodnotu, nafotí atraktívne fotografie, napíše kompetentný inzerát a postará sa o prezentáciu vašej nehnuteľnosti.

Avšak aj práca s agentmi má svoje vlastné nuansy. Realitné kancelárie pracujú spravidla za províziu z výšky prenájmu alebo predaja nehnuteľnosti.

Poplatok vo forme percenta sa zvyčajne vyberá od žiadateľov, nie od vlastníkov.

Nie každý záujemca však bude pripravený spolupracovať s agentom, ktorý bude musieť zaplatiť peniaze.

Preto, ak majiteľ naliehavo potrebuje nájsť nájomcu, môže vziať platbu provízie na seba. Často sa to praktizuje, ak má majiteľ veľa objektov alebo chce prenajať luxusnú nehnuteľnosť.

Peniaze zaplatené agentovi pôjdu nielen do jeho vrecka, ale aj na nevyhnutné výdavky – foto, videoprezentácia, reklama atď.

Ešte jeden rýchly spôsob prenajať nebytovú budovu alebo kanceláriu - znížiť náklady. Zároveň to nie je potrebné prenajímať zadarmo, stačí znížiť platbu o 10%. Potom bude vaša ponuka konkurencieschopná.

Podmienky prenájmu

Dôležitým bodom je doba trvania nájomnej zmluvy na nebytový priestor. Je troch typov.

  1. dlhý termín- rok alebo viac.
  2. Krátky- menej ako rok.
  3. Na dobu neurčitú.

Podľa článku 610 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak zmluva neurčuje lehotu, považuje sa za uzavretú na dobu neurčitú. V tomto prípade má každá strana právo ho kedykoľvek vypovedať, pričom na svoje rozhodnutie upozorní tri mesiace vopred.

Krátkodobá zmluva sa uzatvára na dobu nepresahujúcu jeden rok. Ako obnoviť nájomnú zmluvu na nebytový priestor? K predĺženiu dochádza automaticky na dobu neurčitú, ak sú obe strany so všetkým spokojné.

V tomto prípade sa opätovné uzatvorenie dohody nevyžaduje. V niektorých prípadoch môže vlastník trvať na novom dokumente na zmenu podmienok alebo platby. To je možné len so súhlasom nájomcu.

Dlhodobá zmluva podlieha registrácii na FRS. K predĺženiu takejto nájomnej zmluvy na nebytový priestor dochádza rovnako ako pri krátkodobej - automaticky, s rovnakými podmienkami, právami a povinnosťami zmluvných strán, prípadne sa uzatvorí nový dokument s upravenými náležitosťami.

Predčasné ukončenie nájomnej zmluvy na dobu určitú je možné ako zo strany vlastníka, tak aj zo strany nájomcu.

Takéto otázky sa riešia súdnou cestou alebo vzájomnou dohodou oboch osôb.

Poznanie dôležitých odtieňov a príležitostí pri prenájme komerčných nehnuteľností vám pomôže uzavrieť výhodný a bezpečný obchod, ktorý prináša pravidelný pasívny príjem.

as s jedným zakladateľom Chcem prejsť likvidáciou a stať sa samostatným podnikateľom. Činnosť len prenájom nebytových priestorov. Ako výhodnejšie znížiť, ak spoločnosť dlhuje zakladateľovi asi 5 000 000 rubľov. Nikomu nie sú žiadne ďalšie dlhy, najskôr previesť nehnuteľnosť ...

Prenájom nebytových priestorov

Vlastním nebytový priestor, evidovaný na fyzickú osobu. Mám zaregistrovanú IP adresu. Ako si môžem prenajať priestor? Od jednotlivca alebo od jednotlivca podnikateľa? Musím uzavrieť nájomnú zmluvu medzi mnou a mojím individuálnym podnikateľom?

600 cena
otázka

problém vyriešený

Daň z predaja nebytových priestorov, 2 roky OV uzavretá. Vlastnené viac ako 10 rokov

Ahoj. Predám nebytový priestor vo vlastníctve viac ako 10 rokov. Do roku 2014 Otvorený IP - prenájom nebytových priestorov. V apríli 2015 bolo OP ukončené. Potom sa priestory nevyužívali na podnikateľskú činnosť. Nevyhnutné...

289 cena
otázka

problém vyriešený

Môžem si prenajať nebytový priestor bez toho, aby som bol samostatným podnikateľom?

Dobrý deň! Môžem prenajať nebytový priestor, ktorý mi patrí na základe vlastníckeho práva, nie som fyzická osoba podnikateľ, do prenájmu fyzickej osobe na účely maloobchodu?

Prenájom nebytových priestorov právnickej osobe

Môže fyzická osoba prenajať nebytové priestory (čerpacie stanice) právnickej osobe. Môže právnická osoba platiť nájomné prevodom na účet

Ako organizovať obchodné aktivity z prenájmu spoločného majetku (nebytových priestorov)

Ahoj. S priateľom vlastníme nehnuteľnosť ( pozemok a nebytový priestor na ňom) 1/2 podielu na každého. Kúpené za účelom zisku. Ako zaregistrovať IP? Alebo musím zaregistrovať 2 IP adresy? ako...

28. októbra 2016, 16:37, otázka č. 1423512 Igor Romanovič, Petrohrad

800 cena
otázka

problém vyriešený

Prenájom neprideleného podielu na nebytových priestoroch

Nebytové priestory 600 m2. 2 majitelia, fyzické osoby. Každý má svoj vlastný list vlastníctva. V osvedčení je uvedené: Spoločné spoluvlastníctvo, podiel na práve 1/2. Podiely sa vo svojej podstate neprideľujú. Ako uzavrieť nájomnú zmluvu na 300 ...

26. október 2016, 19:16, otázka č. 1421219 Alexey, Petrohrad

800 cena
otázka

problém vyriešený

Prenájom nebytových priestorov bez registrácie OV

ako dar od môjho otca som dostal nebytový priestor (obchod) a prenajal som ho sro, nie som živnostník. Zavolali na daňový úrad, hrozili pokutami a vysvetlili, že je potrebné zaregistrovať fyzického podnikateľa , platiť DPH a podávať správy štvrťročne a priateľ hovorí, že môžete ...

Ktorý OKVED je správny pri prenájme vlastnej nebytovej nehnuteľnosti?

Ktorý EKVED je správny pre typ činnosti na patente - prenájom (prenájom) vlastných nebytových nehnuteľností vo vlastníctve fyzického podnikateľa na základe vlastníctva: 70.20.2 alebo 55.23.37

Aké dane by mali platiť jednotlivci? osoba z prenájmu nebytových priestorov?

Dobrý večer. Som samostatný podnikateľ (maloobchod) na UTII. Prenajímam nebytové priestory sro ako fyzická osoba. OKVED na lízing od fyzického podnikateľa nie je registrovaný.Nájomná zmluva na fyzickú osobu. Aké dane musím platiť pri prenájme nebytového priestoru...

Prenájom nebytových priestorov prostredníctvom splnomocnenca

Nebytový priestor patrí fyzickej osobe1. Môže fyzická osoba 2, ktorá je samostatným podnikateľom (STS, 6% z príjmu), ktorá má generálne splnomocnenie od osoby 1, prenajímať tieto priestory, je potrebné nejako vyhotoviť ...

Prenájom nebytových priestorov

Ahoj! Prenajal som si posteľ z IP na dobu trvania služobnej cesty. Podľa výpisu z Jednotného štátneho registra právnických osôb sa tento individuálny podnikateľ zaoberá dodávkou nebytových priestorov. Teraz moja organizácia odmieta platiť nájom, pretože Hovorí sa, že „v nebytových priestoroch sa nedá bývať“. Ako...

Jednotlivci v Rusku môžu byť vlastníkmi nielen obytných priestorov, ale aj nebytových priestorov - tých, ktoré nie sú registrované v bytovom fonde osady alebo mesta (Občiansky zákonník Ruskej federácie). Majitelia tohto typu nehnuteľností teda môžu s nimi nakladať podľa svojho uváženia – vrátane ich prenájmu (Občiansky zákonník Ruskej federácie).

Vážení čitatelia! Článok hovorí o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, no každý prípad je individuálny. Ak chcete vedieť ako vyriešiť presne svoj problém- kontaktujte konzultanta:

PRIHLÁŠKY A VOLANIA PRIJÍMAME 24/7 a 7 dní v týždni.

Je to rýchle a JE ZADARMO!

Transakcie o prenájme nebytových priestorov, ktorých účastníkmi sú civilné osoby, sa uzatvárajú podľa určitých pravidiel, v mnohých ohľadoch podobných obchodom s právnickými osobami alebo fyzickými osobami podnikateľmi.

pravidlá

Existujú všeobecné pravidlá, podľa ktorých môžete efektívne a rýchlo prenajať nehnuteľnosť, ktorá sa nenachádza v bytovom fonde.

Napríklad, ak si spoločnosť alebo firma, organizácia alebo inštitúcia chce prenajať priestory od jednotlivca, čo je potrebné pre to urobiť, aby nedošlo k porušeniu zákona.

Okrem toho existujú určité zvláštnosti pri bezodplatnom prenájme nebytových nehnuteľností, alebo naopak, fyzickej osobe a pod.

Zvážte napríklad niekoľko možností pre situácie, v ktorých je možné prenajať si nebytové priestory podľa vlastných podmienok.

Môže jednotlivec prenajať nebytové priestory

Na základe Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ako aj ďalších právnych predpisov môže vlastník ako fyzická osoba prenajímať nehnuteľnosť, ktorá nie je súčasťou bytového fondu.

A na to sa nemusí stať samostatným podnikateľom (ďalej len IP), aby legálne poberal príjem z prenájmu priestorov alebo nebytovej budovy.

Stačí mu len včas zaplatiť 13% daň z príjmu a podať daňovému úradu (a Daňovému poriadku Ruskej federácie) daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb najneskôr do 30. apríla roku, ktorý nasleduje po vykázaní. kalendárny rok.

Ak vlastník nehnuteľnosti nevyužíva pravidelnú prenajatú prácu pracovníkov, zákon umožňuje, aby sa nestal individuálnym podnikateľom (Občiansky zákonník Ruskej federácie).

Zároveň všetky zmluvy, ktoré jednotlivci uzatvoria v rámci takýchto lízingových transakcií, budú z právneho hľadiska považované za GPC zmluvy – občianskoprávneho charakteru.

A to znamená, že nájomné môže byť celkom pokojne stanovené v poradí zmluvného uzatvorenia nájomnej zmluvy.

Tu je mimoriadne dôležité, aby sa zmluvné strany samy dohodli a prediskutovali výšku poplatku a dohodli sa medzi sebou. Potom skutočnosť súhlasu potvrdí notár pri uzavretí transakcie.

Ešte pár slov treba povedať k prípadu, keď fyzická osoba prenajme nebytový priestor právnickej osobe.

Tu je dôležité vziať do úvahy nasledujúce body textu zmluvy, ktoré ovplyvnia účtovníctvo zamestnávateľa:

  1. O objekte musí byť uvedené - presná adresa, lokalita, katastrálne číslo, prevádzkovo-technické údaje (napríklad rozloha, podlažnosť, obývateľnosť a pod.).
  2. Žiadna DPH na zaplatenie legálne. osoba nie je potrebná, pretože zmluva nie je uzavretá s iným podnikom, ale s občanom (občanom).
  3. Nájomné môže zahŕňať účty za energie. Je to užitočné pre správne účtovanie nákladov podniku.
  4. V zmluve je potrebné uviesť formu platby - bezhotovostne, alebo s výplatou peňažných prostriedkov v hotovosti.
  5. Jur. osoba, ktorá platí fyzické osobe poplatok za dočasné užívanie jej majetku, je aj žalovaným-platiteľom dane z príjmov fyzických osôb (TC RF). Preto môže spoločnosť na túto transakciu nezávisle previesť 13% daňovej organizácii.

Vďaka modernému platobnému styku sa môžu právnické osoby vysporiadať s fyzickými osobami bankovým prevodom.

Stačí v zmluve uviesť bankové spojenie s účtami, plastovú kartu fyzickej osoby, kam si nájomca prevedie poplatok za užívanie nehnuteľnosti prenajímateľa.

Ak si strany v tomto prípade zvolili možnosť hotovostného vyrovnania, potom musí spoločnosť túto operáciu vykonať prostredníctvom hotovostného príkazu.

Poznámka! Ak právnická osoba uzatvorila nájomnú zmluvu na nebytový priestor vo vlastníctve fyzickej osoby a ak sa táto stane v polovici trvania takejto zmluvy o DV, potom právnická osoba. osoba nebude povinná zaplatiť 13 % daň z transakcie. Tam sa bude daňový systém vykonávať podľa inej schémy.

Je možné prijať fyzické tvár

Právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá je vlastníkom nebytového priestoru, má plné právo ich prenajať fyzickej osobe. V legislatíve v tomto smere neexistujú žiadne zákazy. V tomto prípade je najlepšie zamerať sa na čl. 606-670 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Nájomná zmluva musí obsahovať:

  • Kód OKVED legálny osôb (70.20.2);
  • trvanie dohody;
  • fyzické osobné údaje tváre;
  • úplná charakteristika priestorov;
  • katastrálne číslo objektu;
  • výška nájomného;
  • postup pri úhrade poplatku za užívanie priestorov nájomcom (fyzickou osobou) prenajímateľovi (právnickej osobe);
  • uviesť podrobnosti a zvláštne momenty prenájmu (pravidlá, prevádzkové poriadky, možnosti opráv a pod.).

V zásade sa to isté deje pri transakcii s individuálnym podnikateľom a jednotlivcom. Iba namiesto listiny a osvedčenia z Jednotného štátneho registra právnických osôb predloží individuálny podnikateľ notárovi na dokončenie transakcie osvedčenie o Jednotnom štátnom registri právnických osôb.

Je to možné zadarmo

V ruskej legislatíve neexistuje nátlak zo strany vlastníka nebytových priestorov, aby zabezpečil, že svoj majetok bez problémov prenajíma za poplatok. Je to právo vlastníka, nie jeho povinnosť pred zákonom.

Celá transakcia je prísne upravená zmluvou, ktorá je vyhotovená po vzájomnej dohode zmluvných strán a odráža ich dohodnutú vôľu ohľadom podmienok zmluvy, vrátane úhrady za užívanie majetku prenajímateľa.

Preto je možná aj bezodplatná transakcia, ale aj platená, a to aj napriek Občianskemu zákonníku Ruskej federácie, kde sa hovorí, že nájomca sa zaväzuje zaplatiť za prenájom nehnuteľnosti majiteľovi nehnuteľnosti.

Ako prejsť

S realitnými maklérmi prenajmete svoju nehnuteľnosť oveľa rýchlejšie a efektívnejšie. Kupca na prenájom služieb nájdu rýchlejšie, ako to bolo v móde robiť sami.

Títo špecialisti tiež neustále monitorujú všetky jemnosti trhu s nehnuteľnosťami a akékoľvek zmeny cien a ďalšie podrobnosti.

Dokumenty

Celý postup pri registrácii nájmu nebytového priestoru prebieha len prostredníctvom uzavretia osobitnej zmluvy s jeho notárskym overením. Preto by ste sa mali vopred prihlásiť na dohodu s notárom, ak ste už našli kupca na služby.

Keď sa prenajímateľ chystá sám pripraviť balík dokumentov na transakciu, bude potrebovať nasledujúce dokumenty:

  • občiansky pas, ak ide o fyzickú osobu;
  • osvedčenie o registrácii právnickej osoby, ak ide o podnik;
  • vlastnícka dokumentácia k nebytovej nehnuteľnosti - osvedčenie z USRN, kúpna zmluva, iné;

  • technická dokumentácia k nehnuteľnosti;
  • splnomocnenie, ak existujú zástupcovia strán zapojených do transakcie;
  • súhlas od manžela, ak je prenajímateľom fyzická osoba osoba a majetok sú v spoločnom vlastníctve, nadobudnuté počas manželstva;
  • povolenie od banky, ak je nehnuteľnosť založená na základe záložnej alebo inej zmluvy.

Okrem vyššie uvedených dokladov patriacich právnickým osobám je na ne kladené aj množstvo ďalších dokladov. Ide o účtovnú závierku, zakladajúce dokumenty, splnomocnenie pre zástupcu a pod.

V prípade, keď HOA prenajíma nebytové priestory, hovoríme aj o právnickej osobe.

Pretože všetky TSN alebo HOA sú registrované ako právnické osoby, majú vlastné zdanenie a podliehajú účtovným pravidlám podľa zjednodušeného systému.

Takéto partnerstvá sú založené na ich základnej dokumentácii vypracovanej nie bez účasti nájomcu domu (domov). Takéto spoločnosti majú právo disponovať s nebytovými priestormi patriacimi do Partnerstva.

Uzatvorenú nájomnú zmluvu nie je potrebné registrovať v Regpalat (Rosreestr, EGRN - Jednotný štátny register nehnuteľností), ak:

  • doba trvania zmluvy je kratšia ako 12 mesiacov;
  • V zmluve nie je uvedená žiadna lehota.

V opačnom prípade, keď je doba platnosti zmluvy stanovená na viac ako 12 mesiacov, je registrácia takejto zmluvy v USRN povinná.

Sám za seba

Pred uskutočnením transakcie na prenájom nebytovej nehnuteľnosti si musíte najskôr ujasniť, prečo ju bude nájomca (nájomca) využívať, na aký účel bude slúžiť.

Možné možnosti pre zamýšľaný účel pri prenájme nebytových priestorov:

  • pod skladom;
  • ako výrobná dielňa;
  • využitie priestorov ako kancelárie;
  • obchodná oblasť (bod);
  • na poskytovanie služieb (obchod so službami);
  • ako garáž
  • na chov zvierat, vtákov, pestovanie rastlín;
  • pre osobnú potrebu (napríklad ako špajza na odkladanie rôznych vecí, náradia, vybavenia) a iné.

Okrem zamýšľaného účelu dbajte na rozlohu, veľkosť a dispozičné riešenie nebytových priestorov. Tvorbu nákladov na nájomné výrazne ovplyvňuje kvadratúra plôch prenajatých nájomcom.

Umiestnenie zariadenia ovplyvňuje pohodlie výrobných rozhodnutí, plánov, harmonogramov a ďalších. Budúceho nájomcu by ste preto mali hľadať podľa typu a účelu nehnuteľnosti.

Ak je to napríklad garáž, je nepravdepodobné, že by pracovníci výroby súhlasili s používaním takejto miestnosti.

Vo všeobecnosti postup nezávislého prenájmu nebytových priestorov alebo budov, stavieb pozostáva z nasledujúceho algoritmu akcií:

  1. Príprava a uvedenie do poriadku dokladov majiteľa a papierov o samotnej nehnuteľnosti.
  2. Predbežná kalkulácia nákladov na prenájom.
  3. Tvorba reklamnej kampane.
  4. Podávanie inzerátov na internete alebo samovyvesenie na nástenky po meste.
  5. Prijímanie hovorov od potenciálnych nájomníkov.
  6. Dohodnutie stretnutí a ústna dohoda o transakcii.
  7. Dohodnite si stretnutie s notárom.
  8. Dohodnúť sa.
  9. Registrácia zmluvy v Regpalat (ak to v konkrétnom prípade ustanovuje zákon).
  10. Vydanie kľúčov od nebytových priestorov nájomcovi a súvisiaca dokumentácia (napríklad úkon prevzatia a odovzdania majetku nachádzajúceho sa v priestoroch).

Na výpočet nákladov na prenájom si môžete pozvať špeciálneho odborného odhadcu, ktorý dokáže vypočítať všetko s prihliadnutím na aktuálne podmienky na trhu a dokonca aj s prihliadnutím na prognózy na budúci rok.

Takéto služby, samozrejme, nie sú zadarmo, preto sa o nich nemôže rozhodnúť každý majiteľ nehnuteľnosti. Takéto posúdenie však umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti mať po ruke správy o výpočtoch znalca.

Kúpa obchodného priestoru v počiatočnej fáze jeho vytvárania môže byť problematická. Podnikatelia preto uprednostňujú prenájom nehnuteľností. To vám umožní znížiť jednorazové náklady. ale prenájom nebytových priestorov spojené s množstvom znakov, ktoré odlišujú proces od klasického. To vedie k celému zoznamu problémov, ktorých rýchle riešenie spôsobuje oneskorenie začiatku činností.

Ak sa im chce právnická alebo fyzická osoba vyhnúť a čo najviac urýchliť proces prenájmu nebytových nehnuteľností, treba začať rozborom aktuálnych informácií k téme. Budeme hovoriť o postupe pri vykonávaní akcií, o vlastnostiach, ktoré sa ukladajú postupu v závislosti od postavenia nájomcu a prenajímateľa, ako aj o vlastnostiach zdaňovania, budeme hovoriť ďalej.

Musia sa fyzické osoby zaregistrovať ako samostatný podnikateľ na prenájom nebytových priestorov?

Právo vlastniť obytnú nehnuteľnosť je pridelené jednotlivcom v článkoch 131 a 213 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Osoba, ktorá je uznaná za vlastníka nehnuteľnosti, má právo s ňou nakladať a užívať ju podľa vlastného uváženia. Podobná možnosť je stanovená v článku 209 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Zároveň má každý občan možnosť prenajať si nebytové priestory. Toto pravidlo sa odráža v článku 608 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Fyzická osoba si môže uplatniť svoje právo prenájmu nebytových nehnuteľností. Zároveň články zákona neukladajú povinnosť zaregistrovať sa ako samostatný podnikateľ. Ak sa však osoba zaoberá podnikateľskou činnosťou prenajímaním nehnuteľností, budete si musieť otvoriť IP.

Kedy nie je možné vyhnúť sa otvoreniu IP?

Fyzické osoby môžu začať vykonávať podnikateľskú činnosť až po absolvovaní príslušnej registrácie a získaní štatútu samostatného podnikateľa. Zákon však neukladá občanovi povinnosť stať sa právnickou osobou. Podobné pravidlo sa odráža v článku 23 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Podnikateľskú činnosť od iných manipulácií odlišuje množstvo znakov.

Medzi ktoré patrí:

  • stabilné vzťahy s nájomcom nehnuteľnosti;
  • transakcie sa vykonávajú pravidelne počas určitého obdobia;
  • osoba vedie evidenciu uzatvorených obchodov a operácií;
  • nehnuteľnosť bola kúpená špeciálne na transakcie;
  • osoba má pravidelný príjem v dôsledku užívania nehnuteľnosti.

Na to, aby bol proces prenajímania nehnuteľností uznaný za podnikateľskú činnosť a viedol k potrebe registrácie ako fyzická osoba, musí byť preukázané, že všetky transakcie boli uzatvorené s cieľom dosiahnuť trvalý príjem.

Ako potvrdenie môže slúžiť napríklad podpísanie nájomnej zmluvy na jeden rok alebo viac, ako aj uzavretie transakcií s rovnakými organizáciami. V tejto situácii sa vyžaduje registrácia ako samostatný podnikateľ.

Čo sa stane, ak sa nezaregistrujete ako samostatný podnikateľ?

Ak osoba poruší články zákona a začne vykonávať podnikateľskú činnosť bez registrácie, začne sa proti nej súdne konanie. Občan môže niesť administratívnu alebo trestnoprávnu zodpovednosť.

Môže sa na neho vzťahovať jeden z nasledujúcich trestov:

  • peňažný trest vo výške 500 - 2 000 rubľov (článok 14.1 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie);
  • peňažné vymáhanie do 300 000 rubľov (článok 171 Trestného zákona Ruskej federácie);
  • účasť na povinnej práci v trvaní 480 hodín (článok 171 Trestného zákona Ruskej federácie);
  • zatknutie až na šesť mesiacov (článok 171 Trestného zákona Ruskej federácie);
  • pokuta vo výške príjmu na 2 roky (článok 171 Trestného zákona Ruskej federácie).

Ako sa uzatvára dohoda s právnickými a fyzickými osobami?

Pravidlo, ktoré upravuje prenájom nebytových priestorov od fyzickej osoby, v ruskej legislatíve absentuje. Pri zostavovaní dohody je potrebné vychádzať z ustanovení kapitoly 34 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Normatívny právny akt obsahuje všeobecné informácie o prenájme majetku.

V článku 606 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa uvádza, že prenajímateľ, ktorý nie je právnickou osobou, je povinný po zaplatení určitého poplatku previesť nebytový majetok nájomcovi do dočasného užívania a držby.

Nájomná zmluva je vyhotovená v súlade s pravidlami obsiahnutými v článkoch 434 a 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Účastníci dohody sú povinní vyhotoviť písomný dokument. Hotový papier podpisuje každá zo strán.

Zmluva musí obsahovať povinné údaje, ktoré zahŕňajú:

  • podrobnosti o právnických a fyzických osobách;
  • informácie o objekte;
  • podmienky užívania nehnuteľnosti;
  • výšku nájomného.

Strany majú právo dôrazne uviesť, na ako dlho sa zmluva uzatvára. Ak takýto údaj nebude, má sa za to, že nehnuteľnosť bola prenajatá na dobu neurčitú.

Podobné pravidlo je stanovené v článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V texte zmluvy je potrebné uviesť kód OKVED. Ak sú priestory prenajaté, používa sa kód 70.20.2. Pravidlo je relevantné len vtedy, ak hovoríme o nebytových priestoroch. Pri vypĺňaní charakteristík predmetu v zmluve treba byť opatrný.

Dokument by mal obsahovať tieto informácie:

  • inventárne číslo miestnosti;
  • presná adresa označujúca poschodie a umiestnenie priestorov na ňom;
  • účel (napríklad kancelária, sklad atď.);
  • názov miestnosti;
  • oblasť nehnuteľností.

V súlade s článkom 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa zmluva považuje za oficiálne uzavretú až po jej registrácii v Rosreestr. Ak je transakcia uzatvorená na dobu kratšiu ako 1 rok, registrácia nie je potrebná. Dohoda môže byť vyhotovená v akejkoľvek forme. Obdobné pravidlo platí aj pre predĺženie zmluvy na rovnakú dobu.

Ak chcete prejsť štátnou registráciou, budete musieť pripraviť balík dokumentov. Musí obsahovať:

  • žiadosť, ktorú možno získať od notára alebo iného špecialistu, ktorý sa podieľa na prijímaní potrebných dokumentov;
  • zmluva a všetky jej prílohy;
  • pasy fyzických osôb transakcie;
  • kolková kontrola
  • inú dokumentáciu, ak je potrebné ju poskytnúť.

Ako prebieha zdaňovanie?

Ak nehnuteľnosť prináša príjem, zdaňuje sa. Podmienky na vkladanie finančných prostriedkov a postup pri vyúčtovaní priamo závisia od postavenia daňovníka. Ak sa výpočet vykoná podľa zjednodušeného daňového systému s dodatočným poistným, zrážka v prospech štátu bude 6 % z výšky prenájmu. Podobné pravidlo platí pre IP. Pri zisťovaní, či si jednotlivec môže prenajať priestory, bude možné zistiť, že takáto možnosť existuje. Občan však bude musieť zaplatiť 13 % daň z príjmu fyzických osôb jednorazovou platbou. Pravidlá sa odrážajú v článku 208 daňového poriadku Ruskej federácie. Ak sa občan vyhýba plateniu daní, bude stíhaný alebo mu bude uložená správna pokuta.

Ak je prenajímateľom organizácia

Nehnuteľnosť môže prenajímať aj právnická osoba. V súlade s článkami 209, 213 a 608 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie majú organizácie rovnaké právo vlastniť, používať a disponovať s vlastným majetkom ako jednotlivci. Zákon zároveň neobmedzuje počet stavieb vo vlastníctve právnickej osoby. Podobné pravidlo sa odráža v článku 213 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Ak prenájom priestorov vykonáva právnická osoba, zmluva sa uzatvára v súlade s článkami 606 a 670 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V tomto prípade musí byť v dokumente uvedený kód OKVED 70.20.2.

Dohoda s právnickou osobou musí byť vyhotovená písomne. Nezáleží na tom, na aké obdobie sa nehnuteľnosť poskytuje.

Zmluva musí obsahovať aj povinné údaje, ktoré zahŕňajú:

  • vlastnosti miestnosti;
  • informácie o právnických a fyzických osobách uvedených v zmluve;
  • nájomné;
  • vlastnosti používania priestorov a opráv;
  • podpisy strán transakcie.

Ak v zmluve nie je určená doba nájmu, platí, že je uzavretá na dobu neurčitú. Toto pravidlo je zakotvené v článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Zmluvu a všetky jej prílohy je potrebné zaregistrovať aj v Rosreestr, ak sa nebytový majetok prenajíma na dobu dlhšiu ako 1 kalendárny rok.

Na to, aby oprávnený orgán súhlasil s registráciou, bude musieť zástupca právnickej osoby pripraviť tieto dokumenty:

  • žiadosť vyplnená v súlade s pravidlami;
  • podpísaná a podpísaná zmluva, ako aj jej príloha;
  • Katastrálny pas nehnuteľností;
  • doklady potvrdzujúce právny štatút organizácie;
  • doklady potvrdzujúce zaplatenie štátnej povinnosti;
  • ďalšie papierovanie, ak je to potrebné.

Ak je prenajímateľom fyzická osoba

Ak jednotlivec vystupuje ako prenajímateľ, proces vypracovania zmluvy a podrobnosti transakcie sa menia. Takže v dokumente je potrebné uviesť adresu a vlastnosti priestorov. V tomto prípade cielené platby nebudú podliehať DPH. Zahŕňa aj účty za energie.

Osoba, ktorá prenajíma obchodné priestory, môže účtovať poplatok na bankový účet fyzickej osoby alebo ho poskytnúť v hotovosti.

Zmeny nájomného musia byť vykonané v súlade s platnou legislatívou. V článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa stanovuje, že výška platby by sa nemala upravovať viac ako raz ročne. Ak je zmluva uzavretá na viac ako jeden rok, dokument musí byť zaregistrovaný na územnom oddelení Rosreestr.